浅析我国房地产企业的管理成本控制

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1、虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅

2、薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿

3、莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃

4、蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀

5、蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅

6、蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿

7、薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃

8、莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇

9、薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂

10、蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿

11、蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃

12、薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇

13、莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁

14、薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆

15、蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀

16、蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇

17、蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁

18、莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅

19、薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀

20、葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄

21、蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈

22、蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃

23、螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿

24、蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄

25、莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈

26、蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莅蚀螄肇膇薆螄艿莃薂螃羈芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃葿蕿蝿羅节

27、蒅袈肇蒈莁袈膀芁虿袇衿肃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇袄袄莇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈羂膁膈蒄羁袀莄莀羀羃膇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂薃膁葿蚁蚂袁芁薇蚁羃蒇蒃蚀肆芀葿蚀芈肃螈虿羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒅蚆袂 学科分类号（二级）790.7170本科学生毕业论文题目浅析我国房地产企业 的管理成本控制 姓名 学号院、系 专业 指导教师 职称（学历） 目录摘要.2Abstract.2序言.2一、我国房地产开发企业的成本和管理成本构成.21、房地产企业的决策成本.3 2、房地产企业的控制成本.33、房地产企业的责任成本.4二、房地产开发各阶段的成本控制.4（一）财务管理中的成本控制. .4（二）合同管理中的成本控制.4

28、（三）项目投资决策阶段的成本控制.4（四）设计阶段的成本控制.5（五）施工阶段的成本控制.5三、我国房地产开发企业管理成本控制存在问题.5（一）部分房地产企业合同管理和监理制度不健全.5（二）部分房地产企业决策和估算不准确.5（三）大部分房地产企业 “重开发，重扩张，轻成本”.5（四）许多房地产企业的管理者的素质不高，市场观念淡薄.5（五）多数房地产企业没有实行全面管理成本控制.6四、我国房地产开发企业的管理成本控制措施.6（一）管理成本控制要全面 .6（二）房地产企业要注重对规章制度体系的建立，并对成本进行规划.6（三）房地产企业应当实施管理成本控制的动态管理.7（四）房地产企业应当注重企业

29、管理者素质的提高，对成本管理人员提出新的要求.7五、结论.7参考文献8致谢8浅析我国房地产企业的管理成本控制摘要：房地产业作为国民经济的支柱产业，对国民经济的发展有重大作用，随着国家对房地产业调控的深入，房地产业变得越来越规范，房地产业已告别暴利时代。今后房地产企业在这激烈的市场竞争中求生存将会越来越艰难，所以，房地产企业都将应该注意企业的成本控制，尤其是管理成本的控制，本文首先对房地产企业的管理成本进行分析，再针对我国房地产企业的管理成本控制现状问题进行分析，提出一些改善我国房地产企业管理成本控制的措施。关键词：房地产企业；管理成本；成本控制AbstractThe industry as t

30、he industry, for the economic development has a vital role, as the state in the industry, real estate is becoming self-contained, real estate has been quick to time. the real estate enterprises in the intense market competition will be increasingly hard for survival, therefore, real estate enterpris

31、es should pay attention to the enterprise will be the costs of control, especially the administrative costs of control, this was the first to the estate management cost analysis, More in real estate management costs of control the present problem, some real estate enterprises to improve our administ

32、rative cost control measures.Keywords: Housing business;Administration;Cost for control序言 经过二十多年的发展，中国房地产业日益发展成熟起来，消费观念与政府管理手段的成熟化推动了房地产管理的成熟化。在市场逐渐成熟和严厉的宏观调控下，房地产企业的赢利模式已发生变化，从土地赢利变为产品赢利。房地产业是高成本行业也是资金密集型行业，这就意味着房地产企业在这个行业里发展就面临着高风险，而企业要想稳定发展，就必须注重成本控制，这样才能提高经济效益，最大限度的实现利润最大化。而具备了成本优势的房地产企业也就具备了竞争的

33、优势，这样才能在激烈的市场竞争中处于不败地位。房地产企业的成本控制重在管理，企业必须制定好的战略，实施好的计划，对组织和管理生产活动中发生的耗费进行严格的控制，最大限度的降低成本。房地产行业的传统成本控制主要是对建安施工阶段的成本进行控制，而现今的成本控制要求的是全面成本控制，而它又包括全程控制和全员控制，全程控制又分为事前、事中、事后控制，全员控制就是控制全部员工的耗费。目前我国房地产企业的管理成本控制水平还很落后，房地产企业必须注重管理成本控制水平的提高。一、我国房地产开发企业的成本和管理成本构成研究房地产企业的管理成本控制，首先要明确了解房地产企业的管理成本的含义，房地产企业的管理成本是

34、指企业为组织和管理生产活动发生的材料、人工、劳动资料等的耗费。其次还要了解房地产开发企业的一般具体成本，如下表所示：总成本=开发成本十开发费用表1房地产开发企业成本及费用构成一览表总成本一级分类二级分类 三级分类 开发成本1、 土地征用、拆迁补偿费 土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、拆迁安置及补偿费、契税2、前期工程费 可行性研究及规划费、勘察、设计费、三通一平费3、建安工程费4、基础建设费道路、水、电、排污、排洪、通信、环卫、绿化等费用5、公共设施费6、开发间接费参加建设项目的工人工资、福利费、折旧修理费、办公费、水电费等费用1、销售费用运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差

35、旅费、广告费、代销手续费、销售服务费、销售人员工资、奖金、福利、折旧、修理等费用2、管理费用公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污绿化费、税金、土地使用费、无形资产摊销、开办费摊销、坏账损失等3、财务费用利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费等最后还要了解房地产企业的管理成本内容，房地产企业管理成本的内容包括以下三方面： 1、房地产企业的决策成本它主要是房地产企业管理部门作决策时需要考虑的成本。决策作为一个过程，通常包含以下步骤：识别机会；明确目标；拟定方案；筛选方案；执行方案；评估效果。决策者在决策过程中一方面要充分考

36、虑决策的各种影响因素，努力提高决策的效率，另一方面要谨防自己陷入各种决策陷阱中。房地产企业在日常生产活动中，都需要对不同的方案进行比较，从而选择满意方案，以便选出适合企业发展的方案，以便获得最大利益。在这其中成本的多少将决定着哪个方案是最佳方案，决策时需要考虑很多成本，其基础是机会成本，机会成本的选择是否恰当，决定着决策方案的可行性和合理性，所以企业应当注重机会成本的分析与选择，这样房地产企业的管理部门才能作出正确的决策，降低成本，提高企业的经济效益。2、房地产企业的控制成本房地产企业的各方案确定以后，就需要各部门分工协作，相互配合来完成方案确定的任务。为了达到这个目标，管理部门需要制定各种预

37、算指标和标准成本，通过对这些预算指标和标准成本的分解与落实，把各部门的各项任务都纳入工作目标，给予各部门一些权限，让它们放开手去做，促使各部门提高工作效率，尽快完成方案的确定。同时，将各部门员工实际完成情况与预算指标、标准成本进行比较，可以发现存在的问题，并及时进行纠正，保证目标的实现。在这个阶段，管理部门必须对生产经营活动进行全面控制，包括全程控制和全员控制。这里面的控制成本，其核心是预算指标和标准成本。房地产企业的预算指标，也就是各个部门在工作过程中为了达到工作目标所产生的耗费。企业将预算成本按规范的成本结构层层分解；再通过将预算指标落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行

38、过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。一般的房地产企业都缺乏规范的预算成本测算体系：房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目的规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理等每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“预算成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，这就对企业的管理部门有很高的要求。而房地产企业的标准成本一般都是仿照房地产行业的标准成本，再就是具体问题具体分析，找到适合本企业方案实施的标准成本，这样才能对本企业的方案的确定产生有益的影响。3、房地产企业的责任成本房地产企业生产活动的结果不仅仅通过其所取得的收入来反映

39、，更要通过其所花费的成本来考核。为了有效评价各管理层的经营业绩，需要对各个管理层工作过程中发生的各项费用进行考核。按照“谁负责，谁承担责任”的原则来考核，其考核的依据就是各管理层的责任成本，也就是各个管理人员所能控制的成本。房地产企业应当建立好的规章制度，来适应这个责任成本体系，赏罚分明。在这个过程中，不仅仅能提高员工工作的积极性，更能节约企业生产活动的费用，使企业能更好的实现良性发展，在市场竞争中处于主动地位。二、房地产开发各阶段的成本控制（一）财务管理中的成本控制财务成本主要指资金成本，资金成本是企业为筹集和使用资金而付出的代价，它是一个重要的经济范畴，它是在商品经济社会中由于资金所有与资

40、金使用权相分离所产生的，资金都希望以最小的资金成本获取所需资金数额，分析资金成本有助于企业选择筹资方案。在此阶段企业应当严格控制贷款利息；采用主动控制的原理，建立资金的预算管理制度；加强被动控制，完善资金的监督管理；积极进行资金的风险管理。（二）合同管理中的成本控制合同签订是否合理，直接影响到项目实施的成败和项目的经济效益。合同管理是房地产公司降低工程成本，控制资金投入的有效手段。合同管理对经济效益影响很大。由于现代工程项目的复杂性，是合同涉及面广、合同关系复杂、合同实施时间长，这要求合同管理必须是动态的。合同管理过程中成本控制方法有：制定严密的合同条款；建立、健全合同的会签审核体系；主动控制

41、，实施严格监督；及时、合法处理合同争议和纠纷。（三）项目投资决策阶段的成本控制项目投资决策就是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。项目投资阶段的成本控制方法有：市场调查；对调查资料进行分析总结；提高投资估算的准确度；提高构建成本控制的有效组织和配置专业人才；基于造价指数法的房地产项目投资估算；基于效用理论的房地产项目评价。(四)设计阶段的成本控制设计是建筑项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是处理技术与经济关系的关键性环节，是房地产项目实施过程中的成本重点控制阶段。无论从成本管理系统看，还是从投

42、资利用、投资控制方面看，设计阶段的成本控制很重要。它的方法有：采用限额设计；采用设计招标制度。（五）施工阶段的成本控制 工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段。在此阶段，企业应当：综合组织、技术、经济等各方面成本控制措施形成体系；加强签证管理，减少施工变更；做好市场材料价格调查，建立询价体系；做好反索赔工作。三、我国房地产开发企业管理成本控制存在问题我国房地产行业的发展历史还比较短，这就不能对我国房地产企业管理成本控制水平产生大的期望，我国房地产业的发展任重而道远。当前大多数房地产公司的成本控制还处于在相当低下的

43、水平，存在着很多问题，主要表现在以下几个方面：（一）部分房地产企业合同管理和监理制度不健全从合同管理的角度看项目的整个实施过程，可以概括为签订合同和履行合同两大阶段。房地产行业是一个弹性很强的行业，项目中不确定的因素很多，在实践中，许多开发商与分包商签订的合同文本往往没有借鉴标准的合同文本，合同条款不严谨、准确和全面，工程造价及相关费用留有较大争议空间。施工单位进场以后常常会寻找多种理由想方设法要求增加工程费用。如果合同中考虑了风险因素，强调了应对措施，写明了防范条款，就能有效地控制费用的增长。许多开发商为节约成本不请专业监理工程师，经常做法是挂靠一家监理单位，在实际工程中，仅仅依靠业主代表管

44、理工程是非常危险的。（二）部分房地产企业决策和估算不准确投资决策是产生工程造价的基础，这一阶段耗资约占总投资额的0.5%3%，但影响项目投资的可能性却占75%95%。对建设项目进行正确的选择是对经济资源进行优化配置的最直接、最重要的措施。房地产的开发建设存在投资膨胀严重的现象，造成工期越拖越长，工程造价越来越高，“三超”现象比较普遍，其原因，主要有：人为因素造成概算降低，有些项目在申请立项阶段，为使项目尽快通过审批，故意的压缩工程投资，预留资金缺口；在初步设计阶段达不到国家规定的要求程度，存在很多设计上的瑕疵，设备和材料价格不按市场行情制定（三）大部分房地产企业 “重开发，重扩张，轻成本”这是

45、因为长期以来，房地产业是一个暴利行业，房地产企业只要开发出产品就会有利润，因而企业千方百计的重视产品的开发和企业规模的扩张而忽略了成本的控制，这样造成了许多房地产企业虽然规模得到了扩张，但成本也随之上升，效益没有得到提高，持续粗放型发展路线，而随着市场经济的发展和宏观调控的加剧，这样的房地产企业已经很难在激烈的市场竞争中立足。 （四）许多房地产企业的管理者的素质不高，市场观念淡薄我国多年的计划经济体制加上我国房地产业的发展历史比较短导致了房地产企业缺乏主观能动性，不懂得提高企业管理者的素质，而目前在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场经济的主体，而一个很好的企业管理者在企业生产经营活动中是有

46、着至关重要的作用。还有我国许多房地产企业在不规范的房地产行业中习惯了粗放式的经营，他们通过提高产量降低单位产品分担的固定成本，认为，产量越高，单位产品成本就越低，在销售量不变的情况下，企业的利润也就越高。这种做法就导致了房地产企业不关心产品是否能销售出去，对市场的信息漠不关心，而在现今环境下是行不通的。如果房地产企业还不能注重提高企业管理者的素质，树立很好的市场观念，改善企业的经营管理水平，那在现今经济环境下，就不能够使企业的成本控制战略得到较好的实施。（五）多数房地产企业没有实行全面管理成本控制前有许多的房地产企业没有实行全面管理成本控制。而全面的管理成本控制应该包括：全程控制、全员控制和全

47、要素控制。有些房地产企业认为只要注重了管理成本控制的那些重点方面，比如设计、施工等，其他阶段的管理成本不管理也没有多大的影响；还有些房地产企业认为管理成本控制是企业管理部门的事情，与企业的其它部门没有关系；也有些房地产企业认为管理成本构成中最重要的是控制成本的费用，所以其它的成本费用就无关紧要；但是这些观念都是错误的，企业的生产经营活动跟企业里的所有员工都有关系，这里面产生的成本都跟所有员工有关系，还有企业管理成本控制的每一个过程都是息息相关的，任何微小的成本都会对企业的利润的实现产生影响。四、我国房地产开发企业的管理成本控制措施我们看到目前我国房地产企业在管理成本控制方面有不少的欠缺，对房地

48、产业以后的发展造成不利的影响，这就需要采取有效的管理办法和措施。（一）管理成本控制要全面 房地产项目的管理成本控制贯穿于整个房地产企业生产活动的过程，包括整个房地产企业的决策阶段，项目实施阶段、项目销售阶段和项目售后阶段。事前的管理成本控制一般是指决策成本的控制，而它的核心是机会成本的控制，这就要求企业必须对各个不同的方案进行分析研究，找出满意方案。房地产企业把事前的管理成本控制认真做好，虽然在此阶段开发周期会有所加长，但在事中和事后的管理成本控制阶段可大大减少开发周期，时间效益也等同于原效益，但管理成本控制的收益却大大增加了。全面控制是全程控制和全员控制，具体而言，成本费用的产生贯穿于企业生

49、产活动的全过程，每一个职工都与管理过程中发生的特定耗费有关。还有管理成本控制对企业的良性发展有重大作用，这些成本费用是企业里所有员工和企业要素所产生的，所以在管理成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制主要的成本，而忽视设备、员工等次要费用的控制；要对成本的数量进行控制，防止资金的分散。房地产企业应树立管理成本的系统控制观念，将企业的管理成本控制工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业管理成本控制的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。通过研究各种管理成本控制

50、的管理方法的本质及其适应的经济环境的特色，构造出系统的管理成本控制方法体系。房地产管理成本控制目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值，它们共同组成了企业的发展目标，它们是相互影响的。房地产企业不能一味强调管理成本控制而忽视了其他目标的实现，在方案实施过程中，成本控制必须与质量、进度进度等控制同步进行。管理成本的控制是成本控制的一个重要方面，其它方面的成本控制也要同步进行。 （二）房地产企业要注重对规章制度体系的建立，并对成本进行规划一个适应企业自身情况的规章制度体系的建立对企业的发展有着至关重要的作用，这里面涉及到企业管理成本里面的责任

51、成本，这个体系只要能让企业有强大的发展后劲，调动员工的积极性，使企业运转良好，就是一个好的规章制度体系，这就能保证企业管理成本控制战略的实施，进而使企业发展壮大。房地产企业很少进行管理成本控制的规划，通过成本的事前规划，可以节约很多不必要的开支，也可以判断相应部门的业绩，如果能在这一方面有所改进，那么对提高企业方案项目管理成本控制的质量、优化企业的资源配置有很大的好处。规划的两种方法是：因素测算法和直接测算法。（三）房地产企业应当实施管理成本控制的动态管理在完成了方案的决策之后，管理成本控制那就是企业生产活动中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，这里以房地产企业工程建设过程

52、中的管理成本控制为例来说明。工程建设的具体过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止。其间的管理成本费用包括开工手续办理时的监理、审计、协调等费用，施工阶段的人工、材料、机械、现场管理等费用，竣工验收时的手续、性能认定、测绘等费用，这些费用都会变化，进而原先制定的管理成本控制策略就不能适应，房地产企业就必须实施动态的管理，才能够节约管理成本的支出，具体管理成本具体控制。（四）房地产企业应当注重企业管理者素质的提高，对成本管理人员提出新的要求一个的房地产企业管理者对房地产企业的发展有着指挥、协调、激励等作用，他们能力的强弱与否在一定程度上决定着企业发展的未来，房地产企业的管理者不仅仅要努力提高自身

53、素质，还应该对各级成本管理人员提出严格的要求，加强对他们的培训与管理，让他们具备新时代管理者应该具备的素质，激励大家一起为了企业的发展壮大而努力奋斗。其具体的要求如下：从专业型向复合型管理人才转变。除了能够懂得房地产业的知识，还应该懂得房地产相关专业的知识；从核算型向价值创造型管理人才转变。除了按部就班的管理企业的一些成本，还应该在工作中创造一些节约企业管理成本的方法，在工作中创造性的为企业创造更高的价值；要有强大的执行力；要有较强的沟通能力，擅于与公司内各部门、各合作伙伴进行沟通，善于利用各方资源；要有对咨询公司等合作伙伴进行管理和培养的能力。五、结论房地产企业的管理成本控制不仅是财务和管理

54、部门的职责，而应该是各部门的职责。由于管理成本形成于成产活动的全过程，因此，要把目标管理成本层层分解到各个阶段、各个部门、各项费用上进行综合控制。近年来，房地产的价格上涨得非常快，房地产业在国民经济中的重要作用，就决定了房地产业的价格上涨会对物价的上涨产生影响，因此，严格控制房地产的价格也就是控制房地产的管理成本，这对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的意义。参考文献1代晨光.房地产开发企业的成本控制措施J. 经营管理者，2009(13)2杨丽琛.房地产成本控制研究J. 管理科学，2008(6)3朱顺江.房地产开发项目的成本控制探讨J.当代经济，2010年3月（下）4杨东.房地产开发项目全过

55、程成本控制J.建筑经济,2006(8)5李纯.房地产企业成本管理存在的问题及对策分析J.现代商业，2008（23）6胡晓.浅谈房地产成本控制J. 广东科技,2010(231)7王健滨.浅析房地产成本控制J. 现代商业,2001(27)8胡叶青，徐祥：我国房地产企业成本管理理论探讨及其应用J 科协论坛 2009第12期9朱伟琼.房地产企业成本控制研究-以YC公司为例D. 云南：云南师范大学图书馆，2009 10周三多，陈传明.管理学M.北京：高等教育出版社，201011百度百科.管理成本EB/OL. 12中华会计网校曹海虹，王洋.企业成本管理的弊端及成因EB/OL 13论文百事通王容.浅议房地产

56、企业的成本控制EB/OL.14郑斌.房地产企业的成本控制研究D.云南：云南师范大学图书馆，2008致谢：在这里，我要特别感谢我的导师薛勇军老师，在我的论文写作过程中，在繁忙的工作和学习中抽出宝贵时间给予我悉心指导，其渊博的知识，严谨的治学态度，诲人不倦的风范使我终身难忘同时也要感谢我的同学和家人给予我的帮助和支持。最后衷心的感谢学校的各位老师和所有关心、帮助我的领导、朋友和同学。*二O一一年五月 蚃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆芇莃蚀袂芆蒅袅螈芅蚇蚈膇芄莇羄肃芄葿螇罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿莀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁袇莈蒀蚄膆莇薂袀肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄蒄蒇蚁膃蒃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂蒁袅羁肈薃螇袇肇蚆羃膅肆莅

57、螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃膄蚂薇膂膃莂螂肈膂薄薅肄膁蚆袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆芇莃蚀袂芆蒅袅螈芅蚇蚈膇芄莇羄肃芄葿螇罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿莀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁袇莈蒀蚄膆莇薂袀肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄蒄蒇蚁膃蒃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂蒁袅羁肈薃螇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃膄蚂薇膂膃莂螂肈膂薄薅肄膁蚆袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆芇莃蚀袂芆蒅袅螈芅蚇蚈膇芄莇羄肃芄葿螇罿芃薂羂袅节蚄螅膃芁莄薈聿莀蒆螃羅荿薈薆袁莈芈螁袇莈蒀蚄膆莇薂袀肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄蒄蒇蚁膃蒃蕿袆聿蒂蚁虿羅蒂蒁袅羁肈薃螇袇肇蚆羃膅肆莅螆肁肅蒈羁羇肅薀螄袃膄蚂薇膂膃莂螂肈膂薄薅肄膁蚆袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿膄腿薁蚂肀膈蚃袇羆芇莃

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