丰泰旗山绿洲营销策略报告108P

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1、丰泰丰泰旗山绿洲旗山绿洲20122012年营销总纲年营销总纲谨呈：丰泰集团谨呈：丰泰集团版权声明版权声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于世联地产顾问（中国）有限公司作汇报之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。本报告是严格保密的。目标共识目标共识1实现年度回款目标：实现年度回款目标：5.55.5亿亿（其中洋房（其中洋房2.52.5亿，别墅亿，别墅3.03.0亿）亿）“5.5“5.5亿销售目标亿销售目标”高端形象站位的旗高端形象站位的旗山豪宅、项目将上演一场怎样的山豪宅、项目将上演一场怎样的营销大站？

2、营销大站？本报告是严格保密的。20122012年丰泰品牌提升年年丰泰品牌提升年目标共识目标共识21 1、项目市场定位：塑造丰泰品牌东莞城区明星项目，在产品价位、项目市场定位：塑造丰泰品牌东莞城区明星项目，在产品价位上突破区域市场价格体系，引领区域市场走势，在产品品质上不断上突破区域市场价格体系，引领区域市场走势，在产品品质上不断超越自我超越自我; ;2 2、目标实现基础：丰泰品牌形象不断拔高，项目品质站位不断提、目标实现基础：丰泰品牌形象不断拔高，项目品质站位不断提升。升。通过品质提升树立品牌，通过品质提升树立品牌，利用品牌影响力利用品牌影响力撬动洋房市场撬动洋房市场，为，为别墅高端形象别墅高

3、端形象入市奠定入市奠定基础！基础！本报告是严格保密的。报告提纲1市场及项目营销回顾2项目营销方向3项目洋房攻略4项目别墅攻略5整体项目销售及营销预算本报告是严格保密的。一2011年市场及项目营销回顾1、2011市场整体回顾2、2011年项目销售及营销回顾本报告是严格保密的。市场回顾市场回顾市场回顾 20112011年东莞房地产市场总体供应量和成交面积及年东莞房地产市场总体供应量和成交面积及成交价格均有上升，其中阶段性受政策影响明显，成交价格均有上升，其中阶段性受政策影响明显，20112011年全市房地产市场整体呈现价升量升的情况。年全市房地产市场整体呈现价升量升的情况。本报告是严格保密的。东莞

4、洋房市场的供应集中放量在东莞洋房市场的供应集中放量在20112011年下半年，城区洋年下半年，城区洋房市场竞争较大。房市场竞争较大。20112011年年四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度上东国际上东国际精英世家精英世家阳光海岸阳光海岸滨江公馆滨江公馆天邑湾天邑湾上东国际主力104-120平米三房共662套 6590二房，8793小三房，117126中三房，110134的四房，共860套 滨江公馆二期932+1房、1263+1房，共500套 阳光海岸三期214套滨江公馆32套三期未推93-98 紧凑3房，共1200套 金域华府金域华府香树丽舍香树丽舍凯旋国际凯旋国际景湖时代城景湖时

5、代城金域华府63二房、75三房、102四房各177套，共504套 香树丽舍70-80两房、90三房、124三房、145四房，共1100套 凯旋国际90-165平米两房、三房、四房 256套项目名称项目名称凯旋国际一期73套景湖时代城二期三房100-132平米152套、3+1房141-147平米155套精英世家70套尚书华府尚书华府95-972+1房240套，97-98 3+1房200套，共480套 621+1房31套，83 2+1房87套，93 2+1房168套，128 3+1房62套共348套 黄旗印象黄旗印象47-89一房三房75套联华花园城联华花园城84-138二房、三房76套城东世家城

6、东世家79-89平米二房、88-101平米三房476套新世纪星城新世纪星城96-188二房-四房120套3期68-114平米二房、三房推售420套万江区万江区南城区南城区东城区东城区洋房供应洋房供应本报告是严格保密的。洋房市场洋房市场一、2011年，东莞洋房市场中高端楼盘供应主要集中在南城、万江，传传统豪宅片区洋房新增统豪宅片区洋房新增供应货量主要为君山、天骄峰景、迪纳，随着传统豪宅产品的持续销售，城区主要供应货量城区主要供应货量已经从传统豪宅转向为以景湖时代城、金域华府、天邑湾、上东国际为代表的新兴楼盘新兴楼盘；二、回顾2011年洋房中高端楼盘的市场情况，高端楼盘的成功树立高端楼盘的成功树立

7、需要以高价值品质（如天骄峰景）高价值品质（如天骄峰景）或强势的销售速度强势的销售速度（如景湖时代、金域华府、上东国际）为支撑，才能对后续的推广及形象提升起到铺垫作用。君山作为销售反面案例，更好的诠释了高端产品需要价值品质为基础，尽管宣传形象可以提升，但是难以在线下取得客户的认同。三、2012年旗山绿洲的竞争比较集中，洋房一级竞争洋房一级竞争锁定在鼎峰尚境、金域华府、景湖时代具备小户型的大社区楼盘，二级竞争锁定二级竞争锁定在城东世家、新世纪星城、映月明轩、星城国际具有价格优势的类似面积段楼盘。本报告是严格保密的。345786910122111清华居清华居334-337户型户型87套套/341-3

8、44户型户型106套套/396-398户型户型8套套/385-388户型户型10套套/双拼双拼66套套/三联三联6套套/四联四联139套套/390-550390-550平米独栋别墅平米独栋别墅 2828套；套；湖景湖景1号号丽水佳园丽水佳园联排联排240-350240-350，双拼，双拼420420，共，共200200套，首批套，首批7070套套森林湖森林湖三期余货三期余货95套别墅，后期为洋房套别墅，后期为洋房200套别墅套别墅金地黄江项目金地黄江项目大朗碧桂园大朗碧桂园150套别墅套别墅320-500平米三拼、双拼、独栋。平米三拼、双拼、独栋。75套套新世纪领居新世纪领居中信御园中信御园2

9、15套线合院、双拼、独栋别墅套线合院、双拼、独栋别墅354万科麓湖别墅万科麓湖别墅220-400双拼、独栋约双拼、独栋约150套套锦绣山河锦绣山河一期别墅目前余货约一期别墅目前余货约40套套(500-1037)三期约三期约50套别墅（套别墅（580-680 ）世纪城四期世纪城四期292-339联排联排68、218-275叠加叠加96套套葡萄庄园葡萄庄园约约110110套，套，260260双拼双拼8080套，独栋套，独栋2 2套，套，2302304 4联排联排2828套套鼎峰尚境鼎峰尚境别墅，别墅，3131套，套，240-250 240-250 联排双拼联排双拼二期二期200-250平米联排平米

10、联排80套；套；蔚蓝城邦蔚蓝城邦尾盘剩余尾盘剩余10套套6御苑花园御苑花园40套套450独栋和独栋和24套套220 复式复式1 1、20112011东莞别墅总体供应约东莞别墅总体供应约17001700套套；2 2、城区及周边的热销项目主要为、城区及周边的热销项目主要为世纪城世纪城4 4期、中信御园、万科期、中信御园、万科麓湖麓湖以及松山湖片区；以及松山湖片区；别墅供应别墅供应中央公馆蟠龙中央公馆蟠龙推出联排、叠推出联排、叠 加、双拼别墅加、双拼别墅30套套四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度本报告是严格保密的。n20112011年别墅市场，上半年具备较低的市场热年别墅市场，上半年具

11、备较低的市场热度，下半年别墅的市场热度较高，供应量增加度，下半年别墅的市场热度较高，供应量增加较大；较大；n20112011年东莞别墅市场供应相对较少，且均匀年东莞别墅市场供应相对较少，且均匀分布各区域，分布各区域，市场供小于求，别墅市场相对火市场供小于求，别墅市场相对火爆。爆。别墅市场别墅市场本报告是严格保密的。2011年项目销售总结：旗山绿洲共销售28套，累计实现销售金额1854万元，实现销售毛坯均价约实现销售毛坯均价约71607160元元/ /平米。平米。（数据截至2012年01月05日）销售价格总结：2011年12月旗山绿洲以高价带精装标准入市，销售单位的成交价格不断上浮，随着市场环境

12、的变化成交单位在原有价格体系上不断上扬。成就东城东片区同面积段洋房价格标杆成就东城东片区同面积段洋房价格标杆。销控分析：2011年第一批推货剩余单位103套，推售货量分布在1栋和7栋；由于客户心理价位尚未拔高，目前阶段性主要围绕目前阶段性主要围绕1 1栋低价单位走栋低价单位走货。货。销售回顾销售回顾实现销售均价突破实现销售均价突破70007000元元/ /，树立区域价格标杆；，树立区域价格标杆；主要销售单位停留在低单价单位。主要销售单位停留在低单价单位。本报告是严格保密的。n目前成交客户主要客源集中在东城、寮步，少部分周目前成交客户主要客源集中在东城、寮步，少部分周边城区和镇区客户；边城区和镇

13、区客户；n客户的年龄大部分集中在客户的年龄大部分集中在28-3528-35岁之间；岁之间；n客户对项目主要的认知途径是朋友介绍、户外广告、客户对项目主要的认知途径是朋友介绍、户外广告、居住在附近；居住在附近；n客户的主要职业为个体经商户（小商小贩），其次为客户的主要职业为个体经商户（小商小贩），其次为企业职员。企业职员。n客户个人的月收入平均水平在客户个人的月收入平均水平在80008000元以上，家庭月收元以上，家庭月收入在入在1000010000元以上；元以上；n大部分客户属于首次置业，大部分客户属于首次置业，80%80%的客户置业目的为自的客户置业目的为自住，仅有少部分客户用于投资。住，仅

14、有少部分客户用于投资。成交客户分析成交客户分析客户来源于项目客户来源于项目周边地缘性客户，个体经商客周边地缘性客户，个体经商客户为主户为主，价格承受较高普通工薪阶层。价格承受较高普通工薪阶层。本报告是严格保密的。案名：丰泰城案名：丰泰城3区区案名：丰泰城案名：丰泰城旗山绿洲旗山绿洲案名：丰泰案名：丰泰旗山绿洲旗山绿洲项目在入市蓄客阶段共经历了三次形象更换：项目在入市蓄客阶段共经历了三次形象更换： 在短期内项目经历三次形象更换，虽然项目组以快速的反应执行到位，在短期内项目经历三次形象更换，虽然项目组以快速的反应执行到位，但是势必也对项目在市场上的形象产生了一定的影响，导致部分客户对项目但是势必也

15、对项目在市场上的形象产生了一定的影响，导致部分客户对项目最终的推广形象混淆不清。最终的推广形象混淆不清。形象变化历程形象变化历程本报告是严格保密的。u20112011年项目在经历了数次形象改变提升，在宣传推广方面是以大年项目在经历了数次形象改变提升，在宣传推广方面是以大众推广渠道为主；众推广渠道为主；u准确的找到客户，更直接的传递项目情况，准确的找到客户，更直接的传递项目情况，20122012年宣传推广维持年宣传推广维持大众推广的同时，还需增加小众推广渠道，点对点的传递项目信息。大众推广的同时，还需增加小众推广渠道，点对点的传递项目信息。户外户外20112011年，年，4 4大大众推广渠道（户

16、外大大众推广渠道（户外+ +报广报广+ +短信短信+ +网络），大众网络），大众推广模式，在项目的知名度上达到了一定的高度。推广模式，在项目的知名度上达到了一定的高度。报广报广短信短信网络网络推广总结推广总结本报告是严格保密的。暖场活动暖场活动足球赛足球赛开盘活动开盘活动豪宅论坛豪宅论坛样板房开放样板房开放情侣挑战赛情侣挑战赛销售现场持续不断的小活动促进销售，取得较好的效果，销售现场持续不断的小活动促进销售，取得较好的效果，但是但是大型起势活动缺乏。大型起势活动缺乏。活动总结活动总结本报告是严格保密的。n所推售产品抓住了片区市场的空白，抢先迎合市场需求，蓄客阶段启动后借助黄旗山传统豪宅版块的影

17、响力进行形象推广，借助黄旗山传统豪宅版块的影响力进行形象推广，以提升项目形象调性，促进客户上门及成交；n营销推广的力度较强，媒体投放具有一系列的连贯性，主要为快速主要为快速有效树立项目市场的认知度及关注度；有效树立项目市场的认知度及关注度；n活动主要为中小型的暖场活动，增加现场的暖场气氛，但是从蓄客到开盘阶段缺乏大型事件或活动营销的影响力。抓住市场需求，借势豪宅版块抓住市场需求，借势豪宅版块营销回顾营销回顾本报告是严格保密的。20112011年营销总结年营销总结n抓住市场需求，形象推广策略迅速转变抓住市场需求，形象推广策略迅速转变n锁定目标客群，针对性推广，强效蓄客锁定目标客群，针对性推广，强

18、效蓄客n借势宣传，暖场活动持续热场借势宣传，暖场活动持续热场在产品开发中把握片区市场的产品供应空白，直击市场客户需求，在项目定位和形象推广上快速反应，营销策略迅速转变，以树立项目市场的高端形象；，以树立项目市场的高端形象；通过了解客户需求，锁定区域内客户群，有针对性的对各个片区进行推广，释放不同的价值方向；在入市推广蓄客阶段，解释、炒作项目所处旗山片区优势；炒作项目所处旗山片区优势；现场节点活动暖场，销售中心持续热场；n产品价格策略改变，成交均价攀升至高位产品价格策略改变，成交均价攀升至高位根据品牌形象策略，改变产品的推售价格策略，以旗山绿洲为导向，提升客户对提升客户对整个地块项目的形象认知，

19、实现项目成交均价不断上浮。整个地块项目的形象认知，实现项目成交均价不断上浮。二2012年丰泰旗山绿洲营销方向1、项目认知2、2012年旗山绿洲营销核心思路3、2012年营销解决方向本报告是严格保密的。20项目所处区域优势有哪些？ 如何整合区域价值？ 如何提升核心竞争点，以增强项目驱动力？1产品驱动攻略区域价值挖掘、凝炼、提升区域价值认知、凝炼产品价值认知、凝炼项目价值认知本报告是严格保密的。u政府四位一体规划中寮步与东城的连接带。u片区未来土地供应量较大，将成为开发热点区域。u未来新城区发展中的中心和核心地位 区域发展目标人口规模总量25万人规划一路至十三路共计13条支路，结合轻轨站点设置公交

20、换乘站点、停车场等 规划：轨道交通新城中心站区域交通规划 公共配套规划公共配套规划公共配套区域价区域价值认知值认知区域规划：紧邻黄旗山板块，拥享东城世博商圈、南城行政中心区紧邻黄旗山板块，拥享东城世博商圈、南城行政中心区和黄旗山城市公园，是众多高端楼盘的集中地，东莞富人的理想居和黄旗山城市公园，是众多高端楼盘的集中地，东莞富人的理想居地。地。教育教育：东城中学、玉兰中学、中山大学附属中英文外国语学校、省一级名校横坑小学 医疗医疗：东华医院、东城医院第三门诊、东莞泌尿医院、寮步医院横坑分院，同济医院 商业商业：东城世博广场、星河城、威士顿广场、海雅百货、东城风情步行街、天虹商场银行银行：农村信用

21、合作社、中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、东莞银行 休闲娱乐：休闲娱乐：旗峰公园、虎英公园、峰景高尔夫、东城酒吧街、东城十三碗美食街 、愉景湾酒店、铂尔曼酒店本报告是严格保密的。区域价值一：区域价值一：主城区从主城区从“三位一体三位一体”向向“四位一体四位一体”扩容，东扩容，东莞城市价值莞城市价值“东拓东拓”步伐加快。步伐加快。三位一体三位一体 四位一体四位一体寮步寮步同沙片区同沙片区松山湖片区松山湖片区中心城区中心城区北部中心城区主要承担行政、文化、商业、居住、物流等城市服务类功能 中部同沙片区以改善区域生态环境、建设城市“绿心”、提供休闲娱乐度假场所为主要职能；南部松山湖片

22、区是制造业中心，承担着全市高新技术产业中心和技术中心的职能；本报告是严格保密的。区域价值二：区域价值二：占据城市中心稀缺资源：东莞城市占据城市中心稀缺资源：东莞城市“绿肺绿肺”黄旗山城市公园、虎英公园及峰景高尔夫球会黄旗山城市公园、虎英公园及峰景高尔夫球会关键词关键词n城市中心区n生态豪宅n36洞国际标准高尔夫球场n正龙脉n稀缺景观黄旗山黄旗山峰景高尔夫虎英公园民俗文化园社会学公园运动公园药用植物园山地休闲公园同沙生态同沙生态公园公园水濂山水濂山香市香市公园公园八大景区，八大景区，7.927.92平方公里氧吧环绕平方公里氧吧环绕本案本案本报告是严格保密的。区域价值三：汇聚城市成熟配套，居住氛围

23、浓厚，未来将成为东莞城市发展的“聚宝盆”，本区域将直接受其强力辐射重点学区重点学区全城最集中商业全城最集中商业全城最优医疗全城最优医疗未来中心未来中心本报告是严格保密的。区域价值四：作为东莞传统的高端住宅板块，随着城市中心土地资源的极度稀缺，区域价值将强势升级从1993年新世界花园开始，片区内板块化大盘运作，形成了城区内唯一的完整的高端社区项目集群，构建了城区最具居住价值之一的黄旗山豪宅板块1993200320062011御园、君山鼎峰尚境、旗山绿洲本报告是严格保密的。区域价值挖掘Regional value区域优势价值点对于居者的利益点东城核心地带工作生活，效率提升传统豪宅版块居住舒适，享受

24、提升城市发展强力辐射区开发热点，物业增值黄旗山景观资源稀缺景观，无限价值唯一豪宅集群，土地稀缺增值保值，身份象征项目的区域价值点颇多，能使客户形成较好的区域发展预期，取得客户的广泛认同，推广时如将其作为诉求要点时，需针对居者的利益点进行针对性诉求。同时，需对其进行概念整合，便于线上传播及线下诉求。本报告是严格保密的。区域价值有条件再上一台阶！应该以怎样的全新区域理念重塑区域价值，促成价值飞跃？！思考从区域项目影响力及价格实现看本报告是严格保密的。28产品驱动攻略区域价值认知、凝炼区域价值认知、凝炼项目价值认知产品价值认知、凝炼产品价值认知、凝炼本报告是严格保密的。产品价值一：产品价值一：旗山绿

25、洲整体采用旗山绿洲整体采用“大围合大围合”式的规划，充分保证了户户有式的规划，充分保证了户户有景；整体排布稳重尊贵，空间大气舒朗，最大楼间距达到景；整体排布稳重尊贵，空间大气舒朗，最大楼间距达到200200米米本报告是严格保密的。产品价值二：产品价值二：顶级欧式园林顶级欧式园林+ +别墅私家庭院，别墅私家庭院，3 3万平米泰式休闲皇家庭院，万平米泰式休闲皇家庭院，尊贵典雅且不乏热情。尊贵典雅且不乏热情。进口罗汉松、海枣等植株汇成茂密丛林；鸡蛋花盛开暗香浮动；闲坐木榭亭台、赏着雕塑小品，笑看孩童身旁嘻戏，再伴上凉风习习，这个夏季不再那么炎热。如此惬意生活意境即将在皇家园林开演，休闲功能递增的跌水

26、池、休闲凉亭.几大细处的完善，园林设计更趋人性化，功能更具实用性。本报告是严格保密的。产品价值三：产品价值三： 3636万平米奢华大社区，万平米奢华大社区， 未来顶级的城市别墅，稀缺的收未来顶级的城市别墅，稀缺的收藏价值，为项目住宅提供了高端价值支撑藏价值，为项目住宅提供了高端价值支撑旗山绿洲旗山绿洲丰泰城丰泰城别墅别墅本报告是严格保密的。产品价值挖掘Product Value产品优势价值点对于居者的利益点围合式规划提升居住舒适度奢华立面风格提升地位，满足身份感大气中央园林享受有氧健康生活成熟的城市配套生活舒适方便豪华豪华舒适舒适核心价值点聚 焦本报告是严格保密的。项目核心价值点小结：u区域价

27、值：黄旗山豪宅版块u产品价值：欧式园林舒适豪宅大社区u项目自我站位：黄旗山豪宅版块，精致户型豪宅产品补缺者。本报告是严格保密的。旗山绿洲面临的战略问题旗山绿洲面临的战略问题n2012年区域竞争楼盘价格竞争激烈，如何达成高达成高价高速价高速销售？n2012年如何有效拓展目标客户有效拓展目标客户客源？提升上门客客户群体的成单率户群体的成单率？n2012年如何实现项目别墅区品质提升别墅区品质提升，达到项目价值最大化？n2012年实现以上目标为前提，如何顺势提升丰泰提升丰泰品牌品牌及项目市场形象？2本报告是严格保密的。20122012年整体战略方向年整体战略方向n丰泰品牌架接造势活动，丰泰品牌架接造势

28、活动，起势旗山绿洲市场美誉度起势旗山绿洲市场美誉度；n形象不断形象不断拔高，拔高，占据占据黄旗山下精致豪宅黄旗山下精致豪宅的地位的地位；n立足地缘性客户立足地缘性客户，逐步，逐步跨跨区域、区域、地域主动拓展目标客群地域主动拓展目标客群；n树立树立别墅别墅区高端区高端形象，形象，提升别墅展示品质，提升丰泰形象提升别墅展示品质，提升丰泰形象。以塑造以塑造“旗山豪宅旗山豪宅”、“丰泰品牌丰泰品牌”为核心，双产品为核心，双产品线营销，多节点加推，形成持续销售热度。线营销，多节点加推，形成持续销售热度。3三2012年丰泰旗山绿洲洋房攻略洋房攻略本报告是严格保密的。洋房洋房2012目标梳理目标梳理年度销售

29、目标：年度销售目标：2.52.5亿元；亿元；目标分解：目标分解：20122012年全年需要消化年全年需要消化350350套洋房产品，套洋房产品，月均销售月均销售2929套套/ /月，为达成销售目标，客户上门量需月，为达成销售目标，客户上门量需求求300300批批/ /月。月。本报告是严格保密的。20122012年洋房可售货量盘点年洋房可售货量盘点预计预计2012年年7月达到预售月达到预售284套套1栋栋4栋栋3栋栋5栋栋2栋栋6栋栋7栋栋预计预计2012年年达到预售共达到预售共346套套预计预计2012年年3月达到预售月达到预售110套套已推售，剩余已推售，剩余105套套本报告是严格保密的。分

30、批分批户型户型户型面积（户型面积（） 总套数（套）总套数（套）占比（占比（% %）套均价套均价（万元）（万元）货值（万元）货值（万元）1栋、7栋2房8591.8%575132+1房82-90183.6%6110983房9230.6%651953+1房97-1007314.5%7252562栋1、2单元2房8591.8%575133房92-97459.0%6830603+1房99-10081.6%725562栋3单元2+1房90153.0%619153+1房99-100173.4%721244大3+1房126163.2%9515205栋、6栋2房85428.4%5723942+1房9010621

31、.1%6164663+1房99-10013226.3%729504大3+1房12691.8%951134合合 计计502100%100%3.44亿洋房货量盘点总结洋房货量盘点总结20122012年洋房新推可售总货量年洋房新推可售总货量502502套套，可推售，可推售总货值约总货值约3.443.44个亿个亿本报告是严格保密的。洋房推货户型配比洋房推货户型配比洋房在洋房在20122012年的推货主要集中在年的推货主要集中在1 1、7 7、2 2、5 5、6 6、栋。、栋。主要户型配比：主要户型配比：户型户型户型面积（户型面积（）总套数（套）总套数（套）占比（占比（% %）2房856012%2+1房

32、82-9013927%3房92-974810%3+1房97-10023046%大3+1房126255%合计合计502100%20122012年可售货量以年可售货量以9090的的2+12+1房和房和100100的的3+13+1房为主，共房为主，共429429套，占套，占73%73%。本报告是严格保密的。天骄峰景君山东方华府星河传说新世纪星城映月明轩城东世家星城国际鼎峰尚境黄旗山1号天骄御峰盛世豪庭君悦龙庭景湖时代城金域华府金域中央香树丽舍凯旋国际上东国际葡萄庄园天邑湾欧景城翡丽山东骏地块光大景湖十期中信凯旋公馆洋房市场洋房市场虹溪诺雅锦绣山河长城世家黄旗山、南城片区是未来洋房竞争项目地段、资源优

33、势突出，城市中心因CBD、CLD规划及现有城市配套具备较好地段价值本报告是严格保密的。属性项目名称占地面积建筑面积容积率大平面区间推售量预计时间现售项目新推天骄峰景二期15万45万2.96200300平米600套2012年下半年新世纪新城7.8万16.7万1.8368-114平米480套持续销售金域中央五期18万348781.11110-250平米120套2011年底景湖时代城14万45万3.3120-180平米300套2011年底城东世家10万30万 3.052-120平米约400套持续销售星城国际二期11万36万2.7385-120平米约450套持续销售映月明轩3.1万9.8万2.580-

34、120平米520套持续销售东方华府13.4万37万2.45120-338平米约400套持续推售君山5万14万2.7152-310平米300套2012年上半年鼎峰尚境14万40万2.280-180平米660套2012年年中金域华府19万50万2.6801202000套2012年上半年2012年新盘推售中熙地块3万8.4万2.675150平米800套2012年上半年东骏地块4万16万3.570-100平米1500套2012年下半年光大景湖十期5万12万2.580140平米860套2012年下半年玫瑰公馆3万8万2.580160平米800套2012年下半年鼎峰板岭5.8万15万2.5160平米以上1

35、000套2012年下半年中信凯旋公馆3.96万9.05万2.2180平米以上256套2012年上半年万科翡丽山25万49万1.5130230平米2100套2012年上半年黄旗山1号3.6万10.4万2.8130-250平米473套2012年上半年光大盛世豪庭15.8万51.7万3.5预计为中大户型3000套2012-2012年君悦龙庭 5.3万21.3万2.7180平米以上1000套2012年上半年天骄御峰14.8万32.8万2.21200平米以上1000套2012-2012年合计19000套高层竞争供给：2012年高层多为100-200平米大平面供应，与项目产品面积段同质化竞争较少，主要项目

36、为映月明轩、城东世家。洋房市场货量盘点洋房市场货量盘点本报告是严格保密的。区域洋房销售情况区域洋房销售情况n区域内同面积段户型产品销售量较高产品为低价位产品，如鼎峰品筑；n区域内楼盘随着价位拔升，销售速度减缓明显，如怡丰映月明轩、城东世家。楼盘推售货量主力户型销售价格近期月均销售备注城东世家城东世家400套79-100二房、三房5600-6200元/平米10-15套映月明轩映月明轩228套85-120二、三、四房5600-6500元/平米20-25套11年元旦开盘新世纪星城新世纪星城480套93-114二房、三房5700-6300元/平米28-30套10年10月3期开盘鼎峰品筑鼎峰品筑380套

37、80-90二房、三房4500-4800元/平米45-55套10年9月初新推220套随着区域内各楼盘销售价格逐步上升，销售速随着区域内各楼盘销售价格逐步上升，销售速度相对减缓，低单价盘销售速度相对较快。度相对减缓，低单价盘销售速度相对较快。本报告是严格保密的。项目所处片区洋房单价属于该面积段市场标杆，洋房单价属于该面积段市场标杆，在产品价格方面处于竞争劣势；全年洋房市场新增供应量大，全年洋房市场新增供应量大，众多具有影响力的品牌开发商将相继推出新项目；项目产品面积段为区域洋房市场内的稀缺产品，区域价值被看好区域洋房市场内的稀缺产品，区域价值被看好，在客户需求方面具有一定的竞争力；结论结论项目自身

38、面积段偏小，户型结构优势明显，社区品质高，产品自身在社区品质高，产品自身在市场中具有竞争优势；市场中具有竞争优势；区域洋房市场销售速度随着价位的上拉在逐步减缓，低单价刚需盘受低单价刚需盘受欢迎。欢迎。洋房市场小结洋房市场小结本报告是严格保密的。达成目标的途径明确了销售目标，在既定的市场情况下，如何通过各种策略的综合运用去达成目标？目标实现战略部署：目标实现战略部署：n形象攻略：形象攻略：项目形象进一步拉升，提升项目档次，确立旗山豪宅形象地位，为高单价销高单价销售奠定基础售奠定基础；n推售策略：推售策略：通过新产品包装入市，吸引目标客户，突破洋房销售速度瓶颈；突破洋房销售速度瓶颈；n价格杠杆策略

39、：价格杠杆策略：项目景观位置略差产品中低价格定位形成快速销售，中低价格定位形成快速销售，园林中心位置产品中高价位稳步销售树立价格标杆；中高价位稳步销售树立价格标杆；n活动攻略：活动攻略：3月份通过大型活动，结合丰泰品牌，重新起势“旗山绿洲”，形成市场号形成市场号召力，打破目前销售僵局；召力，打破目前销售僵局；n客户拓展攻略：客户拓展攻略：立足地缘性目标客户，立足地缘性目标客户，逐步渗透跨区域、跨地域拓展补充客户资源；n展示提升：展示提升：产品附加值打造，品质展示不断提升，拔升项目形象。品质展示不断提升，拔升项目形象。本报告是严格保密的。1.1.形象策略形象策略旗山绿洲大形象不变的前提下，推售产

40、品质素逐步旗山绿洲大形象不变的前提下，推售产品质素逐步提高，分阶段拉升项目对外的形象档次。提高，分阶段拉升项目对外的形象档次。旗山旗山 精典豪宅精典豪宅n站位：站位：从“黄旗山豪宅”站位出发，奠定项目豪宅血统；n定位：从定位：从“精典豪宅精典豪宅”定位入手，赋予项目独有定位入手，赋予项目独有使命：豪宅版块中的精典户型补缺者；使命：豪宅版块中的精典户型补缺者；n演绎：演绎：项目生活理念说辞美化，通过本身自有豪宅特性，给予客户对未来生活美景的想象空间。项目形象演绎落地宣传，着重项目品质项目形象演绎落地宣传，着重项目品质价值推广，进一步拔升项目形象高度价值推广，进一步拔升项目形象高度本报告是严格保密

41、的。2.2.洋房推售策略洋房推售策略n2 2月中月中33月底：月底：抽取1栋、7栋1单元剩余部分单位，丰泰品牌回馈优惠销售，形成项目开年热销势头，为2栋入市销售氛围做好铺垫；n3 3月份月份44月中：月中：2栋1、2单元新组团入市火爆销售，打开销售困局；n5 5月份月份-6-6月：月：2栋3单元和7栋2单元价格相对较高产品进行升级推售，奠定别墅价位；n7 7月份：月份：5号楼楼王单位乘势入市，借助别墅形象，以高站位形象面向市场。1 1月月1栋、7栋1单元剩余产品，分批进行集中消化；7栋2单元封盘对外售罄。2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月

42、月1111月月 1212月月2栋新品入市销售2 2栋同栋同步认筹步认筹2栋3单元树立价格标杆，促成销售7栋2单元和2栋3单元中心园林产品升级销售别墅入市形象档次提升，促动高价位产品销售5栋楼王入市销售借助别墅销售氛围，启动楼王产品销售5栋第二批入市销售5栋第三批入市销售7栋高价挤压1栋出货洋房产品以成交为先驱成交为先驱，通过推售产品的质素不断提高来提升对外的档次形象提升对外的档次形象，为别墅入市做铺垫。62套74套50套推货量60套60套60套本报告是严格保密的。在售剩余单位以丰泰品牌回馈名义进行销售，重新定位在售剩余单位以丰泰品牌回馈名义进行销售，重新定位2 2栋栋入市价格，累积成交客户群体

43、，奠定洋房销售基础，撬动洋入市价格，累积成交客户群体，奠定洋房销售基础，撬动洋房被动销售局面。房被动销售局面。3.3.价格策略价格策略2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月7 7月月8 8月月1栋、7栋1单元剩余产品，通过一口价、附送家电、装修基金噱头，以集团品牌建设回馈名义进行促销销售2栋1、2单元产品，贴合客户接受价位定价出售，6800毛坯均价出售7栋2单元和2栋3单元中心园林产品升级销售通过2、7栋楼王高价位产品挤压产品出货高价位洋房产品入市，奠定别墅产品形象5栋楼王入市销售楼王高价位形象，促动产品出售n1 1、7 7栋栋1 1单元剩余产品，单元剩余产品，2月中旬开始以品牌回馈，进行一

44、口价、附送家电形式形象促销出货；n2 2栋栋1 1、2 2单元，单元，以目前1栋出售单位均价均价68006800元元/ /平米毛坯均价平米毛坯均价入市销售；n2 2栋栋3 3单元、单元、7 7栋栋2 2单元，单元，中心园林产品高价位形象拉升别墅入市形象档次。通过家电、装修基金优惠销售，避免出现敏感词语本报告是严格保密的。4.4.活动策略活动策略重要节点制造轰动效应，围绕活动集中炒作放重要节点制造轰动效应，围绕活动集中炒作放大市场声音，成为人气大盘和热销大盘。大市场声音，成为人气大盘和热销大盘。活动策略主导思想：活动策略主导思想：通过活动造势，制造市场关注点，举办贴合项目客户群活动，为项目销售营

45、造氛围。n一场大型活动起势，撬动市场关注度；n贴合目标客户群的营销活动，聚焦目标客户；n持续的现场暖场活动，聚集现场氛围；n逐步改变现状，提升上门量、提高成单率。本报告是严格保密的。1234567891011122012 明星效应在东莞市场的影响力比较明显，也是大多数热销项目惯用的营销造明星效应在东莞市场的影响力比较明显，也是大多数热销项目惯用的营销造势手法。往年有众多项目通过大型的明显晚会来提升项目市场热度和关注度，从势手法。往年有众多项目通过大型的明显晚会来提升项目市场热度和关注度，从而促进项目现场销售而促进项目现场销售。p在体育馆以赞助商或承办商的在体育馆以赞助商或承办商的名义举办大型晚

46、会；名义举办大型晚会；p选择陈奕迅、孙燕姿、五月天选择陈奕迅、孙燕姿、五月天等具有正面积极形象，东莞人耳等具有正面积极形象，东莞人耳熟能详的港台明星，并能够带动熟能详的港台明星，并能够带动晚会人气效应；晚会人气效应；p门票部分赠送成交客户和关系门票部分赠送成交客户和关系客户，另一部分可在市面销售。客户，另一部分可在市面销售。大型明星晚会大型明星晚会起势项目，为起势项目，为2栋快速销售做好铺垫栋快速销售做好铺垫本报告是严格保密的。1234567891011122012中小企业，如何突围经营中小企业，如何突围经营 企业主经济论坛时间时间:4:4月月主题：中小企业家经济论坛；主题：中小企业家经济论坛

47、；目的：活动造势、吸纳目标客户；目的：活动造势、吸纳目标客户；活动形式：联合政府共同举办，形成较强号召力；活动形式：联合政府共同举办，形成较强号召力；活动效果：中小企业家关注项目，聚焦目标客户，促成成交；活动效果：中小企业家关注项目，聚焦目标客户，促成成交；第二场：论坛举办（中活动）东城政府宣传办东城政府宣传办& &南方都市报南方都市报& &丰泰集团联合举办丰泰集团联合举办本报告是严格保密的。1234567891011122012寻找旗山绿洲生活摄影大赛寻找旗山绿洲生活摄影大赛搜房网&东莞摄影家协会&丰泰集团联合举办时间：时间：5-6月持续进行；主题：主题：寻找旗山绿洲生活；目的：目的：通过摄

48、影家的艺术视角，向社会展现旗山绿洲风貌；让潜在客户（摄影家协会会员、分会会员、学员）深刻地亲身体验旗山绿洲；活动内容：搜房广告论坛；摄影家协会会员平台（直邮邀请函）；颁奖活动：颁奖活动：网络投票；专家评审；旗山绿洲现场颁奖；后续活动：后续活动：获奖作品巡展。第三场：摄影大赛（中活动）本报告是严格保密的。1234567891011122012“嘉荣超市嘉荣超市”进驻旗山绿洲签约仪式进驻旗山绿洲签约仪式时间：时间：7月主题：主题：超市进驻签约仪式目的：目的：活动造势、宣传项目活动效果：活动效果：品牌携手，品质生活，为项目营销加分第四场：超市引入（中活动）本报告是严格保密的。123456789101

49、1122012旗山绿洲杯企业联谊运动会旗山绿洲杯企业联谊运动会时间：时间：7-8月持续进行主题：主题：旗山绿洲杯企业联谊运动会目的：目的：活动举办，通过球赛的举行，吸引联谊单位的购房目标客户眼球活动方式：活动方式：寻找企事业单位或大型厂区办公室人员，进行联系球赛参与人员：参与人员：银行、五金城管理处、周边各中大型工厂第四场：循环球赛（中活动）本报告是严格保密的。1234567891011122012活动不断：持续举办奢侈品展示：奢侈品展示：架接奢侈品持续不同品牌展示，营销炒作项目；目标客群活动：目标客群活动：联合健身房、美容院、书法辅导、音乐辅导、学校课外拓展等现场举办主题活动，贴合客户群，保

50、持市场热度。日常活动：日常活动：周末辅助暖场活动，提供吃喝食物，营销销售氛围。奢侈品展示：奢侈品展示：现场展示，附加抽取奢侈品大奖噱头炒作，品牌架接项目，提升项目形象基本活动：基本活动：持续主题性活动，通过合作单位现场举办活动，寻找目标客户；同时为现场营造销售氛围。本报告是严格保密的。客户量需求：客户量需求：2012年350套销售目标，保证3500批的客户量，成为完成年度目标的关键；n丰泰城业主：丰泰城业主：口碑维护 客户介绍购买；n丰泰集团旗下业主：丰泰集团旗下业主：重在对旗山绿洲的了解，凸显旗山绿洲项目城市豪宅形象，形成对外口碑宣传；n本地客户拓展：本地客户拓展：立足地缘性客户，逐步扩大至

51、东城、南城片区客户；n深圳区域客户拓展：深圳区域客户拓展：深莞一体化，挖掘深圳区域客户资源。5.5.客户拓展策略客户拓展策略客户拓展四大主要方向：客户拓展四大主要方向：本报告是严格保密的。丰泰城业主、丰泰集团旗下业主丰泰城业主、丰泰集团旗下业主n拓展思路：拓展思路：前期口碑维护为主，后期达成老带新目的；n拓展难点：拓展难点：一期业主对项目的价值认知停留在区域价值范围内，对旗山绿洲的价值提升认知不足，导致业主介绍朋友购买存在较大障碍；n应对方法：应对方法：持续节日短信慰问、礼品赠送，举办社区文化活动；同时通过宣传资料逐户派发不断灌输旗山绿洲不断灌输旗山绿洲的高端形象的高端形象、区域发展价值；不断

52、进行心理暗示，最终达到对项目价值的认最终达到对项目价值的认可，从而介绍朋友购买。可，从而介绍朋友购买。执行方法执行方法小礼品赠送小礼品赠送上门资料派发上门资料派发5.5.客户拓展策略客户拓展策略本报告是严格保密的。立足本地客户，逐步渗透深圳客户立足本地客户，逐步渗透深圳客户本地客户拓展：本地客户拓展：n立足区域地缘性客户，逐步扩大至东城、南城片区客户；n逐个突破周边个群体的购买缺口，逐个突破周边个群体的购买缺口，如：百业五金城、各工业厂区、周边村委；该客户群艺对项目区域的认该客户群艺对项目区域的认同度相对较高，购买抗性相对较小，同度相对较高，购买抗性相对较小，且“买房跟风”现象普遍项目形象标杆

53、一旦树立，东城片区客户群购买将得以突破。深圳区域客户拓展：深圳区域客户拓展：n深圳房价一路飙升，使得中等阶层人员开始外溢周边区域购房；n龙华、坂田、观澜、平湖深圳北部新城区域购房群龙华、坂田、观澜、平湖深圳北部新城区域购房群体庞大；体庞大；n本项目占据交通优势，深圳北区域距离上屯高速出口仅5050分钟车程分钟车程，使得项目挖掘深圳北区域中高端人群的购房需求成为可能。东莞黄旗山东莞黄旗山深圳北区域深圳北区域莞莞 深深 高高 速速本地客群本地客群5.5.客户拓展策略客户拓展策略本报告是严格保密的。6.6.附加值提升附加值提升价值提升价值提升引进东城学位引进东城学位签约引进超市签约引进超市签约引进意

54、签约引进意向向“中大型中大型超市超市”引进东城区域学引进东城区域学位，进一步提升位，进一步提升项目区位价值，项目区位价值，促动客户促动客户本报告是严格保密的。7.7.展示提升展示提升2 2栋清水房打造栋清水房打造墙体：墙体：全部刷白，并酌情设置高雅的喷绘或挂画。地面：地面：地面水泥地板平整，可考虑放置地毯。卧室：卧室：突出空间感，可布置一些艺术元素，例如雕塑、画、植物造型等，动静结合，体现浪漫；卧室阳台：室内外的衔接、过渡空间，体现舒适性，如布置躺椅、花卉等；入户花园：入户花园：摆设绿色盆栽植被、情景座椅；客厅：客厅：体现尺度感，在完整的墙面上可以考虑墙体挂画的效果。各个房间的灯具：各个房间的

55、灯具：全部装设装饰灯具，体现公馆洋房品质。增加增加2栋清水房展示，客户切身体验栋清水房展示，客户切身体验2栋栋居家氛围。居家氛围。建议建议2月份着手施工，配合月份着手施工，配合3月份月份2栋对外栋对外销售。销售。执行时间：执行时间：2月份本报告是严格保密的。车库大堂打造要点：n功能设置：电梯厅（连接等候区，配沙发供客户及家人短暂休憩）；休息等候区；休息等候区；大堂外泊车区；n安全：大堂外设置门栋机、大堂设置门禁系统，若有消防通道门，则消防通道门也要设置门禁系统；设置烟感及温感报警系统；设置烟感及温感报警系统；n品质感：每栋均需设置车库大堂；车库大堂外设置阳光水幕墙，并配绿植；车库大堂与大堂统一

56、设计车库大堂与大堂统一设计所有管井、消防通道门、消防栓等均采用隐形设计；车库大堂参考图地下大堂休息区5 5栋地下停车库亮点打造栋地下停车库亮点打造7.7.展示提升展示提升本报告是严格保密的。鹅卵石铺装的车行路面车道墙面用序列的灯光及实材做装饰提升尊贵感、品质感通过不同颜色柱子及清晰导视系统有效区分不同楼栋地下车库停车位，简单而方便停车场参考停车场参考地下停车库亮点打造地下停车库亮点打造7.7.展示提升展示提升本报告是严格保密的。5 5栋一楼大堂打造栋一楼大堂打造大堂地下大堂n5栋三个单元一楼大堂打通成为“东莞最宽大堂”n同时将大堂部分位置整合改造成小型小型独立会所，独立会所，如专为小孩、甚至婴

57、儿而设的“千卡运动园”等。五星级酒店大堂设计五星级酒店大堂设计大堂执行时间：执行时间：6月份交付使用7.7.展示提升展示提升本报告是严格保密的。电梯间：豪华、精致，诠释豪宅标准电梯间：豪华、精致，诠释豪宅标准用贝壳打造的电梯墙面，精致、品用贝壳打造的电梯墙面，精致、品质体现豪宅价值质体现豪宅价值石材拼花地面，品质中体现精致，石材拼花地面，品质中体现精致，突显了华贵气质突显了华贵气质执行时间：执行时间：6月份交付使用7.7.展示提升展示提升本报告是严格保密的。5 5栋楼王中心位置样板房装修栋楼王中心位置样板房装修楼王样板房装修，重点打造奢华楼王样板房装修，重点打造奢华感，凸显项目档次感感，凸显项

58、目档次感执行时间：执行时间：6月份交付使用7.7.展示提升展示提升四2012年丰泰旗山绿洲别墅别墅攻略攻略本报告是严格保密的。别墅别墅2011目标梳理目标梳理年度销售目标：年度销售目标：3.03.0亿元亿元20112011年年5 5月达到入市销售条件月达到入市销售条件n达到达到3.03.0亿销售任务，销售套数须达亿销售任务，销售套数须达7575套套，按，按5 5月份达到月份达到开售条件，月销售任务为开售条件，月销售任务为1515套。套。n5 5月入市销售，则别墅产品推广须于月入市销售，则别墅产品推广须于4 4月份提前进行。月份提前进行。本报告是严格保密的。松山湖松山湖南城南城厚厚/ /长长/

59、/虎版块虎版块锦绣山河锦绣山河厚街：湖景厚街：湖景壹号壹号丰泰丰泰观山碧水观山碧水虎门：东海城堡、虎门：东海城堡、紫台紫台长安：四季豪园长安：四季豪园沙田：御海蓝湾沙田：御海蓝湾塘厦塘厦常平常平国际公馆四期国际公馆四期运河片区运河片区江南第一城江南第一城蔚蓝城邦二期蔚蓝城邦二期万科棠樾万科棠樾东城东城中信御园中信御园黄江黄江金地湖山大境金地湖山大境大朗碧桂园大朗碧桂园天骄御峰天骄御峰鼎峰尚境鼎峰尚境达鑫滨江新城达鑫滨江新城葡萄庄园葡萄庄园清华居清华居保利项目保利项目虹溪诺雅虹溪诺雅万科城万科城樟木头樟木头绿茵温莎堡绿茵温莎堡御富别墅御富别墅鼎峰板岭鼎峰板岭翡丽山翡丽山中信中信森林湖森林湖万科麓

60、湖万科麓湖别墅市场别墅市场预计预计20122012年东莞市场新增别墅供应项目约年东莞市场新增别墅供应项目约6 6个，个，别墅市场的供应量持续增加，客户选择性更多别墅市场的供应量持续增加，客户选择性更多。本报告是严格保密的。属性属性项目名称项目名称占地占地 容积率容积率类型类型主力面积主力面积推货量（推货量（套）单价单价总价（万）总价（万）预计时间预计时间面积面积现售项目存量及新推国际公馆四期21万0.74联排+叠加180-335平32713000234-4352012年4月森林湖9万0.41联排387-428平3213000503-556持续销售中信御园14万0.57独栋600-800平125

61、290001740-2320持续销售鼎峰尚境二期14万2.2联排220-300平3022000484-6602012年中天骄峰景15.22.96洋房236-285平21316000377-456持续销售沿海丽水家园38万1.05独栋+联排300-550平5313000390-715持续销售清华居13万1.53别墅330-350平1512000396-420持续销售江南第一城20万1.8联排+叠加220-360平6513000286-468持续销售达鑫滨江新城102独栋+联排327-1139平73预计10000327-11392012年初万科麓湖别墅13万2独栋+双拼245-438平246180

62、00持续销售2012年新盘推售保利松山湖双拼、四联排602012年中御海蓝岸独栋、联排250-450772012年中凯旋公馆3.96万2.2联排1362012年中皇庭壹号公馆17万0.56独栋+联排3132012年初金地湖山大境24万1.1联排+双拼200-300平1922012年5月鼎峰板岭5.8万2.5联排2352012年底锦绣山河三期7.69万1.59独栋+洋房600-800平505万-6.25万3000-50002012年4月葡萄庄园2.32.3双拼、联排260-300平11020000520-6002012年3月合计238320122012年东莞别墅市场总体供应量较大，初步统计年东莞

63、别墅市场总体供应量较大，初步统计约为约为23802380套套，城区内，城区内鼎峰尚境鼎峰尚境年底新推别墅将成年底新推别墅将成为直接竞争，为直接竞争，葡萄庄园和世纪城国际公馆葡萄庄园和世纪城国际公馆项目存在项目存在干扰竞争。干扰竞争。别墅市场货量盘点别墅市场货量盘点本报告是严格保密的。别墅市场小结别墅市场小结项目所处片区别墅单价属于市场标杆，对项目自身定价具有一定影响力全年市场别墅供给量较大，大多数项目集中在下半年出货，且主要竞争对手在第四季度新推货量。项目产品面积段为别墅市场稀缺产品，与部分别墅项目和高端洋房产品面积段趋同结论结论启示启示项目营销项目营销节点前置节点前置，利，利用用快速走货快速

64、走货项目竞争主要来自市场项目竞争主要来自市场高端别墅和大面积洋房高端别墅和大面积洋房项目，需提升项目，需提升认知度认知度项目自身面积适中，总价在市场中具有一定竞争优势与竞争对手相比，项目在景观、形象、服务价值感知方面有差异化竞争空间项目在项目在方面方面放大差异化优势，是项放大差异化优势，是项目营销发力点。目营销发力点。本报告是严格保密的。20122012年年5 5月达到月达到预售条件预售条件4040套套20122012年年9 9月月底达到预售底达到预售条件条件4646套套20122012年底达到预年底达到预售条件售条件4040套套20122012年别墅可售货量盘点年别墅可售货量盘点本报告是严格

65、保密的。分批分批户型户型户型面积（户型面积（）总套数（套）总套数（套）占比（占比（% %）套均价套均价（万元）（万元）货值（万元）货值（万元）一批TN-1221.386.4%4423536TN-2207.6186.4%4143312TN-3192.7-197.643.2%3901560TS-1216.386.4%4323456TS-2212.2586.4%4243392TS-3200.346.4%4001600二批TN-1221.364.8%4422652TN-2207.6164.8%4142484TN-3192.7-197.6129.5%3904680TS-1216.364.8%432259

66、2TS-2212.2564.8%4242544TS-3200.3107.9%4004000合合 计计126100%100%3.58亿别墅货量盘点总别墅货量盘点总结结2012年别墅推售总货量年别墅推售总货量86套套，别墅总货值达，别墅总货值达约约3.58个亿个亿本报告是严格保密的。别墅市场站位别墅市场站位Q1Q1：项目别墅产品首次进入市场，如何实现快速销售？：项目别墅产品首次进入市场，如何实现快速销售？Q2Q2：别墅产品与洋房产品处于同期销售，形象占位如何确立，实：别墅产品与洋房产品处于同期销售，形象占位如何确立，实现价值最大化？现价值最大化？围绕围绕“黄旗山别墅黄旗山别墅”高形象站高形象站位展示，树立形象高度，实现位展示，树立形象高度，实现高价位销售高价位销售提前做客户拓展、进行一对提前做客户拓展、进行一对一产品推介；一产品推介；大活动造势，小活动旺场大活动造势，小活动旺场线下集中传播产品卖点线下集中传播产品卖点关键关键本报告是严格保密的。高形象站位，通过活动起势撬动市场，完高形象站位，通过活动起势撬动市场，完美现场展示体现项目品质感。美现场展示体现项目品质感。营销策略营销策略n形象策