上海张江集电港三期房地产项目中的风险控制问题研究

《上海张江集电港三期房地产项目中的风险控制问题研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海张江集电港三期房地产项目中的风险控制问题研究（36页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、分炎耳-一一一一一-一-一密级UDC研究生学位论文上海张江集电港三期房地产项目中的风险控制问题研究中国海洋大学谨以此论文献给中国海洋大学管理学院的老师们-一刘冬上海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究学位论文完成日期:指导教师签字:答辩委员会成员签字:2010飞飞争 争与 aaa/乙 乙/)又 又 IIIIIII户户“奋洲 叮.万万磷一 一户户渗秦 秦、 、 、才才爪戒石 石 石;独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得(注:如没有其他需要特

2、别声明的，本栏可空)或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签“命丫知签字日期妙年加日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论

3、文作者豁枷愧导师签字:签字日期少，年犷“如签字日期:拿雹i廊年全月少赞上海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究摘要随着我国房地产行业的蓬勃发展，房地产企业和房地产项目越来越多，也为我国国民经济做出了巨大的贡献。房地产行业是一个高投入、高风险的行业，由于房地产项目具有占用资金量大、费用目标高、质量要求高、具有较强的系统性和程序性等特点，导致房地产项目具有较大的风险，因此对于房地产开发企业来说需要做好房地产项目的风险控制工作。本文首先论述了项自风险管理的理论，包括项目的定义及特点，风险的概念、特征及分类，风险管理的概念，项目风险管理的过程、内容及原则。然后本文介绍了房地产项目风险的识别与分析

4、，介绍了房地产项目的概念及特征，房地产项目风险类别，房地产项目风险识别的方法，房地产项目风险识别的流程，房地产项目风险分析的方式以及房地产项目风险识别与分析的原则。之后，本文进一步论述了房地产项目风险防范的方法与策略，论述了房地产项目风险防范的基本方法，包括风险回避、损失控制、分离风险、风险分散、风险转移、自留风险以及后备措施，提出了房地产项目投资过程和开发过程中风险防范的策略，包括选择合适的投资地区及投资地段，采用低风险的投资方式，选择合理的投资类型，建立完善的风险管理体系，提高财务管理水平，防范财务风险。最后，本文结合上海张江集电港园区三期房地产项目，通过问卷调查、德尔菲法、专家评审会的方

5、法对此房地产项目进行风险的识别、分析，并提出了上海张江集电港房地产项目的风险控制措施。关键词:房地产项目;风险控制;张江集电港;风险分析歹 Shangha1Zhangj1angeo11eetore1eetrieityharbor threerea1estateProjeetsintheissueofriskeontrolAbstraet AlongwithourcouniryrealestateProfession， 5vigorousdeveloPment， thereal estateenterpriseandtherealestateProjectaregettingmoreandmor

6、e， alsohasmade thetremendouseontributionforoureountrynationaleconherealestate Profession15ahighinvestment， thehighriskProfession， beeausetherealestate Projeethastakesthefundstobebig， theexPensegoal15high， thequalityrequirementhigh， hasstrongeharacteristiesand50onsystematiccharaeteristicandProeedural

7、nature， eausestherealestateProjeettohavethebigrisk， thereforeneedstocomPlete therealestateProjectregardingtheProPertydeveloPmententerprisetheriskcontrol work.thisartielefirstelaboratedProjeetriskmanagementtheory， ineludingProject definitionandcharaeteristie， riskeoneePt， characteristieandelassificat

8、ion，risk managementconcePt， ProjectriskmanagementProeess， eontentandPrineiPle. ThenthisartieleintrodueedtherealestateProjeetrisk， 5recognitionandtheanalysis， inirodueedtherealestateProjeeteoncePtandtheeharacteristie， thereal estateProjectriskeategory， therealestateProjectriskrecognitionmethod， there

9、al estateProjeetriskreeognitionflow， therealestateProjectriskanalysiswayaswellas therealestateProjeetriskreeognitionandtheanalysisPrinciPlerward，this artielefurtherelaboratedtherealestateProjeetriskguardmethodandthestrategy， elaboratedtherealestateProjeetriskguardesseniialmethod， includingtheriskeva

10、sion， thedamagecontrol， seParatestherisk， therisktodisPerse， theriskshift，the Personallyusedriskaswellasthereservemeasure， ProPosedintherealestateProject investmentProcessandthePerformaneehistorytheriskguard， 5strategy， andinvests thelandseetorineludingtheehoiceapProPriateinvestmentarea， usesthelowr

11、iskthe investmelltway， choosesthereasonableinvestmenttyPe， establishesthePerfeetrisk managemenisystem， raisesthefinancialeontrollevel， theguardfinaneialrinally， thisarticleunifiestheZhangJiangeollectionelectrieityPortcamPusthreeforward deliveryhousingrealestateProjeet， throughthequestionnairesurvey，

12、 theDeerfeilaw， theexPertaPPraisalmeeting， 5methodrealestateProjectcarriesontheriskregarding thereeognition， theanalysis， andProPosedtheZhangJiangeollectioneleetricityPort realestateProjectriskeontrolmeasure. Keywords:Rea1estateProject:Riskcontrol:ZhangJiangeolIeetion e1eetricityPort:Riskanalysis目录1

13、绪论.1研究的背景和意义.1究目的与意义.1内外研究现状.21.3.1国外研究现状 .21内研究现状.、.3论文结构及研究方法.5论文的结构.51.的研究方法 .52项目风险管理理论概述.62.1项目的定义及特点.6风险的含义.62险的概念 .62.的特征.72.2.3风险的分类.82.3风险管理的理论概述.92.3.1风险管理的概念 .92.风险管理的过程.10.3项目风险管理的内容.102.3.4项目风险管理的原则.n2.4房地产项目的特征与风险类别 .122地产项目的概念及特征.122.4.2房地产项目风险类别.123上海张江集电港三期房地产项目风险识别与分析.163.1上海张江集电港三

14、期房地产项目简介.163.2上海张江集电港三期房地产项目风险识别和分析的原则.17张江集电港三期房地产项目的风险识别.193.产项目的风险识别方法.193地产项目风险识别的流程.22上海张江集电港园区房地产项目的风险识别.，.23张江集电港园区三期房地产项目的风险分析.28房地产项目风险分析方式.27.2张江集电港园区三期房地产项目的风险分析.294上海张江集电港三期房地产项目风险控制策略.31产项目风险防范的基本方法.31.1风险回避.314.1.2损失控制.31分离风险 .32风险分散.324险转移.33名4留风险.334.措施.34房地产项目风险防范的策略.34.1房地产项目投资过程中风

15、险防范策略.344地产项目开发过程中的风险防范策略.37集电港房地产项目的风险控制策略.405结论与展望.425.1本文的主要结论.425.2论文的局限之处及今后工作的展望.42参考文献.44附录.46致谢.48个人简历 .49发表的学术论文.50_二海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究1绪论究的背景和意义由于房地产的业务流程相当复杂，所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题，从而使其像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发企业业务流程来讲，各个环节之间有着极大的相关性，而对流程各个环节的整合能

16、力，以及统筹协调能力是体现开发企业管理能力的关键点。因此，制定自己的项目风险管理体系对房地产企业整合业务流程，制定企业内部开发管理规范来讲，具有长远的意义。遗憾的是对于我国而言，无论政府还是社会都很少有制定自己的风险管理体系，也极少有企业风险管理领域的专业咨询机构。要系统化、模块化的去实现房地产项目的风险管理，首先需要根据房地产项目的客观规律构建一个风险管理系统，然后利用先前的经历和模板为下一次的房地产项目作为参考f。房地产项目风险控制的意义在于使得风险管理由被动变得主动，使得企业更加自觉、更加系统的进行风险管理，有利于房地产企业管理能力的提高，有利于增强房地产企业的项目风险防范能力。本文拟结

17、合上海张江集电港园区三期房地产项目实际，对房地产项目的风险识别与分析，防范与控制问题作一探讨。1、2研究目的与意义本研究的目的是运用项目风险管理理论，来揭示房地产项目风险识别、分析与评价的方法，以及房地产项目在投资阶段与开发阶段的风险，提出房地产开发企业应采取的房地产项目风险控制策略。本研究的理论意义在于丰富了房地产项目风险管理的研究体系，归纳了国内外房地产项目风险管理的理论研究，提出了房地产项目分析识别与分析的理论方法，也归纳了房地产企业进行房地产项目风险防范与控制的策略，这为我国房地产开发企业今后开展类似房地产项目风险控制工作提供一定的理论参考。本研究的现实意义在于本文通过结合上海张江集电

18、港园区三期房地产项目实际，通过调查问卷的方法识别与分析了该项目的风险情况，并提出了相应的控制措施，这对于上海张江集电港园区三期房地产项目开发中风险控制工作提供了一定的实践指导。了上海张江隽电港三期房地产项目的风障于空生11卫题塑i叁一一一一一一一1.3国内外研究现状1外研究现状英国人 JomeSDodson，作为最早对风险管理进行研究的人，于1756年开始探索风险的规律，并著有保险学讲义初稿一书。美国学者AHwillet指出“风险是关于不愿发生的事件的不确定性的客观体现”，著有风险与保险的经济理论一书，并在书中对风险进行了实质性的分析l2。美国经济学家FHKnight认为风险是可测定的不确定性

19、，但是不可测定性才是实质上的不确定性，著有风险、不确定性和利润一书，并在书区分了风险和不确定性，最终提出风险完全可通过一定的方式测量和计算3。到了二十世纪中叶，来自美国明尼苏达大学的教授汉斯和威廉更深入的将人们的主观认识和风险联系起来。两位教授表示，当人们对未来事件发生变化的看法一致的时候，风险就会通过客观存在的情况体现出来;但是一旦人们的主观判断出现了分歧，他们所面临的风险也会有同样的差异。日本著名学者武井勋于1983年在风险理论一书中使用三个基本要素对风险进行了定义:(l)风险不同于不确定性;(2)风险的客观存在性;(3)风险的可计算性。借鉴美国Sava等人设计的风险选择一期望效用模型，同

20、样来自美国的Treyhor，Linter等人使用均值一标准差作为基本理论，使用方差或者标准差均值作为缝隙手段建立了新的风险评估模型，并应用于房建企业对风险的防御和管理之中。另外，来自国外的专家学者认为房产经纪发展正在经历着发展一繁荣一衰退一萧条四阶段的循环，这一理论称为房产周期理论，它从宏观角度入手有利于房产投资的风险研究。近二三十年来，房产投资风险分析在国外己经成为可行性研究中不可或缺的内容，并且通过迅猛发展之后己成为一门学科，我国风险投资管理也借鉴和参考他们的研究，学习国外的系统研究和量化研究叫。对风险进行鉴别、估算和测定的过程叫做风险分析，它又进一步分为定性分析和定量分析。常用的定性分析

21、包括:德尔菲，头脑风暴，故障树以及财务报表分析等。常用的定量分析包括:蒙特卡洛模拟，概率分析，比率分析和敏感性分析等。著名美国学者盖伦尔从房产投资的风险因素入手，深入研究传统的风险调整法，包括回收期调整法，确定性调整法，风险贴现率调整法。他将概率_!二海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究分析法定义为现代风险测量方法，同时指出一种可测算，与最可能结果偏离的概率叫做风险。而类似的房建投资风险的宏观理论主要有两种:(1)房产周期波动理论房产业的发展过程中，交替循环的增长和收缩性叫做房产业的周期性。这种周期性一方面与宏观经济和行业经济的协调程度密切相关，一方面与宏观经济总的发展趋势紧密联系。当

22、房产业大肆发展建造新房，势必造成供给大于需求的局面，这时市场暂时饱和，房产业也会处于停滞期。美房产专家 Stephenrr等人是周期波动理论的主要倡导者。1982年，经过深入研究和谨慎论证之后，他们申明这种波动性从根本上讲与宏观经济周期有关，并且是有供求变动决定的。周期波动理论大致分为上升和下降两个大的期间，同时又可具体分成四个阶段:繁荣，衰退，萧条和复苏增长阶段。尽管各个国家的房产周期不同，但不可否认的是西方发达国家的房产市场都对这一理论进行了实证。如日本的房产周期大概为10年，上升阶段为6一7年，下降阶段为3一4年，繁荣期为1961、1978、1981、1990。美国的房产周期大概为20年

23、，上升阶段与下降阶段持平，繁荣期为1870、1887、1904、1925、1945、1972、1981。其他统计还有韩国为4年，澳大利亚为6年等。(2)房地产泡沫理论当房产价格在连续的交易过程中价格暴涨，价值被严重高估，这时候经济增长中弥漫不能体现物质真实价值的货币泡沫，由于价值被高估，所以只要是泡沫终有破灭的一天，随着价格急剧下跌，经济增长也随之走向衰退。这个过程称作房产泡沫。房产泡沫需要两个条件:投机商人入市炒高房价;供给远大于需求，这样才能最后导致价格骤跌。1999年， Bertranhner对1984一1993年间法国巴黎的房产泡沫进行了深入分析，指出这场泡沫起始于1984年，引发原因

24、是严重的投机性买卖和供给的缺乏弹性之间的矛盾l5。1.3.2国内研究现状对于我国学者而言，风险就是预期结果与实际结果背离之后使得不能确定损失的多少。我们可以从两个方面加以理解:(1)风险表示可能出现的损失，或预定的目标没有得到实现;(2)这种损失出现与否具有随机性，只能计算其发生的概率但是不能判断其是否出现。由此可以得出风险具有以下特性:可测算性，上海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究客观性，双重性，相对性。我国内地房产业发展较晚，在20世纪80年代初期才引进相关的房产文献和理论，港澳台地区发展较早。由于有关房产投资风险的研究处于起步阶段，所以大多应用于房产投资中的风险管理与决策理论来

25、自于美国。陈秋锄，台湾著名学者，从事房产周期理论方面的研究，用房屋建筑指数作为参考，对房产投资的长短期风险因素进行了长期的研究，最终得出台湾房地产价格波动的周期为5一6年6。1994年，通过归纳美国、日本、香港、台湾等地的房产发展过程，我国内地著名学者谭刚建立了一个包含扩增和收缩两阶段，以及四个具体环节的房产周期波动理论。在房产泡沫理论的研讨和应用之上，他构建了一个由外层、内层和表层三种指标构建的房产趋势指标体系。我国国内也制定了包括房产预警系统指示和地区性检测预警指示的房地产检测预警系统。这些系统理论的构建不仅为房产企业以及投资者深入了解行业发展趋势提供了参考，而且给国家对房产业所进行的宏观

26、调控提供了较为准确的预警数据。申立银所著的房地产市场风险是国内对地产投资微观风险最为全面深入的研究。董藩、刘正山所著的新编房地产投资学是基本借鉴于国外理论的定量式风险分析方法，也叫做概率分析法。龙胜平所著的房地产金融与投资全面介绍了包括概率分析法、平衡分析法以及敏感性分析法在内的几种常见的地产投资风险分析法7。二十世纪九十年代初，受惠州、北海、海南等地的地产泡沫中出现的投资过热现象推动，我国开始了对房产项目风险投资管理以及投资风险的研究，但相关著作却凤毛麟角。1994年，由陈佑启编著的房地产投资风险管理及经营决策方法对房产风险投资研究理论的开展产生了推动性的作用。1998年，李启明为首的一些人

27、通过建立房产投资风险的定量分析模型和基本评估方法，对房产融资和风险进行了定性的分析8。2001年，由王伟宁、李淑共同编著的房地产开发项目可行性研究与经济评价手册不仅对风险因素进行了全面、深入的分析，还对他们进行了分类;2002年，由李启明、陈兴汉共同编著的房地产投资决策与风险防范完全手册系统的阐述了房产投资风险以及防范方法，此书内容涉及面广，具有极高的参考指南价值。近几年来，由于大量引进科学的工程管理方法，很多人都有条件利用这些方法对房产项目的风险进行分析，从而一时有了大、上海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究量的研究成果，包括房产项目风险的敏感性分析、效用函数分析、模糊综合评估法、蒙

28、特卡罗模拟法、层次法和灰色关联度评估法等9。论文结构及研究方法论文的结构第一部分是绪论，主要介绍研究背景、研究目的与意义、国内外研究现状、论文结构以及论文的研究方法;第二部分是项目风险管理理论介绍，包括项目的定义及特点，风险的概念、特征及分类，风险管理的概念、项目风险管理的过程、内容及原则，房地产项目的特点及风险类别;第三部分主要论述了上海张江集电港三期房地产项目中的风险识别与分析，包括上海张江集电港三期房地产项目风险识别与分析的原则以及具体的识别与分析方法;第四部分主要论述了上海张江集电港房地产项目风险防范的方法与策略，包括房地产项目风险防范的基本方法以及房地产项目投资过程和开发过程的风险防

29、范策略，并结合上海张江集电港三期房地产项目提出了该项目的风控策略;第五部分是结论部分，对本文的主要观点进行总结，指出论文的局限之处及今后工作的展望。.2论文的研究方法本文主要运用了案例研究法、文件调查法以及文献归纳法三种研究方法。(l)文献归纳法主要运用于国内外相关研究文献的归纳，项目风险管理理论的整理、归纳和分析，从而提出本文的研究思路;(2)案例研究法主要用于上海张江集电港园区三期房地产项目案例的风险识别与分析、风险防范与控制等的研究;(3)调查问卷法主要用于对上海张江集电港园区三期房地产项目风险的调查，通过各位专家对各类风险的评分来调查了解上海张江集电港园区三期房地产项目可能存在的风险。

30、矛盗卜犷.，了t“价上海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究2项目风险管理理论概述项目的定义及特点项目是指在一定时间、预算范围内需要达到某种质量要求的一次性的活动，它具有一定的约束条件，有明确目标，是一种一次性的工作fI01。如今项目的概念已经深入到人类社会发展的各个领域、各个方面、各个层次，甚至是每一个角落。按照普遍采用的项目分类标准，项目可以分为:咨询项目、国防项目、社会项目、科学研究项目、工程建设项目、开发项目等。尽管在不同领域中对项目的具体要求不同，但就项目本身具有的性质特点来说，项目具有如下特点:(l)一次特殊性。项目具有独特性、非重复性，与工业产品的重复、批量式的生产有着本质

31、的不同;(2)目标明确性。尽管具体目标的实现可能在项目实施的进程中根据项目需求者要求和实际情况而加以修正和完善，但一个项目仍旧具有一个核心的目标。这个目标是计划者的一个明确的设想或者意图，项目成员需要为之努力;(3)分阶段性。一个完整的项目具有其发生、发展、消亡的过程，具有完备的周期性。所以项目是一个有起点、终点的连续性活动;(4)整体性。项目管理不是解决局部问题，而是解决项目建设过程中组织、计划、协调和控制的问题。所以一个项目想要高层决策正确无误，实施要求工期短、质量高、造价低，并最终取得优异的效益，需要把组成项目的各个环节作为一个系统整体来观察考虑。某一个环节的优化工作可能不能带来全局的最

32、优，所以需要处理好全局与局部优化之间的关系;(5)风险性。项目的风险性要求一次成功，所以是一次性的，没有过往类似的经验可以借鉴，因而风险较大。制造业的生产则与此不同，产品经过成功研发之后可以重复批量式生产。险的含义风险的概念风险的基本含义是损失存在的不确定性。由于各专家研究领域和深入角度不一致，他们对风险概念的认识存在极大的差异，各种定义也较为抽象，到现在为止还没有被所有人都认可的风险定义11】。目前，理论界对风险的定义有着相对一致的看法:风险是一个可能引发项目上海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究失败的概率以及这种失败所带来的损失后果。分析上述定义可知，风险包含失败的概率和失败的后果

33、。另外也可把风险看做是一个系统(简单的或者复杂的系统)。当然还有其他领域对风险的定义。利益产生不好影响的意外发生的概率;保险理论认为:风险就是对投保人的人权著名美国学者C.Arthlliams.为:风险是条件给定之后结果可能出现的差异性;国内部分经济学家认为:Jr认风险就是在一定条件、一定时间内发生意外后果的可能性。而作者认为:风险是在对某项事情预期后果进行估测中对项目不好的部分。2.的特征依据上述叙述的对风险的定义，风险的特征是基于其实质和效用规律的外在表现，具体包含下面几方面:(1)必然性和客观性各种自然灾难，如泥石流、咫风和地震，以及与人类活动紧密相关的各种施工设计或者技术而引起的破坏都

34、可能使得工程项目在实施过程中出现风险损失。这些风险的诱发因素都外在于人的意识而存在。正是由于自然物体的运动和社会活动的规律性，使得风险的存在与风险是不可避免的，也就是必然性和客观性。(2)偶然性和随机性虽然项目风险的发生有必然性，但是具体的风险事件却有着偶然性和随机性。风险发生的时间、地点以及所带来的损失都具有随机性。所以风险所引发的后果以及性质都具有不确定性。(3)复杂性和多样性工厂建设项目的通常情况是多种风险并存，并且他们之间有着内在极其复杂的关联性，常见的有:合作者风险、政治风险、技术风险、自然风险、经济风险和法律风险等等。(4)可变性一旦引发风险的因素发生变化，则风险自身也会变化，并且

35、一定时空范畴内预期风险被消除的同时还有未知的新的风险出现。(5)相对性和主体性由于项目主体抗风险的能力存在差异，所以风险后果的影响力对于不同的主题而言具有不同的结果。另外项目的承受力也因为不同主体、不同实际情况而发上海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究生变化。如同时损失10万元对于资产为100万元和资产为1000元的人而言，损失的危机性显然不相同。所以风险具有相对性，仅当确定于某一个具体的活动和事件主体之后，风险才有意义。(6)可测算性虽然风险事件较难以估测，但只要我们研究并发现其中存在的规律，使用现代科技手法对一些类似的风险事件进行概率统计上的分析，也是可以评估风险产生的影响的。风险

36、管理学正是衍生于这一理论，它将科学分析方法运用于风险决策过程中，使用得出的结果帮助主体防范、回避风险，或者控制风险带来的后果。上述几个特性就是风险有别于其他传统元素的地方，风险管理也因此不同于其他传统的学科。正是针对这一特殊性，人们采取一定的科学方法进行科学的风险管理，从而达到降低风险后果影响的目的。风险的分类风险分类有助于风险管理的具体措施的制定，提高管理效率，同时也有利于分析风险在形成原因、形态意识和性质、损失上的差异，有利于制定应对风险的计划。风险可按照以下几个方面进行划分。(1)按照风险起源按照起源以及损失原因的不同，风险来源又可以进一步划分成人为风险和自然风险。首先是人为风险。人类自

37、身的活动可能与技术、经济、组织或者政治相关，是造成风险发生的主要原因。根据与活动相关的领域风险还可以进一步的划分。然后是自然风险。自然界中如地震、洪水、泥石流、咫风、火灾等各种灾难所造成的人身和财产的损失就是来自自然界的风险。(2)按照风险后果当一种风险不可能让任何人从中得利的时候，如交通事故都只会危害人的生命财产安全，我们称之为纯粹风险。纯粹风险只拥有造成损失的概率性，不会给任何人带来利益。按照结果划分，纯粹风险可以划分为有损失类和无损失类。当一种风险有可能带来损失，但同时也有可能带来收益的时候，如外汇市场和证券市场的投机活动一样，我们称之为投机风险。由于受到投机风险所可能带来的巨大利益的诱

38、惑，一部分人可能因此甘愿冒可能受到损失的风险而进行投机活动，这种活动有三种结果:获利、损失和平衡。_!二海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究(3)按照风险是否可管理按照这个分类标准，可将风险进一步划分为可管理和不可管理的风险。管理技术的水平、数据信息的丰富程度与风险的可管理水平呈正相关性。而风险管理的可能性决定于搜集资料的质量、数量和管理水平。可管理风险是指借助一定技术手段之后可以进行测算的风险，而不可管理风险指无法测算的风险，不可管理风险有可能转变成为可管理风险。(4)按照承受项目风险的主体按照这个分类标准，可将风险划分为设计单位风险、咨询监理风险、承包商风险和业主风险以及其他相关方

39、面的风险。承包商风险(也指分包商、供应商)来源于管理能力的欠缺和施工技术水平的不足，使得产品安全质量没有保证并且可能造成拖延工期等风险。由于工作能力和职业道德上的差异而引发的项目监管人员的风险是目前风险事件的主体。政府部门、单位组织等外围主体造成的其他方面的风险也具有极大的影响力。业主、投资者等违反合同协议，改变投资计划或者不具备偿还能力的风险也在其中。管理的理论概述2.管理的概念由于各国学者专家对风险管理有着不同的侧重点，所以到目前为止风险管理仍旧没有一个权威的定义。著名的英国经济学家鲍卡特和班尼斯认为，风险管理就是对可能给企业生产和收益造成危害的风险进行鉴别、评测和经济上管理的过程。两位来

40、自美国的经济学家威廉斯和汉斯则认为，风险管理就是对风险进行鉴别、估测和管理，从而使用最优化的成本将由于风险导致的不良影响降至最低的科学管理方法。对于本文而言，简单的说，风险管理就是以辨别风险因素和风险起因作为目的，合理选择风险的评估方法，从而最终建立完善的风险控制计划的过程，2。风险管理是一种特别的管理过程，备选方案是在完全考虑风险存在的不确定性之后提出的，此管理手段的目的是以同等最低水平的代价换取最低的损失水平，或者是以最低的成本获取最大的安全保障和收益。通过采取系统的分析方法，鉴别、评估各种风险，如显性或隐性的、现实或未来的风险，风险管理使得管理者可以建立能有效控制、降低风险损失，提高收入

41、甚至提升社会效益的管理方法。上海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题研究.2项目风险管理的过程项目的风险管理过程涉及四个基本方面:风险鉴别(RISk工dentifiCation):使用系统的观点，把引发风险的一些诱因分解为简单的可以辨别的基本单元，又称为观察项目发展的全部过程。常用的方法有:德尔菲法、头脑风暴法、情景分析法和故障树分析法等。风险测算(RISkMeasurement):当风险被鉴别之后需要对风险进行度量，以便找出风险发生的主观和客观概率。常见的方法包括。建立测量模型、专家打分。另外主观概率指的是根据专家自己的经验和以往案例的一些数据而得出的主观判断;客观概率指的是通过统计以往数

42、据作为某计算模型的输入，最终计算得到的结果。风险评估 (RISkASSeSSlnent):它是一个决定是否对风险采取某种措施，以及需要如何进行控制的过程，使用国家规定的安全指标，通过某种计算模型量化风险产生的影响和损失可能的大小。这个时候使用的调整标准贴现率的方法模式又可以称作风险报酬法、风险当量法和控制区间记忆模型法(C工M模型)。风险控制 (RISkContr。l):通过运用某种管理技术或者企业财务结算方法，让企业面临的风险损失达到最低点，或者能够直接控制风险发生的概率。这一方法可以使用的具体策略包括:风险转移、风险保留、风险回避、风险预防、风险减轻等方法。项目风险管理的内容(1)风险管理

43、策划:作为整个项目风险管理的战略性、全局性的纲领是风险管理规划首要的作用，是统筹整个项目风险管理的完整的计划。这个规划设计具体包括:制定风险管理的具体实施过程，选定参与风险管理的人员，确定数据来源和工作工具，限定展开风险管理的实际范围，制定风险管理的具体实施方法等等。(2)风险分析具体可以分成识别和评估两个具体过程。风险识别:它是项目风险管理的前提，直接关系着风险管理的决策和最终可能的结果。风险识别主要的任务包括:找出潜在的风险，识别风险的性质，鉴定_风险产生的条件，预计风险带来的损失，一记录风险自身的特征，准备为决策层提供依据等活动。风险继续往下可以分为内部和外部两类，内部风险指的是人员配备

44、情况和项目成本估算等，包括那些只要管理人员加以控制就可以规避的风险;上海张江集电港三期房地产项目的风险控制问题了讲究外部风险指的是如自然灾害和市场大环境决定的供需关系等情况造成的管理人员无法控制的情况。风险评估:在识别并量化项目中大部分的风险因素之后，需要结合风险因素以及他们之间的联系和对项目整体进度的影响进行综合考虑，然后依照风险评估标准判断是否采取相应的措施。在系统鉴别风险和合理制定对策之间，风险评估起着关键的中介作用_。风险评估是保证项目能够顺利进行的可选参照，由此可见风险评估在风险管理过程中起着关键的作用。评估的结果主要包括:风险对于工程进度可能产生的影响，如拖延的天数、追加的投资等等

45、;风险事件发生的概率等活动。(3)风险控制:从风险控制的最终目的出发，依照风险评价的实际情况，并同时综合利用各种合理有效地手段来制定规避风险的措施和回避策略，对整个风险事件进行控制的过程就叫做风险控制。风险控制具体由监控、相应的计划和方案以及追踪、纠正等几个部分组成。而具体控制步骤包括:明确风险控制的目标;制定风险控制的策略(制定应对的方案);实施具体的风险控制决定;对决策的实施进行检测和评价。上述提到的关于风险管理的具体步骤涵盖了对项目管理的鉴别、评估和实施以及反馈部分，形成了一个具有重大效率的闭环管理控制系统。项目风险管理的原则风险管理作为一个完备的系统工程管理策略，需要遵循某些原则才能确保在得到实施之后期望得到的效果与实际结果一致。需要遵循的原则包括:(1)经济原则成本收益的比值是风险管理首要关注的对象，因为仅依靠增加成本来控制风险并不是最有效的措施。相反，通过压缩成本达到规避风险的做法不仅致使项目收益率降低，而且使得项目容易夭折。从经济学原理可以得知，一个好的风险决