商铺投资实战

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1、荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂

2、膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿

3、肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃

4、芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇

5、肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂

6、莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆

7、膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀

8、肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄

9、芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁

10、肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆

11、莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀

12、膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄

13、羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈

14、芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃

15、肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀蚆袃膆蒀螈腿肂葿袁羂莀蒈薀螄芆蒇蚃羀膂薆螅螃肈薅蒅羈羄薄薇螁莃薄蝿羇艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇芅蚀袄羃芄袂肀

16、莂芃薂羃芈节蚄膈膄芁螇羁肀芁衿螄荿莀蕿罿芅荿蚁螂膁莈螃羇肇莇薃螀肃莆蚅肆莁莆螈袈芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂羅蒂螄袅芄蒁蒄肁芀蒀 商铺投资商铺投资是近年来兴起的一种新的投资置业方式，它一出现就以“稳定的经营”和“超高的回报”等说辞赢得了众多投资者的青睐，商铺价格也一路飙升，可谓是“寸铺寸金”。然而越来越多来自业内的声音提醒人们未雨绸缪，警惕可能出现的投资陷阱。 空置率攀升 缺乏商业项目营运经验的房地产商为了追逐商铺高额回报而推出的大量严重透支了投资价值的小区商铺，造成了大量空置。有关统计数据显示，与去年相比，截至今年8月份，广东地产开发增长了9.9%，其中商业地产增长了50%.然而在地产开发增长的

17、同时，空置面积也达到了2000多万平方米，商业地产空置率更是比去年同期增长了25%.北京市统计局发布的北京市房地产市场综合报告，其中一部分专门提到，截止到2004年上半年，如果按房屋类型分，商业地产空置面积占全市商品房空置面积的比重为15%.目前商业地产开发商在地产开发的过程中，存在盲目上马、分散经营的不良现状。开发商往往不考虑入驻商家的实际需求，缺乏统一规划，结果造成商业地产空置率居高不下。 非理性投资 导致商铺空置率过高的原因来自两方面：非理性的供给与投资需求。 某个知名的别墅项目，整个项目总建筑面积30万平方米，而规划的商业面积有12万平方米。由于地块商业属性处于小区型与社区型商业之间，

18、按照原北京市商委的规划是到2010年，北京人均零售商业面积为1平方米。简单算算，该地块自身只有两三千人的居民，能辐射到的区域也不大，有多少购买力能够支撑起十几万的商业？专家测算，该项目在未来几年内，需要的商业配套面积应在两万到三万平方米之间。 市场的非理性还来自投资者一方。“一铺养三代”这样的老话现在又被开发商和媒体反复地念叨，投资人特别是个人投资者更是经不住开发商种种许诺的诱惑仓促做出投资决定。众所周知，住宅小区重要的是居住功能而非商业功能，但为了追逐高额回报而盲目推出大量商铺的发展商，其向消费者所描绘的巨大投资回报却正在将众多投资者引向“深渊”。商铺投资回报率6%是临界线，目前广州商铺投资

19、回报率一般在8%左右，一些楼盘声称回报率可达10%以上，这是很难想象的。 商业地产有4-5个环节，从最开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到终端顾客，这多出的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。现在的情形是，开发商和投资者比较热，经营者和消费者比较理性。但商业地产最终的买单者还是消费者，上游非理性的热与下游理性的恒温，必然会导致空置率攀升的现象。 市场过剩 从整体上来说，目前北京商铺市场仍然处于供不应求的阶段，结构的错位也是促成空置率上升的一个重要原因。专家分析，目前市场上需求最大的是超市、家居等主题店，但未来三四年供应量最大的是SHOPPINGMALL.另一方面，现在开发商

20、各自为战，埋头做自己的项目，根本不知道周边环境如何，最终难免导致许多项目撞车。 随着大批正在规划和在建项目的陆续竣工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加。购物中心、百货店及超市3种业态，目前总供应量在236.59万平方米，但到了2007年新增供应量将达到300万平方米。所以，三四年后，北京商业地产会出现过剩，而这种变化将在空置率上有更直接的体现。 点评 毕竟，与住宅甚至写字楼相比，投资商铺的获利能力可能更高，当然风险也更大。事实上，由于定价与市场背离，尤其是发展商缺乏商业项目运营经验盲目开发，目前不少楼盘小区商铺投资潜藏着巨大的投资风险，楼盘小区商铺投资并不总是像发展商所形容的那样是一项包

21、赚不赔的买卖、一个大“馅饼”，而可能是一个巨大的投资陷阱 封首：石家庄裕华万达广场金铺投资手册P1空白P2:万达金铺许石家庄一个财富未来P3空白P4：机遇篇建国61年以来改革开放32年以来房地产市场化12年以来商业地产前所未有的机遇P5：商业地产你的时代到了！新政出台，商业地产迎来新时代。小字：新政，对商业地产，不是“利空”是“利好”，一方面，国家政策并未限制商业地产发展，住宅政策紧缩，反而对商业项目起到明前的促进作用；另一方面，目前金融机构对于商业项目提供的信贷政策不变，5成首付，利率维持以往指标，并没有增加投资者的投资成本。并且，国内商业地产一直处于稳定上升态势，收益可观。相较住

22、宅产品，具备租金稳定且回报率高，售价租价每年攀升等优势。因此，商业地产在新政后再添一把火，成为新的投资热点。商业地产的时代来了，你准备好了没？P6:对投资者而言，这是前所未有的机遇对于投资客来说，最为关注的是投资回报。从目前市场情况来看，商业项目的租金回报仍然较高，投资商业地产依然能获得不错的收益。在住宅市场出现不确定后，投资商业地产将会是很多投资客户的新选择。目前政府正努力拉动内需，加强提高人民生活水平和消费能力，经济发展带动需求增长，将会刺激商业地产发展，进一步促进商业市场的繁荣，提高商业地产的租金和投资回报率。对于投资者而言，这将是投资商业难得的机遇！P7：房企巨鳄转战商业地产而万达早已

23、一骑绝尘近来，住宅领域知名的品牌开放商，开始纷纷转战商业地产，万科、保利、中粮、合生创展、富力众多房产将发展商业地产作为未来重要战略，中国商业地产未来前景被一致看好！P8：而万达集团早已位居中国商业地产领军品牌22载磨砺，万达已成为中国商业发展教科书。万达集团，创立于1988年，是中国商业地产领军品牌，亚洲排名领先的不动产商。已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税50亿元，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、11家连锁百货店。计划2010年，开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，资产超过1500亿元

24、，年销售额1000亿元，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球第四，成为世界领先的企业集团今天，万达集团于中国的商业王者地位，已无人可撼！P9：P10：投资篇今天你不理财，明天财不理你今天你养铺，明天铺养你P11：通胀预期 形式逼人你还要等多久才出手？在通货膨胀预期愈演愈烈、人民币升值压力愈来愈大的情况下，投资商铺，不失为有效的投资渠道。一件好铺，就是一处财源，买到一套好铺，可一本万利，保数代生活无忧，相当于买了长期保险，不再担心未来变数。另外，有一个收获丰厚的生金旺铺做后盾，会无形中增加事业信心。投资万达金铺，将资金，变资产。股神巴菲特最新观点：股神巴菲特指出，货币正进入贬值时代。根据他的观

25、点通过投资手段对抗货币贬值迫在眉睫！P12：2010年中国商业地产市场研究报告显示：随着中国宏观经济的持续增长和城市进程的不断推进，社会消费品零售额不断扩大，中国商业地产市场，迎来广阔的发展空间。P13：要么，随股票七上八下要么，在这里稳健投资根据当前国内投资环境分析，股票、基金不稳定，黄金已处于高位，储蓄过时，期货、外汇对大众投资者而言太难、在这种环境下，投资房地产、尤其是投资政策调控影响较小的商铺，是比较稳妥的方式。今天，万达金铺，已吹响了投资的集结号。P14：投资商铺“财”高八斗利益一：获得长期稳定的现金流回报。利益二：享受资产升值的双重利益。利益三：不受经济周期影响。（繁华商街的图片）

26、P15P16：中心篇不可复制城市中心不可比肩万达城市综合体不可错过绝佳投资P17:石家庄，城市升级石家庄商业，迎来盛世石家庄作为北方经济发展中的重要城市，正积极融入到“京津冀都是经济圈”和“环渤海经济圈”两大北方城市、积极发展规划圈中。其战略地位的重要性也是两大规划圈中逐渐凸显。“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”的定位，正式石家庄审时度势，提出的宏伟发展目标，机场扩建、规划地铁等重大举措，显示的正是石家庄前所未有的雄心。而石家庄商业，随着城市的升级，迎来辉煌盛世！石家庄“三年大变样”，原有商业区改造，加新增商业规划，50万平米商业需要亟待落地。万达金铺，正好直面需求旺势即可引爆！

27、P18：455平方公里土地300万人口就等1个商业中心诞生石家庄裕华万达广场将覆盖300余万石家庄市民面向河北近4000万人口辐射河北数亿人口P19：政府，东南板块恢弘运营万达，商业王国巍然崛起全城瞩目东南，全市聚焦裕华东南方向，就是石家庄的发展方向东南区域，就是石家庄未来中心9年运营，石家庄东南商圈版图呈现石家庄裕华万达广场崛起标志石家庄“城市中心东移”时代来临城市成就万达，万达成就城市城市新中心，一个商业王国就此崛起P20：东购商圈，北国商圈还看万达商圈！石家庄裕华万达广场，80亿元巨额投资吗83平米恢弘规模。石家庄“三年大变样”十大工程之一，石家庄十二大地标性建筑之一。集商业中心、商业步

28、行街、五星级洲际酒店、国际5A写字楼、国际公寓、万达高尚住宅、万达公馆于一体。石家庄东南发展重点裕华区，是一个迸发无限活力的我城市版块，正在成为石家庄经济发展迅猛、城市环境优美、高档居住小区集中、人气指数旺盛、发展空间巨大的区域之一。项目距火车站5公里，东跨城市主干道建华大街，南邻另一条城市大动脉槐安路，强劲的交通网络，烫金的地段价值，让商机无处不在，商业蒸蒸日上。紧邻高尔夫球场及石家庄规模最大的公园40万平米世纪公园，西跨石家庄唯一一条内河民心河，具备得天独厚的区位优势。万达广场商业版图的崛起，将让石家庄商业格局发生改变，东购商圈、北国商圈一统天下的局面将被打破。城市东南裕华核心，将以石家庄

29、裕华万达广场为中心，形成石家庄第三大商圈。P21P22：信心篇全体投资者，理性起来置业就选万达金铺P23:欢迎你去考察50余城27座开业万达广场 在下决定北京、上海、大连、武汉、宁波，22年间，万达广场的足迹，遍布中国50余座城市，开业27座万达广场，赢得了响当当的名号和全国各地投资者的热烈追捧。每一座万达广场的开业，标志着城市中一个新商圈的诞生，带领国内外战略合作伙伴，从一个成功走向另一个成功，为城市奉献了一座有一座人气与财气交相辉映的鼎盛都市中心，无数的成功案例，给了社会、政府、商家、客户强大的信心保证。我们欢迎您充分考察万达后，再做决定！P24：万达金铺如此火爆你怎能置身“市”外万达金铺

30、，一直是备受客户追捧的产品，基本上在每一个城市都成为财富的核心。甚至，被精明的浙商赞誉为“点石成金”，火了一城又一城。（万达广场开业现场图片）今天金铺来到石家庄，你怎能错失？P25：定单地产万达独步神州的商业模式屡创财富创奇战略伙伴精诚合作，共同发展 先租后建签署合同，依约建设共同选址协同名企，选取旺地 技术对接专业对接，优化设计“定单商业地产”是万达集团的核心竞争力，所有万达广场在开工之前，主力店招商就基本解决，整个项目70至80租赁面积更是名花有主。旺场开业无需培育。传统盛业一般需要35年的培育期，万达独创“定单商业地产”，主要由集团统一招商且招商现行，除自身商业品牌之外，还与国内外众多知

31、名商家达成了战略合作协议，保证了万达广场，开业及火爆！其他商家是招商，而万达是“选商” 万商会，中国商业地产盛会万达广场年度招商大会，又称万商会，是万达集团每年举办的招商大会。参与商家之多，代表规格之高。招商项目之多，堪称中国商业地产的超级盛会。彰显出万达集团在国内商业地产行业的领军地位。至今。在一个城市的万达广场，已成为众多国内为知名商家的必争之地，万达集团不仅能确保新开业的万达广场如期招满商。而且正逐步实现从招商到选商的转变。P26：国际大牌总是追随万达 你要不要和他们一起来主力店进驻，造就强势人气磁场，万达自持的商业中心，汇集着全城首屈一指的顶级业态组合中国连锁品牌等等。众多品牌主力店相

32、互联动，形成了一股强大的消费“向心力”，为消费者提供了完美的消费环境和休闲场所，城乡万达广场“开业即满铺 开业即中心”的商业奇迹，最大限度保证投资者和经营者的利益。主力店，￥群效益万达商业中心7大主力店品牌（主力店logo）P27：投资，看热闹，更看门道中国唯一商业规划研究院万达商业规划研究院是中国专业从事大型商业中心的和五星级酒店规划，设计的机构，汇集了全国商业中心，五星级酒店设计个专业的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分，担负着万达集团所有开发项目的方案设计，初步设计及机电，景观设计等业务，并全程参与产品定位，成本控制，技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过500万平

33、方米。P28：你负责“向钱”万达商管负责为您做后盾万达商业管理公司，是全球性连锁商业经营管理企业，经营管理范围覆盖全国所有的万达广场，创造了连续多年租金收缴率超过99的行业记录。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源，强大的运营的管理能力，确保万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个火一个，成为万达商业地产的核心竞争优势。即使对于那些缺乏投资技巧的投资客，万达专业的资本护航经验和一流的商业管理团队，也可让客户坐享收益，连续翻番，身价几何递增并非遥不可及。万达金铺经营管理6大优势1；定单地产，规划设计更加符合商业经理需要2；保证漫场开业，迅速形成商圈内效应3；一稳场旺场经理为前提，加大主力

34、店和餐饮娱乐业态比例4；实行全场统一营销策划，充分体现万达广场的整体经营优势5；全面维护公共关系，为商家营造良好的经营环境6；万达与品牌商家联合发展，提升万达广场的竞争优势。P29P30金铺篇看遍石市商铺再来万达金铺万达金铺之后财富创奇难再有P31石家庄从不缺少商铺缺少的是城市中心万达综合体价值金铺商铺，特别是的高增长型商铺，适宜的环境对其成长至关重要。万达金铺在选址时，就占据及其适合商铺发展的城市新中心。石家庄裕华万达广场建成后，将成为首屈一指的现代都会核心，凝聚300余万人口强大消费力量，将是石家庄顶级中央商务区、顶级都市商业区 、顶级高尚住宅区，为万达金铺，提供强大的高端常驻人群！P32

35、：无论是大型主力店，还是中小型商铺，都不再只是单纯的一店一铺，而是组成了石家庄规模居首的航母级商业街区，在城市的核心之核，中心之心，缔造财富创奇。拥城市新中心，依交通枢纽，惜万达城市综合体，万达金铺，凭借完美的业态组合，超大的商业容量、顶尖的规划设计，凝集国际国内众多顶级品牌，独占商业鳌头，必将成为商业竞争时代的领航者。P33：万达商业中心为龙头万达金铺怎能 不腾飞石家庄裕华万达广场自持约20万平米商业中心，以商业中心为龙头，主动蕴养鼎盛人气，带动整体价值飙升，让万达金铺，快速汇集人潮，实现开门红。在规划布局上，充分考虑万达金铺与商业中心的相互呼应，商气互动，形成物流、人流、财流的循环，创造连

36、绵不绝的财富。P34：商业、商务、生活三大中心合一当然汇集海量人群石家庄裕华万达广场，让商业、商务、生活三大城市功能中心合一。中心商业区万达商业广场、商业步行街；中心商务区万达国际5A写字楼、五星级洲际酒店、万达国际公寓；中心生活区万达高尚住宅、万达首次豪宅。万达金铺，共享万达广场20万平米大商业人流；共享五星级洲际酒店高端人流；共享万达国际5A写字楼商务人流，共享国际公寓、万达高尚住宅、万达公馆高端消费人流。整体人流可达数十万。海量人流，全城消费者在站前排队！（图片）P35365行，全业态让石家庄无空白万达金铺，拥有根据万达22年商业地产经验而合理安排的业态组合，不同业态相互拉动，实现多业态

37、聚集效应。集购物、美食、运动、休闲、娱乐、文化等功能于一体，各种优势资源的全面汇集，吸引“全客群、全领层、全天候”的快乐消费。为石家庄创造业态丰富多彩。品牌档次统一的一站式繁华中心，成就购物餐娱玩一条龙的全新生活方式。P3624HOURS全天候，让石家庄不打烊白天，石家庄裕华万达广场万千百货，大型超市，商业步行街，国际5A写字楼、五星级洲际酒店，客如潮流，带旺所有万达金铺；夜晚，万达广场的万达影院、电玩天地、量贩KTV、大型餐饮依然人声鼎沸、热闹非凡。营造出24小时无论白天黑夜、365天无论春夏秋冬的购物、休闲、文化、娱乐生活。万达金铺，将为石家庄带来同步北京，上海的娱乐休闲时尚。让北京“三里

38、屯”、上海的“新天地”，在石家庄“齐齐上演”，为石家庄夜空挥洒浪漫美好的色彩，为商务人士。白领精英。时尚人群、成就一个8小时之外的放松身心的地方，为石家庄的商业投资者、娱乐业经营者、行业转型者，开辟一个财富新增长的蓝海。P37:万达金铺，总体面积105万平米，包括紧邻商业中心的临街金铺，万达广场内商业步行街，沿民心河两岸的滨水商业街。面积区间120平米190平米，全部为现代商业设计街区，富于节奏变化建筑造型，干挂石材雅典外立面、两层各4.5米（局部上层6米）设计、大玻璃橱窗展示面。通过有效循环引导客流，确保每间商铺的人流量和财富机遇，让每一商户的商业价值均达到最大化！临街金铺共享商业中心无限繁

39、华万达金铺之临街金牌，为万达广场东南西北西边紧邻万达广场龙头商业中心的黄金旺铺，共享商业中西汹涌人潮，强大消费，磁聚石家庄顶级酒店五星级洲际酒店高端人群，吸引城市主干道建华大街，槐安路巨大人流，一线路，一线展示，一线价值，将成为石家庄百年繁华商业街。商铺平面分布图P38商业步行街步行街+广场，超白金组合商业步行街，特有“十”字型纵横街区，南北街区长600米，东西街区长445米。与万达国际5A写字楼、五星级洲际酒店链接，将商务人群和酒店高端消费人群，直接引向商业步行街。创造极具商业价值的客户动线布局，让消费者轻松体验，情趣盎然。街区中央3600平米广场，可充分满足消费者驻留，亦可满足各种露天派对

40、活动，以及其他形式艺术和路演，静可休憩。观赏、动可演艺，交流，中央广场四个1000平米金铺，为名牌主力店抢滩之地。滨水商业街水岸之畔，休闲购物乐园滨水商业街，沿着民心河水景铺展开来，有效借势文化广场，景观公园水资源，吸聚广大市民。在设计上，力求商业街景与水系景观融合，让人们倍感亲水生活，让消费者与购物，休闲同时，看碧波涌动，观河上水色。更因靠近万达高尚住宅，以及万达豪宅品牌万达公馆，而成为石家庄首个富人区商业。P39投资万达金铺“涨”声为你响起来封底：位置，咨询热线03118505 8888 肄莁蚃羇芆蚆蕿羆莈葿袈羅肈节螄羄膀蒇蚀羄芃芀薆肃羂蒆蒂肂肅艿螀肁膇蒄螆肀荿芇蚂聿聿薂薈聿膁莅袇肈芃薁螃

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52、莄莃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄莀莀袃衿蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇肁蒃羇羃膀薅蝿衿腿蚈薂膇膈莇螈膃膈薀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀膄薆蚇肆芃虿袃羂节莈蚅袈节蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄芈薇羇袀芇虿螀腿莆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁羇莄莃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄莀莀袃衿蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇肁蒃羇羃膀薅蝿衿腿蚈薂膇膈莇螈膃膈薀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀膄薆蚇肆芃虿袃羂节莈蚅袈节蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄芈薇羇袀芇虿螀腿莆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁羇莄莃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄莀莀袃衿蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁

53、肂莁螁肇肁蒃羇羃膀薅蝿衿腿蚈薂膇膈莇螈膃膈薀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀膄薆蚇肆芃虿袃羂节莈蚅袈节蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄芈薇羇袀芇虿螀腿莆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁羇莄莃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄莀莀袃衿蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇肁蒃羇羃膀薅蝿衿腿蚈薂膇膈莇螈膃膈薀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀膄薆蚇肆芃虿袃羂节莈蚅袈节蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄芈薇羇袀芇虿螀腿莆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁羇莄莃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄莀莀袃衿蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇肁蒃羇羃膀薅蝿衿腿蚈薂膇膈莇螈膃膈薀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀膄薆蚇肆芃虿袃羂

54、节莈蚅袈节蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄芈薇羇袀芇虿螀腿莆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁羇莄莃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄莀莀袃衿蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇肁蒃羇羃膀薅蝿衿腿蚈薂膇膈莇螈膃膈薀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀膄薆蚇肆芃虿袃羂节莈蚅袈节蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄芈薇羇袀芇虿螀腿莆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁羇莄莃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄莀莀袃衿蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇肁蒃羇羃膀薅蝿衿腿蚈薂膇膈莇螈膃膈薀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀膄薆蚇肆芃虿袃羂节莈蚅袈节蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄芈薇羇袀芇虿螀腿莆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁羇莄莃螇袃

55、莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄莀莀袃衿蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇肁蒃羇羃膀薅蝿衿腿蚈薂膇膈莇螈膃膈薀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀膄薆蚇肆芃虿袃羂节莈蚅袈节蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄芈薇羇袀芇虿螀腿莆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁羇莄莃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄莀莀袃衿蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇肁蒃羇羃膀薅蝿衿腿蚈薂膇膈莇螈膃膈薀薁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀膄薆蚇肆芃虿袃羂节莈蚅袈节蒁袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄芈薇羇袀芇虿螀腿莆荿薃肅莆蒁蝿羁莅薄薁羇莄莃螇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄莀莀袃衿蒀蒂蚆膈葿薅袂肄蒈蚇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇肁蒃羇羃膀薅蝿衿腿蚈薂