扬中住宅项目调研报告分析课件

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1、扬中项目论证报告扬中项目论证报告2015-62015-6扬中项目论证报告市场篇 项目研究项目研究 扬中整体市场研究扬中整体市场研究 项目竞争市场研究项目竞争市场研究扬中市场客源研究扬中市场客源研究 项目整体研判项目整体研判市场篇 项目研究 扬中整体市场研究 项项目研究项目研究项目研究项目研究项目研究区域分析区域分析扬中市位于镇江市东部江心，黄金水道长江中下游，苏南现代化建设示范区内，“北面与泰州、扬州隔江相望，南面与镇江、常州一衣带水，南桥相接沪宁高速公路和京沪高铁，经泰州长江大桥北上可联京沪高速公路。项目研究区域分析扬中市位于镇江市东部江心，黄金水道长江随着扬中市公路、大桥等交通路网的不断完

2、善，跨城镇跨省份的商物贸易往来，随着扬中市公路、大桥等交通路网的不断完善，跨城镇跨省份的商物贸易往来，更多的外地人士及本更多的外地人士及本土外出务工人士将回到扬中进行置业；土外出务工人士将回到扬中进行置业；扬中城市形态为：东区、西区、中部为中心城区；凭着不断完善的交通条件，扬中将成为扬中城市形态为：东区、西区、中部为中心城区；凭着不断完善的交通条件，扬中将成为链接镇江、南京的重要城市链接镇江、南京的重要城市扬中城市形态为：北工、南居、中部轴向公共设扬中城市形态为：北工、南居、中部轴向公共设施带，施带，可延展的弹性布局结构。可延展的弹性布局结构。北工：与对外交通线结合，北部布置主要的工业用地。其

3、中保留联合中小型企业区、丰裕大部分的工业用地。南居：依托现状城区，向西延伸，南部填补，东部完善，形成集中的居住用地。生产区与生活区之间采用生态绿地分隔。轴向公共设施带：扬子东路、江洲路、翠竹路形成传统商业中心；扬子西路西段、中电大道交叉口处形成行政中心和现代服务业中心，沿扬子中路两侧通过用地置换，增加公共设施用地，形成联系新旧城市中心区的轴向公共设施带。项目研究项目研究区域分析区域分析随着扬中市公路、大桥等交通路网的不断完善，跨城镇跨省份的商物p人口总量继续增加。人口总量继续增加。20142014年年末全市人口总数末全市人口总数34.1134.11万人，万人，户籍人口户籍人口28.2528.2

4、5万人，全年人万人，全年人口出生率口出生率9.839.83，比上年上升，比上年上升0.150.15个千分点个千分点;p20142014年，扬中市人均年，扬中市人均（GDPGDP）12.912.9万元。万元。随着扬中市城镇化发展的步伐快速迈进中，本地存在在随着扬中市城镇化发展的步伐快速迈进中，本地存在在大量的刚需、首改、结婚购房、投大量的刚需、首改、结婚购房、投资等置业群体涌入扬中房地产市场，资等置业群体涌入扬中房地产市场，项目研究项目研究区域分析区域分析人口总量继续增加。2014年末全市人口总数34.11万人，户项目研究项目研究四至分析四至分析新民南路市政府华庆小区金苇路建设路本本 案案中电大

5、道扬子西路城西公园新 民社区商业本案位于扬中市新民南路与金苇路交汇处。北临金苇路，东临新民南路，南至建设路，项目西边为规划中住宅及商业。项目地处扬中市城西，该区域为新兴城区，未来规划为商业、行政综合中心，区域未来发展潜力较大。项目研究四至分析新市政府华金苇路建设路本 案中扬项目研究项目研究周边配套研究周边配套研究教育配套研究教育配套研究新民南路金苇路建设路本本 案案中电大道扬子西路扬中市外国语小学迎宾大道江苏省扬中高级中学扬中市外国语中学扬中市城西幼儿园项目周边教育资源丰厚，而且发展比较成熟，与中、小学和幼儿园距离在三公里之内。项目研究周边配套研究教育配套研究新金苇路建设路本 项目研究项目研究

6、周边配套研究周边配套研究新民南路金苇路建设路本本 案案中电大道扬子西路迎宾大道明珠大道扬子中路扬中市人民医院赵东波内科诊所同心社区卫生服务站医疗配套研究医疗配套研究项目周边医疗配套齐全，与各医院仅十分钟车程，极大地方便出行就医。项目研究周边配套研究新金苇路建设路本 案中扬子西项目研究项目研究周边配套研究周边配套研究新民南路金苇路建设路本本 案案中电大道扬子西路迎宾大道金陵大酒店阳光花园超市新世纪大酒店城西公园湿地公园奥体中心生活配套研究生活配套研究项目所在区域发展刚刚起步，周边生活配套较少，生活较不方便新民社区商业华庆小区项目研究周边配套研究新金苇路建设路本 案中扬子西项目研究项目研究整体规划

7、整体规划1#2#3#8#7#6#5#148148米的楼间距，米的楼间距，1818重法式园林、重法式园林、70%70%的景观率打造高端法式社区的景观率打造高端法式社区项目研究整体规划1#2#3#8#7#6#5#148米的楼间产品分析产品分析立面研究立面研究项目采用法式建筑风格项目采用法式建筑风格产品分析立面研究项目采用法式建筑风格项目研究项目研究整体规划整体规划室内欧式泳池会所室内欧式泳池会所项目研究整体规划室内欧式泳池会所项目研究项目研究整体规划整体规划底层全架空会所、底层全架空会所、100%100%人车分流人车分流项目研究整体规划底层全架空会所、100%人车分流项目研究项目研究整体规划整体规

8、划大部分精装交付、加厚窗体、同层排水系统大部分精装交付、加厚窗体、同层排水系统项目研究整体规划大部分精装交付、加厚窗体、同层排水系统产品分析产品分析户型研究户型研究卧室卧室客厅客厅主卧主卧卫生间卫生间餐厅餐厅 次卧次卧 书书房房阳台阳台厨房厨房四室两厅两卫四室两厅两卫 142142户型点评户型点评：l2梯2户，入户玄关设计，有较强的私密性;l户型方正，南北通透;l双卧客厅朝南，南向阳台;l北设备平台与南阳台，可改造空间大。玄关玄关产品分析户型研究卧室客厅主卧卫生间餐厅 次卧 书房阳台厨房产品分析产品分析户型研究户型研究四室两厅三卫四室两厅三卫 238238卧卧室室客厅客厅主卧主卧卫生间卫生间餐

9、厅餐厅 次卧次卧 卫卫生生间间书房书房厨房厨房阳台阳台户型点评户型点评：l2梯2户，入户玄关设计，有较强的私密性;l户型方正，南北通透;l双卧客厅朝南，南向阳台;l北设备平台与南阳台，可改造空间大。玄关玄关产品分析户型研究四室两厅三卫 238卧室客厅主卧卫生间餐产品分析产品分析户型研究户型研究五室两厅四卫五室两厅四卫 283283玄关玄关卧卧室室客厅客厅主卧主卧卫卫生生间间餐厅餐厅 书房书房卧室卧室 卫生卫生间间厨房厨房阳台阳台户型点评户型点评：l2梯2户，入户玄关设计，有较强的私密性;l南北通透;l卧室书房南向设计，采光好;l北设备平台与南阳台，可改造空间大。卫生间卫生间储物储物间间产品分析

10、户型研究五室两厅四卫 283玄关卧室客厅主卧卫生项目整体广告诉求分析项目整体广告诉求分析扬中首席法式空中平墅扬中首席法式空中平墅分析：项目以产品为主诉求，法式建筑，大平层分析：项目以产品为主诉求，法式建筑，大平层产品，打造扬中高端社区产品，打造扬中高端社区项目整体广告诉求分析扬中首席法式空中平墅分析：项目以产品为主项目整体现状总结项目整体现状总结项目初步印象：项目初步印象：中央商务区、学区房、高档次、法式、大平层中央商务区、学区房、高档次、法式、大平层2121万平方米的大平层产品在扬中是否具有市场？万平方米的大平层产品在扬中是否具有市场？项目整体现状总结项目初步印象：21万平方米的大平层产品在

11、扬中项目整体市场研究项目整体市场研究项目整体市场研究项目整体市场研究项目整体市场研究整体供需研究整体供需研究项目整体市场研究扬中市场整体分析扬中市场整体分析/整体市场概述整体市场概述扬中市项目分布扬中市项目分布p从分布上看，扬中市在售从分布上看，扬中市在售项目主要集中东片区和西项目主要集中东片区和西片区片区p扬中市东片区项目主要是扬中市东片区项目主要是20132013年以前开盘的项目年以前开盘的项目p扬中市西片区项目数量多，扬中市西片区项目数量多，分布集中，项目开盘时间分布集中，项目开盘时间都在都在20132013年以后，主要以扬年以后，主要以扬中公馆，翡麗中央，凯悦中公馆，翡麗中央，凯悦国际

12、为代表国际为代表扬中公馆扬中公馆金冠华庭金冠华庭长江花城长江花城润泰雅苑润泰雅苑翡丽中央翡丽中央卢浮至尊卢浮至尊凯悦国际凯悦国际云腾国际云腾国际世纪新城世纪新城水上名都水上名都复旦上雅园复旦上雅园扬中市场整体分析/整体市场概述扬中市项目分布从分布上看，扬中扬中市场整体分析扬中市场整体分析/供应分析供应分析扬中市场供应情况扬中市场供应情况扬中市场总供应量和已供应量都较大，未来供应主要集中在城西，楼盘较多，竞争强。扬中市场整体分析/供应分析扬中市场供应情况扬中市场总供应量和扬中市场整体分析扬中市场整体分析/需求分析需求分析扬中市场去化情况扬中市场去化情况扬中市场去化呈两级分化，东部楼盘去化速度较快

13、，而西部楼盘去化速度偏慢。扬中市场整体分析/需求分析扬中市场去化情况扬中市场去化呈两级总结总结目前扬中整体市场较为健康，但是未来供应偏大，且主要集中在城西；而从去化来看，城东楼盘去化速度都较快，城西楼盘去化却较慢。是什么原因导致城东和城西去化相差如此之大？是什么原因导致城东和城西去化相差如此之大？总结目前扬中整体市场较为健康，但是未来供应偏大，且主要集中在项目整体市场研究项目整体市场研究市场产品研究市场产品研究项目整体市场研究扬中产品分析扬中产品分析/立面研究立面研究扬中市场各楼盘主要以美式风格和ARTDECO建筑风格为主扬中产品分析/立面研究扬中市场各楼盘主要以美式风格和ARTD扬中产品分析

14、扬中产品分析/立面研究立面研究美式风格:云腾国际、润泰雅苑、上水名都四通世纪新城ARTDECO建筑风格：金冠华庭、扬中公馆、凯悦国际地中海风格:凯悦国际、长江花城法式风格:卢浮至尊欧式风格:卢浮至尊扬中产品分析/立面研究美式风格:云腾国际、润泰雅苑、上水名都市场产品研究市场产品研究景观景观扬中公馆凯悦国际花园注重景观建设，造景手法以水系为核心，提升小区档次，促进销售市场产品研究景观扬中公馆凯悦国际花园注重景观建设，造景手扬中市场整体分析扬中市场整体分析/户型面积研究户型面积研究楼盘户型主要集中在90-144平方米以上，而144平方米以上户型每家楼盘都有少量。扬中市场整体分析/户型面积研究楼盘户

15、型主要集中在90-144凯悦国际：80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售难度较大典型项目凯悦国际：80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售难长江花城五期：80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售难度较大典型项目典型项目长江花城五期：80-140平方米销售速度快，大面积复式四房上水名都：80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售难度较大典型项目典型项目上水名都：80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售市场产品研究市场产品研究户型面积户型面积总结总结目前扬中市场较为热销售目前扬中市场较为热销售90-14090-140户型，户型，170170平方米以上大户型销

16、售难度较大平方米以上大户型销售难度较大市场产品研究户型面积总结目前扬中市场较为热销售90-1市场产品研究市场产品研究户型面积户型面积总结总结城东销售较好，而城西销售较差的最核心原因：城东销售较好，而城西销售较差的最核心原因：1 1、目前城西楼盘供应量偏大，竞争激烈，导致各楼盘去化偏少；、目前城西楼盘供应量偏大，竞争激烈，导致各楼盘去化偏少；2 2、部分楼盘在产品设计等方面较差，楼盘档次偏低，在竞争中处、部分楼盘在产品设计等方面较差，楼盘档次偏低，在竞争中处于较为劣势地步，影响了销售；于较为劣势地步，影响了销售；3 3、城西个别楼盘如翡麗中央，户型设计偏大，不符合扬中市场需、城西个别楼盘如翡麗中

17、央，户型设计偏大，不符合扬中市场需求主流，影响了销售。求主流，影响了销售。市场产品研究户型面积总结城东销售较好，而城西销售较差的扬中市场整体分析扬中市场整体分析/户型设计研究户型设计研究96 2室2厅1卫135 3室2厅1卫l赠送面积多l专属阳台，绿色环绕l户型方正，南北通透l赠送面积多l主卧独立卫生间l享有空中花园，客厅宽阔2104室2厅3卫l赠送面积多l空间开阔，电梯入户l动静分离，南北通透扬中市场整体分析/户型设计研究96 2室2厅1卫135扬中市场整体分析扬中市场整体分析/智能化研究智能化研究扬中市场各楼盘除门禁系统外基本无其他智能化系统扬中市场整体分析/智能化研究扬中市场各楼盘除门禁

18、系统外基扬中市近期房价走势图扬中市近期房价走势图扬中市均价为扬中市均价为74007400元左右，已近元左右，已近3 3年没有涨幅年没有涨幅扬中市场整体分析扬中市场整体分析/价格分析价格分析扬中市近期房价走势图扬中市均价为7400元左右，已近3年没有扬中市场整体分析扬中市场整体分析/整体市场价格研究整体市场价格研究城东区域城东区域城西区域城西区域扬中公馆扬中公馆均价均价68006800元元/金冠华庭金冠华庭 均价均价60006000元元/长江花城长江花城 均价均价71007100元元/润泰雅苑润泰雅苑 均价均价75007500元元/翡丽中央翡丽中央住宅均价住宅均价65006500元元/别墅别墅6

19、5010006501000万万元每套元每套凯悦国际凯悦国际均价均价95009500元元/云腾国际云腾国际 均价均价71007100元元/世纪新城世纪新城均价均价65006500元元/水上名都水上名都均价均价73007300元元/复旦上雅园复旦上雅园卢浮至尊卢浮至尊扬中市场整体分析/整体市场价格研究城东区域城西区域扬中公扬中市场整体分析扬中市场整体分析/整体市场价格研究整体市场价格研究扬中市场整体分析/整体市场价格研究扬中整体市场总结扬中整体市场总结1 1、扬中市场整体较为健康，各大楼盘去化情况都不错，但是、扬中市场整体较为健康，各大楼盘去化情况都不错，但是城西市场由于供应量偏大，整体市场销售偏

20、慢；城西市场由于供应量偏大，整体市场销售偏慢；2 2、目前扬中市场、目前扬中市场90-14090-140平方米户型是主力需求，而平方米户型是主力需求，而170170平方米平方米以上的大面积住宅销售较难；以上的大面积住宅销售较难；3 3、扬中目前价格偏高，已近、扬中目前价格偏高，已近3 3年没有涨幅；年没有涨幅；扬中整体市场总结1、扬中市场整体较为健康，各大楼盘去化情况都项目竞争市场研究项目竞争市场研究项目竞争市场研究竞争市场研究竞争市场研究项目周边竞争楼盘较多，未来市场竞争激烈，其中主要主要的竞争对手为扬中公馆和翡麗中央。扬中公馆扬中公馆金冠华庭金冠华庭凯悦国际凯悦国际云腾国际云腾国际翡丽中央

21、翡丽中央本案本案竞争市场研究项目周边竞争楼盘较多，未来市场竞争激烈，其中主要案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆开开 发发 商：商：镇江信和信置业有限公司物物 业业 地地 址：址：扬中市市政府北侧，新民路东侧产产 品：品：商铺、住宅建筑面积：建筑面积：22万平方米开盘时间：开盘时间：2014年8月案例解读-扬中公馆开 发 商：镇江信和信置业有案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆开发商简介开发商简介信和信集团是中国养生地产领跑者信和信投资发展有限公司隶属一家跨国投资集团信和国际企业，该集团1931年成立于香港，1986年总部迁往加拿大。近年来进入中国大陆市场，同时进军房地产、教育、工业等领域。信和信

22、公司拥有一支来自国际及中国地产前沿的管理团队，引进国外先进管理理念，并与中国优秀企业的经验相结合，建立了特色鲜明的现代企业运行机制及市 场管理制度。案例解读-扬中公馆开发商简介信和信集团是中国养生地产领案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆区域介绍区域介绍扬中公馆位于中央政务区，老城区的西面，政府后院，紧邻扬中行政中心。案例解读-扬中公馆区域介绍扬中公馆位于中央政务区，老城案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆教育配套教育配套在本案在本案2 2公里范围内有外国语小学、外国语中学和城西幼儿园，学校数量较少，公里范围内有外国语小学、外国语中学和城西幼儿园，学校数量较少，但学校的知名度高。但学校的知名度高。

23、本案本案扬中市外国扬中市外国语小学语小学扬中市城西幼扬中市城西幼儿园儿园扬中市外国扬中市外国语中学语中学案例解读-扬中公馆教育配套在本案2公里范围内有外国语小案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆商业配套商业配套目前本案周边只有新明社区商业和中扬农贸市场，商业配套不成熟，未来随目前本案周边只有新明社区商业和中扬农贸市场，商业配套不成熟，未来随着项目本身自带商业的开发，会有所改善。着项目本身自带商业的开发，会有所改善。案例解读-扬中公馆商业配套目前本案周边只有新明社区商业案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆交通配套和医疗配套交通配套和医疗配套目前本案周边无公交路线，出行只能靠自驾，但本案到老城区和城南

24、距离近，目前本案周边无公交路线，出行只能靠自驾，但本案到老城区和城南距离近，总体上交通配套不成熟。在本案周边有总体上交通配套不成熟。在本案周边有2 2所医院，可满足居民的医疗需求。所医院，可满足居民的医疗需求。案例解读-扬中公馆交通配套和医疗配套目前本案周边无公交案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆立面分析立面分析采用采用ARTDECOARTDECO建筑风格，简约大气。建筑风格，简约大气。案例解读-扬中公馆立面分析采用ARTDECO建筑风格，案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆景观分析景观分析本案自带本案自带42004200的中央公园，绿色环绕的中央公园，绿色环绕案例解读-扬中公馆景观分析本案自带

25、4200的中央公园案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆户型分析户型分析96 2室2厅1卫135 4室2厅2卫l赠送面积多l专属阳台，绿色环绕l户型方正，南北通透l赠送面积多l主卧独立卫生间，生活较舒适l享有空中花园，客厅宽阔案例解读-扬中公馆户型分析96 2室2厅1卫135案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆规划情况规划情况本案总共有12幢住宅，其中在售的是1、2、4、6、7幢案例解读-扬中公馆规划情况本案总共有12幢住宅，其中在案例解读案例解读-扬中公馆扬中公馆销售情况销售情况本项目主力户型面积在120-140，符合市场需求，去化速度快。案例解读-扬中公馆销售情况本项目主力户型面积在120-案例

26、解读案例解读-扬中公馆扬中公馆总结总结1 1、本项目位于城西，楼盘通过景观、智能化、超宽楼栋距、本项目位于城西，楼盘通过景观、智能化、超宽楼栋距、架空层泛会所、精装入户大堂等软硬件的精心设计，提升架空层泛会所、精装入户大堂等软硬件的精心设计，提升了小区档次和形象；了小区档次和形象；2 2、小区在主力户型面积、小区在主力户型面积120-140120-140平方米，较为符合扬中市场平方米，较为符合扬中市场的整体需求，因此在城西激烈的市场竞争中，仍然获得了的整体需求，因此在城西激烈的市场竞争中，仍然获得了较好的销售成绩。较好的销售成绩。案例解读-扬中公馆总结1、本项目位于城西，楼盘通过景观案例解读案

27、例解读-翡丽中央翡丽中央开开 发发 商：商：上海晶地房产置业有限公司物物 业业 地地 址：址：扬中市杨子西路与新民路交汇处产产 品：品：别墅、住宅、商业、写字楼建筑面积：建筑面积：26万平方米开盘时间：开盘时间：2014年10月案例解读-翡丽中央开 发 商：上海晶地房产置业案例解读案例解读-翡丽中央翡丽中央开发商简介开发商简介上海晶地房产置业有限公司是经国家工商部门批准注册的经营一手商铺、海景房、新房、商铺、公寓、别墅、一手房、住宅的私营独资企业，上海晶地房产置业有限公司虹古路店具备一手商铺、海景房、新房、商铺、公寓、别墅、一手房、住宅的招商代理资格。案例解读-翡丽中央开发商简介上海晶地房产置

28、业有限公司是案例解读案例解读-翡丽中央翡丽中央教育配套教育配套在本案在本案2 2公里范围内有外国语小学、外国语中学、城西幼儿园和扬中高中，学公里范围内有外国语小学、外国语中学、城西幼儿园和扬中高中，学校的知名度高，教学质量好，可满足小孩的教育需求。校的知名度高，教学质量好，可满足小孩的教育需求。迎宾大道迎宾大道中电大道中电大道本案本案扬中高中扬中高中城西幼儿园城西幼儿园 外国语中学外国语中学外国语小学外国语小学案例解读-翡丽中央教育配套在本案2公里范围内有外国语小案例解读案例解读-翡丽中央翡丽中央商业配套商业配套本案本案新民社区商业新民社区商业本案周边只有新民社区商业，商业配套不成熟，未来本案

29、有部分自带商业，会有所改善。杨子西路杨子西路中电大道中电大道新民路新民路案例解读-翡丽中央商业配套本案新民社区商业本案周边只有案例解读案例解读-翡丽中央翡丽中央交通配套和医疗配套交通配套和医疗配套目前本案周边无公交路线，出行只能靠自驾，但本案到老城区和城南距离近，目前本案周边无公交路线，出行只能靠自驾，但本案到老城区和城南距离近，总体上交通配套不成熟。本案距扬中市人民医院距离近，可满足居民日常的总体上交通配套不成熟。本案距扬中市人民医院距离近，可满足居民日常的医疗需求。医疗需求。本案本案扬中市人民医院扬中市人民医院中电大道中电大道杨子西路杨子西路案例解读-翡丽中央交通配套和医疗配套目前本案周边

30、无公交案例解读案例解读-翡丽中央翡丽中央立面分析立面分析皇家典范，典雅英伦风格，彰显贵族风范别墅案例解读-翡丽中央立面分析皇家典范，典雅英伦风格，彰显案例解读案例解读-翡丽中央翡丽中央住宅户型分析住宅户型分析176 3室2厅2卫2104室2厅3卫l赠送面积多l专属阳台，绿色环绕l户型方正，南北通透l赠送面积多l空间开阔，电梯入户l动静分离，南北通透案例解读-翡丽中央住宅户型分析176 3室2厅2卫2案例解读案例解读-翡丽中央翡丽中央规划分析规划分析别墅别墅高层住宅高层住宅写字楼和写字楼和商业商业本案由70幢别墅、5幢高层住宅和1幢写字楼和商业组成案例解读-翡丽中央规划分析别墅高层住宅写字楼和商

31、业本案案例解读案例解读-翡丽中央翡丽中央规划分析规划分析本案在售项目是1幢高层住宅和3排别墅在售在售在售在售案例解读-翡丽中央规划分析本案在售项目是1幢高层住宅和案例解读案例解读-翡丽中央翡丽中央销售情况销售情况由于本案住宅户型面积较大，总价高，去化速度较慢。案例解读-翡丽中央销售情况由于本案住宅户型面积较大，总案例解读案例解读-翡丽中央翡丽中央总结总结本项目在规划设计和产品上都精心设计，楼盘档次较本项目在规划设计和产品上都精心设计，楼盘档次较高，但是由于户型整体面积偏大，不符合目前扬中市高，但是由于户型整体面积偏大，不符合目前扬中市场的主力需求，因此整体销售情况并不好。场的主力需求，因此整体

32、销售情况并不好。案例解读-翡丽中央总结本项目在规划设计和产品上都精心设竞争市场总结竞争市场总结1 1、通过周边两个竞争个案的研究，我们认为本项目在产品设计、通过周边两个竞争个案的研究，我们认为本项目在产品设计方面还是具有一定优势的，小区整体档次要略高于周边竞争项方面还是具有一定优势的，小区整体档次要略高于周边竞争项目；目；2 2、通过两个个案的分析，我们看到、通过两个个案的分析，我们看到120-140120-140平方米的户型销售较平方米的户型销售较为优越，而为优越，而170170平方米以上的大平层产品销售则较难；平方米以上的大平层产品销售则较难；竞争市场总结1、通过周边两个竞争个案的研究，我

33、们认为本项目在扬中市场客户研究扬中市场客户研究扬中市场客户研究扬中市场客户研究扬中市场客户研究目前扬中市场主要分为两类人：目前扬中市场主要分为两类人：1、80-140平方米目标客户群周边乡镇进城客户以及市区客户周边乡镇进城客户以及市区客户2、170平方米以上大户型目标客户群扬中的精英阶层扬中的精英阶层扬中市场客户研究目前扬中市场主要分为两类人：80-14080-140平方米目标客户群平方米目标客户群购房特征分析购房特征分析80-140平方米目标客户群客源研究客源研究客源置业特征客源置业特征乡镇客户乡镇客户年龄：年龄：25-45岁家庭人口：家庭人口：2-4人置业需求：置业需求：90-110平米二

34、房或三房置业特征：置业特征：向往城镇生活，渴望进入城镇居住，但由于经济实力受到限制，对于价格极为敏感；客源研究客源置业特征乡镇客户客源研究客源研究客源置业特征客源置业特征城区客户城区客户年龄：年龄：30-45岁家庭人口：家庭人口：2-3人置业需求：置业需求：100-140平米三房置业特征：置业特征：地缘情节较重，较多考虑在本区域置业；部分考虑子女教育问题，多选择校区附近置业。客源研究客源置业特征城区客户170170平方米以上目标客户群平方米以上目标客户群购房特征分析购房特征分析170平方米以上目标客户群客源研究客源研究客源置业特征客源置业特征客源客源属性属性区域：区域：市区客户居多，部分乡镇客

35、户职业：职业：企事业单位人员以及私营业主年龄：年龄：主力客源为30-40岁中年家庭组成：家庭组成：3人居多以前居住物业：以前居住物业：1-2套普通公寓购买目的：购买目的：自住型居多，少量投资客购买因素：购买因素：对小区的环境、档次、户型有较高要求，是自己的身份地位的象征，但受到经济实力限制，对总价也较为看重。扬中经济并不发达，区域富裕阶层量体不大，且由于周边镇江、扬扬中经济并不发达，区域富裕阶层量体不大，且由于周边镇江、扬州、南京辐射力较强，富裕阶层大多会选择在镇江、扬州、南京购州、南京辐射力较强，富裕阶层大多会选择在镇江、扬州、南京购房，因此导致目前区域中高端大面积项目销售难度较大房，因此导

36、致目前区域中高端大面积项目销售难度较大客源研究客源置业特征客源属性区域：市区客户居多，部分乡镇客户项目整体研判项目整体研判项目整体研判优势优势StrengthStrength1.城西新城的优越规划，紧临市政府；2.学区房，扬中外国语小学为扬中知名小学；3、项目产品设计优越，档次较高，在周边竞争项目中略有优势；劣势劣势WeaknessWeakness1.西城刚刚发展，整体知名度不高；2.西城目前配套并不完善，生活并不方便；机会机会OpportunityOpportunity1.西城目前是扬中重点开发区域，多数开发楼盘都集中于此，区域未来发展前景可期；2、项目140平方米的四房在区域中还是属于热销

37、产品；威胁威胁ThreatThreat1.周边项目未来供应量较大，竞争压力较大；2.项目200平方米以上的大平层产品，市场需求度不高；项目项目SWOTSWOT分析分析优势Strength劣势Weakness机会Op项目项目SWOTSWOT总结总结142142平方平方米户型米户型属于区域热销户型属于区域热销户型项目在产品设计方面略优与项目在产品设计方面略优与周边竞争楼盘周边竞争楼盘价格合理，价格合理，销售问题销售问题不大不大238238、283283平平方米户型方米户型属于区域销售较慢户型属于区域销售较慢户型市场需求度不大市场需求度不大销售难度销售难度较大较大项目SWOT总结142平方米户型属于

38、区域热销户型项目在产品设我们需要转换开发思路我们需要转换开发思路我们需要转换开发思路1 1、我们需要确定项目、我们需要确定项目142142平方米户型的体量与平方米户型的体量与238238和和283283平方米户型体量的比例。如果大面积户型体量过高，平方米户型体量的比例。如果大面积户型体量过高，则项目风险会过大；则项目风险会过大；2 2、在确定项目各户型段体量比例适中，项目风险较小、在确定项目各户型段体量比例适中，项目风险较小的情况下，还需转换目前广告推广思路。的情况下，还需转换目前广告推广思路。1、我们需要确定项目142平方米户型的体量与238和283平项目发展战略确定项目发展战略确定项目目前

39、主诉求：扬中首席法式空中平墅项目目前主诉求：扬中首席法式空中平墅问题：目前项目主诉求主要集中在大平层，固问题：目前项目主诉求主要集中在大平层，固然在一定程度上会提升项目档次，但是再一定然在一定程度上会提升项目档次，但是再一定程度上流失目前最主要的客户程度上流失目前最主要的客户14142 2平方米户型平方米户型的客户，因此我们需求改变项目形象。的客户，因此我们需求改变项目形象。项目发展战略确定项目目前主诉求：扬中首席法式空中平墅问题：目项目发展战略确定项目发展战略确定项目市场定位重塑项目市场定位重塑以以142142平方米户型目标客户为主诉求客户平方米户型目标客户为主诉求客户项目发展战略确定项目市

40、场定位重塑项目发展战略确定项目发展战略确定项目档次定位项目档次定位 中高端楼盘中高端楼盘在形象上继续保持高端楼盘形象在形象上继续保持高端楼盘形象项目发展战略确定项目档次定位项目发展战略确定项目发展战略确定项目形象定位项目形象定位 扬中首家法式智能化小区扬中首家法式智能化小区以目前扬中市场上较为缺少的智能化为主以目前扬中市场上较为缺少的智能化为主题，添加项目卖点，提升项目档次题，添加项目卖点，提升项目档次项目发展战略确定项目形象定位项目客源定位项目客源定位142142平方米户型客源定位：平方米户型客源定位：区域：区域：扬中市区以及扬中周边乡镇年龄：年龄：25-45岁家庭人口：家庭人口：2-4人购

41、房动机：小孩上学、换房购房动机：小孩上学、换房置业特征：追求档次、追求品味，对小区的环境以及品质有较高置业特征：追求档次、追求品味，对小区的环境以及品质有较高的要求。的要求。项目客源定位142平方米户型客源定位：238238、283283平方米以上户型客源定位：平方米以上户型客源定位：区域：区域：市区客户居多，部分乡镇客户职业：职业：企事业单位人员以及私营业主年龄：年龄：主力客源为30-40岁中年家庭组成：家庭组成：3人居多以前居住物业：以前居住物业：1-2套普通公寓购买目的：购买目的：自住型居多，少量投资客购买因素：购买因素：对小区的环境、档次、户型有较高要求，是自己的身份地位的象征，但受到

42、经济实力限制，对总价也较为看重。项目客源定位项目客源定位238、283平方米以上户型客源定位：项目客源定位市场比较法市场比较法说明：此方法主要根据区域内主要的在售个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案说明：此方法主要根据区域内主要的在售个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案所具备的条件进行对比。结合这些个案目前的市场价格对本案的价格水平进行初步的评估。所具备的条件进行对比。结合这些个案目前的市场价格对本案的价格水平进行初步的评估。1 1、可比实例的选择：、可比实例的选择：根据项目所在区域的市场状况及项目自身的特点，我们选择以下楼盘作为项目的可比实例：扬中公馆、翡丽中央；2 2、定价

43、的基本原则：、定价的基本原则：我司结合市场需求及房地产专家意见评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定出，公寓物业综合素质如右表所示：价格建议价格建议价格建议价格建议市场比较法说明：此方法主要根据区域内主要的在售个案的位置、环扬中住宅项目调研报告分析课件4 4、各楼盘对本案房价影响的权重分析：、各楼盘对本案房价影响的权重分析：说明：根据专业的统计调查，区域内在售楼盘对本案房价影响所占的权重比例如下：同区域同质楼盘：同区域同质楼盘：20%-30%20%-30%同区域异质楼盘：同区域异质楼盘：10%-15%10%-15%异区域同质楼盘：异区域同质楼盘：10%-15%10%-15%异区域异质楼盘：异

44、区域异质楼盘：5%-10%5%-10%根据以上原理，在结合项目各个竞争楼盘的自身情况，经过经验分析，我司认为项目的可比个案对项目影响的权重如下：华邦国际华邦国际 (a):Wa=15%(a):Wa=15%瑞景国际瑞景国际(b):Wb=15%(b):Wb=15%南悦豪庭南悦豪庭(c):Wc=25%(c):Wc=25%5 5、本案和可比实例各影响因素的具体得分情况如下表：、本案和可比实例各影响因素的具体得分情况如下表：各楼盘定价影响因素之权重分析表：6 6、板块价格的确定：、板块价格的确定：参考均价说明：参考均价说明：各案均价按照目前销售价格取得以上均为按建筑面积计的均价修正后各相关楼盘价格PiPi

45、=Pi=（Qx/QiQx/Qi）Pi Pi 注：注：Pi Pi为按揭均价为按揭均价Pa=（Qx/Qa）Pa =（64/67）*6800=6495.524（元/m2）Pb=（Qx/Qb）Pb =（64/64）*6500=6500（元/m2）由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则：由Px=PiWi，得：Px=（PaWa+PbWb+PcWc）/（Wa+Wb+Wc）=(6916.67*15%+6916.67*15%+7217.39*25%)/(15%+15%+25%)=（1037.5+1037.5+1804.35）/50%=65006500元元/平方米平方米从市场比较法来

46、看，本项目住宅目前售价定价6500元/平方米4、各楼盘对本案房价影响的权重分析：从市场比较法来看，本项目项目价格定位项目价格定位目前扬中整体价格偏高，且项目所在地城西市场竞争激烈，因此我们认为本项目未来价格上涨空间不大，因此我们认为本项目的近几年的价格为：65006500元元/平方米平方米项目价格定位目前扬中整体价格偏高，且项目所在地城西市场竞项目风险：项目风险：1、项目目前最大的风险就是238和283平方米户型体量在整体项目总体量中的比例，此比例越小，则项目风险越小。2、扬中人口偏少，外来人口不多，区域房产去化量主要靠本地自然去化和乡镇进城为主，整体需求量不大；而目前周边竞争楼盘较多，供应量

47、偏大，如果市场不景气，很容易会形成恶化的价格竞争，影响项目利润；3、目前扬中整体价格偏高，且项目所在地城西市场竞争激烈，因此未来价格涨幅空间不会很大，影响项目利润；项目整体风险评估项目整体风险评估项目风险：项目整体风险评估项目整体风险评估项目整体风险评估142142平方平方米户型米户型预计年均预计年均5 5万平方米万平方米238238、283283平平方米户型方米户型预计年均去化预计年均去化1 1万平方米万平方米由于目前没有具体比例数据，无法测量项目的总销售周期，因此我们将在由于目前没有具体比例数据，无法测量项目的总销售周期，因此我们将在下文给出两种户型的年均去化量，以便开发商参考。下文给出两

48、种户型的年均去化量，以便开发商参考。项目整体风险评估142平方米户型预计年均238、283平方米1 1、目前扬中市场较为健康，但未来供应主要集中在本项目所在的城西，未、目前扬中市场较为健康，但未来供应主要集中在本项目所在的城西，未来竞争激烈，且考虑到扬中本地人口不多，整体市场需求量不大，因此未来竞争激烈，且考虑到扬中本地人口不多，整体市场需求量不大，因此未来城西市场竞争形势不容乐观；来城西市场竞争形势不容乐观；2 2、本项目有两种类型的户型，其中、本项目有两种类型的户型，其中142142平方米户型是区域较为热销的户型，平方米户型是区域较为热销的户型，销售难度不大，但是销售难度不大，但是238238和和283283平方米的大平层，市场需求量不大，销售难平方米的大平层，市场需求量不大，销售难度较大。因此本项目目前最为关键的因素就是两种类型户型的体量比例，度较大。因此本项目目前最为关键的因素就是两种类型户型的体量比例，142142平方米户型体量比例越大，项目风险越小。需开发商仔细测算。平方米户型体量比例越大，项目风险越小。需开发商仔细测算。项目整体研判项目整体研判仔细测算仔细测算 还需谨慎还需谨慎1、目前扬中市场较为健康，但未来供应主要集中在本项目所在的城