774837394云南罗平房地产市场调查报告(45页）

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1、罗平房地产市场调查报告罗平房地产市场调查报告第 2 页 共 47 页目目 录录一、罗平县整体概况一、罗平县整体概况.31、罗平县概况.32、罗平县经济水平.63、罗平居民收入情况.8二、罗平房地产情况二、罗平房地产情况.91、罗平房地产项目分布情况.102、罗平商业项目调查.112.1、豪洋时代广场.112.2、安兴商业广场.142.3、创富时代.162.4、佰利影视商业广场.193、罗平住宅项目调查.233.1、安兴润城.233.2、红星广场.273.3、蟠龙兰庭.313.4、美仑旭城.323、振兴街商业业态分布.37三、客户访谈三、客户访谈.381、学校学生访谈.382、培训中心调研.38

2、3、问卷调查.394、结论.45四、总结四、总结.46第 3 页 共 47 页一、罗平县整体概况一、罗平县整体概况1、罗平县概况、罗平县概况区区 位位罗平县位于云南省东部，滇、桂、黔三省(区)结合部，素有“鸡鸣三省”之称。 地处东经 1035710443，北纬24312525之间。东沿黄泥河为界与贵州兴义市接壤；东南以南盘江、清水江为界，与广西壮族自治区西林县隔河相望；西南与师宗相邻；西至北界，分别与陆良、麒麟、富源三县(区)毗邻。西距省城昆明 220 公里，北距曲靖市 131公里，东至贵州省兴义市 86 公里，南距广西壮族自治区西林县城 156 公里。罗平县第 4 页 共 47 页罗平县是进

3、出云南的东大门，境内地势西北高，东南低，最高海拔大白腊山 2468 米，最低海拔鲁布革乡的三江口722 米(已被淹没)，相对高差 1746 米,气候温和，冬无严寒、夏无酷暑，全县除南部鲁布革乡属南亚热带气候外，其余均属南温带和北亚热带高原季风气候，年平均气温 15.1 摄氏度，无霜期 280 天，日照 1685.8 小时，年平均降雨量 1743.9毫米。属于典型的喀斯特地貌，地形复杂，立体气候明显。历历 史史 罗平县有人类活动的历史可以追溯到旧石器时代。秦代为夜郎国所属漏卧候国，元代至元六十一年(1274 年)置罗雄州，明万历十六年(1588 年)更名为罗平州，民国 2 年(1913年)改罗平

4、州为罗平县。罗平县是革命老区，1937 年 11 月，建立中共第一个党支部，1939 年 3 月建立中共罗平县地下县委，1948 年 12月 31 日，罗平县城解放。城城 市市 全县城市面积规划 24 平方公里，至 2007 年末，已建成 13 平方公里，城市园林绿化面积 185.4 万平方米，整个建设正向山水旅游城市迈进，一座绿化、美化、亮化的城市耸立于云南的东大门。第 5 页 共 47 页基础设施基础设施 全县现有公路里程 2459.5 公里，其中:等级公路1215.25 公里。南昆铁路横贯县境内 59.7 公里，设有大小 5个车站，罗平站是入滇第一大站，建有大型货场，年吞吐量达 30 万

5、吨。 全县形成了有线、无线、载波、微波、光缆等多种传输手段并行的通讯体系，全县十四个乡(镇)和主要景区都开通了移动电话，152 个村(居)委会开通了程控电话。2006 年底，全县有移动电话用户 55000 户；固定装机容量 31344 线，有固定电话 16948 部， “致富通”4484 户，小灵通 4279 户，宽带用户 3031 户。城市规划城市规划罗平县按照布局合理、功能完善、城乡统筹、资源节约、环境友好、社会和谐的新型城镇建设要求，修编完善城镇建设规划，努力构建科学合理的城镇体系，促进中心城市与集镇、乡村协调发展。一是围绕建设山水旅游城市山水旅游城市目标，加强县城建设。加快推进旧城改造

6、、南片区及鲁布革大道东段片区开发，抓好城市道路、给排水、环保、商住小区等市政基础设施及配套服务设施建设，增强城市的综合辐射服务功能；大力实施城市绿化、美化、亮化、净化工程，巩固提高“国家第 6 页 共 47 页卫生县城”创建成果，提升城市形象和品位。力争实现创建“省级园林城市”目标。二是结合各小城镇的资源、产业、区位等优势，突出特色，加快推进小城镇综合开发。力争全县城镇化水平达到 36以上。2、罗平县经济水平、罗平县经济水平经经 济济2008 年，县内生产总值预计达到60.6 亿元，按可比价计算，同比增12.5%；辖区内财政总收入5.8 亿元，同比增23%；地方财政一般预算收入2.6 亿元，同

7、比增22.6%；全社会固定资产投资23.5 亿元，同比增17.5%；社会消费品零售总额 13.9 亿元，同比增26.1%。其中：一产实现 16.17 亿元，同比增长 17.2 %；二产实现 24.06 亿元，同比增长 3.5 %；工业实现 20.40 亿元，同比增长 1.8%；三产实现 20.53 亿元，同比增长 19.4 %。对 GDP 贡献率分别为 27：38：35，分别拉动 GDP 增长 4.59、1.33、6.65 个百分点。能源产业实现产值 13.46 亿元，同比减 23.07%；冶金产业实现产值 18.2 亿元，同比增 7.3%；化工产业实现产值6.97 亿元，同比增 2.26 倍

8、；建材产业实现产值 1.37 亿元，同比增 30.48%；生物资源加工实现产值 3 亿元，同比增第 7 页 共 47 页1.14 倍。全年共接待海内外游客83.5 万人次，实现旅游综合收入 6 亿元。2008 年各类社会消费品零售额年各类社会消费品零售额2008 年罗平县社会消费品零售额达到 13.8657 亿元，其中，批发零售达到 10.5911 亿元，占到社会消费品零售总额整体的 76.38%，住宿和餐饮业达到 2.5336 亿元，占到整体 18.27%，星级住宿和限额以上餐饮业也达到了 1289.2 万元，占到整体的 0.93%。3、罗平居民收入情况、罗平居民收入情况第 8 页 共 47

9、 页城乡居民储蓄存款余额达21 亿元，同比增21%。城镇居民人均可支配收入达11970 元，同比增7%；农民人均纯收入达 3510 元，同比增20%。小小结结罗平县地处云南、贵州、广西三省交界处，环境优美、气候宜人、历史悠久、物产丰富，是不可多得的旅游胜地。良好的自然条件为罗平发展创造优质的自然条件。近几年，罗平县加快城市发展的速度，大力发展城市基础建提升城市形象，对旧城改造和南市区整体规划加大投入力度，为罗平县达到山水旅游城市不断努力。由于罗平旅游产业和矿产业的快速发展，在2008 年罗平整体经济依然保持较快水平的增长，经济总量不断增加，居民可支配收入持续增加，全县经济保持较快、较好的发展势

10、头。（1）全球金融危机的影响下，罗平经济仍保持较快增长，经济环境较好，利于该项目操作。（2）罗平县居民收入的增加提升本地居民购买力的，对于该项目的销售起到促进作用。（3）罗平城市发展旧城改造，为本项目开发带来契机，给与政策上的支持。第 9 页 共 47 页二、罗平房地产情况二、罗平房地产情况罗平县目前房地产市场发展为起步阶段，城市商业繁华区域，主要集中在罗平主要路和街上，商业形式为自发形成步行街和新建的商业底商。对于罗平商业项目，缺乏人流组织动线和产品形态的设计和规划，商业业态混乱，没有后期商业运营等问题，整体来看罗平商业成熟度底，缺乏新意商业，商业价值挖掘较少。罗平住宅项目，整体发展水平不高

11、，较为普遍的园林绿化、景观设计、小区规划等设计吸引大量消费者的关注和青睐，对于小区居住的舒适性以及配套设施的要求不高。整体来说，对于目前罗平的房地产发展成熟度较低，开发水准不高的局面。目前在罗平县进行房地产开发企业，大多为首次开发房地产企业或在云南二线城市注册的房地产开发公司，开发项目较少没有形成品牌效应。第 10 页 共 47 页1、罗平房地产项目分布情况、罗平房地产项目分布情况商业项目分布区域商业项目分布区域罗平县的商业项目主要分布在振兴街上，这里汇集了豪洋时代广场、安兴商业广场、创富时代和佰利影视商业广场，由于商业的汇集这里的商业成熟度较高，品牌和档次在罗平最高，主要以服装为主。住宅项目

12、分布区域住宅项目分布区域住宅项目较为分散，分别位于龙门街上的盘龙兰庭，红星街上的红星广场，北市区鲁革布大道的美仑旭城，以及南城区万峰路中段的安兴润城。第 11 页 共 47 页2、罗平商业项目调查、罗平商业项目调查对罗平县具有代表性的商业进行调研分析，分别是豪洋时代广场、安兴商业广场、创富时代、佰利影视商业广场这个四个项目，通过分析这些商业项目的产品设计、销售模式、定价策略的优势劣势，来指导本项目在产品设计、销售模式和定价方式，更好的适应市场需求。 2.1、豪洋时代广场、豪洋时代广场基本信息基本信息项目名称项目名称豪洋时代广场项目地址项目地址豪洋时代广场坐落于罗平县金三角地块，位于振兴街以东，

13、白腊街以南，地形基本呈“L”形。占地面积占地面积2267.1 平方米总建筑面积总建筑面积14600.3 平方米商业类型商业类型集中式商铺一层一层商业商业建筑面积建筑面积1423.8 平方米二层商业建筑面积二层商业建筑面积1405.3 平方米一层高一层高3.9 米二、三层高二、三层高3.6 米地下室设有停车位地下室设有停车位26 个开盘时间开盘时间2006 年 6 月交房时间交房时间2008 年 11 月销售价格销售价格商铺均价 20000 元/平方米租金价格租金价格目前一、二层租金 60 元/月主力客户主力客户罗平县本地消费者及投资客户第 12 页 共 47 页项目特点项目特点错层设计增加临街

14、铺面面积项目评价项目评价项目整体的业态规划及商业主题欠缺经营情况经营情况人流量较少，商业档次水平较低产品设计产品设计该项目为住宅加底商的形式，底商为错层结构，利用地形的高低落差，北向进入实际为二层，在振兴街入口进入为一层。该项目商业为集中式商业设计，平层商业通过划分小的铺面进行铺面分割。销售模式销售模式该项目的商业销售模式，是将整个平层商铺划分成单独小商铺进行销售的方式，将铺面划分 30-50 平进行销售，然后通过划分不同区域的商业业态进行布局，统一商业运营的模式。定价策略定价策略该项目销售整体均价达到 20000 元/，考虑到地段优商业面积商业面积白蜡路振兴街入口入口楼梯楼梯第 13 页 共

15、 47 页势，该项目位于振兴街东段，商业项目较为集中，并且是近几年开发的商业项目，通过参考周边价格来确定该项目整体均价。目前该项目一、二层重新招商 60 元/月。 小结小结目前该项目已经开始运营，由于商业的整体人流量较少，商业品牌档次较低，现在一、二层从新招商，目前的业态划分为一层为鞋业，二层为服饰，三层游乐场。项目的优点项目的优点（1）在产品设计上通过地形的高低落差，建成错层结构，增加整体商业临街面积，使得二层进入性增强。（2）集中式商业划分成小面积商铺，便于销售灵活性较好。项目的缺点项目的缺点（1）该项目的入口设计较为简单，通过楼梯进入商业。（2）商业缺乏主力店对人流吸引，后期缺乏商业运营

16、公司。该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案设计时应该注意，商业的错层设计增加临街商铺的面积，小面积分割增加商铺的灵活性和组合性。在入口设计方面，增加小广场，园林小品，休息座椅等方式来导入人流。通过主力店的引入，将对商业的第 14 页 共 47 页带来人气，利于整体销售和后期运营。2.2、安兴商业广场、安兴商业广场基本信息基本信息项目名称项目名称安兴商业广场开发商开发商云南安心房地产开发经营有限公司地址地址振兴街中段商业面积商业面积2000交房时间交房时间2008 年 5 月商铺类型商铺类型联排式商业和临街商铺价格价格商铺均价 16800 元/租金租金120-60

17、 元/月主力客户主力客户罗平投资客户及经营业主项目特点项目特点内陷式商业扩大临街商业的面积项目评价项目评价临街商铺价值较高，二、三层商业价值较低经营情况经营情况临街商业档次水平较高，李宁、森马品牌的入住产品设计产品设计该项目在振兴街开口较小纵身较长，整体建筑向内凹陷形成半围合式，由于内陷设计增大商业临街面。内部的商业通过楼梯和外走廊可得直达将二、三层的商铺，在划分小的商铺。在该项目的临街面为联排式商业，一、二、三层为独立的一栋。第 15 页 共 47 页销售模式销售模式该项目在临街商铺为联排式商业体，将 1 至 3 层联体出售，内部的商铺划分为小商铺进行出售，通过临街商铺热销增加上层面积打包销

18、售，内部商业划分小铺销售，降低销售压力。小结小结安兴商业广场位于罗平县振兴街中段，周边商业较为项目集中，整体商业氛围较浓。该项目商业临街商铺一层入住率较高外，二、三层的利用率极低，内部部分的商业也仅有几家入住。整体来看，临街商业较好而内部的商业经营较差。项目的优点项目的优点（1）在产品设计上，通过内陷式设计增大项目的商业面积。（2）将内部的商业划分成小面积商铺，便于销售便于组合灵活性较好。项目的缺点项目的缺点（1）该项目的内部商业缺乏引入人流的设计，导致内部商业商业价值较低。该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案设计时应该注意，商业的的昭示面和入口的设计，引人流进

19、入商业内部，另外在二层第 16 页 共 47 页和三层的商铺通过小面积划分，以及自由组合的方式划分商铺，将更适合本项目的产品设计。2.3、创富时代、创富时代基本信息基本信息项目名称项目名称罗平创富时代商业步行街开发商开发商云南鼎凡房地产开发有限公司地址地址罗平镇振兴街 50 号商业面积商业面积22982.5交房时间交房时间2008 年 12 月商铺类型商铺类型联排式商业和临街商铺价格价格商铺均价 18000 元/租金租金120-60 元/月主力客户主力客户投资客户为主，罗平本地居民项目特点项目特点联排式商业设计，增加二层商铺的设计形式项目评价项目评价人流动线组织混乱，整体项目的二、三层商业价值

20、较低，缺乏业态规划布局经营情况经营情况整体入住率较低仅在入口处有商户进入该项目位于罗平县振兴街 50 号，地处罗平商业繁华地段，为纯商业步行街。目前整体商业在入口处的商业入住率较高，内部商业基本没有入住。产品设计产品设计整体项目为联排式商业，由于该项目的入口较小，通过第 17 页 共 47 页临街商铺和中心广场将人流引入，两侧支线组织商业动线。该商业在入口处设计联排式商业，1 至 3 层独立商铺，在内部商业的一层和二层，划分成内街铺面。在景观设计中，加入中心广场和景观小品的设计。销售模式销售模式联排式商业在入口处，1 至 3 层联体出售，在内部一、二层划分铺面进行销售。该项目的商业销售模式，首

21、次采用了投资回报率的概念，通过回报率的计算来达到吸引投资客，达到项目快速销售的目的。定价策略定价策略在入口处的销售的价格在 20000 元/，内部商铺价格较低在 15000-6000 元/。从目前的租金水平来看，临街商铺租金较高为 100 元/月，内部商铺售价较低，目前租金水平在 40 元/月。 小结小结 该项目为纯商业项目，首次引入投资回报率的销售概念，来促进消费者购买，在商业设计中加入了中心广场和小品景观的设计，对于项目的档次有一定的提升作用。项目的优点项目的优点（1）在设计中加入中心广场和水系景观，给商业带来新的第 18 页 共 47 页视觉感官，增加逛街的情趣。（2）入口处联排式商业的

22、将人流吸引至项目内部，整体效果较好。项目的缺点项目的缺点（1） 该项目的内部商业人流动线的设计经常出现断头路和回头路，导致进入内部商业经常要重复路线。（2） 内部整体商业价值较低，尤其是二层商业基本没有商家入住。（3） 对于该项目缺乏品牌店的引入，带动整个项目的人气。该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案设计时应该注意，商业的人流组织动线合理性，引入休闲景观园林的设计增加逛街的情趣，对于商业二层设计动线设计体现其商业价值。其次是对本项目的进行商业主题的规划，引入品牌商家入住达到吸引人快速销售的目的。第 19 页 共 47 页2.4、佰利影视商业广场、佰利影视商业广

23、场基本信息基本信息项目名称项目名称佰利影视商业广场开发商开发商罗平兴达商贸投资管理地址地址原罗平县电影院占地占地3000 平方米总建面总建面6000 平方米竣工时间竣工时间2009 年 3 月商铺商铺该项目全部为商铺，临街建筑三层，两侧副楼为二层售卖类型售卖类型该项目只租不卖铺面划分铺面划分临街建筑一楼面积 54，二楼，面积 43，三楼为健身中心，B 区 C 区，一楼面积 40，二楼面积30付款方式付款方式租金三年一次付清。价格价格临街 140 元/月，内街 50 元/月主力客户主力客户罗平自己经营客户为主项目特点项目特点只租不售，降低入住门槛，电影院具有较强的吸引力项目评价项目评价项目 3-

24、6 年的租金即可入住，创新罗平的营销模式产品设计产品设计整体项目由临街商铺和联排式商业组成，内侧商业为集第 20 页 共 47 页中式商业，该项目在临街划分为 1 至 2 层的商铺，内侧划分成独立的铺面，在电影院主体建筑里为集中式商业。销售模式销售模式该项目的商业为持有型商业，只租不售的模式，起租起始付清三年的租金，最长可租六年。该项目打破商铺销售的唯一方式，通过租赁实现该项目的盈利。定价策略定价策略临街商铺的租金价格为 130-140 元/月内侧商铺的租金价格为 50-60 元/月。小结小结 该项目依托罗平县电影院的建设，打造周边配套商业，商铺划分成小面积商铺进行出租。该项目由于是只租不售的

25、模式，因而在该项目的整体回收周期较长，通过租售进行养商通过商业的逐渐成熟，该商业的价值也将会有大幅度的上升。持有型商业对于资金的要求较高，并且有一定的风险性。项目的优点项目的优点（1）在电影院的概念的引入，对于项目的整体品牌实力和招租都带来了带动作用。（2）只租不售的方式降低商家准入的门槛，使得更多的商第 21 页 共 47 页家能够参与此项目。项目的缺点项目的缺点（1）该项目只租不售，对于资金要求较大，并且商业运行有一定的风险。该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析，在对本案的主力店的引入对于项目具有较好的带动作用，利用返祖等销售模式来进一步加强销售策略，实现低门槛高回报

26、的商业价值理念。其次是对本项目的进行商业主题规划，引入品牌商家入住达到销售回款的目的。罗平商业售价租金水平罗平商业售价租金水平项目名称项目名称商铺均价商铺均价（元（元/）商铺租金商铺租金(元元/月月)振兴街临街商铺振兴街临街商铺18000-22000100-140豪洋时代广场豪洋时代广场2000060-120安兴商业广场安兴商业广场1680060-120创富时代创富时代6000-20000项目入口：100-64主街内侧：83（二、三层赠送）内 街：52-55佰利影视商业广佰利影视商业广场场-一层临街 100-140；一层 62.5；二层 36-38通过目前罗平县在售商业项目和已售商业项目，可以

27、看第 22 页 共 47 页出目前在振兴街上，临街商铺的销售的在 18000-20000 元/，租金在 100-140 元/月，内侧商铺销售价格在 7000-9000 元/，租金在 40-60 元/月。由于振兴街在罗平县商业繁华度最高，消费者首选的购物场所，该价格代表罗平商业目前的最高价格。商业项目特点商业项目特点通过分析罗平的商业项目，罗平具有以下几点：（1） 、市场属于起步阶段,对专业的地产运作有良好的空间。（2） 、商业项目缺乏主题性和品牌主力店的入住。（3） 、销售与后期运营脱节,后期回报低。（4） 、商业形式较为单一，联排式商业一层的商业价值较高，然而二、三层的商业价值和价格难以实现

28、。（5） 、商业的铺面的划分不灵活，缺乏铺面的组合性。商业项目对于本案的启示商业项目对于本案的启示针对罗平的商业项目存在的问题，通过设计和规划避免发生，取得项目的成功需要注意以下几点：（1） 、在项目引入品牌主力店，给项目带来品牌效应。（2） 、合理的设计商业的人流动线，将地形高低落差，以扩大临街商铺的面积，使得商业价值最大化。第 23 页 共 47 页（3） 、在项目中增加景观、园林、小品等设计增加逛街的情趣。（4） 、在铺面划分上，采取小面积多组合的方案，降低准入门槛。（5） 、在项目的后期注重商业运营，增加项目增值空间。3、罗平住宅项目调查、罗平住宅项目调查通过对罗平县住宅项目的调查分析

29、，分析罗平的住宅项目的整体销售模式，整体水平状况，以及产品定位情况。3.1、安兴润城、安兴润城整体规划图整体规划图本项目位于罗平新南城核心区域，紧邻大型市政广场，规划有大型超市、星级酒店、政府医院、政府小学、图书馆等配套设施。该项目总建筑 13 万。第 24 页 共 47 页项目区位图项目区位图销售价格销售价格起价：1570 元/均价：1800 元/高价：1900 元/客户群体客户群体该项目针对罗平县的教师群体和罗平政府部门以及企业单位进行宣传团购优惠。总房源约 800 余套，目前以销售200 余套。购买客户构成为，教师占 35%，政府部门占 30%，企业单位占 25%。由于该项目园林绿化，以

30、及居住氛围，封闭式小区，所以被购买者认可。户型产品分析户型产品分析项目位于罗平县云贵路和万峰路交叉地带，正对群众文化公园第 25 页 共 47 页户型：三室二厅二卫+双阳台面积：107-112户型优点：凸窗设计，更多的赠送面积，五明设计，大开间设计，大阳台设计增加采光，浪费面积较少。户型缺点：动静区域不明确，餐厅位置有面积浪费。E-1 户型户型户型：五室二厅四卫面积：212户型优点：入户花园设计，客厅中空设计，大开间设计，主卧卫生间更衣室设计。户型缺点：主卧面积较小，楼梯位置摆放位置占用较大空间。第 26 页 共 47 页H-1 H-3 户型户型户型：三室二厅二卫面积：110-119户型优点：

31、大开间，凸窗设计，五明设计。户型缺点：卧室面积较小，卧室开门位置浪费面积。K-1 K-2 K-3 户型户型户型：三室二厅二卫面积：K2-124、K1-136、K3-147户型优点：大开间，五明设计，大量阳台设计。第 27 页 共 47 页户型缺点：餐厅面积有较大浪费。项目小结项目小结该项目位于罗平县新城区的首个项目，由于该项目正对市政广场的优越条件，以及该项目整体绿化和景观的设计，成为罗平居住性较强的一个项目。客户群体选择该项目大都是由于居住环境。该项目的户型设计基本较为合理，没有出现较大的户型缺陷。该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示（1）在售楼处的建设和住宅项目园林绿化，等设计提升项目

32、住宅的整体品质，消费者较为认可。（2）在户型设计方面，采用凸窗设计，大开间客厅，五明设计，大阳台设计等，将会提升住宅项目的整体附加值，性价比更高。（3）通过该项目的户型面积区间在 100 平方米-200 平方米之间，由于销售价格较低和地方特性，整体户型面积较大，并且对于复式结构的产品较为青睐。3.2、红星广场、红星广场整体规划图整体规划图第 28 页 共 47 页该项目位于罗平县新风巷原武装部旁红星居委会，是罗平首个高层项目，地上 28 层，地下 2 层为车位，地上 1-2层为商业，3-28 层为住宅，住宅面积从 92-237，平层和跃层共有 8 种户型。目前该项目已开始认购，交付 20000

33、 元可确定房源，没有代理公司介入，开发商自己销售。住宅销售均价 1800 元/，商铺价格未定。产品户型分析产品户型分析A 户型户型第 29 页 共 47 页A 户型面积：112 平方米（房产证）上层：109 平方米下层：112 平方米户型：四室三厅四卫（跃层）客厅层高：3.35 米优点：跃层设计，高层高。缺点：浪费面积较大，卫生间数量较多，楼层户型布局较差。B 户型面积：92 平方米（房产证）上层：86 平方米下层：90.2 平方米户型：三室二厅二卫（跃层）客厅层高：3.35 米优点：跃层设计，高层高。缺点：浪费面积较大，暗卫过多走廊，楼层户型布局较差。 B 户型户型C 户型户型第 30 页

34、共 47 页C 户型面积：104 平方米（房产证）上层：102 平方米下层：104 平方米户型：三室三厅三卫（跃层）客厅层高：3.35 米优点：跃层设计，高层高。缺点：浪费面积较大，走廊过多，厨房位置较差，楼层户型布局较差。D 户型面积：120 平方米（房产证）上层：117 平方米下层：120 平方米户型：五室二厅五卫（跃层）客厅层高：3.35 米优点：跃层设计，高层高。缺点：浪费面积较大，卫生间数量较多，全暗卫设计，户型布局较差。D 户型户型小结小结红星广场项目在产品设计和销售环节上都有较大问题，存在众多硬伤，销售存在较大风险。分析该项目有以下问题：（1）整体住宅规划问题，由于两栋高层距离较

35、近，在两栋高层中间的楼层存在采光问题，住宅的入口较为混乱。第 31 页 共 47 页（2）在户型设计上，存在较大面积的浪费，卫生间和厨房没有采光，卫生间数量较多，卧室偏小这些问题。（3）销售环节，销售人员着装不统一，话术不统一，不专业没有经过培训，房地产知识缺乏。3.3、蟠龙兰庭、蟠龙兰庭基本信息基本信息项目名称项目名称蟠龙兰庭开发商开发商曲靖山江房地产开发有限公司地址地址新风巷南段片区步行街占地占地70 亩总建面总建面65000 平方米总套数总套数800 套销售率销售率40%开盘时间开盘时间2008 年 6 月产品类型产品类型住宅和临街商铺销售价格销售价格住宅均价 2000 元/，商铺未定面

36、积区间面积区间100-190 平方米小结小结该项目在去年开盘推出 200 套房源，开盘当天销售 60%，开盘均价 1800 元/，到目前为止住宅均价上涨到 2000 元/。由于该项目在龙门街的道路拆迁问题一直没有得到解决，使得该项目的整体销售影响较大，目前的销售基本停止。据了解该项目近期，推出临街商铺。第 32 页 共 47 页3.4、美仑旭城、美仑旭城 该项目是由云南旭恒房地产有限公司 2008 年开发的项目，项目位于鲁格布大道和金塘街的交汇处，总规划 320 户，占地面积 270 亩，总建筑面积 5.3 万平方米，销售均价1800 元/。平面布局平面布局整体布局为围合式建筑，以跃层为主，户

37、型为A、B、C、D 四种户型为主。户型图户型图A 户型户型户型：三室二厅一卫第 33 页 共 47 页面积：103.87（标准层）户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，大量阳台设计。户型缺点：餐厅没有独立分区，走廊面积有较大浪费。B 户型户型户型：三室二厅二卫面积：125.29（标准层）户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，大量阳台设计，双卫生间设计。户型缺点：入户为餐厅区域，走廊面积浪费较大。第 34 页 共 47 页C 户型户型户型：四室二厅二卫面积：148.75（标准层）户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，L 型阳台设计，双卫生间设计，主卧卫生间+更衣室设计。户型缺点：餐厅为暗区光线较

38、差，走廊面积浪费较大。D 户型户型户型：三室二厅二卫面积：128.07（标准层）户型优点：大开间，五明设计，前后凸窗，L 型阳台设计，第 35 页 共 47 页双卫生间设计。户型缺点：餐厅为暗区光线较差。小结小结 本项目位于罗平北区周边环境整体较差配套缺乏，加上市场环境的影响，整体销售情况不是十分理想。该项目在整体规划和产品设计基本合理，没有出现较大产品设计缺陷，但整体户型设计较为雷同缺乏新意。该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示（1）在户型设计方面，采用凸窗设计，大开间客厅，五明设计，提升住宅项目的整体附加值和性价比。（2）户型面积区间在 100 平方米-200 平方米之间，对于复式结构

39、的产品较为青睐。住宅销售价格住宅销售价格项目名称项目名称住宅价格住宅价格（元（元/）豪洋时代广场住宅豪洋时代广场住宅1800安兴商业广场住宅安兴商业广场住宅1800安兴润城安兴润城1800红星广场红星广场1800蟠龙兰庭蟠龙兰庭2000美仑旭城美仑旭城1850忆佰金忆佰金2300（售完）第 36 页 共 47 页住宅销售价格分析住宅销售价格分析 从罗平县已售项目和在售项目的分析，可知目前罗平县整体住宅项目整体供应量较大，整体销售均价在 1800 元/，位于振兴街项目价格略高。住宅项目小结住宅项目小结（1） 、住宅注重园林设计，小区规划、景观小品等设计将大大提升住宅项目的品质，当地认可度较高。（

40、2） 、户型设计引入凸窗，大开间客厅，五明设计、大面积阳台等设计，提升项目的整体附加值。（3） 、在面积控制上，在 100-160 平之间，考虑户型结构的复式设计。（4） 、在销售环节加强销售人员的培训，着装统一、话术统一，使客户认为我们更专业增加成交率。（5） 、由于目前罗平自有住房率较高，购房者目的主要以改善居住环境为主，因而提升小区品质减少同质竞争。第 37 页 共 47 页3、振兴街商业业态分布、振兴街商业业态分布振兴街是罗平县最繁华的街道，是人流量最集中的区域，该区域的商业的档次在罗平最高。振兴街商业业态的主要有衣服服饰、鞋冒类、手机销售维修、餐饮和其他类型的商业构成。衣服服饰类占到

41、整体的 42%，其次是手机占到31%，鞋帽类占到 12%，其他占到 10%，餐饮占到 5%。整体来看，振兴街主要以品牌衣服服饰为主，其次为手机销售的街道，在罗平成为购物消费的首选，在罗平人的心目中有较高的认同度。对于本项目的参考对于本项目的参考由于振兴街具有服饰和手机销售市场已经具有规模，在消费者心中的形成消费首选，因此对于本项目的商业建议，发展其他领域的商业来弥补罗平的空缺商业。由于本项目以文化信息产业为主，其相关的配套如，餐饮、电脑器材、以及影像制品等，将会聚集在其周边，将会形成一定规模的市场氛围。第 38 页 共 47 页三、客户访谈三、客户访谈1、学校学生访谈、学校学生访谈通过对罗平县

42、二中和三中的学生访谈，针对该群体的购物习惯，主要的活动娱乐场所，以及消费水平得出以下几点:(1)学生消费主要集中的振兴街，买衣服等物品；(2)对于简单商品日用品的购买，主要在在学校周边的商店；(3)学生消费能力有限，衣服在 80-100 元，鞋帽在 40-80 元；(4)学生对于上网较为热衷，放学后和节假日成为上网高峰期；2、培训中心调研、培训中心调研通过对罗平县科杰电脑培训学校的调研，对于罗平县的培训进行的分析。培训中心的收费标准培训中心的收费标准班次学费（元）初级电脑入门120中级办公自动化320国际互联网120软件安装与维护120平面广告设计500建筑机械设计550三维图像制作650第

43、39 页 共 47 页硬件组装与维护400网页三剑客800科杰电脑培训学校目前在振兴街租场地进行培训，80 平方米的教学教室，年租金为 1.5 万元/年，租金为 15 元/月，在二楼另租有教师住房、学员住房以及中午住房厨房，每间约 10 平方米，1000 元/月。整体罗平县培训中心以及中小学的课余辅导，对于培训场所需求较少，能够支付的租金水平较低，这是由于培训中心的资质，培训水平较低和培训人数较少所制约的。3、问卷调查、问卷调查有意在罗平老城区购买商铺的达到 92%，对于老城区的商铺都有较大的吸引力。罗平商铺的价值较高，商铺的收益较好，市场的整体需求较大。第 40 页 共 47 页 调查罗平县

44、云贵路区域较为感兴趣的商业片区分析，选择学校区域占到整体的 54%，其次是云贵路片区占到19%，其他片区占到 15%，龙门街片区占到 12%。由此分析可知，对于学校周边的商业，人流较大区域认同度最高，成为消费的首选的商业区域，云贵路是罗平县南北贯通的重要道路，该区域的商业价值较高，同样也都得到消费者的追捧。第 41 页 共 47 页 对于购买商铺的用途，用于自己经营占到了大多数，达到 77%消费者选择自己经营，投资客户占到整体的23%。自主经营成为调查对象的首选。 购买商铺主要考虑的因素，地段的选择占比最大，达到35%，其次选择商业经营类型的消费者，占到了 31%，再其次选择该项目的销售价格占

45、到 19%，商业主题占到 15%，对于回报率的选择为 0%。由此看来，消费者对于地段的要求，成为购买的重要因素之一，商业业态的经营类型也同样占有相当大的比重，通过区域烘托和品牌主力店的引入来引导消费者的购买。第 42 页 共 47 页 消费者选择购买商铺的面积，整体从 20-100 平个区间，分布较为均匀，20-40 平占比为 19%，40-60 平占比为32%，60-80 平占比为 19%，80-100 平占比为 15%，100平以上占比为 15%。由此对于本项目的可采用，划分小铺面进行自由组合的方式，来满足不同消费对于面积大小的需求。 对于购买商铺的总房款，总价在 20-30 万的占比最大

46、，占到 46%，30-40 万占到整体的 31%，40-50 万占到19%，50-80 万占到 4%。整体来看，20-40 万的商铺总价的接受占到整体的 77%，占到绝大多数，由此对于本项目小面积商铺分割，不仅能够满足不同消费者对于面积的需求，也能降低消费者的准入门槛，扩大消费者客户群体。第 43 页 共 47 页 对于消费者对于商铺类型的选择上，临街商铺成为销售的首选，占到整体的 77%，其次是商住占到 15%，再其次是二层商铺和三层商铺，分别是 4%和 4%。临街商铺是消费者较关注的商业模式，对于本项目扩大临街商铺的面积，增加本项目的整体价值。 对于该片区消费者对于商业主题的建议，半数的消

47、费者选择青少年活动中心，27%的消费者选择娱乐休闲，23%的消费者选择文化旅游。由于该片区的属性，紧靠罗平二中和三中，具有得天独厚的文化资源，对于文化属性的挖掘和商业价值的结合成为该项目成功的关键点。第 44 页 共 47 页 消费者对于该项的建议，43%的消费者选择大型商家的进入，代租、商业布局和园林式商业均占 19%。由此可见，该项目引进大型商家和品牌主力店的重要性，其次对于商业的设计，要充分考虑到该项目的地块属性和产品设计，将整体的商业布局和园林的引入成为该项目的一大亮点。通过返租等模式的运作，将更有助于本项目的整体销售。第 45 页 共 47 页4、结论、结论通过对罗平县消费者进行详细

48、的客户问卷调查，我们得出以下几点：（1）有意在罗平老城区购买商铺意向性较高。（2）对于学校周边的商业区域认同度较高。（3）自己经营占到了大多数，投资客户占比较低。（4）考虑地段的因素较大，对于商业经营类型和销售价格较为关注。（5）消费者选择购买商铺的面积，各种面积分布较为平均 40-60 平占占到三分之一，建议小户型商铺自己组合。（6）对于购买商铺的总房款，总价在 20-40 万的商铺总价的接受占到整体的 77%，小商铺低总价商铺较为欢迎。（7）临街商铺是消费者首选。（8）建议商业主题青少年活动中心文化产业休闲式商业体。（9）大型商家的进入有较强的客户吸力，代租、商业布局和园林式商业均的设计，

49、将对整体项目起到整体升值的作用。引进大型商家和品牌主力店非常有必要。第 46 页 共 47 页四、总结四、总结1、罗平房地产整体发展水平较低，对于本项目的操作具有一定的空间，并且对于罗平老城区的商业关注和购买意向较高。2、在项目的商业设计上，关注项目整体的人流动线，入口的设计加强人流的导入性，通过地形高低落差设计扩大临街商铺的面积，使得商业价值最大化。3、在铺面划分上，采取 30-40 平的小面积进行分割，可组合的铺面设计，即满足消费者的需求，同时也降低准入门槛，每间商铺总价控制在 30 万左右，低总价便于商铺销售，消费者接受程度也较高。4、在项目的商业中加入景观、园林、小品等设计增加逛街的情趣，提升商业的整体品质。5、引入大型品牌主力店将对本项目的人气大大提高，并且提升商业品牌号召力，同时在消费者问卷调查中得到认证。6、罗平住宅项目趋向于居住性舒适性，在本项目的住宅设计中，注重小区规划、园林、景观小品等，即满足消费者对于住宅的需求，同时也大大提升住宅项目的品质。7、项目住宅设计，针对户型建议引入大开间客厅、凸窗、五明、大面积阳台等设计，提升项目的整体附加值，提升住第 47 页 共 47 页宅的竞争力。在户型面积控制上，以 100-160 平之间为主力面积，考虑复式户型结构的设计。