郑州市住房建设规划

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1、郑州市2008-2012 年住房建设规划一、总则“十一五”是我市全面实施跨越式发展的重要时期， 编制和实施 郑州市 2008-2012 年住房建设规划 ，进一步完善以市场为主导、 多渠道、多层次的住房供应保障体系，满足不同收入层次居民的 住房需求，促进房地产业持续健康发展，对于把握国家促进中部 地区崛起的重要战略机遇，努力把郑州建设成为中原城市群经济 隆起带核心城市和国家区域性中心城市，具有十分重要的意义。（一）指导思想 按照“加快旧城区和城中村改造步伐、 稳步推动郑东新区建设、 充分发挥中原城市群龙头作用、带动周边城市协同发展”的城市发 展思路，紧扣和谐发展主题，以党的十七大精神为指导，全面

2、贯 彻落实科学发展观，以建设资源节约型和环境友好型和谐社会为 目标，以“有利于保持国民经济的平稳较快增长 ,有利于满足广大群 众的基本住房消费需求 , 有利于实现全面建设小康社会的目标”为 原则 ,坚持发展与节约并重、市场与保障并重、长远规划与近期目 标并重、重点保障与一般供应并重、加速发展与规范管理并重， 正确把握房地产市场持续健康发展和保障性住房建设的关系，创 新发展模式，提升开发品位，改善居住环境，努力使住房建设与 人口增长相协调、与城市发展相协调、与经济社会发展相协调,积极推进和谐社会发展和小康社会建设，充分发挥房地产业作为国民经济基础性和先导性产业的重要作用。（二）编制依据1. 国务

3、院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 2007 24 号）2. 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格意见的通知 （国办发 2006 37 号）3.建设部关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工 作的指导意见（建规 2008 46 号）4. 郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若 干意见 （郑政 2007 24 号）5. 郑州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6. 郑州市城市总体规划纲要 （2007 2020 年 ）7. 郑州市土地利用总体规划（ 2005-2020 年）8. 郑州市全面建设小康社会规划纲要（修订稿）9. 郑州市住房建设

4、规划 （2006 2010 年 ）10. 郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计 划（2008 2010 年）11. 郑州市居民住房现状及需求调查报告12. 郑州市城市低收入家庭住房调查报告13. 郑州市历年房地产运行情况分析（三）规划作用为落实十七大提出的“住有所居”的目标 ,进一步加强我市房地 产业宏观调控，按照“加快旧城区和城中村改造步伐、稳步推动郑 东新区建设、充分发挥中原城市群龙头作用，带动周边城市协同 发展”的城市发展思路，建立和完善多层次住房供应和保障体系， 有效增加住房供应， 调整供应结构 ,有力缓解住房供求矛盾 ,着力解 决城市低收入家庭住房困难，切实稳定住房价格，

5、引导建立符合 国情的住房建设和消费模式，使居民住房条件得到进一步改善， 促进房地产市场健康发展。（四）适用范围郑州市建成区 :包括中原区、 二七区、 金水区、 管城回族区、 惠济区 5 个行政区以及郑东新区、 郑州高新区和郑州经济开发区。（五）计划期限 本规划是我市近期住房建设控制和指导的重要依据,对全市住房建设发挥综合调控作用 ,计划期限为 2008 年至 2012 年。二、郑州市国民经济发展概况2007 年，我市在省委、省政府的正确领导下，坚持科学发展 观统领全局，全面完成跨越式发展年度目标。全市全年生产总值 完成 2421 亿元，同比增长 16 ，地方财政收入达到 277亿元，增 长37

6、.2 。城市化进程步伐加快， 建成区面积， 到2007 年底由 2001 年的 142平方公里增加到 294 平方公里，平均每年约增加 25.3平方 公里。随着城市规模的扩大，建成区人口也呈现剧增态势，建成 区人口 2006 年底达到 309万人， 2007 年约320万人。郑东新区“三 年出形象”和中心城区“三年一大变”的目标基本实现；人民生活质 量显著提高， 2007 年我市城市居民家庭人均可支配收入为 14084 元，比 2006 年增长 15.6 ，市区人均住房建筑面积为 24平方米。 金融机构人民币存款余额达到 1658.7 亿元，贷款余额 2939.9 亿元， 年均增长 21.1%

7、 ；我市进入了全面提升产业层次、加快经济转型、 促进统筹协调发展的新阶段。规划期内，我市经济社会的发展目标是：在转变发展方式取 得重大进展，自主创新能力大幅提升，实现经济又好又快发展的 基础上，到 2012 年，全市综合实力显著增强，人民富裕程度普遍 提高，生活质量明显改善，生态环境良好，人民享有更加充分的 民主权利，人口素质明显提高，各方面制度比较完善，社会更加 充满活力而又安定团结， 率先实现全面建设小康社会目标。 到 2020 年，全市生产总值占全省的比重达到 1/4 左右。到 2009 年，全市生 产总值、人均生产总值均比 2000 年翻两番；到 2012 年，全市生产 总值达到 45

8、00 亿元左右，人均生产总值达到 7600 美元左右，城镇 居民人均可支配收入达到 2万元左右，农民人均纯收入达到 9800 元左右；到 2020 年，全市生产总值达到 9700 亿元左右，人均生产 总值达到 1.3 万美元左右， 城镇居民人均可支配收入达到 3.4 万元左 右，农民人均纯收入达到 1.9 万元左右。到 2012 年，中心城区面积 390 平方公里左右， 人口 440 万左右； 到2020 年，中心城区面积 500 平方公里左右，人口 500 万以上，城镇化率 75 左右。三、住房现状与需求（一）居民住房现状与需求分析 依据 2006 年调查数据，我市建成区现有住房总量 135

9、20.3 万平方米，其中住宅 8004 万平方米，非住宅 5516.3 万平方米。 依据 2006 年 6 月底我市开展的住房现状与需求调查结果， 市区人 均住房建筑面积 2006 年底达到 23 平方米，居民户均人口 3.10 人，户均住房 0.96 套，户均住房面积 74.57 平方米，平均房龄为 11.7 年；现有住房中主力户型为两室一厅和三室一厅，其中两室 一厅占 44.9% 、三室一厅占 22.3% 、一室一厅占 10.0% ，其他户 型所占比例为 17.8% ；被访居民对现有住房的满意度为 58.1% 。“面 积小、户型不合理”是居民对现有住房不满意的主要原因，不满意率为 66.6

10、%在 20000 户被访家庭中， 今后几年有购房打算的有 13210 户， 占 66.0% ，与因“面积小、户型不合理”而不满意现有居住条件的居 民所占比例基本持平。在购房时间意向选择中，“1 年内买房”的占7.4% 、“1-3 年内买房”的占 19.3% 、“3-5 年内买房”的占 18.4% 、“5 年以上买房”的占 21.0% 。对今后几年购房“没考虑”的有 6790 户， 占 34.0% 。从居民购房需求的住房类型看 ,居民对住房类型的选择上商品 住房和经济适用住房分别为 68.5%和 31.5% 。在商品住房选项中 , 普通商品住房占 58.7%, 限价商品住房占 5.8%, 高档商

11、品住房占 4.0%。从居民购房需求的户型结构看，选择三室一厅户型的占 34.9% 、三室两厅的占 23.6% 、两室一厅的占 21% 、两室两厅的 占 11% 、一室一厅的占 1.6% 。从居民购房的户型面积看，有 85.9% 的居民愿意购买 120 平 方米以下的住房，其中 90 平方米以下的占 32.4% ， 90-110 平方 米的占 41.6% ， 110-120 平方米的占 11.9% 。从居民购房的区域需求看， 36.0% 的居民购房地理区域仍为中 心城区，东区（含郑东新区）和以中原路为轴线的西区逐渐成为 购房的热点区域，分别占 24.4% 和 18.4% ，南区占 6.6% 、北

12、区占 10.9% 、郑州高新开发区占 2.5% 、郑州经济开发区占 1.2% 。（二）低收入家庭住房现状及需求分析2007 年对低收入家庭住房入户调查共计 3.84 万户 ,占市区总 户数的 3.85%; 调查人数为 13.20 万人,占市区总人数的 4.30% 。调 查结果显示 ,市区调查住户家庭的住房总面积为177.75 万平方米 , 其中 :具有自有产权的住房面积为 108.67 万平方米 ,占被调查住户 家庭住房总面积的 61.1%; 非自有产权的住房面积为 69.08 万平方 米 ,占被调查住户家庭住房总面积的 38.9% 。被调查住房家庭人均 住房 （含租房 ）面积为 13.49

13、平方米 ,与市区人均住房面积 23.80 平 方米相差 10.31 平方米。人均住房面积 （含租房 ）12 平方米以下的 12404 户 ,占调查总户数的 32.3% 。从分布区域情况看 ,中原区低收入家庭相对较多 ,调查户数为 12771 户 ,占市区调查总户数的 33.2%, 占该区总户数的 8.1%; 调查 人数为 43889 人 ,占市区调查总人数的 33.3%, 占该区总人数的 8.8% 。金水区低收入家庭相对较少 ,调查户数为 6819 户 ,占市区调 查总户数的 17.8%, 占该区总户数的 3.0%; 调查人数为 23297 人 , 占市区调查总人数的 17.7%, 占该区总人

14、数的 3.2% 。从现有住房户型结构看 ,现有住房 （含租房 ） 主要户型为二室一 厅 , 单间和一室一厅 , 居住在这三种户型中的低收入家庭比例达到 了 77.7% 。其中 ,拥有两室一厅的占 38.4% 、拥有单间的占 20.5% 、 拥有一室一厅的占 18.8% 。有 68.6% 的家庭住房拥有相对独立的 卫生间和厨房的成套住宅 ,31.4% 的家庭则居住在没有相对独立的 卫生间和厨房的非成套住宅中。从现有住房建成年代看 ,20 世纪 80 年代之前的住房占总量的 25.9%,80 和 90 年代建成的住房占总 量的 68.2%, 而 2000 年以后建成住房的比例仅为 5.9% 。在

15、30515 户家庭中有购房需求的家庭有 17629 户 ,占 57.8%, 扣除部分最低收入家庭不切实际的购房需求后为 16026 户 ,占 52.5%; 有租房需求的家庭有 9013 户 ,占 29.5%; 无住房需求的家庭 有 3873 户 ,占 12.7% 。从购房需求类型看 ,有限产权的经济适用住房最受欢迎, 有16678户家庭选择购买“有限产权经济适用住房”，占有购房需求家 庭94.6%。低收入住房困难家庭的购房意向区域首选中原区，有6371户，占36.1%;二七区有 3296户，占18.7%。这与调查住户家 庭的区域分布基本一致。在有租房需求的 9013户家庭中，改善居住条件是最强

16、烈的愿 望，有7417户，占82.3%。中原区、管城回族区是租房的密集区域, 分别为2496户、2474户,分别占27.7%、27.4%。租房面积多选 择中小户型，选择60 70平方米的有2361户，占26.2%,其次是50 60平方米，有1966户，占21.8%。综合分析低收入住房困难家庭的住房需求及经济承受能力等因素,2008年1月28日，经市政府第 98次常务会议，研究决定 将家庭人均月收入低于 520元且人均住房建筑面积低于12平方米的14489户家庭纳入廉租住房保障范围，其余的16026户家庭纳入经济适用住房保障范围。（三）住房市场供求分析2001年以来，我市坚持以市场供求平衡、结构

17、合理、价格稳 定为工作目标，率先实施了具有“郑州特色”的房地产开发建设规模 宏观管理，全市房地产市场持续呈现出良性健康的发展态势。一是住房供求总量基本平衡。近几年来，由于政府不断加大 宏观调控，再加上市场自身的调节作用，我市商品房供销整体上 保持平衡。商品住房累计供应面积3516.27万平方米,累计销售面积3435.42万平方米，累计供销比为1.02 : 1，商品住房供求总量基本平衡。2003-2006年4年中，住宅供应量持续相对不足， 2007年商品房市场加大了投放量，有利于缓解供需矛盾。表3.12001-2007年商品住宅供销情况单位：万平方米年份200120022003200420052

18、0062007累计商品住 宅投放224321322.7510.6544.4673.43920.143516.27商品住 宅销售227.48259.98371.42496.3532.39715.44832.413435.42供销比0.98:11.23:10.87:11.03:11.02:10.94:11.12:11.02 : 1二是住房结构基本合理。自2006年6月以来，我市在新建住房建设项目安排中，严格执行了国办发2006 37号文件的规定， 其中2006年6月1日一2007年5月31日，套型建筑面积在 90 平方米以下的住宅面积比重达71.66% ; 2007年全年套型建筑面积在90平方米以

19、下的住宅面积比重达70.05%。从住宅销售套型面积来看，住宅消费套型结构日趋合理，大户型需求比例呈逐年 下降趋势，而中、小套型呈上升态势，特别是90平方米以下的中小套型住宅销售面积比例逐步提高，由2005年的13.4%逐步提升至2007年28.03%。2007年90平方米以下住宅新批预售面积比例占32.36%，套数比例已达 54.05%。同时消费者对中、小套型 住房的认可度也得到不断提高。图3.22002-2007年90平方米以下住宅销售面积占比情况20022007年90平方米以下住宅销售面积占比情况30.00%25.00%20.00%/15.00%10.00%-5.00%0.00%2002

20、年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年 面积比例8.20%8.40%11.70%13.40%16.70%28.03%三是我市房价持续上涨，涨幅明显。2002年以来商品住宅价格持续上涨。2007年商品住宅累计销售均价为3552元/平方米，从2002年至2007年五年间，商品住宅销售均价同比涨幅分别为： 4.10%、10.80%、12.30%、13.80% 和 19.44%，增幅明显。同时 随着国家宏观政策的调控及住房供应结构的优化调整，房价总水 平将趋于稳定。另外一个特点就是多层住宅与高层住宅的价格差 距逐步缩小，随着城市用地的稀缺及开发土地使用成本的提高， 多层住宅逐渐

21、成为城市中稀缺的住宅产品。图3.32001-2007年度商品住宅价格变化情况2001年-2007年住宅价格变化情况图3.42007年不同类型商品住宅价格变化情况600050004000300020001000C2000年至2007年住宅类各物匚 r-iC-1 2001年2002年2003年多层181116971770T高层319529352823r一别墅328527373179f经济房126012621313刀业价格变化情况单位：元/平方米2004年2005年2006年2007年1934234028373367287429973288403936264197399950951370157715

22、601678四是经济适用住房建设规模创历史新高，廉租住房保障范围进一步扩大。2007年全市实现经济适用住房新开工面积109.33万平方米，竣工面积76.08万平方米，同比分别增长22%和12%， 超额完成了市政府下达的开、竣工“双 70万”的目标，其中新开工 面积在周边十个省会城市中居第三位，仅次于南京、武汉两个城 市。全市累计筹集廉租住房保障资金7022.3万元，累计有2856户低收入家庭纳入了廉租住房保障范围，对符合条件的“双困”家庭实现了应保尽保。（四）影响住房供给与需求的因素分析2008 年是全面贯彻党的十七大精神的第一年，也是我市实施 经济社会跨越式发展三年行动计划的关键之年。河南省

23、委、省政 府明确指出“中原崛起看郑州”，要求郑州增强“发展力、辐射力、带 动力、创造力、影响力、凝聚力” ， 率先实现跨越式发展，在中原 崛起乃至中部崛起中起到龙头带动作用，这都势必将对我市经济 社会产生重要的影响。首先，从我市国民经济和社会发展前景看， 郑州市全面建设小康社会规划纲要要求，在规划期内，我市 要在转变发展方式上取得重大进展，自主创新能力大幅提升，实 现经济又好又快发展的基础上，到 2012 年，全市综合实力显著增 强，人民富裕程度普遍提高，生活质量明显改善，生态环境良好， 人民享有更加充分的民主权利，人口素质明显提高，各方面制度 比较完善，社会更加充满活力而又安定团结，率先实现

24、全面建设 小康社会目标。 到2020 年，全市生产总值占全省的比重达到 1/4左 右。到2009 年，全市生产总值、 人均生产总值均比 2000 年翻两番； 到2012 年，全市生产总值达到 4500 亿元左右，人均生产总值达到 7600 美元左右， 城镇居民人均可支配收入达到 2万元左右， 农民人 均纯收入达到 9800 元左右；到 2020 年，全市生产总值达到 9700 亿元左右，人均生产总值达到 1.3 万美元左右，城镇居民人均可支 配收入达到 3.4 万元左右，农民人均纯收入达到 1.9 万元左右。其次， 城市规划上，到 2012 年，中心城区面积 390 平方公里左右，人口 440

25、万左右；到2020 年，中心城区面积 500平方公里左右， 人口 500 万以上，城镇化率 75 左右。第三，随着郑州在全国经济格局中 的地位及区位优势的逐步提升和显现， 对外部的吸引力增强， 2003 年至 2005 年外地个人（郑州市区以外，含郊县市）在郑州购房比 例 （按购买面积占个人购买总面积计算 ）逐年上升， 2006 和 2007 年 虽未增长，但仍保持在较高的水平（ 2003 年以来外地个人购房比 例依次为 41.7 、 44.9 、 56.9 、 55.3 和 54.52% ）。同时外地 人购房选择的户型面积也与我市居民购房需求实现了相协调发 展。把我市建设成为国家区域性中心城

26、市和中原城市群龙头城 市，住房问题是重要的民生问题，完善住房保障体系是促进社会 和谐的一项重要内容。近年来，党和国家高度重视房地产和住房 保障体系建设工作，特别是相继在调整住房供应结构，稳定住房 价格，建立保障制度方面出台了一系列政策。中央和地方各级财 政都拨出专款用于廉租住房的建设和租赁住房租金补贴的发放， 并建立了土地供应绿色通道。下一步，还将采取措施，加快限价 商品房建设的推进力度，以解决中等以下收入家庭和公务员群体 的住房困难问题。随着住房供应体系不断健全，住房保障范围不 断扩大，将会直接提供开发商机，有效增加住房供应，有力缓解 住房供求矛盾。我市城市化进程不断加快，城市建设快速发展。

27、 2008 年我市 城市基础设施建设投资计划将达到 70 亿元以上，新修、扩建、改 造道路 26 条， 同时要建设火车站扩建工程、 轨道交通工程等一批 大型骨干工程。中心城区内，将继续加快城中村改造和旧城改造 步伐。城市建设的大投入、大发展不但为我们完善城市功能，拓 宽城市空间带来机遇，而且也必将为我市房地产业带来更多发展 机遇。此外，为防止通货膨胀加快，遏制包括住房在内的商品价格 的过快上涨，中央实施了稳健的财政政策和从紧的货币政策，连 续数次提高存款准备金率和存贷款基准利率， 紧缩货币的流动性。 在这一系列的宏观调控措施下，房地产开发的融资难度加大，融 资成本提高，销售回款速度减慢，资金链

28、条绷紧，房地产行业将 面临重大挑战。这势必对住房供给产生影响。我们还必须清醒地看到，我市房地产业在快速发展中还存在 着不少亟待解决的问题，主要是：住房价格涨幅仍然较大，经济 适用住房供需矛盾仍然突出，物业管理和服务水平有待进一步提 高，房地产市场秩序还有待进一步规范，问题楼盘等社会不和谐 因素较为突出。这些问题都需要我们认真研究，并采取有效措施 加以解决。四、住房建设规划（一）规划期内住房建设总量 根据“十一五”时期住房目标需求预测，结合宏观经济发展周 期，房地产调控政策影响，住房有效需求预测，同时考虑住宅发 展建设的稳定性和渐进性，将我市 2008 年 2012 年的住房建设 总量确定为 5

29、500 万平方米。按照“国办发 2006 37 号”和省建 设厅关于贯彻落实国办发 2006 37 号文件加强城市规划对房 地产市场调控力度的通知 （豫建规园 2006 61 号）中对新建 住房结构比例的有关要求，结合目前我市经济社会发展实际和居 民居住水平，参照前期开展的住房现状及需求调查结果，拟将目 前我市市民收入水平划分为四个层次，分别为最低收入、低收入、 中等收入、高收入，相应的住房供应层次依次为廉租住房和周转 住房（主要解决外来务工人员、农民工、大中专毕业生等特定人 群的临时性住房困难） ，经济适用住房，限价商品住房和普通商品 住房等。为此，规划期间，按照资源节约型和环境友好型城镇建

30、设的总体要求，依据居民购房意向比例，同时结合土地、能源、 水资源和环境等综合承载能力，我市确定的5500万平方米新建住 房总量中各类住房具体分配比例是：普通商品住房2892万平方米，占52.6% ;旧城改造和城中村改造配套建设商品住房1700万平方米，占30.9% ;限价商品住房570万平方米，占10.4% ； 经济适用住房300万平方米，占5.5% ;廉租住房38万平方米， 占 0.7%。表4.1各类住房具体分配面积和比例单位：万平方米住房种类商品住房保障性住房合计普通商品住房限价商品住房城中村改 造配套建 设商品住 房（含旧 城改造）经济适用房廉租房面积289257017003003855

31、00占比52.60%10.40%30.90%5.50%0.70%100%图4.1各类住房分配面积和比例单位：万平方米（二）规划期内年度住房建设目标为满足居民不同层次住房需求，实现供求总量基本平衡，结 构基本合理，价格基本稳定的目标，现将规划期内各年度住房建 设目标明确如下：2008年住房建设总量为 1050万平方米。计划建设普通商品 住房总量为635万平方米；旧城改造和城中村改造项目中配套建 设商品住房200万平方米；限价商品住房建设总量为 50万平方米； 保障性住房建设总量为 165万平方米，其中，建设经济适用住房 150万平方米，建设廉租住房 15万平方米。2009年住房建设总量为 110

32、0万平方米。计划建设普通商品 住房建设总量为605万平方米；旧城改造和城中村改造项目中配 套建设商品住房300万平方米；限价商品住房建设总量为100万平方米；保障性住房建设总量为 95万平方米，其中建设经济适用 住房80万平方米，建设廉租住房15万平方米。2010年住房建设总量为 1057.5万平方米。计划建设普通商 品住房建设总量为 567万平方米；旧城改造和城中村改造项目中 配套建设商品住房 350万平方米；限价商品住房建设总量为120万平方米；保障性住房建设总量为20.5万平方米，其中建设经济适用住房18万平方米，建设廉租住房2.5万平方米。2011年住房建设总量为 1112.5万平方米

33、。计划建设普通商 品住房建设总量为 535万平方米；旧城改造和城中村改造项目中 配套建设商品住房 400万平方米；限价商品住房建设总量为150万平方米；保障性住房建设总量为27.5万平方米，其中建设经济适用住房25万平方米，建设廉租住房2.5万平方米。2012年住房建设总量为 1180万平方米。计划建设普通商品住房建设总量为 550万平方米；旧城改造和城中村改造项目中配 套建设商品住房450万平方米；限价商品住房建设总量为150万平方米；保障性住房建设总量为 30万平方米，其中建设经济适用 住房27万平方米，建设廉租住房3万平方米。表4.2规划期内各年份住房类型分类建设数量单位：万平方米-普通

34、限价商品 住房城中村改造配 套建设商品住 房（含旧城改造）经济适 用住房 开工量廉租住 房建设 量合计商品 住房2008635502001501510502009605100300801511002010567120350182.51057.52011535150400252.51112.520125501504502731180合计28925701700300385500（三）各类住房套型结构比例控制原则规划期间，我市将继续按照总量与项目相结合的原则，充分 考虑市场需求、城市区域定位等因素，综合确定新建住房结构比 例，确保新审批、新开工的住房项目中，套型建筑面积 90 平方米 以下住房面积所

35、占比重不低于 70 。1商品住房建设标准和结构比例控制原则。新建商品住房项 目中除城中村改造、旧城改造建设的配套商品住房的住房套型结 构比例按不低于 70%控制外 ,其余项目则优先安排套型建筑面积 90 平方米以下住房套型结构比例达到 70% 以上的项目。2经济适用住房建设标准控制在建筑面积60 平方米左右 ,户型以两居室为主 ,配建一部分紧凑的三居室。3廉租住房在经济适用住房建设项目中的配建比例原则上不 低于 10% ，廉租住房建设标准原则上不超过50 平方米 ,户型以紧凑的两居室为主 ,配建适量的一居室和三居室。同时要引导房地产 开发企业在旧城改造项目中建设部分小户型简装修住宅，在城中 村

36、改造中原则上从村集体经济用房、 配套开发商品房中提供 5% 的 60 平方米小户型简装修住宅，出租给辖区政府作为过渡性廉租住 房房源。4限价商品住房建设标准和套型结构比例控制原则。限价商 品住房建筑面积应控制在 90 平方米以下 ,户型以紧凑的三居室和 两居室为主。5周转住房房源建设标准和比例控制原则。旧城改造和城中 村改造时 ,在村民安置用房、村集体经济用房、配套开发商品房中,提供不低于其总面积 30% 的套型建筑面积在 60 平方米以下的小 户型住宅 ,作为周转住房房源。（四） 今明两年将重点加大保障性住房、限价商品住房及旧城和城中村改造建设力度为加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解

37、决城市低收入家庭住房困难的政策体系，改进和规范经济适用住房制度，加大旧城改造和城中村改造力度，积极探索和建立限价商品房制度,进一步强化政府公共服务职责 ，我市将对除普通商品住房外的廉租 住房、经济适用住房、限价商品住房、旧城改造和城中村改造，按照“政府主导、社会参与”的原则,建立市、区两级管理体制，以区为 主，市区联动,稳步推进各类住房建设。1.保障性住房建设经济适用住房和廉租住房项目要按照合理布局、方便就近的原则,实施科学规划，以实现经济适用住房由现行的计划供应方式 向按需求供应方式转变，多渠道筹集廉租住房房源为目标，继续加大保障性住房建设力度。表4.32008-2012年保障性住房建设区域

38、分布单位：万平方米区域年度金水区中原区二七区管城回族区惠济区咼新区合计2008 年39.6059.8931.1829.543.800.991652009 年22.8034.4917.96172.190.57952010 年4.927.443.873.670.470.1220.52011 年6.609.905.234.950.550.2827.52012 年7.2010.805.705.400.600.3030合计81.12122.5263.9460.567.612.26338说明:郑东新区数据并入金水区，经济开发区数据并入管城回族区。廉租住房的建设按 照经济适用住房建设量的10%进行配建。同时

39、，为切实有力地推进保障性住房建设，郑州市公共住宅 建设投资集团公司，要充分发挥投融资平台功能， 履行和承担政府 的社会保障责任，重点保证实现保障性住房建设。2.限价商品住房建设加快推进限价商品住房试点工作，尽快向中等收入家庭形成 有效供给，运用市场机制和政府指导相结合的办法解决中等收入 家庭的住房困难。2008年限价商品住房建设目标 50万平方米。2008年,积极稳 妥地推进限价商品房的试点工作 ，在金水、中原、管城回族、二七、 惠济等市内5区，分别选取1 2个项目进行试点建设，各区年度建 设目标均不低于10万平方米，并逐步扩大限价商品住房的建设和 供应规模。2009年限价商品住房建设目标 1

40、00万平方米。逐步扩大限价 商品住房的建设和供应规模，进一步扩大各区限价商品房住房建 设量，年度建设目标均不低于20万平方米。3 .旧城改造和城中村改造（含周转性住房）旧城改造和城中村改造要本着成熟一个，改造一个的原则，特别是城中村改造要按照轻重缓急、重点推进的原则，避免同一区 域、同一时间集中拆迁、集中上市，对城中村改造项目实施分期分批建设和相对分散上市，逐步实现城中村、城市老区居住生活环境 的普遍改善，并及时避免集中拆建引起的被动性住房需求增加。2008年、2009年分别开工建设配套商品住房200万平方米、300万平方米。同时 ,按照郑州市人民政府关于城中村改造中廉租住房和周 转房建设有关

41、问题的通知 （郑政文 2007 208 号）文件要求 ,城 中村改造时 ,在村民安置用房、村集体经济用房、配套开发商品房 中,要求提供不低于其总面积 30% 的套型建筑面积在 60 平方米以 下的小户型住宅 , 作为周转住房房源主要满足无住房的外来务工人 员和大中专毕业生；并在旧城改造和城中村改造项目中按规定配 建过渡性廉租住房。五、保障性住房建设规划 为积极贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），扎实推进保障性住房建设工作， 市政府于 2007 年 9 月 8 日至 11 月 18 日在全市范围内组织开展 了城市低收入家庭的住房调查，并形成了郑州市城市低收入

42、家 庭住房调查报告 ，在此基础上结合我市实际，制定了郑州市解 决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010年），从而为住房保障工作夯实了基础。（一）政府保障能力和市场供应能力分析1政府保障能力分析近年来 , 随着我市经济总量的逐年增加,财政收入也呈现出逐年递增的趋势。 但认真分析财政收入形势,还存在很多不确定因素增收减收因素并存。根据我市的财政能力,廉租住房保障资金 5 年内财政可安排 5.85 亿元 ,平均每年可安排 1.17 亿元2 土地供应能力分析未来 5 年内 ,我市将大力加强保障性住房建设用地供应力度。 采取措施增加廉租住房和经济适用住房的土地供应量,优先保证保障性

43、住房用地计划的落实 ,并严格监管保障性住房建设用地的开发 利用。 2008 2012 年 ,全市保障性住房建设用地计划供应计划为 265 公顷。3市场供应能力分析全市经济适用住房建设工作自 1995 年起步以来 ,已开发建设 661.51 万平方米 ,为 5.5 万余户中低收入家庭解决了住房困难问 题。 2007 年新开工项目 18 个 ,开工面积近 109.33 万平方米 ,竣工 项目 12 个 ,竣工面积 76.08 万平方米。我市廉租住房主要采取在经济适用住房项目中配套建设的方 式。自 2006 年 12 月第一个廉租住房项目开工以来 ,截止目前相继 有 4 个配建项目陆续开工 ,在建面

44、积 3.5 万平方米 ,2008 年将陆续 竣工 ,能够提供近 600 套廉租住房。自 2006 年我市在经济适用住房项目中配建廉租住房以 来 ,2007 年又以城中村改造为切入点 ,在商品房项目中配建廉租住 房 ,在开发建设总面积中提供 5% 的小户型简装修住宅 ,作为过渡性 廉租住房源 ,按照每月每平方米 5 元的租金标准 ,出租给辖区政府 （租用期为 5 年 ）,由区政府统一管理。在满足廉租住房工作需要后,多余住房作为周转住房 , 出租给外来务工人员和其他住房困难群 众。据郑州市住房建设规划 （2006 2010 年 ）等相关数据 ,我市 建成区现有住房 8836 万平方米 ,其中可租赁

45、住房约有 5.7 万套 （不 含城中村 ）,下一步城中村改造后可提供的租赁住房约有19 万套 ,不同区域的租赁住房月租金标准约在每平方米610 元。届时 ,我市可租赁住房能够有效满足城市低收入家庭、外来务工人员以及 大中专毕业生等住房困难人群的租赁住房需求。（二）解决城市低收入家庭住房困难的发展规划以城市低收入家庭为对象 ,强化政府公共服务职责 ,切实将廉 租住房制度作为解决低收入家庭住房困难的主要途径。同时,要不断改进和规范经济适用住房制度 ,稳步推进周转住房建设。规划期 期末 ,使全市低收入家庭住房条件得到明显改善,外来务工人员等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。1廉租住房 保障

46、范围由城市最低收入住房困难家庭全面扩大到低收入住 房困难家庭。（ 1）到 2010 年底前 ,符合条件、申请廉租住房的城市低收入 住房困难家庭实现应保尽保。（ 2）符合廉租住房保障条件的家庭中 ,居住在政府提供房源的 比例不低于 50% 。2经济适用住房进一步规范经济适用住房的建设、交易和管理行为;加大经济适用住房供应 ,严格限制保障对象 ,切实改善低收入住房困难家庭 的居住条件。（1）全部解决国发 2007 24 号发布前已取得经济适用住 房购买资格的 21000 户低收入住房困难家庭的住房需求。（2）全部解决城市低收入家庭住房调查中经核实符合条件并 输入微机档案的 16026 户低收入住房

47、困难家庭的住房需求。（3）规划期内我市经济适用住房供应要略大于需求,力争在2010 年底前实现全市经济适用住房由现行的计划供应方式向按 需求供应方式转变。3周转住房 周转住房房源主要满足在郑州市区无住房的外来务工人员和大中专毕业生居住需求（1）在城中村、旧城改造项目和经济适用住房项目中 ，引导建 设一定数量符合外来务工人员和大中专毕业生特点的住房 ，以合理 租金向其出租。（2）在外来务工人员相对集中的郑州高新区和郑州经济开发 区，集中建设适宜外来务工人员居住的集体宿舍。（3）引导用工单位向外来务工人员和大中专毕业生提供符合 基本卫生和安全条件的居住场所。（三）解决城市低收入家庭住房困难的年度供

48、应计划2008年一2012年年度建设目标：2008年我市新开工建设经济适用住房 租住房15万平方米。2009年我市新开工建设经济适用住房 租住房15万平方米。2010年我市新开工建设经济适用住房 租住房2.5万平方米。2011年我市新开工建设经济适用住房 租住房2.5万平方米。2012年我市新开工建设经济适用住房 租住房3万平方米。150万平方米，建设廉80万平方米，建设廉18万平方米，建设廉25万平方米，建设廉27万平方米，建设廉表5.1保障性住房年度建设目标单位：万平方米年份经济适用住房开 工量廉租住房建 设量合计20081501516520098015952010182.520.5201

49、1252.527.5201227330图5.1保障性住房年度建设目标单位：万平方米（四）保障性住房建设项目规划指标1 .廉租住房单套廉租住房建筑面积控制在50平方米以内，根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。2. 经济适用住房经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。市政府根据低收入住房困难家庭的实际情况，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型结构比例。3 .周转住房单套周转住房建筑面积原则上不超过60平方米。主力户型以标准间为主。4 .保障性住房项目规划指标经济适用住房和廉租住房项目选址应按照合理布局、方便就 近的原则科学规划。建筑工程的规划设计必须符合国家有关法律法规

50、和相关技术规范。涉及建筑高度、建筑密度、容积率和配套 设施等控制性指标应符合控制性详细规划,原则上执行以下标准 :(1) 容积率：3.0;(2) 建筑高度：60m;( 3)建筑密度 ： 28%(4) 绿地率:為0%;( 5)停车位 ：0.2 0.3 个/户。保障性住房建设应在符合国家质量安全标准前提下 ,按照发展 节能省地环保型住宅的要求 ,大力推广新材料、新技术、新工艺。 同时 ,要加强政府引导 ,注重发挥郑州公共住宅建设投资有限公司 在节能省地环保型住房建设中的引导和示范作用。六、多渠道改善其他住房困难群体居住条件据调查 ,我市市区暂住人口达 120 多万 ,流动就业人员 80 万左 右

51、,且以每年 5 8 万的速度递增。这部分人员主要集中在第二产 业和第三产业 ,分别为 24.7 万人和 23.3 万人 ,其中建筑业和餐饮业 最多 ,分别达到了 18 万人和 15 万人。从调查情况看 ,外来务工人员的住房主要由用工单位提供 ; 用 工单位无力提供的 , 由个人购买或租住私有住房 ,所租住房环境较 差,功能不全。改善其他住房困难群体居住条件的主要措施：1 在城中村改造时 , 从配套开发建设的商品房、 安置村集体办 公和经济用房中 ,分别提供 5% 的小户型简装修住宅出租给辖区政 府,作为过渡性廉租住房和周转住房。2. 在旧城改造时 ,引导开发企业在配套开发的商品房中建设部 分小

52、户型简装修住宅出租给辖区政府,作为过渡性廉租住房和周转房。3. 在推进限价商品住房项目建设时，引导建设一定量的周转住房。4. 制订建筑工地农民工临时住所建设标准，努力实现施工现场临时住所管理的规范化、制度化，为其提供安全、卫生、舒适的临时居住场所。通过以上措施有效满足外来务工人员和大中专毕业生的居住 需求，改善其居住条件。另外，加快推进国有困难企业利用自有生活用地集资建经济 适用住房建设工作，研究制定优惠政策，合理引导企业对原有住房实施危旧房改造，改善国有困难企业职工的居住和生活条件。七、住房建设用地供应计划在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证 中低价位、中小套型普通商品住房和

53、政策性保障住房用地的供应； 坚持新增用地供应与存量用地挖潜相结合，积极盘活闲置土地； 坚持区域住房发展合理布局，优化住房供应结构。（一）土地供应总面积规划期间，我市住房用地供应总量为1340公顷，其中商品住房建设用地1075公顷，政策性保障住房用地 265公顷。（二）土地供应结构表7.12008年一2012年住房建设用地供应基本情况表单位：公顷年度合计新增存量小计商品 住房政策性 保障住房小计商品 住房政策性 保障住房2008 年P 298229163666953 :162009 年2741631224111110562010 年2211541468676522011 年26418114338

54、8367 :162012 年P 28321215458715714合计134093972821140134754八、政策支持及保障措施（一）实施住房建设规划的政策策略1.加强政策性保障住房建设管理，稳步扩大住房保障范围。按照“加强供应、重点保障、总量控制、区域平衡”的原则，逐步建 立包括经济适用住房、廉租住房和周转住房为主要内容的新的住 房保障体系。政策性保障住房由政府统一规划，其建设规模、套 数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的 相关办法，由市低收入住房保障建设管理工作领导小组统一研究 后提交市政府制定。其中廉租住房建设资金除政府财政预算资金 安排外，全市年度土地出让净收

55、益的10 %用于廉租住房建设。加大经济适用住房建设力度，建立市区两级政府联动机制， 采取政府统一征购渠道，积极推进项目法人招投标制度，切实增 加土地供应，进一步完善项目法人招投标制度，加强经济适用住 房建设与管理，继续完善销售监管制度，实施阳光公开销售。进一步完善廉租住房制度，研究制订廉租住房中、长期发展 规划和年度建设目标，逐步降低申请条件，扩大廉租住房覆盖范 围；以地方财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金，提高 住房保障能力；采取多种手段筹集廉租住房房源，并做好房源储 备工作，一方面是政府要掌握一部分房源，同时还要能够控制一 部分房源，必要时可将其转化为廉租住房房源。尽快启动周转住房政

56、策，在采取集中建设的同时，严格执行“郑 政文2007 208号”规定，城中村改造时，在村民安置用房、村集 体经济用房、 配套开发商品房中 ,提供不低于其总面积 30% 的套型 建筑面积在 60 平方米以下的小户型住宅 ,作为周转住房房源，有 效解决外来务工人员、农民工、大中专毕业生等特定人群的临时 性住房困难。2切实发挥土地政策的综合调节作用。加强年度土地供应计 划与住宅用地计划的协调衔接，建立住宅用地的年度需求预测机 制，科学制订住宅用地的年度供应计划。按照全市住房发展规划 和建设目标，进一步调整住房供应结构，年度土地供应要优先保 证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性保障住房建设，其 年

57、度供应量不得低于居住用地供应总量的70。充分运用房地产宏观调控管理手段，把住房销售价位、套型面积等控制性要求作 为土地出让前置条件，研究制定具体的实施办法。针对我市土地 资源日益紧缺的现状，依据节约、集约、高效利用土地的原则， 坚持新增供应与存量挖潜相结合，盘活闲置存量土地，坚决停止 别墅类土地供应，优先保证普通商品住房和政策性保障住房建设 的合理用地需求。根据 “积极稳妥、先易后难、区别对待、依法规 范”的原则，加大对闲置土地的清理力度， 严格制止囤积土地行为。3强化规划调控作用。对于普通商品住房项目和经济适用住 房项目的建设用地，规划部门在选址规划审查中，专人督办，优 先办理。同时，加大控

58、制性详细规划编制力度，提高控制性详细 规划的覆盖面。城市近期建设规划确定的建设地段，特别是拟新 建或改造的居住用地，必须编制控制性详细规划。居住用地的控 制性详细规划，在满足控制性详细规划技术要求的同时，还须明 确提出地块的住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上规划的住宅套 数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上规划的住宅建筑面积） 两项强制性指标。要依据控制性详细规划，提出居住用地的容积 率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置 条件，确保套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房） 面积所占比重达到开发建设总面积 70 以上。4积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促

59、进住房 二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。进一步 促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念，通过发展住房 租赁市场、建设职工公寓等多种方式，研究建立解决进城务工人 员住房问题的有效机制，有效扩大租赁管理覆盖面，建立房屋租 赁市场综合管理长效机制。5建立房地产开发企业品牌评估体系。加快构建符合我市实 际的企业品牌评估体系，促进房地产宏观管理工作，引导企业理 性发展。研究出台相关扶持政策，引导开发企业不断提升开发品 位和品质，注重加强企业品牌塑造，积极推进企业文化建设，加 快新材料和新工艺的推广运用；引导开发企业实现从房地产开发 向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目

60、到经营 企业方向上转型，着力打造郑州品牌企业或企业集团。通过开发 企业开发水平的不断提升，从而不断改善我市人居环境。6加快实施住宅建筑节能。新建住宅全面实施节能50 的设计标准，重点组织研究建筑节能设计、设备、施工、检测技术 等支撑体系，开发节能建材、墙体材料，建立健全新技术、新产 品推广和淘汰使用制度，推进节能标准体系建设；强化规划调控， 合理规划住宅建设用地，继续组织实施国家康居示范工程和省级 住宅示范小区建设，通过示范小区推进住宅节能和产业现代化， 完善住宅产业技术保障体系，提高住房整体品质。7积极推进物业管理市场化、专业化，有效改善人居环境。 加强监督检查，规范物业管理行为，加大对业主

61、委员会的指导工 作，提高物业管理市场化程度；深化直管公房和机关、企事业单 位住房维修管理市场化、社会化改革，推进旧住宅小区整治改造 并实施物业管理；培育一批信誉好、水平高的名牌物业管理企业， 带动全行业的健康发展，努力改善城市文化、人居、社会环境， 提升城市品位，提高人民生活质量，促进社会全面和谐发展。8进一步完善房地产信息披露制度。在建立健全住房状况与 需求调查工作机制的基础上，进一步完善房地产市场住房信息发 布体系，适时公布房地产开发的近期与远期规划，努力向社会各 界提供全面、准确、及时的房地产市场信息，增强房地产市场信 息透明度，公布居民住房现状与需求等相关信息，引导企业理性 投资。坚持正确的舆论导向，积极运用电视、网络、报刊等媒体 平台，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大居民树立正确的 住房消费观念，合理消费，梯度消费。9规范市场活动，加强行业管理。切实整治房地产交易环节 违法违规行为，依法查处合同欺诈、违规预售、捂盘惜售、囤积 房源、恶意炒作、哄抬房价等行为；建立健全