物业管理行业深度报告.docx

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1、物业管理行业深度报告可以发现，随着科技应用走向深入，规模经济可能更为明显。当科技应用只是停留在采购自动抬杆系统时，规模尚且不是一种决定性因素。 可是当科技应用涉及到大数据的反响，运筹优化时，规模就必然成为 决定性的因素。图21：物业管理的科技应用的分层应用、平台层应用、平台层禁理统门管系眼防统慰安系分析层数据汇集运筹优化其他网关ST网关互联网网关智能监控停车场Q手机APP网络层基础层M环境监渊 门禁道闸资料来笄：中信证券研究部表1：龙头物业管理公司的科技运用现状公司名林科技运用现状科建筑智能化、设施设备维保.留能停车、智能机器门、智能通信,智能门禁；力科初业综合管理系统者服务,物业管理软件住这

2、儿APP： 一应生活、一应智能、悦帮； 撤信公众号和小程序：一应城费小程序、一应活动小程序、一应生活微信公众号 长城物业主要后台系统：CSSs BMS、SRM、收费云、社商云、物联网平台（楼控、通行、停车）、数据监控、联国购壬智能经智能停车二智能楼控, 智能口禁（人脸识别）、人工智能管家小U2dg仪通过大数据平台的建立, 智能设施设备的引入, 移动互联网及应用软件的推行，打造全方媒啦艮务位的一体化智意物业平台.通过信息系统已实现了全业务线条的管控.包括ERP系统、CRM系统、本钱系统、网购 平台系统等；女物联网：设备设施远程监控 智能电梯、智能消防 智能安防 智能停车场 智能门禁碧桂园服务智能

3、照吼其他：400智能客服、智能催费助手, 智能语音助手、智能推荐助手 智能安防 智能品质巡检、大致预测、格准营俏 永升生活服务悦生活平台，智慈物联平台、财务人事共享平台和经营分析平台-资料来霹：中信证券研究部 案例：生活服务App （/程序）为了加强社区链接，企业需要通过 技术应用，加强社区各主体之间的联系，包括业主与管家，物业管理 公司与员工，业主与业主，乃至与社区内设施设备的连接。这种万事 万物的互联，有效提升业主和物业的沟通效率，优化管理人员的配置, 也为增值服务提供平台。表2：各大物业管理公B1APP开发情况资料来寻1华为应用商店公司名称APP公司名称APP万科物业住这儿雅生活愚务雅管

4、冢碧桂园服务凤限会缔城服务幸福绿城彩生活彩之云新城悦新招杜蓝光开展嘉宝生活家中海物业优你家金地物业享家社区南部物业悦白家当然，物业管理企业也可以选择接入第三方开发的平台，不自行 开发App（小程序）（这样就不需要规模了 X但第三方平台，由于要 兼顾不同的加盟方，故而在功能设定方面，一般只是考虑最基础的服 务内容。当然，如果要依赖于其他平台，物业公司在增值服务等领域 的主动权，在新科技应用尝试的主动性方面，也都明显受到制约。总 而言之，我们认为科技成就了规模，赋予了公司总部新的生命力；而 规模又助力了科技，使科技应用的投入不断壮大。四.科技应用创造和优化增值服务除了在基础服务方面降本增效，科技还

5、极大扩展了物业管理公司 的业务范围。科技应用强化了开掘增值服务需求的可能性。由于科 技应用带来的业主和企业之间的互动（比方透过App ）,就可以最大 限度开掘业主的多元化需求。一些简单的需求，物业公司可以收费满 足；另一些需求，物业公司可以引入（并认证）专业服务机构来满足，这个过程中物业公司可以获得佣金。资料采浑：公司公告，中信证券研究部科技也大大增强了人和物的效率。物业管理公司的人均能效是比拟低 的，除了增加在管面积之外，另一个提高人工效率的方法，那么是推动 局部人员一专多能，应对基础服务之外的服务需求，为公司开拓 增值服务收入来源。表3：劳动史集型的典型公司2018年人均效能的比拟单位：人

6、，万元公司名称员工数人均工资人均创收人均创利人均市值海底捞60.9568.2327.842.70230.26顺丰控股135,29415.2867.223.37120.11绿城服务24,9758.3826.871.8662.01中海物业36,1155.2711.501.1330.46资料来手：公司公告，Wind,中信证券研究部注：市值基准为2019年8月2日收盒市值； 存在把局部业务外包，实际人均效能可能远低于此处反映.由于物业管理公司科技大大强化了空间的利用。广告业的进步使得大量公共空间得 以利用，小区增加了运维的专项收入，而物业管理公司也增加了佣金 收入。科技的进一步开展，那么使得一些公共空

7、间可以选用更高效的屏 幕，甚至切入业主需求传递信息，提高广告本身的效率。虽然物业 管理企业往往不拥有空间的产权，但物业公司具有不可动摇的经营便利。图23：通过公共空间的运营，反嚼表内与表外业馈短营表内；表外表内；表外提高服务品质I降低表内本钱一料来源：中信证券研究部科技应用也意味着数据的反哺和空间利用的优化。App和小程 序可以更加深入刻画小区的用户画像，从而助力小区广告的投放内容 选择。楼盘字典可以加大二手房中介业务的房源吸引力，而这反过来 使得物业服务中心兼营中介更具空间效率。五、科技应用优化集体决策机制物业管理的一大痛点是集体决策机制难以形成。很多居民愿意 接受物业费的提高，愿意更换优质

8、物业，但这种意愿难以集体表达。 科技的进步，有利于群体决策效率的提高。微信群的出现，使业主的 集体意见达成成为可能。也正是在微信时代到来之后，一些特大城市 的物业管理权才得到更迭。随着技术的进步，信息也更加公开透明， 业主可以清楚了解业委会的履职情况，物业公司的收支情况，也更容易表达对物业公司的意见，形成对物业公司的理性认识。资料来源：怡望山庄业委会德信公众号BB25：北京业主App界面点击认证业主0 投票重询雄修费金牌价希业收支淮管C消息提醒：北京业主.APPU本市百一公告更，北京业主APPai英本市百余小区2018 06.23Q白丝在8B9串业太st曾舍我的资料来淳：北京业主App这一切，

9、从根本上便利了物业管理费的合理提升，也有利于优质 优价的品牌物业管理公司生存开展。更值得注意的是，政策明确支 持物业管理权的更迭。北京日报报道（北京市人民政府网站转载） 2019年北京3000个小区将上线北京业主APP。今后上线了 北 京业主 APP的小区在表决小区管理规约和业主大会议事规那么、选 举业委会、选聘和解聘物业企业、调整物业费以及使用住宅专项维修 资金等小区共同事项时，原那么上不得再使用纸质投票，而应当通过手 机投票系统进行表决。有近千户业主的朝阳区石韵浩庭小区，只用了 不到一周的时间，就到达了选举业委会的投票要求，选聘了金地物业 提供服务。（该小区建成于2004年,原物业费2.5

10、元/月/平米，原 物业为浩庭物业）我们相信，随着政府大力倡导，科技不断进步， 物业管理费合理提价的空间将会翻开，品牌物业管理商承接工程也将 更加容易。六.居住升级之路期待科技的颠覆时刻比拟2007年，我们在通讯，购物，娱乐，出行甚至餐饮等生 活领域，都已经发生了翻天覆地的变化。然而，和2007年相比， 在居住的领域，除了更加宅一点以外，几乎感受不到什么变化。小区 还是那样的小区，楼宇还是那样的楼宇，物管还是那样的物管。我 们认为，导致这种状况出现的原因主要包括：L底层技术的原因。 5G时代之前的技术，缺乏以真正实现万物互联，实时互动。2、科 技应用集成的投入需要，和房地产资源品属性之间的矛盾。

11、房地产是 资源品，能保值增值，居民买入房地产的核心理由，是周期判断和地 理位置判断。开发企业是尝试过科技住宅的，但一般没有取得产品溢 价。3、较低物业管理费，和较高的科技应用投入之间的矛盾。大 物业公司才刚刚出现，原有的小物业管理企业，难以支支撑续的研发 投入。就算开发企业预先布局，小区的智能化设备也没有足够资金维 护。4、科技巨头在居住领域发力较晚。比拟有限的创新，也集中 在促成房屋交易领域，但低频的房屋交易本身和居住的智能化距离甚 远。房住不炒，科技应用将推动产品差异化房住不炒，房地产的工 具化属性日渐减弱。预计未来房价的波动幅度放缓，而这进一步加大 了企业谋求差异化产品的需求。图26：生

12、点城市新者盘去化率图27： 25个城市房价成交环比变化以往，房地产开发企业聚焦的核心只是拿顺口融资,开发流程那么 是求快求省。在开发流程不考虑应用大量新科技的情况下，要求在运 营维护过程加载新科技成果，例如智能家居等，本钱可能更高一 些。开发企业开始重视在开发过程中尽量使用新的科技成果，将成 为智能化社区建设的起点。科技巨头重视程度提升我们认为，随着 技术的进步，科技巨头对于居住的重视程度也日渐增加。在硬件领域 的进步，很多都和开发企业、智能家居企业相关，也对物业管理公司 起到助力。我们重点看看在社区生态运营方面的努力。例如，腾讯 2016年启动了腾讯海纳产品线，作为物业管理生态平台的建立者,

13、 旨在建立沟通社区各方，智能连接物业、住户及商铺，打造智慧化社 区生态。图28；腾讯海纳的业务模式图资料来源：腾讯海纳网站腾讯海纳采取轻资产模式，分两步走提供未来社区解决方案。首 先，建立基础物业线上管理平台，通过微信公众号作为社区线下流量 的接入口，建立起社区组织架构，帮助社区实现组织在线，对业主反 馈做及时回应，打通业主端、服务端、商家端和政府端的联系。第 二，通过开放的平台，引入开发者、服务商、硬件商，引入社区增值 服务、社区智能硬件，开发者、服务商共同分担智慧小区的建设本钱， 并且从后续的运营中赚取收益。图29：将讯海纳为轻资产的平台模式资料来源：腾讯海纳网站腾讯海纳目前是轻资产生态平

14、台，业务核心是基础物业管理线上 平台，以及线上储存及运算支持。在物业端，为物业管理公司提供免 费线上平台服务，帮助物业公司迅速建立线上管理平台。在开发者端, 为社区开发者和服务商免费提供流量入口，帮助他们提供获客。最终 腾讯获得线下社区流量入口，具备商业化的想象空间。目前腾讯海纳 已经接入5000+小区，服务人数在300-500万人。腾讯海纳平台 对没有独立开发能力的小物业管理公司很有吸引力。除了腾讯之外, 百度等互联网龙头公司，也都对智慧社区的未来有不同的探索。国30：碧桂向。务携手将讯打惹AI+社区资料来葬：碧桂园园务官网匡31：百度AJ开放二台土造贵阳百B5井省区资料采源：百度AJ开放平

15、台物业公司积极加大科技投入，优化服务体系物业管理公司是小区运 维的执行者，也是科技孀的直接受益者。龙头物业公司近几年纷纷加 大投资。表4：龙头物业管理公司的科技运用现状资料来源：中信证券研究部公司名称科技运用现状万科物业建筑智能化、设施设备维保、智能停车、智能机茶门、智集通信, 智能门禁； 综合管理系统者服务.物费管理软件住这儿长城物业APP： 一应生活、一应智能、悦帮；彼信公众号和小程序；一应城费小程序、一应活动小程序, 一应生活撇信公众号主要后台系统：CSS, BMS、SRM、收费云、社商云、物联网平台（楼控、通行、停车）、数据监控、 联取购人工智能技术：智能停车、智能楼控、智能门禁人脸识

16、别）、人工智能管家小U绿城朋务透过大数据平台的建立, 智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行.打造全方 位的一体化智气物业平台.碧桂园服务通过信息系统已实现了全受务线条的管控.包括ERP系统、CRM系统, 本钱系统、网购 平台系统等；物联网：设备设施远程监控、智能电梯，智能消防、智能安防、智能停车场、智能门禁、 智能照明.其他：400智能客服、智能催费助手, 智能诏音助手、智能推荐助手、智能安防、智能品 质巡检、大数据预演1、恬准营俏永升生活服务惯生活平台、智整械平台、财务人事共享平台和经营分析平台.作为中国规模最大的物业公司，万科物业在科技方面的投入时间 长，投入力度大。万科智能科技

17、的投入，目的在于代替传统物业管理 方式，提升管理效率，降低本钱，让物业每一个动作可以量化，让业 主实时感觉到服务的存在，进而提升业主对物业的整体满意度。表5：万科全资子公司万吉科技的三个业务领域资料来舒：万杏科技官网,中信证券研究部类型功能效果楼宇机电运城数据远程采集 控制, 报警与应用；工单 与智能谓度、境效管理；能耗管理.设备运营状态、参数的实时采集和记录.或少人 工配置；设备数据异常自行判断.超过阈值自动 报警.任务主动推送.增强技术员自我管理；任 务完成评价报表有助于技术员提升工作效率.为 节水节电、漏水检测提供数据基砒,提高设备孩 防管理水平.智能物屐自主研发创新智怎社区智能化软馒件

18、产 品，如黑猫一号（智能机连门）、黑猫二 号（智能停车场）、音讯智能通信）、 吉开（智能门禁等；创朝集成市场多数 主流馒件设备.整合社区的区域资源,以综合信总服务平台为支 撑,依托社区的基础设施建设，完善及更新社区 公共股务和便民利民的智能化胆务系统“建筑智能采用专业技术手段,借助智能化远程设备 监控运营平台.保证设备设施正常运行，保障社区的稳定性和安 全性,实现设备区域性集约化分套实现设备运 营状态、参数的实时采集和记录.减少现场巡查 人员投入,降低物业设备维护和运营本钱.目录一.物业管理是个好行业3二、科技应用提高人均在管面积5三.科技应用带来规模经济9!1!五.科技应用优化集体决策机制1

19、3六、居住升级之路一期待科技的颠覆时刻.15七、案例:23八.风险因素27图32：万科物业的智能化产品：黑药一号智能通行系统资料东理：万香科技官同图33：万科物业的本能科技五营体系贡料来源：万科物业官网物业管理公司接近生活场景，科技应用相对接地气，也很容 易落地。物业管理公司贴近一线，也更为重视服务，能够把握到新的 商机。但是整体看，物业管理行业属于劳动密集型公司，在科技方面 的投入存在限制，总体技术实力不强，开发能力较弱，还需要积极和 科技企业相配合。千丁互联和龙湖物业关系密切，也属于开发企业 相关资金孵化的，试图提供综合社区解决方案的公司。干丁互联成立 于2014年3月，争取通过物联网、云

20、技术、大数据及人工智能的 创新科技，实现社区数字化、线上化、数据化、智慧化，接驳商业服 务及公共服务，赋能物业公司和服务业。图34：千丁互联的集成解决方案物业云图35：百强企业中自行开发物业管理APP的比率图36：百强企业智能化投入金额变化单位万元资料来薄：中GB加数研究院.中信证券斩究部语料来源：中国仙数研究院,中信证券研究部资料来源：千丁互联官网,中信证券研究部90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%10% 0%总而言之，我们认为在过往，科技应用推动人均在管面积提升, 提升规模经济的边界，优化增值服务的组合和降低集体决策的难度。 展望未来，我们相信社区居住将更趋科技化

21、，智能化，科技对国民居 住的改造，才刚刚开始。而物业公司，将在这一颠覆性变化中，扮演 重要的角色。案例研究科技投入强化物业管理公司竞争力必要 的科技研发投入是品牌物业公司立身之道物业公司既可以大量主动 投入，也可以坐等免费的第三方平台提供社区服务的解决方案。我们 相信，市场上确实也会有不止一个第三方平台，可以协助小物业公司 提供解决方案，无需这些公司投入资金。表6：物业管理公司科技投入和接入第三方平台之间的区别资料来誓：中信证券研究部关注要点物业管理公司科技投入接入第三方服务技术开发能力较弱较强理件建设能力董馔件轻硬件线下服务把控能力强55资金投入童投入轻投入行对客户目标自身管理社区和其它物业

22、管理 公司联S3性委托中小物管公司完整程度完整考虑基础服务和增值序务 完整具体应用通常不止接入一平台对业主满意度董视不够重视商家入驻筛选严格，把控质量一般不严格但是，免费的往往是最昂贵的。物业公司放弃了科技应用方面的 投入，就等于将用户体验、反响、互动信息、社区人和物的互联等一 系列业务机会拱手相让。这种让步，可能导致基础服务质量和增值服 务能力无法得到突破，从此跟随人后。更何况，物业管理领域所需 要的科技应用，绝大多数都是成熟的技术。科技投入的关键，是应用 场景的把握和软件硬件的结合。技术本身并不是核心问题。物业公司 在核心技术和人才方面的匮乏，是可以通过一些方法来弥补的。我们 相信，百强中

23、的龙头物业管理公司，在到达规模经济的条件下，通过 加大科技投入，为股东创造了超额业绩，为业主提供了更好体验。图37：科技系线开发的本钱曲段姒轴：本钱，横幅：运用现模图37：科技系线开发的本钱曲段姒轴：本钱，横幅：运用现模图38：百强物业管理公司营业收入分布边际投入逐渐缩小七、案例：绿城服务的科技投入和回报绿城服务的智慧园区建设包含幸 福绿城移动应用、智慧物管服务平台、智慧硬件管理平台三 个局部。其中幸福绿城移动应用是公司园区增值服务园区产 品及服务业务的主要流量接入口，同时也承当着物业管理中沟通互联 的作用。智慧物管服务和智慧硬件管理那么是通过软件的运筹 优化和硬件的服务替换，到达提升管理效率

24、、到达人工支出的作用。 因而，科技的应用对公司业绩的影响主要从两方面达成。从收入端来 说，科技应用扩宽园区产品及服务的流量入口，提高了该局部业务的 营业收入。从本钱端来说，科技应用在多个方面提高了管理效率，减 少了人员投入。人工本钱，一直都是包括绿城在内的所有物业管理公 司，最核心的本钱。表7：绿墟朋务各项本钱构成单位：亿元本钱构成201320142013201620172018营业本钱14.318.423.930.141.955.1一员工本钱9.7511.8111.52-一分包本钱1.873.498.01-一营业税及附加方0.911.161.40-一公共空间本钱0.921.011.46-一办

25、公室开支0.580.670.65-一其他0.260.280.84-管理费用1.31.52.32.74.26.0俏包费用0.00.00.10.10.20.6算他费用020.20.30.30.40.6资料采豕：公司公告.中信证券研究部图39：绿城旅务“智慧区”工程的主要内容“智慧园区工程“幸福绿城”移动应用“智慧物管服务”“智慧硬件管理”平台平台推广及销售园区产品及服务管理访客进入I 通信在线通知及其他推广及销售园区产品及服务管理访客进入I 通信在线通知及其他智能物管移动应用模块员工效率管理连接物业管理设施及设备管理本钱及产生收入管理本钱及产生收入I管理本钱,但无直接产生收入资料来探：公司公告，中

26、信证券研究部当然，详细测算科技投入的效益存在很大难度。首先就是，企业 人均在管面积的增加，到底有多少比例是科技带来的？其次那么是，企 业增值服务的收入增加，到底有多少和科技有关。如今市场上各家物 业管理公司都积极推动科技投入，却很难测算这些投入的合理性。但 我们还是需要定量论证。公司是2014年正式推出科技工程的应用。我们发现，科技应用之前,2013年与2014年的单位人工投入大致 相同。科技应用之后，单位面积人员的投入呈趋势性下降，2018年的单位面积人员投入仅为2014年的85.8% , 4年提高人工效率16.6% ,相当于年化增长3.9%。表8：公司的管理规模与管理效率的变化科目2013

27、20142015201620172018在管面积54.765.982.8105.2137.8170.4YoY25.7%27.1%31.0%23.7%累计增幅83.1%100.0%125.7%159.7%209.1%258.6%俏售费用14.2918.4223.8830.0641.9455.12-同比例增长的其他本钱2.673.124.356.368.3210.29推算人工本钱11.6215.2919.5323.7033.6144.83YoY31.6%27.7%21.4%41.8%33.4%累计增幅76.0%100.0%127.7%155.0%219.8%293.1%消去工资增长因素100.0%

28、109.0%116.6%123.8%131.5%144.0%同物价基准的人工投入11.6214.0316.7519.1525.5531.13YoY20.7%19.4%14.3%33.5%21.8%累计增幅82.8%100.0%119.4%136.4%182.1%221.8%单位面积人员投入99.7%100.0%95.0%85.5%87.1%8S.8%累计增幅75.4%100.0%128.8%161.4%219.2%274.7%单位面积管理费用90.8%100.0%102.5%101.1%104.8%106.2%资料来酒!：公司公告，中信证券研究部测算注:累计增幅的计算基准以2014年为100%

29、当然，公司由于需要应用科技，也要增加总部的管理费用。2014 年后单位面积的管理费用大幅上升10.18%，科技应用对单位面积的 管理费用略有上升。总的来说，我们看到应用科技之后，公司的单 位面积人工投入大幅下降，但同时管理费用支出在科技应用第一年快 速上升，后续缓慢上升。当然，单位面积的人工投入下降不仅来自 于科技应用，也有公司股权激励、结构优化的因素。我们假设，其效 率提升的30%归因于科技应用，并由此进行本钱收益的分析。我们 看到公司在经营上有效率提升，但我们更关心公司在科技应用上的投 入收益是否合理。公司未披露在科技应用投入的具体数额，不过我 们也可以从公司的年报中寻得线索。公司的科技应

30、用系统通过关联公 司绿漫科技进行开发和维护，我们以每年对绿漫科技的关联交易 款作为科技应用的费用支出（实际上也有资产支出，这里保守计算X 并且根据公司上市文件披露，公司本身也有26人IT研发团队，我 们以该团队支出也作为科技应用投入。关于科技投入的总量数据， 我们依据公司上市文件披露，公开发行所募得的12.67亿元中有7% 作为智慧园区建设资金，2018年年报显示已经用完。而在募资 之前，公司在智慧园区建设投入为0.24亿元。收益测算我们 那么采用节省的人工本钱的30%和园区产品及服务导流号II中的 15%作为智慧园区建设本身所贡献收益。表9：球城服务在科技应用上的投入与收益测算单位：百万元资

31、料来豕：公司公告.中信证券斫究部募算科目20142015201620172018分年投入法分年投入合计109.14智M园区年投入1013.717.824.926.3本钱n维护人员3.13.23.33.43.5总修法总额法合计112.31上市募已投入金酸23.7上市募资后投入88.61本钱节省测算29.17118.63146.50218.56园区行务导流收入105.02113.34186.36241.91导流价值暨4.735.108.3910.89财给十541.96经两种方法测算，自2014年以来，公司在科技应用上投入合 计1.1亿元，获得收益5.4亿元（均是息税前测算X科技应用的减 费效果卓有

32、成效，并且符合商业逻辑，未来科技应用带来的效率提升, 也会为公司持续贡献效率提升。图4奥公司近年来蛭黄效率的变化以2014年为100%单位面枳的人力投入单位面枳的管理费用图41：在科技应用上的投入与收整却算单位：百万元语料来源：公司公管.中信证券研究部济科来赛：公司公伶,中信证券斫究部总体来说，上亿量级的系统运维投入，对于中小物业管理公司而言的 确并不可行。表io：自行开发智柒园区与m人生态平台的;攵入产出比照科目自行开发智敲园区加入生态平台投入本钱上亿固定开发投入,每年几千万的堆护本钱.几乎是零本钱节约本钱提升人工配置效率.提升人工配置效率.培佰梅务获得线下流量的导入权,有利于形成圭悯的 生

33、态圈失去线下流量的导入权,失去这一局部 社区服务曼务的开展机会,让渡给第三 方平台资料来毒：中信证券研究部科目自行开发智Mt园区加入生态平台服务质量个性化定制，能保证较好的服务庆暨个性化程度低,线上与饯下的服务雉以 把控公司价值形成公司独有的竞争优势,巩固公司品牌公司经营被同质化八、风险因素科技投入的效果难以定量测算的风险；过分强调机器代替人，伤 及服务品质的风险；物业管理公司缺乏科技人才的风险。相信科技的力量，看好物业管理行业龙头 我们认为，科技应用 不仅带来降本增效，拓展增值服务，更有可能为日后科技塑造新居住 形态的重要实践者。今天，绝大多数物业管理公司都比拟重视科技 的投入，唯现今科技投

34、入仍有上升的空间。相比之下，我们更加认同品牌实力强劲，具备一定规模，有意愿加大科技应用相关投入，有可 能推动完整增值服务体系建设的公司。我们重点推荐绿城服务、中航 善达，中海物业。万科物业并不是上市公司，但公司在科技方面的努 力，值得投资者关注。表11:圭点公司估值表资料来血 Wind市信证券研究部；股福2)19年8月5日收盒/除中海箝曼为法丽其距BJ期公司名称评级股价EPS（7C）PE元)18A19E20E21E18A19E20E21E绿城朋务买入5.540.170.210.270.3532.626.420.515.8永升生活服务买入3.270.070.120.230.3146.827.31

35、4.210.6中海物业买入3.760.120.170.220.2831.322.117.113.4南都物业买入17.490.911.001.201.4619.217.514.612.0中航善达买入12.061.280.93_0.830.999.413.014.512.2人民币，中航首达EPS计算依据对收购资产增发股份的假设,详见我们2019年7月26日发布的报告中航首 达：国企改革进展再进一步绿城服务：依托科技应用，完善生活服务平台尽管短期业绩增 速受到教育等板块拖累，但公司仍然是现有上市物业管理企业中，品 牌影响力最强，增值服务体系最完整的企业。公司打造生活服务平台的过程，和科技应用密不可分

36、。图42：幸福绿城APP的主要功爰界面田43：螺城朋务的塔值服务体系更料来算：公司公告,中信证券研究部文化Ita服务回区产品率病变活事务石业语户管理U弊w资料来源：幸福绿诚APP我们维持公司2019/20/21年我们维持公司2019/20/21年EPS 预测至 0.20/0.26/0.33元，我们认为在未来3-5年左右的时间，一旦客观环境成熟，公司可能再次迎来非线性跨越式增长。我们给予公司2019年35倍PE , 维持公司8.35港元的目标价格（当前股价6.30港元），维持买入 评级。表12：绿城服务盈利预刑简表工程/年度201720182019E2020E2021E营业收入（百万元人民币）5

37、,1406.7108.63211.03413.975营业收入增长率丫。丫38.10%30.54%28.64%27.84%26.65%净利润（百万元人民币）387483566720930净利润增长率YoY35.70%24.73%17.16%27.19%29.17%年股收益EPS（基本X元人民币）0.140.170.200.260.33毛利率18.41%17.85%17.95%17.88%17.72%净资产收益率ROE20.20%20.75%19.56%19.92%20.47%尊股净资产（元记人民币）0.70.81.01.31.6PE40.130.126.921.016.1PS3.42.62.01

38、.61.3资料来源：Wind,中信证券研究部那么注：股价为2019年8月5日收盘价中海物业：物联+互联双驱动，科技铸造优质服务中海物业重 视科技应用，推进智能小区建设，搭建更智慧的物业增值服务平台。 公司利用物联网、智能硬件技术，打造智慧小区；利用互联网技术, 打造互联业务平台，成为业主连结物业管理公司、邻居、各类服务资 源的入口。图44：中海物业近年来营业收入构成及增速图45：中海物业2018年增值1|&务的收入构成物业管瓒及务一增值服务营收增速费科果算：公司公告,中信证券研究部资料来界：公司公告.中信证券研究部公司对于科技的应用主要涵盖于兴海物联和优你互联服务两个子品牌，这两个子品牌也构成

39、了公司的增值服务。兴海物联（工程一.物业管理是个好行业图2：中国物业曾理行业营业总收入单位：亿元7000资料来不：中国物业管理协会,中信证券研究都物业管理行业处于成长期。行业在管面积持续增长，增值服务持 续扩展，物业费在中长期有提升空间，毛利率稳定，产业政策支持, 龙头市占率还有提升空间。不过，这样一个好行业，在很久以来却 没有诞生出优秀的大公司，原因很多。其中一大原因就是作为一个劳 动密集型，管理难度颇大的行业，行业规模不经济，优秀企业缺乏护 城河。2015年之后，科技的应用加速，开始彻底改变这个行业的 经营状况和竞争格局。曲采昂：中国指数斫究院.中信证券研究部图1：中国物业管理行业管理密枳

40、变化单位：亿平方米图3二2000年后建成的北京2468个小区样本显示匚平均物受费率随著房龄降低逐渐上升，元/平米/月7资料来源：健家网.中信证券研究部 服务），服务涵盖为物业开展商提供自动化咨询和工程产品销售服务, 以及为物业管理公司提供检查、维修及保养及设备升级服务。EB46：兴海物R的9s体系智口面区决方秦图47：以优你京APP为核心的社区020服务平台资料来君：公BJ官网,科来理：公司官网优你互联服务（小区资产及服务营运），依靠线上线下结合的服 务平台，开展多种经营业务，满足业主生活消费需求，服务涵盖：1. 自有资产经营，包括自有产权房产、车位的经营等；2.客户资产经营 服务，包括业主资

41、产经纪服务、公共资源租赁协助服务等；3 .生活服 务运营和商业服务运营，包括房屋生态、家居家装、新零售、到家服 务、旅游休闲、教育培训、健康养老、汽车服务、平台服务、商业写 字楼服务等。我们维持公司2019/2020/2021年EPS预测至 0.17/0.22/0.28港元，给予公司2019年30倍的PE ,给予4.96 港元/股的目标价格，约相当于2019年3倍PS。当前公司股价 3.76港元/股，我们维持公司买入的投资评级。表13：中海物业盈利预筒表资料来豕：Wind,中信证券研究部JS测注：股价为2019年8月5日收盘价工程府度201720182019E2020E2021E营业收入（百万

42、港元）3,405.67,172.0营业收入增长率丫0丫31.52%23.42%29.13%32.14%30.34%净利润（百万港元）306.8402.1543.7718.9936.2净利润增长率YoY35.56%31.07%35.23%32.22%30.23%每股收益EPS（基本X港元）0.090.120.170.220.28毛利率24.97%21.35%21.30%21.27%21.04%净资产收益率ROE35.83%35.91%33.46%32 04%,30.85%耳股净资产（港元）0.30.30.50.70.9PE39.330.019.014.411.0PB14.110.86.44.63

43、.4中航善达：期待强强联合的化学反响招商物业具有科技应用经 验。目前招商物业独创到家汇和慧到家综合智慧服务平台集 物业管理、设施运营、智能科技、房产经纪、社区商业为一体。同时 招商物业子公司招商建筑科技专注于智慧楼宇领域，业务范围涵盖: 楼宇智能化工程设计与施工、智能化系统及产品研发应用、建筑节能 及太阳能等新能源应用、工程建设咨询顾问服务等，目前辐射全国 40多个主要城市。图48：招商物业下K的建筑科技公司的穆务模块楼宇恸器化工程施工 楼宇曾桅化工程ifi计展筑书匿及新能W应用工程建通名网收向豳务看色化产品帘发应用 资料来255：二公司官网假设公司得以顺利实现收购招商物业，结合中航物业既有的

44、丰富经 验，我们认为公司在针对非住宅业主增值服务的科技应用方面，将会 迎来新的局面。我们基于一个保守的收购对价假设，给予买入 的投资评级。我们给予招商物业一个比拟大的估值区间，即25亿 元到40亿元。保守起见，我们假设按照这个估值区间的上限，即40 亿元作为交易对价，假设招商物业2020年开始并表，那么预计 2019/2020/2021年公司EPS0.93/0.83/0.99元/股。我们给予房地 产业务43.9亿的市值估计,参考可比公司给予物业管理业务2020 年22倍PE估值，合计总市值188.2亿元（对应新的股本，股本 来自于上述收购对价假设），给予公司15.76元/股的目标价格和买 入的

45、投资评级。表14：中航善达盈利预演荀表亚目/年度201720182019E2020E2021E营业收入（百万元）12,160.08营业收入增长率YoY-7%13%-10%78%15%净利润（百万元）150.59856.61623.60993.301,185.43净利润增长率丫OY-7%469%-27%59%19%每股收益EPS（元）031.280.930.830.99毛利率21.2%19.6%17.3%13.9%14.6%净资产收益率ROE3.60%17.69%11.84%9.90%10.88%缶股净资产元）6.267.267.8915.0516.33PE55.899.8313.5015.16

46、12.70PB2.011.741.600.840.77资料来繇：Wind,中信证券研究部预测注：股价为2019年8月5日收盘价万科物业：社区服务生态系统领导者万科物业，是万科控股子 公司。目前，万科企业持有万科物业63%的股权。截至2018年 末，万科物业已布局中国83个最具开展潜力的大中城市，合同项 目共计2844个,其中住宅工程2209个,商企工程635个，合 同面积突破5.3亿平方米，服务480万户家庭，超1584万人口， 在职员工人数超8万名。在2019中国物业服务企业百强评选中， 万科物业连续第10年蝉联中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”。表15：万科物业的主要业务介绍业务介绍

47、住宅物业朋务住宅物业工程拿照营服务体系平安管理，环境绿化，保洁管理.设施设备维护管理.商写物业雅务为自用型物业提供FM服务.助力企业客户叫核心业务开展；为运营型物业提供PMflg 务,提升不动产全生命周期费产价值.到2017年3月底，万科物业商写业务在管工程面积 到达2196万平米.为搀讯深圳浜海全球总部.腾讯彼信总部，阿里北京绿地中国区总部. 蚂蚁金，服总部等提供总部服务.开发商服务早期专注于物业息务方案设计和循售案场保安保洁服务,现在那么围绕房地产开发业务节点， 提供一系列物生相关专业服务.在70个城市，500多个俏售案场提供BR务.资产朋务房产经纪，房屋美居.社区资产为着力点，构建房屋资

48、产全周期银务.发理并提升房屋资密料采衣：万科物O网站.中信讦芬研究部业务介绍产的真正价值.房产经纪至今代理房屋近18万套.美居中心为业主提供装修和家具产品. 期务面积超过3000万平方米.资产投资业务目前包括批量车位投资,包俏代揩.也包括少 数会所,社区商铺资产运营改造.智能科技智爆生态社区连接业主.车辆.设备和人员,智能数据监测运营中心,物联网产品.追求 提升效率,降低本钱.鬲终提升业主满意度.生活朋务友邻市集,社区共建等.图49：万科物业营业收入及占比图50：万科物业毛利及毛利率单位：亿元资料来源：万科A公告,中信证券研究部资料来源：万科A公告.中信证券研究部万科物业十分重视科技赋能和服务

49、线上化。在主要物业管理企业 开发的APP中，万科物业的APP住这儿,用户满意度、月度活跃 量等指标均领先于任何其他物业管理公司的APP。万科还建立了独 有的睿服务体系，其中核心就是线上睿平台数据管理体系，由包括 FM系统、战图、住这儿、营帐系统等在内的一整套互联网应用系统 组成，代表物业方搭建客户与员工的工作平台。资料来葬：万科物业官网图52：万科的“音际务金科服务：科技应用能力突出金科服务是业内科技应用能力突 出的企业。尽管公司尚未上市，但也尤其值得投资者关注。金科服 务目前进入135个城市,管理规模约2.2亿平米。金科服务在物 业管理行业中的排名，远超金科在地产行业的排名，管理第三方面积

50、比例较高。在科技应用方面，金科服务称计划构建智慧物业、智 慧生活、智慧商业、智慧金融、智慧教育、智慧医疗为一体的六大智 慧生活平台，并通过数据云、邻里人、智慧端链接社区、城市、家庭, 为业主提供最优质的人性化服务，最大限度满足物业产权人、物业投 资者保值增值的用户需求；为其所服务的社区提供智能+、数据+、 服务+的生活方式，并涵盖智慧社区服务、智能家居服务、家庭环 境服务、EBA工程服务等智慧生活服务，为居住在金科大社区的业 主提供各项个性化增值服务从这一愿景可以看到，对于金科服务 来说，科技不仅可以降本增效，更能够拓展增值服务的空间。ffiM：金科用务的大致据与分析和云数据号务语料来薄：公司

51、官网图54：金科崛务的大数胆与分析和云数里用务资料来双：公司官网保利物业：重视科技，增长迅速保利物业开发了芯智慧社区云 平台。这个平台首先满足了公司内控信息化管理，包括办公自动化管 理、人力资源管理、客服、财务收费、预算、巡查巡查及综合设备设 施的智能化管理。通过芯智慧数据平台建设，公司继尔再推出保利 物业线上生活服务、社区商业经营以及综合健康与养老等服务平台。 这一平台的目标，是实现统一数据平台,实现人物互联，实现软硬件 充分融合。例如，熊猫开门从点选开门到摇一摇开门，移动 巡检从拍照验证到定位轨迹，EBA从数据采集到主动报警, 自主研发的优势逐步表达，软、硬件深度结合，持续提升用户体验。图

52、55：保利物业人数近7年复合增长率22一3%, 2018年增长30.6%保利地产中从事物业管理冏位人数增速35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000035%30%25%20%15%10%5%0%资料来繇：保利地产年报,中信证券研究部凭借管理层的各种努力，包括芯智慧平台的应用，保利物业规模 迅速扩展，品牌形象有所提升，第三方服务面积占比不断增长，有望 成为物业管理板块新的龙头上市企业。 1年物业费/房价 物业费/租金9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%资料来2F：贝壳网.中信证券研究部图6： TOP公司管理面积均

53、值和市场占有率单位：百万平米TOP10管理均值TOP10企业市场占有率300.0250.0200.0150.0100.050.00.012.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%资料来募：公B）公法.中信证券研究部田7：社区基期&务市场和增值的务市场的战模单位：亿元资料来源：中国砧数研究院，中信证券研究部图8：永升生活根务主要业务内容资料来养：中国指数研究院,中信证券研究部物业管理服务；基础物业服务永升生活服务社区增值期务资料来源：公司公告,中信证券研究部；的箱船务、sns 一务、交付方检验.!薪期就划反0勺q *sag、及te 务侦蛀 的器图4：相对房价和房租而言，物业费所占

54、比例较低0.20%0.18%0.16%0.14%0.12%0.10%0.08%0.06%0.04%0.02%0.00%图9： 2018年百强企业增值服务的收入来2?案场派务程祖务腴何安询空间运营其他业务房屋经纪电商服务社N金电家政朦务养N艰务资料来豕：中国指数研究院，中信证券斫究部S 10：物受管理行业的开展模型收益稳定性高增长性考选消费,抗周期轻资产，现金奶牛本钱非刚性自一物管企业在管面积的高增长性基础服务提价空间政策支持增值服务开展潜力资料来豕：中信证券研究部二、科技应用提高人均在管面积物业管理行业是劳动密集型行业。一方面，短期单盘物业费提升是比拟难的。另一方面，人工本钱呈现刚性上升特征。

55、暂时不考虑增值服务，如果人均在管面积不能提升，那么行业的毛利率大概率会被挤压。图11:居民庶务和其他耶务业从业人员平均工资单位:万元/年校耕裨校校裨裨武保护护校、护武武资料来豕Wind.中信证券研究部图12： 2018今百强物业企业本钱构成情况0.91%只他费用物业共用8B分运ttt费用清洁卫生费用秩序at护费用办公费用婵化养护费用人员费用物业共用局部保险费用图13：窿域朋务单位员工W费水里是便二人.万万.1员工敷单位员工本钱30.000 r-I 9三 rTiTil；：ll I I I I II褥料来源：中国指数研究院，中信证券研究部褥料来源：中国指数研究院，中信证券研究部语科来源：公司公告.

56、中信迂券研究部2013 2014 2015 2016 2017 2018但实际的情况那么是，物业管理公司人均在管面积在不断提升，毛利率 也不至于下降。这种提升的最大原因，是科技的应用。图14：百强物业管理企业人均产值与人均在管面积单位：万元,平方米资料采薛：中国粉要管理协会，中信证券研究部注：该人均在管面积别除外包.2018年人均在管为中信证券研究部估算值这种科技应用，主要是指“用机器解放人，以科技的应用来优 化人力资源的配置。这主要包括在停车，门岗等环节运用科技手段, 将人力资源解放出来，投入到其他的场所，也包括利用科技手段提高 人员的调度效率。案例：智慧停车解决方案智慧停车是指在停车场 通

57、过人工智能、智能硬件等综合应，实现停车位资源利用率最大化、 停车场利润最大化和车主停车服务最优化。简单来说，智慧停车的智 慧就表达在：无人值守+智能找车位。目前大型物业管理公司 如万科物业、龙湖物业等均开展智慧停车解决方案的探索和试点。通 过智能硬件运用，结合人工智能技术，减少了停车场人员配置需求, 也让业主使用体验更加顺畅。图15：智II停车解决方案的架构图车车车嶙2车螭3道用系统U 二二33环境却NAI监控视然嫂蟒人工右般图像识别二二 n综合管驾中心送算优化.大数据分析识别异常二二 5支付累蛟接入社区其他理原燎O反馍运堆人员只反0年主，支付系域停车场资料来源：中信证券研究部资料来源：中信证

58、券研究部图16：万科泊时易智W停车系统资料来源：万科官网田17：龙湖物业智恕停车系统资料来源：i家科技不过科技在致力于节约人工时，可能会陷入”服务满意度降低 和求多求洋两个误区。我们成认，智能门岗是可以起到节约保 安的效果的，但如果保安数量太少，过分迷信二维码开门，短信开门， 人脸识别开门，可能导致小区平安出问题。只有在较长的实践中，才 能探索出科技和人工投入的阶段性合理比例，防止服务满意度降低。 我们认为，有时候企业为了科技而运用科技，没有考虑本钱，反而增 加了运营本钱。例如，不成熟的保洁机器人运用，虽然可能增加了人 均在管面积，但公司的总本钱可能会更高。因为当前保洁机器人可能 尚未完全成熟，还不适合大规模推广。图18：某社区的智能无人职守门由资料来界：西莫罗智箜门禁图19：只有在后殊业态之下.日地机88人才是合理选择国家图书馆 中航物业的旧地机器人）资料来源：环球网三、科技应用带来规模经济绝大多数科技应用，都无法只在单个工程机械复制，而需要在总 部投入一定的资金。这些投入意味着物业管理公司的总部不仅是一个 本钱中心，管理中心，也是一个科技成果识别和推广中心。图20:科技应用从总部投入到降本增效物业服务企业物业服务企业资料果卿；中国指数研究院，中信证券研究部科技成果的应