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1、房地产估价师经营与管理真题精选（九）【2007年真题】银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A. 137.5B. 410.2C. 432.2D. 452.2【答案】B【解析】【2006年真题】某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入白225%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%,最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%,若采用按月等额偿还方式，问：（1）该
2、家庭能够买住房的最高总价是多少？若第5年末银行贷款利率上调9%,为保持原月偿还额不变，则：（2）该家提需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）【2006年真题】下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D【解析】A是不完全一样，而非完全不一样【2006年真题】房地产开发企业的经营成本主要包括（A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案
3、】ACDE【解析】管理费用属于期间费用【2007年真题】房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额8 .投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】A【2007年真题】下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。A.净现值9 .投资利润率C.现金回报率D.静态投资回收期E.内部收益率【答案】BCD【2006年真题】10.下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（）。A.投资回收期B.借款偿还期C.利息备付率D.财务净现值E.现金报酬率【答案】ADE【典型例题】某建设项目，当i1=20%时，净现值为78.70万元，当i2=30
4、%时，净现值为-60.54万元,则该项目的内部收益率为（）A. 25.65%B. 24.42%C. 22.46%D. 18.65%【答案】A【解析】=20%+（30%-20%）X78.70/（78.70+60.54）=25.65%【2006年真题】某房地产开发项目采用20%的折现率计算出韵项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20%D.不满足目标收益率要求【答案】C【解析】内部收益率函数是减函数【2007年真题】某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为37
5、0万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A. 45.05%B. 49.31%C. 56.86%D. 63.6%【答案】B【解析】考虑土地增值税时【2007年真题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A. 10.0%B. 14.0%C. 25.0%D. 35.0%【答案】D【2007年真题】资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（）【答案】X【解析】是利润总额而非税后利润【2006年真题】某商业店铺的购买
6、价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A. 7.1%B. 12.0%C. 13.1%D. 19.1%【答案】D【2007年真题】张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。A. 1.07B. 1.47C. 2.07D. 3.3
7、3【答案】C【2007年真题】资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。()【答案】X【解析】是长期指标【2006年真题】房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。()【答案】x【2005年真题】房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D【重点】线性盈亏平衡分析利润=总销售收入-总成本总销售收入=销售单价X数量总成本=固定成本+可变成本=固定成
8、本+单位可变成本嘤量盈亏平衡点是指利润为零时，求数量或是单价，此时总销售收=成本销售单价X销售量=固定成本+单位可变成本X销售量求解销售量或是销售单价银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%,则名义年利率是()。A. 7.02%B. 7.04%C. 7.50%D. 7.85%【答案】A【解析】解法一：按公式计算解法二：带有技术含量的排除法。当每年的计算周期数大于1时，实际利率大于名义利率。则可以排除CD.【2007年真题】下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率B.实际利率真
9、实地反映了资金的时间价值C.名义利率真实地反映了资金的时间价值D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大【答案】ABD【典型例题】某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%,采用复利法计算建设期的贷款利息，则第三年末贷款的复本利和为()万元A. 1525.17B. 1375.17C. 1489.17D. 1625.17【解析】错误的作法F=400(F/P,12%,2)+500(F/P,12%,1)+300=400X1.25
10、44+500X1.12+300=1361.76正确的作法F=P1(F/P,12%,3)+P2(F/P,12%,2)+P3(F/P,12%,1)=400X1.4049+500X1.2544+300X1.12=1525.17选答案A【2006年真题】某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入地30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%.则该家庭的首付款额是()元A. 34000.00B. 83265.38C. 87867.78D. 91022.12【答案】C【解析】【2006年真题】某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还
11、、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%,首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月地还款额为（）元A. 1843.86B. 1847.55C. 2279.87D. 2291.27【答案】A【解析】【典型例题】赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%,余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%,采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A. 172858B. 182786C. 192858D. 201006【答案】D【解析】实质：贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值【典型例题】某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%.该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家提的月还款额减少了（）元A. 994.37B. 1016.81C. 1255.16D. 1387.24【答案】A【解析】计算出第5年年初（也就是第四年年末）偿还的本金部分，在第6到第15年内减少的月还款额
房地产估价师《经营与管理》真题精选(九)
