项目设计阶段的成本规划与控制案例

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1、 案例案例1 案例案例2 案例案例3 案例案例4某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。n A方案：一次性开发多层住宅45000平方米建筑面积，需投入总成本费用（包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同）9000万元，开发时间（包括建造、销售时间，下同）为18个月。 案例（一）案例（一）n B方案：将该地块分为东、西两区分两期开发。一期在东区先开发高层住宅36000平方米建筑面积，需投入总成本费用8100万元，开发时间为15个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100（售价和销量同一期），则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅36000平方米建筑面积；如果一

2、期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000平方米建筑面积，需投入总成本费用4600万元，开发时间为15个月。两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表2.1。 开发方案开发方案建筑面积建筑面积（万（万 m2m2）销路好销路好销路差销路差售价售价（元（元/m2/m2）销售率销售率（% %）售价售价（元（元/m2/m2）销售率销售率（% %）A A方案方案多层住宅多层住宅4.54.548004800100100430043008080B B方案方案一期一期高层住宅高层住宅3.63.655005500100100500050007070二期二期一期销路好一期销路好高层住宅高层住宅3

3、.63.655005500100100一期销路差一期销路差多层住宅多层住宅2.22.248004800100100430043008080停建停建表表2.12.1两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。暂停开发每季损失10万元。季利率为2。 n 问题： 1.两方案销路好和销路差情况下分期计算季平均销售收入各 为多少万元？（假定销售收入在开发时间内均摊） 2.绘制两级决策的决策树。 3.试决定采用哪个方案。 注：计算结果保留两位小数。 n 问题1： 答：计算季平均销售收入A方案开发多

4、层住宅： 销路好：4.548001006=3600（万元）B方案一期：开发高层住宅：销路好：3.655001005=3960（万元）销路差：3.65000705=2520（万元） 答案答案B方案二期：开发高层住宅：3.655001005=3960（万元）开发多层住宅：销路好：2.248001005=2112（万元） 销路差：2.24300805=1513.6（万元）n 问题2： 答：画两级决策树（略）n 问题3： 答：方案判定： 机会点净现值的期望值：(36000.725800.3)(P/A,2,6)9000=(36000.725800.3)5.6019000=9449.69（万元）等额年金：

5、9449.69(A/P,2,6)=1687.14（万元） 机会点 净现值的期望值： 10563.48(P/F,2,5)3960(P/A,2,5)0.6 4507.78(P/F,2,5)2520(P/A,2,5)0.48100= (10563.480.90639604.713)0.6(4507.780.906 25204.713)0.48100=16940.406384.328100=15224.72（万元） 等额年金： 15224.72(A/P,2,10)=1707.38（万元） 机会点净现值的期望值：3960(P/A，2，5)1.08100 =39604.7131.08100=10563.4

6、8（万元） 等额年金： 10563.48(A/P,2,5)=2241.35（万元） 机会点净现值的期望值：10(P/A,2,5)=104.713=47.13（万元） 等额年金：47.13(A/P,2,5)=10.00（万元） 机会点净现值的期望值：(21120.71513.60.3)(P/A,2,5)4600 =(21120.71513.60.3)4.7134600=4507.78（万元） 等额年金：4507.78(A/P,2,5)=4507.78=956.46（万元） 根据计算结果判断，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。 根据计算结果，应采用B方案，即一期先开发

7、高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅，在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。 返回首页返回首页 n 背景：某市高新技术开发区有两幢科研楼和一幢综合楼，其设计方案对比项目如下：A楼方案：结构方案为大柱网框架轻墙体系，采用预应力大跨度叠合楼板，墙体材料采用多孔砖及移动式可拆装式分室隔墙，窗户采用单框双玻璃钢塑窗，面积利用系数为93%，单方造价为1438元/m；B楼方案：结构方案同A方案，墙体采用内浇外砌，窗户采用单框双玻璃腹钢塑窗，面积利用系数为87%，单方造价为1108元/m；C楼方案：结构方案采用砖混结构体系，采用多孔预应力板，墙体材料采用标准黏土砖，窗户采用单玻璃空腹钢塑窗，面

8、积利用系数为79%，单方造价为1082元/m. 案例（二）案例（二） 表表1: 1: 方案各功能和权重及各方案的功能得分方案各功能和权重及各方案的功能得分方案功能方案功能功能权重功能权重方案功以能得分方案功以能得分A AB BC C结构体系结构体系0.250.25101010108 8模板类型模板类型0.050.05101010109 9墙体材料墙体材料0.250.258 89 97 7面积系数面积系数0.350.359 98 87 7窗户类型窗户类型0.100.109 97 78 8n 问题： 1、试应用价值工程方法选择最优设计方案。 2、为控制工程造价和进一步降低费用，拟针对所选的最优设计

9、方案 的土建工程部分，以工程材料费为对象开展价值工程分析。将土 建工程划分为四个功能项目，各功能项目评分值及其目前成本见 表2.按限额设计要求，目标成本额应控制为12170万元。 试分析各功能项目和目标成本及其可能降低的额度，并确定功能改 进顺序。功能项目功能项目功能评分功能评分目前成本（万元）目前成本（万元）A.A.桩基围护工程桩基围护工程101015201520B.B.地下室工程地下室工程111114821482C.C.主体结构工程主体结构工程353547054705D.D.装饰工程装饰工程383851055105合合 计计94941281212812表表2: 2: 限额设计要求限额设计要

10、求n 问题问题1 1：答：分别计算各方案的功能指数、成本指数和价值指数，并根据价值指数选择最优方案。1.计算各方案的功能指数，见表3. 注：表3中各方案功能加权得分之和为： 9.05+8.75+7.4525.25 答案答案方案功能方案功能功能权重功能权重方案功能加权得分方案功能加权得分A AB BC C结构体系结构体系0.250.2510100.250.252.502.5010100.250.252.502.508 80.250.252.002.00模板类型模板类型0.050.0510100.050.050.500.5010100.050.050.500.509 90.050.050.450.

11、45墙积系数墙积系数0.250.258 80.250.252.002.009 90.250.252.252.257 70.250.251.751.75面积系数面积系数0.350.359 90.350.353.153.158 80.350.352.802.807 70.350.352.452.45窗户类型窗户类型0.100.109 90.100.100.900.907 70.100.100.700.708 80.100.100.800.80合合 计计9.059.058.758.757.457.45功能指数功能指数9.05/25.259.05/25.250.3580.3588.75/25.258.

12、75/25.250.3470.3477.45/25.257.45/25.250.2950.295表表3 3：各方案的功能指数：各方案的功能指数2.计算各方案的成本指数，见表4.方方 案案A AB BC C合合 计计单方造价单方造价（元（元/m/m2 2）14381438110811081082108236283628成本指数成本指数0.3960.3960.3050.3050.2980.2980.9990.999表表4 4：各方案的成本指数：各方案的成本指数3.计算各方案的价值指数，见表5。方方 案案A AB BC C功能指数功能指数0.3580.3580.3470.3470.2950.295成

13、本指数成本指数0.3960.3960.3050.3050.2980.298价值指数价值指数0.9040.9041.1381.1380.9900.990n由表5的计算结果可知，B方案的价值指数最高，为最优方案。表表5 5：各方案的价值指数：各方案的价值指数n 问题2：答：根据表2所列数据，分别计算桩基围护工程、地下室工程、主体 结构工程和装饰工程的功能指数、成本指数和价值指数；再根据 给定的总目标成本额，计算各工程内容的目标成本额，从而确定 其成本降低额度。具体计算结果汇总见表6。功能项目功能项目功能评分功能评分功能指数功能指数目前成本目前成本（万元）（万元）成本指数成本指数价值指数价值指数目标

14、成本目标成本（万元）（万元）成本降低额成本降低额（万元）（万元）桩基围护桩基围护工程工程10100.10640.1064152015200.11860.11860.89710.897112951295225225地下室工地下室工程程11110.11700.1170148214820.11570.11571.01121.0112142414245858主体结构主体结构工程工程35350.37230.3723470547050.36720.36721.01391.013945314531174174装饰工程装饰工程38380.40430.4043510551050.39850.39851.0146

15、1.014649204920185185合合 计计94941.00001.000012812128121.00001.00001217012170642642表表6 6：计算结果汇总：计算结果汇总由表6的计算结果可知，桩基围护工程、地下室工程、主体结构工程和装饰工程均应通过适当方式降低成本。根据成本降低额的大小，功能改进顺序依次为：桩基围护工程装饰工程主体结构工程地下室工程返回首页返回首页 n 采用预算单价法编制某住宅楼基础工程预算书具体参见表7.2 所示。 案例（三）案例（三）工程定额编工程定额编号号工程费用名称工程费用名称计量单位计量单位工程量工程量金额（元）金额（元）单价单价合价合价1

16、14848平整场地平整场地100 m100 m2 215.2115.21112.55112.551711.891711.891 1149149机械挖土机械挖土1000 m1000 m3 32.782.781848.421848.425138.615138.618 81515碎石掺土垫层碎石掺土垫层10 m10 m3 331.4531.451004.471004.4731590.5831590.588 82525C10 C10 混凝土垫层混凝土垫层10 m10 m3 321.121.12286.42286.448243.0448243.045 51414C20C20带形钢筋混凝土基础（筋模）带形

17、钢筋混凝土基础（筋模）10 m10 m3 337.2337.232698.222698.22100454.73100454.735 5479479C20C20带形钢筋混凝土筋模带形钢筋混凝土筋模10 m10 m3 337.2337.232379.692379.6988595.8688595.865 52525C20C20独立式混凝土筋模独立式混凝土筋模10 m10 m3 34.334.332014.472014.478722.668722.665 5481481独立式混凝土独立式混凝土10 m10 m3 34.334.332404.482404.4810411.4010411.405 5110

18、110矩形柱筋模（矩形柱筋模（1.8m1.8m）10 m10 m3 30.920.925377.065377.064946.904946.905 5489489矩形柱混凝土矩形柱混凝土10 m10 m3 30.920.923029.823029.822787.432787.435 58 8带形无筋混凝土基础模板（带形无筋混凝土基础模板（C10C10）10 m10 m3 35.435.43604.38604.383281.783281.785 5479479带形无筋混凝土带形无筋混凝土10 m10 m3 35.435.432379.692379.6912921.7212921.724 41 1砖

19、基础砖基础M5M5砂浆砂浆10 m10 m3 33.53.51306.91306.94574.154574.159 9128128基础防潮层平面基础防潮层平面100m100m3 30.320.32925.08925.08296.03296.033 32323满堂红脚手架满堂红脚手架100m100m3 310.310.3416.16416.164286.454286.451 15151回填土回填土100m100m3 312.6112.61720.45720.459084.879084.87表表7.27.2：预算单价法编制某住宅楼基础工程预算书具体参见：预算单价法编制某住宅楼基础工程预算书具体参见

20、16163636挖土机场外运输挖土机场外运输0.000.0016163838推土机场外运输推土机场外运输0.000.00C10C10混凝土差价混凝土差价265.3265.384.984.922523.9722523.97C20C20混凝土差价混凝土差价424.8424.8101.14101.1442964.2742964.27商品混凝土运费商品混凝土运费690.1690.1505034505.0034505.00（一）（一）项目直接工程费小计项目直接工程费小计元元437041.33437041.33（二）（二）措施费措施费元元41650.0041650.00（三）（三）直接费直接费 （一）（一

21、）+ +（二）（二） 元元478691.33478691.33（四）（四）间接费间接费 （三）（三）1010 元元47869.1347869.13（续）（五）（五）利润利润 （三）（四）（三）（四） 5 5元元26328.0226328.02（六）（六）税金税金 （三）（四）（三）（四）（五）（五） 3.413.41元元18853.5018853.50（七）（七）造价总计造价总计 （三）（四）（三）（四）（五）（六）（五）（六） 元元571741.98571741.98返回首页返回首页 采用实物法编制某住宅楼基础工程预算书具体参见表7.3所示。 表7.3 采用实物法编制某住宅楼基础工程预算书

22、案例（四）案例（四）序号序号人工、材料、人工、材料、机械费用名称机械费用名称计量单位计量单位实实 物物工程数量工程数量金额（元）金额（元）当时当地单价当时当地单价合价合价1 1人工（综合工日）人工（综合工日）工日工日20492049353571715.00 71715.00 2 2土石屑土石屑m m3 3292.94292.94656519041.10 19041.10 3 3黄土黄土m m3 3160.97160.9718182897.46 2897.46 4 4C10C10素混凝土素混凝土m m3 3265.3265.3175.1175.146454.03 46454.03 5 5C20C

23、20钢筋混凝土钢筋混凝土m m3 3417.6417.6198.86198.8683043.94 83043.94 6 6M5M5砂浆砂浆m m3 38.268.26128.59128.591062.15 1062.15 7 7红砖红砖块块18125181250.20.23625.00 3625.00 8 8脚手架材料费脚手架材料费0.00 0.00 9 9蛙式打夯机蛙式打夯机台班台班84.0284.0229.2829.282460.11 2460.11 1010挖土机挖土机台班台班7.347.34600.53600.534407.89 4407.89 1111推土机推土机台班台班0.750.

24、75465.7465.7349.28 349.28 1212其他机械费其他机械费84300.00 84300.00 1313其他材料费其他材料费21200.00 21200.00 表表7.3 7.3 采用实物法编制某住宅楼基础工程预算书采用实物法编制某住宅楼基础工程预算书1414基础防潮层基础防潮层296.00 296.00 1515挖土机运费挖土机运费3500.00 3500.00 1616推土机运费推土机运费3057.00 3057.00 1717混凝土差价混凝土差价57487.00 57487.00 1818混凝土运费混凝土运费42964.00 42964.00 （一）（一）项目直接工程

25、费小计项目直接工程费小计元元447859.95 447859.95 （二）（二）措施费措施费元元41650.00 41650.00 （三）（三）直接费直接费 （一）（一）+ +（二）（二） 元元489509.95 489509.95 （四）（四）间接费间接费 （三）（三）1010 元元48951.00 48951.00 （五）（五）利润利润 （三）（三）（四）（四） 5 5元元26923.05 26923.05 （六）（六）税金税金 （三）（四）（三）（四）（五）（五） 3.413.41元元19279.59 19279.59 （七）（七）造价总计造价总计 （三）（四）（三）（四）（五）（六）（五）（六） 元元584663.59 584663.59 （续）返回首页返回首页