物业公司的职责划分

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1、第一章物业公司的职责划分 第一节 物业公司的组织结构设计 一、物业公司组织结构设计的基本原则物业公司的经营管理和服务主要由职能机构实施。组织机构的设置是组建物业公司的一项重要工作，也是物业管理的计划、组织、指挥、协调、控制等职能的要求。因此，物业公司组织结构设计是否合理，将直接影响物业公司是否能统一、畅通、健康、高效地运转。物?公司在进行组织结构设计时，一般应遵循以下基本原则。 1目标统一原则组织结构的设计必须有利于组织目标的实现。任何一个组织都是由它的特定目标决定的，组织中的每一部分都应该与既定的目标密切相关，否则它就没有存在的意义。物业公司在进行组织机构设计时要围绕公司的任务和目标进行，要

2、将公司的任务和目标落实到具体的岗位和部门，即要以“事”为中心，做到“因事设岗”、“因岗择人”。 2市场优先原则物业公司组织结构的设计，实质上就是资源配置的框架设计。一?来说，资源配置有企业自行配置和市场配置两种形式可供选择。首先应当优先考虑市场配置，凡是大于市场交易费用的部门功能，都要毫不犹豫地通过市场交易去实现；即使等于或略低于市场交易费用的部门功能，也要权衡一下再作定夺，未必要自己包揽。现在许多物业公司不设立审计部门而把审计工作委托给审计师事务所，不组织保洁队伍而把保洁工作分包给社会专业公司，这些就是市场配置优先原则的体现。 3指挥统一原则二、物业公司组织结构的设计流程 物业公司组织结构的

3、设计，是一个把公司的任务、流程、责任和权力等进行具体分解、统一调配和有效组合，并确定内部构成部分以及各个部分之间关系的过程。其目的在于通过科学合理的组织结构设计，增强公司的协调性，大幅度地提高物业公司的运行效率和经济效益。物业公司进行组织结构设计的一般流程如下： 1.确认经营目标 经营目标是指在一定时间内，物业公司的各项事业期望经由各种行动所达到的理想境界，它规定了在一定时期内公司总的发展方向、发展战略、发展规模和发展水平。组织结构设计要以经营目标的实现为逻辑思维起点，有什么样的经营目标，就设计什么样的组织结构。 （1）确认经营规模。确认在一定时期内物业公司预计可以实施管理服务项目的数量及其分

4、布。这关系到组织结构的层级划分：如果只是管理一个项目，可以采取最简单的决策层、管理层、作业层三个层级划分方式；如果管理的不止是一个项目，就要考虑在决策层和管理层之间增加执行层等层级。 （2）确认主营业务。确认物业公司今后主要生产、提供何种类型的服务产品。这关系到组织结构的职能分解：如果在产品技术构成上以物业管理顾问为主，就要扩展咨询服务的职能及其力量；如果在所管物业类型上以商场物业管理为主，就要突出营销服务的职能和力量。 （3）确认服务方式。确认物业公司向业主输出服务的具体实施手段或操作手法。这关系到组织结构的专业取舍：如果所有常规服务项目全部由自己直接提供，需要组建、配置齐备的专业管理服务队

5、伍；如果要把它全部或部分委托给社会专业公司去做，只需要安排对分包服务项目的管理控制机构。本书细化了物业公司各部门、各岗位具体的职责、制度、表格、流程和方案，是一本关于物业公司规范化管理的实务工具书。书中对物业公司市场发展部、服务中心、工程管理部、环境管理部、秩序管理部、质量管理部、行政人事部以及财务部等各部门的工作事项都给出了详细的工具，讲述中力求职责、制度与表格相结合，流程与方案相结合。本书是物业公司进行规范化管理的有效工具，适合物业公司管理人员、企业培训师、咨询师以及高校相关专业教师、学生使用。目录第一章物业公司组织结构与责权 第一节物业公司组织结构 一、大型物业公司组织结构 二、中小型物

6、业公司组织结构 第二节物业公司各部门责权 一、市场发展部责权 二、服务中心责权 三、工程管理部责权 四、环境管理部责权 五、秩序管理部责权 六、质量管理部责权 七、行政人事部责权 八、财务部责权 第二章市场发展部 第一节市场发展部岗位职责 一、市场发展部经理岗位职责 二、市场发展部主管岗位职责 第二节市场发展部管理制度 一、市场拓展人员管理制度 二、物业参观基地建设制度 第三节市场发展部管理表格 一、物业市场调查计划表 二、物业情况调查表 三、年度市场拓展总额计划表 四、市场发展营销计划表 五、年度广告预算表 六、客户等级分类表 第四节市场发展部管理流程 一、物业市场调研流程 二、物业市场拓展

7、流程 三、投标管理流程 第五节市场发展部管理方案 一、物业市场调研方案 二、物业管理投标方案 三、物业管理合同方案 四、接管入住管理方案 第三章服务中心 第一节服务中心岗位职责 一、服务中心经理岗位职责 二、服务中心主管岗位职责 第二节服务中心管理制度 一、物业服务管理制度 二、业主档案管理制度 三、业主入住管理制度 四、服务投诉处理制度 五、服务中心回访制度 六、物业报修管理制度 七、物业装修管理制度 八、文化活动管理制度 九、业主会所管理制度 第三节服务中心管理表格 一、业主情况登记表 二、业主入住登记表 三、钥匙领用登记表 四、收费项目一览表 五、用户投诉处理表 六、社区活动记录表 七、

8、出入证件收发表 八、出租房屋登记表 九、物业装修申请表 第四节服务中心管理流程 一、业主入住管理流程 二、业主迁入管理流程 三、业主投诉处理流程 四、施工证件收发流程 五、物业报修服务流程 六、装修审批管理流程 七、公司水牌制作流程 八、业主回访服务流程 九、服务质量调查流程 十、管理费用收缴流程 第五节服务中心管理方案 一、社区物业服务方案 二、商厦物业服务方案 三、业主满意度调查方案 第四章工程管理部 第一节工程管理部岗位职责 一、工程管理部经理岗位职责 二、工程管理部主管岗位职责 三、维修主管岗位职责 第二节工程管理部管理制度 一、工程管理部管理制度 二、装修验收管理制度 三、配电房管理

9、制度 四、空调机房管理制度 五、电梯安全管理制度 第三节工程管理部管理表格 一、装修验收表 二、设备管理表 三、设备维修管理表 四、设备事故报告表 五、房屋及附属设施大修工程验收报告表 六、水泵运行日检查表 七、供电系统管理表 八、空调保养表 九、电梯巡视记录表 第四节工程管理部管理流程 一、房屋维修管理流程 二、设备巡查管理流程 三、电梯运行管理流程 第五节工程管理部管理方案 一、房屋日常维修养护方案 二、工程维修养护方案 第五章环境管理部 第一节环境管理部岗位职责 一、环境管理部经理岗位职责 二、保洁主管岗位职责 三、绿化主管岗位职责 第二节环境管理部管理制度 一、清洁管理制度 二、绿化管

10、理制度 三、各卫生区管理制度 第三节环境管理部管理表格 一、环境清洁检查表 二、清洁质量总结表 三、消杀服务记录表 四、消杀服务检查表 五、绿化养护记录表 六、绿化喷药记录表 七、绿化工作检查表 八、绿化工具使用登记表 九、绿化工程施工登记表 第四节环境管理部管理流程 一、保洁管理流程 二、绿化管理流程 第五节环境管理部管理方案 一、环境服务评级方案 二、保洁人员考核方案 三、绿化养护考核方案 第六章秩序管理部 第一节秩序管理部岗位职责 一、秩序管理部经理岗位职责 二、保安主管岗位职责 三、车辆主管岗位职责 第二节秩序管理部管理制度 一、保安管理制度 二、车辆管理制度 三、消防管理制度 第三节

11、秩序管理部管理表格 一、来访人员登记表 二、车辆收费登记表 三、车位统计汇总表 四、车辆管理日检表 五、保安巡逻签到卡 六、保安交接班记录表 七、治安报案登记表 八、灭火器配置统计表 九、消防巡查记录表 第四节秩序管理部管理流程 一、办理业主出入证流程 二、盘查可疑人员流程 三、失物招领流程 四、打架斗殴处理流程 五、防火安检处理流程 第五节秩序管理部管理方案 一、保安员训练考核方案 二、车辆被盗受损处理方案 第七章质量管理部 第一节质量管理部岗位职责 一、质量管理部经理岗位职责 二、质量管理部主管岗位职责 第二节质量管理部管理制度 一、质量体系文件管理制度 二、内部质量审核制度 第三节质量管

12、理部管理表格 一、质量记录管理表 二、内部质量审核表 三、管理评审记录表 四、物业管理问题诊断表 五、质量体系审核会议签到表 六、质量体系审核不合格报告 第四节质量管理部管理流程 一、质量认证流程 二、质量评审流程 三、质量管理手册编写流程 第五节质量管理部管理方案 一、质量手册编制方案 二、管理评审控制方案 第八章行政人事部 第一节行政人事部岗位职责 一、行政人事部经理岗位职责 二、行政人事部主管岗位职责 第二节行政人事部管理制度 一、日常行政管理制度 二、办公用品管理制度 三、人员招聘管理制度 第三节行政人事部管理表格 一、印章使用登记表 二、办公用品请购单 三、发文登记表 四、文书档案借

13、阅表 五、员工奖惩登记表 第四节行政人事部管理流程 一、招聘与录用管理流程 二、办公用品采购流程 三、员工奖惩管理流程 第五节行政人事部管理方案 一、采购管理实施方案 二、物业公司新进人员培训方案 第九章财务部 第一节财务部岗位职责 一、财务部经理岗位职责 二、财务部主管岗位职责 第二节财务部管理制度 一、财务会计管理制度 二、财务报销管理制度 三、公司预算管理制度 第三节财务部管理表格 一、年度预算统计表 二、管理费用预算表 三、月份收支汇总表 四、支票使用登记表 五、公司财务日报表 六、月工资发放总表 七、现金流量分析表 八、公司经营利润表 九、固定资产登记表 十、公司审计报告表 第四节财务部管理流程 一、记账凭证汇总流程 二、年度预算编制流程 三、现金预算管理流程 四、费用报销管理流程 五、利润核算管理流程 六、纳税申报管理流程 第五节财务部管理方案 一、会计档案管理方案 二、零用金控制方案