江门市尚领新筑前市场调查

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1、前期市场调查尚尚 领领 新新 筑筑目目 录录宏观政策分析江门楼市分析项目概况宏观政策分析宏观政策分析4月21日，银监会解读了最新出台的房贷新政，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。4月14日，国务院宣布将实行严格的差别化房贷政策，二套房首付不得低于二套房首付不得低于50%；转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知明确规定“继续执行个人继续执行个人首次购买首次购买90平方米及以下普通住房平方米及以下普通住房,契税税率为契税税率为1%的优惠政策的优惠政策”。 总结：总结：弊：弊：4月国家房地产调控政策频频出台。二套房受打压，导月国家房地产调控

2、政策频频出台。二套房受打压，导致改善型居住、投资型购买者受打压。致改善型居住、投资型购买者受打压。利：利：首次置业优惠增加，刚性需求购买者依然存在。首次置业优惠增加，刚性需求购买者依然存在。新政调控，何去何从？新政调控，何去何从？江门三旧改造，契机如何把握？江门三旧改造，契机如何把握？江门将大力推进宜居城乡建设的力度,今年要启动5个“三旧”改造项目,并用3年时间完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作,到2012年基本完成城市核心区内的“三旧”改造项目。蓬江区将是蓬江区将是“三旧改造三旧改造”的主战场。的主战场。区内需求量增加，利好楼市交易量。区内需求量增加，利好楼市交易量。核心区内的土地

3、基本已经出让完，所剩的只是一些边角的几万平方米住宅用地和一些小村庄等。正是因为核心区无地可供，整个篁庄村的改造面积约为66万平方米。 09年越秀城建以9.68亿元拿下篁庄大道北侧总面积18.8万平方米的两块地皮。 需需供供北城区北扩趋势明显，中心城区地位确立北城区北扩趋势明显，中心城区地位确立2010年2月9日，江门市规划局于公布了江门市北新区核心区（PJ05-E）控制性详细规划草案公示，该规划主要是加强公共服务设施和市政基础设施的配套建设，把本片区建设成为特色鲜明、环境优美、健康舒适的现代化对功能的生态综合开发区。更重要的是提出了“土地整理”的概念，以保证北新区核心区能快速、健康、有序的发展

4、，把北新区把北新区建成江门市集聚高尚住宅区的行政文化中心。建成江门市集聚高尚住宅区的行政文化中心。 北新区板块热度不断递增，带来的是市民的关注度增加。北新区板块热度不断递增，带来的是市民的关注度增加。本案本案江门楼市发展现状江门楼市发展现状5 月份中心城区市场数据简报月份中心城区市场数据简报 时间一手住宅成交 二手住宅成交 住宅批准预售 成交面积 成交套数 住宅均价 别墅均价 公寓套数 公寓均价 成交面积 成交套数 成交均价 面积套数 2010 年 5 月 6.65 549 4892 9078 532 4575 3.35 343 2301 5.07 405 2010 年 4 月 8.63 70

5、5 5170 9470 656 4410 3.88 423 2039 13.03 1184 环比（环比（ % ） -22.9 -22.1 -5.4 -4.1 -18.9 3.7 -13.7 -18.9 12.8 -61.1 -65.8 简述：简述： 1、5 月份新批住宅预售比上月大幅减少，市场以消化存量为主。月份新批住宅预售比上月大幅减少，市场以消化存量为主。 2、一手住宅成交量没能延续上月的反弹，环比下跌两成，同比跌幅超过三成。月内各周呈逐、一手住宅成交量没能延续上月的反弹，环比下跌两成，同比跌幅超过三成。月内各周呈逐步下滑的趋势。步下滑的趋势。 3、 一手住宅交易均价环比回落一手住宅交易均

6、价环比回落 5.4% ，但公寓均价继续上涨，首次突破，但公寓均价继续上涨，首次突破 4500 ，为历史最高。，为历史最高。 4、二手住宅成交量受调控新政冲击再次探底。、二手住宅成交量受调控新政冲击再次探底。 5、供应放慢，成交萎缩，价格盘整，政策真空。种种迹象显示，市场仍未走出、供应放慢，成交萎缩，价格盘整，政策真空。种种迹象显示，市场仍未走出“混沌期混沌期”。 注：别墅包含独立、联排和类别墅。公寓指住宅中除去别墅的部分。 专家预测：从现在的情况来看，江门房价降价最大可能出专家预测：从现在的情况来看，江门房价降价最大可能出现在今年的现在今年的8、9月份，而且这次政策调控的影响可能长达月份，而且

7、这次政策调控的影响可能长达2年，之后中国的楼市步入更加理性的时代。年，之后中国的楼市步入更加理性的时代。 本案本案都市豪庭都市豪庭星河花园星河花园 锦绣豪庭锦绣豪庭金汇广场金汇广场中天国际中天国际凤山水岸凤山水岸江门奥园江门奥园楼盘楼盘主力户型主力户型价格价格都市豪庭都市豪庭7090小户型小户型4900元元/星河花园星河花园84两房户型两房户型约约4700元元/锦绣豪庭锦绣豪庭78两房一厅两房一厅4883元元/ （简装）（简装）中天国际中天国际90-200约约5950元元/江门奥园江门奥园85110未定未定项目附近主要竞争楼盘项目附近主要竞争楼盘4月江门楼市购买客户群分析月江门楼市购买客户群分

8、析购房人户籍比例购房人户籍比例p本月外地（非江门籍）客户成交比例高达55%，比3月的49%增长明显；p据住建局签约数据显示，江门各大小楼盘均有不同程度的外地客户购买情况。p但4月以来，国家宏观调控政策的出台，限制外来人口购房，将对外地客户的购房需求造成直接打击。 预计未来一季度内外来户籍购房数量将可能有明显的削减，并影响到整预计未来一季度内外来户籍购房数量将可能有明显的削减，并影响到整个市场成交量的下滑。个市场成交量的下滑。 长期来看，随着江门人口结构的变化，越来越多的外来人员就业生活，中小户型的需求和供应都有增长趋势。100-140平方米的户型是江门人最喜爱的主才流平方米的户型是江门人最喜爱

9、的主才流户型。户型。4月江门楼市购买客户群分析月江门楼市购买客户群分析据江门4月各区域交易套数数据显示，北新区成交量占27%，城区仅占25%。因此，被视为江门未来CBD的北新区，将可能成为江门置业者购房首选的理想区域。调查数据显示，中心城区依然为置业者首选的购房区域。其中，蓬江区更是置业者的首选之选，其中，蓬江区更是置业者的首选之选，而其北新区的发展更令人关注。而其北新区的发展更令人关注。第一季度江门成交数据第一季度江门成交数据 江门市市民购房习惯调查江门市市民购房习惯调查别墅成交比例有所加大，直接拉高了整体的均价。 90 平方以下占四分之一， 120 平方以下占近六成，比以往有明显增加。在单

10、在单价普遍较高的条件下，购房者大价普遍较高的条件下，购房者大多会选择相对较小面积的户型从多会选择相对较小面积的户型从而使总价不至于太高。而使总价不至于太高。 各单价段交易套数比例各单价段交易套数比例单价在 4000 元以下成交的住宅仅占总量的三成，主要分布在杜阮、礼乐这些近郊。 4000 至至 5000 元的元的区间是目前住宅单价成交的主流区间是目前住宅单价成交的主流，占四成。单价在 5000 元以上的豪宅成交占总量的三成，比例偏高。 江门市市民购房习惯调查江门市市民购房习惯调查 购房者的消费能力体现在购房所能承受的首付、总价等因素上，为了解江门购房者价格承受能力，本次调查特意将首付、总价的承

11、受情况设置为调查问题。调查数据显示，在首付的承受能力上，57%的调查者表示所能承受的首付为15万以下；其次，24%的调查者选择1520万；而选择20万以上的仅20%。 过五成调查者过五成调查者 首付心理承受为首付心理承受为15万以下万以下江门市市民购房习惯调查江门市市民购房习惯调查购房用途为置业者购房动机，购房用途一般分为自住和投资两种。据调查数据显示，江门置业者在购房用途的选择上，自住型买家占调查者的85%，只有15%的调查者表示购房用途为投资。自主型买家成市场购房主力自主型买家成市场购房主力江门市市民购房习惯调查江门市市民购房习惯调查项目概况项目概况p“尚岭新筑”位于中邦国际北侧，目前也在

12、建设之中，预计将在下半年推出市场。p“尚岭新筑”整体建筑以板式住宅为主，首层是架空层公共活动空间，p南北通透，每一户都能获得良好的景观视线。p在户型上以中小户型为主，部分户型采用一梯两户的设计标准，在整个江门来说都是极为少见的，堪称绝版， 项目概况项目概况 群星联合地块位于江门市主城区中心组团北部，东临北新区，南为全市最重要的摩托车生产基地，并位于中心组团江沙路产业发展轴上，是中心组团“北拓桥头堡”，区位条件良好。 规划区隶属篷江区环市街道办，规划总用地面积3.02平方公里。四至范围为：东至江沙路，西至西环路，南至篁庄大道，北至北部山体，规划用地涉及群星村和联合村两个行政村。项目所在地项目所在

13、地群星村群星村群星村规划定位群星村规划定位群星联合地块的整体定位为：“五邑地区重要的汽车专业销售市场，江沙路产业轴重要的组成部分，以居住、专业市场和工业为主导功能的，延续和传承历史文化的大型城市社区”。 规划形成“两轴、两心、三区、六组团”的布局结构 两轴：指规划区内部南北向的综合发展轴和以汽车展销、销售和维修及家具销售为主的江沙路商业轴； 两心：指联合村和群星村设置的两个社区配套中心，分别设置居委会、文体活动中心、社区健康服务中心、幼儿园、商业设施和公共绿地等其他社区公共服务设施； 三区：指规划区被北环路和规划八路分隔成三个片区北部的工业区、南部和中部的居住区 六组团：指一个工业组团、两个商业组团和三个居住组团。群星村规划定位群星村规划定位规划结构THE END！谢谢！谢谢！