北京市地方标准DB住宅物业服务技术标准.doc
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1 北京市地方标准 住宅物业服务技术标准 ( 征求意见稿) 编 号:DB/TXXX-2010 主编单位: 批准部门: 实施日期: 2 前 言 本标准为推荐性标准。 本标准通过细化物业服务事项,对服务深度、频次、结果进行 定量描述,将技术标准划分为 5 个等级,满足了不同层次物业服务 的需要,构成了物业服务标准体系,为构建科学合理、专业公平、 质价相符的物业管理价格体系奠定了基础,促进了业主和物业企业 间和谐互信关系的建立。 本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督 局共同负责管理,由北京市物业服务指导中心负责解释工作,由北 京市住房和城乡建设委员会负责组织实施。请各单位在执行标准过 程中总结经验,积累相关资料,并请将意见和资料寄送至北京市物 业服务指导中心(地址:北京市海淀区西四环中路 16 号院 3 号楼, 邮编:100039,电话:59958541) ,以便对本标准进行修订。 主编单位:北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限 责任公司 参编单位:北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物 业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管 理有限公司 编写人员: 审查专家: 3 目 次 1 总 则 6 2 术 语 7 3 北京市住宅物业服务一级技术标准 .9 3.1 综合管理 .9 3.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 10 3.3 消防安全防范 15 3.4 绿化养护 16 3.5 环境卫生 17 3.6 公共秩序维护 18 3.7 附则一:装饰装修管理 .18 3.8 附则二:停车管理 .18 4 北京市住宅物业服务二级技术标准 20 4.1 综合管理 20 4.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 21 4.3 消防安全防范 26 4.4 绿化养护 27 4 4.5 环境卫生 28 4.6 公共秩序维护 29 4.7 附则一:装饰装修管理 .29 4.8 附则二:停车管理 .30 5 北京市住宅物业服务三级技术标准 31 5.1 综合管理 31 5.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 32 5.3 消防安全防范 37 5.4 绿化养护 39 5.5 环境卫生 40 5.6 公共秩序维护 41 5.7 附则一:装饰装饰装修管理 .42 5.8 附则二:停车管理 .42 6 北京市住宅物业服务四级技术标准 43 6.1 综合管理 43 6.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 44 6.3 消防安全防范 49 6.4 绿化养护 50 6.5 环境卫生 52 5 6.6 公共秩序维护 53 6.7 附则一:装饰装修管理 .54 6.8 附则二:停车管理 .54 7 北京市住宅物业服务五级技术标准 55 7.1 综合管理 55 7.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 56 7.3 消防安全防范 62 7.4 绿化养护 63 7.5 环境卫生 64 7.6 公共秩序维护 65 7.7 附则一:装饰装修管理 .66 7.8 附则二:停车管理 .66 附件:条文解释 67 参考文件名录 97 6 1 总则 1.0.1 为规范物业服务行为,保障物业服务水平,实现物业管理的 标准化、专业化、精细化,结合本市行业情况,制定本标准。 1.0.2 本市行政区域内住宅项目,业主自行或者通过他人对物业共 用部分的维修养护、管理,适用本标准。 1.0.3 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工 作,不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作; 1.0.4 本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容, 但与物业共用部分的日常管理关系密切,因此作为附则列入本标准。 1.0.5 本标准除一级技术标准外,每一级技术标准高于并包含低一 级的技术标准。 7 2 术 语 2.0.1 物业管理 是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑 物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护公共 环境卫生和相关秩序的活动。 2.0.2 业主 是指房屋所有权人。 2.0.3 使用人 是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 2.0.4 物业服务合同 是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物 业管理区域进行综合管理与服务,明确双方权利与义务关系的约定。 2.0.5 物业共用部分 是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同 管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共 用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规的规定和 房屋买卖合同的约定,由单幢物业内业主共有的部位,一般包括: 基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、 楼梯间、走廊通道等;共用设施设备是指根据法律、法规的规定 和房屋买卖合同的约定,由业主共有的附属设施设备,一般包括: 8 电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、 井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的 房屋等。 2.0.6 管理规约 是指对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主 应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的 约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害 社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。 9 3 北京市住宅物业服务一级技术标准 3.1 综合管理 3.1.1 物业服务中心 1 物业管理区域内,设置专用办公场所,有固定的通讯联络方式。 2 在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片,公示 物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的,公示特 约服务项目及服务标准、收费标准。 3 周一至周五每日不低于 8 小时提供业务接待;其他时间设置值班人员,负责项目 运行,及时处理各种临时或突发事件。 4 设置专用区域,配置相关设备,为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行 决策提供便利。 3.1.2 从业人员 1 每个物业管理区域应当配备项目负责人,房屋建筑结构安全员和设备设施管理员; 项目负责人有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验,为本市项目负责人执业 信用档案登记在册人员。 2 从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。 3 服务人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。 3.1.3 服务内容 1 建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共 秩序、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核 办法。 2 建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。 3 建立物业管理档案,归档及时、完整,便于查询。 4 在物业共用部分显著位置公示 24 小时服务电话。 水、电、气等急迫性报修 20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专 业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位; 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。 有报修、维修、处理记录。 5 设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身 安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。 10 6 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门 内张贴通知,履行告知义务。 7 配合相关部门进行公益性宣传。 8 做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。 9 对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约(临 时管理规约)的行为,应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。 3.1.4 经营管理 1 按照规范要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业 服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。 2 按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 3.1.5 专项服务委托管理 1 依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务。 2 专项服务企业应具备相应资质;操作人员持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。 4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。 3.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 3.2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。 2 按照相关规定,及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 3 每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 4 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。 6 在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后,要组织专项检查并做好记 录。 7 设备机房 1) 每日巡视 1 次、每月清洁 1 次,机房内不得堆积杂物。 2) 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。 3) 在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况。 4) 设施设备标志、标牌齐全。 11 5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 3.2.2 共用部位 3.2.2.1 房屋结构 1 根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。 2 每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件,做好记录。 3 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要 报告行政主管部门,同时告知全体业主。 3.2.2.2 建筑部件 1 每季度检查 1 次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支 撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 2 每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护, 做好记录。 3 每年检查 1 次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等, 按照责任范围进行维修养护,做好记录。 4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养 护,做好记录;降雨后及时排除积水。 3.2.2.3 附属构筑物 1 每季度巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责 任范围进行维修养护,做好记录。 2 每年检查 1 次雨污水管井,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 3 每季度巡查 1 次大门、围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 4 每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等,按照责任范围进行维 修养护,做好记录。 5 每年检测 1 次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 3.2.3 空调系统 1 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、 巡视、测温、维修养护,做好记录。 2 定期检验压力容器及仪表。 3 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 12 3.2.4 二次供水设备 1 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 2 二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合 国家生活饮用水卫生标准。 3 每日巡视 1 次水箱间、水泵房,做好巡视记录。 4 有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。 5 每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行 1 次整体养护。 6 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安 装金属防护网并保持完好。 3.2.5 排水系统 1 按照水务部门的要求取得排水许可证。 2 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。 3 污水泵 每日巡视 1 次,每年养护 2 次。 4 化粪池 定期检查化粪池,及时安排清掏。 3.2.6 照明和电气设备 1 室内照明 每周巡检 1 次,一般故障即时修复,其他复杂故障 1 周内修复。 2 室外照明 每 2 周巡检 1 次,一般故障 1 周内修复,其他复杂故障 2 周内修复。 3 应急照明 每周巡检 1 次,故障即时修复。 4 高压柜及高压线路 每班巡检 1 次高压柜,做好记录;定期检测设备和线路。 5 干式变压器 13 每日巡检 1 次,做好记录。 6 油浸变压器 每日巡检 1 次,做好记录。 7 低压柜 每班巡检 1 次,有记录;每半年养护 1 次;每年检查 1 次电气安全。 8 低压配电箱和低压线路 每季度巡检 1 次;每年养护 1 次。 9 电动机 每班巡检 1 次运行中的电动机,做好记录。 10 控制柜 每季度巡检 1 次;每年养护 1 次;做好记录。 11 发电机 每季度试运行 1 次,做好记录。 12 电气检测 每 3 年 1 次预防性试验;每年检测 2 次高压个人防护用品。 13 变配电室 有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备; 3.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次,每月清洁 1 次设备表面,每年设备内部除尘 1 次。 2 对讲门口机 每季度检查 1 次按键、显示屏等,表面清洁 1 次,每年内部除尘 1 次。 3 网络控制箱 每年检查 1 次外观、接线,表面清洁 1 次,内部除尘 1 次。 4 红外对射探测器 每年检查 1 次防水、探测范围、接线等,表面清洁 2 次,内部除尘 1 次。 5 图像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能,每月表面清洁 1 次,每年内部除尘 1 次。 6 摄像机 14 每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、防水、接线等,镜头表面清洁 1 次,每年 防护罩内部除尘 1 次。 7 解码器 每年检查 1 次防雨罩、接线等,表面清洁 1 次,内部除尘 1 次。 8 云台 每年检查 1 次运转、接线,表面清洁 1 次,转动部位上润滑油 1 次。 9 巡更点 每半年检查 1 次外观、存储记录,表面清洁 1 次。 10 读卡器 每季度检查键盘、防水,表面清洁 1 次。 11 电磁锁门锁 每季度检查 1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮 每季度检查 1 次开锁功能、接线。 3.2.8 电梯 1 无人值守电梯,主梯 24 小时不间断运行;有人值守电梯 6:0024:00 不间断 运行,0:006:00 呼叫运行;电梯司机夜间值班,在首层候梯厅及轿厢内公布值班电 话和房号。 2 设有高峰梯的,在高峰期与主梯同时运行。 3 发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管 理人员须在 15 分钟内到现场,专业维修人员须在 30 分钟内到现场进行救助。 4 每 15 日进行 1 次日常维修养护工作。 5 设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电 梯定期检验计划。 6 定期检查紧急报警装置。 7 定期年检并取得合格证。 8 轿厢内有年检合格证、乘梯须知。 3.2.9 水景 1 启用前进行防渗漏检查。 15 2 使用中每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 3.3 消防安全防范 3.3.1 综合管理 1 落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责; 2 成立义务消防队,每年进行 1 次消防演练,相关人员掌握消防基本知识和技能。 3 发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。 4 消防控制室设专业人员 24 小时值守,处理各类报警信息。 5 每日防火巡查 1 次;每季度专项检查 1 次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、 疏散通道等。 6 每年对员工进行 1 次消防安全宣传教育。 3.3.2 消防设施设备维修养护 3.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台 每日巡查设备运行情况,24 小时连续正常运行。每月清洁 1 次机柜表面,每年机 柜内部设备除尘 1 次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 2 模块、探测器、手报 每年巡查 1 次模块、探测器、手报;每 2 年表面清洁 1 次;探测器投入运行 2 年 后,每隔 3 年由专业清洗单位全部清洗一遍。 3 备用电源 每季度备用电源充放电试验和表面除尘 1 次。 3.3.2.2 消防广播系统 每月机柜表面清洁 1 次,每年机柜内部除尘 1 次,设备表面清洁 1 次;每 2 年机 柜内的设备内部除尘 1 次。每年检查 1 次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话 主机、播音设备、扬声器等。 3.3.2.3 防排烟系统 每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。 3.3.2.4 防火分隔系统 每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油 1 次;电控箱表面清洁, 16 内部除尘 1 次;每年防火门附件检查 1 次,每年门的转动部位上润滑油 1 次。 3.3.2.5 水灭火系统 每年养护 1 次室外消火栓,养护 1 次室内消火栓,设施整体养护 1 次。消防泵、 喷淋泵每月盘车 1 次,每季度润滑检查 1 次,每年整体养护 1 次。 3.3.2.6 灭火器 每年进行 1 次功能性检查。 3.4 绿化养护 3.4.1 基本要求 1 绿地 裸地率不超过 20%。 2 乔木 植株保存率在 80%以上,每年成活率 80%以上。 3 灌木 植株保存率在 80%以上,每年成活率 80%以上。 4 绿篱和色块 植株保存率在 80%以上,每年成活率在 80%以上。 5 地被和花坛植物 地被植物覆盖率在 70%以上,花坛植物死亡率不超过 20%。 6 草坪 确保基本成活,草坪覆盖率在 75%以上。 3.4.2 绿化养护 1 灌溉 根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。一般植物至少在 萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水 3 次。 2 施肥 根据植物生长情况施肥,一般乔木每 3-4 年施肥 1 次;灌木每 1-2 年施肥 1 次;地 被和草坪植物每年开春后施肥 1 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生长不良的植物 适当增加施肥频次。 3 病虫害防治 每月至少次检查病虫害发生情况并进行防治,不出现严重病虫危害现象。 4 整形修剪 一般乔木每 3 年至少修剪 1 次;灌木每 2 年至少修剪 1 次;绿篱和色块每年生长季 节或入冬后开春萌芽前至少修剪 1 次;冷季型草坪 5、6、7、8、9 月各修剪 1 次,全年 修剪次数在 5 次以上。 5 除草 17 确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少 1 次,重点绿地增加 除草次数,出现杂草的绿地面积不超过 30%。 3.4.3 垃圾处理 绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理 1 次。 3.4.4 检查记录 每月至少检查植物生长情况 1 次并对养护工作内容进行记录。 3.5 环境卫生 3.5.1 生活垃圾的收集、清运 3.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。 3.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。 3.5.1.3 每 2 月清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 3.5.1.4 每日清运 1 次生活垃圾,并清运到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。 3.5.2 物业共用部分清洁 3.5.2.1 楼内 1 每日清洁 1 次、每周清拖 1 次大堂地面、一层候梯厅;每月擦拭 1 次信报 箱、大堂玻璃。 2 每周清洁 1 次楼内地面、楼梯,每季度清拖 1 次;每 2 月擦拭 1 次楼梯扶 手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。 3.5.2.2 电梯 每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板;每日清拖 1 次电梯轿厢地面。 3.5.2.3 庭院 每日清扫 1 次主要道路。 3.5.2.4 水景 1 定期对水体投放药剂或进行其他处理。 2 使用期间每1周安排专业清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。 3.5.3 有害生物防制 3.5.3.1 配合相关部门进行有害生物防制。 3.5.3.2 投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。 3.5.4 雨雪天气 3.5.4.1 雨后清洁 18 雨后,对小区内主路、干路积水进行清扫。 3.5.4.2 扫雪铲冰 降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。 3.5.5 公共卫生事件 发生公共卫生事件时,配合相关部门采取防制措施。 3.5.6 检查记录 每日抽查 1 次清洁质量,做好记录。 3.6 公共秩序维护 3.6.1 对重点部位进行巡视检查并做好记录, 6:00 至 22: 00 巡视 1 次、22:00 至次 日 6:00 巡视 1 次。 3.6.2 维护道路使用和场地的正常秩序。 3.6.3 专业人员 24 小时值守安防控制室;监控影像资料、报警记录,应当留存 30 日备 查。 3.6.4 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。 3.6.5 记录与档案 1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 3.7 附则一:装饰装修管理 3.7.1 按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立住宅装饰装修管理服务制 度。 3.7.2 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订住宅室 内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。 装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。 3.7.3 装饰装修期间,每日巡查 1 次现场,做好记录。 19 3.7.4 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定,及时告知并劝阻;拒不改正的, 及时报告相关主管部门、业主或业主委员会,并在物业管理区域内公示。 3.7.5 装饰装修结束后,应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人 应按照约定处理。 3.7.6 装修垃圾及时清运。 3.8 附则二:停车管理 3.8.1 建立停车管理制度。 3.8.2 定期存放车辆的,应签订停车服务协议。 3.8.3 在显著位置公示停车须知。 3.8.4 设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示 性标志。 3.8.5 机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。 3.8.6 定时巡查停车场(库)及其设施设备。 3.8.7 停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。 3.8.8 停车场地面每周清扫 1 次。 3.8.9 地下停车场(库)服务人员应佩戴明显标志。 20 4 北京市住宅物业服务二级技术标准 4.1 综合管理 4.1.1 物业服务中心 1 物业管理区域内,设置专用办公场所,配置简单办公设备,有固定的通讯联络方 式。 2 在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片,公示 物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特 约服务项目及服务标准、收费标准。 3 周一至周五每日不低于 8 小时提供业务接待。其他时间设置值班人员,负责项目 运行,及时处理各种临时或突发事件。 4 设置专用区域,配置相关设备,为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行 决策提供便利。 4.1.2 从业人员 1 每个物业管理区域应当配备项目负责人,房屋建筑结构安全员和设备设施管理员; 项目负责人有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验,为本市项目负责人执业 信用档案登记在册人员。 2 从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。 3 服务人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。 4.1.3 服务内容 1 建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共 秩序、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核 办法。 2 建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。 3 建立物业管理档案,归档及时、完整,便于查询。 4 应用计算机管理物业资料。 5 在物业共用部分显著位置公示 24 小时服务电话。 水、电、气等急迫性报修 20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专 业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位; 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。 21 有报修、维修、处理记录。 6 设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身 安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。 7 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门 内张贴通知,履行告知义务。 8 配合相关部门进行公益性宣传。 9 做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。 10 对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约 (临时管理规约)的行为,应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。 4.1.4 经营管理 1 按照规范要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业 服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。 2 按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 4.1.5 专项服务委托管理 1 依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务。 2 专项服务企业应具备相应资质;操作人员持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。 4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。 4.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 4.2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。 2 按照相关规定,及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 3 每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 4 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。 6 在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后,要组织专项检查并做好记 录。 7 设备机房 1) 每日巡视 1 次、每月清洁 1 次,机房内不得堆积杂物。 22 2) 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。 3) 在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况。 4) 设施设备标志、标牌齐全。 5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 4.2.2 共用部位 4.2.2.1 房屋结构 1 根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。 2 每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件,做好记录。 3 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要 报告行政主管部门,同时告知全体业主。 4.2.2.2 建筑部件 1 每季度检查 1 次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支 撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 2 每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护, 做好记录。 3 每半年检查 1 次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水 等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养 护,做好记录;降雨后及时排除积水。 4.2.2.3 附属构筑物 1 每 2 月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责 任范围进行维修养护,做好记录。 2 每半年检查 1 次雨污水管井,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 3 每 2 月巡查 1 次大门、围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 4 每 2 月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等,按照责任范围进行维 修养护,做好记录。 5 每年检测 1 次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 4.2.3 空调系统 1 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理施设备运行、巡 视、测温、维修养护,做好记录。 23 2 定期检验压力容器及仪表。 3 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 4.2.4 二次供水设备 1 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 2 二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合 国家生活饮用水卫生标准。 3 每日巡视 1 次水箱间、水泵房,做好巡视记录。 4 有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。 5 每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行 1 次整体养护。 6 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安 装金属防护网并保持完好。 4.2.5 排水系统 1 按照水务部门的要求取得排水许可证。 2 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。 3 污水泵 每日巡视 1 次,每年养护 2 次。 4 化粪池 定期检查化粪池,及时安排清掏。 4.2.6 照明和电气设备 1 室内照明 每周巡检 2 次,一般故障即时修复,其他复杂故障 1 周内修复。 2 室外照明 每周巡检 1 次,一般故障即时修复,其他复杂故障 2 周内修复。 3 应急照明 每 4 日巡检 1 次,故障即时修复。 24 4 高压柜及高压线路 每班巡检 1 次高压柜,做好记录;定期检测设备和线路。 5 干式变压器 每班巡检 1 次,做好记录。 6 油浸变压器 每班巡检 1 次,做好记录。 7 低压柜 每班巡检 1 次;每半年养护 1 次;每年检查 1 次电气安全;做好记录。 8 低压配电箱和低压线路 每季度巡检 1 次;每年养护 1 次;做好记录。 9 电动机 每班巡检 1 次运行中的电动机;每年养护 1 次,做好记录。 10 控制柜 每月巡检 1 次;每年养护 1 次;做好记录。 11 发电机 每季度试运行 1 次。 12 电气检测 每 3 年 1 次预防性试验;每年检测 2 次高压个人防护用品; 13 变配电室 有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备; 4.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次,每月清洁 1 次设备表面,每年设备内部除尘 1 次。 2 对讲门口机 每月检查 1 次按键、显示屏等,表面清洁 1 次,每年内部除尘 1 次。 3 网络控制箱 每半年检查 1 次外观、接线,表面清洁 1 次,每年内部除尘 1 次。 4 红外对射探测器 每半年检查 1 次防水、探测范围、接线等,每季度表面清洁 1 次,每年内部 除尘 1 次。 25 5 图像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能,每月表面清洁 1 次,每年内部除尘 1 次。 6 摄像机 每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、防水、接线等,镜头表面清洁 1 次;每年 防护罩内部除尘 1 次。 7 解码器 每半年检查 1 次防雨罩、接线等,表面清洁 1 次,每年内部除尘 1 次。 8 云台 每半年检查 1 次运转、接线,表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油 1 次。 9 巡更点 每季度检查 1 次外观、存储记录,表面清洁 1 次。 10 读卡器 每季度检查键盘、防水,表面清洁 1 次。 11 电磁锁门锁 每季度检查 1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮 每季度检查 1 次开锁功能、接线。 4.2.8 电梯 1 无人值守电梯,主梯 24 小时不间断运行;有人值守电梯 6:0024:00 不间断 运行,0:006:00 呼叫运行;电梯司机夜间值班,在首层候梯厅及轿厢内公布值班电 话和房号。 2 设有高峰梯的,在高峰期与主梯同时运行。 3 发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管 理人员须在 15 分钟内到现场,专业维修人员须在 30 分钟内到现场进行救助。 4 每 15 日进行 1 次日常维修养护工作。 5 设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电 梯定期检验计划。 6 定期检查紧急报警装置。 7 定期年检并取得合格证。 26 8 轿厢内有年检合格证、乘梯须知。 4.2.9 水景 1 启用前进行防渗漏检查。 2 使用中每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 4.3 消防安全防范 4.3.1 综合管理 1 落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责; 2 成立义务消防队,每年进行 1 次消防演练,相关人员掌握消防基本知识和技能。 3 发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。 4 消防控制室设专业人员 24 小时值守,处理各类报警信息。 5 每日防火巡查 2 次;每 2 月专项检查 1 次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、 疏散通道等。 6 每年对员工进行 1 次消防安全宣传教育。 4.3.2 消防设施设备维修养护 4.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台 每日巡查设备运行情况,24 小时连续正常运行。每月清洁 1 次机柜表面,每年机 柜内部设备除尘 1 次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 2 模块、探测器、手报 每年巡查 1 次模块、探测器、手报;每 2 年表面清洁 1 次;探测器投入运行 2 年 后,每隔 3 年由专业清洗单位全部清洗一遍。 3 备用电源 每季度备用电源充放电试验和表面除尘 1 次。 4.3.2.2 消防广播系统 每月机柜表面清洁 1 次,每年机柜内部除尘 1 次,设备表面清洁 1 次;每年机柜 内的设备内部除尘 1 次。每年检查 1 次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主 机、播音设备、扬声器等。 27 4.3.2.3 防排烟系统 每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。 4.3.2.4 防火分隔系统 每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油 1 次;电控箱表面清洁, 内部除尘 1 次;每半年防火门附件检查 1 次,每年门的转动部位上润滑油 1 次。 4.3.2.5 水灭火系统 每年养护 1 次室外消火栓,养护 1 次室内消火栓,设施整体养护 1 次。消防泵、 喷淋泵每月盘车 1 次,每季度润滑检查 1 次,每年整体养护 1 次。 4.3.2.6 灭火器 每年进行 1 次功能性检查。 4.4 绿化养护 4.4.1 基本要求 1 绿地 裸地率不超过 10%。 2 乔木 生长基本正常,植株无明显偏冠和缺枝,植株保存率在 90%以上,每年成活率在 90%以 上。 3 灌木 生长基本正常,植株无明显偏冠和缺枝,植株保存率在 90%以上,每年成活率 90% 以上。 4 绿篱和色块 植株保存率在 90%以上,每年成活率在 90%以上。 5 地被和花坛植物 地被植物覆盖率在 80%以上,花坛植物死亡率不超过 15%。 6 草坪 确保基本成活,草坪覆盖率在 85%以上。 4.4.2 绿化养护 1 灌溉 出现干旱情况,能及时灌溉,不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物至少 在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水 5 次。 2 施肥 根据植物生长情况施肥,一般乔木每 2 年施肥 1 次;灌木每年施肥 1 次;地被和草 坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥 1-2 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生 长不良的植物适当增加施肥频次。 3 病虫害防治 28 每月至少 2 次检查,发现病虫害能有效控制,不因病虫危害影响景观效果。 4 整形修剪 乔木每 2 年至少修剪 1 次;灌木每年冬季至少修剪 1 次;绿篱和色块每年冬季和生 长季至少修剪 2 次;冷季型草坪 4-10 月各修剪 1 次,全年修剪次数在 7 次以上。 5 除草 确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少 2 次,重点绿地增加 除草次数,出现杂草的绿地面积不超过 20%。 4.4.3 垃圾处理 绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理 2 次。 4.4.4 检查记录 生长季节每月至少检查植物生长情况 2 次并对养护工作内容进行记录。 4.5 环境卫生 4.5.1 生活垃圾的收集、清运 4.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。 4.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。 4.5.1.3 每月清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 4.5.1.4 每日清运 1 次生活垃圾,并清运到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。 4.5.1.5 保洁车外观整洁。 4.5.2 物业共用部分清洁 4.5.2.1 楼内 1 每日清洁 1 次、每周清拖 2 次大堂地面、一层候梯厅;每月擦拭 2 次信报 箱、大堂玻璃。 2 每周清洁 2 次楼内地面、楼梯,每月清拖 1 次;每月擦拭 1 次楼梯扶手、 栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。 4.5.2.2 电梯 每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板;每日清拖 1 次电梯轿厢地面。 4.5.2.3 天台屋面 雨季前清扫 1 次楼顶天台、屋面,雨季每季度清扫 1 次。有天台、内天井的 每周巡查 1 次,有杂物及时清扫。 4.5.2.3 庭院 1 每日清扫1次道路。 29 2 每月清洁 1 次小区公共照明及设施设备;每季度清洁 1 次雨蓬、门头等。 4.5.2.4 水景 1 定期对水体投放药剂或进行其他处理。 2 使用期间每周安排专业清洁 1 次水面;每年清洁 2 次水池池底。 4.5.3 有害生物防制 4.5.3.1 配合相关部门进行有害生物防制。 4.5.3.2 投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。 4.5.4 雨雪天气 4.5.4.1 雨后清洁 雨后,对小区内主路、干路积水进行清扫。 4.5.4.2 扫雪铲冰 降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。 4.5.5 公共卫生事件 发生公共卫生事件时,配合相关部门采取防制措施。 4.5.6 检查记录 每日抽查 1 次清洁质量,做好记录。 4.6 公共秩序维护 4.6.1 主要出入口有专人执勤。 4.6.2 对重点部位进行巡视检查并做好记录, 6:00 至 22: 00 巡视 1 次、22:00 至次 日 6:00 巡视 1 次。 4.6.3 维护道路使用和场地的正常秩序。 4.6.4 专业人员 24 小时值守安防控制室;监控影像资料、报警记录,应当留存 30 日备 查。 4.6.5 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。 4.6.6 记录与档案 1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 30 4.7 附则一: 装饰装修管理 4.7.1 按照相关规定和管理规约(临时管理规约)约定,建立住宅装饰装修管理服务制 度。 4.7.2 建立装饰装修管理档案。 4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订住宅室内 装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。 装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。 4.7.4 装饰装修期间,每日巡查 1 次现场,做好记录。 4.7.5 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定,及时告知并劝阻;拒不改正的, 及时报告相关主管部门、业主或业主委员会,并在物业管理区域内公示。 4.7.6 装饰装修结束后,应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人 应按照约定处理。 4.7.7 装修垃圾及时清运 4.8 附则二:停车管理 4.8.1 建立停车管理制度。 4.8.2 建立停车管理档案。 4.8.3 定期存放车辆的,应签订停车服务协议。 4.8.4 在显著位置公示停车须知。 4.8.5 设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示 性标志。 4.8.6 机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。 4.8.7 24 小时有专人定时巡查停车场(库)及其设施设备。 4.8.8 停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。 4.8.9 停车场地面每周清扫 1 次。 4.8.10 地下停车场(库)服务人员应佩戴明显标志。 31 5 北京市住宅物业服务三级技术标准 5.1 综合管理 5.1.1 物业服务中心 1 物业管理区域内设置物业服务中心。 2 办公场所整洁有序。 3 配置一般的办公用品、家具、电话等。 4 在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片,公示 物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特 约服务项目及服务标准、收费标准。 5 周一至周五每日不低于 8 小时提供业务接待。其他时间设置值班人员,负责项目 运行,及时处理各种临时或突发事件。 6 设置专用区域,配置相关设备,为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行 决策提供便利。 5.1.2 从业人员 1 每个物业管理区域配备项目负责人,房屋建筑结构安全员和设备设施管理员;项 目负责人有 3 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验,为本市项目负责人执业信 用档案登记在册人员。 2 从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。 3 服务人员分岗位统一着装、佩戴标志,仪表整洁,用语文明。 5.1.3 服务内容 1 建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共 秩序、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核 办法。 2 建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核。 3 建立物业管理档案,归档及时、完整,便于查询。 4 应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。 5 在物业共用部分显著位置公示 24 小时服务电话。 水、电、气等急迫性报修 20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专 业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位; 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2 个工作日内回复。 32 有报修、维修、处理记录,有回访并做好记录。 6 设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录,包括各幢、单元标志、危及人身 安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。 7 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门 内张贴通知,履行告知义务。 8 物业管理区域内设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。 9 每年组织 1 次社区文化活动。 10 每年组织业主参观共用设施设备机房。 11 每年公开征集 1 次物业服务意见,公示整改情况。 12 每月组织 1 次项目服务质量检查,做好记录。 13 做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查。 14 对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约 (临时管理规约)的行为,应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。 15 提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特 约服务。 5.1.4 经营管理 1 按照规范要求,每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业 服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。 2 按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 5.1.5 专项服务委托管理 1 依据相关规定,签订规范的委托服务合同,明确各方权利义务。 2 专项服务企业应具备相应资质;操作人员持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志,仪表整洁,行为规范,用语文明。 4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。 5.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 5.2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备档案,有运行、检查、维修养护记录。 2 按照相关规定,及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 3 每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 33 4 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测,并做好记录。 6 在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后,要组织专项检查并做好记 录。 7 设备机房 1) 每日巡视 1 次、每月清洁 1 次,机房内不得堆积杂物。 2) 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。 3) 在明显易取位置配备消防灭火器材,并定期检查器材完好情况。 4) 设施设备标志、标牌齐全。 5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 5.2.2 共用部位 5.2.2.1 房屋结构 1 根据房屋使用时间和设计年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。 2 每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件,做好记录。 3 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务,对拒不改正的,要 报告行政主管部门,同时告知全体业主。 5.2.2.2 建筑部件 1 每季度检查 1 次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支 撑构件等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 2 每 2 周巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等,按照责任范围进行维修养护, 做好记录。 3 每季度检查 1 次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水 等,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管,按照责任范围进行维修养 护,做好记录;降雨后及时排除积水。 5.2.2.3 附属构筑物 1 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等,按照责任 范围进行维修养护,做好记录。 2 每季度检查 1 次雨污水管井,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 3 每月巡查 1 次大门、围墙,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 34 4 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等,按照责任范围进行维修 养护,做好记录。 5 每年检测 1 次防雷装置,按照责任范围进行维修养护,做好记录。 5.2.3 空调系统 1 温度控制符合节能要求,有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷 却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护,做好记录。 2 每年检查 1 次管道、阀门并除锈。 3 定期检验压力容器及仪表。 4 每年清洗消毒 2 次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网;每年清洗消毒 1 次 空气处理机滤网等。 5.2.4 二次供水设备 1 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 2 二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合 国家生活饮用水卫生标准。 3 每日巡视 2 次水箱间、水泵房,做好巡视记录。 4 有备用水泵的供水系统,要定期切换运行。 5 每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行 1 次整体养护。 6 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安 装金属防护网并保持完好。 5.2.5 排水系统 1 按照水务部门的要求取得排水许可证。 2 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。 每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。 3 污水泵 每日巡视 1 次,每季度养护 1 次。 4 化粪池 35 定期检查化粪池,及时安排清掏。 5.2.6 照明和电气设备 1 室内照明 每周巡检 3 次,一般故障即时修复,其他复杂故障 5 日内修复; 2 室外照明 每周巡检 1 次,一般故障即时修复,其他复杂故障 1 周内修复;适时调整时 间控制器; 3 应急照明 每 3 日巡检 1 次,故障即时修复;断电后维持照明时间达标;每半年活化 1 次蓄电池。 4 高压柜及高压线路 每班巡检 2 次高压柜;定期检测设备和线路;每 2 年活化 1 次直流屏蓄电池, 做好记录。 5 干式变压器 每班巡检 2 次,做好记录。 6 油浸式变压器 每班巡检 2 次,做好记录。 7 低压柜 每班巡检 2 次;每半年养护 1 次;每年检查 1 次电气安全;做好记录。 8 低压配电箱和低压线路 每月巡检 1 次;每年养护 1 次;做好记录。 9 电动机 每班巡检 1 次运行中的电动机,每年养护 1 次;做好记录。 10 控制柜 每 2 周巡检 1 次;每年养护 1 次;做好记录。 11 发电机 每月试运行 1 次;每年活化 1 次蓄电池;每周巡检 1 次充电机和蓄电池;做 好记录。 12 电气检测 36 每 3 年 1 次预防性试验;每年检测 2 次高压个人防护用品;每 3 年检测 1 次 中央信号屏和直流屏;每 5 年检测 1 次高压电缆;做好记录。 13 变配电室 24 小时有人值守;设备附件及工具、个人防护用品完好;防小动物措施完备。 5.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次。每 2 周清洁 1 次设备表面,每半年设备内部除尘 1 次。 2 对讲门口机 每 2 周检查 1 次按键、显示屏等,表面清洁- 配套讲稿:
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