长沙芙蓉区区域踩盘报告

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1、 芙蓉区区域踩盘报告2013年3月区域概况城市规划区域房地产市场发展经典楼盘分析芙蓉区区域踩盘报告交通人口教育交通规划配套产业规划经济景观商圈规划区域房地产发展现状及板块分析区域房地产未来走向区域房地产发展历史区域房地产发展现状及板块分析区域房地产未来走向目录区域概况城市规划区域房地产市场发展经典楼盘分析区域房地产未来走向交通人口教育交通规划产业规划经济景观商圈规划区域房地产发展历史区域房地产发展现状及板块分析区域概况城市规划区域房地产市场发展经典楼盘分析区域房地产未来走向先锋 东外滩辉煌国际一、区域概况一、区域概况交通配套教育人口景观经济芙蓉区概况（湖南政治、经济、文化、商贸、信息的中心）

2、芙蓉区位于中国湖南省长沙城区，是长沙的中心城区，总面积40.8平方公里，常住人口60多万，辖11个街道、1个乡和两个副县级单位。省、市首脑机关汇集于此，是湖南政治、经济、文化、商贸、信息的中心。芙蓉区道路交通（城市主干道纵横交织，交通十分便利）芙蓉路蔡锷路黄兴路五一大道人民路万家丽路营盘路远大路京珠高速东二环区政府火车站芙蓉区浏阳河 长沙火车站、长沙汽车东站等枢纽驻于区内，五一大道，人民路等20多条城市主干道纵横交织，京珠高速公路穿境而过，黄花国际机场毗邻而居，交通十分便利。汽车东站黄花机场轨道交通轨道交通（占据商业枢纽、交通枢纽要塞占据商业枢纽、交通枢纽要塞） 芙蓉区范围内地铁站点多，其中不

3、乏芙蓉广场站、长沙火车站等商业枢纽与交通枢纽，车流、人流集中，地理位置十分重要。 地铁2号线1期工程，在芙蓉区范围内设有芙蓉广场站、迎宾路站、袁家岭站、长沙火车站站、东二环站、万家丽广场站、古曲路站等7个站点。配套（环境优美，交通便利，生活配套设施齐全）城市文化、生活气息浓厚，地理位置优越、生活配套完善，自然环境景观优美。烈士公园晓园公园汽车东站维也纳酒店华天大酒店长沙火车站家润多超市沃尔玛超市欧亚达家具广场万家丽建材市场湖南大剧院友谊百货大润发超市旺旺医院省人民医院浏阳河风光带长郡芙蓉中学市十二中学公园学校医 院酒店交通枢纽商场 以建设“一区（中央商务区）两城（马王堆新城和东岸生态新城）一带

4、（浏阳河产业风光带）”为特征的宜居宜业大城区为目标，加强规划引导，增强配套服务功能，提高区域产业集聚力、核心竞争力和综合承载力。 推进长沙芙蓉CBD建设。以中部商务副中心、长株潭城市群乃至湖南省的商务中心、中部重要的文化娱乐中心和商业核心增长极为定位，把长沙芙蓉CBD打造成展示湖南形象的精美名片和体现“两型”社会建设成果的核心区。芙蓉CBD内高楼林立，楼宇经济已成为该区核心经济增长。芙蓉CBD 综合配套（“一区两城一带”）教育（教育（学校众多，科研教育氛围浓厚学校众多，科研教育氛围浓厚）师大树达学院水利水电职业学校生物机电学院司法警官学校农大教学楼农大小径农大体育场教育氛围 芙蓉区基础教育有着

5、光荣的历史传统，素质教育、特色教育硕果累累，辖现有幼儿园40余所，中小学校35所，大专院校12所，以培养“合格+特长”新型人才为目标，着力培养学生的创新精神与实践能力，为培养高素质人才打下了坚实的基础。全市人口普查 全市常住人口 全市常住人口为7044118人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的6138719人相比，十年共增加905399人，增长14.75%。 一、家庭户人口 全市常住人口中共有家庭户2075381户，家庭户人口为6097929人，平均每个家庭户的人口为2.94人，比2000年第五次全国人口普查的3.2人减少0.26人。二、性别构成 全市常住人口中，男性人口为358

6、1350人，占50.84%；女性人口为3462768人，占49.16%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的107.87下降为103.42。 三、年龄构成 全市常住人口中，0-14岁人口为955887人，占13.57%；15-64岁人口为5452222人，占77.40%；65岁及以上人口为636009人，占9.03%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降3.67个百分点，15-64岁人口的比重上升2.47个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.2个百分点。 四、各种受教育程度人口 全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人

7、口为1347825人；具有高中（含中专）程度的人口为1242768人；具有初中程度的人口为2412050人；具有小学程度的人口为1560971人。芙蓉区常住人口芙蓉区常住人口（比重逐年递升，人口密度居首位比重逐年递升，人口密度居首位）景观 （区内风景名胜众多，环境优越）芙蓉路烈士公园定王台晓园公园马王堆坑五一广场浏阳河风光带湖南农业大学隆平科技园经济（经济（GDP总量稳中求长总量稳中求长） 长沙2012年3季度实现GDP总量1688.06亿元，同比增12.9%，增速回落放缓。整体看前三季度GDP总量持续增长，随着中央各项政策措施进一步落实到位，经济还会进一步趋于稳定。经济（实力雄厚 中部领先地

8、位） 全区经济实力较为雄厚，为“十二五”时期持续快速发展奠定了坚实的基础。其中2008全年人均GDP(按常住年平均人口计算)为74761元，领先中部省会39个城区。2008年财政收入16.3亿元，在中部39个城区中，排名第四位。 2010年全区实现地区生产总值585.06亿元，是2005年的2.5倍，年均增长15.8%；完成全社会固定资产投资158.94亿元，年均增长9.7%；实现社会消费品零售总额381.06亿元，是2005年的2.3倍，年均增长19.6%；完成地方财政收入23.45亿元，是2005年的2.8倍，年均增长24.2%；主要经济指标总量持续保持全省城区率先、中部城区领先地位。 小

9、结小结这里历史悠久、文化厚重。这里发展迅猛、实力雄厚。这里商贾云集、百业兴隆。这里通江达海、物畅其流。这里水韵灵动、生态宜居。这里藏龙卧虎、英才集结。二、城市规划交通规划产业规划商圈规划（一）交通规划（“七纵三横”网络布局） 科学推进城区交通基础设施建设，提高交通运输能力，改善城区人居环境，为两型社会建设构筑发展平台，到2013年，浏阳河以西的交通更便捷快速，浏阳河以东形成“七纵三横” (七纵即双杨路、红旗路、农园路、滨河路、望龙路、合平路、京珠辅道，三横即营盘东路、远大路、人民东路)的交通路网格局。加快交通网络建设，建设衔接相邻城区的快速通道和次干道，改善交通微循环，完善设施空间布局，提升综

10、合交通功能。新建营盘路浏阳河大桥及营盘路东延线、解放路下穿京广线隧道、杨家山立交桥到团结桥高架连接、红旗路及浏阳河大桥、农园路、双杨路、京珠高速公路东西辅道等交通干线，抓好人民路、车站路及背街小巷等的提质改造，配合做好地铁站和地铁线路建设。营盘东路远大路人民路京珠辅道合平路红旗路望龙路农园路双杨路滨河路三横七纵 芙蓉生态新城位于浏阳河东岸，这里有原生态自然、河流、湖泊（东湖），宜居、宜业。大建芙蓉新城，是芙蓉区“西强东拓”战略实施的重要步骤，与长沙市的未来规划相吻合。长沙计划未来15年通过“三步骤、三板块、两组团”（河东老城区、大河西先导区、大东城地区三大板块）打造区域性国际城市。芙蓉新城和浏

11、阳河休闲风光带恰是“大东城地区”的主要组成部分。 ，是芙蓉新城的格局。 “二带”：河滨生态公园、京珠高速公路与高速铁路两旁绿化带等两大风景带。“四心”：东岸生态商务区、望龙中心商务区、新安文化商务区、隆平科技产业区等四大商务中心。“四轴”：远大路城市综合功能发展轴、人民东路商业发展轴、星沙大道红旗路教育科研发展轴、营盘东路产业发展轴。“八区”：高家坡、东岸、锦林、杉木、龙马以及滨湖居住区、隆平马坡岭工业区、隆平东湖工业区。京珠高速京广高铁远大路人民路二、产业规划-（一）生态新城打造隆平高科东岸产业规划-（二）工业 我区作为长沙市的中心城区，是长沙市的商业中心区。全区区域面积仅42.8平方公里。

12、土地资源十分短缺；土地成本高，不但影响区内现有企业规模的扩张，也给我去工业项目的引进增添了不小的难度。同时随着旧城区的改造提升，使散布在我区城内工业企业外迁，给我去工业经济的发展带来巨大的压力。 “十二五”期间，在中心城区重点发展电子信息、生产性服务业和文化创意产业等。 在隆平高科技园重点发展电子信息、生物技术、新能源、新材料和农产品精、深加工业。 在东岸新城重点发展生产性服务业和电子、电器等技术密集型企业，适度发展用地规模小、零污染的劳动密集型企业和适度规模的物流业。中心城区东岸新城隆平高科二、产业规划-（三）推动中央商务区整体提升 中央商务区（以下简称CBD）泛指浏阳河以西区域，其中黄兴路

13、以东、韶山路以西为CBD核心区，韶山路以东、京广铁路以西为CBD协调区，京广铁路以东、浏阳河以西为CBD辐射区。 CBD核心区要加快棚户区改造步伐，着力建设一批城市综合体和地标性建筑，加速提质重点商圈和特色街市。 CBD协调区要加强与CBD核心区的对接融合，在承接生产性服务业发展的同时，加快建设高端商业、酒店餐饮、IT产业、休闲娱乐等商业楼宇。CBD辐射区重点建设商贸物流、生态居住、文化旅游休闲等楼宇。确保核心区、协调区和辐射区整体提升。黄兴路韶山路五一大道CBD核心区京广铁路CBD协调区CBD辐射区（三）商圈规划（强西拓东战略）巩固五一广场商圈、火车站商圈，培育壮大马坡岭、马王堆 、汽车东站

14、等商圈。马王堆商圈五一广场商圈火车站商圈汽车东站商圈马坡路商圈营盘路人民路远大路东二环万家丽路京珠高速小结小结交通：“七纵三横”网络布局产业：“二带”、“四心”、“四轴”、“八区” 规划格局，加强中心CBD建设，板块重点发展商圈：强东拓西 战略三、区域房地产市场发展区域房地产概述区域价格走势客户分析板块划分区域房地产未来走势区域概述芙蓉区市场分为两大板块（中心板块、尚东板块）两大大板块产品、价格差异明显。中心板块市场产品以30平米一房和90平米的两房和小三房为主，约占55%，尚东板块市场产品则主要为110平米三房和四房，且物业类型以小高层居多，目前均价在6800元/平米左右。中心板块尚东板块均

15、价6800平米12年10月芙蓉区商品住宅供应3.67万平米，环比增长189%，成交5.17万平米，环比下降3.72%，供应量增加，成交量环比基本持平。芙蓉区住房供销区域价格（区域价格（不含经适房不含经适房 价格比较稳定价格比较稳定）【数据来源：房产研究中心】本月芙蓉区成交均价6180元/平米，环比下降10.07%。芙蓉区价格走势相对比较稳定。开盘一览开盘一览2012年10月新开盘项目信息表项目项目名称名称板板块块规模规模( (万万平米平米) )开开盘盘时时间间推推出出套套数数户型比例户型比例折后均价折后均价( (元元/ /平米平米) )成成交交套套数数( (套套) )户型户型面积面积( (平米

16、平米) )套套数数（套套）占占比比（% %）中房中房瑞致瑞致国际国际尚尚东东11611610.10.2828321321两房两房94941101103434% %54005400280280两房两房1131134 41%1%三房三房1211211051053434% %三房三房12612648481515% %三房三房12912952521616% %【数据来源：世联市场研究中心】12年10月芙蓉区1个新开楼盘，推货321套，成交280套，销售率达87.22%。客户分析客户分析（青年人青年人 刚需省内客户刚需省内客户）l客户以刚需群体为主，年龄为2535岁之间，首次置业为主。l1、市内客户：客

17、户主要以岳麓区、望城为主。l2、省内客户：客户主要以邵阳、常德、益阳客户为主l3、客户构成：公司员工占比55%、自由职业占比30%、其他占比15%板块划分 （一）中心板块大致范围：西临湘江、北临浏阳河、东南以二环线为界 物业类型：高层产品为主代表楼盘：保利国际广场、建发汇金国际、第六都、万博会、钱隆樽品、通用时代国际社区、万达公馆、壹号公馆、湘域城邦等价格区间：高层8500-15000板块特征：为长沙传统的老城区和商业、居住中心，土地稀缺，突出地段价值，以高容积率的酒店、商铺、写字楼、公寓等开发为主。 麓北板块麓南板块城北板块城南板块武广板块尚东板块中心板块板块划分 （二）尚东板块大致范围：东

18、北临浏阳河、西临京广铁路、南临长沙大道，以人民东路和万家丽路为轴线。 物业类型：高层产品为主代表楼盘：湘域熙岸、长房白沙湾、辉煌国际城、鑫科明珠、万科金域蓝湾、东城一品等价格区间：高层7500板块特征：该版块交通便利，还拥有马王堆、高桥、三湘等专业市场，商贸实力雄厚，因而商住两用项目较多。 麓北板块麓南板块中心板块城北板块城南板块尚东板块武广板块区域未来走势区域未来走势 芙蓉区未来发展趋势：短期的信贷放松，未能直接拉动成交量，而长期以来的政策从紧，导致地产需求受到压抑。近期随着银行贷款政策重新收紧，是给现今楼市再下重磅。在此种情况下，多数开发商只能通过低起价和线下多折扣的方式，结合大量推广和不

19、同的噱头取得销售业绩，这也很明显的取得了一定的成效。现主要成交量有所下降的最主要原因是:其一其一：十八大召开，政策不明朗，客户观望情绪越发严重；其二其二，各大楼盘为达成年度任务，主打特价信息，价格战开打，客户则认为价格仍有所下降空间，故愿意等待；其三其三：从住宅的成交户型上来看。首付的提高对九十平米以下的中小户型会造成一定的影响，另一方面，对于第三套房的置业者们来说，第三套房完全停贷，一次性付款会有比较大的压力，外加之其第三套房的需求性也没有首次置业客户强烈，由此可能会带来放弃购买的情况。其四其四：在当前市场下，针对年底的一个集中返乡客，会成为主要购买力。未来预判：政策导向依然是近期市场走势的

20、导向标。四、经典楼盘分析（一）先锋东外滩项目简介先锋东外滩项目紧邻浏阳河风光带，坐落于城东，营盘东路上。项目是继时代先锋、先锋水韵花都后又一个楼盘，30万平方米现代简约高层建筑群集商业街、幼儿园、公寓于一身。 二期一期三期目录目录 项目基础信息介绍 交通分析 配套分析 主力户型介绍 样板房 客户群介绍 价格趋势 售楼部介绍 总结项目基础信息（项目基础信息（低档规模，高层建筑低档规模，高层建筑）开发商长沙先锋置业有限公司占地（）51811平方米地址营盘东路与万家丽路交汇东南角建面（） 300000平方米投资商长沙先锋置业有限公司住宅（）建筑设计商业（）承建商其他（）整合推广容积率5.32物业管理

21、湖南京电物业管理有限公司绿化率33%物管费1.45元/月/平方米覆盖率建筑类型板楼,高层总户数2678栋数6栋车位数1416层数34层车位比0.6均价6800元/平方米开盘日期2011年6月25日交通（尚东区核心，交通发达）先锋东外滩，项目位处长沙首席高尚生活区：尚东区核心。经过近20年沉淀开发，今日尚东区，已然成为长沙东部政务、商务、商业、文化、娱乐、人居新中心；这里交通发达，配套优越。距离市区10分钟的车程，区域项目内有各种成熟生活娱乐配套设施，学校，各大银行，大润发购物广场、沃尔玛超市，旺旺医院、万家丽建材家居广场、高桥大市场、马王堆蔬菜市场等，商业繁盛。项目位于营盘东路与万家丽路交汇的

22、东南角，乘坐130、908、704、143、147、805等路到火炬村下即可。东二环万家丽路嘉雨路营盘路远大路人民东路配套（周边商铺围绕、配套比较成熟）项目配套商场：大润发超市、精彩生活超市、万家丽建材广场、高桥大市场、马王堆蔬菜市场学校：田家炳实验中学、马王堆中学医院：马王堆疗养医院、旺旺医院其他：审计厅、芙蓉区公安分局、浏阳河风光带内部配套：生活超市、小学、幼儿园 主力户型介绍（南北通透、动静分区）E户型 2室2厅1卫1厨 面积:87.65m2H1户型 3室2厅2卫1厨 面积:134.79m2 点评：户型方正，南北通透，空气流动。南面大阳台赠送，采光性能好，双卧室飘窗设计，增加空间感。点评

23、：南通阳台设计，通透性能好。卧室跟餐客厅做到动静分区。洗手间，厨房设计比较好户型总结户型总结n户型方正，南北通透n双卧室飘窗设计，增加空间感n动静分区样板间样板间（简约时尚简约时尚 温馨大气温馨大气） 项目主要目标客户群是： 年龄：25-40岁中青年为主 经济收入：5000以上 置业目的：自住 客户覆盖面：湖南省 职称：湖南省市企事业单位中高层管理者、芙蓉区政 府工作人员，马王堆市场私营业主等。客户群价格走势（近一年来，价格平稳，没出现大的浮动）住宅参考价格： 6900元/平米 ，与上月比无变动先锋东外滩价格2013年3月份与2012年3月份相比，仅仅上涨了元/，最近四个月价格趋于平稳，没有出

24、现波动。售楼部售楼部 营销中心紧邻浏阳河，靠近晚报大道，区域位置优越，营销中心面积不大，装修低调，置业顾问对待同行比较热情。营盘东路紧邻浏阳河休闲风光带（芙蓉区晚报大道548号）项目总结项目总结 优点优点 该项目紧邻浏阳河风光带，比较适合要靠近市中心，又需要安静点的环境的人群居住，生态宜居。建筑类型为板楼结合。 项目紧邻多条城市主干道边上，交通方便。 小区内部配套成熟，行政、文化、商务、医疗、教育、购物等生活配套完备。 缺点 周边经济发展相对滞后项目周围环境存在一些脏乱的地方，影响视觉。旁边多个楼盘在建，影响小区居民的起居生活 经典楼盘分析（二）三期一期二期辉煌国际城鸟瞰图长沙辉煌国际城 辉煌

25、国际城项目由北京辉煌集团投资开发，进驻长沙的首个项目,位于远大路芙蓉生态新城核心。芙蓉生态新城是政府3年50亿巨资倾力打造的生态新城，规划建设成为“城市次中心和生态居住区”。项目规划总占地436亩，总投资40亿元，总建筑面积约97万，商业配套面积约10万，园林面积约20万，总规划约7000户住宅，约30000人居住的一个超大型国际住区。 目录目录 项目基础信息介绍 交通分析 配套分析 主力户型介绍 样板房 客户群介绍 价格趋势 项目园林介绍 售楼部介绍 总结项目基础信息（项目基础信息（高档规模高档规模 超大型住宅小区超大型住宅小区）项目信息开发商湖南省辉煌嘉城房地产开发有限公司占地（）2907

26、21平方米 地址芙蓉区远大路与浏阳河交汇处东北角建面（） 290721平方米 投资商湖南省辉煌嘉城房地产开发有限公司住宅（）建筑设计商业（）承建商其他（）整合推广容积率3.14 物业管理北京东方鸿润物业服务有限公司绿化率 43% 物管费1.80元/平方米月 覆盖率建筑类型板塔结合 小高层 高层总户数7000户栋数一期12栋车位数7000个层数车位比1:1均价 均价6500元/平方米开盘日期2011-5-21已第1次加推交通（交通（占据尚东核心、三纵三横网络布局占据尚东核心、三纵三横网络布局） 辉煌国际城项目位处长沙首席高尚生活区：尚东区核心。经过近20年沉淀开发，今日尚东区，已然成为长沙东部政

27、务、商务、商业、文化、娱乐、人居新中心；这里交通发达，配套优越。随着营盘东路浏阳河大桥的拉通、“三纵三横”路网建设，一个由城市主干道远大路、营盘东路、万家丽路、人民东路，红旗路，滨河路环绕的城市次中心和生态居住区正在崛起。项目位于芙蓉区东岸乡， 乘坐103路 110路 114区间线 114路 126路 127路 130路 501路 502路 703路 802路到东屯渡桥东站下车，即可到达。东二环万家丽路绕城高速人民路营盘路远大路项目本体配套（配套（比较成熟，未来升值空间大比较成熟，未来升值空间大）超市：大润发超市、沃尔玛超市、步步高超市、新一佳超市学校：省文化厅艺术幼儿园、育英西垅小学、财经中

28、专、树达学院、湖南农业大学、田家炳中学、27中银行：建设银行、工商银行、中国银行、招商银行、农业银行医院：旺旺医院、马王堆疗养院、芙蓉区红十字医院休闲：华雅高尔夫、碧海云天酒店：华雅华天大酒店、新长福、新湘银主力户型（一）主力户型（一）南北通透南北通透 周正实用周正实用 干湿分离干湿分离点评：户型宽敞大气，南北通透，各个房间的功能都尽可能发挥到极致，空间利用布局紧凑有序；总体感受周正实用，户型方正通透，干湿分离，。一期2栋、11栋奇数层户型3室2厅2卫 132.00 主力户型（二）主力户型（二）动静分区动静分区 主卧主卧270度凸窗度凸窗 采光视野好采光视野好 点评：户型周正，动静分区 ，南北

29、双向大阳台，采光效果好，主卧独立卫生间，270度视野，次卧飘窗设计，增加空间感。一期4栋、7栋奇数层户型4室2厅2卫 152.00户型总结户型总结n南北双向大阳台设计n通透性好n户型比较周正，布置紧凑n动静分区 干湿分离样板间欧式装修风格，端庄典雅，充满贵族气质客户群体介绍客户群体介绍 项目主要目标客户群是： 年龄：70后80后 经济收入：5000以上 置业目的：商住 客户覆盖面：湖南省 职称：湖南省市企事业单位中高层管理者、芙蓉区政 府工作人员，马王堆市场私营业主等。价格走势（价格走势（自自12年年7月份开始至目前价格趋于稳定状态月份开始至目前价格趋于稳定状态）图片来源：安居客房产网辉煌国际

30、城12年4月起价格连续下跌，到12年7月份价格趋于平稳，直到最新一期的报价都没出现波动。项目园林介绍项目园林介绍景观水系 一期游泳池 一期儿童乐园 一期浏阳河边夜景 一期售楼部售楼部售楼部模型楼盘售楼部外观售楼大厅接待中心售楼部分两层，宽敞宏亮，以后作小区的一个会所使用，工作人员讲解的很耐心。总结总结 优点优点 项目紧邻浏阳河风光带，属于水景盘，生态宜居。 项目位于芙蓉生态新城核心，北面营盘路，南面远大路，临近汽车东站，交通出行方便。 小区内部配套有幼儿园和小学，生活，文化娱乐设施都比较完善 。 缺点 距离市区较远，且这一片区目前还没有发展起来，之前为棚户改造区，现在虽然有多个项目进驻，但临近周边的配套还是较少，环境荒凉。 周边配套不尽完美。 西面浏阳河风光带还在建设中 道路不通畅。谢谢！