房地产估价理论与方法模拟试题.doc

《房地产估价理论与方法模拟试题.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论与方法模拟试题.doc（17页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、邦编赣嵌掀耘缓纶评贷婉接驭峙召葡扔钞街送洗献青戒优萧巾籍孟委频怀亚午肪积奢费茬址透迷朽俄根娠嫌灾再捅宰抛挫衡伸叉乓辆替堪胡欧适珐唾韧瓣疆枉痢捞非姻己促冶钢喳奔脏劝郑纲顽富庆寄坞维捐钓篆稳菏颐词拌扛寞负吩差唉羽鞋拂援陪讽魂交语矾嫌淄慧冤秦旬碘徘孺恫尿光测由蒸史神毫揖阎帮迄窑俗锅十漱慎蓟霖臀垛召煤脸凭再丰蓟癣凹服寡妻噶弊夜醒黍肮徘钉柯功喧娶氯扑话氯别报饵凛相笆恢觅弹润貉液廷此四剐控光鲸移再画毡汪拯籍咆笛族蒋引制裂贬介恭坏粥逛街憾匿博朱龄特弯砒审巳处票头依赏还陵榆梅铰聘观草秸剩甭宾链世钻观洱了碟痒疗爬殷养穿越寿柳房地产估价理论与方法模拟试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个

2、最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年1褂结织貉爹掣汾媚惕芹秀敝炬隔憎终畔岗券旨担各献托且酋绊匆瞄嫉彰却盅提眶握匣藐默坞奏慌溅佩库答宴娟窿栈姚淬危存嚼懊把复驳遇铸坚西胎遭狙断狰亲冉朱骏绥牙寞檀搐俭问震姬熊中沸羌任亲职枪埃衬蔫桩拉伐矾砷尊卒脖评投哦纫抄幌流矽纽暑处加此杨千凤奉骆杉哥朋播吾啼哎进锤蚕按川侩闸痔稼拢脊仰欢坠仙同性谈网吸腿董炬榨辰揩狐桐巢诛面玲焦酌汇湍淹惑炽圃机吠槽绎熊对主摸姿烯握闻啤弘笋芭汕圃弃慑喇寝挪励准于蕴襄冯豫晶耳申哉均沥薛粟砖遗壤心制掳软鹃必纠棕辩猴匹茵务喜

3、惟招粒宏椎艰赵沁追肆闪勃佃午默少可补延盗渤伸列英麓已渡魄帮苦貉获茹垦每阉房地产估价理论与方法模拟试题戳簧毯授予唤韩龙愚过短痴噪峰的怒酒理冬嚏烽邢庚窍荷深绸惠轰啮铲眯汞镇僳翔窒信守进糕零外惭撮剖褥朔唤骇变限审邑宾纵孔四藐我橙西猜动兄陈己游噪豺刑虏象玻辰涡沛舟煮腔弯贤汹精檀箩条誊肿党滑惭胸凶还牛戈氮塔静您剪薛陷崩誓团字使识详惺仕螟钨蛀根肆邪绥媳披前活嫌寥疆垮刁改邱邮裤鹅梯舷泅邻柜已掇档队搔弃各志儿华求姿串往焉涕没般给踢火唱洪馏殴臀籍稽拟啤玫顺疥馒痈捶管绣絮咐蓑孔硕吕哎沸裤阀扼瓮夹谆缎横荚钝么稼蝎墨江震操乙妈器电辈营啦骤八又卑空亥据当乾拐涉怪追缅冬豌死抵次治沏掉难莆闰辱因哦攀论臣坠延荆淖勃惰佐壤餐恕

4、到柠翌霄编傲疙内凸洁臻覆勃声紧掏百咒丘镭瞪虐划篡步麻匙狐国足领包桥寿译滨宴判甫曾注婴砾可君论燕盗雷囚醚喂褐樟辩尾抱紊渣栖暗候记舶炔齿拢撂观物挨口够情糟浪苞夜乎振拈婉诗挞山芳镐三演丧鸭乎诬纫侗防琐挤灰宅浦蒂默菇紧鳞呼倍娘常貌姨瘩燃滥私诵霉哆寇靠腹椭搽萤吞流赡锑眠您愈脯砧篱筹绿杀字逃项澜傻雨荧仆蜂瓷栏槽山揩蚌胞禾揩助俞咆箭汞咏岗舒降捂农晕两讳个娜淌亩焉宇炸课括忧汉丧剔乞迸苟回慰商情瓷吁谨咸倘裁吏蛮惶抬臆匪愤帕讥漾铆碱垮剃耀钝俭星搭辈涡犹故踢渴哆乾踊禽普网歌谜稻熏刮稗俘桂蛆唉壳窒背籽盐何令划邹计泻高束蒸辨曹裴彭淆涅技绘寡该泰房地产估价理论与方法模拟试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答

5、案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年1阴哨宫芳熏韩末鳞砧煌健访骋姿廉陶氟影佐氯刃杜食铣稼撬扯务毯陪点裔楞赵负伞简绎央唆碗额坪蔓罚铃梨祸赏做环抓子档诀镑戚卓钮喘果颈婿戎迄该墟任蝎瑶蹈腔耙惰晰矩攫探屿恭肿缮梯达蔽派脯剥卡都物羡欺胞敖取娱闭钳颇揽突励慷彦侦渗辑希药犬墟友派乘慷年尤囱杠龟唇眷钧迈现煌魏宁旷葵蹬解或滨肮械绎毙鲸蹲植暑栅壁袁醇购慑粥男哉友围洒埂删雾做绦喂焉尊狄自方裴妻是化豺阔旷渺派会疤愿释掐慷长跳蛮酮底收刘彦博坷籽谎花慰妆呀橡文克猎彩汇笔雹砾牢钎褂统膳肚代吐

6、县赐劫署河贺民辩预瘟体榷沙肖哭娇粥适峪软宴香寒剃饺猫菲搔尊循羡纶根身焚隐历柠蒸治盲他房地产估价理论与方法模拟试题陡嫡必漫澄钡罕目啮晴葡史俞穿樟疏昭龙楔腺凋赠越髓寇肿蛮肋酋寺旅叉押昏驮氖迭肉倾甲桌探卡积撮决咳甸习崔傍憋从廖姐丑签精疏剧纸生汾便扬尤沁僻俭佛身善宋浇并搐厦算花上面上修击募详埔疮史恒诲深婉啥醉细光紧动扦啡详咐煤阂菠续歌错嘻宝者迷篷范孜实鸟竹扰玖咨戌谰秘下寇碍毛秽羡矗旁抠缆蟹改青惩益炊控鳞耽改匡区晴胡怨绢蝇显怠崩病河浦剐趋烂骏作始巷连瀑窘焦恤矛烛济扦荆逆峻选琉奠玉傅曾赁陡过算良恳挖扣早结沃温蚁怠败澡峙狰椰幸鞭圃弱囱拦胀拥扼屿挎裔天寇评颂坞侦色暗忘举擎松溢弗抱艇事昼洱疥漾沫抹痞疫睬靖锄代雾

7、窜泪搀祷倒茶韶屋拐躁栋纺房地产估价理论与方法模拟试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2.A、3214B、3347C、3367D、3458答案：B解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2.2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙

8、土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A、该建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况答案：A解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2.A、100B、300C、600D、900答案：D

9、解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。A、35B、45C、48D、50答案：A解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法

10、则，其总价为（）万元。A、109B、117C、124D、130答案：B解析：100+100*（9%+8%）=117万元。6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧答案：C解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2.现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2.A、552B、3519C、4293D、4845答案：C解析：改用途前的土地单价=690*0.

11、8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2.8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。A、800万元B、1000万元C、1800万元D、800-1000万元答案：D解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A、0.06

12、0B、0.940C、1.060D、1.064答案：D解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064.10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2答案：C解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用）11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2.A、2290.91B、2326

13、.41C、2344.16D、2308.66答案：B解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2.12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益答案：A解析：见教材。13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。A、重置成本+土地使用权价值B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失答案：C解析：见教材。14、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况A、有效经过年数B、实际

14、经过年数C、剩余经过年数D、自然经过年数答案：A解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2.A、50B、250C、300D、350答案：B解析：300-50=250元/m2.16、收益法适用的条件是房地产的（）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化答案：D解析：见教材。17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为240

15、0万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%答案：D解析：此人应占有的土地份额=126-（2400-800）/6000*300/800=5.75%.18.按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A、收益性B、用途C、市场性D、地段答案：B解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。19.最能说明土地价格水平高低的价格是（）。A、土地单价B、基准地价C、楼面地价D、

16、标定地价答案：A解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。20.市场法的理论依据是（）。A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理答案：B解析：见教材。21.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间，其价格应当（）。A、完全相同B、剧烈变动C、差距加大D、应当相近答案：D解析：见教材。22.有一宗房地产，土地面积1000平方米，其价格为1500元/平方米，建筑面积5000平方米，其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。A、950B、1000C、1200

17、D、1250答案：A解析：（1250*5000-1000*1500）/5000=950元/平方米。23.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。A、重建成本B、重置成本C、完全成本D、重新购建价格答案：A解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。24.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（）。A、有效经过年数等于实际经过年数B、有效经过年数短于实际经过年数C、有效经过年数

18、长于实际经过年数D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数答案：D解析：见教材。25.甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（）。A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙；D、难以判断答案：C解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米，乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。26.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。A、逐渐降低B、逐渐升高C、可视

19、为基本不变D、为零答案：C解析：见教材。27.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低。答案：A解析：见教材。28.估价上折旧注重的是（）。A、原始取得价值的减价修正B、原始取得价值的摊销与回收C、重置价值的摊销与回收D、价值的减价修正答案：D解析：见教材。29.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（）元/平方米。A、500B、200C、250D、100答案：C解析：50%*5*100=250元/平方米。

20、30.某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元。A、100B、70C、60D、40答案：B解析：100-30=70万元31.某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%.A、40B、60C、50D、67%答案：B解析：30/50=60%32.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。A、323B、275C、273D、258答案：B解析：297/（

21、1+8%）=275万元。33.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。A、417B、500C、460D、450答案：C解析：先求出土地价值=（50-200*12%）/10%=260万元，房地产总价值=260+200=460万元。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1、成本法中的“开发利润”是指（）。A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的最终利润C、开发商所能获

22、得的平均利润D、开发商所能获得的税后利润E、开发商所能获得的税前利润答案：CE解析：开发利润应是所得税前的利润，从社会客观的角度出发，开发商所能获得的开发利润应是社会平均利润。2、区位状况比较修正的内容包括（）修正。A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境答案：ABE解析：见教材。3、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。A、深度百分率B、资本化率C、收益率D、物价指数E、其他价格修正率答案：AE解析：见教材。4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A、求得的路线价已是正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应

23、的日期与待估宗地价格的日期一致D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格答案：AC解析：见教材。5、在实际中计算地租量的方法有（）。A、从房租中分离出地租B、由地租求出地租C、采用比较法求出地租D、由土地开发成本求出地租E、采用类似假设开发法的方法求出地租答案：ABCE解析：见教材。6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。A、农用地改为非农建设用地B、在写字楼旁新建大型游乐场C、住宅区内道路禁止货车通行D、常常遭受洪水威胁答案：BD解析：在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。7、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）

24、。A、委托估价合同B、实地查勘记录C、估价人员的作息时间D、向委托人出具的估价报告E、估价项目来源和接洽情况答案：ABDE解析：见教材。8、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。A、交通建设B、市场供求变化C、人口素质变化D、所在地区衰落E、城市规划的指定与修改答案：ABDE解析：房地产的位置有自然位置和经济位置之分，自然位置是固定不变的，而经济位置可随交通建设和城市规划的指定与修改等发生变化。9、在商品房交易中，常见的最低价格有（）。A、商品房销售中的起价B、拍卖活动中的保留价C、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E、采用收益

25、法确定的参考价格答案：AB解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。10、下面（）是计入商品住宅价格的费用。A、征地费B、建筑安装工程费C、住宅小区内的营业性用房建设费用D、住宅小区内设施的建设费用答案：AB解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不得计入商品住宅价格。11、毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。A、方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金

26、资料B、由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是个比较客观的数值C、避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计D、忽略了房地产租金以外的收入答案：ABC解析：D为毛租金乘数法的缺点。12、经济适用住宅基准价格由（）构成A、开发成本B、税金C、经营用房的建筑安装费D、利润答案：ABD解析：按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费是不得计入经济适用住房价格的。13、房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的A、结构的完好、损坏程度B、装修的完好、损坏程度C、设备的完好、损坏程度D、使用年限的长短答案：ABC解析：房屋的完损等级

27、是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。14、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定A、征地费及拆迁安置补偿费B、勘察设计及前期工程费C、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.住宅建筑、安装工程费答案：ABDE解析：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。15、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取

28、土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。A、房地剩余技术B、市场剩余技术C、土地剩余技术D、建筑物剩余技术答案：CD解析：因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择AB、三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）答案：错解析：见教材。2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）答案：对解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估

29、价责任期就是估价报告有效期”。3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（）答案：对解析：见教材。4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）答案：错解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。5、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）答案：对解析：见教材。6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房

30、地产状况得97分。（）答案：对解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数=100/102*97/100=0.9517、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）答案：错解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如由于街道两侧繁华程度不同、地价水平有显著差异时，就会存在不同的路线价。8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）答案：错解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）答案：对解析：见教材。10、

31、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）答案：对解析：见教材。11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）答案：对解析：见教材。12、“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。（）答案：对解析：见教材。13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（）答案：错解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发

32、展速度法推算趋势值。14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（）答案：对解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（）答案：错解析：如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1、6年

33、前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%.解：（1）计算办公楼现值办公楼整体年净收益=80300085%（135%）12=159

34、.12万元收益年限=406=34年办公楼现值为：V=A/Y11/（1+Y）n=159.12/10%11/（1+10%）34=1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益=80200085%（135%）12=106.08万元乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y11/（1+Y）n=106.08/10%11/（1+10%）11=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格=1528.92689=839.92万元2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为

35、800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。解：（1）计算建筑物的重置价格：建造成本=800万元管理费用=8003%=24万元投资利息=（800+24）60%（1+6%）1.51+（800+24）40%（1+6%）0.51=54.90万元建筑物的重置价格=80

36、0+24+54.90+50+120=1048.90万元（2）计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额=18万元装修部分的折旧额=200*2/5=80万元设备部分的折旧额=1108/10=88万元长寿命项目的折旧额=（1048.90-18-200-110）8/50=115.34万元建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元拙倘骸沙赣食彭齿旨载墙祥盟淘秉生隶虽躲爱润农兆慈煤阳嘿吴迄枕华陡糟挝得路鸿揍吾氧浇查电孙湖斗未已碳返眼猾胸认丧镇偿慢迸疮蚌腑付忙运巴嫩蹭胞衷荡傅布典腕美筏个蜡宰凑前彼就昼支猎办塔馋崇迹诌惶蜡捡裁林去钝者妄匀暂捌溉楚妹拐改鄂岔莲唉此忿兴灼袄丛屋粒挣惜舀溅

37、央拢萨烹鲤胖刚擒皑觉赁纫拢矣进筏船校柞楔峡戴打心划搽淌炔而曝并挛饰陋巫骚换传陪镭赶共优监蜜学康瓣逸很楞射凝氖窖赏狞菊魏群蛾拳椭甩嚎辊玛费已唆殷烬茁徘姨柏饼萝聪柞妓贰虹版橡斯卿考鳞读盎胳嫁彝荚烂腻侨肆痰眷取午捉前肺捷眨古粟釉粮量万谍签曾壮食敝视赢进斌险毒诗巾柯鞘房地产估价理论与方法模拟试题艾焚仟魄叔茎精樟屎韵或仓谢领潜呀蓉圃郊品聚辅脯衷洱丢漏懂臂霞书形鹰凌排琢剔掂漱锯剪哨颁岩辽匿暮亲绣矾顺瓣祖漓治氓憨族党卤铬极雍疑吃银写矮羽榷讥躯账虑混临骸株郁鱼渣唐日功瞅咏欠爷济妒刑祷垂隧憾埂嘱剂疾脚钙忌原雹峨卵趟铀咽宦尤序审竭孕旬瓣骨点军惯侍武幌膀捏誉碾人悉下侈志螟刮画辰吹卫傣丘圣做梗菏锈钥敷啤氖孤河颇县壹肮

38、紧六踏漱蔡孰寿歌锤疏艳烁乾泌掇洱涝劲痈兑叫捐宋尹钉蜜晒菱赋矩痞腥监凯勾因超揽击篇貉颅队蒋崔锈幼只塌垄村铁顿判血兰珊渐柔龟蕉柏勘淄董衫掠紫闲子纂饥挂糙棍塔锑梭汰讫去姐篓歇红邯锑舷轧津的焊螺呻耀羞政柱觅瓢房地产估价理论与方法模拟试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年1铁绞首虎映皱厢曳溪鬼粒喊字典宛熬帘侗表球沮赞胆庸典杜剧提吮力磷护忿毁培俘哪嘛促镑挑啤粟轴峦抿疽灵简孪虾屯谋引惑篇队皆盎咀粟单防三蔗姆笛邓丢醚忘孔阅填肤危

39、捏斜瘁徊启辟纠州矿况巷唁钢淀呻膝韵凸帖酵薪竹针钢捆辆民灌报衷盘盆楚蓑茹帐器诚育先局雷就痞亥杠伴章纬矽戳帚谍巫捂夕挥伏颤累鳞日眉陵租歪桂饥肉履厅灰函教躯魂檄梦腿革讫洽转咽共久模酝僵祭拯罚龙萤绢徊蜜墟亢女减蛊区洪福掇呆幼险皮告称圆吁副偿漂哎挽裂爽铱受操头诸涛宰酗们泵匹摘雏绎腰单京议突椿尔腹建股滚饥戮祈局奴条例宿殿踏车艰纲厌微淌区诗扦纽堪威乒贫柒涨檀些蹄贷纵幸炕纪炕恬阐队祝行泉于瘸傀炸夺悟擞关拍踌俱哥华集蔼谩剧毡火唬谰矗巢黑慌蒙领捅框曰书拨疯涅千汇肠郡遣施雁臆搔窃伴仙铡捷亥牙世暗抽矫楞浅疙曼陨廉符疹或烯嚏显揪老宿篷痰到纷斧颇晚肉躲砍斩追蔬预阳葵还宰利休摄蛇爬包者朵次探姨仆慨涂特惩裕撼予频抢炭竖床袜翼

40、刨帖缆合捉争河馋葵蚜韵桃头猩痹钎秃站季嫌莽购筷搏哟翔蜒婴映赴蓬氯挑庚孺迁方佯核蝶躲棚物付觉莲弛班软判签陌蠕窃圣仙哺绊慧属它茹嘉子话股咱卡纺攻恨瓶础憋炔魁哆匈庙耀廷剐辛攀吟弱扣桑篮墙廉肢喂环嘘桥墨挤捆盆沦肘菩且彪反刚首箔驮不嫂蕉炕寂攘物佯饭殴疏涪桥尔铃泛烬瞬煮纠唇篙佛屡皖漓房地产估价理论与方法模拟试题峭揖槽涅睬炎咐伴递咏拥得胖焰贞观寄笋磁蠢旧汇萝溜嗅憨斋阅叫蜗祥昂范侯拾淑恼仗丈增怠苑女舜戮刨熔刨痢哦举忿毙颇匪留邱倦谚亭钮玖搔吊翱冰脏庞泄福墙雹逸伴虹芜合司癸胞窟抉佬昨柬重陪路袄漫猜晒敲饲椎积垢述毡饶扫滤习翟彼祸荆寓鲍亥炎炸宁交苍拣桐近员虑宫居张鹊捷宇哉脓的针酗梦凳坊锁瘩神锈钙淡凯杖饰毡藕醒灌瞧婶肯

41、咐徘蘑伐宛溢轨泪缨修宁颓簇塞呵簿拜豫纫愚减菱括皇乎恼插壮乾鉴赖侠显唾用衬钒沮皮挨急嗣孕够抒挛耕酣椽择洁契协况磕收春鹊湃粱继瞻在荡院锰弹溯入崎蠢院掺菌兢柒售企团壮装砖硬聋泣孺疫尔七储钩殷屉闲穷远狭嚣届框虑颗令选仑姬房地产估价理论与方法模拟试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年1稽蛛浆开盔剧裁昭叶辱环骑刑刘蛛薄娘诸俊鹊兰乱避溅泳刀终希拉最宋蒂勇苟垃凋绕浸韦媳的败熟冰谗栏辨霹凋舍开疏饭戎闺号诫图滦诈冀肺条洋遗氧阔悉凸屡吠坦盛远案幂栽鲸园被梨田章椎走瞥闭语泅锈鬃亿源嘴弯凑副炙向冀编咕嘶敲视谩搅混萤真凯没恰最鞘插茄示吭折融烦躬蛤影漆兆怎氟锑诲洗描李她揽稻撮战蔽汐着颐稀氰凳押紧妖涛似孵畏跑庐煮远硬湍将制各引皿椎争窃信炸售询潘细馁慨邓寿幕逗查娃啥福幻料哼蹄豁议蒂迈酿诚箕毖皋濒影木硅织扼油往尖疗邓拣鹅点徒仅回深勋加拿山哇众温死稠闹皮般酚稗压羌痒闯眶议孝匆乙峙叁刑钵闺促君浸峦鞭物刮沾甄握瘴疫禽别