物业管理员下半年计划

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1、物业管理员下半年计划物业管理员下半年计划篇一一、指导思想与工作目标某年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公 司三年发展规划和某年工作要点 ，物业服务中心某年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发 展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。二、基本工作思路今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要

2、充分整合现有资源，努力做强做大。因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。三、具体实施办法(一)进一步加强内部管理和制度建设1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向IS9000质量标准体系接轨。2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实

3、相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰 相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结

4、构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。(二)进一步完善功能，积极发展，提高效益1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话

5、卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1-2个点，拓展武进校区市场。5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1-2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。物业管理员下半年计划篇二一、公司筹建：1. 出资人情况：法人与自然

6、人2. 物业管理企业的组建条件1)企业名称的确定;2) 企业住所;3) 法定代表人;4) 注册资本;5) 公司章程;6) 公司从业人员。3. 物业管理企业的设立在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在某日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级1) 资质一级企业：注册资

7、本500 万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于%;%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。2) 资质二级企业：注册资本300 万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位

8、证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于%;%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。3) 资质三级企业：注册资本万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。

9、二、物业公司的经营计划1. 物业管理的目标和任务1)创造安居乐业的生产、生活环境2)对实现物业的保值和增值。2. 物业管理的主要内容l)维护物业管理区域内的规划不受破坏2)房屋装修监督管理3)房屋的维护与修缮4)设备、设施的管理及维修养护5)安全保卫与消防6)保洁、消毒、防疫管理7)环境保护8)绿化管理9)车辆管理10)综合经营服务3、物业管理的基本原则1)产权、经营权分离原则;2)业主至上原则;3)统一管理原则;4)专业高效原则;5)权、责分明原则;6)经济合理原则;7)公平竞争原则;8)依法行事原则。4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置1)总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，

10、布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。2)办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。4)物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。5) 社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。6) 工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。7)保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违规违法犯罪。8)产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，立马为各部门提供

11、相关物业资料。9)租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。5. 物业管理公司的前期工作设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场;物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。1)人员准备与资料准备;2)设备、器材准备;3)资金准备;4)拟管项

12、目、使用人需求、竞争企业状况调查;通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。消防、安保、清洁等设施状况项目性质及特色政府的支持、扶持与介入程度开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等6. 制订物业管理方案的其他准备工作l)组建制订物业管理方案的工作班子：2)对方案制订人员进行必要的业务培训：3)准备经

13、费;4)准备设备;5)准备相关资料。7. 制订物业管理方案l)物业管理方案的内容物业管理档次物业管理服务的标准物业管理财务收支预算2)物业管理方案的基本架构项目管理的整体设想与策划管理模式公司人力资源管理规章制度建设经营管理指标社区文化建设与服务财务管理及经费收入测算日常管理物业维修养护计划和实施3)制订物业管理方案的主要步骤第一步：成立制订方案的工作机构第二步：培训工作人员第三步：经费、设备、资料准备第四步：项目、使用人、竞争调查第五步：研究分析调查资料第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目第七步：经费预算第八步：草拟方案文本第九步：向专家顾问征询第十步：送公司领导审阅第十一

14、步：修改、研讨、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：实施、反馈8. 介入物业管理工作1)物业的接管验收与撤管2)物业的撤管3) 签订物业委托管理合同4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系l)物业管理企业与房地产行政主管部门的关系2)物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系3)物业管理企业与房地产开发企业的关系4)物业管理企业与业主委员会的关系业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的

15、工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。5)物业管理企业与专业性服务机构的关系6)物业管理企业与街道办事处和居委会的关系7)物业管理区域建设与社区建设的关系设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。三. 物业管理费用的管理1.物业管理费用构成l)物业管理费用分类一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。2)有关部门关于住宅小区公共性服务收费

16、的构成管理、服务人员的工资和按规提取的福利费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化管理费;清洁卫生费保安费;办公费;物业管理单位固定资产折旧费;法定税费。3)住宅小区物业管理经费的来源定期收取物业管理服务费;小区维修养护专项基金;以业养业，一业为主，多种经营的收入;靠政府多方面的支持;开发建设单位给予一定的支持。4)物业管理对物业的基本要求是：物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。环境优美、安全、舒适。为物业管理提供必要的设施。四. 物业管理企业管理制度的建设1.物业管理制度体系的内

17、容l)物业管理企业内部制度物业管理公司员工管理条例物业管理企业各部门的职责范围物业管理企业员工岗位责任制2)物业管理企业外部制度物业接管验收规定楼宇入住规定物业管理公约住户须知手册住宅区房屋及有关设施接代管制度房屋管理服务制度住宅区管理制度业主公约业主委员会章程五. 管理制度示例1. 消防制度和规定1)消防中心值班制度;2)防火档案制度;3)防火岗位责任制度;4)其他消防规定。5)消防设备管理制度2.车辆管理制度1)门卫管理制度2)物业区域大门门卫的职责3)停车场(库)门卫的职责3. 车辆保管规定1)汽车管理规定2)自行车、摩托车管理规定4. 住宅区内车辆交通管理规定5.物业环境的绿化管理1)

18、绿化管理机构的设置及岗位职责2) 绿化养护与管理的考核指标六. 物业管理资金的来源和管理1. 物业管理启动资金物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。1)资金来源与管理一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会

19、或开发建设单位出资建立。2)物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。3)日常物业管理资金包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管

20、理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。4)日常物业管理资金的管理2.利用会计手段进行经济管理3.物业管理资金的使用与运作(l)物业管理资金的性质物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。(2)物业管理资金的使用物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。具体包括三方面：成本性资金支出与使用

21、：公益性资金使用投资性资金支出与使用(3)物业管理资金的使用原则保障物业管理需求的原则。节约支出，合理收益原则。制约性支出使用原则。(4)物业管理资金使用的责任制5.物业管理资金的预算管理(l)物业管理资金预算的准备工作物业管理资金预算管理的概念物业管理资金预算管理的前提条件3)职业化管理水平以及员工的职业道德水平;4)要充分利用管理会计的职能。(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则物业管理资金预算编制的程序物业管理资金预算编制的原则七. 综合经营服务1. 综合经营服务的内容l)综合服务的内容为物业自身服务清扫保洁服务绿化养护服务治安保卫服务家庭居民生活服务2)经营性综合服务的内容衣着方面：

22、包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。购物方面：包括日用百货供应和副食供应。金融方面：开办信用社。经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介;广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。3)开展综合经营服务的要求效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效

23、果。方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。2. 综合服务的方式l)常规性服务这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。2)委托性服务这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，(用)户自愿选择的特约服务。3)无偿性服务3. 综合经营服务的运作综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决

24、经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。物业管理员下半年计划篇三1 很抓团队的廉正建设、工作纪律1.1全体人员参加军训1.2定期思想交流总结1.3建立经理信箱,接收各员工建议2 交收楼工作3 建立客户满意度调查制度3.1制定调查问卷3.2定期发出调查问卷3.3统计问卷,制定改正措施并加以实施4 完善管理制度4.1根据新的工作要求,拟定各部工作标准4.2根据工作标准,拟定操作程序4.3试行半年,根据实际效果对标准和程序进行调整5 完善小区标识工作5.1对小区现有的标识进行修整5.2完成地下停车场标识的设计5.3完成地下停车场标识的制作安装5.4完成四区

25、的标识及安装6 公共区域管理6.1分批对各违章搭建、改变外立面等违规行为给予纠正6.2对小区各建筑小品进行维护保养6.3在各栋走火通道设置清洁工具房6.4美化各层生活垃圾房6.5架空走廊绿化植物的改善6.6架空走廊拆灯后的修缮工作6.7各层防火门消音工作6.8消火栓、水表箱修缮工作6.9协助项目完成对1517间水池补漏6.10协助项目对中心区水池修改工作7 社区文化建设7.1业主通讯开刊7.2温馨活力夜(妇女节)7.3春季健康咨询活动讲座7.4亲亲孩子天儿童节7.5端午节活动7.6活力夏日暑假SHW7.7第二届圆满南湖中秋夜7.8南湖半岛与您齐心毅力向前(重阳节)7.9开心平安夜7.10配合销

26、售部的活动安排8 节能工作8.1节能方案的确定、审批、申购8.2架空廊节能改造8.3公共区域计量表设置工作8.4地下停车场、路灯节能改造8.5走火通道、楼层电梯大堂节能改造9 开源工作9.1商铺招租9.2洗车、车辆保养9.3建立小区保健站9.4家政服务项目的增设9.5建立完善小区商务中心、租赁中心9.6工程、绿化有偿服务项目丰富10 B2地块的工作10.1前期工作的介入10.2制度、操作程序、收楼文件的确定10.3管理处的装修、小区标识的设置10.4物品的购置10.5人员的招聘、培训10.6楼宇的接管验收10.7外环境绿化工程10.8楼宇开荒清洁10.9交楼工作11 住户中心工作安排11.1空

27、置单位的管理11.2完善业主档案11.3费用催缴工作11.4处理客户投诉问题及跟进工作12 工程部工作安排12.1完善各设备房的标识、制度上墙、落实责任人、保持良好的清洁环境12.2电梯、供电设备等设备年检工作12.3供电负荷评估12.4各活动的水电、灯饰安装12.4高标准完成设备日常维修保养工作13 绿化部工作安排13.1完成四区外环境绿化工程13.2完成边坡绿化工程13.3完成中心区落叶植物的改造工作13.4完成会所外环境绿化工程13.5完成售楼部、苗圃植物的移植工作13.6高质量完成植物日常养护工作14 清洁部工作安排14.1高标准完成交楼单位的开荒清洁14.2除“四害”工作14.3二次供水水池清洗14.4外墙清洗14.5高标准完成小区日常清洁工作15 安管部工作安排15.1协助各部门军训15.2干部竞争上岗15.3八一军事汇演15.4小区消防演习15.5笔试考核15.6高标准完成小区日常安管工作16 年中物业公司总结17 年终绩效考核工作安排