青岛中央商务区万达广场项目市调及前期策划报告127页3月

《青岛中央商务区万达广场项目市调及前期策划报告127页3月》由会员分享，可在线阅读，更多相关《青岛中央商务区万达广场项目市调及前期策划报告127页3月（127页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 专供大连万达项目大连万达项目市调及前期策划报告目 录1.城市篇081.1城市概况，青岛市以及青岛市房地产业发展趋势1.2项目半径5公里范围内建筑构成和相关资源，包括主要大企业名单2.投资环境篇152.1青岛经济概况及其结构2.2青岛市人口规模、人口结构、流动人口状况以及主要外来人口来源2.3中央商务区半径4公里范围内人口构成2.4青岛市固定资产投资2.5青岛市居民收入及支出比例，平均家庭资产构成，居民中高收入界定标准2.6青岛市金融机构存贷状况2.7项目交通情况2.8城市历史背景及城市建筑形态特点，项目周边区域历史形成及人文背景，周边大企业2.9当前板块布局及各区域产品特征2.10市场供应量

2、、价格、产品形态及销售状况分析2.11消费需求，需求量，可接受价格，产品偏好市场需求分析2.12市北区2005年2007年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量，2.13市场未来发展趋势3.规划篇423.1青岛市城市总体发展规划3.1.1青岛市城市规划框架3.1.2城市功能目标3.1.3青岛市城市产业重点3.1.4 市北区产业结构比例及重点产业发展概述3.2青岛十一五发展规划和市北区未来城市规划3.2.1青岛十一五发展规划3.2.2市北区未来城市规划情况3.3市北中央商务区总体发展规划3.4山东路作为城市中轴，发展商务走廊成为可能3.5考虑到城市交通的便利，提出在市北区山东路、鞍山路、延吉

3、路和福州路区域打造城市中央商务区的发展规划。3.6青岛地铁规划及建设时序4.政策环境篇574.1现行主要房地产政策4.1.1金融信贷4.1.2税收4.1.3开发管理4.1.4销售管理5.市场篇615.1 2006年及2007年上半年青岛市房地产开发投资特点5.1.1当地开发企业的情况，外地进岛开发商情况5.1.2市场供应分析（包含供应结构）目前和2年内形成有效供给的楼盘、面积、户型；本项目区位在青岛人心目中的地位和相对认可度5.1.3市场需求情况5.1.4商品房市场价格，及其价格结构和各自走势5.1.5土地市场情况5.1.6二手房市场分析5.1.7青岛其他重点发展区域或竞争板块5.1.8青岛市

4、主要楼盘的重点信息5.1.9项目周边4公里半径内，主要项目情况介绍5.2 市北区房地产市场发展原因5.3房地产市场购房喜好调查5.3.1购房时考虑的因素排序 5.3.2再次购房者考虑的最重要因素5.3.3购房时会考虑的区域排列5.3.4面积选择5.3.5购房首选户型5.3.6能接受的房价5.3.7能接受的房总价5.3.8对住宅建筑类型的要求5.3.9住房被访人最不能忍受方面5.3.10希望的住宅外部配套设施5.3.11被访人需要的前三位设施及服务 5.3.12希望社区能为老人提供哪些设施和服务5.3.13精装修房屋在青岛的现状、认可度和未来发展5.3.14该地区写字楼销售市场状况6.配套和物业

5、篇916.1市北区城市建设和配套情况6.2市北商圈现状和规划6.2.1市北商圈现状6.2.2市北商业中心目前存在的主要问题6.2.3市北规划的配套的档次和针对人群 6.2.4具体措施6.3有关项目内配套的建议6.4项目物业管理建议7.资源篇977.1政府提出构筑大青岛等战略设想和政策为项目的实施提供难得的政策资源7.2青岛城市特殊的历史和丰富的城市意象为项目提供了发挥的空间7.3市北区可挖掘的区位和环境资源。7.4市场抗性分析7.5 中海地产8330元/平米拍得西吴家村250号地块对区域房地产市场的影响8.概念和产品篇1028.1概念分析8.1.1概念建议8.1.2项目依托市北中央商务区大发展

6、的建议8.1.3打造市北中央商务区精品的计划 8.1.4市北中央商务区考虑的概念引导8.1.5主题的深化8.1.6主题的适应性9项目SWOT分析 1069.1劣势和风险9.2优势和机会10.项目定位建议篇11210.1目的10.2项目针对性分析10.3区域市场产品分析10.4产品前景分析10.5项目定位10.6 规划总体概念建议10.7户型、配比建议，价格建议10.8目标群体定位10.9酒店定位建议10.10商业形态建议前 言项目位于市北区中央商务区内，延吉路以北，徐州路以东，连云港路以西，毗邻市北区政府，家乐福新兴店、百安居、市图书馆、市档案馆、玛丽医院、阜外医院等大型超市、医院、公共设施近

7、在咫尺。距离山东路、东西快速路步行仅3分钟路程。项目占地4.4万平米，规划建筑面积达30多万平米，包含4个楼座，十字形商业风情街，项目用地性质主要为住宅、商业，具体比例未确定，可根据修建性详细规划调整。考虑因素：市场前景、项目条件、政府期望、企业特点。主要手段：区域内城市功能的加强和补充、城市生活配套的完善、外部交通条件改善及对产品品质的把控。功能定位：青岛市中央商务区的核心；中高档大型综合都市生活区。建设目标：要建成山东半岛最具特色的都市综合体，成为政府和企业共同推动城市化的先进模式。要为青岛创造一种特殊的城市资源，成为青岛“山、水、海、天”等优势自然资源的强大补充，推动青岛打造“世界知名特

8、色城市”的进程。要成为可成长和可持续发展的城市功能区，强调区域内城市或功能的完善和氛围的营造。要带动市北区成为青岛市商务活动、居住及日常休闲的一个重要选择。现实意义：通过项目高标准、国际化的运作，促进青岛更好地发挥半岛经济龙头作用；提升市北区在青岛城市功能布局中的地位，带动市北区域的发展；构建可持续发展的都市综合体，确保中央商务区功能得到有效实现；促进青岛市房地产整体开发水平的提高；提高当地百姓对优质综合房产品的认识；为产品设计确定科学可行的市场支持，为后期销售做好保障。 研究目的考虑到市北区城市经济、产业、人口及房地产市场的现实情况，结合项目的条件（包括规模、区位、规划等）及青岛的房地产市场

9、整体情况，项目必须从青岛市的层面去比较和分析。1、通过对市北区总体情况的调查，重点了解项目周边现有和规划的配套内容、商品房未来可能实现的销售价格、区域未来的规划等，为项目内部配套规划和未来的产品定价提供依据；2、通过研究青岛城市总体情况及房地产市场状况，寻找项目的市场空间，判别项目的市场前景，考虑项目的市场定位、配套内容设置及如何利用有利的资源等。研究方法考虑到本项目建设青岛市都市生活区的功能定位，本报告重点分析了青岛市和市北区宏观经济、人口状况、城市规划、区域现状及房地产市场发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目前景，提出项目市场定位和开发建议；梳理各种对项目

10、开发的利弊因素。定量研究：通过分析城市和区域的经济发展、产业结构及房地产市场的整体情况，充分认识项目所在城市和区域的发展潜力和房地产市场的空间。定性研究：通过对城市和区域发展规划的了解，当地房地产市场政策环境、开发企业自身条件及产品品质等定性的分析，判断项目开发的前景和可能的利弊。借助外部：与周边机构合作，通过对政府相关部门的走访、市场问卷调查、实地考察楼盘等途径全面了解项目周边房地产市场环境。研究结论根据目前青岛的房地产开发整体水平、政策环境、结合项目合同锁定的土地成本和可能实现的销售价格，项目具备可观的市场空间。考虑到项目潜在的土地供应、土地成本和青岛市的大规模市场供应可能带来的竞争等风险

11、，必须充分集中和挖掘潜在的优势和机会，争取将更多有利于项目的潜在机会变成现实，对项目形成良好的外部条件支撑；在产品营造上确保绝对的领先，突出产品性价比。综合项目内酒店、商业、住宅多种形态并存，我司建议进行项目内的资源整合，使公寓依托酒店的服务，依靠住宅和公寓拉动商业的消费，区域内各部分之间既彼此独立又相互关联，为消费者提供一种更为先进的居住方式，即既可以拥有酒店式公寓的高档服务、LOFT户型的灵活多变，又能享受万达品牌所带来的实惠便利以及独一无二的文化享受。在社区之内即可享受居住、餐饮、购物、娱乐、多位一体的高品质生活，将居住、办公、休闲、消费融为一体，倡导新生代的一站式居住模式，给住宅以新的

12、活力。1. 城市篇青岛位于山东半岛东南，东有崂山之胜，西有平原之广，北揽大泽之函，南接黄海之淼。“红瓦绿树、碧海蓝天”的青岛因为其特殊的地理位置，拥有宜人的气候条件，即冬不寒、夏不暑，为青岛打造“最适宜居住的城市”提供了自然环境基础。东南临海，邻近东北、京津地区及东亚的地理位置，良好的自然和环境条件，为青岛形成工业制造、港口运输和外贸旅游等优势产业，加速以服务业为代表的第三产业发展，推动城市经济的持续增长提供了依托。市北区位于青岛市区中部，属于市内四区之一。从区位看，是连接市区南北的必经之所，对城市主中心具有很好的依托性。综合城市和区域的发展规划、大交通条件的改善，为市北未来几年的快速发展提供

13、了可能。1.1 青岛概况区位和管辖 青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。规模和人口 全市总面积10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区）1102平方公里，下辖即墨、胶南、胶州、平度、莱西五个县级市。2006年末全市户籍总人口为749.38万人，增长1.1%。其中，市区271万人，增长2.1%；五市（县级）478.38万人，增长0.6%。全年新出生人口70064人，出生率为9.40；全年净增人口84760人，人口自然增长率为2.47。城市性质 青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和

14、风景旅游胜地。青岛是国家14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一，也是中国重要的外贸口岸之一，同时，青岛也是中国重要的海洋科研基地和军事基地。地质地貌 青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低凹，其中山地约占全市总面积的15.5%、丘陵占25.1%、平原占37.7%、洼地占21.7%。市区全部坐落于以元古代胶南期月季山式片麻状花岗岩及中生代燕山晚期的艾山式花岗闪长岩和崂山式花岗岩之上，建筑地基条件优良。海域和海岛 全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为862.64公里，其中大陆岸线730.64公里，占山东省岸线的1/4强。现有海岛69个。其中，小青岛、小麦岛、团岛、团岛鼻、黄岛和吉岛

15、是人工陆连岛，只有63个岛四面环海。气候 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。市区年平均气温12.7，全年8月份最热，平均气温25.3；1月份最冷，平均气温0.5。日最高气温高于30的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于5的日数，年平均为22天。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。产业经济 青岛拥有一批实力雄厚的中国知名企业，如海尔集团、青岛啤酒股份有限公司、海信集团、澳柯玛集团、双星集团、橡胶集团、颐中集团等，被誉为“名牌之都

16、”。拥有25个海洋科研、教育以及管理机构，导致了中国国内一半以上的海洋科技人才集中于此，使青岛成为一座集海洋科研、国际学术交流和人才培养为一体的东方海洋科学城。青岛是少数几个同时拥有国家级经济技术开发区、保税区、高新技术产业开发区和出口加工区的城市之一。目前正在努力构筑大工业体系，包括三大特色经济（港口、海洋和旅游）和四大工业基地（电子家电、造船汽车机车集装箱制造、石油化工和新材料）。附：2007青岛20强企业名单：海尔集团公司海信集团有限公司青岛钢铁控股集团有限责任公司新华锦集团有限公司青岛啤酒股份有限公司山东六和集团有限公司利群集团股份有限公司双星集团有限责任公司颐中烟草(集团)有限公司青

17、岛澳柯玛集团总公司青岛广源发集团有限公司中国石化集团青岛石油化工有限责任公司青岛建设集团公司青岛港(集团)有限公司一汽解放青岛汽车厂青岛泰发集团股份有限公司山东青岛烟草有限公司青岛即发集团控股有限公司欧美投资集团有限公司青岛变压器集团有限公司市北概况位置规模 市北区地处地处青岛市市区中南部，南接市南区，东邻崂山区，北连四方区，西濒胶州湾，位于东经1201812023，北纬36053609之间，东西最大横距11.5公里，南北最大纵距4.2公里，总面积28.6平方公里。全区常住人口约60万人，辖16个街道办事处和1个社区委员会，是青岛市人口密度最大的行政区，是青岛市的科技开发和商贸中心。产业经济

18、市北区是青岛市工业生产和商品流通的重要城区之一，也是全市人口密集、商业发达的老城区。针对城区经济发展特点，市北区以建设青岛市商贸中心和高新技术产业开发中心为目标，坚持以经济建设为中心，实施“科教兴区”、“商贸兴区”两大战略，把第三产业作为主导产业强力推进，构筑了“一线六区”城市大商贸的发展框架。目前，落户市北区的世界500强企业16家，全区共有大中型商场、市场105家，其中万米以上的大型商场19家。台东商贸区已成为著称岛城的最大商业购物中心。青岛房地产业发展趋势：地价一路走高：青岛市经济快速增长，宏观环境良好，固定资产投资与房地产投资加大，房地产市场持续快速发展，楼市将进入高速发展期。而政府对

19、土地管理得更加严格，国家对房地产市场运营管理的继续强化，必将使得土地放量相应减少，程序严格，速度缓慢，从而造成地价不断攀升。外地资金强力注入：青岛市房地产市场发展势头强劲，市场供需两旺，交易活跃，这与青岛整体经济水平大幅度提高有较大关系；一流城市的开发商（北京、上海、大连、杭州等地），纷纷进驻青岛，抢占企业发展先机。供应量不能满足需求量：当前，无论是从近年来青岛住房供应量还是未来需求量来看，青岛房地产市场的致命问题就是住房供应严重不足，远远没有满足人民对房地产住房的需要。青岛现有住房建设规模远远不能满足2010年年青岛市全面建成小康社会的需要。青岛市提出要在2010年全面建成小康社会，按照国家

20、建设部的标准，小康社会城镇人均住房建筑面积应当是35平方米，按照青岛市2005年末全市房屋概况，人均住房建筑面积仅为27.97平方米。1.2 项目半径5公里范围内建筑构成和相关资源项目5公里范围内主要由居住区、商圈、办公区三大部分构成，无传统大型工业企业。其中商圈主要集中在以下几部分： 四方区利群商圈，市北区台东商圈，山东路家乐福新兴店、美特好超市以及市南区香港中路商圈。办公区主要在市南区东海西路区域、香港中路区域、福州路区域，市北区山东路区域。2. 投资环境篇综合青岛的经济发展动力、产业的结构改善、良好而特殊的区位和环境资源等条件，可以预期未来几年青岛的城市经济将保持稳步快速的增长，当地居民

21、收入水平的不断提高及“十一五”规划目标的实现，也为青岛市的房地产市场发展提供了强力的支撑。“十一五”期间的青岛将保持优势产业、加快服务业、旅游业和文化产业的发展，使青岛真正成为半岛经济的龙头和国际化的“世界知名特色城市”。2. 1青岛经济国民生产总值保持快速增长单位：亿元地域2003年2004年2005年2006年市北96114138168青岛1780216426963207 -数据来源：青岛统计公报近几年，青岛城市经济保持了持续快速的增长。2006年全市实现生产总值3207 亿元，增长15.7%，增幅较上年下降1.2个百分点。预计未来几年，在加强产业提升、保持服务业快速增长及奥运概念的带动下

22、，青岛整体经济将继续保持快速的增长。国民经济整体持续快速的增长为青岛市房地产市场的稳定发展提供了良好的支撑。三产结构不断合理 第一产业 单位：亿元地域2003年2004年2005年2006年市北1.962.022.42暂缺青岛147.5161.8174.64183.95-数据来源：青岛统计公报第二产业单位：亿元地域2003年2004年2005年2006年市北5161.872.3暂缺青岛937.11171.41399.71677.17-数据来源：青岛统计公报第三产业单位：亿元地域2003200420052006年市北43.950.163.2暂缺青岛695.7830.61121.11345.46-

23、数据来源：青岛统计公报经济整体保持稳定发展，三产结构不断优化，2005年三产的比例关系调整为6.5：51.9：41.6，显示了青岛在保持第二产业稳步发展的同时，加速第三产业的发展。未来几年，青岛的第三产业将会得到更快的增长，形成二、三产并重的经济结构。2.2青岛市人口规模、人口结构、流动人口状况以及主要外来人口来源青岛市人口规模保持平稳低速增长地域年份人口（万人）青岛市2003年720.682004年731.122005年740.92006年749.38-数据来源：青岛统计公报青岛市人口在近年保持了平稳低速的增长。2006年末全市户籍总人口为749.38万人，增长1.1%。其中，市区271万人

24、，增长2.1%；五市（县级）478.38万人，增长0.6%。全年新出生人口70064人，出生率为9.40%。；死亡人口51612人，死亡率为6.93%。；全年净增人口84760人，人口自然增长率为2.47%。人口结构：截至 2005年年底（人口结构按最后一次人口普查核算），全市总人口的数字为819.55万人。人口构成：在全市人口中，居住在城镇的人口517.45万人，占总人口的63.20%；居住在乡村的人口301.31万人。城镇人口占总人口的比重上升6个百分点。人口性别比：在全市人口中，男性为404.85万人，占总人口的 49.45%；女性为 413.91万人，占总人口的50.55%。年龄构成：

25、014岁的人口为 118.03万人，占全市总人口的 14.41%；1564岁的人口为 613.39万人，占总人口的74.92%； 65岁及以上的人口为87.34万人，占总人口的10.67%。与第五次全国人口普查相比，014岁人口的比重下降2.77个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.31个百分点。 受教育程度：具有大学文化程度的人口为 57.35万人，占 7%，高中文化程度的人口为 126.28万人，初中文化程度的人口为331.30万人，小学文化程度的人口为185.56万人。与第五次全国人口普查相比，大学文化程度人口增加 15.71万人，高中文化程度人口增加 14.88万人，初中文化程度人口

26、增加 49.39万人，小学文化程度人口减少21.35万人。家庭户人口：全市共有家庭户 281.82万户，家庭户人口为 776.14万人，平均每个家庭户的人口为 2.75人。集体户人口为 42.56万人。与第五次全国人口普查相比，平均每个家庭户的人口减少0.22人。流入人口：随着城市功能的进一步完善和产业集群、区域经济的强劲发展以及户籍制度改革、城市化步伐加快，城市吸引力增加，流入人口的需求持续扩大，流动人口、人户分离、空挂户和迁移人口将大量增加，2005年全市流入人口117万人，比2000年增加58万人，流入人口平均年龄27岁。到2010年，流入人口将达130万，居住人口规模将达940万左右。

27、流入人口的大量增加，改善了我市的人口结构，缓解了老龄化的步伐，但对城市基础设施和公共服务及管理构成巨大压力，使流动人口的就业、子女受教育、医疗卫生、社会保障服务等难度加大，同时流动人口平均年龄低且正当生育旺盛期，其生育将加大我市的生育总量，使我市各项人均经济社会指标受到影响。 外来人口来源： 近年来，青岛市外来人口日益增多，这是城市吸引力不断增强的表现，为青岛的发展带来了难得的人力资源。外来人口主要有五项来源：工作、学业滞留青岛人员：目前，中国企业500强中已经有139家在青岛设立了投资合作项目，青岛作为一个港口城市有着优越的地理位置，海运的发展也带动了外贸行业的兴旺。这些企业陆续在青岛的立项

28、，使得岛城高端人才市场需求放量。随着城市吸引力的不断提升，青岛每年都吸引大批周遍地区的高校毕业生。而青岛本身集中了多所高校，如海大、青大、青岛理工大学等，每年毕业生的数量也是显著增加。周边区县来青落户人员：来青落户人员主要分为以下两大类型，一种是因为自身的工作生活来青，另外的代表人群则是为了儿女学业而转为来青居住，好学校周边二手房水涨船高已是众所周知的事实。外地到青岛置业投资转居住人员：近年来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，青岛奥运概念因素的影响，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛适宜居住的自然条件，吸引了越来越多的外国人、外地人到青岛投资、安家落户，使得青岛的房地产投资和开发

29、得到了快速的发展。从而引发价格的上涨。短短四、五年的时间里，青岛房产价格翻了1-2倍，甚至更多。 然而青岛目前房地产租赁价位较低，随着贷款利率的不断上涨，使得一部分外地业主由单纯投资转为来青居住。外来务工人员：近几年，青岛的外来人口以每年15%20%的比例增长，截止到2006年约130余万外来人口中有90%的人员已成为本市的劳动力资源。所服务单位主要集中在外商投资企业、私营企业、乡镇、村办企业、个体单位等。这部分人员主要在城乡结合部租住，不是主力购房人口。市公安局户政处有关负责人介绍说，另外，还有一部分人是看中青岛优美的环境，定居养老、休闲。外籍人员：据二十一世纪经济报道报道，越来越多的韩国人

30、涌进青岛。2002年青岛韩国人常住人口为近2万人，2003年上升至3万，2004年飙升至5万余人。如果加上流动人口，这个数字可达10万。截止2007年，韩国在青人口达到15万人以上，青岛12个行政区域中有城阳、李沧、流亭三地形成了韩国城。在青岛的韩国企业则有5500多家。另有大量的台湾人聚集在石老人地区。2. 3 中央商务区半径4公里范围内人口构成项目周边区域均为以前的农村随着城市发展逐渐演变而来，基本无外来人口，皆为原住民。2. 4 青岛市固定资产投资青岛市固定资产投资快速增长。2006年，青岛市固定资产投资价格涨幅呈逐季上升的态势，与上年同期比，一季度价格总水平下降0.8%，二季度上涨3.

31、4%，三季度上涨3.5%、四季度上涨4.3%。 构成固定资产投资价格总指数的三大类投资品价格，均有不同程度的增长。其中，建筑安装、装饰工程投资价格上涨幅度较大，涨幅为3.5%；设备、工器具购置投资价格和其他费用投资价格与去年基本持平，分别上涨0.6%和0.9%。 2.5 青岛市居民收入及支出比例，平均家庭资产构成，居民中高收入界定标准青岛市居民生活水平稳步提高城镇居民人均可支配收入单位：元/年地域2003年2004年2005年2006年青岛10075.3211088.811292015328城镇居民人均消费性支出单位：元地域2003年2004年2005年2006年青岛8056.179002.3

32、2978711945 -数据来源：青岛统计公报2006年，全市人均GDP突破5000美元，促进了居民消费观念进一步转变，舒适性、时尚性、体验性等综合消费呈现上升趋势，有效推动了消费结构优化升级。据对限额以上批零企业统计显示，2006年度通讯器材、体育娱乐用品、装饰建材、金银珠宝首饰、汽车方面的销售大幅度增长，增幅分别为48%、47.3%、39%、35%、26%。从行业结构看，餐饮业、住宿业零售额分别增长21.7%和18.1%，明显高于批发零售行业增幅；从消费用途看，增幅排序由往年的“吃、穿、用”变为“用、穿、吃”，增幅分别实现17.4%、16.0%和15.1%。社会消费品零售总额单位：亿元地域

33、年份 社会消费品零售总额(亿元)青岛市2003年512.22004年605.52005年865.912006年1006.6 -数据来源：青岛统计公报2006年， 全市抓住国家宏观调控带来的难得机遇，积极开拓市场扩大消费，全年新增消费140亿元，当年社会消费品零售额跃上了千亿元台阶，有力拉动了全市经济增长。消费增速首次超过全市经济增速。预计社会消费品零售额增幅高于全市生产总值增幅1个百分点，高于三产增加值增幅0.5个百分点；商贸流通业对全市经济的贡献度进一步提高。城乡居民储蓄余额单位：亿元地域2003年2004年2005年2006年青岛908.471171.151413.331636.34-数据

34、来源：青岛统计公报居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大的需求空间；居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。具体表现在：居民收入与支出均有提升，社会消费品零售总额增长幅度较大，银行存款继续增加等，据初步统计分析，青岛居民中高收入界定标准，分别以年薪2.4万和年薪6万为限。根据中国统计信息网：在城市家庭财产的构成中，家庭金融资产为7.98万元，占家庭财产的34.9%；房产为10.94万元，占家庭财产的47.9%；家庭主要耐用消费品现值为1.15万元，占家庭财产的5%；家庭经

35、营资产为2.77万元，占家庭财产的12.2%。2. 6 青岛市金融机构存贷状况金融机构存贷余额稳步增长，但存贷比有所降低城市金融机构存贷余额保持稳步增长。受宏观调控的影响，2006年存款的增长明显快于贷款增长。青岛银行存款余额单位：亿元地域2003年2004年2005年2006年青岛2040.582390.732849.23401.54-数据来源：青岛统计公报青岛银行贷款余额单位：亿元地域2003年2004年2005年2006年青岛1829.682011.72232.812801.4 -数据来源：青岛统计公报另外，从上表可以看出，近年来青岛市金融机构的存贷比不断下降，金融机构区域布局加快，中小

36、企业融资能力增强。各银行不断进驻近年随着青岛经济飞速发展，相当一部分中小银行也来青发展，共享青岛的金融市场，目前青岛市共有外资银行8家，其中营业性机构5家、代表处3家。营业性机构中，有1家合资银行，即青岛国际银行，以及香港汇丰银行有限公司、中国银行（香港）有限公司、日本山口银行股份有限公司、韩国中小企业银行股份有限公司青岛分行4家外国银行分行。代表处分别为新加坡华侨银行青岛代表处、渣打银行青岛代表处及东亚银行青岛代表处。2. 7 交通运输规模保持领先（1）大青岛区位优势海运：青岛港是著名的天然良港，是中国沿黄海流域和环太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，与世界上130多个国家和地区的4

37、50多个港口有贸易往来。位居全国沿海第二大外贸口岸。全年港口吞吐量1.87亿吨，增长14.9%；外贸吞吐量1.4亿吨，增长14.8%；集装箱吞吐量631万标准箱，增长22.8%。港口货物吞吐量占全省的一半以上。陆路：青岛公路交通十分发达，公路通车总里程、百平方公里密度、高等级公路比重等指标均居全国同等城市前列，已初步达到发达国家水平。航空：航空运输保持稳步增长。年末拥有国内航线77条，国际（地区）航线13条，2006年青岛机场共保障航班7.2万架次，完成旅客吞吐量679万人次，货邮吞吐量10.13万吨，同比分别增长了15.01%、15.51%、13.71%。（2）中央商务区中心位置突出公路：青

38、岛中央商务区四至均为快速路，308国道、距青银高速公路、胶州湾高速公路、济青高速公路，交通四通八达。港口：距青岛港约5公里，青岛港已开通日本、韩国、东南亚、欧洲、地中海等多条航线，是国内重要港口之一。海关：青岛空运、海运、陆运均24小时内快速办理通关手续。空港：距青岛流亭国际机场20公里，青岛流亭国际机场已开通国际航线56条，年客流量达300万人次，占山东省空运总量一半以上。地铁：山东路和辽阳路将改造为城市快速路，地铁3、4、5号线经过规划区，在区内设有站点3处。2.8 城市历史背景及城市建筑形态特点，项目周边区域历史形成及人文背景，周边大企业青岛城市历史特殊，城市建筑意象丰富。是国内唯一经历

39、了两次世界大战战火洗礼的城市，在中国近、现代史上具有重要地位。这一特定的历史际遇，使青岛开埠立市的进程，尤其在以各类建筑为主要载体的城市风貌的构筑与塑造上，从一开始就被西方文化所左右。故青岛日渐形成的城市风貌遂于古老的中华文化大相径庭，呈现出欧亚风情共存的城市格调。这其中有两个重要原因：一是占领和统治青岛时期的德国，是位于当时西方文明制高点的强大帝国，同时又具有悠久的历史文化传统与深厚的科学素养积淀，其民族性格讲求严整和律式，出于既定目的和长远需要，德国对自己在亚洲这个惟一殖民地的经营非常投入，从城市总体规划的设计，到每一个建筑单体的打造，都追求严谨与完美，从而奠定了青岛城市规划和建筑的基调，

40、这就是浓郁的欧陆风情；二是青岛解放前，无论政权如何更迭，浓郁的欧陆风情基调，始终主宰着青岛城市规划和建设，而这恰恰是由当时的历史条件，即西方文化所带来的巨大冲击所决定的，不以任何人的意志为转移。据统计，自德国强占青岛起，至1949年青岛解放，青岛市区拥有来自德、日、英、美、俄等20多个国家的人士建造的各类外国式样建筑299处共1000多栋，总建筑面积24.4万平方米，其中德、日建筑占三分之一。这还未包括德、日侵占青岛时期所建的行政及军事、银行及金融等类建筑。这些外国式样建筑，从点、线、面三个层次构筑起独具一格的城市风貌。它们鳞次栉比，相映生辉，连缀成许多富有魅力的组团和街区，其浓郁的欧陆风情宛

41、如一座欧洲城市。青岛市区这些丰富多彩的老建筑，既有相同的共性，即大都具有十九世纪末二十世纪上半叶西方文化的深重印痕；也有不同的个性，即每栋建筑都形象独特，绝无雷同。正因如此，青岛获得了“万国建筑博览会”的美誉。（八大关、中山路老式建筑图片）天主教堂 八大观街景红瓦绿树，碧海蓝天 欧韵建筑一 欧韵建筑二 街景项目周围区域历史形成及人文： 项目地块属东吴家村区域，吴家村相传自明洪武二十五年(1392年)始，为云南等地移民陆续迁徙来此定居而逐渐形成的村落，当时归莱州府即墨县管辖，隶属于即墨县仁化乡文峰社。1897年德国侵占青岛后，先后为德、日殖民地；1922年，北洋政府收回青岛主权后，属青岛辖区；1

42、949年青岛解放前夕，东吴家村隶属新设立的崂山办事处下属浮山区；1954年7月3日，撤消崂山郊区人民政府所属的浮山区，划归四方区；1994年6月，青岛市区行政区划作出重大调整，将四方区吴家村街道办事处、错埠岭街道办事处划给市北区。其土地性质主要为市郊菜地。90年代中后期，随着东部城市开发，农地逐步改为村民住宅和配套性质的小型加工企业。新千年后，随和城市经济的进一步发展，企业陆续搬迁，大片土地开始进行房地产开发。规划区内自然和人文景观缺乏，区内最重要的自然景观资源海泊河缺乏整治，河道两侧多为临时用房，花卉公司苗圃为区内唯一集中绿地；城市形象界面主要由住宅、办公、厂房等功能面构成，街道界面的连续性

43、较差，可识别性不强；除少数新建居住区有较好的内部绿化景观环境外，区内大部分地块无内部绿化。吴家村地区自形成以来，无重要历史事件、历史名人、闻名景观等，亦无负面影响。周边大企业：吴家村周边乃至整个市北区以前主要由住宅、办公、配套型加工企业等功能面构成，很少有传统的大型工业企业。规模最大企业的是由新兴农工商公司发展而来的新兴集团，主要经营方面为工业、商贸、宾馆旅游、体育健身、房地产开发、配货运输等，集团的骨干企业为青岛新兴电缆股份公司和青岛新兴服装厂。2. 9 当前板块布局及各区域产品特性土地使用现状：现状用地由建设用地、水域弃置地组成，其中建设用地227.86公顷，占92.7%；水域弃置地17.

44、84公顷，占7.3%。用地分类情况：用地类型面积（公顷）所占比例主要构成居住用地43.8817.9%芙蓉花园、荣昌花园、三鸣小区、鹏欢鑫宝园等公共设施用地39.0915.9%市北区政府、交运集团、档案馆等工业用地85.5734.8%新兴服装厂、第四纺织机械厂、大洋涂料厂等仓储用地5.792.3%造船厂仓库、胶鞋厂仓库等道路交通用地25.7010.5%市政公用设施用地9.593.9%青岛热电公司、第二汽车运输公司、公交公司四路枢纽站、南京路加油站等绿地11.264.6%海泊河滨河绿化、花木公司苗圃等特殊用地6.982.8%民兵预备役靶场等现状主要存在问题： 不同性质用地相互穿插，造成城市功能布局

45、及结构散乱； 现状工业二、三类居多，劳动密集型产业比重大，污染严重，企业发展动力不足，多数处于维持或亏损状态； 道路网未形成系统，缺少东西向城市道路，部分道路断面狭小，交通较差； 海泊河缺少绿化整治，景观资源未充分利用； 建筑风貌及空间环境质量较差。 项目周边生活配套较差、居住环境不太理想CBD中央商务区概况2003年，为促进青岛市改革开放和经济社会的更快发展，青岛市委、市政府作出建设青岛中央商务区战略性决策。青岛中央商务区位于经济、商贸发达，土地资源丰富，交通条件优越，区域周边基础设施完善的青岛市市北区中部，具体范围为：山东路（两侧）以东、福州路以西、延吉路（两侧）以北、辽阳西路（两侧）以南

46、区域，总土地面积约2.5平方公里，建设规模为360万平方米，其中新建商住办公252万平方米，新建高档公寓63万平方米，新建服务、文化、娱乐部分105万平方米。青岛中央商务区拟总投资规模约为200-300亿元。初步规划2004年开始项目前期工作。近期目标完成项目基础配套设施建设及核心区的建设，规划核心区建设2008年初具规模，远期目标用10-15年完成整个商务区的建设。功能分区：按照功能定位确定青岛中央商务区主要分为行政商务、外经贸、商贸、金融保险、第三产业及文化休闲娱乐六大功能区域。行政商务区：主要容纳中央、省外大企业驻青总部。外经贸功能区：主要建设国内外大型企业的综合办公楼、国外驻青领事馆及

47、国内对外贸易公司的综合办公楼。商贸功能区：集中为商务区服务的大型商贸设施。商贸功能区规划依托地块内现有的市北家乐福、家世界、欧倍德等大型购物中心，与现有商业设施连接起来，形成一条完整的商贸走廊。金融功能区：要容纳国内外金融、保险机构在青岛的设立分支机构服务，主体建筑沿道路两侧布置。第三产业功能区：主要包括为商务区服务的律师楼、科技研发楼。休闲娱乐区：根据商务区现状用地情况采用分散布置方式。值得注意的是： 山东路中央商务区的概念虽然2003年就已提出，但整体进展缓慢， 2005年底住宅才开始启动，而其他部分到现在还尚未启动。 项目所在区域之所以规划为CBD商圈，完全是青岛其它地区快速发展催熟的结

48、果，就其之前的缓慢发展来看，其中央商务区的概念现不能与香港路相比。区域板块的形成和扩张，一方面使消费者选择余地加大，另一方面也对开发商提出了更高的要求。以往只靠产品来赢得市场的经验已不足以取胜，青岛的房地产市场正在踏上由卖方市场向买方市场转变的道路。现在的竞争，除产品以外，更多的应该是服务的竞争，营销的竞争和操作手法的竞争。开发商必须在拿地开始，就投入大量精力，进行设计的创新、产品研发，和营销手法的创新。一步步精益求精，来满足消费者的需求，赢得消费者的青睐。2. 10 市场供应量、价格、产品形态及销售状况分析（1）青岛市供应情况2007年上半年，青岛市加大旧城村的改造力度，商品房施工面积不断增

49、长，商品房竣工面积比2006年增长42%。青岛市商品房屋施工、新开工、竣工、销售规模持续扩大。上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。全市房屋施工面积2538.4万平方米，同比增长30.2%，增幅比2006年同期提高10.7%。其中，全市商品住宅施工面积1891.1万平方米，同比增长25.7%，增幅比2006年同期提高7.1%。 “十一五”期间，青岛市预计完成房地产开发投资1400亿元，其中住宅完成投资1100亿元。青岛市预计竣工商品房4500万平方米，其中商品住宅竣工面积3600万平方米。市内四区商品房竣工面积1500万平方米，其中住宅竣工面积1200万平方米，市内四区商品房、普通商品房和经济

50、适用房比例分别为15%、70%和15%。 （2）我司对山东路区域项目的调查情况：山东路区域项目供量简表类型面积（）户型均价（元）供应量（）普通住宅70-160套一30%套二45%套三25%1000070万酒店式公寓40-90套一75%套二25%900012万商业110-300大开间15000-200008万人口构成本地人60%，外地人40%根据我司调查资料来看，产品形态主要体现在以下三个方面： 高层占绝对主力 产品结构受3/7比例影响以单套住房建筑面积90平方米为界，实行三七比例，人为造成了大户型成为市场稀缺产品。 产品间互动不够，区域性差1、在一个社区内存在多种建筑形态，甚至住宅前面紧挨写字

51、楼（如金孚大厦）2、主打产品和辅助产品不匹配，主要表现为写字楼存在严重的停车障碍3、园林打造欠缺，这也与青岛本身的地域限制有关，青岛每年有近5个月的绿色干枯期，南方的绿化模式并不适合在本地生搬硬套。虽然有些项目已在注意景观的打造，但由于先天条件的制约也较难实现（如良辰美景项目所号称的东南亚风情）。总体看来，现有产品的不足在一定程度上制约了销售，导致开发方更加注重硬件比拼，产品成本加大；而很多外地客户对产品要求单一，在以投资概念为主的情况下降低对于产品软件方面的需求，两方作用之下导致整体产品在品质方面上不去。 2. 11 消费需求，需求量，可接受价格，产品偏好市场需求分析面积需求： 单位：平方米

52、面积选择40-7070-9090-110110-130130以上所占比例28.5%34.3%17.2%12%8%户型需求：购房户型一室一厅一卫两室两厅一卫两室两室两卫三室两厅两卫所占比例28.7%31.8%26.9%12. 6%价格需求： 单位：万元能接受的总房价40-60万60-80万80-100万100万以上其它人数32%35%21.5%11%0.5%对精装修房看法：是否希望精装修支持喜欢一般反对其它所占比例19.5%20.65%40.57%17.2%2.08%从市场调查的数据分析来看，目前客户需求最大倾向在70平米110平米之间，户型多为两室，总价位在60-100万，对装修持较支持态度。

53、2. 12 市北区2005年2007年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量2005-2007.6市北区土地出让面积共计97.41万平米（详见附件1： 2005 -2007上半年市北区建设用地审批列表）其中按类型划分：类 型土地面积（万平方米）工业面积55住宅33.27商住4.2商业4.5经济适用房0.29商服金融0.12科研设计0.03合计97.41由我司对2005年-2007上半年市北区主要楼盘调查统计，2005年-2007年上半年主要在售楼盘共占土地面积93.82万平方米，其中总住宅建筑面积197.99万平方米，总商业建筑面积10.36万平方米，总写字楼建筑面积4.5万平方米。我司以

54、市北区2005年-2007上半年主要在售的23个楼盘为统计标准，得出每楼盘的平均销售速度约为7776平方米/月，平均销售率约为90.6%。（详见附件2： 2005年-2007上半年市北区主要在售楼盘）由此可见，市北区楼盘由于成熟的配套、便利的交通以及相对适中的价格，销售情况较好。2. 13 市场未来发展趋势：城市核心化：由国内外大城市的发展轨迹来看，要想提高城市竞争力，提升城市价值，城市的发展必将形成核心化发展，国外如巴黎的拉德方斯、纽约的曼哈顿，国内如深圳的福田。要构建一个真正的大青岛框架，首先要发展一个真正的经济、金融中心区。这个中心区必须具有强大的、持久 的辐射力和影响力，同时自身具有不

55、断的自生、扩张和完善能力。整体区域会快速开发：时至今日，中央商务区（CBD）的建设已成为一个城市经济开放程度和经济实力的象征，也是各主要国际性城市最富有活力和现代气息的城市景观，因此加快中央商务区的建设已成为青岛城市飞跃发展的必然选择。由于山东路CBD地块的开发权早已被各大开发企业取得，在房地产市场大热的情势下，整体区域定会快速开发。在快速发展中成熟：虽然CBD建设成为青岛城市需要，但就目前青岛的整体发展状况来看，山东路还不具备真正发展CBD的条件，所谓的CBD概念只能随着整体区域的快速开发被迫快速成熟。3. 规划篇青岛的城市总体发展规划（1995-2010年）和“十一五”规划对城市的发展提出

56、了明确的建设指导和量化目标，如区域功能定位、商业配套完善、道路交通改善等。现代服务业是青岛中央商务区的主导发展产业，总部经济是青岛中央商务区产业结构的载体。同时引导总部经济金融信息产业、中介服务业落户中央商务区，青岛中央商务区四大产业板块：金融服务业、信息产业（含高新技术产业）、中介服务体系、配套服务业。3.1青岛城市总体发展规划（1995-2010年）3.1.1规划框架“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”是青岛的城市发展总体战略设想。在环胶洲湾三点布局基础上，通过规划建设集经济发展、生态观光于一体的滨海公路，将青岛市沿滨海地区整合为五个独具特色的城市发展组团，与中心城区共

57、同构建起大青岛新的城市发展框架。完善“一个主中心和五个副中心的城市群发展格局”，把青岛市建成一个城镇布局结构合理，职能分工明确，基础设施配套完善，城乡协调发展的具有良好生态环境和可持续发展机制的城镇网络体系。沿山东路、香港路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的“城市主中心”，并作为青岛市的中心商务区。沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为主的主城“西部副中心”。海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城“东部副中心”。自沧口广场沿市北路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城“中部副中心”。在城阳区中心城区形成以行政办公、商业服务为主的主城“北部副中心”。在黄岛区

58、的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为“辅城中心”。3.1.2城市功能目标随着港口规模的扩大和集疏运能力的提高，发展城市港口的地位和优势，形成以港口为主的国际综合交通枢纽。进一步提高信息业、金融业和产品中的科技含量比重，第三产业所占比例接近发达国家水平。进一步提高城市开放程度，成为国际经济技术合作的重要城市。国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地。旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。区域性金融、贸易、信息中心。国际海洋科研及海洋产业开发中心。另外，按照山东省委省政府确定的“半岛都市群”发展战略，要以青岛为中心和龙头，建设优势互补、联动发展，带动辅射的半岛经济圈。青岛的发展要明显加快，实力要明显增强，质量要明显提高，要成为全国最有活力，最有吸引力和最有竞争力的城市之一。3.1.3 青岛市产业重点三大特色经济：港口经济、旅游经济和海洋经济四大产业基地：电子家电基地、汽车机车造船基地、石油化工基地、新材料基地六大产业集群：家电、电子、石化、汽车、造船、港口此外，楼宇经济、会展经济正方兴未艾，成为青岛产业链条上重要的一环。1）随