昆山新城域五期营销策划报告130P

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1、新城域五期营销策划报告Future Land城市宏观分析楼市宏观分析整体市场分析竞品项目研究本案情况研究销售策略分析报告思路Future Land城 市 宏 观 分 析Future Land昆山历年地区生产总值及增长率（剔除价格因素） 昆山2003年到2008GDP的复合增长率达到23%远远高于全国和江苏省10%左右的同期增长率。但是整体看，经济加速度有所减缓，08年由于受金融危机影响，增长率只有15%，但仍然高于全国9%的增长速度。地区生产总值Future Land昆山历年固定资产投资昆山历年固定资产投资逐年稳步增加，增长率维持在14%-19%之间。08年固定投资达到370.03亿元，增长率

2、19%，没有受到金融危机太大的影响。固定资产投资情况Future Land昆山历年实际利用外资（FDI） 受限外政策的影响，昆山实际利用外资05年和06年有所下降，07、08年稳步上升。08年环比去年增加11%。但是从相对额来看FDI/GDP的值呈下降趋势，对昆山的GDP贡献呈现逐年递减的现象。 利用外资情况Future Land城镇居民/农民人均可支配收入随着昆山市经济的快速增长，人民生活水平也相应提高，人均可支配收入逐年稳步增长。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入08年分别比07年增加13%、12%，昆山人均可支配收入超过3000美元，购买力日渐增强。人均收入情况Future Land

3、昆山2008年三产总额昆山2008年三产比例昆山整体来看是一个第二产业占据主导的城市，三产比例分别为1：65：34.其中第一产业只有12.37亿元，第三产业509.08亿元，第二产业高达978.81亿元。城市产业发展Future Land工业发展状况工业规模 年度年度 工业总产值（亿元）工业总产值（亿元） 比上年增长比上年增长 工业增加值（亿元）工业增加值（亿元） 比上年增长比上年增长20031067.23 43.1% 267.08 31.9% 20041633.31 43.0% 368.65 27.4% 20052333.24 40.9% 474.02 24.3% 20063082.81 3

4、2.1% 605.0726.2% 20074030.65 30.7% 733.65 21.3%20085000.5 24.1% 945 28.8%2003年至今，昆山的工业增加值一直呈上升的趋势，年增长率在20%以上（未剔除价格因素）。工业发展情况Future Land外商及港台工业发展情况2004年至今昆山外商及港台工业占主导地位的格局始终未变，基本维持在工业总产值的90%左右。外资工业情况Future Land大型企业发展状况昆山整体工业产值主要由大型企业所创造，占到工业总产值的70%左右，08年大型企业占昆山工业总产值的71.53%。大型企业发展情况Future Land昆山工业经济增长

5、依赖于IT产业的高速发展，无疑IT产业是昆山第一支柱产业，而且所占比重有加大趋势，2008年首次占到工业总产值的50%以上，达到50.90%。IT产业发展状况IT产业发展情况Future Land年度 进口 （亿美元 ） 出口（亿美元 ） 差额（亿美元 ） 200367.172.15 5.052004108130 222005152.73 179.46 26.732006183.79 243.66 59.872007211.18 323.17 111.992008226.86 386.64 159.78对外贸易一览2008年昆山对外贸易增势平稳。进出口总额613.50亿美元，比上年增长14.8

6、%。其中高新技术产品出口291.73亿美元，比上年增长21.4%，占出口总额的比重达75.5%。昆山进出口总额持续增加，外向型经济特征明显。进出口情况Future Land从03年至今，昆山户籍人口增幅较小，而外来暂住人口增长迅猛。可见昆山人口导入性较强。目前昆山外来人口已超过本地人口，而且增长迅速。昆山历年人口情况人口增长情况Future Land年份200420052006200720082009(E)2010(E)2015(E)2020(E)01410.39%9.96%9.68%9.48%9.40%9.39%9.47%10.34%11.03%156483.05%83.92%84.46%8

7、4.92%85.22%85.39%85.45%84.44%83.44%65+6.56%6.12%5.86%5.60%5.38%5.22%5.08%5.22%5.53%整体来看，昆山劳动人口将在2010年达到峰值，后期稍有所下落，但是整体劳动力人口供应充足，老龄化现象也不严重。人口年龄结构Future Land结论昆山经济呈现稳步增长的良性态势，发展前景光明。昆山人民生活比较富足，人口导入性强，社会劳动力充裕。Future Land楼 市 宏 观 分 析Future Land 2008年昆山实施的主要房地产政策：昆山市房地产整体开发环境较为宽松，规范性的法规政策的出台主要依附于苏州市。2008年

8、昆山市根据中央政府及苏州的宏观调控，也出台了一系列的地方政策，从房屋销售、银行贷款、物业管理、中介等各方面对昆山的房地产市场进行规范和管理。 政策类别 内容 个人贷款 关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见(暂行)（苏州）央行降息108个基点，同时调低准备金率 房地产开发昆山市住房建设规划（20062010年）销售 苏州市商品住宅交付使用管理办法关于进一步规范房地产营销行为的若干意见（昆山） 房地产交易环节 苏州市居住房屋出租管理办法 物业管理 苏州市住宅区物业管理条例关于实行全市物业服务企业等级管理的实施意见（昆山）关于进一步规范我市物业服务市场管理的若干意见（昆山） 中介 苏州市房地产中

9、介管理办法关于2008年企业所得税年度申报提供中介机构鉴证报告有关事项的通知（昆山） 开发环境分析Future Land苏州市住房公积金中心昆山分中心自2008年11月1日起调整昆山市住房公积金贷款最高限额和首付款比例：一、调整个人住房公积金贷款最高限额1新建普通住房每笔住房公积金贷款最高不超过45万元，但对借款人及其他共有人中仅一人符合贷款条件或无配偶的单身职工，每笔住房公积金贷款最高不超过27万元。2存量成套住房（二手房）、自（翻）建住房每笔住房公积金贷款最高不超过32万元，但对借款人及其他共有人中仅一人符合贷款条件或无配偶的单身职工，每笔住房公积金贷款最高不超过20万元。二、降低住房公积

10、金贷款首付款比例1借款申请人购买新建普通住房的首付款比例调整为不低于20%，贷款最高比例为不超过住房总价的70%。2借款申请人购买存量成套住房（二手房）的首付款比例调整为不低于30%，贷款最高比例为不超过住房总价的60%。开发环境分析Future Land2008年12月23日出台的昆山市经济适用住房申购管理暂行办法在原有基础上降低了申购准入门槛，扩大了申购主体范围。 新办法取消了玉山镇城镇常住户口必须是建成区内的限制；无房户在保证“在提出申请前5年内无任何产权房”的条件下，由原来的“家庭人员中必须有2人是连续10年（含）以上玉山镇城镇户口”放宽至8年；住房特困户在保证户口条件的情况下，住房保

11、障面积由原来的人均建筑面积15平方米放宽至18平方米。申购经济适用房还需具备的条件是：家庭成员中男在60周岁、女在55周岁以下；单亲家庭除了满足经济适用房一般申购条件外，办理离婚手续年限须满5年。开发环境分析Future Land南京、常州、昆山三地开发预售政策对比：项目 昆山 南京 常州 预售政策 已投入工程总资金的25%-30%，房屋已建2层 正负零，已投入工程总资金的25%-30%小高层、高层主体1/3；多层封顶 土地中标办法 价高者得 价高者得价高者得 土地价款的支付 2个月以内 签合同后一年内（根据地块具体大小决定）按具体土地情况来定 开发贷款要求 35%以上自有资金，四证齐全35%

12、以上自有资金，四证齐全35%以上自有资金，四证齐全 评价 严格 较严格 较严格 总体分析，昆山的开发条件和预售政策相较南京及常州都较高。对土地价款的支付时间和预售条件都较严格。预售政策对比Future Land项目 南京常州 昆山 基础设施配套费 150 130 150人防建设费 565656白蚁防治费 2.3/0.7 2.3/0.7 2.3/0.7 新墙体基金 8元/m2 或0.05元/块 1010散装水泥基金 222公共维修基金 配电梯8%；不配的5% 12 按住宅建筑安装工程每平方米造价确定缴交比例 区外公建配套费 一般要求自建 在土地招投标文件里按实际情况确定其他规费 10其他后期手续

13、费 新建商品住房每平方米3元，经济适用房减半计收，由转让方承担 8增值税预缴 住宅1%,商业2% 住宅1%,商业2% 住宅1%,商业2% 营业税及附加 5.55% 5.55% 5.55% 南京、常州、昆山三地开发费用对比：开发费用对比Future Land昆山历年固定资产投资昆山历年固定资产投资逐年稳步增加。05和06年是政策调控年，因此房地产开发投资额有所下降。07年和08年上半年楼市火爆，房地产开发投资额亦有所上升。08年固定资产投资和房产开发投资分别环比去年上升15%、35%。房地产开发投资情况Future Land昆山历年土地出让面积/幅数昆山土地市场经过05和06年的集中放量。07、

14、08年政府土地出让明显减少，意在控制供大于求的房地产市场，08年更是降到了14幅土地，72.99万平方米。历年土地出让情况Future Land区位出让幅数出让面积（万M2）出让面积所占比例预计总建（万M2）建筑面积所占比例 平均楼板价（元） 城中36.896%14.365%2018城西215.2712%31.2612%1344城东1624.8620%84.6332%681城北1877.6862%133.7351%1054合计39124.7100%263.98100%1022从08年1月到09年4月的城区土地出让面积共计124.7万平方米；从板块分布来看，出让量最大的是城北板块，77.68万，

15、占到总量的62%。其次是城东板块24.86万。城中板块随着市场的日益成熟，土地供应量已明显萎缩。城北作为传统的聚居区，随着近年开发力度的增加，始终担当了土地出让主力的角色。城西土地量有限，在前几年的大量出让后，目前处于休整及约制供应中。城东由于处在开发区，产业与外来人口资源优势明显，近年来房地产开发力度正在逐步加大。昆山各区域土地出让分布情况区域土地出让情况Future Land昆山房地产业自2003年以来在各方面呈现发展的趋势，到2007年达到一个高峰后，受到金融风暴的袭击，于2008年呈现明显的下降。昆山商品房/商品住宅销售面积历年商品房销售情况Future Land市场供求分析昆山09年

16、1-5月成交情况较08年有所好转, 成交稳步上扬，市场出现回暖。市场回暖主要依赖市场刚性需求的放量,以及08年出台的一系列救市政策的逐步落实。近期，在金融大环境的影响下，通胀的舆论在民众中逐步扩散也在一定程度上刺激了房产市场的成交。数据来源：搜房网昆山分站Future Land区域去化情况昆山市场成交主要集中在三个区，其中：玉山是昆山的中心镇，开发区是昆山近年来重点发展的区域，花桥镇是最靠近上海的区域，因此这三个区域的成交始终领跑全市，并且这种态势还将继续保持下去。玉山镇成交始终保持稳定并稳步上扬，开发区及花桥在3、4月出现的成交猛增主要得益于区域内项目的集中放量以及因上海市场的全面回暖而带来

17、的大量上海购房者。数据来源：搜房网昆山分站Future Land结论昆山房地产市场法律制度健全，整体开发环境较为规范。昆山房产市场整体呈现稳步发展态势，但08年受金融风暴以及楼市低迷等影响，出现了一定的波动。昆山土地出让近年来呈现递减趋势，且城南近2年来已无土地供应。昆山09年市场成交出现较明显增长，市场开始回暖。Future Land整 体 市 场 分 析Future Land城中城东城南城北城西区域界限中心区域l青阳路以西l太仓塘以南l江浦路以东l沪宁铁路以北城东区域l青阳路以东l太仓塘以南l沪宁铁路以北城南区域l沪宁铁路以南城西区域l江浦路以西l太仓塘以南l沪宁铁路以北城北区域l太仓塘以

18、北区域划分依区位不同，昆山市区的楼市分布可人为划分为城中和城东、南、西、北五个板块。Future Land城中城东城南城北城西工业区商业中心就目前而言，商业配套主要集中在城中心区域。而大规模的工业区主要集中在城北和城东。工业与商业布局Future Land商业商业教育教育医疗医疗大型公共建筑大型公共建筑公园公园著名企业著名企业中心城区名都国际商厦、中茵广场、昆山商厦、欧尚（在建）、大润发、华润万家玉峰实验学校、玉山镇大公小学、昆山慧江中学、玉山镇司徒小学、昆山实验小学、江苏省昆山中学、玉山中学、昆山市第二中学、昆山市柏庐实验小学第二人民医院、昆山仁济医院、昆山中医院、昆山和平医院、昆山女子医院

19、、广慈医院城市广场、玉山广场、市体育、科博中心、大戏院合兴公园、友谊公园、昆山城市公园、中央公园、白水潭公园、儿童公园波力食品、Shimano(禧马诺)、阿尔卡特城东世茂华东商城（在建）、格林菲尔城市俱乐部、弘基财富广场震川高级中学、昆山国际学校、开发区高级中学、国际育英幼儿园第一人民医院开发区分院、篷朗医院、友谊医院、宗仁卿纪念医院体育中心晨曦水上公园、夏驾河景观带捷安特、广州本田、统一食品城南家的福购物中心、万客隆卖场、吉田国际广场国际学校-南区柏庐公园丰田工业、正新橡胶（中国）城西沃尔玛（在建）、欧尚（在建）昆山市第一中学-新体育中心森林生态公园中铁四局、摩卡食品城北易初爱莲、望族商场、

20、万客隆卖场、华润万家城北中心小学、昆山市裕元实验小学、新镇中学、江苏广播电视大学昆山学院第三人民医院-白塔公园鼎新电子、富士康、三得利啤酒、永达汽车昆山城区详细布局现状 昆山中心区域配套优势明显，城东、西发展潜力巨大。板块配套情况Future Land区域界限中心区域东方丽池、绿中海、蓝海LaVie香榭水岸、领域、君悦鹿城一品城东区域和兴东城、国际公馆、黄浦城市花园、观邸、东城蓝郡、中航城世贸东壹号、阳光水世界城南区域汇杰雅苑、第一上海菁英汇、吉田国际广场、衡山城国际花园新城域、世茂蝶湖湾、宝领家园城西区域时代中央社区、清风华院、天地华城、新华舍、凯迪城龙城卡布其诺、罗马假日时代文化家园、金色

21、森林、森林半岛、甲壳虫公寓、风景英伦、伯爵大地、新城翡翠湾、华府庄园城北区域凤栖园、华城美地、 高巢自由都市、 第E特区、 天成佳园花都艺墅、 琨城帝景园 东辉铂领、 锦绣豪门菁园大德世家、江南春天瀛海祥和花园、天阔新港湾泊岸、优秀、丽景江南云山诗意、青城之恋我们选取整个昆山市区在售及预告的公寓类项目进行统计（去除少量余房的尾盘和经济适用房）昆山市房地产市场研究房地产市场研究 区域市场项目分布情况Future Land此次共统计市区在售项目55个，其中城北10个最多，占到34%，让后依次是城西、城东、城南和中心。整体分布还较为均衡。在售项目分布区域在售项目分布区域项目分布情况Future La

22、nd项目产品类型情况项目产品类型区域分布情况多 层小 高 层高 层花园洋房酒店公寓色块色块小高层和高层是昆山最主要的产品形态，而且各区域分布平均；多层分布在城北和城东；酒店公寓在分布在中心、城南和城西。项目产品情况Future Land3000 元以下 3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000 元以上 色块色块项目价格分布项目价格区域分布昆山80%的项目价格在4000-6000元/平方米，6000元之上的只有7个项目，其中5个集中在城中；城南、城西的项目多聚集在5000-6000元，城东的项目集中在4000-5000元；城北由于各项目距离市区相距不一，因此价格差异较

23、大。项目价格情况Future Land10万以下10-20 万20-30 万30-40 万40万以上 色块色块项目总建分布项目总建区域分布中心城区以20万平方米以下中小型项目为主；城东拥有中航城、世茂东一号和阳光水世界三个超大型项目；城南有吉田国际、新城域和世茂蝶湖湾三个大型项目。城西和城北各规模项目分布平均。项目规模情况Future Land项目主力房型比例项目主力房型整个昆山三房为主力户型的项目最多，其次是二房；一房主要是酒店公寓产品。从区域看，中心城西三房为主力户型的项目明显较多；而城东、城南、城北二房和三房的比例基本一致。项目户型情况Future Land70以下以下70-8080-9

24、090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180以上以上中心中心22141城东城东31312312城南城南24112112城西城西11412211城北城北171311225121一 房二 房 三 房 四 房 色块色块项目面积段比例分布整个昆山二房集中在80-90平方米，三房面积段分布平均。中心的项目以140-150三房为主，其它区域没有特别的面积段分布差异。项目面积设定Future Land各区域的总量以及未来推量除城中心可售体量有限外（不到20万平方米），其余四个区域可售体量都较大，超过百万平方米，其中城西更

25、是达到了197.65万平方米，接近200万平方米。整体市场容量Future Land结论昆山市场目前项目众多，同质化现象严重。昆山市场供应充足，体量较大，未来竞争形式将日益严峻。城南区域内市场竞争压力相对较小，但来自城东的竞争将日益显著。Future Land昆山未来竞争力swoT较为高效的政府先发竞争优势近离上海的交通优势产业的集聚效应劳动力成本的提高商务成本的提高缺少高知识含量的人才产业层次较低上海明确成为两个中心对于昆山的辐射京沪高铁对昆山的经济带动城际铁路对昆山城际化融入的促进成本带来的产业迁移大陆和台湾的关系周边无锡、苏州等城市的竞争政策优惠的取消受外部经济影响大未来竞争SWOT竞争

26、Future Land昆山房地产场总结昆山房地产场总结市场层面市场层面 整体市场供大于求 刚性的市场需求占主导地位1竞争层面竞争层面 本地开发商占主导地位 世茂、新城、方圆等大开发商的进入，加剧市场竞争2规划、政策层面规划、政策层面 法律环境较为透明，监管严格 拿地和预售标准较高34客户层面客户层面 导入型城市，外来人口为主，而且导入人口比例逐年增加 新昆山人的刚性需求成为主力需求 房地产市场总结Future Land竞 品 项 目 研 究Future Land新城域 世茂东壹号 世茂蝶湖湾新城域竞品分析由于本案的区位及项目定位，周边并不存在绝对竞争项目。因此，我们选择相对竞争项目进行分析。市

27、政府国际公馆东城蓝郡对本案形成产品与价格竞争对本案形成区位竞争Future Land发 展 商：世茂蝶湖湾开发公司 位 置：玉山镇长江南路 规 模：107.7万平方米（一期53万） 产品类型：别墅、花园洋房、高层公寓 均 价： 6350元/平方米（北侧高层折后） （1500元/平方米装修标准） 主力面积：两房87-112平方米（北侧高层） 主力总价：两房55-71万（北侧高层） 蝶湖湾概况项目近况项目近况 一期处于余房销售阶段，二期在售新公开的两栋花园洋房（毛坯），售价6000元/平米。位于社区核心，一、二期交界处的的超高层公寓即将推出。一期余房中：社区北侧高层精装修公寓优惠后均价6350元/

28、平米（1500元/平米装修标准），88折优惠；社区西南侧的湖景公寓4500元/平米，基本已售完；110平米的复式公寓4300元/平米，60平米精装修单身公寓5800元/平米（装修标准为400-500元/平米），无优惠。 Future Land一期二期湖景公寓复式公寓单身公寓社区北侧高层公寓社区中央超高层公寓在售二期花园洋房蝶湖湾在售公寓产品分布Future Land蝶湖湾整体去化情况（一期）项目总套数户型面积段（平米）套数比重剩余套数去化比例北侧靠中央的2栋高层751二房87-11233444%698 %三房122-1378311%0100 %139-14922730%598%四房167-18

29、88812%2374%204-252193%195%湖景公寓189二房100-1204524%198%三房143-15712164%695%四房179-1831910%195%216-25242%0100%单身公寓+复式二房434一房60-7325258%15937%复式二房108-12018242%6365%蝶湖湾公寓产品面积设置相对偏大。根据数据显示与现场调研，小面积产品去化情况优于大面积产品。湖景公寓虽然面积偏大，但由于价格相对偏低，因此取得了不错的去化成绩。余量房主要集中于单身公寓和复式二房中。数据来源：昆山房产信息网Future Land蝶湖湾整体去化情况（二期）项目总套数户型面积段

30、（平米）套数比重剩余套数去化比例花园洋房84二房104-10889.5%0100%113-1224250%881%127.956%260%136-13744.7%40三房126.7111.2%0100%130-1371113.1%282%143-14444.7%175%162.5811.2%0100%四房152.6711.2%0100%16256%180%173-17522.4%150%蝶湖湾的花园洋房产品去化情况相对较好，其中，小户型产品相对略快。数据来源：昆山房产信息网Future Land项目总套数户型面积段（平米）套数比重50层超高层574一房79-808014%14%二房97-983

31、46%20%118-1198014%三房124-126468%56%141-15511420%169-17616027%四房210-231265%10%243-265122%278-286122%312-33541%395-42061%新房源为社区北侧正中的超高层公寓，预计5月下旬推出，部分房型规划为精装修。由于新推房源位于社区核心位置，因此规划以大面积三房为主，其他房型面积规划也普遍较大。蝶湖湾未来推量分析数据来源：昆山房产信息网Future Land发 展 商：昆山世茂新发展置业位 置：玉山镇前进东路 规 模：82万平方米 产品类型：电梯多层、景观高层、花园洋房 均 价： 4224元/平米

32、（高层折后）主力面积：两房100-109平米 三房136-141平米（高层）主力总价：两房42-46万 三房57-60万（高层）东壹号概况项目近况一期花园洋房（叠加）与电梯多层已全部推出，高层只余2栋未推。目前洋房报价7000元/平方米；电梯多层（7层）报价4800-5000元/平方米；高层报价4300-4500元/平方米。优惠均为96折。高层公寓产品目前主力在售35#39#及41#，共762套，约10万平方米。至5月8日销售率为45% Future Land四期三期二期一期39#35#41#38#37#36#32#33#东壹号在售公寓产品分布Future Land项目总套数户型面积段（平米）

33、套数比例剩余量去化比例35#201二房97.4910.5%10100-1098441.8%7511%三房136-14111456.7%1122%174-17921%20项目总套数户型面积段（平米）套数比例剩余量去化比例36#138二房104.944432%1859%三房134.121.5%20136-1389065%4352%172.9121.5%150%东壹号整体去化情况数据来源：昆山房产信息网项目总套数户型面积段（平米）套数比例剩余量去化比例37#72二房104.352332%0100%三房133-1362433%0100%146-1502433%579%171.9412%10Future

34、 Land项目总套数户型面积段（平米）套数比例剩余量去化比例39#144二房102.414632%2546%三房147.264833%3625%177.2322%20四房165-1694833%464%项目总套数户型面积段（平米）套数比例剩余量去化比例41#135二房106.124231%490%三房135.4121.5%150%138-1408966%1781%183.6421.5%150%东壹号整体去化情况数据来源：昆山房产信息网项目总套数户型面积段（平米）套数比例剩余量去化比例38#72二房104.352332%0100%三房133-1362433%388%146-1502433%115

35、4%171.9412%0100%Future Land项目总套数户型面积段（平米）套数比例剩余量去化比例在售6栋高层762二房97.4910.1%10%100-10926234.4%12253%三房133-136526.8%688%136-14129338.5%17241%146-1509612.6%5246%171-17981%625%183.6420.3%150%四房165-169486.3%464%东壹号整体去化情况在售的六栋高层中, 面积偏小的房型去化略快。数据来源：昆山房产信息网Future Land发 展 商：上海欣源集团 位 置：杨树路太湖路 规 模：7.8万平方米 产品类型：电

36、梯多层（2幢）、小高层（2 幢）、高层（3幢） 均 价： 4100元/平方米（折后除多层）主力面积：二房97平方米、 三房129平方米（除多层）主力总价：二房40万元、三房53万元（除多层） 国际公馆概况项目近况项目在售为1#、2#、3#、4#、6#，其中1#为带电梯多层公寓。项目已推房源共397套，约5万平方米。 1#优惠后均价4200元/平方米，优惠最低95折，所剩房源不多。其余在售房源优惠后均价4100元/平方米，优惠为每平米400元的装修基金，可直接抵扣房款。 1234765Future Land项目总套数户型面积段（平米）套数比例剩余量去化比例电梯多层54二房99-1021528%5

37、67%三房125-135(一套116.73)3870%2339%五房191.9412%0100%小高层168二房96-978450%3954%106-10942%175%三房125-1328048%4248%高层175二房99-1001710%759%103-11353%180%三房129-1338549%5041%148-1493017%1743%四房167-1683218%1166%189.7221%150%五房240-24642%0100%国际公馆整体去化情况国际公馆房型设置普遍较大，加之其相对偏远的区位，导致其整体去化情况并不十分理想。数据来源：昆山房产信息网Future Land项目

38、总套数户型面积段（平米）套数比重7#楼105二房99-1001716%103-11355%三房129-1328379%国际公馆未来推量分析国际公馆未来将推的房源依然以标准三房为绝对主力。数据来源：昆山房产信息网Future Land发 展 商：昆山杉欣房产有限公司 位 置：太湖路东侧、夏驾河西 规 模：16.7万平方米 产品类型：多层、小高层 均 价： 4300元/平方米（折后）主力面积：二房89/99平方米主力总价：二房38/43万元东城蓝郡概况项目近况项目在售为一期19幢多层的库存量，定于09年8月30日交房。 项目已推共598套，约6万平方米。 项目目前报价4380元/平方米，98折优惠

39、，优惠后均价约4300元/平方米。 一期在售Future Land项目总套数户型面积段（平米）套数比例剩余量去化比例一期在售多层598二房88-9238865%21844%97-10413823%11120%三房114-119407%1758%121.09122%833%138-143203%1715%东城蓝郡去化情况本项目一期均为多层产品，并且户型只有二房和三房，以二房为主力户型。主力户型面积段较小的去化较快，三房也以其面积段较小的房源去化较快。数据来源：昆山房产信息网Future Land项目总套数户型面积段（平米）套数比重一期剩余多层440二房97-10320045%三房114-1191

40、1827%121.09123%129-1345011%138-1436014%东城蓝郡未来推量分析东城蓝郡未来的新房源将仍以标准二房与三房为主，同时兼有相当体量的大三房产品。数据来源：昆山房产信息网Future Land案名案名建筑类型建筑类型总建总建已推量已推量去化量去化量整体可售整体可售世茂蝶湖湾高层、洋房、别墅107（高层60）25.51842国际公馆高层、小高层、多层7.862.85东城蓝郡多层、小高层16.75.31.814.9世贸东壹号电梯多层、高层、叠加住宅82（公寓68）15.51157合计52.333.6118.9新城域主要竞品体量情况新城域主要竞品体量情况竞品体量研究竞品体

41、量研究新城域主要竞品目前可售体量达到近新城域主要竞品目前可售体量达到近120万平米，体量惊人，但主要集中于世茂两个万平米，体量惊人，但主要集中于世茂两个项目，因此不会出现短期内大幅放量的情况。项目，因此不会出现短期内大幅放量的情况。就竞品体量来看，主要竞品项目的销售将伴随本案开发的全过程，竞争压力将始终持就竞品体量来看，主要竞品项目的销售将伴随本案开发的全过程，竞争压力将始终持续。续。Future Land市场总结昆山独特的城市定位与产业构成决定了其房产市场刚性需求稳定，体量可观。目前昆山市场呈现回暖迹象，刚性需求在经历了08年的压抑后开始放量。客源构成与市场情况均表明：小户型产品市场需求最大

42、，去化也最迅速。竞品项目现有户型设置均倾向于舒适型产品且后续推量中大面积户型比例较大。目前本案价格已全面超越城东竞品，这将在一定程度上造成本案竞争力逐渐降低，客源出现分流。本案五无论产品还是营销，均应进一步突显本案的产品力与较高的性价比，以增强项目整体竞争力。Future Land本 案 项 目 概 况Future Land五期四期项目概况：新城域位于昆山城南，项目北临312国道新线，东接长江南路。50万平米建筑面积，以城市人居需求为设计原点，结合东侧、北侧城市交通动脉和南侧吴淞江岸等地理特点，集住宅、商业街、配套教育设施于一体，是城南又一大型多元复合生活城。五期概况：所在位置：社区西侧产品类

43、型：小高层、高层 （ 501# - 516# 共16栋楼）总 建：约11.73万（公寓约11.22万）项目概况Future Land优势面积设置合理，不同面积段产品满足不同客户需求；以小面积户型为主，市场竞争力强；项目前期部分已现房实景呈现，品质可鉴；临近城市交通枢纽，区域关注度逐步提高，前景光明；劣势 五期地块位于项目西南侧，出行相对不便，周边环境较差，市政建设迟迟未能跟上； 项目所在区域依然存在由南亚电子等大型厂矿造成的环境污染情况；目前项目周边教育与医疗配套尚显不足；SWOT分析Future Land机会点 区域内无绝对竞争项目； “新城地产”雄厚的开发实力与“新城域”多年来积累的良好口

44、碑与大量客户资源；近年来区域土地出让的空白使本项目未来面对的竞争威胁相对较小； 威胁点 城东项目的低价策略与大量入市将对本案的客源造成一定的分流； 南部乡镇市场的逐步崛起同样将对本案的客源造成一定的分流； SWOT分析Future Land沪宁城际铁路昆山段与京沪高速铁路昆山段基本并线等高设置，线路经过昆山市巴城镇、玉山镇、昆山经济技术开发区、陆家镇和花桥经济开发区（其中城际铁路正仪段为地面线路，其余为高架线路），在昆山境内的长度约为31公里。沪宁城际铁路与京沪高速铁路昆山段基本情况京沪高速铁路在昆山境内设昆山站一座，位于黄山路与创业路交叉口南侧，与正在建设中的既有铁路昆山站南站屋遥相呼应。京

45、沪高速铁路昆山站旅客用房面积约为6000平方米，按2台6线的标准设置，预计2012年建成通车。沪宁城际铁路昆山段共设站3座，分别为昆山站、花桥站和阳澄湖站，将于2010年世博会开幕前与城际铁路线路同步建成并投入使用。其中昆山站与京沪高铁昆山站并站，设置为2台6线车站，建筑面积约3000平方米；花桥站位于金阳路南侧、顺陈路西侧，设置为2台4线车站，建筑面积约2000平方米；阳澄湖站位于巴城镇新城路北延线东侧，设置为2台4线车站，建筑面积约2000平方米。城铁专题Future Land规划沪宁城际铁路规划沪宁城际铁路规划京沪高速铁路规划京沪高速铁路沪宁城际铁路沪宁城际铁路阳澄湖站阳澄湖站现有沪宁铁

46、路现有沪宁铁路沪宁高速公路沪宁高速公路古城路生态森林公园市政府娄江京沪高速铁路昆山站京沪高速铁路昆山站沪宁城际铁路昆山站沪宁城际铁路昆山站（并站）（并站）沪宁城际铁路沪宁城际铁路花桥站花桥站黄山路柏庐路长江路黄浦江路创业路顺陈路沿湖大道现有沪宁铁路沪宁高速公路规划京沪高速铁路规划沪宁城际铁路图例图例京沪高速铁路与沪宁城际铁路昆山段线路走向与站点设置图京沪高铁上海站设在虹桥交通枢纽；沪宁城际上海站设在上海西站城铁专题Future Land京沪高铁带动昆山经济发展l 京沪高铁是连接南北的铁路大动脉，将连通长三角、环渤海两大经济发达地区。昆山是长三角地区经济发展最为活跃的城市之一。京沪高铁的建成，将

47、使昆山在优越地理环境基础上再添便捷畅通的交通环境，无疑是“如虎添翼”。l 京沪高铁将成为苏南都市圈经济发展的新助推器，将提高昆山的城市综合实力与工业的竞争力。据介绍，京沪高铁建成后，高速铁路将成为客运专线，而既有的京沪铁路则会改为货运主线。京沪线年单向年货运能力则将达1.3亿吨以上，从根本上解决京沪通道运输能力紧张状况。对于制造业发达的昆山，将在原材料和产品运输方面有很大的助推作用。城铁专题Future Land沪宁城际铁路昆山新契机沪宁城际铁路对昆山经济增长和社会发展的良性影响是一个不争的事实。与高速公路不同的是，城际轨道交通解决的是“城市化进程问题”。也就是“高密度的城市群与大城市之间交通

48、连接问题”，实际上打造的是一种公共交通体系。公交化发班的高速城际列车将改变沿线城市所有居民的出行现状，但改变又岂止交通出行而已由沪宁“城际行”衍生出的新名词中，有“铁路GDP”，还有“城市候鸟族” “铁路GDP” 铁路部门对沪宁城际前期市场调研时发现，一条公交化发车的快速铁路对于沿线经济的积极作用是多方面的，既可以放大上海、南京这些大都市对周边城市的制造业的辐射，也可以带动沿线城市餐饮、旅游甚至房地产行业的发展。研究显示，沪宁城际铁路将带动沿线城市的GDP增加一个百分点。 “城市候鸟族”他们像候鸟一样在两个城市间往返飞行，人们形象地叫这群人“城市候鸟族”。沪宁城铁建成后，昆山到上海将会更加便捷

49、。在“长三角”范围内还会有更多的人加入到“城市候鸟族”的行列中来。目前，上海已经有一部分人对城际生活有了比较真切的理解，他们将上海周边的城市作为城际生活的主要选择。城铁专题Future Land沪宁城际铁路与京沪高速铁路对昆山的影响沪宁城际铁路沪宁城际铁路 际轨道交通解决的是“城市化进程问题”让长三角更好的一体化，有望改变一些人的居住生活方式，对房地产市场，尤其是吸引上海客户是一个实质性的利好。京沪高速铁路京沪高速铁路 根本上解决京沪通道运输能力紧张状况。对于制造业发达的昆山，将在原材料和产品运输方面有很大的助推作用。给了昆山经济发展带来的新的加速引擎。京沪高铁和沪宁城际铁路是昆山未来几年提升

50、城市竞争力最大的机会点。邻近铁路及站点的房地产项目受益最早也最显著。城铁专题Future Land客 户 情 况 分 析Future Land从年龄分布可以看出25-35岁是本案主力客源，该年龄段多为首次置业。此外35-50岁也占购房者比例的30%左右，该年龄段多为二次置业、改善居住环境为主。本案客源主要分布在城东、城南外资企业上班的蓝、白领一族，因此学历多为大专、本科，该学历段客户主要是参加工作2-5年，有部分积蓄，父母再适当支持以实现购房；中专及以下学历主要是在企业上班时间较长，希望在昆山落户，从而购房。 客户分析Future Land新昆山人是项目的主要客户群体，占了购房者73%，其中外

51、省在昆山打工的占43%，主要为分布在安徽、四川、河南等省，本省苏北地区也成为主力客群。 购房者工作的区域主要集中在出口加工区和玉山镇城南。就工作区域来看，客户区域性非常显著。苏州和上海客户主要为当地价格挤压型客户与部分投资客户。客户分析Future Land客户购房动机主要为自住型需求，但25%的投资需求也不容小觑。目前购房客户多以组建不久的年轻家庭为主。客户分析Future Land客户的职业主要为是外资企业，占成交比例为56%，主要集中在出口加工区如:南亚电子、仁宝电子等。此外，民营企业和个体户的比重也比较大，分别占到了15%、18%，主要是改善居住条件以及投资。企业中低层管理人员（技术人

52、员）以及私营业主是本案最主要的客户来源。客户分析Future Land本项目客户的面积的需求主要集中于70-90平米，该类产品始终以首付低，总价低，月供少受到刚性客户青睐， 。90-130平米面积段需求虽然不多，但也占据了一定的比例，值得关注。客户分析Future Land房型对应户型面积段总套数所占比例已推套数去化套数库存套数总去化比例2房2厅1卫B86362.78%0(未推)362房2厅1卫C82544.17%0(未推)542房2厅1卫H82-8653641.36%39837116593.22%3房2厅1卫E8941231.79%3283219197.87%3房2厅2卫J117322.47

53、%32320100%3房2厅2卫G12522617.44%14611211476.71%合计1296100%90483646092.48%新城域四期整体供需情况(截至5月13日) 小面积产品去化相对迅速，大面积产品去化相对缓慢。目前四期86平米以下的标准二房与125平米的三房产品库存较大。项目供需Future Land房型对应户型面积段进场前库存套数进场后去化套数去化比例目前均价目前套均总价2房2厅1卫H82-8635018552.86%4450元38万元3房2厅1卫E8921011956.67%4570元40.5万元3房2厅2卫G1251432920.28%4691元58万元合计703333

54、47.37%新城域四期近期供需情况（2月24日5月13日） 根据数据分析，结合现场情况，在总价差距不大的前提下。89平米的小三房与85左右的两房相比，其更好的实用性与功能性更为客户喜爱与接受。125平米的三房产品市场存在需求，但需求主要来自附近乡镇上的客户，其需要购买靠近市区的房子以改善目前居住环境，但此类需求量比较有限。 项目供需Future Land客户及销售总结本案的主力客源将是以刚性需求为绝对主力的年轻人，其中，新昆山人所占的比重很大且多为首次购房。客源特性决定了小户型产品去化最快，投资型以及大面积产品存在市场需求但体量有限。Future Land五五 期期 销销 售售 策策 略略Fu

55、ture Land目前四期可售房源（截止目前四期可售房源（截止6月月28日）日） 户型 楼栋HEGB合计301300033023020530317012029309510063104100531135180053305(未推)44044088312(未推)54363636162总计165569436351比例47.01%15.95%26.78%10.26%100.00%四期目前总库存为四期目前总库存为351户，其中已推未售户，其中已推未售101户，目前主要集中在户，目前主要集中在H型；型；305#和和312#未推房源共计未推房源共计250户。户。Future Land四期在售房源价格四期在售房

56、源价格 价格 楼栋4000-41994200-43994400-45994600-47994800-49995000-5999合计301000210330200131053030259942930900600063100041005311028288551总计042448223101比例0.00%3.96%23.76%47.52%21.78%2.97%100.00%7月份最新价格表显示，目前在售均价月份最新价格表显示，目前在售均价4500元元/平米，其中主要价格范围集中在平米，其中主要价格范围集中在4400-4800之间。之间。Future Land五期楼栋分布情况五期楼栋分布情况502#（2

57、8F）501#（26F）503#（16F）505#（18F）507#（11F） 508#509#511#510#512#513#515#516#五期主要经济指标五期主要经济指标计入容积率面积112232.29平米总户数1214户其中： 90平米以下984户 90平米以上230户总车位设计723个506#（11F）Future Land五期面积配比五期面积配比楼栋面积范围户数户型比例楼栋总面积501#楼83-124 1049%9988.94 502#楼77-128 16614%18249.20 503#楼79-89 988%8448.00 505#楼79-89 1089%9302.40 506#

58、楼86 887%7633.56 507#楼86 645%5552.00 508#楼84-109 645%5760.00 509#楼86 887%7634.00 510#楼84-109 887%7862.80 511#楼84-109 645%5760.00 512#楼86 665%5725.50 513#楼84-109 847%7515.80 515#楼84-109 665%5954.30 516#楼86 665%5725.50 /1214100%111090.80 Future Land 五期产品相对四期来说： 具备优势：拥有昆山客户比较喜欢的小高层，得房率相对四期较高； 户型和面积会更加适合

59、市场需求； 存在劣势：五期交付会更晚；位于整个小区的最西南面，周面环境 对较差。 从前期销售速度来说：从二月底进场后，截止6月28日共计四期共计销售510户，平均每月120户左右，那么四期房源可持续销售到9月份，因此建议五期在10月份开盘； 假设五期9月中旬开始积累，10月底或11月初开盘，销售第一批房源（502#、507#），截止11月底，开盘面积约2.3万平米；12月初再推出503#、506# ，加推面积约1.6万平米， 预期5期推盘3.9万平米，户数为416户，截至年底，按正常销售速度预测，销售户数291户，销售面积2.7万平米，预计可增加回款1亿；销售进度计划销售进度计划Future

60、Land五期销售客源推导五期销售客源推导新城域四期主要大企业客源分布：新城域四期主要大企业客源分布：序号序号企业名称企业名称企业地点企业地点企业性质企业性质客源所占比例客源所占比例1南亚电子出口加工区台资17%2神达电脑出口加工区台资10%3仁宝电子出口加工区台资14%4纬创资通出口加工区台资12%5沪士电子出口加工区台资7%6台 玻张浦台玻路台资8%7六丰机械城南庆丰路台资6%8富士康出口加工区台资11%9其 他其他其他15%合合 计计/ / /100%100%Future Land五期销售客源推导五期销售客源推导新城域五期客源开拓方向：新城域五期客源开拓方向：根据前面表格所示，目前客户主要

61、分布在附近的外资企业，因此后期：根据前面表格所示，目前客户主要分布在附近的外资企业，因此后期：1 1、维护好这部分客群，建立良好口碑宣传；、维护好这部分客群，建立良好口碑宣传；2 2、可以进一步明确后期媒体推广方向，如派报、短信群发等方式进行推广；、可以进一步明确后期媒体推广方向，如派报、短信群发等方式进行推广；3 3、做好大客户开发工作，联系大企业中有影响力、关系网较大的客户，可以、做好大客户开发工作，联系大企业中有影响力、关系网较大的客户，可以 采取推荐、团购等方式；采取推荐、团购等方式；Future Land五期销售客源推导五期销售客源推导新城域四期客户特性：新城域四期客户特性：年龄：年

62、龄：25-3525-35岁年轻型客户为主；岁年轻型客户为主；区域：昆山城南、出口加工区为主，部分附近乡镇、上海及苏州；区域：昆山城南、出口加工区为主，部分附近乡镇、上海及苏州；职业：外资企业普通员工以及中层管理人员为主，部分个体户；职业：外资企业普通员工以及中层管理人员为主，部分个体户；需求面积：需求面积：80-9080-90平米两房（首付少、符合户口政策）；平米两房（首付少、符合户口政策）；购房目的：绝大多数自主为主；购房目的：绝大多数自主为主；Future Land五期销售客源推导五期销售客源推导五期产品特性：五期产品特性：市场环境：目前整体市场相对比较稳定，刚性需求仍然保持；市场环境：目

63、前整体市场相对比较稳定，刚性需求仍然保持；规划环境：城南规划大环境未发生较大变化，前期规划持续进行；规划环境：城南规划大环境未发生较大变化，前期规划持续进行；竞品项目：城南项目短期不会发生较大变化，目前几个项目在产品和价格上仍存在差异；竞品项目：城南项目短期不会发生较大变化，目前几个项目在产品和价格上仍存在差异；区域：五期房源区域位置未发生变化，因此客源基本不会变化；区域：五期房源区域位置未发生变化，因此客源基本不会变化；职业：周边企业环境未发生变化，外资企业仍占主导；职业：周边企业环境未发生变化，外资企业仍占主导；需求面积：以自住为目的的需求面积：以自住为目的的80-9080-90平米；平米

64、；Future Land五期销售客源结论五期销售客源结论从四期和五期的对比中可以看出，由于大环境、客源、产品属性和需求未发从四期和五期的对比中可以看出，由于大环境、客源、产品属性和需求未发生较大变化，因此建议五期产品销售策略以及媒体推广和四期基本保持一致。生较大变化，因此建议五期产品销售策略以及媒体推广和四期基本保持一致。客源未变客源未变大环境未变大环境未变需求未变需求未变产品属性未变产品属性未变销售策略销售策略媒体策略媒体策略基本一致基本一致Future Land推案计划推案计划时间节点批次推出套数（户）推出面积 （）总销金额 （万元）开盘销售率开盘销售户数开盘销售金额截止12月底计划销售金

65、额 （万元）截止12月底销售率（%）截止12月底回款金额 （万元）10月底/ 11月初第一批（502#、507#）230238011118650%1155593783070%626412月初第二批（503#、506#）18616082755950%933779529070%4232合 计416398831874550%20893721312070%10496备注：为达到试看市场的目的，建议第一批加推的备注：为达到试看市场的目的，建议第一批加推的502#为为28F的高层、的高层、507#为为11F的小高层，预估销售价格：高层的小高层，预估销售价格：高层4600元元/平米，小高层平米，小高层480

66、0元元/平米。平米。Future Land推案计划分析推案计划分析首次加推首次加推502#502#、507#507#两栋，主要考虑：两栋，主要考虑：两栋房源位置相对整个五期而言较差，便于后期持续去化；两栋房源位置相对整个五期而言较差，便于后期持续去化；小高层两年来首次面向市场，可以测试市场接受度；小高层两年来首次面向市场，可以测试市场接受度；达到产品差异化选择，使得客户可选择余地更大；达到产品差异化选择，使得客户可选择余地更大；小高层价格相对较高，为本案做价格标杆；小高层价格相对较高，为本案做价格标杆；两栋房源可售金额符合本年度五期销售目标；两栋房源可售金额符合本年度五期销售目标；Future Land推案计划分析推案计划分析第二批加推第二批加推503#503#、506#506#两栋，主要考虑：两栋，主要考虑：高层、小高层相互搭配，达到产品差异化目的；高层、小高层相互搭配，达到产品差异化目的；506#506#位置在整个五期的中心位置，起到提升产品力度，同时为价格调整做铺垫；位置在整个五期的中心位置，起到提升产品力度，同时为价格调整做铺垫；面积上主要是以两房为主，补充两房去化较快带来的房