东莞茶山新天地商业全程服务报告98p

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1、：2010QC54茶山新天地商业全程服务报告（第一部分：发展战略与整体定位）深圳市经纬投资顾问有限公司二零一零年六月项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分2工作工作最终最终成果成果 东莞市宏观经济背景研究 东莞市房地产市场调查与分析 东莞市消费者市场调研 项目的优劣势分析和地块价值挖掘 城市新中心案例研究与借鉴 综合体案例研究至今工作2010/5/282010/6/18第三阶段项目招商与营销战略第二阶段项目前期策划及执行方略第一阶段（前期）第一阶段（前期）项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略 东莞房地产市场调查分析结果 项目整体定位与发展战略 （终稿）第一篇章第一篇章 项目定位与发展

2、战略项目定位与发展战略本篇章解决的关键问题本篇章解决的关键问题4通过怎样的物业组合化解市场风险？通过怎样的物业组合化解市场风险？在高容积率下各类物业如何创造价值？在高容积率下各类物业如何创造价值？如何通过项目开发使区域成为东莞副都市中如何通过项目开发使区域成为东莞副都市中心之新中心？心之新中心？挖掘区域价值创造产品价值我们的研究思路我们的研究思路5本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断商务驱动型城市中心功能体系及物业组合东莞房地产专项市场分析本项目物业组合判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析项目战略发

3、展方向判定项目战略发展方向判定项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目整体定位项目功能比例通过怎样的物业组合通过怎样的物业组合化解市场风险？化解市场风险？在高容积率下各在高容积率下各类物业如何创造类物业如何创造价值？价值？如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区域成为东莞新中心？域成为东莞新中心？项目分期策略项目分期策略项目分期启动期策略城市新中心发展模式城市新中心发展模式6金融保险高科技企业服务案例案例城市新中心城市新中心发展模式发展模式p深圳蔡屋围金融中心p伦敦加纳利码头p巴黎拉德方斯经纬模型模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型模式

4、三：商业驱动型行政文化商贸服务休闲娱乐旅游观光p长沙河西行政中心p青岛行政中心p南昌红谷滩行政中心p深圳华润中心p宁波天一广场p日本福冈博多运河城核心功能核心功能博览会展长沙河西行政中心长沙河西行政中心7新的行政中心大楼建设后的湘江西岸搬迁前三年GDP增长速度为10.8%10.8%搬迁后三年GDP增长速度为13.5%13.5%行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一批世界500强企业纷纷投资西岸3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城”老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动地块物业价值提升1998年提出行政中心搬迁，2001年完成行政中心整体搬迁模式一：政务

5、驱动型以政务为核心驱动力的城市中心的以政务为核心驱动力的城市中心的KPIKPI体系体系（关键绩效指标体系）（关键绩效指标体系）8KPI体系体系外因外因用地条件用地条件建设用地的适宜性、安全性等建设用地的适宜性、安全性等可操作性可操作性取地成本低、开发成本取地成本低、开发成本低低、操作难度小、操作难度小地理位置地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立城市新城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤交通可达性交通可达性地铁口地铁口/主干道沿线主干道沿线/便利停车便利停车与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发

6、展密切相与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相关关政府行为政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力以政府行政中心搬迁为核心驱动力内因内因建设条件建设条件基础设施、交通、环境景观、昭示性等基础设施、交通、环境景观、昭示性等配套完善配套完善商场、居住、写字楼商场、居住、写字楼大规模，持续开发大规模，持续开发用地面积在用地面积在1平方公里以上平方公里以上深圳深圳 蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心9模式二：商务驱动型东门商业东门商业圈圈蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心位置：位置：罗湖中心区交通：交通：深南大道沿线/地铁大剧院站产业聚集产业聚集银行银行金融证券金融证券保险保险p深圳发展银行p中信城市银

7、行p建设银行p工商银行p农业银行p人民银行p商业银行p联合证券p大鹏证券p中信证券p华鑫证券p金元证券p南方证券p鹏华基金p友邦保险p太平洋保险p人保p中保p华泰保险强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层超高层/ /建筑群建筑群世界金融大厦地王大厦华润大厦发展银行大厦深圳深圳 蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心10蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心人民南商贸圈人民南商贸圈东门商圈东门商圈甲级写字楼甲级写字楼星级酒店星级酒店市级商业中心市级商业中心p地王大厦p华润大厦p深业中心p发展银行大厦p中信大厦p万德大厦p世界金融中心p晶都酒店p木棉花酒店p华润酒店p万德酒店p中信城市广场p华润万象城公寓公寓住宅住宅

8、p地王公寓p名仕阁p世界金融中心服务式公寓p都市名苑p城市天地广场功能化体系功能化体系以商务为核心驱动力的城市中心的以商务为核心驱动力的城市中心的KPIKPI体系（关键绩效指标体系）体系（关键绩效指标体系）11KPI体系体系外因外因强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层超高层/建筑群建筑群人文符号人文符号区域标识区域标识/步行系统步行系统/特色符号语言特色符号语言/纪纪 念性念性/风格化建筑（群）风格化建筑（群）一流的合作团队一流的合作团队地理位置地理位置城市核心区城市核心区/城市新区城市新区交通可达性交通可达性地铁口地铁口/主干道沿线主干道沿线/便利停车便利停车产业支撑产业支撑已形成产业簇群

9、已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇引入核心客户带来相关簇群群/未来商务核心区未来商务核心区规划设计规划设计经营管理经营管理大规模，持续开发大规模，持续开发内因内因功能化体系功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次规模与档次配套完善配套完善商场、公寓商场、公寓深圳华润中心深圳华润中心概况概况12华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。模式三：商业驱动型项目概况项目概况占地面积：7.73万平方米建筑面积：48.1万平方米容积率：6.22车位：2,988个物业功能比例商

10、业：酒店：办公：居住=5：1：2：2案例详细内容深圳华润中心深圳华润中心关键驱动因素关键驱动因素13外因：外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；一流的精英团队。天一广场天一广场宁波城市新中心的诞生宁波城市新中心的诞生总占地面积：19.3万平方米总建筑面积：22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑组成项目总投资：14亿元 项目构成： 商铺16.7万平方米，停车场2万平方米，64000平

11、方米的绿地，水街6000平方米，演艺舞台1000平方米。基本定位： 融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体。14模式三：商业驱动型案例详细内容新商业中心：天一广场新商业中心：天一广场旧中心：中山路旧中心：中山路产生背景与条件产生背景与条件p旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求p房价高速增长房价高速增长宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年居全国第一l1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投资走出负增长区l2000年，楼市保持持续增

12、长，商品房房价从当年1月的2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米l2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77%l2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨23.56%15成功关键驱动力成功关键驱动力p功能升级，满足了消费者复合型消费需求功能升级，满足了消费者复合型消费需求l产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体l功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于一体，成为体验式的消费“目的地”l

13、成为了城市地标16以商业为核心驱动力的城市中心的以商业为核心驱动力的城市中心的KPIKPI体系（关键绩效指标体系）体系（关键绩效指标体系）17KPI体系体系外因外因内因内因需求背景需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求地理位置地理位置城市旧有核心商业区周边交通可达性交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车资源性资源性拥有自然景观资源、城市文化资源规模性与可持续发展性规模性与可持续发展性大规模，持续开发政府背景支持政府背景支持政府政绩工程、形象工程软性指标软性指标硬性指标硬性指标开发理念开发理念定位理念定位理念人文理念人文理念功能化体系功能化体系产

14、品设计体系产品设计体系产生背景产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快关键绩效指标体系：内因关键绩效指标体系：内因18内因内因软性指标软性指标硬性指标硬性指标开发理念开发理念定位理念定位理念人文理念人文理念功能化体系功能化体系产品设计体系产品设计体系打造城市新中心/城市新地标/城市名片一流的团队合作/规划设计/经营管理商业为核心驱动功能/其它功能为辅城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应城市文化诉求点/城市文化代言功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务、居住等各种功能于一体商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/购物、休闲、娱

15、乐、餐饮商业档次：国际品牌商家国内一线品牌商业形态：核心主力店带动商业经营功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数关键绩效指标体系：内因：硬性指标：产品设计关键绩效指标体系：内因：硬性指标：产品设计产品设产品设计体系计体系19单体建筑的魅力：单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式建筑建筑设计设计时间的魅力：时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力建筑集合的魅力：建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系

16、、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告建筑细节的魅力建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜多功能多层次的建筑多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅合理的交通体系合理的交通体系：充足的车位、通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道人文符号人文符号精神归属中心：精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所人的活人的活动及心动及心理感受理感受人的活动引导：人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和

17、归属感人的消费心理引导：人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造紧凑都市的概念：紧凑都市的概念：高密度建筑集合体区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）体验体验元素元素设计设计三种城市新中心发展模式三种城市新中心发展模式KPIKPI体系的总结体系的总结20模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型模式三：商业驱动型核心核心功能功能行政文化金融保险、高科技、企业服务、博览会展商贸服务、休闲娱乐、旅游观光外因外因p政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力p地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城

18、区提供土地，避免原城市中心过于拥挤p与城市发展战略、城市规划、城市经济人口发展密切相关p交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车p较大的规模占地面积1平方公里以上p地理位置城市核心区/城市新区p交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车p产业支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区p大规模，持续开发建筑面积20万以上p需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求p产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快p地理位置城市老核心商业区周边/ CBDp便利的交通地铁口/主干道沿线/便利停车p拥有自然景观资源

19、、城市文化资源p大规模，持续开发建筑面积20万以上p政府政绩工程、形象工程内因内因p用地条件建设用地的适宜性、安全性等p建设条件基础设施、交通、环境景观、昭示性等p配套完善商场、居住、写字楼p可操作性取地成本低、开发成本低、操作难度小p强制性的视觉冲击超高层/建筑群p功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次p配套完善商场、会展、公寓p人文符号区域标识/步行系统/特色符号语言/纪 念性/风格化建筑（群）p专业的管理团队物业管理/经营管理p软性指标：开发理念/定位理念/人文理念p硬性指标：功能化体系/产品设计体系本项目所处的宏观环境及自身条件分析本项目所处的宏观环境及自身条件分析2

20、1宏观环境宏观环境东莞经济保持强劲增长，近3年增长率都保持10%以上增长，零售品消费再创新高；城市发展城市发展市政府迁到茶山后，对茶山市政配套、商业及商务氛围均有较大提升；新商业中新商业中心发展心发展沿新的火车区域必将形成新的枢纽商圈；区位条件区位条件项目处于新老城交汇处,与传统的商业中心街相接但不相连交通状况交通状况项目交通便利、可达性好，有道路通畅，可辐射东莞及周边地市；资源条件资源条件周边周边城市镇发展较好,大岭山松山湖园区发展好,周边消费力强,茶山目前为洼地；规模规模项目自身体量7.5万平米，可以形成良好的商业规模优势，但后续去化也将面临较大市场压力。三种模式三种模式KPIKPI（外因

21、）与本项目条件的拟合分析，本项目适合发展成为商（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目适合发展成为商务驱动为主，商务、政务为辅的复合型城市新中心务驱动为主，商务、政务为辅的复合型城市新中心22模式模式KPIKPI（外因）拟合情况拟合情况判断判断模式一模式一政务驱动型政务驱动型政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力符合地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车占地面积1平方公里以上模式二模式二商务驱动型商务驱动型地理位置城市核心区/城市新区符合交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车产业支撑已形成产业簇群/引入核

22、心客户带来相关簇群/未来商务核心区大规模，持续开发建筑面积20万以上模式三模式三商业驱动型商业驱动型地理位置城市老核心商业区周边/ CBD符合旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快便利的交通地铁口/主干道沿线/便利停车拥有自然景观资源、城市文化资源大规模，持续开发建筑面积20万以上拟合度最高拟合度最低商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系23项目项目主体功能主体功

23、能物业组合物业组合日本福冈博多运河城购物休闲娱乐旅游观光商务办公临时居住1个大型购物娱乐场所2个酒店1栋办公楼深圳华润中心购物休闲娱乐旅游观光商务办公临时居住1座超大型MALL室内购物中心1个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 2栋5A甲级写字楼1座超五星级商务大酒店酒店式服务公寓商业驱动型城市新中心商业驱动型城市新中心功能化体系功能化体系商业功能商业功能商务功能商务功能酒店酒店居住功能居住功能高档住宅高档住宅公寓公寓大型购物中心大型购物中心商业街商业街写字楼写字楼从案例得到商业驱动型城市新中心的从案例得到商业驱动型城市新中心的功能化体系及物业类型组合后，我们功能化体系及物业类型组合

24、后，我们对东莞房地产市场进行分析，对各项对东莞房地产市场进行分析，对各项物业的市场支撑程度进行判断，综合物业的市场支撑程度进行判断，综合客户目标和市场情况确定本项目的物客户目标和市场情况确定本项目的物业类型组合。业类型组合。24本项目物业类型判定的价值构面本项目物业类型判定的价值构面25KPIKPI外因外因市场实现度市场实现度宏观经济宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高市场竞争回现速度物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高投资回报率回报率稳定，商用物业8-10经营收益物业市场售价增长较快，能实现较高收益内因内因客户目标客户目标快速回现3年完成项目开发提升品牌物业形象好，能够提升

25、项目品牌地块条件地块条件地块价值地块商业和商务价值较高各物业功能比较分析各物业功能比较分析商业商业+ +公寓公寓+ +办公办公+ +酒店更符合客户的目酒店更符合客户的目标标26功能类别功能类别收益方式收益方式资金需求资金需求对于项目可能贡献对于项目可能贡献市场实现度市场实现度目标契目标契合度合度酒店销售/外包投资较高，资金回笼速度较快为项目带来高形象，促进其他物业的销售和出租中端档次经济型酒店市场广阔写字楼销售/出租投资较高，资金回笼速度一般中端写字楼市场较好，形成稳定的现金流写字楼有一定市场情景，但要注意体量公寓销售/出租投资较小，资金回笼速度快价格（租金）较高自用和投资需求量大，易于销售商

26、业商场自行经营/出租投资高，前期少量资金回笼稳定的现金流市场面临产品的更新升级，有发展机遇商铺销售/出租投资小，资金回笼速度快带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现度高拟合度最高拟合度最低客户目标指导下的项目物业类型组合建议客户目标指导下的项目物业类型组合建议27就项目整体定位和价值提升而言，可考虑引入超市、娱乐等主力店及合理规划专业市场国际公寓可商可住，可分酒店式公寓、偏居住的普通公寓和偏办公的商务公寓。功能化体系功能化体系商业功能商业功能居住功能居住功能商务功能商务功能中档办公中档办公国际公寓国际公寓购物中心购物中心商业街商业街物业类型组合物业类型组合我们的研究思路我

27、们的研究思路28本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断商务驱动型城市中心功能体系及物业组合东莞房地产专项市场分析本项目物业组合判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目整体定位项目功能比例通过怎样的物业组合通过怎样的物业组合化解市场风险？化解市场风险？在高容积率下各在高容积率下各类物业如何创造类物业如何创造价值？价值？如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区域成为东莞新中心？域成为东莞新中心？项目分期策略项目分期策略项目分期

28、启动期策略29项目所在区域项目所在区域-东莞未来新东莞未来新CBDCBD中心区中心区u 项目位于东莞市莱山区迎春大街，交通便利，处在未来东莞市发展的CBD中心地带u距离东莞市政府1公里u距离老城区市中心10公里（15分钟车程）距离机场8公里u通过观海同老城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里。30区域属性现状区域属性现状-多重属性并存，核心属多重属性并存，核心属性不清晰性不清晰酒店办公食品产业新政府商贸火车站住宅物流商务区商业区政务区核心属性不清晰目前茶山以食品及相关产业为基础的经济体系规划的东莞副中心,还需要时日以实现商务区：镇政府及相关的企业工业区:茶山的工业区及周边镇区等物流区:以各大

29、物流公司及新火车站交通枢纽形成的物流体系多重属性并存项目所在区属性现状工业区31城市新中心区是新区区域多种功能的核心城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领统领深圳深圳福田福田新区新区新中心区是最有包容性的属性，也是最核心的属性新中心区是最有包容性的属性，也是最核心的属性核心属性：新中心区核心属性：新中心区包含四大功能区：政务区（市政府大楼等政府设施）CBD（写字楼、展览、购物中心、星级酒店） 高级住宅区 旅游区（音乐中心、中心公园）青岛青岛东部东部新区新区核心属性：东部新中心区，核心属性：东部新中心区，包含四大功能区：政务区（市委、市府大厦所在区）CBD（购物广场、金融中心等商务大楼）高级住

30、宅区（银都花园等）旅游区（五四广场为主的滨海旅游区南京南京河西河西新区新区核心属性：河西新区核心属性：河西新区包含四大功能区：政务区（市府办公大楼所在）CBD（写字楼、酒店、购物中心等设施）奥体中心（旅游功能）高级住宅区文教区旅游区 商务区政务区新中心区32虽然本区域商业区的现状特征更明显，但虽然本区域商业区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大新中心区带给本区域的房地产价值更大商业区商业：含商务、商业产业：食品、物流、会展、高新技术、工业等环境：指区域内的整体规划、绿化景观、建筑物等商业土地价值产业环境资料来源：经纬研究区域价值模型v核心产业、区域环境和商业商务构成一个区域最

31、终的价值v只有三个方面平衡协调发展区域价值才能最大化v区域价值的最终表现是区域内土地价值的提升传统的商业中心街，已成规划，但不成系统对周边的辐射，以及城市集中商业稍差茶山以食品为龙头的对外商贸体系茶山以食品为龙头的对外商贸体系新中心区政府主导城市高起点规划，并通过市政配套改善环境政府的规划会带来与之相关的商务和商业需求政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提升政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提升33新中心区的属性将带给本项目所在区域更新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值高的规划价值和市场价值深圳新中心区居住用地价格走势规划价值市场价值高起点片区规划路网等

32、基础设施修建会展等市政工程拉动政府相关部门办公地价开始上涨住宅开始建立新高价版块写字楼等商务项目出现CBD成形，房价达到峰值新中心区带给本区域的两大价值34总体定位总体定位-启动启动“茶山新中心计划茶山新中心计划”新中心区站在全市新区发展的高度，依托现有工业及配套，同时借势东莞市新商务区规划：工业区商业区物流区商务区高级住宅区项目战略发展方向项目战略发展方向35p通过自我中心化，打造一个以商业为主导，复合商务办公、休闲观光于一体通过自我中心化，打造一个以商业为主导，复合商务办公、休闲观光于一体的多功能、高效率商业综合体，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，的多功能、高效率商业综合体，从而建

33、立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成茶山商业新中心。形成茶山商业新中心。p走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能化体系的走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险。建立，规避市场风险。 物业类型组合：物业类型组合：p独立商铺、商务办公的售卖来实现项目快速回现，通过主力店、体块商业、独立商铺、商务办公的售卖来实现项目快速回现，通过主力店、体块商业、休闲娱乐等物业的长期持有，为企业长期融资进而实现公司的战略转型提供休闲娱乐等物业的长期持有，为企业长期融资进而实现公司的战略转型提供契机。契机。p打造以商业为核心驱动力的茶山城市新中心，打

34、造以商业为核心驱动力的茶山城市新中心， 从而重新定义区域认知，实现区从而重新定义区域认知，实现区域价值突破与突围，规避竞争。域价值突破与突围，规避竞争。p打破旧有商业模式，通过全面领先市场的产品，打造东莞新的纯粹商业休闲生打破旧有商业模式，通过全面领先市场的产品，打造东莞新的纯粹商业休闲生活，形成项目核心竞争力。活，形成项目核心竞争力。开发战略开发战略竞争战略竞争战略我们的研究思路我们的研究思路36本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断商务驱动型城市中心功能体系及物业组合东莞房地产专项市场分析本项目物业组合判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断模式一：政务驱动型模式二：商务

35、驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目整体定位项目功能比例通过怎样的物业组合通过怎样的物业组合化解市场风险？化解市场风险？在高容积率下各在高容积率下各类物业如何创造类物业如何创造价值？价值？如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区域成为东莞新中心？域成为东莞新中心？项目分期策略项目分期策略项目分期启动期策略研究内容研究内容37 项目整体定位项目整体定位 项目功能比例项目功能比例 项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定位各物业类型定位我们的定位必须体现以下七点我们的定位必须体现以下七点38p是城市级的

36、是城市级的p是城市核心的是城市核心的p是具有标志性的是具有标志性的p是区域峰值地价的是区域峰值地价的p是有强烈城市意向的是有强烈城市意向的p是可回避竞争的是可回避竞争的p是可实现跨越式发展的是可实现跨越式发展的p辐射全东莞辐射全东莞p是城市的新中心是城市的新中心p能代表新时代的东莞，城市中的能代表新时代的东莞，城市中的“一极一极”p平均地价高于城市新中心任何区域平均地价高于城市新中心任何区域p可辩识，明显区别与其它区域可辩识，明显区别与其它区域p拉开与其他地区的差距拉开与其他地区的差距p采取一切可能的超常规的手段采取一切可能的超常规的手段我们要做能够代言东莞新时代的标志性形象我们要做能够代言东

37、莞新时代的标志性形象39我们不是在单纯的做项目我们不是在单纯的做项目而是在填补东莞都市化进程中的城市硬件缺失而是在填补东莞都市化进程中的城市硬件缺失传承城市发展沉淀，提炼打造城市新的文化内涵！传承城市发展沉淀，提炼打造城市新的文化内涵！制定以项目为中心的区域动态实施计划制定以项目为中心的区域动态实施计划40立足整个华南地区，重新定义区域价值立足整个华南地区，重新定义区域价值代言东莞，代言时代代言东莞，代言时代颠覆传统、产品全面升级颠覆传统、产品全面升级都市重建计划都市重建计划 战略视野战略视野41项目形象定位推荐项目形象定位推荐 集商业、办公、集商业、办公、休闲娱乐为一体的城市魅力体休闲娱乐为

38、一体的城市魅力体足以代言一个城市，一个时代足以代言一个城市，一个时代定位诠释：定位诠释：一个在城市新中心以至高起点全面融合提升购物、商务、金融、休闲、娱乐、餐饮、文化以城市新核心商业圈龙头姿态，全力构造新茶山主流商业圈，构建城市优势资源共享圈。42本项目面临的核心问题本项目面临的核心问题-适合的物业类适合的物业类型配比型配比在项目地块要承担启动茶山“新城市中心区计划“重任的前提下，我们面临的核心问题：合适开发的物业类型是什么？合适开发的物业类型是什么？物业类型配比是多少？物业类型配比是多少？案例借鉴深圳中心区南京河西新城新城市中心区物业发展规律新城市中心物业配比值研究内容43投资 启动中 心区

39、 主 干道 基 本完成投 资大 厦 、信 息 枢纽 中 心大 厦 建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成成功拍卖出让一块居住用地；中 心 区 城市公园建成和 黄 、 中海、深业、居住项目六 大 政 府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成中 心 区进入稳定发展期；居 住 项目：星河国际，黄埔雅苑写 字 楼项目中电信息；六 大 公建大部分完成政 府 完成搬迁大型商业办公居住市政项目居住项目土地开发 基础设施开始启动 1993年 1995年 1996年 199

40、7年 1998年 1999-2001年 2002-20042005之后社区级商业社区级商业区域性商业区域性商业市级商业市级商业起步期起步期发展期发展期公建处于收尾阶段商业项目：中心购物公园开始筹建高档写字楼全面入市星级酒店基本无住宅开发快速发展期快速发展期成熟期成熟期深圳中心区开发进程深圳中心区开发进程-房地产开发次序从居住、房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发办公最后才过渡到商业性项目的开发案例借鉴深圳中心区44南京河西新城开发进程南京河西新城开发进程-住宅类项目先启动，随住宅类项目先启动，随着市政设施的建设办公项目开始建设动工着市政设施的建设办公项目开始建设动工案例借鉴南

41、京河西新城起步期起步期发展期发展期成熟期成熟期开发类型新区开始规划确定13标志项目住 宅 性用地拍卖政 府 投入180亿元道 路 基建开始开始启动 2002年2003年开发时间2005政府投入230亿奥体新城、顺驰、万科等项目入市奥体中心建设中道路设施完善中奥体中心建成顺驰、万科、中海等地产项目发售宋都大厦、紫鑫中华广场主体封顶，大部分写字楼项目才开工2004年基础设施住宅项目市政项目住宅项目CBD的新区规划引发住宅的先期开发市政设施投入少，住宅项目对规划利好的提前透支造成住宅陷入滞销局面政府投入少，导致写字楼、商业等项目缺乏入市支撑大型商业（如银城10万平米）因时机不成熟在近期无法开始建设规

42、划的13个标志性项目只有2个封顶，其他还处于开工阶段区域商业区域商业住宅全面开发入住博览中心、滨江酒店、南京报业、新地中心等投入使用万达等项目入驻动工2008新区商业新区商业社区商业社区商业45新区开发进程的启示新区开发进程的启示-新区市政配套的实质性建新区市政配套的实质性建设才会带来住宅、写字楼和商业项目的成功开发设才会带来住宅、写字楼和商业项目的成功开发成功启示新区的开发，只有市政设施先启动才能带给住宅、办公楼、商业等项目的实质性利好随着新区的成熟，物业适宜开发次序为住宅、办公楼、大型商业办公楼的档次随着区域的成熟而逐渐提升大型商业只有在区域完全成熟、知名度提升、辐射范围扩大后才有开发和经

43、营成功的可能性新区只要市政的真实投入，住宅是可以与新区同步开发的46城市新中心区开发对本区域的启示城市新中心区开发对本区域的启示-近期应以住近期应以住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主起步期起步期发展期发展期快速发展期快速发展期成熟期成熟期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开开发发次次序序城市新中心区成功开发次序本项目开发周期本项目本项目 应主要以区域性商业为主，考虑市级商业实现项目提升，应主要以区域性商业为主，考虑市级

44、商业实现项目提升，前期办公以中档为主，酒店、公寓适度超前实现提升前期办公以中档为主，酒店、公寓适度超前实现提升因项目开发周期较长，物业类型和相应配比设置应保持弹性因项目开发周期较长，物业类型和相应配比设置应保持弹性0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力度不同，则开发周期不同47深圳新中心区商业发展规律深圳新中心区商业发展规律-商业规模和商业规模和面积随中心区的成熟逐渐升级面积随中心区的成熟逐渐升级起步期起步期发展期发展期快速发展期快速发展期成熟期成熟期商业级次中海华庭等社区级商业万佳百货、天虹商场等成为南北部区域型商业购物公园、五星级酒

45、店着手打造深圳市级商业中心0-2年3-5年6-10年10年后开发类型开发时间发展驱动力住宅项目内需型消费住宅人口迁移成为区域中心区域成为城市中心办公、住宅引起总人口增加辐射范围中海等居住区内北部区域内大部分社区中心区，全市范围商业级次随人口增加、区域功能提升而逐渐升级商业级次随人口增加、区域功能提升而逐渐升级区域级商业是借助于住宅区配套的需要而产生区域级商业是借助于住宅区配套的需要而产生中心区发展中心区发展12年后，具市级商业功能的大型商业和酒店才出现年后，具市级商业功能的大型商业和酒店才出现48东莞市对本区域商业的规划东莞市对本区域商业的规划-以区域级商业为主，以区域级商业为主，但近几年成为

46、城市级商业的可能性较弱但近几年成为城市级商业的可能性较弱区域级商业中心区域级商业中心位置：茶山镇环城路辐射人口：20-50万人规模：30万平米以上内容：购物中心/超市、商业街、商务办公楼、星级酒店、休闲娱乐设施、金融及电子商务设施城市级级商业中心城市级级商业中心以发展眼光看，茶山将成为东莞的城市中心辐射及服务人口：60-80万人茶山是发展中的镇，虽然与周边的一些发达镇有一定差距，但茶山的发展前景好。目前茶山政府加快实施城市升级、产业升级、推动东部快速路两旁侧土地统筹开发，扶持镇村经济发展等重大战略，因为都与茶山有着直接的关系，都会对茶山的发展有深远的影响。依托东部快速路两侧土地、火车站升级改造

47、，茶山要打造“四大片区”：正中心商业片区、西北物流区、南面商住区、东南面工业区。因为火车站的改造升级，肯定会带来茶山的商业和物流业的发展，所以茶山才会依势重点打造物流区和商业区。此外，通过片区的发展拉动城市化的架构，带动全镇16个村的经济发展。结合火车站的升级改造，茶山的道路网也将升级改造，届时从茶山到东莞城区将更近一步，以此来扩大茶山的辐射力。 49未来未来3-53-5年本项目将以区域商业为主，兼顾城市级年本项目将以区域商业为主，兼顾城市级商业，保留商业发展的弹性空间商业，保留商业发展的弹性空间新城市中心计划0-2年内：依托政府规划开拓区域性商业3-5年：区域性商业为主,兼顾市级商业东莞市商

48、业规划近期：区域级商业远期：城市级商业，全市中心50商业面积确定的一般规范商业面积确定的一般规范-本项目商业本项目商业规模将以区域商业为主规模将以区域商业为主, ,兼顾市级商业兼顾市级商业基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心新城商业中心规模30万M2以上10万M2以上2.5万M212万M2以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心消费群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者

49、区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民本区域的商业规模应介于区域性商业区及居住区级商业中心之间本区域的商业规模应介于区域性商业区及居住区级商业中心之间同时兼顾新城市商业中心的规范确定同时兼顾新城市商业中心的规范确定51本项目商业的规模确定本项目商业的规模确定社区级商业规模区域级商业规模周边社区总人口商业面积本地居民20000人18000平米外来人口20000人18000平米小计 40000人36000平米商业总量为商业总量为3.6万平米万平米商业总量为商业总量为12万平米以上万平米以上区域性商业中心10万平米以上区域15分钟车程内居民和外来消费者新城市中心商

50、业12万平米以上车行30分钟内居民城市级商业规模商业总量为商业总量为30万平米以上万平米以上城市级商业中心30万平米以上全市及外来旅游、公务人员按社区和区域双级次，本项目商业规模确定为按社区和区域双级次，本项目商业规模确定为15-20万平米万平米考虑区域未来发展空间，本项目商业总规模确定一个弹性考虑区域未来发展空间，本项目商业总规模确定一个弹性范围范围-不低于不低于25万平米，不超过万平米，不超过30万平米万平米.商业面积的弹性范围利于项目的后期操作及利润最大化发挥52本项目地块功能及指标确定总原则本项目地块功能及指标确定总原则原则原则1：以社区及商业开发及商业街铺先开发：以社区及商业开发及商

51、业街铺先开发原则原则3：以区域性商业为主：以区域性商业为主,兼顾市级商业兼顾市级商业原则原则2：酒店及办公销售为主：酒店及办公销售为主,及时回款及时回款此种类型易于成型,快速回笼资金办公楼档次不宜走高档,酒店以特色酒店为主体块型商业应适当考虑提高市级商业辐射能力考虑去化因素，集中大型商业将不会是本项目商业的核心形式原则原则4：物业类型和配比值的设置要弹性化：物业类型和配比值的设置要弹性化物业类型定位应综合考虑，功能最好复合化物业类型配比值以最终市场需求及增量值最终确定研究内容研究内容53 项目整体定位项目整体定位 项目功能比例确定项目功能比例确定 项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定

52、位各物业类型定位国内二线城市核心商业区案例借鉴成熟理论项目地块价值通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比54案例案例规模规模功能配比功能配比日本福冈博多运河城占地面积：3.44万商业：酒店：办公：居住4：3：1：2深圳华润中心占地面积：7.73万平方米商业：酒店：办公：居住5：1：2：2南京新街口核心区占地面积：约30万平米商业：酒店：办公：居住4：2：3：1青岛五四广场区域核心区占地面积：约20万平米商业：酒店：办公：居住3：2：3：2大连中山广场

53、区域核心区占地面积：约23万平米商业：酒店：办公：居住3：1：3：3一般规律：1.商业比例占到30%50%2.办公功能物业占到20%30%3.酒店功能物业占到10%-20%4.居住功能物业占到10%30%峰值地价与土地承租能力模型峰值地价与土地承租能力模型u根据地价峰值理论，商业及休闲娱乐物业能够实现较高的地价，属于硬核（Hard Core）区55零售商业、娱乐物业零售商业、娱乐物业商务办公物业商务办公物业临时居住物业（酒店、公寓等）临时居住物业（酒店、公寓等）居家住宅物业居家住宅物业峰值地价点所在区域成为核心区峰值地价点所在区域成为核心区56“核核- -框理论框理论”的运用的运用57核核-

54、-框理论的基本要点框理论的基本要点：在区域内，地面地价最高、同时容积率也是最高以及交通可达性最好的区域即为硬核（Hard Core）区，环绕硬核的区域即为核缘区。核缘即环绕硬核且处于核框间的连续过渡区域，是核的补充与支持，为其提供多方面的服务与辅助空间，它们有：停车场、交通枢纽、公寓式住宅、专业化市场、娱乐服务、部分零售、仓储空间等；框结构以外区域即核缘以外、中心边界内的区域，功能物业以纯居住住宅为主，兼有重工业区和天然屏障（如河流、山地等） 1959年E.M.霍伍德和R.R.伯依斯提出了核框（Core-Frame）结构理论，这是一个较为完整的区域内部结构划分模式。“核核- -框理论框理论”：

55、核-框理论源于对区域空间划分的研究，该理论是一种有益的土地使用及功能模式理论，对于研究城市规划和再开发的空间安排、商务连接、城市交通、功能设施的安排等都非常适用。结合项目地块价值分析，对项目地块核框分布进行判断结合项目地块价值分析，对项目地块核框分布进行判断58烟大三期(规划中)大海核缘区核缘区硬核区硬核区特点：特点：峰值地价、容积率最高、交通可达性最好功能功能 ：零售商业、办公、酒店及公寓特点：特点：地面地价较高、容积率低于硬核区、交通可达性好功能：功能：停车场、交通枢纽、公寓式住宅、专业化市场、娱乐服务、部分零售、仓储空间综合一般规律和本项目地块价值，判定本项目综合一般规律和本项目地块价值

56、，判定本项目物业功能配比物业功能配比59建议本项目硬核区及核缘区功能比例商业：办公=80%：20% （商业：办公(酒店)=6万：1.5万）注：本项目为纯商业用地性质,但综合项目的复合功能,将酒店及办公引入本项目,目前不具备办公的市场环境,可以做成商务酒店,拿一部分来办公,一部分作为特色酒店。研究内容研究内容60 项目整体定位项目整体定位 项目功能比例确定项目功能比例确定 项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定位各物业类型定位61如何挖掘潜在的商业价值是本项目成功的关键，本项目商业要通过走差异化道路，打造有别于东莞市场现有传统商业形态的主力店+购物中心街区商业+写字楼+国际公寓+休闲娱乐

57、，形成项目自身独特的USP。62项目居住、办公及休闲功能布局项目居住、办公及休闲功能布局 休闲功能：滨水风情酒吧街及沿街广场部分考虑城市雕塑、娱乐休闲设施或主题性布局商务功能：西北角布局酒店实现人气拉动与购物中心功能分区办公功能：由于办公体量较大，必须实现产品线完整和相对分区，建议北区布局中档写字楼，南区布局甲级写字楼， 。63项目零售商业业态功能布局项目零售商业业态功能布局 专业性、主题化：体块型商业或街区模式，地上布局家居或IT数码类专业市场、地下布局大型浴城、KTV等滨水风情酒吧街：布局闹吧、静吧、休闲餐饮、主题商业等。购物中心兑现价值：高楼层布局餐饮、影院、冰场等拉动人气，双首层设计提

58、升价值，地下层引入超市、餐饮主力店拉动人气BLOCK街区：首创室内步行街概念，重点考虑百货品牌店、餐饮特色店等，对项目带动，与购物中心形成差异化和互补，如：SPORTs100、屈臣氏、星巴克、蕉叶餐厅等。研究内容研究内容64 项目整体定位项目整体定位 项目功能比例确定项目功能比例确定 项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定位各物业类型定位待续待续(下一步报告下一步报告完成完成)第二篇章第二篇章 商业地产价值实现模式商业地产价值实现模式66【价值兑现价值兑现】商业街销售获利，购物中心部分售出获利 商业商业全部销售获利办公办公品牌连锁酒店+带租约销售获利 酒店酒店整租整售获利或考虑返租销售

59、 主力店主力店市场需求市场需求市场市场竞争竞争属性属性销售趋势销售趋势商务公寓商务公寓高高中中现金牛现金牛时间短，出售获利。它是项目现金流的主要来源。时间短，出售获利。它是项目现金流的主要来源。普通公寓普通公寓高高中中现金牛现金牛中档办公中档办公中中低低明星明星区域中档写字楼市场情景广阔，可直接出售。区域中档写字楼市场情景广阔，可直接出售。商业街商业街中中高高明星明星主力超市带旺整个项目。主力超市带旺整个项目。BLOCK MALLBLOCK MALL形象树立后，可以直接出售。形象树立后，可以直接出售。主力店体块商业主力店体块商业高高中中瘦狗瘦狗前期定制情况下，可实现整体销售。前期定制情况下，可

60、实现整体销售。主题购物中心主题购物中心中中高高痩痩狗狗常规：前期培育，持有经营获利。建议除主力店外全部出售。常规：前期培育，持有经营获利。建议除主力店外全部出售。67现金牛现金牛明星明星痩痩狗狗物业规模【产品矩阵产品矩阵】明星业务明星业务 高高市场市场增长率增长率 高高明星明星STAR现金现金牛牛CASHCOW问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵686 6万商业万商业+1.5+1.5万办公万办公( (酒店酒店) )2 2万专业市场万专业市场+0.5+0.5万娱乐万娱乐+1.51.5万购物中心万购物中心1.51.5万办公万办公( (酒店酒店) )0

61、.50.5万地下超市万地下超市+1.5+1.5万步行街万步行街+【物业比例物业比例】69【商业】商业】地下与入口地下与入口P P入口入口人流步行入口人流步行入口下沉式人流主入口方向，提升地下商业价值。商业橱窗展示，与对面商业街联成一体70【主题购物中心】主题购物中心】定位定位以室内娱乐为体验点的，以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、休闲娱集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的体验式购物乐为一体的体验式购物中心中心l以日常生活购物消费为主导以日常生活购物消费为主导主力消费需求主力消费需求l配以娱乐、餐饮配以娱乐、餐饮l成本低，参与性的娱乐体验点成本低，参与性的娱乐体验点兴奋点兴奋点71【主题购物中心主题

62、购物中心】基本原则：基本原则：1.1. 主力店持有经营（主力店持有经营（40%40%），其余部分出售；），其余部分出售；2.2. 招商先行，设计可以通过招商情况调整；招商先行，设计可以通过招商情况调整；3.3. 优先考虑优先考虑1 1家大型品牌主力店进驻，带旺商气；家大型品牌主力店进驻，带旺商气；4.4. 引进经营管理公司，进行后续经营管理。引进经营管理公司，进行后续经营管理。“”72地面入口地面入口B3B2B1出入口出入口L1L2L3【主题购物中心】主题购物中心】购物中心的人流动线73【主题购物中心】主题购物中心】购物中心的布局模式购物中心的布局模式商业式下沉式广场，直通下沉式广场，直通B1

63、B1购物中心的平面布局购物中心的平面布局循环是商业体的人流生生不息的最好方式74【主题购物中心】主题购物中心】中庭中庭75【主题购物中心】主题购物中心】立面的处理立面的处理入口的标志入口的标志76【主题购物中心】主题购物中心】电梯的形式电梯的形式77【商业街商业街】lFolded streetFolded street适合人体尺度以及与周边环境相结合的小规模体块组合而成的适合人体尺度以及与周边环境相结合的小规模体块组合而成的“Folded Folded street”street”，使街区生动活泼，使街区生动活泼l观景平台观景平台体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台体块相

64、互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台直通街概念直通街概念78【商业街商业街】以品牌餐饮为带动以品牌餐饮为带动, ,以高档社区休闲配以高档社区休闲配套精品店为主要业套精品店为主要业态态lSPASPA会馆会馆, ,康体健身康体健身l宠物医院宠物医院.7-11,.7-11,社区配套社区配套l麦当劳汽车餐厅麦当劳汽车餐厅, ,精品川菜精品川菜79【商业街商业街】时尚都市体验 l有会员制或俱乐部服务有会员制或俱乐部服务l提供店铺装修设计顾问服务提供店铺装修设计顾问服务l主题特色店主题特色店80【商业街商业街】l消解购物街单一功能消解购物街单一功能, , 实现真正休闲聚会功能实现真正休闲聚

65、会功能l形成共同兴趣人群的聚会交流地点形成共同兴趣人群的聚会交流地点休闲娱乐体验81【酒店酒店】l以小单间、套间为主，装修风格简单而富有个性，可有三到四种选择方案，装修单价在以小单间、套间为主，装修风格简单而富有个性，可有三到四种选择方案，装修单价在1000-15001000-1500元元/ /平方米。平方米。l可先联系酒店，经济型品牌连锁酒店进驻，统一经营管理，带租约销售。可先联系酒店，经济型品牌连锁酒店进驻，统一经营管理，带租约销售。公寓式酒店公寓式酒店82【写字楼写字楼】“SVOSVO（服务式写字楼）（服务式写字楼）”以最小面积以最小面积60 60 发售，创业者承受得起的写字楼。为新锐公

66、司发售，创业者承受得起的写字楼。为新锐公司服务，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同服务，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同服务打包在一起的结合体。服务打包在一起的结合体。SVO是独立的是独立的83SVOSVO是自由的是自由的最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。SVOSVO是专业的是专业的专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。围有一个专业队伍随时准备为您服务。SVOSVO是管家，在你直奔主题的是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂。时候，处理好一切繁杂。SVOSVO是节约的是节约的不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益定资产，最大化的资源共享，所有人都收益【写字楼写字