镇江玖珑城商业定位规划及发展建议0820终审稿98p

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1、玖珑城商业综合体一期商业定位规划及发展建议项目认知及价值梳理项目总体发展方向思考项目商业定位项目商业业态规划建议目录项目招商策略及实施计划项目商业氛围营造建议 项目认知及价值梳理01区位条件认知项目认知及价值梳理新新 区区 门门 户户商商 业业 洼洼 地地人人 居居 新新 城城 位处镇江新区南大门区位门户展示效应 冠绝全城 生活配套型商业的引爆点周边5万人口新城为依托的复合型商业项目 城南经济崛起传统商业成熟区集中在大港北部,现在商业中心开始向南扩散与延伸圌山路镇澄路兴港西路港南路金港大道青龙山路通港路港中路观塘路衡山路五峰山路本项目东方技工学校R=9km北山路姚桥路地块价值认知平昌新城项目地

2、块平昌新城原有居住区住宅用地规模较大，具备整合优势地块具有良好的商业展示面优势和可视性综合物业，便于各业态功能互补地块周边商业氛围不浓 临近居住新区，人口基数 较少 离区中心商圈相对较远,，交通不便捷优势劣势项目认知及价值梳理交通条件认知项目地一期智仁建材城站K003姚桥路口K211平昌新茂苑K001、K005城市主干道城市次干道支马路公交站五峰山路姚桥路大港城区姚桥镇朱石义村儒里村大润发市中心K001K003K211K003K211K005从新区建设力度看，本案所在位置目前离公交主循环线路距离较远，站点线路偏少且乘客数量不多，由经验可知，从目前新区主导建设的方向看，本案位置偏离中心城区，且缺

3、乏有效的交通支持，缺乏成为热点区域的发展潜力。项目认知及价值梳理大港商业市场认知生活配套为主生活配套为主低端商业为主低端商业为主潜力释放在即潜力释放在即大港生活新城正在兴起，生活资源充沛，生活型商业成为新城商圈主导。大港现有商业布局分散，业态形式单一低端，商圈复合度低，为商业业态升级提供了发展空间。商圈内消费水平、消费客群的比例结构与现阶段商业供应、业态结构、商品结构等局限形成明显落差，商业需求得不到有效满足，商业外流严重。未来，时尚型，环境舒适，艺术感强，讲求服务品质的商业形态会越来越多。项目认知及价值梳理消费特征认知消费可选空间较狭窄，消费场所较为固定消费以满足日常生活需求为主，本地高端消

4、费外流现象明显服饰类消费在购物消费中占据比例不大餐饮类消费需求旺盛，消费力巨大休闲娱乐类消费形式单一，品味不高项目认知及价值梳理大港消费缺失度分析项目认知及价值梳理项目商业竞合环境分析项目认知及价值梳理宏观经济环境现有商业格局 现有商业特征 住宅销售良好随着新区战略地位提升，经济骨架扩张，产业结构改善，居民收入提升，社会消费增加，整体经济进入良性发展轨道。商业多集中在大港镇中北部，逐渐南移发展，整体商业开始由单核向多核商圈转变中高档业态刚刚起步，尚需要一定培育时期，市场需要突破传统的商业形式居住类物业升级加速人口结构的升级可以预见未来人口结构发生变化商务市场消费高档商务酒店和服务环境均好的经济

5、型酒店受到消费者追捧，商务活动增多，商务氛围趋势逐渐明显项目市场环境综述项目认知及价值梳理 项目总体发展方向思考02项目总体发展方向思考扬子江路/银山路板块主要项目：l 大润发l 蝴蝶广场l 益华广场本项目3.5km在建项目建成项目6km赵声路板块主要项目：l 幸福广场l 港成新都会l 大统华商业格局多核形式初现，怎样使本案脱颖于其他项目之上？在充分了解到项目所面临的客观商业环境基础之上，对消费者的消费现状，观念及未来商业走势研究尤为重要本项目相对其主要商业竞争对手，具有自身的发展优势。n 项目自身条件：非本土建筑设计+多元街区布局+国际新兴商业模式（综合体开发模式）+公园化环境；n 对片区内

6、其他商业项目而言为综合体开发，体量规模相对较大，未来配合二期产品形态上提升相对较易。n 由于项目周边人群基数少，多以产业园区及安置户为主，建议本项目从业态定位上稍高一点；将商务与生活 结合满足不同人群的需要，扩大项目商业辐射范围和消费层面，形成层次互补。商业定位为以中端为主，少 量商务高端配套。商业定位考虑及项目发展预判项目总体发展方向思考 定位中档到中高档 项目形象提升项目自身条件优势发展趋势预判：区域成熟需要市场培育期，本案客群也会随着项目综合体一期二期开发的不断成熟而改变，开业的前5年以周边3-5Km居民为主，5年后片区商务及中产客群为主力客群。项目综合体发展初期项目综合体成熟期3-5年

7、中高端（适度偏中，逐渐增高）周边3-5Km范围居住客群为主，区域商务人士并重片区中产阶级、生活型、商务服务型并重以区域内商务人士主导、周边居民家庭型客群并重项目综合体发展中期5年后2014年底入市期2018年增长期2020年后成熟期商业定位考虑及项目发展预判项目总体发展方向思考我们将项目具有一定消费潜力的客源终端按照消费性质、特征的差异划分为三类，评价其与本项目特性的吻合度，从而验证目标市场定位准确性。 潜在可捕捉服务对象主要分为A. 区域属地性消费群体：包括区域白领、商务政务人士、中产阶层，未来周边渐渐成熟的高消费居民。B. 外围分流导入性消费群体：包括大港片区乃至丹阳的埤城、后巷、新桥范围

8、中产阶级、私营业主及其他消费群。客群类别来源满足度到达性消费诉求消费特征拟合度评价周边住宅居民l区域板块楼盘低步行10分钟l日常生活消费l中低餐饮消费l生活基础消费l耐用品消费l以就近消费为主l步行、自行车出行为主l要求一定商业品质l同时注重性价比区域商务人士l镇江新区（现有、未来）高车程15分钟内l商务接待l时尚用品消费l中高端餐饮娱乐l品质生活消费l自驾车l高度注重商业品质l注重消费环境全大港片区范围人群l商圈外溢消费群l区域 随机型客源中公共交通10分钟车程5分钟l社会交际l中高档休闲消费l餐饮娱乐消费l自驾车公交兼有l注重消费环境项目总体发展方向思考商业目标消费群体预判消费功能诉求功能

9、板块餐饮购物娱乐教育家居服务于周边3-5KM商务人员、周边收入较高居民随板块区域的发展，吸引外区域商务客、中产阶级随着影响力扩大，吸引区域以外消费者休闲商务娱乐体验消费者辐射圈层生活服务型商业l 作为区域型商业中心，以多元化消费群为目标定位，以周边逐步增加的商务人士和各类居民为目标群。l 由于板块所属区域特殊性，商业属性最终将还是倾向于以本区域内家庭型消费为主的消费群体。商务服务型商业消费者构成区域办公商务客地区级随机型消费群周边3-5km内居民u初期（入市3年内）目标客群：周边3-5km范围的居民家庭成员为主导，区域商务人士并重u中期（入市后3-5年）目标客群：以区域内商务人士主导、周边居民

10、家庭型客群并重项目总体发展方向思考商业目标消费群体预判l未来周边客群构成片区板块已经形成了区域副商业中心雏形，未来产业人群居住人群导入将越来密集，但目前受新城建设度和其他产业人口分批入驻的影响，前期3-5年消费客群流量十分有限。l档次格局由于本项目位于大港商业副中心的发展轴线，在档次定位上需要考虑未来发展的需要。主力消费群构成逐步变化，应渐进式实现中高档的定位目标。定位依据项目总体发展方向思考商业经营档次定位预判 客群功能业态体量形象 区域商业副中心、提供更多元的，更现代的商业氛围. 容纳多元化的业态，塑造情景式的消费体验 主题化、新颖化、体验性、各功能板块次主力店互动性强，亮点集聚 社交生活

11、平台，商务休闲平台，吃喝玩乐型新“聚点” 悠闲、时尚、社交、家庭整体定位方向展示新商业魅力 满足多样化需求 构建现代商业体验项目总体发展方向思考项目总体发展方向思考项目未来商业地位商业地位及所扮演的角色项目总体发展方向功能组合假设 1零售主题商业风险评估1.本项目垂直交通不利于形成商业内循环效应；2.目前零售招商存在较大风险，离传统购物商业圈较远，重新打造难度较大；3.区域内商业氛围及消费人流不适合零售业态发展；4.零售型商业培育期较长。租金比较1.以零售业为主的商业对建筑形式要求较高，需要围合式并且能够产生内循环效应，对内部垂直交通要求严格；2.零售对公共交通有较大依赖；3.零售的发展依赖成

12、熟的商业氛围和较多的消费人流。1.零售类商户租金承受能力相对较高；2.未来租金是否有上浮空间须看实际经营状况。成立条件可行性分析1.须众多品牌旗舰店支撑；2.周边须有酒店、办公楼及流动性高消费客群支撑。假设理由1.零售是商业的主体，业态品牌多，易于招商。项目总体发展方向思考项目总体发展方向功能组合假设2餐饮主题商业风险评估1.区域内人群存在旺盛餐饮消费的需求；2.要充分认识到在商业运营首三年，餐饮行业租金收入不会太高；3.餐饮市场处于蓬勃发展势头，整体情况良好。租金比较1.纯餐饮主题比较单一，需要营造出特色氛围才能更好地吸引消费者；2.纯餐饮租金收益较低；3.餐饮商户对建筑产品的硬件要求苛刻，

13、本项目在建筑规划中应该预留了餐饮条件（烟道、隔油池，化粪池等）。1.餐饮类商户租金承受能力相对零售较低；2.一旦形成氛围，租金将有一定的提升空间。成立条件可行性分析1.须有规模优势；2.对商业建筑硬件要求较高（层高，消防，风火水电）。假设理由1.区域缺少成规模有品质的餐饮业态。2. 借势，做高品质休闲餐饮集聚场所，家庭的第二会客厅。项目总体发展方向思考项目总体发展方向功能组合假设3休闲主题商业风险评估1.招商存在较大风险；2.发展商付出的招商推广代价较大；3.未来租金上浮空间不大，收益有限。租金比较1. 区域市场休闲业态发展状况一般，适合大众休闲的商业产品较少；2.单一的休闲产品可能会对本项目

14、产生不利影响。1.此类商户租金承受能力一般；2.未来提升空间有限。成立条件可行性分析1.要求作出一定规模或与其他业态互补；2.须品牌旗舰店支撑。假设理由1.消费者对文化休闲，生活休闲等其他休闲方式的认同和消费欲望整体增强。项目总体发展方向思考 项目商业定位03定位假设之租金比较：租金是商业中最复杂的元素之一，影响租金的因素众多。对于本案的几种定位假设情况而言，要在众多条件都不确定的情况下对其租金做合理的比较，需借助租金指数进行说明。假设租金指数为1-5级，1级代表最低租金，5级代表最高租金，则上述定位假设之租金比较为：假设定位方向业态描述租金指数比较短期长期假设1以零售为主的商业以中高端服饰品

15、牌零售为主，对周边商务政务等商业环境及展示性要求高。租金承受能力高。53假设2以餐饮休闲娱乐为主的商业以餐饮及休闲娱乐为主，辅以相关零售商业，短期内租金承受力有限，但能迅速提升商业氛围、带动消费人流，从而持续提升商业价值。35项目商业定位商业业态定位假设零售、餐饮、休闲娱乐是现代商业的主要构成业态，其中，以零售为主的商业形态，如百货商场、购物中心等，零售比例可达50-75%左右，其建筑形态通常是单层面积较大的方盒形物业。而以餐饮和休闲娱乐为主的商业形态往往是街区型物业。通过之前三种定位假设的探讨，结合本项目的自身特点，我们认为：商业定位方向必备条件租金比较可行性风险休闲主题商业规模；建筑物业为

16、街区形态短期内较高，租金指数3-5，长期看升值空间有限较低较大以零售为主的商业须与传统商圈及周边高端零售差别定位较低适中以餐饮休闲娱乐为主的商业须有规模优势；需具备相应的硬件设施短期内较低，租金指数2-3，但后期升值潜力巨大较高较小通过以上比较可以看出：以餐饮休闲娱乐为主的商业形态操作风险相对较低且可行性较高；在具体操作过程中，关键在于如何把控各业态间的比例，在丰富商业结构的同时构建商户间的有效互动，规避任何单一业态所带来的风险。商业业态定位假设项目商业定位p 需求决定供给、供给引导需求。未来本案商业功能应以满足目标客户需求为基础，以引领消费风尚、创造细分市场为目标。功能业态业种基础功能饮食、

17、聚会、商务洽谈、沟通、放松身心功能餐饮、休闲中西餐饮美食、休闲咖啡、茶座、精品影院，KTV/风格酒吧、甜品/鲜果屋、养生休闲浴馆等时尚生活配套功能零售、服务生活便利超市、面包房、个人护理用品超市、理容中心、美体SPA、口腔齿科私人诊所等引流功能特色商业引流功能餐饮、娱乐、休闲、服务主题餐厅、艺术品廊、个性摄影、休闲书吧、特色酒吧、男士健康养生馆等市场细分专业功能亲子游乐，教育培训儿童教育培训，才艺培训，儿童游乐，动漫城p 从动态、变化的角度来衡量项目商业发展，在充分利用现有资源优势基础上，形成自身商业特点。p 以休闲生活方式为出发点，彻底颠覆大港传统商业，全新塑造新时代的新消费方式！业态功能定

18、位项目商业定位按照项目市场发展空间与基础意愿进行甄选零售类餐饮类休闲娱乐及教育培训类功能业态业种中式快餐宴庆酒楼酒 吧私家厨房美发店咖啡厅百货店专卖店酒吧商务会所健身中心工厂直销店超市便利店精品超市美食广场私立教育婚庆/摄影诊 所洗衣店家政店运动会所美食街/坊时尚餐厅景观酒楼快时尚服装服务公寓快捷酒店星级宾馆商务正餐特色餐饮美食小吃西式快餐日韩料理海鲜酒楼专业店特许店诊疗中心美容美体洗浴/按摩现代齿科儿童乐园房产中介旅行社大排档风味餐馆网 吧K T V夜总会游乐场活动中心文化中心培训中心休闲会所影 院养生馆精品街杂货店休闲茶室鞋帽类玩具类食品类音像类首饰类服装类五金类家居类保健类化妆品文具类烟

19、酒类器材类工艺类图书类医药类奢侈品可 选不可选包袋类本项目主要可选定位类别集中在零售、餐饮、休闲娱乐定位模型亲子中心项目商业定位比较内容业种入驻可能市场空间租金系数其他考虑因素拟合度个人休闲与购物时尚服饰竞争激烈 3市场流行热点品牌专卖店存在细分空间3.5租金产出高珠宝钟表竞争激烈 4.5租金产出高休闲/特色餐饮品牌度低2.5家庭团体消费精品家居竞争激烈 2.8儿童主题店区域空白1.6市场有缺口儿童游乐存在空间3起带动作用精品家电卖场竞争激烈1.6基础生活消费综合超市竞争激烈1起带动作用生活配套竞争激烈 1.8休闲餐饮存在细分空间3起带动作用健身存在空间1.3可占用高楼层社会交流类影院存在空间

20、1市场热点酒吧存在空间1.8KTV/洗浴存在空间1.3可占用高楼层正餐存在空间1.5可占用高楼层教育文化书店存在空间1.3可占用高楼层教育培训存在空间2.2可占用高楼层租金系数以大卖场为基数=1根据消费需求界定各种消费品类与本项目的选择依据：商业业态业种拟合项目商业定位主要业态商业业态定位食食饮饮项目商业定位集生活购物、休闲娱乐、特色餐饮、社交聚会、文化教育及社区综合配套于一体的大港玖珑城 都市时尚生活中心（City Lifestyle Center）精品超市 影院 量贩KTV 美容健身 儿童乐园 中西餐饮 时尚购物 教育培训 生活配套 多功能复合的休闲生活商业中心 LIFESTYLE CEN

21、TERp 依托自身良好的区域行政资源、产业资源，教育资源以及居住社区资源；p 契合消费者心态，为吸引喜欢品质生活的区域商务及中高端家庭打造p 赋予项目最独特的主题设置和最新颖的业态组合商业整体定位n独特的建筑形态，优雅的消费环境，特色的品牌，成为片区家庭群体、科技群体、学生群体休闲首选去处；n打造丰富的消费空间，充满引导和体验式生活方式传播，成为周边居民满足生活消费需求，提升生活品质的最爱空间；n一站式灵活性的消费空间，丰富的业态组合，优质的商业服务，充分打造大港片区最具动感的生活消费中心。项目商业定位；VISIONMISSIONp 倡导的是一种“时尚休闲的都市生活”和悠闲随意的消费方式，力求

22、打破现有的生活模式，满足并延展其休闲消费需求；p 未来消费特点已由第一阶段的”满足基本需求”，第二阶段的”追求服务品质”，发展到第三阶段”追求一种生活体验”，本项目着力打造引导未来趋势的体验式商业环境和服务，是未来时尚生活的样板。p项目强调的是环境、服务、体验、气氛；p项目宣扬的是消费理念的改变，追求一种生活品质的提升，并结合时尚的消费观念打造 新区新时代新消费；p项目提供一站式的休闲生活体验，全天候满足品质生活的需求。商业定位诠释项目商业定位集时尚化美食、商务休闲娱乐及品质生活配套于一体的一站式休闲生活商业中心主题化主题化休闲化休闲化品质化品质化市场定位 立体布局，相互融合，强调休闲空间、品

23、质生活的概念。商业视觉吸引力佳，业态丰富、景观绿化好、功能综合性强、开放性生活空间、引导时尚生活方式、购物环境舒适，提倡体验式情景化消费。项目商业定位主题定位项目商业定位n 生活、休闲、商务、社交消费目的地n 最时尚的休闲主题商业和最新颖的业态组合都市生活体验中心都市时尚消费场所 时尚悠乐新天地都市生活 时尚悠乐 寻找生活的“悠” 闲 享受时尚商业的乐趣 体验一站式美食休闲娱乐低收入群体一般 收入群体高收入者以私营业主为主的中高收入阶层满足区域一般收入群体 生活消费需求，以及冲动型品质生活消费，偶尔追求享受与平日截然不同的生活品质通过目的性业态引进，营造美食，休闲娱乐，购物一站式综合性消费空间

24、，以独特的主题化情景体验式商业 和品质生活方式的传播，形成该阶层最喜爱的消费场所和生活空间目标主力消费群体客群定位目标主力消费群体一般消费群体项目商业定位根据本项目的区位及区域属性，项目定位，参考人们日常的消费习惯，城市道路及交通条件的影响，综合判断本项目的核心客群来源于项目5公里范围，覆盖镇江新区整个中部及南部，与现在北部传统老商业圈成犄角之势，错位差异化的商业经营，从而影响到整个大港片区消费，并可辐射到包括周边埤城在内的10公里范围人群。5公里10公里客户群来源项目商业定位功能定位项目位于传统商业边缘板块，引进餐饮休闲娱乐目的型消费业态，增加目的性消费，进而拉动人流，提升项目知名度和整体人

25、气，同时，辅以引进与项目客群匹配的中高端购物零售（占比不大），提升项目商业价值。聚集人气模块复合精致搭配以同一生活方式为结合点，讲多功能与业态聚合项目商业定位形象定位复合的、特色的、时尚的、开放的、多元的情景商业镇江新区大岗一站式品质生活时尚休闲社交中心引领大岗片区最新的消费潮流，构建现代、时尚、情景化、体验式全天候消费空间，带领进入镇江新区餐饮休闲3.0时代。新生活、新商业、新消费体验项目商业定位 项目商业业态规划04本项目定位及规划上在业态类型、业态组合及消费者沟通三方面实现差异化竞争优势项目商业业态规划l业态类型差异化： 以生活购物、美食餐饮、休闲娱乐业态为主，增强业态的丰富性和品质型，

26、最大程度满足消费者对于公共及私人社交活动空间要求。l业态组合差异化： 项目将规划大量餐饮、娱乐功能，大约与购物类占比为36:33:31，实现对于消费者从功能到情感的多位消费需求，在统一的消费空间实现同业差异，异业互补，真正营造体验式消费。l消费者沟通差异化： 通过开放式情景街区的多业态共生状态，在布局上各功能板块间、楼层间业态适当动态功能穿插，互为消费诱因，增加消费促进和支持，达到人群的充分融合。商业规划原则多彩生活休闲娱乐缤纷美食商业功能板块规划多彩生活区业态组合以综合大超市，影院，电玩，儿童乐园，早教，教育培训，健身中心，生活配套类业态为主，并增添部分轻便餐饮如休闲餐饮，中西快餐等缤纷美食

27、区业态组合主要为宴会餐饮，主题餐饮，时尚餐厅，艺术餐厅，音乐餐厅，东南亚料理，主题火锅，私房菜，自助餐厅，咖啡厅，中西简餐，茶餐厅，风味小吃，甜品等休闲娱乐区业态组合主要为水疗会所，美容spa，KTV，酒吧，足疗道馆等项目商业业态规划零售及生活服务餐饮休闲娱乐及教育培训女装男装家居/软装主题餐饮特色创意菜影院儿童游乐场运动服饰/内衣/数码产品大型中餐风味小吃烧烤海鲜量贩KTV儿童乐园童装及玩具家电品牌馆美食广场艺术餐厅酒吧早教中心化妆品/香水银行金融中西快餐港式茶餐厅桌球钢琴舞蹈书法艺术培训鞋类皮具箱包通信邮局地方菜系中型餐馆自助餐厅动漫电玩体育会所体育户外用品大型超市日韩料理休闲火锅迪厅舞厅

28、养生水疗会所休闲食品卤味店水果超市西式简餐牛排匹萨特色餐馆私房菜网吧足疗道馆面包房烟酒茶专卖标准西餐概念厨房剧场夜总会花店/药店/洗衣店精品超市东南亚餐厅南北火锅溜冰场棋牌茶社眼镜店/饰品店母婴店咖啡厅甜品站果吧美容spa跆拳道婚纱儿童摄影口腔齿科中医理疗茶艺馆时尚餐厅美发美甲健身中心商业业态业种规划项目商业业态规划店铺类型商家类型商家数量单位面积（）总面积（）主力店大型综合超市 16000-120008000次主力店银行/金融2600-12001200通讯/邮局3300-5001000数码/家居/家电7200-4001200一般店铺水果超市烟酒茶专卖3100-200400男装/女装运动服饰/

29、内衣850-2001200鞋类皮具箱包眼镜饰品650-200800花店/药店洗衣店/面包房650-150600母婴店/化妆品香水店4100-300800童装童玩550-150500婚纱/儿童摄影4200-5001200口腔齿科中医理疗2100-200300合计4817200商业业态业种配比u 零售及生活服务项目商业业态规划店铺类型商家类型商家数量单位面积（）总面积（）主力店大型宴会中餐12000-50003000次主力店地方菜系中型餐馆6500-12003600自助餐1500-2000600南北火锅2300-6001000时尚餐厅特色菜/私房菜8300-10003000一般店铺西式简餐牛排匹萨

30、2300-600700中西快餐3300-6001050港式茶餐厅1200-500300东南亚料理日韩料理3200-1200800咖啡厅简餐2300-500600休闲小火锅风味小吃/烧烤海鲜1050-200700甜品站水果吧320-10090合计4915440商业业态业种配比u 餐饮项目商业业态规划店铺类型商家类型商家数量单位面积（）总面积（）主力店养生洗浴休闲会所或快捷酒店12000-50003000影院13000-50003000次主力店量贩KTV1800-30002000动漫电玩1500-2000600健身中心1800-2000800儿童乐园1300-600300一般店铺茶社棋牌2300-

31、8001000酒吧2300-600700足疗道馆2300-10001000美容spa2300-600600美发沙龙2200-500700跆拳道武术会馆1300-600300早教/艺术培训4300-6001200合计2114550商业业态业种配比u 休闲育乐项目商业业态规划商业业态业种占比业态建筑面积比例零售及生活服务1720036%餐饮1544033%休闲育乐1455031%合计47190100%p 一期总建筑面积57697.10，去掉地下面积7505，由于影院占据两个楼层，单层面积3000 ，实际占用建筑面积为6000 ，故实际商业规划总面积为5769757697-7505-3000=471

32、92约计47190。p 各业态占比p 各商铺类型占比业态建筑面积比例主力店1700035%次主力店1530034%一般店铺1489031%合计47190100%p 三大业态以餐饮休闲育乐吸引人气，以零售生活服务业态形成常态稳定消费，其中主力店、次主力店和一般店铺占比均衡，以此平衡租金收入、整体招商及经营难度三方面关系。项目商业业态规划商业业态规划布局建议p上述业态规划仅供示意，p不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割项目商业业态规划商业业态规划布局建议项目商业业态规划p上述业态规划仅供示意，p不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割商业业态规划布局建议项目商业业态规划p上述业态规划仅供示意，p不

33、代表今后业态规划的确切商铺面积之分割商业业态规划布局建议项目商业业态规划p上述业态规划仅供示意，p不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割商业业态规划布局建议项目商业业态规划p上述业态规划仅供示意，p不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割商业业态规划布局建议项目商业业态规划p上述业态规划仅供示意，p不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割商业业态规划布局建议项目商业业态规划p上述业态规划仅供示意，p不代表今后业态规划的确切商铺面积之分割动线调整，简化内部动线，有效带动人流注：p 原方案由多条环形动线组成，动线较复杂，并形成多通道，复杂且易形成商业死角p 1#/2#/3#楼尤其是一层，不宜内部再切分

34、商铺通道,形成商业小动线，建议双向开门切分商铺，内外街都临街形成大动线。p 简化后的大环状动线，均衡内外街区商铺人流，可以有效带动人流。项目商业业态规划商业动线规划建议项目商业业态规划商业动线规划建议项目商业业态规划商业动线规划建议项目商业业态规划商业动线规划建议项目商业业态规划商业动线规划建议项目商业业态规划楼号楼层店铺类型商家类型店铺数量总租赁面积（）租金单价（元/月）年租金年租金占比1#1F餐饮大型中餐、风味小吃、地方菜馆、休闲餐饮7 2,787 60 2,006,620 8%休闲娱乐水疗会所1 1,281 50 768,886 3%零售及生活服务美发沙龙1 241 50 144,774

35、 1%2F餐饮特色菜馆、中餐、时尚餐厅5 3,101 45 1,674,328 6%休闲娱乐水疗会所1 1,154 30 415,506 2%3F休闲娱乐水疗会所1 1,165 20 279,706 1%餐饮日韩、东南亚料理、中餐3 1,767 35 741,988 3%小计 11,497 44 6,031,808 23%2#1F休闲娱乐酒吧2 748 50 448,800 2%零售及生活服务婚纱摄影、家居家纺、移动通信、品牌电器专卖11 2,171 80 2,083,768 8%餐饮西式简餐牛排披萨1 640 60 460,453 2%2F 零售及生活服务箱包皮具数码店鞋店3 569 50

36、341,684 1%餐饮自助餐厅南北火锅3 2,722 45 1,469,679 6%3F休闲娱乐KTV足疗道馆美容SPA3 3,514 30 1,264,900 5%小计 10,363 49 6,069,283 23%3#1F零售及生活服务超市、银行2 4,915 36 2,123,101 8%餐饮中餐、西餐2 1,271 50 762,375 3%2F零售及生活服务超市、男女装、休闲服饰孕婴生活馆、化妆香水店11 6,902 80 6,625,891 25%3F零售及生活服务显现育乐儿童摄影、健身中心、早教、艺术培训童装童玩15 4,646 30 1,672,703 6%餐饮休闲育乐港式茶

37、餐厅、美容SPA、咖啡简餐4 1,423 30 512,400 2%4F休闲娱乐电影院、电玩城 4,333 30 1,559,981 6%5F休闲娱乐电影院、棋牌 4,841 20 1,161,720 4%小计 28,331 42 14,418,171 54%总计总计 47,190 47 26,519,262 100%u 租金收益单位为元/月/平方米，均基于包含公摊在内的可租赁建筑面积（主力店和部分次主力店区域除外）；u 不考虑租金增长率与铺位空置率的因素，按现实区域内市场平均租金水准，及各商家可承受租金水准设置租金标准；u 本商业的年静态租金在 2652万元，租金的单价为 47 元/月/平方

38、米。租金收益估算-静态租金收益项目商业业态规划整体商业20142015201620172018201920202021202220232024开街试营业第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年主力店770317397208492084920849208492084920849208492084920849出租率37%83%100%100%100%100%100%100%100%100%100%租金增长率0%0%0%0%0%3%0%0%0%0%10%单位月租金292929292929.9 29.9 29.9 29.9 29.9 32.9 次主力店7049 9063 10070

39、1007010070100701007010070100701007010070出租率70%90%100%100%100%100%100%100%100%100%100%租金增长率0%0%0%5%0%0%8%0%0%0%10%单位月租金45454547.3 47.3 47.3 51.0 51.0 51.0 51.0 56.1 一般店铺11390 14644 162711627116271162711627116271162711627116271出租率70%90%100%100%100%100%100%100%100%100%100%租金增长率0%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%单位月

40、租金70.0 70.0 72.1 74.3 76.5 78.8 81.1 83.6 86.1 88.7 91.3 总租赁面积26142 41104 471904719047190471904719047190471904719047190整体出租率70%88%100%100%100%100%100%100%100%100%100%月总租金收入13378771937446 2230910 2288762 2325012 2380488 2457010 2496621 2537421 2579445 2736392 平均单位租金4747.1 47.3 48.5 49.3 50.4 52.1 52.

41、9 53.8 54.7 58.0 年总租金收入16,054,522 23,249,355 26,770,921 27,465,141 27,900,141 28,565,855 29,484,121 29,959,458 30,449,054 30,953,338 32,836,709 租金收益估算-静态租金收益 考虑到项目前3年内需要市场培养，租户调整、陆续进驻运营等不确定因素，预测前3年的租金收益在1600万-2670万元，平均约2000万元/年左右； 主力店超市和影院考虑在第一年可能在餐饮街入驻后到2015年正式入驻，第三年即2016年，项目进入稳定运营期。 2014年为开业首年，由于存

42、在免租期装修期，以及部分店铺未完成招商空置率等因素，租金收益衰减度将达到第5年租金收益的56 %，即 1600万元/ 年； 根据市场经验，假设开业后一般店铺增幅为每年3%，次主力店的租金增幅为3年10%，主力店的租金为5年10%； 假设开业首年2014年底，考虑到租金增长率和商铺空置率，以上为开业后10年期租金收益估算。假设前提：项目商业业态规划 项目招商策略及实施计划05项目招商策略及实施计划招商策略建议l 核心策略一 本项目须通过目的性业态组合和主力店共同带动人气，才能快速渡过商业培育期p 以武汉销品茂为例，同时拥有沃尔玛，金逸影城，中商百货三大主力店，其零售比例超过70%，但餐饮，休闲娱

43、乐等目的性业态占比较低。p 销品茂仅仅依靠主力店，不足以带动整体人气，导致除影院外的其他商家经营困难。p 销品茂近年来不断调整，逐步在各层增加餐饮娱乐业态比例，这些目的性业态组合配合主力店聚集人气，经营状况逐渐好转。招商策略建议l 核心策略二 招商服务于定位，招商过程中维持各业态比例，以实现商业定位为招商目的严格执行业态比例，保证餐饮休闲育乐多元化、齐全性，实现项目整体定位项目招商策略及实施计划招商策略建议l 核心策略二（案例） 不要为了租金收益破坏的业态比例而达不到定位要求p 位于武汉王家湾商圈的摩尔城，招商初期不考虑项目整体定位，填场式招商，盲目增加零售面积，招商招来的广百百货与自营的零售

44、百货类店铺互相抢夺商户，同时开业，项目经营惨淡。p现在摩尔城调整，关闭百货，加大餐饮休闲娱乐比例，经过重新定位，重新招商，经营情况明显好转。项目招商策略及实施计划招商策略建议l 核心策略三 项目体量较大，合理把控招商节奏能完成招商目标实现项目价值最大化大中型餐厅，KTV，水疗会所时尚餐厅，特色菜馆，美容美发，教育培训零售生活服务类如银行，通信，家居家纺，潮流服饰p 本项目除主力店综合超市和电影院外，应采取先上后下，先大后小，先餐饮，休闲育乐，后零售及生活服务的招商顺序，把控招商节奏。p 从目前商家对接状况看，主力店及部分次主力店持观望态度多，为解决招商死结，寻找新的招商突破点，建议率先启动餐饮

45、风情美食街招商，以聚少成多的餐饮磁极效应形成商业街区旺盛人流，再与主力店相辅相成互为呼应式招商，打开招商艰难局面。项目招商策略及实施计划招商策略建议l 核心策略三（案例） 集中的餐饮娱乐所带来的人气堪比主力店，大大提高零售及生活服务业态的租金水平p 武汉福星惠誉国际城-格兰大道商业面积2万方，其中规划一条1万方的餐饮街。p 项目招商初期，由于餐饮街尚未形成，其零售及生活服务业态的租金，1-2F均价约为70元/ /月；餐饮街开街半年后，周边零售及生活服务业态的租金涨至，1-2F均价约为140元/ /月，其涨幅高达100%。项目招商策略及实施计划招商策略建议l 核心策略四 不以租金高作为招商的唯一

46、目标，商家持续经营的前提下，商业稳定经营，逐步实现商业价值项目口碑逐步实现商业价值商家稳定带来项目稳定以合理的商务条件确保商家持续经营p 租金不是衡量项目成功的唯一标准，只有项目稳定经营，空置率低，租金不断提升，才能保证该项目价值最大化项目招商策略及实施计划招商策略建议l 核心策略四（案例） 项目经营不稳定，最后仍有开发商买单p 湖北宜昌江步行街，一期商业体量约为5万方，于2008年年底开业，项目返租三年，租金价格是按过高的销售价格反推的，租金过高商家无法稳定经营，到2011年交还业主时大量空置，业主拒绝收铺。p 开发商无奈拿出1.6亿元重新返租5年，以维护自身品牌形象。项目招商策略及实施计划

47、招商策略-优惠策略l 扶持性免租 为尽快形成商业氛围，有商户达成意向并促成签约，前期应给商家适当的免租期培育市场，建议设置与签约面积和品牌档次捆绑的优惠政策免租参考免租月数扶持性免租租赁面积5051-200201-500501-100010002个月3个月4个月5个月6个月品牌级数无品牌一般品牌知名品牌无1-2个月2-6个月根据商户租赁面积和品牌层级所制定的扶持性免租政策，可以想家，但建议不要一次性释放所有免租期，可以通过2-3年后培育期逐步释放。u 从本项目开业之日起计算免租期，试营业未整体开街不计算l 调节杠杆：租金、宣传推广费，物业费的比例；u 从商家按照租金和物业费总额估算租金成本；u

48、 提高租金会让租金税增高，可用宣传推广费和物业费按比例收取，平衡租金收益项目招商策略及实施计划招商策略-其他策略l 人气品牌优先原则 人气品牌优先原则，部分优质品牌还可以采取保底+扣点的租金形式吸引商家项目招商策略及实施计划招商策略-租期策略p 租赁期限 大型品牌商户，除主力店和部分次主力店外，租赁期限不超过10年； 主力连锁品牌店，租赁期不超过8年； 零售及生活服务业态，租赁期限3-5年（银行除外） 一般店铺业态，租赁期限统一为2年p 租金递增率 两年期一般店铺按上述租价标准执行，不另行考虑递增率，三年期以上店铺，从第三年起租金每年在上一年的基础上递增3%-5%；p 交铺标准 公共部分按镇江

49、目前底商及商业街中高档的标准装修，商铺内部按毛坯标准交付p 装修期 普通小开间（单店面积50以下）商铺30天，大开间商铺（单店面积50-200）45天，大型商铺（单店面积200以上）60天，装修期间免租金及管理费。l招商合同要点项目招商策略及实施计划p 建议物业管理费10元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金可含物业管理费，以实际洽谈为主物业管理费宣传推广费p 建议宣传推广费5元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金和物业管理费含宣传推广费，以开业为实收期。租金、押金、物业管理费等支付方式p 押金为三个月标准租金，租金与物业管理费需提前支付三个月的费用装修期建议备注： 1. 装修期不计入

50、免租期据商家面积大小，装修图纸难易程度等制定免租期； 2. 装修期以开发商通知的进场日期为准，不以商户实际进场日期计算面积大小5050-150150-300300-800800装修期15天30天45天60天90天招商策略-其他策略项目招商策略及实施计划开业招商分期节点倒排建议开街试营业2013.82013.9商业规划方案沟通及确定商业业态规划及布局商业模型及租金体系主力次主力商家访谈招商策略及实施突破策略商业氛围营造方案招商准备阶段招商手册再设计，印刷招商手册再设计，印刷招商工作物料准备招商工作物料准备招商租金等方针设定招商租金等方针设定招商营销推广计划招商营销推广计划招商人员统一说辞培训招商

51、人员统一说辞培训筛选商户对象，重点商筛选商户对象，重点商户接触邀谈户接触邀谈重要商户招商招商营销推广实施招商营销推广实施招商重要商户洽谈招商重要商户洽谈招商渠道拓展招商渠道拓展招商任务分解招商任务分解商源收集及整理商源收集及整理招商方案调整及实施招商方案调整及实施完成本土餐饮招商摸底完成本土餐饮招商摸底2013.10l主体施工完工及商业街氛围营造进度初步亮相期约为2014年1月底；l招商从准备阶段到招商营销推广导入，到合同洽谈，完成招商目标70%-80%，到商家进场装修具备开街条件的日期约为2014年9月底左右；l2014年10月至2015年2月中旬的春节前夕期间，居民的消费力和购买能力相对较

52、强，也是传统商业的销售旺季，商家赶在这个时间节点前开业，可以快速传播并制造热点，吸引人气及实现良好销售业绩。开业时间预期招商目标完成30%阶段商业氛围营造大体完成商业氛围营造大体完成“品牌群英会品牌群英会”招商活动实施招商活动实施目标重点客户意向及部分签约目标重点客户意向及部分签约目标知名商户意向及部分签约目标知名商户意向及部分签约达成招商完成率达成招商完成率30%2014.12014.6招商一般商铺及其他商招商一般商铺及其他商户陆续签约户陆续签约部分商户已经开始装修部分商户已经开始装修达成招商完成率达成招商完成率70%催促大部分商户尽快装催促大部分商户尽快装修开业修开业招商目标完成70%阶段

53、2014.9.28招商开始实施阶段5个月全面招商8个月项目招商策略及实施计划各阶段招商目标启动招商全面招商商户进场装修2013年9月-10月2013年10月-2014年6月2014年6月-2014年9月底I.根据目标主力租户业态及品牌，一对一逐一联络及洽谈，筛选，度身定制其需要的项目资料，市场资料，了解入驻条件，装修工程等要求；在此阶段务必确认所有主力店租户之意向；II.调整单个主力店引入的思路，与餐饮休闲业态龙头商户接触，确定多次主力商户集聚的餐饮休闲为招商首期主打方向的可行性。I.通过招商推广，营销造势，继续筛选主力商户II.继续向餐饮休闲次主力商户推广，确定其入驻楼层及位置，以配合业态定

54、位规划设定，特别挖掘新品牌商户和鼓励本地投资加盟经营新品牌，为项目争取亮点和新鲜点。对其他一般商户进行评价，预测其经营前景，作为选择商户的指导，利用招商策略，将余下商铺租出安排已确定入驻商户的装修及进场时间u在招商前期做好商业定位，规划和布局，以便为重要商户提供商业未来发展面貌；u及时与主力商家和知名商户沟通，避免在项目施工全部完成后不能够达到入驻要求；u认清主力店综合型大超市在项目的突出作用，但不是决定性作用；u项目能带来人气和带动其他商铺进驻的必定是餐饮休闲业态；u确定进驻商家品牌层级，业态业种类型的比例分配；u对目标商户需要进行多方面评估，确认其将来带来的收益以及风险，避免填场式招商。项

55、目招商策略及实施计划招商推广时间节点建议时间时间2013年年2014年年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月推广招商手册调整，招商推广方案确定所有户外商铺销售广告更换为招商广告电台，网络、通信，媒体立体宣传，DM等全面覆盖项目辐射区域增加报广，媒体新闻报道，更换户外各接触点广告位开业广告活动品牌群英加盟大会签约大会已入驻商家主题活动预期目标完成项目总推广策略方案及执行细案户外接触点广告确定项目新形象全面进入市场，初步建立商业影响力，一定市场关注度项目形象逐步清晰，并在市场有一定商业知名度差异化特点受到关注进一步提高市场期待点，为开业造势项目招商策略及实施计划招商执行项目招

56、商策略及实施计划 招商发布会或品牌加盟会是招商过程中的重要环节与知名品牌签约或加盟，举行活动大会能吸引商家，树立信心招商执行项目招商策略及实施计划可采取加盟餐饮、休闲育乐优质品牌方式，拓宽招商渠道，树立项目招商品牌层级形象，以带动其他同类业态商家的进驻p 餐饮休闲娱乐商家多希望形成聚集效应，扎堆经营，如有知名品牌入驻，可以大大提升其经营信心和期望值，好的品牌同时也树立了项目的品牌形象与档次。招商执行项目招商策略及实施计划招商执行项目招商策略及实施计划 根据品牌档次，设置等级分级，依次选择铺位落定业态等级分级分类标准代表商家餐饮A全国餐饮品牌德克士、澳门豆捞黄记煌焖锅B镇江餐饮品牌宴春酒楼、面行

57、天下C大港本地品牌相遇，九鼎轩休闲育乐A国内知名度较高品牌麦乐迪KTV/亿婴天使B镇江知名度品牌水立方C自有品牌-招商执行项目招商策略及实施计划 招商采取内外线相结合的方式u驻场与外联招商相结合，以驻场接待为主；u阐述并引导商家了解本项目的核心价值；u完成与商家洽谈签约全过程；u定期与工程部举行工作例会，总结前期招商工作，并根据招商实际进度与障碍，对招商工作予以及时调整并执行u外联招商，主动联系目标主力店、重要商户；u带领商家实际考察，深入洽谈合作条件，完成签约u协助商家与工程部沟通改造要求；招商中心/商业街区氛围未完成前招商中心/商业街区景观完成后 商业氛围营造建议06户外射灯及霓虹广告射灯

58、、霓虹广告极大的影响着商业的形象，做立面设计时应提前考虑广告塔广告塔屋顶式屋顶式墙面式墙面式悬悬幕幕式式悬悬挂挂式式门脸式门脸式突出式突出式橱窗式橱窗式活动式活动式蓬帐式蓬帐式u远距离确认：500米外，高位项目标识，指路牌。u中距离确认：200米外，外墙大型店标。u近距离确认：50米外，商业街入口标牌，电梯入口标牌。外部商业视觉商业氛围营造建议公共广告位、店招设立示意广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌，横面店招公共广告位及店招商业氛围营造建议街区灯光工程灯光景观商业氛围营造建议指引路牌示意商业氛围营造建议未开街店铺包装商业氛围营造建议门楣设计导视设计廊柱包装遮棚设计旗 帜橱 窗门楣建

59、议与店门平齐，使街面感觉整齐；建议采用金属等较有品质感的材料店招建议设置统一的店招；既保证昭示性又保证街面的整齐感；建议采用金属架形式；具象表现包装建议广告招贴围 挡其 他商业氛围营造建议导视的设计应配合商业街风格及项目导视系统；在设计上可考虑较为沉稳的形式；门楣设计导视设计廊柱包装遮棚设计旗 帜橱 窗具象表现包装建议广告招贴围 挡其 他商业氛围营造建议廊柱采用喷绘/墙纸包裹、灯箱均可；柱与柱之间较小的空间可考虑广告宣传位门楣设计导视设计廊柱包装遮棚设计旗 帜橱 窗具象表现包装建议广告招贴围 挡其 他商业氛围营造建议通过遮棚设置可在色彩上增加商业街的趣味性，同时遮挡阳光；遮棚上建议印制项目或商

60、家logo；门楣设计导视设计廊柱包装遮棚设计旗帜橱窗具象表现包装建议广告招贴围挡其 他商业氛围营造建议路旗的设计可考虑变换形式；以长为特色或宽为特色或异形为特色均可；内廊处建议设置吊旗，增加商业氛围门楣设计导视设计廊柱包装旗 帜橱 窗具象表现包装建议遮棚设计商业氛围营造建议广告招贴围 挡其 他橱窗建议强调对色彩的运用，增添商业街的情趣；商品摆设建议请展示设计公司辅助布置门楣设计导视设计廊柱包装旗 帜橱 窗具象表现包装建议遮棚设计广告招贴围 挡商业氛围营造建议其 他在临街位置高楼设置大型广告招贴看板，展示各种业态信息以及人物，并采用射灯增加效果门楣设计导视设计廊柱包装旗帜橱 窗具象表现包装建议遮

61、棚设计广告招贴围 挡其 他商业氛围营造建议门楣设计导视设计廊柱包装旗 帜橱 窗具象表现包装建议遮棚设计广告招贴在下沉广场、转角以及内街其它部分可设置以情景画面和项目产品形象为主的喷绘围挡，在营造产品氛围的同时保持产品整体的展示效果。围 挡其 他商业氛围营造建议建议在店铺门口，摆放适量的阳伞、休闲座椅等；或者摆放公用休闲座椅；分别搭配绿色植栽；建议街区内外布置艺术感的雕塑小品，让人群驻足拍照门楣设计导视设计廊柱包装旗 帜橱 窗具象表现包装建议遮棚设计广告招贴围 挡其 他商业氛围营造建议规划空间形态/商铺尺度/交通组织建筑建筑风格/外立面/细部材质及运用商业氛围广告牌/店招/导视/景观小品/灯光工程商业定位业态定位/市场定位/形象定位/功能定位/客群定位/档次定位商业规划业态规划/动线规划/细部材质及运用招商策略核心策略/租期策略/优惠政策商业营运营运制度/租户优化管理/活动推广商业街成功关键要素后天因素政府资源公交线路迁移/经营户税费减免等谢谢收看汇报完毕