沈阳浑南新区地产项目前期策划方案

《沈阳浑南新区地产项目前期策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳浑南新区地产项目前期策划方案（120页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、项目位于三环外东陵区满融经济开发区，向北紧邻项目位于三环外东陵区满融经济开发区，向北紧邻“十一五十一五规划规划”的大浑南区和长白岛的大浑南区和长白岛n浑南新区位于沈阳城区南部，分为中央商务区、居住区、高新产业区、大学城区；n“满融经济区”是在原浑河经济技术开发区的基础上建立的，从东陵区浑河站至白塔镇，区内现有人口万人，企业家，其中韩资企业多家。年后，区内人口将达到万人，将创产值亿元。 长青桥大浑南区大浑南区浑河桥三好桥工农桥胜利桥长白岛长白岛富民桥满融经济区满融经济区沈阳市已形成以传统的沈河、和平为核心，沿贯穿南北的城沈阳市已形成以传统的沈河、和平为核心，沿贯穿南北的城市金廊线形分布的城市界面

2、市金廊线形分布的城市界面城市格局城市格局大东区大东区和平区和平区铁西区铁西区皇姑区皇姑区沈河区沈河区浑南新区浑南新区北站北站CBD于洪新城于洪新城于洪区于洪区一环路一环路二环路二环路金金廊廊市府广场市府广场奥体文化会展区奥体文化会展区太原街商贸圈太原街商贸圈三好街三好街五里河五里河五爱街五爱街n沈阳传统的市内沈阳传统的市内5 5区分别区分别为：沈河区、和平区、大为：沈河区、和平区、大东区、铁西区和皇姑区；东区、铁西区和皇姑区；n沈阳的主要商务办公、商沈阳的主要商务办公、商业娱乐以及政府职能部门业娱乐以及政府职能部门主要分布在主要分布在金廊沿线及沈金廊沿线及沈河、和平区河、和平区，即城市的核，即

3、城市的核心所在；心所在；n随着南金廊工程的实施，随着南金廊工程的实施，城市的商务商业功能和城城市的商务商业功能和城市形象功能，开始沿金廊市形象功能，开始沿金廊向南延伸，向南延伸，浑南新区成为浑南新区成为城市核心区价值传递的第城市核心区价值传递的第一站一站。中街商贸圈中街商贸圈项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，但周项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，但周边缺乏公共交通配套边缺乏公共交通配套太原街太原街三好街三好街胜胜利利大大街街沈沈苏苏快快速速三三好好街街青青年年大大街街n长白大街沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯；n工农桥北接南京街；n胜利桥北接胜利街；n建设中的三好桥区

4、域东部，北接三好街，预计于08年通车。奥体中心奥体中心2020分钟分钟1515分钟分钟2020分钟分钟浑南大道浑南大道长白大街长白大街( (沈苏快速）沈苏快速）建设中的三好桥建设中的三好桥胜利大街胜利大街2.浑南新区南部板块浑南新区南部板块1.浑南新区板块浑南新区板块3.长白板块长白板块沿沿街街商商业业沿沿街街商商业业万科城街铺万科城街铺格林生活坊街铺格林生活坊街铺n长白岛目前医院、学校、公交、商业等基础配套数量不足，但规划起点高，未来5年将快速发展；n根据客户访谈：虽然已经于三年前就划入和平区，但是目前对于该岛的认知依然陌生；对该岛的认知停留在城市边缘的概念；对该岛的未来前景认知为高端居住区

5、；n区域内教育配套层次高，东北育才学校、沈阳20中学、134中学均为重点中学，但小学、幼儿园、初中的基础教育部不能跨区共享。项目周边缺乏生活配套，未来生活、休闲、娱乐配套依赖于项目周边缺乏生活配套，未来生活、休闲、娱乐配套依赖于长白岛区域发展，教育配套水平高，但难以全面共享长白岛区域发展，教育配套水平高，但难以全面共享沈阳沈阳134中学中学09年年5月竣工月竣工沈阳铁路沈阳铁路5小小沈阳沈阳20中学中学（暂定）（暂定）东北育才学校东北育才学校未来沿河商业、娱乐界面未来沿河商业、娱乐界面新加坡城集中新加坡城集中商业（未建）商业（未建）鲜族四中鲜族四中南宁幼儿园南宁幼儿园项目现状及四至项目现状及四

6、至地块内部较为平坦，北面临河，西面临地块内部较为平坦，北面临河，西面临铁路，内部有部分待拆民房，周边生活配套匮乏铁路，内部有部分待拆民房，周边生活配套匮乏A A地块地块B B地块地块胜胜利利大大街街胜利大街胜利大街北侧河道北侧河道西侧铁路西侧铁路南侧居住小区南侧居住小区内部待拆民房内部待拆民房项目周边的市政路网及配套项目周边的市政路网及配套n长白大街长白大街沈苏快速干道，连沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯；接沈阳与苏家屯；n胜利大街南延长线胜利大街南延长线北起浑河北起浑河胜利桥，南至苏家屯区雪莲街，连胜利桥，南至苏家屯区雪莲街，连接和平长白地区、浑南新区、东陵接和平长白地区、浑南新区、东陵区、苏

7、家屯区，缩短了浑南、东陵、区、苏家屯区，缩短了浑南、东陵、苏家屯到市内的时间和行程苏家屯到市内的时间和行程 ；n工农桥工农桥北接南京街；北接南京街；n胜利桥胜利桥北接胜利街；北接胜利街；n建设中的三好桥建设中的三好桥区域东部，区域东部，北接三好街，预计于北接三好街，预计于0808年通车。年通车。胜利大街胜利大街沈苏快速干道沈苏快速干道万科城格林生活坊南宁幼儿园铁路第五小学长白信用社开发区分社盛京银行长白支行加油站A马总小学金家湾朝鲜族小学朝鲜族四中长白中学百盛新药特药连锁店沈阳过境绕城高速沈阳过境绕城高速长白医院加油站B项目宗地邮政局中国工商银行中兴分理处一六九中学中兴街小学有色金属加工厂家属

8、楼聚集区聚集区内1楼临街均为底商，主要经营餐饮、便利店、五金材料、化妆品、服装、网吧及其他休闲娱乐小店。菜市场新加坡城长白岛配套长白岛配套长白西路长白西路宗地宗地2公里范围内配套公里范围内配套公交现状：直接经过项目周边的公交线路只有公交现状：直接经过项目周边的公交线路只有327路路l 线路长度：24.9公里l 单程时间：55分l 线路配车：35台 l 高峰车隔：5-6分 平峰车隔：7-9分l 等车难易度：一般l 高峰时期车内拥挤程度：l 平峰时期车内拥挤程度：l 车辆行驶速度：l 线路舒适指数：l 票价：1-6站1元，7-12站2元，13站以上3元有人售票 不能使用IC卡或月票l 所属公司：沈

9、苏 l 车型：DD6980QS、DD6121H5l 线路资料采编：沈阳公交网远景规划：项目位于规划中的地铁四号线沿线远景规划：项目位于规划中的地铁四号线沿线四号线从南至北由苏家屯通往观音屯，沿线经过上河湾、长白、三好桥、五里河、南塔鞋城、中街、长客总站等 。地铁四号线预计将在2010年底前开工，短期内对于项目没有明显优势作用，属于远期发展利好项目经济技术指标项目经济技术指标土地土地座落座落宗地编宗地编号号宗地总宗地总面积面积净地净地供地供地方式方式容积率容积率建筑建筑密度密度绿地率绿地率商业比例商业比例规划用规划用途途出让年限出让年限备注备注东陵区浑东陵区浑河西街道河西街道上河湾村上河湾村东陵

10、东陵07-0707-072112602112601902451902456 6净地净地1 17 7282830%30%10%10%商住商住住宅住宅5050商商业业4040年年公共配套设置按居公共配套设置按居住规范配置；住规范配置；A A地块地块B B地块地块胜胜利利大大街街n一期第一部分（总约一期第一部分（总约317317亩）亩）n整体规划占地面积：整体规划占地面积：670000670000平方米；平方米；n整体容积率约整体容积率约1.61.6；n一期规划占地面积：一期规划占地面积：3333万平方米；东临胜利万平方米；东临胜利南大街，西至沈大铁路绿化带；北临牤牛河南大街，西至沈大铁路绿化带；北

11、临牤牛河绿化带，南至规划路；绿化带，南至规划路；n一期一组团地上建筑面积约一期一组团地上建筑面积约5050万平米，地下万平米，地下建面约建面约1515万平米，公建面积约万平米，公建面积约3 3万平米；万平米；n一期拟建一大型会所，参考面积一期拟建一大型会所，参考面积40004000平米；平米；n一期拟建地下停车位一期拟建地下停车位35003500个；个；n0707年不执行年不执行90/7090/70新政，之后不确定；新政，之后不确定；n整个项目规划有一座整个项目规划有一座九年制学校九年制学校。1.7的容积率意味着什么？的容积率意味着什么？于洪区 48个地块铁西区和平区沈河区大东区大东区皇姑区浑

12、南新区皇姑区 10个地块铁西区 没有和平区 没有浑南新区 4个地块大东区 8个地块沈河区 没有东陵区 11个地块2006年沈阳低密度地块供应分布年沈阳低密度地块供应分布(容积率容积率=1.7)粗略统计表明，未来城市低密度住区总体粗略统计表明，未来城市低密度住区总体供应量有限供应量有限，多分布在城市，多分布在城市外围和新区。外围和新区。本体资源条件评价本体资源条件评价项目总建面项目总建面6767万平米万平米, ,属于大盘项目，属于大盘项目，有一定的规模优势有一定的规模优势。北侧北侧牤牤牛河道现状有待改善，牛河道现状有待改善，景观资源不强势景观资源不强势。周边缺乏公共交通、生活配套周边缺乏公共交通

13、、生活配套，依赖临近长白岛内的生活、教育、，依赖临近长白岛内的生活、教育、医疗配套；档次虽高，但尚需建设时间，且基础教育配套不能共享。医疗配套；档次虽高，但尚需建设时间，且基础教育配套不能共享。规模因素规模因素自然资源自然资源配套资源配套资源交通条件交通条件地块西侧紧邻胜利大街地块西侧紧邻胜利大街, ,与市区与市区车行交通快捷车行交通快捷，但公共交通不完善。，但公共交通不完善。强势条件强势条件弱势条件弱势条件项目总体容积率项目总体容积率 1.7，有相对低密度优势有相对低密度优势。密度因素密度因素项目属性项目属性城市边缘、中等密度、大规模住宅项目城市边缘、中等密度、大规模住宅项目紧临但不属于城市

14、热点区域，紧临但不属于城市热点区域，有一定陌生区域认知抗性有一定陌生区域认知抗性。区域认知区域认知激励条件激励条件九年制学校九年制学校可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。客户目标解析客户目标解析企业战略目标企业战略目标在房地产行业里形成一定的品牌，为公司在沈阳的后续发在房地产行业里形成一定的品牌，为公司在沈阳的后续发展奠定基础展奠定基础(5(5年内实现三盘联动并上市年内实现三盘联动并上市) )项目开发目标项目开发目标心理预期：入市首年（即心理预期：入市首年（即0808年）实现回款年）实现回款4 4亿元，；开发亿元，；开发利润作为后期的主要追求；利润作为后

15、期的主要追求；形象要求：市场上品质高、口碑好的名盘，实现区域内中形象要求：市场上品质高、口碑好的名盘，实现区域内中高端形象要求。高端形象要求。核心问题核心问题 如何突破如何突破陌生区域抗性陌生区域抗性，实现，实现品牌品牌立势和立势和快速快速滚动开发。滚动开发。核心问题分解核心问题分解n Question 1 如何认识我们所处的区域？如何认识我们所处的区域？核心问题核心问题 如何突破如何突破陌生区域抗性陌生区域抗性，实现，实现品牌品牌立势和立势和快速快速滚动开发。滚动开发。n Question 2 如何看待我们拥有的市场机会和客户机会？如何看待我们拥有的市场机会和客户机会？n Question

16、3 如何利用机会，充分发挥我们的核心优势？如何利用机会，充分发挥我们的核心优势？近几年沈阳各区相继主动外扩，依各区实力不同，城市外扩近几年沈阳各区相继主动外扩，依各区实力不同，城市外扩呈现多点式格局呈现多点式格局和平区和平区皇姑区（中端）皇姑区（中端）2003年外扩年外扩铁西新区铁西新区（中端）（中端）2003年外扩年外扩大东区（中端）大东区（中端）2006年外扩年外扩浑南新区（中高端）浑南新区（中高端）沈河区沈河区长白岛长白岛（中高端）（中高端）沈阳城市外扩的特征：沈阳城市外扩的特征：n以各区为单位，各自独立外扩，建设以各区为单位，各自独立外扩，建设开发速度与本区地位和经济实力直接开发速度与

17、本区地位和经济实力直接相关；相关；n 由于主要是区域内发展，所以客户群由于主要是区域内发展，所以客户群体未发生变化，与原区域的功能相近，体未发生变化，与原区域的功能相近，楼盘档次类似；楼盘档次类似；n由于政府财政实力有限，所以总体呈由于政府财政实力有限，所以总体呈现点式发展格局。现点式发展格局。20052005年年20032003年年 和平是沈阳人均GDP最高的城区，对长白岛未来发展是一个有力保证，因为建设投入有保证，如：刚规划长白岛时，胜利桥在3个月后就开工，一年就通车了，这在沈阳的建设中是很少见的；三好桥的方案也一样，刚开始说修向浑南，后来还是修向长白了，还是说明和平区政府有钱，能保证建设

18、。（沈阳万科张经理）城市格局城市格局于洪新城于洪新城（中低端）（中低端）铁西新区铁西新区（中端）（中端）2003年外扩年外扩铁西新城铁西新城（中低端）（中低端）满融经济区投产项目众多，人口增长迅速，未来住房需求强劲满融经济区投产项目众多，人口增长迅速，未来住房需求强劲l 满融韩国新城满融韩国新城由沈阳鸿发展集团投资兴建，项目占地200公顷。计划总投资50亿元，建筑面积300万平方米。项目将建设一个可容纳15万人口的东北最大的韩式现代化生态城。社区规划居住区、商贸服务区、文化教育区和景观休闲区4个功能区。同时建有一条700米长的满融风情一条街，以朝鲜族餐饮、洗浴、娱乐、购物广场和休闲中心为主，成

19、为沈城南部独具民族特色的CBD。 l 经济区内的韩资企业已达到130多家，韩资聚集效应已十分明显。明年，满融经济区将引进30个投资3000万元以上的项目，外资调入1亿美元。预计到明年4月，沈阳国际软件园、雄洲食品二期、陆港仓储等10个项目可全面启动。上海五天分销、黑牛二期等10个项目建成投产。 l 5年后，满融经济区的人口可达15万，规模以上工业产值达百亿元，实现地方财政收入2亿元。 房地产市场格局演变及趋势小结房地产市场格局演变及趋势小结于洪东陵皇姑大东铁西浑南沈河和平沈北中低端板块中低端板块中端板块中端板块中高端板块中高端板块高端板块高端板块低端板块低端板块城市中心土地稀缺，价格提升，导致

20、人口外溢，大东、铁西、皇姑已经基本成为成熟的城市生活区；使东陵、于洪及道义等边缘和远郊区逐渐成为城市蔓延区；各板块间价格梯度及档次认知已经基本形成，浑南处于沈河、和平之下的唯一中高端板块。从不同价位商品住宅销售比例变化情况看，中高端产品市场份额上升；项目的竞争主要来自大浑南区域内的板块竞争项目的竞争主要来自大浑南区域内的板块竞争沈河、和平两大高端板块内，项目不多，区域价沈河、和平两大高端板块内，项目不多，区域价格平台是格平台是60006000元元/ /平米，也是沈阳房产价格最高平米，也是沈阳房产价格最高的板块，而未来的土地供应，城区土地资源十分的板块，而未来的土地供应，城区土地资源十分稀缺。稀

21、缺。大东、皇姑、铁西；于洪、东陵；沈北这五个区大东、皇姑、铁西；于洪、东陵；沈北这五个区域属于中、低端板块，价格最低域属于中、低端板块，价格最低27002700元元/ /平，最平，最高高50005000元元/ /平。在价格上以及区域认知度上均不平。在价格上以及区域认知度上均不与本项目形成直接竞争，仅与本项目形成直接竞争，仅于洪区个别临河项目于洪区个别临河项目存在竞争存在竞争。项目位于沈阳唯一一个纯粹中高端住区项目位于沈阳唯一一个纯粹中高端住区浑南区域，排除了与高端板块以及中低端板块浑南区域，排除了与高端板块以及中低端板块直接竞争的可能性，直接竞争的可能性，本项目主要竞争区域将在大浑南区域板块内

22、的竞争。本项目主要竞争区域将在大浑南区域板块内的竞争。区域竞争区域竞争于洪东陵皇姑大东铁西浑南沈河和平沈北中低端板块中低端板块中端板块中端板块中高端板块中高端板块高端板块高端板块低端板块低端板块长青板块卖点与客户对比分析长青板块卖点与客户对比分析项目名称项目名称核心卖点核心卖点客户特征客户特征所属版块所属版块塞纳家园水景,价格优势主要来自大东、沈河，既要好环境、又看重性价比的客户长青在水一方水景,户型尺度舒适，限制购买人群,社区纯粹二次置业占较大比例，有10%左右的生意人，外地客户极少长青万科新里程品牌,户型创新(挑空阳台),园区景观设计30%是万科老业主、没有外地客户、二次置业占多数（投资）

23、 长青穗港公园里公园景观，社区有三大公园：足球公园，包括3个标准体育场；白塔公园，虻牛河公园带主要来源于沈阳周边城市和项目附近区域，有大约10%的客户来自周边市区长青区域产品卖点总结：景观，户型；区域产品卖点总结：景观，户型；区域客户特征总结：本地，性价比，二次升级区域客户特征总结：本地，性价比，二次升级板块市场板块市场未来供应项目不多，教育资源和成熟配套可能分流中端客户未来供应项目不多，教育资源和成熟配套可能分流中端客户产品形式产品形式：高层为主销售状况：销售状况：新里程月均60套主力户型：主力户型：小高层、高层90- -120平；单价平台：单价平台：小高层、高层4000-5500元/平未来

24、供应：未来供应：总量约228万市场供应市场供应竞争策略竞争策略低密生活低密生活+便捷交通；便捷交通； 相对成熟的城市配套及教育资源区域内已形成较浓厚的居住氛围核心竞争力核心竞争力长青板块长青板块浑南南部板块卖点与客户对比分析浑南南部板块卖点与客户对比分析项目名称项目名称核心卖点核心卖点客户特征客户特征所属版块所属版块理想新城性价比，虽然项目为沈阳稀有的精装产品，但客户群不太关注产品精装度 洋房客户多为城市中产,追求品质感,二次置业,部分客户出于养老需求为父母购房;小高层客户大部分来自产业园区,25岁左右的年轻白领,首次置业.浑南唯美品格社区园林环境、多层组团式规划 周边客户不足10%,主要来自

25、铁西、和平,地域性不明显，很多周末度假用浑南馨丽康城价格优势,中低端楼盘,大体量开发拆迁户,首次置业,过渡性居住浑南米拉晶典景观、交通关心交通距离的别墅置业者,周遍大学年轻教师为公寓买家浑南万科新榆公馆创新产品（地平抬高的洋房，loft、纯南向外廊式小高层小户型）、社区 二次置业者，万科品牌追随者，外地客户较少 浑南区域产品卖点总结：性价比，景观；区域产品卖点总结：性价比，景观；区域客户特征总结：城市中产的品质追求，年轻白领的过渡需求区域客户特征总结：城市中产的品质追求，年轻白领的过渡需求板块市场板块市场板块名称板块名称区域成熟度区域成熟度板块定位板块定位板块核心卖点板块核心卖点客户描述客户描

26、述长白板块长白板块区域关注度最高，目前整个板块处于待建状态，未来发展前进看好；集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的综合性滨水新城区。目前属于和平区；浑河、人工岛；政府大力投入；品牌开发商大规模项目；受长白规划及交通通达影响，客户主要来自和平区，有稳定的收入来源，事业处在上升通道之中，追求居住品质，以公务员为典型代表。奥体板块奥体板块区域认知度高，已初具规模，发展逐渐趋于成熟；以奥体中心为核心的体育产业集群和中央商业区。金廊；奥体中心；浑河；地铁；城市中产，倚重配套，生活节奏较快，要求居住与工作的转换速度，以金廊沿线写字楼工作的白领为代表浑南南部浑南南部板块板块区域认知度一般，开发较早但

27、配套缺乏，主要依赖个盘价值。高新技术开发区高科技产业支持，但数量较少；区域支撑，产业区内支付能力较高的人群，要求就近解决居住问题，且对舒适性有一定要求，产业园内中高管为代表。长青板块长青板块区域认知相对陌生，但随着万科的进入，区域认知度在逐步提高，但区域价值认知不明确位于大学城产业片，但定位不明确浑河；大学城；出口加工区、新加坡工业园区客户趋于年轻化，对新事物接受能力较强，有较高的知识素养，具备相当的支付能力，以大学青年教师为代表 本项目所在浑南南部板块依托产业园区，力度不足，区域支撑匮乏，依赖各盘本项目所在浑南南部板块依托产业园区，力度不足，区域支撑匮乏，依赖各盘板块市场分析小结板块市场分析

28、小结板块竞争分析小结板块竞争分析小结板块名称板块名称区域成熟度区域成熟度板块定位板块定位板块核心卖点板块核心卖点竞争策略竞争策略长白板块长白板块区域关注度最高，目前整个板块处于待建状态，未来发展前进看好；集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的综合性滨水新城区。目前属于和平区；浑河、人工岛；政府大力投入；品牌开发商大规模项目；低密低密+价格价格奥体板块奥体板块区域认知度高，已初具规模，发展逐渐趋于成熟；以奥体中心为核心的体育产业集群和中央商业区。金廊；奥体中心；浑河；地铁；低密低密+品质品质于洪（临于洪（临河）板块河）板块区域认知度一般，品牌开发商，区域开发城市景观住区景观、大规模开发，品

29、牌开发商进入；低密低密+舒适舒适长青板块长青板块区域认知相对陌生，但随着万科的进入，区域认知度在逐步提高，但区域价值认知不明确位于大学城产业片，但定位不明确浑河；大学城；出口加工区、新加坡工业园区低密低密+交通交通板块决胜板块决胜聚焦聚焦市场市场。沈阳房地产市场指标性特征分析沈阳房地产市场指标性特征分析土地市场供应特征及趋势土地市场供应特征及趋势沈阳房地产区域市场与竞争分析沈阳房地产区域市场与竞争分析大浑南片区板块市场与竞争分析大浑南片区板块市场与竞争分析核心竞争项目点对点分析核心竞争项目点对点分析按单盘年销售按单盘年销售12万平米推算未来与本项目可能形成长期竞争关系万平米推算未来与本项目可能

30、形成长期竞争关系的是长白、于洪（临河）板块，销售期将持续至的是长白、于洪（临河）板块，销售期将持续至2016年年项目竞争项目竞争竞争项目锁定原则：竞争项目锁定原则： 容积率相当容积率相当 交通时间接近交通时间接近 产品类型类似产品类型类似 价格差异不大价格差异不大 结合单盘销售排期表，得到结合单盘销售排期表，得到本项目的竞争项目：本项目的竞争项目：理想新城、唯美品格、新加坡城、理想新城、唯美品格、新加坡城、恒大绿洲、阳光恒大绿洲、阳光100新加坡风情花园城新加坡风情花园城规模规模占地1200亩，72万平，总建面1000万平方英尺，约93万平分期分期一期28万平米物业类型物业类型一期：5.5层花

31、园洋房小高层、高层户型与面积户型与面积花园洋房150-270平米小高层、高层：60-130平米价格价格花园洋房6000多小高层、高层4000-5000销售销售预计10月份左右开盘配套配套2万平米6层沿河会所Raffles俱乐部（50m标准泳池、中西餐、健身房、商务中心、4-6层酒店客房）新加坡模式双语学校（二期）一期竞争项目分析新加坡城项目竞争项目竞争主打新加坡风情，从规划和配套的角度差异化主打新加坡风情，从规划和配套的角度差异化定位高端国际化居住区新加坡双语学校（小学、幼儿园）2万平米6层沿河会所Raffles俱乐部（50m标准泳池、中西餐、健身房、商务中心、4-6层酒店客房）与万科经典洋房

32、产品差异化大楼间距：一期洋房间距达38-41米，绿化率为43%短单元设计：每栋楼2个单元竞争项目分析新加坡城“1+4” 人文+产品人文：国际化概念产品：花园社区规划项目竞争项目竞争 项目产品为高层与洋房混搭社区，强调内河的水系景观，前期以性价比和国际化概念入市，大规模开发，配套齐全，由于与本项目交通距离仅5分钟，为本项目的重要竞争对手。规模规模 现有产品占地11.3万 ，建面20万分期分期有后期，但为高层产品物业类型物业类型多层5层小高层 户型与面积户型与面积多层88-150平方米，顶层5楼阁楼户型为8090平两居，其他为128平三居多层700多套小独栋190平 34层6000元/平小高层14

33、0复式、90平两居平层价格价格多层均价4800元/平方米，小高层4800元/平方米起（未开盘）销售销售主力60万/套三期06年初销售， 月均销售40多套，目前已基本售完目前在售为后期高层产品客户客户周边客户不足10%,有东软职工，车位地上1：1(实际显示不足此比例)外地客户基本没有；主要来自铁西、和平地域性不明显，很多周末度假用尽管在育才中学旁边，由于购房与学位不挂钩，客户对此关注不高有配套班车卖点卖点社区园林环境、多层组团式规划竞争项目分析唯美品格项目竞争项目竞争唯美品格低密社区唯美品格低密社区商业20003000平，一期销售3000元/平，目前租金3万/年/100平，业态为小餐馆、瑜伽健身

34、、小超市，周围育才中学对商业有较大支持；客户基本处于满足升级住房需求置业，是明显的理性客户属于成功人士，支付能力较高，追求宁静舒适的居住环境，业主基本都有私家车竞争项目分析唯美品格“1+4”服务+产品服务：大连亿达品牌 开发商产品：花园社区规划项目竞争项目竞争倾力打造园林景观，营造私密感受，体验营销倾力打造园林景观，营造私密感受，体验营销 项目前期低密产品主要针对具备一定支付能力的高端客户，以品质赢人，后期推向市场的，为其高层产品，由于已具备一定的品牌口碑，会与本项目小高层产品形成竞争规模总占地面积2000亩总建筑面积200万，目前已开发500亩位置和平区长白西路55号物业类别多层、小高层3栋

35、容积率1.50绿化率35%户型面积多层户型100、110、140，比例均衡，小高层59平、106平，比例2：1销售及价格去年销售500多套，月均50套多层精装38004200元/平，精装标准500元/平配套2-5公里长、200米宽的公园带包括高尔夫练习场、网球等规划1.5万2万平的商业，2000多平会所卖点性价比，虽然项目为沈阳稀有的精装产品，但客户群不太关注产品精装度物管1.2元/平米月开发商沈阳穗港房地产投资开发有限公司竞争项目分析理想新城项目竞争项目竞争理想新城品质社区理想新城品质社区K德式洋房贴砖立面，树立了项目品质感的形象。K充满现代感的售楼处设计，针对目标客户，赢得年轻知富阶层良好

36、的第一印象C项目地块北侧有一行高压线塔，针对这些高压线，项目规划了一个服务两个项目的运动中心，既规避了劣势，同时增加了项目卖点，成功化不利为。竞争项目分析理想新城“1+3”环境+产品环境：坡地+牦牛河景 观改善产品：德式品质社区 规划项目竞争项目竞争理想新城深度挖掘自身项目资源，以德式理想新城深度挖掘自身项目资源，以德式风情品质感塑造树立社区形象风情品质感塑造树立社区形象 项目面向有一定支付能力的中端客户，以品质赢人，产业园中层为其重要客户来源，会与本项目小高层产品形成竞争。竞争项目分析恒大绿洲项目竞争项目竞争规模建筑面积：227万平米位置于洪区浑河岸边大坝路北物业类别高层容积率3.5户型面积

37、69（两居）150（复式）销售及价格未开盘，预计6000元/平米（带精装，1000元/平米）配套227万大规模项目，自身配套齐全；含商业、幼儿园卖点性价比，项目为沈阳稀有的精装产品；景观资源，南部高层可看浑河开发商恒大长基（沈阳）置业有限公司恒大绿洲国际生态特区恒大绿洲国际生态特区竞争项目分析恒大绿洲“2+1+3”品牌+产品+环境品牌：恒大地产产品：精装修产品环境：内部园林景观项目竞争项目竞争恒大绿洲高密度社区，通过园林规划打造品质恒大绿洲高密度社区，通过园林规划打造品质感，精装修实现附加值感，精装修实现附加值 项目容积率达到3.5，为了实现居住舒适度，恒大采用了高层低密的方式拉高楼座，为园林

38、打造提供空间，精装修6000元/平米的价格赋予了项目较高的性价比；南部部分高层可看浑河，未来会与本项目高层产品高层产品形成竞争。规模占地面积100万总建筑面积150万位置于洪区新城吉力湖街28号建筑类别多层、小高层、高层容积率1.7绿化率36%车位比1：0.8分期分四期，七年开发在售情况及价格二期在售，项目最近一次开盘在9月9日，均价4000-4500元/平，定金2万，09.4.30交房户型面积一居49平、51平二居76平、80平付款方式一次性付款975折，贷款985折物管1.3元/平米月配套小区内有幼儿园、小学周边交通123、188路终点站、延长公路166路公交线路，实现社区通达性开发商阳光

39、一百(辽宁）置业有限公司，专案团队多来自天津阳光100项目竞争项目竞争阳光阳光100国际新城国际新城竞争项目分析阳光100项目竞争项目竞争竞争项目分析阳光100阳光阳光100价格策略入市，品牌树立回收效益价格策略入市，品牌树立回收效益“1+3”环境+产品环境：南部高层可看 浑河产品：德式原创社区 规划 项目品牌已经树立，目前在售为第二期，已初步进入品牌效益的收获阶段，但后期已无洋房户型，为高层产品。价格开始抬升，会与本项目形成一定价差，但会对本项目的看景高层产品形成威胁看景高层产品形成威胁。德国设计大师德国设计大师浑河北岸看景高层浑河北岸看景高层知名品牌开发商知名品牌开发商价格优势价格优势品牌

40、效益品牌效益项目竞争（预测）项目竞争（预测）项目周边出让地块未来竞争分析项目周边出让地块未来竞争分析项目周边泰盈地产两地块指标不明，产品信息不详项目周边泰盈地产两地块指标不明，产品信息不详苏家屯新居住区，碧桂园又拿地动作，指标状况不清苏家屯新居住区，碧桂园又拿地动作，指标状况不清 针对外来可能遇到的竞争和信息缺失的现状，针对外来可能遇到的竞争和信息缺失的现状，我们对泰盈、碧桂园的操盘模式进行了分析我们对泰盈、碧桂园的操盘模式进行了分析制敌机先！制敌机先！泰盈地产泰盈地产主力项目主力项目时间时间沈阳奥林匹克花园沈阳奥林匹克花园七里香堤七里香堤九如溪谷九如溪谷占地面积660000平方米130000

41、平方米500000平方米位置东陵区双园路269号（植物园南侧）东陵区农业高新技术开发区新城路56号沈北新区辉山农业高新技术开发区人和街168号建筑类别联排别墅、独栋别墅、花园洋房多层独栋别墅、联排别墅、情景洋房、小高容积率0.511.380.6绿化率43%38%60%户型面积180-320平米85-120平米160-200平米销售价格起价：6500元/平方米 均价：7000元/平方米 独栋别墅： 12000元/平方米起 起价：2680元/平方米 最高价：3088元/平方米 起价：3980元/平方米 均价：4776元/平方米 最高价：6728元/平方米 总价：最低价 65万/套 最高价 159万

42、/套 配套会所、超市、美容院、咖啡厅、干洗店、餐厅、诊所、药店交通:218、168、330、4305、业主巴士商业街,农贸市场；辉山医院，二中，育才，药科大学，翔宇中学等交通:219、43032500平双水景会所，有氧健身房、阅书馆, 东北育才、二中，辉山医院交通:219、4303泰盈地产泰盈地产项目开发数量较少，但重视项目品质打造；集约型项目操作，注重开发效率，开发行为迅速；选择开发面积中等以上的项目；所开发项目有向高端发展趋势，所开发项目销售价格走高；注重项目的生态性、适居性，注意项目周围生活配套的形成；项目风格偏于“中式”、“人文”、“儒雅”风格。奥林匹克花园七里香堤“1+4”人文+产品

43、人文：东方文化，儒雅氛围产品：产品品质打造1999 广州碧桂园广州碧桂园 首创免费看楼车服务，全现楼带装修发售,社区配套、园林绿化同期交付，颠覆地产界春节不卖楼传统，创下开盘单月销售洋房3000套的辉煌 2000华南碧桂园华南碧桂园 别墅带装修发售，并获得成功。短短2年内，华南碧桂园社区入住户数近3000户，入住人口逾万，成为华南板块的超大型楼盘。 2000-2001均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 将运动休闲与房地产结合，均安碧桂园率先成为优雅的高尔夫生活社区转战佛山，碧桂花城推出后，连续8期在短时间之内售罄，销售率达100%，更荣获“佛山楼市奥斯卡”之美称。

44、荔城碧桂园首期单位开售3天即告售磬，其后一直供不应求。 19921998顺德碧桂园顺德碧桂园 首创五星级会所配套，建立全国著名学区广东碧桂园学校，成为南中国最大、最豪华的生活社区之一，前瞻性地开拓香港市场，成为3万港人的共同选择 开卷力作开卷力作 品牌旋风品牌旋风 开创新时代开创新时代 战略布局战略布局快速拓展快速拓展2002-20052002-2005碧桂园凤凰城 ,半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园,华南碧桂园“山语” 、假日半岛 土地储备大,成本低,产品价格低;几乎扮演房地产链条上的各个角色;擅长开发低密度住宅，其产品以别墅和多层洋房为主 ;产品创新,运营创新,营销创新,注重

45、品牌建设;项目规模大,产品配套齐全;碧桂园碧桂园核心竞争项目分析小结核心竞争项目分析小结竞争项目核心竞争力竞争策略新加坡城人文+产品唯美品格理想新城恒大绿洲产品+服务环境+产品环境+产品+服务阳光100环境+产品分期开发，避免同质竞争主打低密，规模实现主打低密，品质打造完整的产品体系，便捷的城市切换主打低密，便捷交通泰盈地产以开发低密度项目见长，崇尚产品舒适性碧桂园以区域开发见长，操作远郊低密度项目经验丰富巧占先机，开发节奏把空，形成产品风格差异便捷的城市交通，低密度整体均质竞争分析小结竞争分析小结竞争竞争策略策略区域竞争区域竞争板块竞争板块竞争项目竞争项目竞争大浑南区域占据沈阳区域竞争的优势

46、地位长白和奥体是区域内的领跑者，站位明晰；于洪（临河）、长青、浑南南部作为跟随者并无明晰的形象区分和站位，发展空间大有可为锁定的重要竞争项目均属中大规模项目，地理位置交通距离接近，产品形式雷同，价格也基本属于同一平台立足浑南区域，充分借势与长白、奥体形成产品差异（容积率不同），主打低密感受；与于洪（临河）、长青通过产品品质塑造和区域价值挖掘获得竞争优势通过开发策略的制定规避强势项目的直面竞争；通过产品力打造和产品形式的创新变化在同质化竞争中决胜市场市场机会机会。指标指标机会机会：数据研究支撑市场与需求的：数据研究支撑市场与需求的成长成长土地土地机会：机会：城区芥蒂削减，外围供应渐成市场城区芥蒂

47、削减，外围供应渐成市场主流主流区域区域机会：机会：大浑南区域是城市发展方向，中高端地位大浑南区域是城市发展方向，中高端地位 无可置疑，立足区域，充分无可置疑，立足区域，充分借势借势板块板块机会：机会：主打低密为区域内竞争重要策略，板块价主打低密为区域内竞争重要策略，板块价 值深入值深入挖掘挖掘项目项目机会机会：大规模项目开发策略有效制定，：大规模项目开发策略有效制定，突出突出卖点卖点锁定锁定客户客户。本区域客户特征分析本区域客户特征分析本项目目标客户聚焦本项目目标客户聚焦本项目客户诉求提炼本项目客户诉求提炼大浑南区大浑南区万科城万科城阳光阳光100长白岛长白岛区域周边典型项目客户扫描区域周边典

48、型项目客户扫描万科新榆公馆万科新榆公馆唯美品格唯美品格伊丽亚特湾伊丽亚特湾理想新城理想新城新加坡城新加坡城SR新城新城万科新里程万科新里程阳光阳光100客户描述客户描述客户描述：客户描述： 来自来自和平、铁西的客户是主力和平、铁西的客户是主力，占约，占约40%-50%40%-50%，其次是沈河约，其次是沈河约占占20%20%，铁西约占，铁西约占20%20%； 客户年龄集中在客户年龄集中在3535岁左右岁左右，企业中层、高级白领、政府公务员，企业中层、高级白领、政府公务员及医生、教师等，均及医生、教师等，均有一定的财富积累有一定的财富积累，绝大部分客户拥有，绝大部分客户拥有私家车私家车； 外地客

49、户比例约占外地客户比例约占10%10%，因看重位置、性价比和品牌而购买；，因看重位置、性价比和品牌而购买； 销售初期由于交通不便利，价格较万科城低约销售初期由于交通不便利，价格较万科城低约10001000元元/ /，当当时客户主要看重产品时客户主要看重产品性价比和多层产品形式性价比和多层产品形式而购买；项目南侧路修而购买；项目南侧路修通后，价格基本可以和万科城在一个水平，客户也更多追求的是通后，价格基本可以和万科城在一个水平，客户也更多追求的是景景观资源和社区环境观资源和社区环境。 阳光阳光100100销售销售 阳小姐阳小姐产品设计产品设计与浑河景观与浑河景观质量品质质量品质与周边配套与周边配

50、套大型成熟社区大型成熟社区万科城客户描述万科城客户描述客户描述：客户描述： 主要是来自主要是来自和平、沈河和平、沈河的中高端客户，依托胜利桥的便捷交通，的中高端客户，依托胜利桥的便捷交通，吸引到附近的军队、政府官员和公务员，太原街附近的中高端商务吸引到附近的军队、政府官员和公务员，太原街附近的中高端商务人群等；人群等； 花园洋房客户年龄层次偏高，花园洋房客户年龄层次偏高，45-5045-50岁岁为主，财富积累较多；为主，财富积累较多； 小高层客户多为小高层客户多为7878、8080年年生人，拥有稳定工作和较好的未来预生人，拥有稳定工作和较好的未来预期，属于事业上升势头强劲的新中产阶层；期，属于

51、事业上升势头强劲的新中产阶层； 小户型客户呈现两极特征，有首次置业的小户型客户呈现两极特征，有首次置业的城市白领城市白领，也有，也有养老养老型型客户看重良好的居住环境；客户看重良好的居住环境； 追随万科品牌的追随万科品牌的老带新老带新客户较多，约占客户较多，约占50%50%以上，以上，对万科物业对万科物业和产品非常信任和产品非常信任，认为买万科的房子比较有面子；，认为买万科的房子比较有面子； 约约80%80%的客户拥有私家车；的客户拥有私家车； 大部分客户为大部分客户为升级置业升级置业客户，看好长白岛发展和生活环境。客户，看好长白岛发展和生活环境。 沈阳万科销售经理沈阳万科销售经理 张先生张先

52、生品牌品牌与物管与物管产品设计产品设计与浑河景观与浑河景观区域升值与周边配套区域升值与周边配套客户描述：客户描述： 主要是来自主要是来自三好街、五爱街及浑南三好街、五爱街及浑南工作生活的中高端人群；工作生活的中高端人群； 客户职业集中为公务员、私营业主、大学老师、医生等，客户客户职业集中为公务员、私营业主、大学老师、医生等，客户整体整体知识层次较高知识层次较高； 28-3528-35岁岁之间客户较多，均有一定的财富积累，看重这里较为之间客户较多，均有一定的财富积累，看重这里较为低密的产品形式和生活环境，大部分是二次及二次以上的低密的产品形式和生活环境，大部分是二次及二次以上的升级置业升级置业，

53、首次置业客群比例很少；首次置业客群比例很少； 创新的创新的3.93.9米层高产品有部分年轻自住客户，也有部分作为投米层高产品有部分年轻自住客户，也有部分作为投资和偶尔自住考虑的客户；资和偶尔自住考虑的客户； 社区目前的入住率不高，社区目前的入住率不高，有部分投资客户购买有部分投资客户购买，看好浑南未来，看好浑南未来的发展的发展升值潜力升值潜力和和万科品牌万科品牌； 大部分客户拥有私家车。大部分客户拥有私家车。 万科新榆公馆销售经理万科新榆公馆销售经理 房先生房先生万科新榆公馆客户描述万科新榆公馆客户描述品牌品牌与物管与物管低密产品低密产品产品创新产品创新升值潜力、社区环境升值潜力、社区环境客户

54、描述：客户描述： 前期主要来自前期主要来自和平、沈河及铁西和平、沈河及铁西区区, ,后期地域性渐渐不明显了，后期地域性渐渐不明显了，因为项目因为项目口碑传播口碑传播较为广泛；较为广泛； 周边产业区客户不足周边产业区客户不足10%,10%,多为企业中高管；多为企业中高管； 客户职业多为企事业单位中高层、大学老师、医生等，客户整客户职业多为企事业单位中高层、大学老师、医生等，客户整体体知识层次和素质较高知识层次和素质较高； 客户最为认可社区的客户最为认可社区的园林景观园林景观和整体氛围，且创新的围合形式和整体氛围，且创新的围合形式和和产品品质感产品品质感也得到客户关注；也得到客户关注； 客户几乎均

55、为客户几乎均为二次及二次以上置业二次及二次以上置业，很多客户将次作为，很多客户将次作为周末度周末度假假用；用； 目前已不做过多推广，客户上门量依然不少，多是老客户带新目前已不做过多推广，客户上门量依然不少，多是老客户带新客户，或老客户重复购买客户，或老客户重复购买 唯美品格销售唯美品格销售 刘小姐刘小姐唯美品格客户描述唯美品格客户描述景观景观园林园林低密产品低密产品产品品质感产品品质感未来升值潜力未来升值潜力理想新城客户描述理想新城客户描述客户描述：客户描述： 客户主要为客户主要为周边工作人群周边工作人群，二、三次置业者，以自住客为主，二、三次置业者，以自住客为主，投资客极少，为自住升值型投资

56、；投资客极少，为自住升值型投资； 以以3030岁以下、岁以下、5050岁以上岁以上的客户为主，分别占的客户为主，分别占30%30%左右和左右和40%40%多，多，30-4030-40岁的客户各约占岁的客户各约占15%15%。年轻客户主要来源于。年轻客户主要来源于附近育才中学老师附近育才中学老师和和东大软件园白领东大软件园白领，以购买二居为主。其中东大软件园的曾经组织，以购买二居为主。其中东大软件园的曾经组织过一次团购，一次性售出过一次团购，一次性售出300300400400套；套；5050岁以上的客户主要是因岁以上的客户主要是因为孩子在育才上学而为孩子在育才上学而迁就小孩迁就小孩搬到此处，另外

57、有一部分是来此搬到此处，另外有一部分是来此养老养老，主要看中价格比较便宜并且环境舒适；主要看中价格比较便宜并且环境舒适； 客户认为该项目价格较低，户型比较满意，建筑风格也比较认客户认为该项目价格较低，户型比较满意，建筑风格也比较认可，可，性价比高性价比高；社区环境好，有高尔夫球场，绿化面积很大，生活；社区环境好，有高尔夫球场，绿化面积很大，生活环境宜人，并且有社区巴士，生活比较方便；环境宜人，并且有社区巴士，生活比较方便； 客户属于客户属于现实派现实派，认可眼见为实。喜欢高品质的产品，对于太，认可眼见为实。喜欢高品质的产品，对于太前卫的风格和鲜艳的色彩有排斥，喜欢比较前卫的风格和鲜艳的色彩有排

58、斥，喜欢比较沉稳大气沉稳大气的色调，认为的色调，认为有有品质感品质感，看着舒服。，看着舒服。 理想新城销售经理理想新城销售经理 范先生范先生性价比性价比教育资源教育资源社区环境社区环境未来升值潜力未来升值潜力SR.国际新城客户描述国际新城客户描述客户描述：客户描述： 主要来自主要来自和平、沈河、大东和平、沈河、大东等周边区域等周边区域, ,以以中年置业客群中年置业客群为主，为主，多为二次及二次以上置业；多为二次及二次以上置业； 客户的主要职业特征为：政府公务员、私营业主、企事业单位客户的主要职业特征为：政府公务员、私营业主、企事业单位的白领及中层人员；的白领及中层人员； 受韩国开发商影响，社区

59、内有很多韩国人购买；受韩国开发商影响，社区内有很多韩国人购买； 二期中有二期中有4 4栋楼为栋楼为市府机关团购市府机关团购； 购买客户多看中项目所处的购买客户多看中项目所处的区位区位，交通便利交通便利、未来生活、未来生活配套配套全，全，且有很高的且有很高的升值升值预期；预期； 小户型客户首先看重产品的小户型客户首先看重产品的实用率实用率，而非观景视野、采光等方，而非观景视野、采光等方面。面。 SRSR国际新城销售国际新城销售 张小姐张小姐区位区位区域升值力区域升值力户型、实用率等产品因素户型、实用率等产品因素万科新里程客户描述万科新里程客户描述客户描述：客户描述： 30%30%是万科是万科老业

60、主老业主、没有外地客户、没有外地客户、二次置业二次置业占多数（投资）占多数（投资） 来此置业者以周边大学城来此置业者以周边大学城教师、白领教师、白领居多，还有邻近的大东、居多，还有邻近的大东、沈河区内汽车城、五爱街的一些沈河区内汽车城、五爱街的一些私营业主私营业主等；等； 购买客户中投资比例较高，多选择购买客户中投资比例较高，多选择9090平米全南户型，考虑性价平米全南户型，考虑性价比，属于比，属于地段升值收益型地段升值收益型客户；客户； 客户购买主要看重客户购买主要看重万科品牌和物管万科品牌和物管，社区园林及户型创新也得，社区园林及户型创新也得到了客户认可；到了客户认可； 项目周边的项目周边

61、的生活配套生活配套，如：大型超市、医院的规划，也是客户，如：大型超市、医院的规划，也是客户购买的影响因素。购买的影响因素。 万科营销部副经理万科营销部副经理 张先生张先生品牌品牌与物管与物管生活配套生活配套社区环境社区环境未来升值潜力未来升值潜力伊丽亚特湾、新加坡城伊丽亚特湾、新加坡城伊丽亚特湾客户描述：伊丽亚特湾客户描述： 以以3535岁以上岁以上中年人中年人为主，企业老板、国企高层、医生等为主，企业老板、国企高层、医生等高职级、高职级、高收入高收入人群为主；外地客户占不到人群为主；外地客户占不到10%10%； 二期二期3 3栋高层为省电视台团购；栋高层为省电视台团购； 客户购买主要看重客户

62、购买主要看重项目的档次、区位和资源及高端配套项目的档次、区位和资源及高端配套，与客，与客户的身份和对品质生活的追求相契合。户的身份和对品质生活的追求相契合。 伊丽亚特湾销售伊丽亚特湾销售 孙小姐孙小姐新加坡城客户描述：新加坡城客户描述： 从认购情况看，客户的来源区域以从认购情况看，客户的来源区域以和平区和平区为首，其他区域如沈为首，其他区域如沈河、皇姑、铁西等区域较为广泛；河、皇姑、铁西等区域较为广泛； 偏大户型偏大户型的需求较为明显，尤其是的需求较为明显，尤其是洋房洋房受到客户的追捧；受到客户的追捧； 客户看好本项目，除了对产品的认可外，还因为看好区域的客户看好本项目，除了对产品的认可外，还

63、因为看好区域的升升值潜力值潜力。 新加坡城销售新加坡城销售 李小姐李小姐区域周边典型项目客户特征总结区域周边典型项目客户特征总结三大特征三大特征1 1、客户来源区域具有较为明显的、客户来源区域具有较为明显的地缘性特征地缘性特征；2 2、客户多为拥有稳定事业、位于较高职级、并有稳定的高收入或高福利的、客户多为拥有稳定事业、位于较高职级、并有稳定的高收入或高福利的城市中高端人群城市中高端人群；3 3、客户多数是追求更高生活品质和生活环境的、客户多数是追求更高生活品质和生活环境的升级置业人群升级置业人群，看重区域的，看重区域的景观资源和环境，以及未来的升值潜力。景观资源和环境，以及未来的升值潜力。锁

64、定锁定客户客户。本区域客户特征分析本区域客户特征分析本项目目标客户聚焦本项目目标客户聚焦本项目客户诉求提炼本项目客户诉求提炼受房价挤压，沈阳置业人口呈逐级外扩流向，总体表现出较受房价挤压，沈阳置业人口呈逐级外扩流向，总体表现出较强的强的地缘性特征地缘性特征和平区和平区高档板块高档板块皇姑区皇姑区中档板块中档板块铁西新区铁西新区中档板块中档板块大东区大东区中档板块中档板块东陵区东陵区中档板块中档板块于洪新城于洪新城中低档板块中低档板块沈阳置业人口主要流向示意沈阳置业人口主要流向示意沈河区沈河区高档板块高档板块大浑南区域大浑南区域 中高档板块中高档板块 目前，沈河、和平区已无住宅目前，沈河、和平区

65、已无住宅用地供应，在售项目价格多超用地供应，在售项目价格多超过过60006000元元/ /平米，区域内置业人平米，区域内置业人口外流。口外流。大浑南区域凭借各类资源优势，大浑南区域凭借各类资源优势，主要承接和平、沈和的中高端主要承接和平、沈和的中高端置业人口。置业人口。 大东和铁西由于其与城市核心大东和铁西由于其与城市核心便捷的交通联系分别承接了沈便捷的交通联系分别承接了沈河与和平的中端置业人口。河与和平的中端置业人口。于洪新城和东陵区内大部分项于洪新城和东陵区内大部分项目承接铁西、大东区内难以承目承接铁西、大东区内难以承受目前价格的中低端置业人口，受目前价格的中低端置业人口，并有少量中高端项

66、目吸引和平、并有少量中高端项目吸引和平、沈河的高端置业客户。沈河的高端置业客户。受城市置业人口流向影响，本项目未来各区域客群强度亦将受城市置业人口流向影响，本项目未来各区域客群强度亦将呈现地缘性特征呈现地缘性特征第一圈层第一圈层和平区和平区铁西区铁西区第二圈层第二圈层沈河区沈河区皇姑区皇姑区本项目区域客群分级示意本项目区域客群分级示意第三圈层第三圈层大东区大东区皇姑区皇姑区本项目本项目从城市格局看，沈阳中高端人群主要集中在和平、沈河区及从城市格局看，沈阳中高端人群主要集中在和平、沈河区及皇姑、大东和浑南的部分地区皇姑、大东和浑南的部分地区大东区大东区和平区和平区铁西区铁西区皇姑区皇姑区沈河区沈河区浑南新区浑南新区北站北站CBD于洪新城于洪新城于洪区于洪区一环路一环路二环路二环路金金廊廊市府广场市府广场奥体文化会展区奥体文化会展区太原街商贸圈太原街商贸圈三好街三好街省政府省政府五爱街五爱街中街商贸圈中街商贸圈五爱市场五爱市场后后勤、勤、铁铁路路大大院院辽大、辽大、北行北行商务商务区区辽中医辽中医望花产业园望花产业园华晨宝马华晨宝马铁铁西西新新区区（沈沈西西工工业业走走廊）廊）皇姑区皇姑区