南开大学2022年3月《房地产估价》期末考核试题库及答案参考97

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1、南开大学2022年3月房地产估价期末考核试题库及答案参考1. 基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。( )A.正确B.错误参考答案：B2. 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。A.600B.625C.650D.675参考答案：B3. 交易日期修正指将可比实例在其估价时点时的价格修正为成交日期时的价格。( )A.错误B.正确参考答案：A4. 概算定额水平应反映在正常条件下，大多数企业的设计、生产、施工管理水平，应高于基础定额、预算定额的水平。( )A.正确B.错误参考答案：B5. 成本法的

2、操作过程中，“开发利润”是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。( )A.错误B.正确参考答案：B6. 在建设期内应计的利息和在建设期内为筹集项目资金发生的费用( )。A.工程费用B.工程建设其他费用C.预备费D.资金筹措费参考答案：D7. 房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。( )A.错误B.正确参考答案：B8. 平整场地是指建筑物场地厚度( )mm的就地挖、填、运、找平。A.100B.200C.300D.500参考答案：C9. 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额

3、大致相等时，宜采用( )预测房地产的未来价格。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法参考答案：B10. 根据建设工程工程量清单计价规范的规定，如下材料中不计法兰安装工程量的是( )。A.单片法兰B.法兰盲板C.焊接盲板D.封头参考答案：B11. 在建安工程费中，政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用称为( )A.措施费B.规费C.企业管理费D.税金参考答案：B12. 运用成本法估价，计算投资利息时，包括( )的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。A.管理费用B.土地成本C.销售费用D.建设成本成本参考答案：ABCD13. 最直观、更可靠，最能反映房

4、地产估价实质的估价方法是( )。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B14. 甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买( )。A.甲土地B.乙土地C.甲、乙都一样D.不能确定参考答案：A15. 由于具有( )特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二参考答案：ABCD16. 比较法的理论依据是( )。A.预期原理B.替代原理C.生产费用价值论D.递推原理参考答案：B17. 经过市场状况调整之

5、后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。( )A.错误B.正确参考答案：A18. 谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值参考答案：A19. 投标人在进行工程量清单招标的投标报价时，不能进行投标总价优惠(或降价、让利)，投标人对投标报价的任何优惠(或降价、让利)均应反映在相应清单项目的综合单价中。( )A.正确B.错误参考答案：A20. 在工程项目竣工前，承包人已经提供履约担保的，发包人不得同时预留工程质量保证金。( )A.正确B.错误参考答案：A21. 满堂脚手架的工程量，按( )计算。A.建筑物的建筑面积B.搭

6、设的水平投影面积C.建筑物的首层建筑面积D.搭设的脚手架面积参考答案：B22. 谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。( )A.错误B.正确参考答案：B23. 路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。( )A.错误B.正确参考答案：B24. 将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出人、料、机费用，然后按规定计算出企业管理费、利润、规费和税金等，编制出单位工程概算的方法是( )。A.概算定额法B.扩大单价法C.概算指标法D.类似工程预算法参考答案：C25. 关于进度款支付的说法正确的有(

7、 )。A.除专用合同条款另有约定外，监理人应在收到承包人进度付款申请单以及相关资料后7天内完成审查并报送发包人B.除专用合同条款另有约定外，发包人应在进度款支付证书或临时进度款支付证书签发后14天内完成支付C.在对已签发的进度款支付证书进行阶段汇总和复核中发现错误、遗漏或重复的，发包人和承包人均有权提出修正申请。经发包人和承包人同意的修正，应在下期进度付款中支付或扣除D.发包人应将合同价款支付至合同协议书中约定的承包人账户参考答案：ABCD26. 与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长参考答案：ACD27

8、. 预算定额基价包括( )。A.人工费B.材料费C.施工机具使用费D.综合费用参考答案：ABC28. 下列房地产适宜采用成本法估价的是( )。A.图书馆B.学校C.加油站D.超市参考答案：AB29. 评估一套单元式住宅的抵押价值，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有( )。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆在室内的沙发参考答案：ACD30. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日参考答案：C31. 如果某房地

9、产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。A.维持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提参考答案：A32. 导致建筑物功能折旧的原因可能是( )。A.功能缺乏折旧B.功能落后折旧C.功能过剩折旧D.城市规划改变E.市场供给的过量或需求不足参考答案：ABC33. 下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是( )。A.朝向B.保温C.隔声D.户型参考答案：A34. 房地产价格影响因素中的自身因素包括人口因素、经济因素、社会因素等等。( )A.错误B.正确参考答案：A35. 房地产种类的不同，影响其价格的主要区

10、位有不同要求，如住宅区主要看重繁华程度、辐射范围等。( )A.错误B.正确参考答案：A36. 招标人根据招标控制价复查结论需要重新公布招标控制价的，其最终公布的时间至招标文件要求提交投标文件截止时间不足( )日的，应相应延长投标文件的截止时间。A.5B.7C.14D.15参考答案：D37. 简述安装工程工程量清单的主要内容。参考答案：(1)机械设备安装工程(2)热力设备安装工程(3)静置设备与工艺金属结构制作安装工程(4)电气设备安装工程(5)建筑智能化工程(6) rn自动化控制仪表安装工程(7)通风空调工程(8)工业管道工程(9)消防工程(10)给排水、采暖、燃气工程(11)通信设备及线路工

11、程(12)刷油、防腐蚀、绝热工程(13)措施项目38. 收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。( )A.正确B.错误参考答案：B39. ( )是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种指标，是合理确定建设工程项目投资的基础。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.投资估算指标参考答案：D40. 路线价法实质上是一种( )，是其的派生方法。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：A41. 从理论上讲，( )是街道对地价影响的转折点。A.标准临街宗地B.标准临街深度C.标准临街宽度D.路线价区段参考答案：B42. 房地产由于不

12、可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是( )。A.本国房地产总的供求状况B.地区房地产总的供求状况C.本国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况参考答案：D43. 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本

13、、有关税费和利润，不应低估折旧参考答案：ACD44. 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为( )。A.有形的实体B.该实体的质量C.相应的配套的基础设施D.组合完成的功能参考答案：ABD45. 下列选项中，属于房地产状况调整的方法有( )。A.直接比较调整B.间接比较调整C.总价调整D.单价调整E.减法调整参考答案：ABCD46. 路线价法主要适用于城镇临街( )用地的批量估价。A.居住B.商业C.娱乐D.工业参考答案：B47. 计算箍筋长度时，要考虑的内容有( )。A.混凝土保护层B.箍筋的形式C.箍筋的根数D.箍筋单根长度参考答案：ABCD48. 招标工程量清单应

14、由( )编制。A.具有编制能力的招标人B.受招标人委托、具有相应资质的工程造价咨询人C.投标人D.监理人参考答案：AB49. 国家计量规范规定应予计量的措施项目，其计算方法和分部分项工程费相同。( )A.正确B.错误参考答案：A50. 下列关于开发经营期的描述正确的是( )。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日参考答案：ACDE51. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均

15、支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50参考答案：C52. 建设工程项目组成中的最小单位是( )。A.分部工程B.分项工程C.单项工程D.单位工程参考答案：B53. 按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等计入建筑安装工程费的( )。A.人工费B.材料费C.企业管理费D.规费参考答案：C54. 施工单位为满足工程项目建设、生活、办公的需要，用于临时设施建设、维修、租赁、使用所发生或摊销的费用属于建设单位管理费。( )A.正确B.错误参考答案：B55. 直接资本化中未来第一年

16、的收益不能用当前的收益近似代替。( )A.正确B.错误参考答案：B56. 房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。( )A.错误B.正确参考答案：B57. 下列属于资金筹措费的有( )。A.借款利息B.债券利息C.国外借款手续费及承诺费D.债券发行费用参考答案：ABCD58. 成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取待估房地产的价值。( )A.错误B.正确参考答案：B59. 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中( )是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价机构和注册房地产估价师参考答案：D60. 关于招标控制价的说法正确的有( )。A.招标控制价 根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法B.招标控制价是招标工程的最高投标限价C.招标控制价要求在招标文件中公布D.投标人的报价如超过招标控制价，其投标将作为废标处理参考答案：ABCD