住宅物业管理招标文件

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1、*物业管理招标文件*有限公司二0*年*月目 录目 录-01第 一 章投标须知及投标须知前附表-02一、投标须知前附表-02二、投标须知-031、 总则-032、 招标文件-053、 招标文件的编制-064、 投标文件的提交-105、 开标会议-116、 评标-127、 中标-13第二章 项目介绍及附件-15附件一-15附件二-16附件三-16附件四-17第三章 商务文件格式-221、 物业管理项目投标申请说明书-232、 投标书-243、 物业管理唱标单-254、 法定代表人身份证明书-265、 授权委托书-276、 近3年类似业绩及获奖业绩一览表-28第四章 评标办法-29 评分标准-30

2、第一章 投标须知及投标须知前附表一、投标须知前附表项号内容说明与要求1项目名称*项目2物业坐落地址 *3物业管理服务标准中国物业管理协会物业管理服务二级4投标人资质物业管理二级及二级以上资质5投标保证金投标保证金数额： * 元人民币投标保证金形式：依据投标人选择，可以采用支票、银行汇票或电汇的形式。6踏勘现场投标人自行勘察现场。投标人踏勘现场所需相关费用自理。7招标文件的澄清投标人若对招标文件有任何疑问，应于领取招标文件*日之内，形成书面文字，发电子邮件至 * ，并电话通知招标人。招标人将统一以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标人发送。投标人在收到该澄清文件后应于一日内，以书面形式

3、给予确认。8替代方案不接受投标人的替代方案9投标文件份数五份（一正四副）10投标文件提交地点及截止时间提交地点： * 接收单位：* 截止时间：20*年*月*日*时 11开标会地点及时间开标地点：* 开标时间：20*年*月*日*时 12评标办法综合评估法13招 标 人：* 地 址：* 联系电话：* 联 系 人：* 二、投标须知（一）总则1项目说明11本招标项目说明见本须知前附表第1项第3项。12本招标项目按照物业管理条例、山东省物业管理招标投标管理暂行办法、泰安市物业管理招标投标管理办法等有关法律、行政法规和部门规章，通过公开招标择优选定一家物业服务企业。13项目概况：131物业名称：*132座

4、落位置：*133总占地面积：*134总建筑面积：*平方米135物业类型：多层住宅、花园洋房、连排别墅和独栋别墅，配套建有地下车库和沿街商业1.3.8甲乙双方责任的划分1）乙方负责管理区域内所有的物业管理工作的实施，除房屋本体及共用设施设备中、大修以外，其他与物业管理有关的费用均由乙方承担。2）甲方对物业服务企业进行全面监督检查，对违规违纪及工作中出现的责任事故，按合同进行处罚。3）遇有应急突发事件(防汛抗洪，抢险救灾等)，甲方有权直接调动指挥乙方的其他人员。4）甲方可随时检查乙方的工作，并对乙方进行考核。5）物业服务项目的责任人、工作目标、量化标准、规章制度、工作职责等统一装裱悬挂墙上。6）乙

5、方上岗人员，应身体健康，统一着装，挂牌服务，遵纪守法，敬岗爱业，无不良记录和嗜好。2招标范围21招标范围*的物业管理，具体委托管理事项：1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道、门厅及外墙面等；2）房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、避雷装置、公共装置、公共照明、安全监控、消防设施、天线、配变电设备、二次供水设施设备、中水设施设备等；3）配套公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、池、井、井盖、停车场、庭院灯、邮箱等；

6、4）公用绿地、花木、建筑小品、庭院铺装、草坪灯等园林景观工程的养护与管理；5) 物业档案管理，包括管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；6）交通与车辆停放秩序的管理，包括停车位的管理；7）公共环境卫生管理，包括：公共场所、场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。8）维护公共秩序，包括安全监控、值班、巡视、门岗执勤等，发生刑事案件依照法律规定报经公安部门处理；9）负责接待报修及投诉处理。10）配合甲方做好其他工作。22本招标项目物业管理服务期限：自签订合同之日起至业主委员会成立。3资金来源自筹。 4合格的投标人 41投标人资质等级要求详见本须知前附表第4项。42投标人必须是国内注册的

7、具有独立法人资格的企业。43具备3年以上5万平方米以上住宅项目管理经验。44通过ISO9001质量管理体系认证。45具有良好的经济实力和承担风险的能力。46近3年内，经营活动无重大违法记录。47本次招标不接受联合体。 5踏勘现场 51按本须知前附表第6项所述的规定对项目现场及周围环境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。投标人踏勘现场所需车辆及相关费用自理。 52经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。6投标费用61投标人应承担其参加本招标活动自身所发生的费用。（二）

8、招标文件7招标文件的组成 71招标文件包括下列内容： 第一章 投标须知及投标须知前附表 第二章 合同条款 第三章 物业管理服务标准 第四章 商务文件格式第五章 评标办法 72 除71内容外，招标人在提交投标文件截止时间3天前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。 73投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题应在获得招标文件当日向招标人提出，否则，由此引起的损失由投标人自己承担。投标人同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招

9、标文件做出实质性响应，其风险由投标人自行承担，并根据有关条款规定，该投标有可能被拒绝。 8招标文件的澄清81投标人若对招标文件有任何疑问，应于前附表第10项规定时间和方式，向招标人发出澄清问题。无论是招标人根据需要主动对招标文件进行的必要澄清，或是根据投标人的要求对招标文件做出的澄清，招标人都将于前附表第10项规定时间，以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标人发送。投标人应在收到该澄清文件后1天内，以书面形式给予确认。这种澄清或答复作为招标文件的组成部分，具有约束作用。9招标文件的修改91招标文件发出后，在提交投标文件截止时间3天前，招标人可对招标文件进行必要的澄清和修改。9. 2

10、招标文件的修改将以书面的形式发送给所有的投标人，投标人应于收到该修改文件后1天内以书面形式给予确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。9. 3 招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式为准。当招标文件 、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。9. 4 为使投标人在编制投标文件时有充分的时间，对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人可酌情延长提交投标文件的截止日期，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。（三）投标文件的编制 10投标文件的语言及度量衡单位 101投标文件和与投标有关的所有文件均应使用中文。

11、102除工程规范或合同另有规定外，投标文件使用的度量衡单位均采用中华人民共和国法定计量单位。11投标文件的组成投标人应按下列顺序制作投标文件，并按招标文件的相关格式进行编制；没有的格式，可以自行设计。第一部分 商务文件A、物业管理项目投标申请说明书（见商务文件格式）；B、投标书（见商务文件格式）；C、唱标单（见商务文件格式）；D、法定代表人身份证明文件（见商务文件格式）；E、法定代表人授权委托书（见商务文件格式）；F、近三年类似业绩及获奖业绩一览表（见商务文件格式）；G、详细的费用投入测算及说明（格式自拟）；H、投标保证金收据复印件；I、资格审核文件（营业执照、资质证书、税务登记证、ISO90

12、01质量管理体系证书复印件）；J、物资装备计划（格式自拟）；K、其他说明；第二部分 物业管理方案整体方案：体现管理“以物为本”、服务“以人文本”的定位；结合商业物业特点拟定服务措施；管理目标明确，近远期规划合理，方案切实可行；方案要紧扣项目，体现特色兼顾合理性。前期介入的管理方案：协助招标人使物业的设计、建设更合理、更完善，并能够满足建成后交付使用的管理要求，为今后的物业管理工作打好基础。物业管理方案：1）基本管理：房屋建筑的使用、维护、修缮，使之完好率达到100%；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；相关场地的维护与管理；消防设备的维护、保养与更新；物业资料的档案管理。2）管理机构设置和规

13、章制度：管理机构、组织框图、工作流程、管理机制等；管理规章制度、岗位工作表准、考核办法及落实措施；物业用房、办公设备、设施配备、利用、折旧方案。3）管理人员配备、管理：管理人员和服务人员及专业技术人员配备；员工培训方案，员工考核与奖惩机制；员工工资不低于当地最低收入标准，各类保险必须缴纳。员工着装、标志。4）管理维修养护：维修管理方案明确，达到相关标准；楼内标志明显，大堂布置合理，外观管理措施明确。5）房屋公用设备、设施管理：制定设备安全运行管理方案、配备专业技术人员；供电系统管理方案；智能化系统及弱点管理方案；给排水系统管理方案；配套设施管理方案。6）车辆管理：安全防范管理方案；车辆管理方案

14、；警示标志管理措施。7）环境卫生管理：环卫保洁方案：设施、措施、考核；雨雪天气应急处理措施。8）绿化管理：绿化管理方案：措施明确，职责到人；绿化养护设施的配备和使用。9）基础管理措施：前期管理：前期人员配备和培训；建设方案、配套方案建议；竣工验收配合及建议方案；入住交房方案及合理化建议方案；入住管理：手册、规约、高知等公众制度；装修管理、外来人口、外来车辆管理措施；档案管理方案：用户档案、房屋及配套设施权属清册、共用设施设备管理档案；现代化管理：应用计算机、智能化设备管理手段；财务管理：收费、预决算、财务管理、会计核算、税收等。 12投标文件格式投标文件包括本须知规定的内容，投标人提交的投标文

15、件应当使用招标文件所提供的投标文件全部格式（表格可以按同样格式扩展）。13投标报价131本项目的投标报价采用自主报价方式。132计价办法13.2.1投标报价须依据招标文件、投标人企业状况和市场价格信息自主进行编制。13.2.2投标报价内容按每平米单价和每月总价报价，投标报价一经确定，即被认为是为完成本项目物业管理招标范围内全部工作的全部费用。13.2.3投标报价是由投标人在充分理解招标文件、合同条款、标准、规范等的基础上，通过精心计算得到的，应视为是适宜的和准确的，包括物业管理服务成本、利润和税金等全部应偿费用。133投标报价为投标人在投标文件中提出的各项支付金额的总和。134投标报价还应充分

16、考虑招标文件、合同中所明示或暗示的一切费用与价格。14投标货币 141本项目投标报价采用的币种为人民币，货币单位除非有规定，否则，一律以元表示。 15投标有效期 151 投标有效期为文件截止日期，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。 152在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。投标人可以拒绝招标人的这种要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标保证金的有效期，在延长的投标有效期内，投标保证金的退还与没收的规定仍然适用。 16投标保

17、证金 161投标人应按本须知前附表第5项的规定提交投标保证金。 162对于未能按要求提交投标保证金的投标，招标人将视为不响应招标文件而予以拒绝。 163未中标的投标人的投标保证金将在中标人与招标人签订合同后尽快退还，最迟不超过招标活动结束7日内，予以退还（不计利息）。164中标人的投标保证金在按规定签订合同后7日内，无息退还。165如投标人发生下列情况之一时，投标保证金将被没收：1651投标人未能按规定提交投标文件；1652投标人在投标有效期内撤回投标文件；1653投标人提交虚假证明材料；1654中标人未能在规定期限内提交履约保证金或签订合同协议；17投标人的替代方案 171本次招标不接受替代

18、方案。 18投标文件的份数和签署 181投标人应按本须知前附表第9项规定的份数提交投标文件。 182投标文件的正本和副本均需打印或使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。 183投标文件封面、投标文件均应加盖投标人印章并经法定代表人或其委托代理人签字（或盖章）。由委托代理人签字（或盖章）的投标文件中，须同时提交授权委托书。授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件无效。 184除投标人对错误处需修改外，全套投标文件应无涂改或行间插字和增删。如有修改，修改处应由投标人加盖投标人

19、的印章或由投标文件签字人签字（或盖章）。（四）投标文件的提交 19投标文件的装订、密封和标记 191投标人应将所有投标文件的正本和所有副本分别密封，并在密封袋上清楚地标明“正本”或“副本”。另需准备一份唱标单单独密封。 192在内层和外层投标文件密封袋上均应： 1921写明招标人名称和地址； 1922注明下列识别标志： (1)招标编号； (2)项目名称及标段编号； (3)20*年*月*日*时，此时间以前不得开封。 193除了按本须知第191款和第192款所要求的识别字样外，在内层投标文件密封袋上还应写明投标人的名称、地址和邮政编码，以便本须知第22条规定情况发生时，招标人可按内层密封袋上标明的

20、投标人地址将投标文件原封退回。 194如果投标文件没有按本投标须知第191款、第192款和第193款规定装订和加写标记及密封，招标人将不承担投标文件提前开封的责任。对由此造成的提前开封的投标文件将予以拒绝，并退还给投标人。 195所有投标文件的内层密封袋的封口处应加盖投标人印章，所有投标文件的外层密封袋的封口处应加盖密封章或投标人印章。 20投标文件的提交 201投标人应按本须知前附表第10项所规定的地点和截止时间，提交投标文件。 21投标文件提交的截止时间 211投标文件的截止时间见本须知前附表第10项规定。 22迟交的投标文件 221招标人在规定的投标截止时间以后收到的投标文件，将被拒绝并

21、退回给投标人。 23投标文件的补充、修改与撤回 231投标人在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。 232投标人对投标文件的补充、修改，应按本须知第19条有关规定密封、标记和提交，并在内外层投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。 233在投标截止时间之后，投标人不得补充、修改投标文件。 24报名条件的更新 241投标人在提交投标文件时，如与报名时的企业机构、资质等级、住所、名称、法定代表人等有关事宜发生变更的话，投标人须对其更新，或开具有效证明，以证明其仍能满足报

22、名条件要求。（五）开标会议 25开标会议 251招标人按本须知前附表第11项所规定的时间和地点公开组织开标会议，并在此邀请所有投标人参加。 252按规定提交合格撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标人；按规定确定为无效的投标文件，不予送交评审。 253开标会议核查2531开标会议由招标人组织并主持。每个投标人均须由授权代表签到，以证明出席开标会议。2532开标会议上，由招标人与监督人检查投标文件的密封情况及投标人的下列证件：1）企业法定代表人证书原件或其授权代表人的授权委托书（在投标文件外自带一份）；2）授权代表身份证原件；3）营业执照原件；4）资质证书原件；缺少证件或授权代表未到开标会议现

23、场的，视为自动放弃投标。 2533经确认无误后，由有关工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 254招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的投标文件，开标会议时都应当众予以拆封、宣读。但按规定提交合格撤回通知或被视为自动放弃投标或被按规定废标的投标文件不予开封。255招标人对开标会议过程进行记录，并存档备查。 26投标文件的有效性 261开标会议时，投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文件，不得进入评标： 2611投标文件未按照本须知第19条的要求密封和标记的； 2612逾期送达的； 2613投标人未按照招标文件的要求提供投标保证金的。 262招

24、标人将有效投标文件送评标委员会进行评审、比较。（六）评标 27评标委员会与评标 271评标委员会由招标人选取专家四名、开发公司委派一人。 272开标会议结束后，开始评标，评标采用保密方式进行。 28评标过程的保密 281开标会议后，直至授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较有关的资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其他任何情况均需保密。 282在投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及授予合同的过程中，投标人向招标人和评标委员会施加影响的任何行为，都将会导致其投标被拒绝。283中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。未中标人不得向评

25、标委员会组成人员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。 29投标文件的澄清291为有助于投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可以以书面形式要求投标人对投标文件含义不明确的内容作必要的澄清或说明，投标人应采用书面形式进行澄清或说明。30投标文件的初步评审 301 开标会议后，经招标人审查符合本须知第26条有关规定的有效投标文件，才能提交评标委员会进行评审。 302评审时，评标委员会将首先评定每份投标文件是否在实质上响应了招标文件的要求。所谓实质上响应，是指投标文件应与招标文件的所有实质性条款、条件和要求相符，无显著差异或保留，或者对合同中约定的招标人的权利和投标人的义务方面造成重大的限制，纠

26、正这些显著差异或保留，将会对其他实质上响应招标文件要求的投标文件的投标人的竞争地位产生不公正的影响。 303如果投标文件实质上不响应招标文件的各项要求，评标委员会将予以拒绝，并且不允许投标人通过修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标文件。 31投标文件计算错误的修正 311评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准； 312按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标

27、人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝并且其投标保证金也将被没收，并不影响评标工作。 32投标文件的评审、比较和否决 321评标委员会将按照本须知规定，仅对在实质上响应招标文件要求的投标文件进行评估和比较。 322在评审过程中，评标委员会可以以书面形式要求投标人就投标文件中含义不明确的内容进行书面说明并提供相关材料。323评标委员会依据评标办法，对投标文件进行评审和比较，向招标人提出书面评标报告。324评标办法详见本招标文件第四章。325评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决后，招标人应当依法重新招标。（七）中标33中标依据泰安市物业管理招标投标

28、管理办法规定，招标人依法确定中标人。34招标人拒绝投标的权力 341招标人在发出中标通知书前，有权依据评标委员会的评标报告拒绝不合格的投标。 35中标通知书 351确定中标人后，招标人将于15日内向中标人发出中标通知书。352招标人将在发出中标通知书的同时，将中标结果以书面形式通知所有未中标的投标人。 36合同的签订 361招标人与中标人将于中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 362中标人如不按本投标须知第361款的规定与招标人订立合同，则招标人将废除授标，投标担保不予退还，给招标人造成的损失超过投标担保数额的，还应当对超过部分予以赔偿，同时依法承担相应

29、法律责任。 363中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标物业管理工作，不得将中标项目转包给他人。 第二章项目介绍及附件附件一：物业构成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）别墅户多层户屋面机房配套公建合 计备 注附件二：物业共用部位明细1、房屋承重结构：砖混结构；2、房屋主体结构：砖混结构；附件三：物业共用设施设备明细1、绿地*平方米；2、门岗*个；3、化粪池*个；4、污水井*个；5、雨水井*个；6、垃圾中转站*个；7、水泵 *个；总功率* kw；8、水箱*个；9、信报箱*个；10、消防设施*个 ；11、公共照明设施*盏；12、监控设施无死角 ；13、避雷设施 完善 ；14、机动车库

30、 *个 ；15、露天停车场*个；16、共用设施设备用房*平方米；17、多层面积：*平方米；19、别墅面积：*平方米；19、物业管理用房*平方米；附件四：物业服务内容及标准（按中物协二级标准执行）1.1基本要求1.1.1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。1.1.2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；移交物业管理所需资料。1.1.3物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。涉外物业管理的管理人员具备外语会话能力。1.1.4制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备

31、管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；有完善的物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核；广泛运用计算机管理（业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。1.1.5管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。1.1.6设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修20分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录，回访率达100。1.1.7在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。提供相关的特约服务和便民服务；节假日有专题活动；每年组织2次以上的社区活动。1.1.8按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收

32、支情况。1.1.9按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。1.1.10制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行为及时劝阻和报告。1.1.11采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通面不低于90；每年至少2次征询业主对物业服务的意见，对业主反映问题的处理率达98以上。1.1.12获得国家或省物业管理示范（优秀）项目称号，或制订相应的争创规划。1.2房屋管理1.2.1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、维修、保养记录完整准确。1.2.2每年3次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于

33、小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）的决定组织维修。1.2.3每3日1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开闭灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎。每年3次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前1个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方或业主委员会协商安排专项维修。1.2.4按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有

34、关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。1.2.5对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约（业主临时公约）的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。1.2.6墙体表层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；墙面无明显污迹。1.2.7物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。1.2.8物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道

35、设置安全疏散指示标识；每月检查1次，保证标识清晰完整。1.3共用设施设备维修养护1.3.1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。共用设施设备完好率98以上，急修及时率达100。1.3.2设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。1.3.3设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。1.3.4属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委

36、员会(业主大会)的决定，组织维修或者更新改造。1.3.5每年保养1次水泵，泵房整洁，每年不少于2次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。1.3.6保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证；有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，2小时内专业维修人员到现场修理；发生电梯困

37、人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场做应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶，或由业主要求专人驾驶的驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行(突发事件或维修保养除外)。1.3.7消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常；消防栓每月巡查1次，保持消防栓箱内各种配件完好；每月检查报警功能是否正常；按照消防部门的要求对火灾探测器进行检测；每年1次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查；每月检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通。1.3.8设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏

38、和鼠害现象。1.3.9不定期巡查路面、侧石、井盖、休闲椅、凉亭、小品、水景等，健身设施、儿童乐园随时检查，发现损坏的，一周内修复。保持道路和路面平整无破损、无积水，侧石平直无缺损；保持景观原貌，保证室外器械、设施的安全使用（需更换除外）。每周1次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。1.3.10路灯、楼道灯完好率不低于98。损坏的应在24小时内修复。1.3.11对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。1.4协助维护公共秩

39、序1.4.1公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗；以中青年为主，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；每周定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，掌握基本安全护卫技能，能恰当地处理和应对护卫工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，定期进行实战演练；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴规范，仪容仪表规范整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠；会讲普通话；配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。1.4.2物业区域各出入口24小时值班，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00设立岗，并有详细交接班记录；对不熟悉

40、人员进入，可通过对讲系统联系业主，决定是否放行；对装修人员实行临时出入证管理，对其他劳务人员实行登记；对进出车辆实行证、卡管理；保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；对大型物件搬出进行记录。1.4.3根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每2小时巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录；在遇到异常情况或住户紧急求助时，巡逻人员5分钟内赶到现场，并采取相应措施。1.4.4设有监控中心的，应对控制设备做好维护保养，并保证24小时开通，监控人员不得擅离职守。1.4.5有火、水、警应急预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习。1.4.6物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有

41、规定路线，车辆停放有序；有专职人员巡视和协助停车事宜。收取车辆看管费的车库24小时有专人管理，车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车辆停放有序；车库场地每日清洁1次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放。1.5保洁服务1.1保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过1小时；明沟无杂物，无积水；宣传栏、标识牌、小品、健身娱乐设施每日擦拭1次，目视无灰尘、明亮清洁；水景保持水体清洁，水面无漂浮物，定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。及时清除道路积雪。1.2根据物业情况设置垃圾桶，有专人管理，垃圾封闭存放,每

42、日清理2次；保持垃圾桶及周围清洁、无异味；垃圾箱、房整洁、干净、无异味；消毒灭害措施完善。1.3公共卫生间设置卫生桶，按规定设置果皮箱，每小时清理次，每日擦拭次；箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。1.4雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，发现异常及时做出清掏计划。1.5楼道每日清扫1次，走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。1.6楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1次，保持干净、光亮、无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。1.7天花板、公共灯具定期除尘，保持目视无灰尘

43、、无污迹、无蜘蛛网。1.8走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次，门厅玻璃每日擦拭1次，保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。1.9天台、屋顶每月清扫1次，无垃圾堆积。1.10大理石地面、墙面每年养护2次以上。1.11绿化养护管理1.11.1绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象。1.11.2利用植物、山石等设置景点。1.11.3绿地内植物群落、层次明显。1.11.4花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无杂草，无病虫害，每年打药不少于2次。死亡树木应在植树季节及时补栽，无黄土裸露。1.11.5绿地植物存活率98。1.11.6绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。第三章 商务文件格式（ ）招标投标文件项目名称： 投

44、标文件内容： 投标人： （盖章）法定代表人或其委托代理人： （签字、盖章）日 期： 年 月 日物业管理项目投标申请说明书 根据贵单位招标通知，经研究我们将参加贵单位 物业管理项目的投标，现将我公司情况函告如下：企业名称企业主管部门成立时间营业执照号码开户行名称开户行账号技术力量状况大型机械设备获奖状况备注单位（盖章） 法定代表人（签字盖章）：日期：年 月 日投标书致： （招标人名称） 1根据你方招标项目编号为 的 项目招标文件，遵照中华人民共和国招标投标法等有关规定，经踏勘项目现场和研究上述招标文件的投标须知、合同条款、物业管理服务标准、图纸及其他有关文件后，我方愿以 元/平方米的投标报价并按

45、上述投标须知、合同条款、物业管理服务标准、图纸及其他有关文件的条件要求，承担上述项目的全过程物业管理工作。2我方已详细审核全部招标文件，包括修改文件(如有时)及有关附件，我们完全认同招标文件全部条款条件。3一旦我方中标，我方保证按招标文件及合同规定完成物业管理任务。4我方同意所提交的投标文件在“投标须知”第9条规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。5除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。 6我方在投标前已经提交了 (币种，金额，单位) 作为投标保证金。投标人： （盖章）单位地址： 法定代表人或其委托代理人： （签字或盖章）

46、 邮政编码： 电话： 传真： 开户银行名称： 开户银行账号： 开户银行地址： 开户银行电话： 日期： 年 月 日物业管理唱标单项目名称：投标人名称月度总报价：小写：大写：单价：（按总建筑面积 计算）小写：大写：拟投入本项目的人员（ ）人，其中管理人员（ ）人合理化建议及优惠：投标人现场确认（签字）：投标人（盖章）： 法定代表人（签字盖章）：日 期：法定代表人身份证明书 单位名称： 单位性质： 地 址： 成立时间： 年 月 日 经营期限： 姓 名： 性别： 年龄： 职务： 系（投标人单位名称）的法定代表人。特此证明。附： 法定代表人身份证复印件投标人： (盖章)日 期： 年 月 日授权委托书本授

47、权委托书声明： (姓 名)系（投标人名称）的法定代表人，现授权委托（投标人名称）的（姓 名）为我公司代理人，以本公司的名义参加（招标人）的 项目的投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委权，特此委托。代理人： 性别： 年龄：单位： 部门： 职务：投标人：（盖章）法定代表人：（签字、盖章）日期： 年 月 日法定代表人授权委托书复印件粘贴处近3年类似业绩及获奖业绩一览表序号项目名称建筑面积物业管理期限获奖情况12345678注：投标申请人应提供上述项目双方签订的物业管理合同或中标通知书、物业获奖证书的复印件。 获奖是指获得国家

48、、省级物业管理项目。投标人名称：（加盖公章）法定代表人或授权代表签字： 日期： 第四章 评标办法第一步：投标文件的符合性鉴定投标文件应实质性响应招标文件的所有条款、条件，无显著的差异或保留，按照招标文件要求，无漏项和不合理的多项。本步骤主要考察以下内容：1、无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；2、未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；3、投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效，按招标文件规定提交备选投标方案的除外；4、投标人名称或组织结构与报名时不一致且无有效变更证明的；对某一投

49、标人的鉴定中，若某投标人有1项以上（包括1项）出现上述情况，则该投标人不得进入下一步的评审。第二步：对投标文件的澄清各评委全面审阅通过“符合性鉴定”的投标文件，当评委会认为必要时，可以对投标人投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补充。投标人应对其以书面的形式进行澄清、说明或者补充，该书面的澄清、说明或者补充作为合同的组成部分；但不允许投标人更改投标报价或投标文件的实质性内容。第三步：综合评估各评委在充分审阅投标人投标文件的基础上，按照评分标准对每个投标人进行分项打分，并合计每个投标人的总分。第四步：名次评定及授标按评标分数从高到低的顺序排定名次，并编写评标报告。招标人将依法确定中标人。评分标准评审内容评分标准1、 综合说明（2分）投标单位对报价要求的综合说明及有关问题的承诺和对合同条款认同程度的声明，得0-2分。2、社会信誉及业绩（15分）1）近3年物业管理业绩中，20万平米以上每有1项得2分，最高得4分；2）3年以上5万平米以上类