沈阳信达·溪岸澜山3.2期营销推广方案【地产活动】

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1、20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/信达o溪岸澜山3.2期营销推广方案金网络信达项目组2012年1月19日20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/目录20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第一部分：宏观市场综合分析20122012房地产营销策划大

2、全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/沈阳楼市20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交情况：受房地产调控政策影响，沈阳房地产成交量受到一定的影响 以上数据可以看出，1-3月受限购预期，透支了部分购买压力，限购令发布后，4、5月销量略有下降 ，虽然6月开始有所回升但同比2010年仍呈下降趋势。由于国家房地产调控政策并无松动迹象， 传统的“金九”，“银十” 并没有如约而至，成交量同比有一定降幅。

3、市场观望情绪加重。 2011年，1-3月受限购预期，部分开发商在限购令发布之前开盘出货，致使前三个月，整体销售套数高于2010年同期销售套数。2011年沈阳商品房市场成交套数、面积同比均呈下降趋势20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1、价格方面，虽然受限购令影响，但整体成交均价同比仍然呈上升趋势。2、年初受限购令出台预期，成交量放量，包括城市高端项目的开盘，成交均价有较大幅度的提升。3、限购后，沈阳成交量主要发生在二环以外的板块，成交均价相对平稳，9月销售价格达到全年最高值。

4、成交价格：成交价格：沈阳房价并没有因限购政策的影响而出现价格下降迹象成交价格：2011年沈阳商品房成交价格同比有一定幅度的提高，刚性需求是沈阳房地产市场价格提升的重要保障。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/1. 2011年1-10月土地市场成交活跃，成交区域主要集中在铁西区和沈北新区，这两个区域土地储备丰富，且近年较为活跃，属于热点区域，该区域以刚需为主。2. 房地产调控政策并未对一级市场产生影响，反而应为土地售价较低而吸引部分开发商趁低吸纳，部分开发商仍看好沈阳市场的发展

5、潜力。沈阳土地成交同比分析：土地成交：土地成交：未来市场供大于求的现象会继续加剧，市场竞争更加激烈20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/区域市场20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/郡源郡源美村美村奥园奥园国际城国际城绿色家园绿色家园本案本案汇置汇置公园里公园里万科明天广场万科明天广场长缇湾长缇湾益华新城益华新城华府丹郡华府丹郡优品天地优品天地泰莱泰莱16区区圣

6、罗伦斯圣罗伦斯白塔堡板块白塔堡板块君海朗郡君海朗郡长白南板块长白南板块理工大学板块理工大学板块竞争市场分析竞争区域锁定本案主要的竞争项目分布在长白南板块、白塔板块以及理工大学板块三个板块。与本案面积段重叠及产品类同的主要竞争对手有君海朗郡、郡原美村、华府丹郡、璟悦香湾、圣罗伦斯、绿色家园等六个竞品项目。主要竞争项目的分布：璟悦香湾璟悦香湾20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 浑南市场主力供应面积为90平米左右小户型和120平米以上大户型。其中100-110平米的销售较好；10

7、0平米产品由于市场供应量较大，目前只去化50%左右，市场存量不断增加，约占整个积压市场的42%。2011年上市楼盘各面积段去化情况：100-110平米左右紧凑型三房户型，销售相对较好。100平米左右小户型，主力供需，但库存量相对较大。2011年浑南竞品区域市场存货分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/板块案名产品类别容积率总建筑面积（）均价（元/）白塔信达溪岸澜山低密多层、小高1.560多层6500元汇置公园里低密别墅、洋房1.688万洋房8500元、别墅12000港基双水

8、岸低密别墅、洋房1.540万未开盘百荷湾低密多层、小高1.5727万多层5800元益华新城高容积高层2.312.6万未开盘万科明天广场高容积高层360万高层9000元（含1500元精装）绿城全运村低密别墅、洋房1.28180万未定价（精装）长白南长堤湾低密别墅、洋房、高层345万高层3900元多层4500元郡原美村高容积高层3.575洋房6200、高层4900奥园国际城高容积高层1.98273万高层4800元精装加1500元未来域低密多层、小高1.7518.5万小高5000元恒大名都高容积高层3.2112万高层5200元（含1500元精装）华府丹郡高容积高层3.278.24万小高5300元高层

9、5000元君海朗郡低密多层、小高2.0 14万多层5800、小高4900元理工大博荣水立方低密多层、小高1.07100万小高7000元（含1500元精装）璟悦香湾低密多层、小高1.6740万多层5600元圣罗伦斯伊甸园低密多层、小高1.618万小高5200元听雨观澜低密多层、小高0.719万小高5300元绿色家园低密多层、小高50万小高5300元市场研判:片区竞争项目仍以低密产品为主，且个案体量均较大，建面超过50万平米项目有8个，随着长白南及理工大版块不断的有新盘推出对本案客户产生严重分流，多层价格区间在4500-6500元、小高39005300元。主要竞争板块产品分析：20122012房地

10、产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/竞品项目三大板块成交情况分析：2011年整体去化量相比去年有所下降，其中白塔板块成交量跌幅较大，长白板块竞品价格开始松动，竞品入市价格均较低 从三大板块的整体成交量来看，长白南板块是目前最活跃的板块，白塔板块市场较为冷清； 2011年1-12月份的成交量与去年同期相比，均呈下降趋势，其中白塔版块下降趋势最为明显； 从成交价格上看，2011年价格增长基本停滞；长白南板块出现下降趋势；白塔板块市场是目前价格最高，成交价格小幅上涨，但缺少成交量的支撑。*数据统计期间

11、为：2011年12月竞品板块分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/多层产品5600606070708080909010010011011012012013013050501501501401401601601109885500050005200520048004800元元/ /54005400560056005800580060006000620062006400640066006600680068007000700072007200120650060001206200产品

12、分析：本案库存多层产品：面积区间99110 ，均价6500元/ ，目前库存产品与多个项目面积段重叠，形成竞争，面积段较为集中且户型单一，60-89平米之间户型出显明显断档，从成交均价来看，本案成交均价最高。君海朗郡君海朗郡信达溪岸澜山信达溪岸澜山郡原美村郡原美村（现房）（现房）璟悦香湾璟悦香湾（现房）（现房）13516080库存多层产品与周边竞品分析面积段、销售均价20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/小高产品5000606070708080909010010011011012

13、012013013050501501501401401601601105985500050005200520048004800元元/ /5400540056005600580058006000600062006200640064006600660068006800700070007200720060？54001205200产品分析：明年本案小高层产品面积区间59108 ，与多个竞品项目有所重叠，未来竞争非常激烈；从成交价格看，周边竞品小高层产品的成交均价在5000-5400元/ 之间。华府丹郡信达溪岸澜山圣罗伦斯君海朗郡13580110601225300绿色家园小高层产品与周边竞品分析面积段、

14、销售均价20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/君海朗郡低价开盘、抢占市场、快速出货规模 占地 6.6万，建筑面积 13.2万容积率2地理位置沈阳市东陵东陵区白塔堡物业类型 5栋多层、17栋小高层开盘时间2011-10-25（无证销售）目前均价多层5800元、小高4900元推广情况目前以直销派单为主（周边项目及商业区）其它推广无销售情况首批上市3栋楼156套，销售106套，去化率70%户型面积一居4555平米、二居6595平、三居115136平米产品风格现代简约风格项目配套公园：

15、白塔公园学校：浑南一中、育才中学商业：白塔堡综合市场银行： 农业银行项目主要卖点中小面积的高性价比亲水洋房发展商沈阳君海房地产开发有限公司20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/白塔片区下半年新开盘项目，定位中端、以超低价格，中小户型锁定刚需客户，与本案库存房面积段重叠及产品类同是本案明年主要的竞争对手。l本案相似面积段分布：其95平米、121平米主要分布于项目多层产品。l产品特征：多层、小高层，主力面积为60-90平方米中小户型。坡屋顶，顶层赠送阁楼。现代简约风格。规模型社区。

16、一期5栋多层和栋18层的高层组成。目前推售两栋多层，一栋高层。l销售情况：推售三栋楼销售率45%l预计明年上市产品及供货量：一期未上市的三栋多层三栋高层产品，加上二期8栋小高层产品面积段45-85平米。预计明天上市14栋楼，供应量10万平左右，供应套数1100套左右。高层：45-85平米多层：85-121平米一期一期二期二期项目名称2012年上市量上市套数产品类别主力户型君海朗郡10万1100套3栋多层8栋小高90-110平米君海朗郡低价开盘、抢占市场、快速出货20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地

17、产商域网：http:/一期低价开盘选择低于市场价1000元/平米进行开盘9栋楼（5栋多层、4栋小高），2011年10月28日开盘实际多层成交均价5800元/平米85-110平米清水两房小高层4900元/平米（45-79平米清水一居二居）降开发商应对策略(君海朗郡）一期在售1#2#4#5#6#9#7#8#一期未售二期，组织团购，团购均价3800元（45-79平米）2011年11月15日推两幢小高层236套均价约3800元/平米，对外组织团购主要对对象浑南新区企事业单位如：税务系统等单位。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：10535278

18、79 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 2011年浑南市场推量巨大，浑南市场存量尚未消化，市场前景不被看好的情况下，君海朗郡一期推出3栋楼共计：182，5天成功销售132套 ，销售率达到70% ！1、广告策略成功 A）针对同级市场竞争对手犀利的攻击B）低价广告惊爆市场2、闪电战 销售策略开盘前严格保密，不给对手应变的时间3、价格策略成功 价差小，扁平价格体系实现销售最大化开发商应对策略20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/89-93平80-83平120-122平君海朗郡

19、户型解析多层产品户型点评：多层产品主力户型面积区间在8093平米的南北通透两居，与本案小高层户型86、89、107平米户型相似、特别指出其80平边套房型设计有南向两房优于本案西侧边套86平米南北二居户型；优势：南北通透、南向有观景阳台、北向设计生活阳台非常实用，特别边套设计有两个南向卧室，实用经典；劣势：厨卫空间小，不利于在其间操作， 户型设计终归中举，无创新，产品附加值低。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/59.85平65.96平47.75平君海朗郡户型解析小高产品户型点

20、评：小层产品主力户型面积区间在5965平米的双阳两居、双东两居，与本案小高层户型双阳59平米一居户型直接竞争；优势：59平米设计两个房间、且有独立客厅、卫生间干湿分离设计巧妙；劣势：典式楼设计，东西两侧采光时间有限、房间通风性较差，厨卫空间小。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/规模 占地 30万，建筑面积75万容积率2.5地理位置浑南新区长白岛南三公里，南京南街东侧物业类型 一期20栋多层、二期3栋高层开盘时间2010年4月25日目前均价多层6200元、高层4900元（加1

21、500元精装）推广情况目前以沈城楼市月均23个整版、直销派单为主（周边项目及商业区）其它推广无销售情况一期去化率95%、二期去化率66%户型面积一居4555平米、二居6585平、三居136-160平米(顶层)产品风格北欧风格项目配套公园：白塔公园学校：浑南一中、育才中学商业：白塔堡综合市场、会展中心银行： 农业银行项目主要卖点二期以高层以中小面积的超低均价、与本案同价位送精装发展商沈阳华凌房地产开发有限公司郡原美村中小户型、超低均价、成熟园区20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:

22、/l产品特征：一期 19栋5层洋房，主力面积135-165平米；二期栋27层的高层主力面积65-88平米；l本案相似产品分布：65-88平米主要分布于项目高层边套。135-165平米的主要分布于小区中间部分8幢洋房。l120平米以上的面积销售明显好于100平米以下，目前存量以88平米为主。l销售情况：剩余产品主要集中在高层产品中，小部分在多层顶层，总共约占剩余量55。l 预计明年上市产品及供货量：三期至少15栋小高主力面积90-110平米，供应量10万平米之间，预计上市套数在850套左右；洋房: 140-157平米高层：65-85平米21#21#项目整体规划以65-80平米左右的小面积分布于小

23、区北侧沿高铁高层产品，大面积主要分布于小区中间洋房。目前剩余产品主要是65-88产品。一期二期三期小高: 90-110平米项目名称2012年上市量上市套数产品类别主力户型郡原美村10万850套15栋小高 90-110平米郡原美村中小户型、超低均价、成熟园区20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/策略：现房发售、超低起价、赠送家电家具！上半年多层原价6500元、高层产品5400元，销售情况1-6月不到30套，基本属于滞销状态。下半年调价后多层原价5800元、高层产品4900元，均价

24、降幅700元/平米。销售情况良好，7-11月均15-20套.（郡原美村）全国二线品牌开发商应对策略20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/70.81平 87.29平77.58平郡原美村户型解析高层产品户型点评：高层产品主力户型面积区间在7097平米的两居产品，与本案小高层户型86、89平米户型存在一定的竞争；优势：77平米设计两居、87平米设计三个房间（且有一个房间赠送）空间利用非常恰当，厨卫空间较大利用操作；劣势：典式楼体、通风性较差、东西两侧房间采光时间限。20122012房

25、地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 109.88平 150平 郡原美村户型解析4层洋房产品户型点评：目前一期洋房库存产品以150平以上三房顶产品为主，少量首层110平米二房产品与本案目前在售的110平多层产品存在一定的竞争；优势：南北通透、南向高有观景阳台、北向设计生活阳台非常实用，实用经典、厨卫空间大利于在其间操作且有独立餐厅 ；劣势：库存产品集中在顶层、首居可选择空间有限。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879

26、房地产商域网：房地产商域网：http:/华府丹郡浑南区域超高性价比楼盘规模 占地 36万，建筑面积138万容积率3.6地理位置苏家屯苏家屯区南京南街1009号物业类型 8栋高层开盘时间2011年5月22日目前均价高层5300元推广情况报广、车体、沈城楼市、短信、电台、路旗、户外广告销售情况5 月22日开盘，目前在售是一期项目，共推案10 次，推出面积段为43-139 平方米，均价5400元/平户型面积一居438平米、二居6585平、三居96110平米产品风格现代简约风格项目配套市政配套：新市政府、市民广场、美术馆、音乐厅、图书馆、新沈阳南站、国际展览中心、公交汽车总站商业配套：奥园大型商业教育

27、配套：体育学院、绿岛私立学校、白塔小学、中兴学区医疗配套：区中心医院 、血栓医院、辽宁中医药大学附属医院项目主要卖点中小户型、超低总价、百万大盘、赠送空间多发展商沈阳华苏置业有限公司20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/长白南板块上半年开盘项目，定位中端、以超低价格，中小户型锁定刚需客户，与本案库存房面积段重叠及产品类同是本案明年主要的竞争对手。l本案相似面积段分布：其95平米、121平米主要分布于项目小高层产品中。l产品特征：高层、小高层，面积区间为39-95平方米中小户型。

28、建筑风格ARTDECO，大规模型社区。l销售情况：销售率55%l预计明年上市产品及供货量：一期未上市的三栋小高层产品，加上二期17栋高层产品面积段39-135平米。预计明年上市20栋楼，供应量15万平左右，供应套数1650套左右。高层：39-95平米小高层：95-125平米一期一期二期二期项目名称2012年上市量上市套数产品类别主力户型华府丹郡15万1650套17栋高层3栋小高90-125平米华府丹郡浑南区域超高性价比楼盘20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/91平95平121

29、平华府丹郡户型解析高层产品户型点评：高层产品主力户型面积区间在8093平米的南北通透两居，与本案小高层户型86、89、107平米户型有竞争；优势：南北通透、赠送南向阳台及北向入户花园（后期可改为房间）使两居变三居、三居变四居多重空间赠送，产品附加值很高；劣势：厨卫空间小，不利于在其间操作，北侧房间面积略小。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/规模 占地 24万，建筑面积40万容积率1.95地理位置东陵营城大街99号物业类型 8栋多层开盘时间2011年5月22日目前均价多层56

30、00元小高5000推广情况车体、短信、报广、沈城楼市、直销派单、活动销售情况5 月22日开盘，目前在售是6期项目，去化率75%户型面积两居5665平、舒适两居8596平、三居110120平产品风格简欧风格项目配套小区内部配套:国际时尚BLOCK景观步行街，近2万平沿河景观运动公园 中小学:浑南小学、浑南第二小学、五三中学、六三中学 幼儿园:小哈津 综合商场:亿丰、泛华、兴隆大家庭 项目主要卖点中小户型、超均总价、周周特价房发展商沈阳凯维莱置业有限公司璟悦香湾理工大学旁、超高性价比项目20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：105352787

31、9 房地产商域网：房地产商域网：http:/理工大板块项目，定位中低端、以超低价格，中小户型，较高的性价比锁定刚需客户，与本案库存房面积段重叠及产品类同且成交价大大低于本案，成为本案主要的竞争对手。l本案相似面积段分布：其80-95平米两房、110-135平米三房主要分布于项目多层层产品中。l产品特征：多层、面积区间为45-135平方米中小户型。现代简欧风格，大规模型社区。l销售情况：销售率70%l预计明年上市产品及供货量：预计明年上市14栋楼，供应量6万平左右，供应套数630套左右。多层：85-135平米六期六期项目名称2012年上市量上市套数产品类别主力户型华府丹郡6万630套多层、小高

32、85-135平米七期七期璟悦香湾理工大学旁、超高性价比项目20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/策略：低价开盘、准现房发售、赠送一年物业费！上半年多层原价5700元，销售情况1-6月销售不到80套，基本属于滞销状态。下半年调价后多层原价5800元、高层产品4900元，销售情况良好，7-11月均40套.（璟悦香湾）璟悦香湾理工大学旁、超高性价比项目20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地

33、产商域网：http:/80-92平 136平 108平 璟悦香湾户型解析多层产品户型点评：多层产品主力户型面积区间在8093平米的南北通透两居，与本案小高层户型86、89、107平米户型相似是与其比较本案小高层产品无明显户型优势；优势：南北通透、南向高有观景阳台、特别边套设计有两个南向卧室，实用经典；劣势：厨卫空间小，不利于在其间操作， 户型设计终归中举，无创新，产品附加值低。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/优势：地处大浑南核心区浑南新城莫子山地块，西邻规划中的沈阳行政中

34、心，东临国际软件园，北面为市政储备用地，南向是莫子山及未来的领事馆区 2013年交付1.1期规模 占地114万，建筑面积180万容积率1.28地理位置沈阳市浑南新城全运村地块（市行政中心东侧） 物业类型 8栋多层开盘时间2012年1月5日目前均价小高层9500元高层8500（含2000元精装修）推广情况车体、短信、报广、沈城楼市、活动销售情况1 月5日开盘，目前在售是1期项目，去化率30%户型面积舒适两居96105平、三居125150平产品风格法式风格项目配套小区内部配套:国际时尚BLOCK景观步行街，五星级酒店、全运村场馆西邻规划中的沈阳行政中心，东临国际软件园，北面为市政储备用地，南向是莫

35、子山及未来的领事馆区 综合商场:亿丰、泛华、兴隆大家庭 项目主要卖点全运村齐全配套、法式风情、超级大盘发展商沈阳全运村建设公有限司绿城全运村全运村中心、法式风情、超级大盘20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/95平 149平 110平 125平 绿城全运村户型解析小高层产品户型点评：小高层产品主力户型面积区间在95125平米的南北通透两居、三居，与本案小高层户型86、89、107平米户型有竞争；优势：南北通透、赠送南向阳台及北向赠送露台（后期可空间）重空间赠送，产品附加值很高；

36、劣势：厨卫空间小，不利于在其间操作，北侧房间面积略小。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/竞争分析：2012年将有4个项目入市，另外8个在售项目也将会在明年推出新品，主要竞品上市时间点集中在下半年6-8月份且货量是今年供应量的两倍，片区下半年竞争将会进入白热化。建面6万平米，2012年年3推售建面33.5万平米，预计2012年8月推售 建面88万平米，预计2012年9月开始销售 建面29万平米，预计2012年8月开始销售 明天广场圣罗伦斯绿色家园巨宝名城益华新城绿城全运村星河

37、湾2012年1月 2 2月月剩余货量近2万剩余货量近6万剩余货量近2。2剩余货量22000剩余货量35000君海朗郡郡原美村华府丹郡长缇湾璟悦香湾 4 4月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月 5 5月月 6 6月月 3 3月月2012年区域市场供应量分析78月二期产品上市预计：8万平米9月三期产品上市预计：10万平米6月二期产品上市预计：15万平米7月二期产品上市预计：6万平米剩余货量52000剩余货量35000剩余货量近2万5月二期产品上市预计：10万平米9月三期产品上市预计：10万平米6月二期产品上市预计：5万平米5月二期产品上市预计：1

38、5万平米20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/竞品项目去化速度分析去化速度分析：平均月去化速度为20套左右，华府丹郡由于中小户型、超低总价，推广力度强，所以去化速度最快为月均成交67套。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/ 上半年上市楼盘整体销售较好，下半年市场走弱，新盘上市量暴增，市场存量不断放大，但去化速度明显放缓，目前市场主力价格区间在5000-6000

39、元/平米之间。华府丹郡项目由于其面积段较小，总价单价均较低，所以销售情况最好；郡原美村、璟悦香湾等项目下半年进行了价格调整后（价格下幅5-15%），销售态势明显好转。主要竞争个案销售情况20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/市场研判对营销的指导：l找到项目的核心卖点，形成差异化竞争价值。l通过独特的营销手段，争夺有限的目标客户。I.持续政策调控区域市场内项目同比成交量明显下降，去化速度放缓，销售难度加大；II. 产品同质化严重竞争加剧本案产品面积段与周边竞品项目重叠且户型较为类

40、同，产品附加值不高；III. 片区竞品价格走低主要竞品促销折扣力度很大，片区销售均价开始松动，部分新盘选择低于市价开盘，保证出货及回款；IV.市场供应量巨大未来板块内潜在供应量超过150万平，新项目将陆续在2012年第三季度入市，市场竞争更加激烈；V. 竞品项目推广力度不断加大区域市场各大竞品项目，在营销推广手段层出不穷。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第二部分：面临问题20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053

41、527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/我们重在解决三大核心问题：如何解决现场客户到访量不足？在市场如此低迷时期，怎样去化库存产品？三大核心问题如果小高层产品明年上半年推出，我们怎样撬动市场？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/第三部分：项目分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2011年度销售总结20122012房地产营销策划大全房地产营销

42、策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/客观存在的客观存在的信达3.1期2011年营销面对的困局困局二：客户到访量严重不足困局一：营销推广非常不给力困局三：周边项目的重兵围堵困局四：严酷的政策金融环境20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/2011年度销售业绩分析：2011年上半年去化二期库存产品，4月底二期去化率达到95%，57月三期新品蓄客，8月7日正式开盘，由于下半年推货量进行调整（四栋小高层没能按时推

43、出），所以本年度的销售套数及销售金额基本与2010年相当。同时，由于本案销售均价提升较快，高于二期库存成交均价近2000元，同时，上市均价大大高于区域市场竞品销售均价，蓄客时间短（在新装修销售中心），营销推广力度差及推广渠道有限、政策调控等因素影响，导致本案下半去化速度放缓。销售套数销售面积销售金额实现均价备注2010年二期227套28915.91平米1.268亿元4387元/平2011年三期201套21838.97平米1.226亿元5784元/平三期实现均价6394元20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域

44、网：房地产商域网：http:/2011年区域市场销售排名片区内本案成交均价排名第一排名项目名称 成交均价（元/平方米）1本案 63942郡原美村 62003君海朗郡 58004璟悦香湾 56005华府丹郡 53006绿色家园 53007长缇湾 52008圣罗伦斯 52002011年本案区域市场成交均价排名第一2011年竞品项目成交套数排名排名项目名称 成交套数1华府丹郡 8002绿色家园 4503长缇湾 2654郡原美村 2355璟悦香湾 2246本案 2017圣罗伦斯 1868君海朗郡 85 分析：上半年上市楼盘整体销售较好，下半年市场走弱，新盘上市量暴增，市场存量不断放大，但去化速度明显放

45、缓，目前市场主力价格区间在5000-6500元/平米之间。从全年各竞品项目成交均价来看，本案以6394元的成交均价名列榜首，华府丹郡项目由于其面积段较小，总价单价均较低，推广力度大，销售套数排名第一。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/本年度成交客户分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户分析认知途径分析（1） 认知途径：分析：全年媒体投放量较少，营

46、销推广力度有限；客户最重要认知本案的途径是是朋友介绍推介约占81%左右，另外由于10月份开始金网络下到周边企业进行团购推广，客户有7%来至团购，别外路过及沈城楼市也各占5%。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户分析工作区域分析（2） 工作区域：分析：由上表可知本案的主力客户工作区域仍是大浑南地缘性客户为主约占40%在浑南工作，在沈河区、和平工作的客户也比较多约占20%左右。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1

47、053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户分析居住区域分析（3） 居住区域：分析：由上表可知本案客户仍然是以大浑南的地缘性客户为主约占53%左右，沈河、和平各占15%左右。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户分析职业特征分析（4） 职业：分析：成交客户中约有80%在政府机关工作的普通公务人员以及私营、民营企业普通员工，由于收入水平不断提高，已经成为本案主力客户群。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！

48、联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户分析年龄段分析 （5） 年龄：分析：由上表可知本案成交客户的年龄段集中在2855岁的主力客群。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户分析文化程度分析（6） 文化程度：分析：成交客户中普遍学历层次比较高，其中具有本科以上学历的占65%以上。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http

49、:/成交客户分析家庭结构分析（7） 家庭结构：分析：由上表可知本案主力客群的家庭结构是三口之家约占60%，别外一人及二人世界的客户各占20%，三口以上客户较少。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户分析住宅情况分析（8） 住房情况：分析：由上表可知本案客户中已经拥有房产的客户最多约占56%。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户分析收入情况分析（

50、9） 收入情况：分析：由上表可知本案成交客户的经济收入情况较高，普遍家庭月收入在6000元以上的家庭约占六成以上。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户分析客户的购房动机（10） 买房目的：分析：由上表可知本案投资性客户最多约占33%,其次改善型客户也占将近30%，首次置业的准备婚房也占了两成多。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户分析购买动机

51、分析（11） 购买因素：分析：由上表可知本案成交客户最看好本案的是高附加值的户型设计，其次价格也是选择本案最主要的因素，另外客户还看好本案多层的产品形式以及区位也其选择本案的重要条件。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/成交客户描摹对营销的指导：p年龄：他们在28-45岁之间，事业小成是社会中具有高学历的中产阶级、青年新贵。p行业：他们是政府公务人员、是私企中具有较高能力素质的中高级管理者或者技术专长的高级技工。p置业次数：他们普遍是两次置业，经验丰富对产品质量及物业服务非常

52、关注。p置业目的：除了改善生活条件，对所投资房产的升值潜力期望也是他们购房主要目的。p品牌认识：虽然已经购房，但大部分客户对信达的品牌还不是很了解。p项目认知：他们对产品（户型）附加值的高度认可，同时对价格非常敏感，对本案的建筑形式多层产品以及托斯卡纳建筑立面更是情有独钟。p知识途径：他们是通过朋友推介了解到本案，大部分客户都提出“这么好的项目为什么不打些广告让更多的人了解项目” 在营销上重点强调项目的高附加值的产品（户型设计）以及具有较高的升值潜力的、强调项目多层产品的稀缺性，对托斯卡纳的精装立面也是明年重点推介的部分； 目前客户普遍对价格非常敏感，为了不流失客户建议明年价格不宜提升过快；

53、加强老客户维系，增加老带新活动方式，提升口碑，增加企业互动（组织团购） ； 增加媒体通路，重点加强对周边竞品客户的资源拦截； 提升物业的服务品质从而提升信达品牌价值，注重工程的管理保证质量。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/库存及新品货量盘点20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/3.1期库存多层产品94套 （含：暂未开盘的12#及 四套样板间）库存及新品分布

54、图3.1期新品4栋小高层产品共计：216套8#6#4#10#12#14#16#2#2-1#2-2#2-3#20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/库存及新品货量盘点n预计2012年销售套数：310套，销售面积：27438m2 、 销售金额：1.61亿元；n其中，3.1期多层库存销售套数：94套、销售面积：9356.01m2 销售金额：5987.84万元；n3.2期小高层新品销售套数：216套、销售面积：18082m2 、销售金额：1.01亿元。户型 一居 二居 三居 四居 全跃

55、合计 库存(多层) 套数 970130294面积 672.86927.081449.290306.849356.01均价 675664426512055006400金额 4545436.8446242499437776.5168762060295082.64新品（小高） 套数 4812840 216面积 2887.4111874294.12 18082均价 5500550055005500金额 158807006152850023617660101026860总计：16132194320122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：105352787

56、9 房地产商域网：房地产商域网：http:/库存及新品面积配比分析具体见下表：产品分析：3.1期库存及产品合计：307套，其中，84-99平米的两房产品约占64%，一房三房产品各占20%左右，整体面积配比中小户型约占80%，适合目前市场主力客群刚需客户需求面积段。三期产品情况楼栋号面积区间() 4#6#8#10# 12#14#16#2#2-1# 2-2# 2-3#合计百分比套数54-11015141415291354545454307100.00%一房54-84112231121212125818.89%二房84-9912912122213232323219663.84%三房110241442

57、101010105718.57%20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/库存多层产品分析均价线：均价线：64006400元元/ /平米以平米以 上上分析：库存产品销售均价一居产品最高达到6756元/平米，总价在4247万元；其次三居产品均价达到6512元/ 平米，总价7075万元；本案主力100平米两居均价6442元/平米，总价6365万之间。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商

58、域网：http:/只考虑.3.1 期S1托斯卡纳风格立面独特S2产品面积段丰富且为中小户型，适合目前市场特性S3送花园、送露台、送户内花园产品附加值较高S4低密社区，全洋房产品设计S5整盘规模较大，产品形式丰富S6信达集团上市百强品牌地产公司资金实力强大S7后期高端产品可抬高项目品质W1前期宣传推广力度差，导致本案市场知名度低，客户来访量少W2信达地产虽然已经进军沈阳2年之久，但企业品牌未能顺利落地W3一、二期业主对开发物业服务不满导致口碑不佳对销售有影响很大W4库存产品总价偏高，与市场需求相悖W5周边目前缺乏较大较全的商业及生活配套，导致客户信心不足；O1大浑南规划核心地段，未来发展潜力巨大

59、O2明年白塔公园、白塔河及沿河绿化预计明年建成为本案大大增加了本案外部景观优势。O3地铁二号线的开通以及轻轨规划拉近了本案与市区的距离O4全运村选址与本案接壤，区域相关配套逐步趋于完善。O5明年下半年，有可能市场回暖，为本案增加市场机会T1宏观经济下行风险加大，国家调控政策仍会延续T2片区竞品项目40%左右市场存货没有被消化，市场销售压力加大T3片区明年市场供应量是今年的两倍，暴增的市场供应量导致片区竞争的白热化，去化难度加大T4周边竞品的降价出货，大量分流了本案客源T5理工大学板块和长白南板块周边竞品项目营销声势很大，也会分流本案客源swot分析Strength 优势分析 Weakness

60、劣势分析Opportunity 机会分析Threat 威胁分析SWOT分析20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/发挥优势，规避劣势，把握机会，淡化威胁鉴于项目本身的产品品质、信达项目一贯秉承的气质，我们认为：挖掘产品价值、提升性价比，才是项目的最优出路！我们应该怎样做？20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/项目价值的深度挖掘20122012房地产营销策划大全房地

61、产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/区域规划：p本案所属区域的浑南新区是目前沈阳的重点开发区域之一；p未来政府南迁、新南站的投入运营、全运会召开等利好会提高整体区域内的影响力；p地铁二号线及规划轻轨将浑南对周围区域的吸附能力进一步加强；p浑南未来将成为沈阳新的行政中心、交通枢纽；政府规划、城市外扩、轨道交通的利好加快区域城市化进程，未来区域城市价值将会大幅提升城市区位：未来城市核心，配套齐全，潜值无限20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879

62、 房地产商域网：房地产商域网：http:/城市规划发展方向2013年全运会 第十二届全国运动会将于2013年在辽宁召开，作为主赛区的沈阳浑南已经全面拉开新城建设。1月7日，沈阳市浑南新区与12家企业在沈阳举行浑南新城建设项目签约仪式。根据投资协议，12个重点建设项目总投资额达700亿元，总建筑面积约1600万平方米，包括大型商业、旅游、文化、医疗等设施。 目前，按照第三代生态智慧城市理念，以国际标准规划设计的浑南新城正全面推进建设，全运会和省市重点项目进展顺利。其中，全运会运行中心将在春节后开工建设，“三村”（运动员村、媒体村、技术官员村）、媒体中心、网球中心、全民健身中心、接待中心、全运会俱

63、乐部和会议中心、服务人员培训中心、志愿者食宿中心、餐饮中心等9类全运项目已经全部进场施工，建筑面积达154万平方米。截至目前，浑南新城已落地重点招商项目20余个，总投资额超过1000亿元，成为推动浑南新城持续发展的强劲动力。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/主要配套设施未来城市核心，配套齐全，潜值无限20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/公园地产我家就在公园

64、旁白塔公园2012年年底前完成园内特色景观：几何形玫瑰花池+现代感梯形草坡+网格状园路“草地+沙地”的儿童游乐场 北部密林景观区以密林为主，林间点缀若干供游人运动休闲的小空间，设置健身器材、坐椅，人们可以在树林下健身。 折线河道景观区将原有自然驳岸的河道按照流向以直线折线的硬线条形式展现。在河岸的北侧，设计了一条亲水石条，人们坐在石条上欣赏水景，足部可以与水亲密接触。濒临水岸，视线逐渐开阔，形成疏林草地的景观，儿童游乐场、亲水平台、玫瑰园等景观节点围绕水系分散开来。 此处的儿童游乐场地以草地结合沙地的形式体现，在沙地上放置成品游乐设施，供儿童使用，周边设置坐椅，可以满足家长休息的需求，河岸南部

65、场地东侧是一处以各色玫瑰花形成的几何形玫瑰花池。 蜿蜒生态的“桃花谷” 在桃花谷景观区，把南部的支流与主河道分开，利用现有地形条件将之打造成蜿蜒生态的“桃花谷”。谷中置石、湿生植物、木平台与蔷薇植物相映成趣，谷上建有两座人行桥，造型优雅新颖，与周围景观相映成趣。桥上观谷、谷中望桥，一步一景，具有空间感。 在白塔寺庙景观区，白塔与塔后的寺庙连成一线，延伸至公园北部，形成贯穿基地的景观纵轴线。塔四周较为开阔，为满足大量人流汇聚于此的需求，在广场上设置了供休息的长椅。景观资源分析白塔公园人文自然景观20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053

66、527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/信达地产为中国信达资产管理公司旗下子公司。信达地产依托央企品牌及上市公司双重优势，布局全国成为全国性开发的地产品牌信达地产凭借着20余年发展经验 ，在全国十余个大中城市成功开发个多个项目。信达地产多次获得“广厦奖”等诸多荣誉2011年荣获中国上市公司百强企业称号信达地产以“建筑传递梦想为品牌理念开发商品牌：上市百强企业，实力雄厚，品质保证荣获中国房地产协会授予的“中国高档住宅地产成功开发典范”奖；荣获建设部授予的“ 中国21世纪绿色生态健康住宅”奖；荣获中国住交会组委会授予的“ CIHAF年度推介榜著名楼盘”奖；荣获中国房地产协会、建设部授予的“广厦奖”；荣获宁波市建委授予的“人居环境奖”；荣获中国房地产协会授予“中国房产成功经营模式健康住宅”奖； 荣获中国房地产协会授予的“中国地产成功开发典范”奖；荣获中国建设银行总行授予的“优质楼盘放心房”奖 ； 荣获中国土木工程学会授予的“双节双优住宅方案”金奖；荣获住建部授予的 “人居环境奖”；20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：10