上海证大立方大厦项目分析

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1、 房地产商域网通过调查分析，传媒、电信、咨询、IT、金融、文化传播、中介代理、贸易、小型拍卖行、工坊等行业可能是本项目比较有潜力的租赁群体。以下简单介绍这些行业的状况。u 总体分布以上行业在上海五大商业圈中的分布比较均匀，其中徐家汇区域市场相对较小，与徐家汇主要功能定位在服饰与休闲购物方面有关。陆家嘴区域则是金融和贸易性公司比较集中，咨询业也占有相当比重；南京西路和淮海中路是上海历史和文化气息最浓郁的区域，传统经济及创意经济的主力，即传媒、咨询、拍卖行、文化传播、工坊等相当集中，且档次很高；而虹桥主要依托古北经济开发区，贸易和中介代理比较集中。u 传媒行 业 特 征描 述区域分布以南京西路、淮

2、海中路为主，包括附近众多的历史路段办公人员构成编辑记者、版面设计、广告业务员重要办公设备联网的电脑系统、排版和印刷输出设备、摄影、投影和放映设备包括专门放映室、资料室等u 电信行 业 特 征描 述区域分布分布相当分散，五大商圈占全市比重较小，以徐家汇和南京西路为主，注重交通和人流量办公人员构成研发技术人员，上游业务人员，销售人员，售后服务人员重要办公设备功能强大的联网电脑系统、展示接待室、中型会议室等u 咨询行 业 特 征描 述区域分布分布相当集中，尤其集中在陆家嘴和淮海中路等处的高档写字楼办公人员构成业务人员，专业人员（注册审计师、会计师、精算师等），行业研究人员等重要办公设备中型会议室、投

3、影仪和放映室等u IT行 业 特 征描 述区域分布大多分布在各区的孵化中心，在商圈边缘，获得商务便捷，同时降低场地成本办公人员构成业务人员，专业人员（编程人员、游戏开发人员等），售后服务人员等重要办公设备研发实验室、功能强大的网络设备和电脑设备、产品展示空间u 金融行 业 特 征描 述区域分布商务区中心最集中，陆家嘴主要为大型财团，中小型金融类公司分布比较均匀办公人员构成业务人员，专业人员（审计师、会计师、资产评估师等）等重要办公设备计算机网络、保密设备或者空间、内部安全系统、档案资料空间u 文化传播行 业 特 征描 述区域分布整体上比较分散，以南京西路和淮海中路较为集中，其次为虹桥办公人员构

4、成业务人员、创意人员（文案、美术设计、摄影、策划等）、制作人员（户外媒体制作工人）重要办公设备电脑网络设备、摄影和放映设备及放映室、制作工间等u 中介代理行 业 特 征描 述区域分布比较分散，虹桥和徐家汇比较集中，在商务区边缘地带比较多办公人员构成业务人员重要办公设备会议室、电脑网络、国际国内长途u 贸易行 业 特 征描 述区域分布在虹桥和陆家嘴两个区域相当集中，且规模较大；其余各区分布均匀，规模不一办公人员构成业务人员、专业人员（跟单、质检等）重要办公设备会议室、电脑网络、国际国内长途u 小型拍卖行行 业 特 征描 述区域分布整体数量比较少，在南京西路和淮海中路比较集中办公人员构成业务人员、

5、专业人员（评估师、鉴定专家等）重要办公设备展示厅、拍卖厅、内部安全设施等u 工坊行 业 特 征描 述区域分布整体数量比较少，在南京西路和淮海中路、虹桥等高档购物场所内或者附近集中办公人员构成销售人员、技术人员重要办公设备展示空间、制作工间、制作设备等信 息 提 示行 业描 述区域分布成长型的企业结构有向浦东聚焦的倾向，尤其金融与信息科技产业的偏好明显办公人员构成20-50人/单位 为主力构成 20人/单位 为次主力构成办公空间特殊构成展示 文化/贸易交易 文化/贸易/拍卖/金融工作室 文化/咨询（律师）设备室 文化/IT、电信/贸易/工坊/金融制作室 文化/贸易/工坊接待室 中介/咨询 办公硬

6、件要求网络系统/安全系统/泊车系统/空调系统/电梯系统指示系统商务辅助系统（大堂/会议室/商务中心/展示厅/交易厅等）商业系统产 品 框 架 定 位基 本 指 标用地面积5492平方米总建筑面积33226.6平方米容积率6.05建筑密度（暂定）55%建筑层高200 （2个/单元）面 积 定 位面积段配比实际使用面积100-150平方米22%100-150平方米200-300平方米55%200-300/300-500平方米50015%700-1000平方米其他8%商 业 配 套 定 位商业面积3000-4000平方米商业定位内庭式主题商业街区品牌/商务/核心客户针对性会展：其中包括：会议、行业交

7、流、一般聚会、专题论坛、新产品发布与宣传、小型特色展览、教育与旅行咨询、文化展示与新型旅游产品设计CLUB 商界聚会场所/休闲商业业态可分为几大类别：吧类：酒吧、咖啡吧、艺术吧 文化艺术类：特色书店（比如说旅游书店、外文书店等等）、高档音响店、画廊、数字影像店品牌专卖点：以经营一二线时尚品牌为主 餐饮类：快餐、中式特色餐饮、西式风情餐厅、主题餐厅、高档糖果店、特色咖啡店、冰/甜品点家居商业类：小型超市、鲜花、礼品航空中介及银行：钻饰/手表/古董：商务中心：内庭式商业街效果演示办公楼配套设施分析车 位 指 标英国仲量联行指标英国世邦魏理仕指标新地产推荐指标车位分布密度（个/平米）1个/250平米

8、1个/200平米1个/150平米写字楼等级5A级5A级5A级电 梯 指 标平均8000平方米拥有一部电梯，电梯的平均等待时间在48分钟40005000平方米拥有一部电梯，平均等待时间为45秒空 调 新 风 系 统甲级写字楼每人每小时获得的新风量为50-60立方米，为普通写字楼的两倍（每人每小时30立方米）燃气锅炉，水冷系统组合空调系统，24小时单户自由开关、自由调节室内温度，并可以精确地进行分户计量费用 供 电 说 明供电容量：应能适应将来用电设备的增加，用电量增大的需要，变电所设计时应为将来的扩容而预留足够的空间，一般在10000Kw-12000Kw（根据本案面积而定）供电电源质量：必须符合

9、以下规定： 电压波动不大于15 频率变化不大于0.5Hz 波形失真率不大于8 允许断电持续时间为4200ms给 水 系 统全自动变频标准给水系统，卫生间24小时水源热泵板换热水，直饮水入户供应，中水系统（满足SOHO办公的需求）分 摊 说 明全楼分摊：部分管井，设备机房，物业用房，公共走道，楼梯间及前室，电梯间，写字楼入口大堂，消防控制室，电缆分界室，电话交接间，煤气表间，水箱间，卫星电视机房及公用墙体面积的1/2商务分摊：自动扶梯，公共卫生间，过道，大堂部分机房，楼梯间及前室，部分管井写字楼分摊：新风机房，弱电间，服务间，走道，公共卫生间，楼梯间及前室，电梯间，部分管井配 套 建 议电梯商场

10、设置2部自动扶梯/办公楼设置5部客梯/设置1部消防货梯/3米/秒车位200个能耗10000-12000Kv，两路供电，自备发电机组，保证3小时独立供电照明公共照明500lux空调燃气锅炉，水冷系统组合空调系统，24小时单户自由开关、自由调节室内温度，并可以精确地进行分户计量费用新风甲级写字楼每人每小时获得的新风量为50-60立方米，为普通写字楼的两倍（每人每小时30立方米）给水全自动变频标准给水系统，卫生间24小时水源热泵板换热水，直饮水入户供应，中水系统（满足SOHO办公的需求）承重楼板承重不小于500kPa/平方米柱间距考虑办公楼的实际利用率，及可分割性，（建议8.25米）大堂500平方米

11、，挑空（两层裙房）设计市内跌落式水景或水幕墙/设置大堂接待前台/大楼客户铭牌/自动感应门、旋转门/大理石地面、装饰墙/乔木绿化、软装修、装置画、公共休息区走道珍珠白石材地面、复合壁布墙面、矿棉吸音板吊顶办公区域地面抛光砖、乳胶漆墙面、进口格栅灯具、矿棉吸音板吊顶/玻璃幕门员工餐厅600平方米，供400人同时使用公共部分设计透光中庭/每层都有公共休息/吸烟区/大楼标识系统/公共区域石材装修卫生间各层设置独立男女公厕/进口洁卫器材/厕位不少于3个/间配套设施大堂商务中心/大堂商务咖啡吧/邮政服务/洗衣店/商务会议室（可容纳百余以上）/健身活动中心/库房租赁/交通银行上门金融服务智能化参考附件13061637697 ma 房地产商域网