天津双港镇地块策划报告(项目操作部分)

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1、天津双港镇地块策划报告天津双港镇地块策划报告（项目操作部分）天津顺驰建设有限公司目 录4第一部分 地块现状 4一、津南区市场情况 4（一）概况： 4（二）自然资源 4（三）基础设施： 5（四）经济发展 7（五）房地产市场状况 9二、双港镇基本情况： 9（一）概况 10（二）行政区划 10（三）经济状况 11（四）城镇建设情况 11（五）发展优势 13三、项目运行情况 13（一）项目基本情况 16（二）未来规划趋势 21第二部分 项目素质分析 21一、项目优势 21二、项目劣势 22三、威胁分析 22四、机会分析 23五、综合评价 24第三部分 发展构想 24一、项目总体定位分析 24二、项目总

2、体发展思路 27（一）项目功能内容定位 30（二）项目产品构成 32（三）项目发展需要的外部条件 33第四部分 项目发展周期计划 33一、总体发展模式 33二、项目进度安排 33三、开发规模安排 35四、开发程序 39第五部分 项目经济评估 39一、成本利润情况 39（一）土地款支付情况 39（二）土地用地情况 40（三）预计实现土地平均价格 40（四）预期土地利润测算 41二、资金情况 41三、项目敏感度问题 第一部分 地块现状津南区市场情况概况：津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是天津市的四个环城区之一，是联接市中心区和滨海新区的重要通道。东与塘沽区接壤，南与大港区毗邻，西与河西区、西

3、青区相连，北与东丽区隔海河相望。总面积420.72平方公里，耕地22万亩，人口42万。津南区素有天津“金三角”之称。既是美丽富庶的鱼米之乡，又是正在崛起的外向型工业重地。自然资源全区东西长25公里，南北宽26公里，总面积420.72平方公里。现有耕地22万亩，果园1.03万亩，林地0.35万亩，养殖用地2.40万亩。全区地下水净储量8700万立方米，地下蕴藏着热水矿、石油天然气矿、煤和煤成气矿等资源。年平均风速3.7米/秒，有一定开发利用价值。基础设施：境内交通便利，水陆运输发达。现有公路总长度440多公里,正在建设的丹(东)拉(萍)高速、津晋高速联通四方；李港铁路、蓟港铁路横贯全境；海河二道

4、闸码头可停泊3000吨级货轮，是海河下游物资运输的重要水上通道。邮电通信设施齐备，有邮电支局、所4个，邮程达850公里；有电话支局4个，装机容量12万门，可直拨全国及世界各地。津南信息网是天津政务网的重要组成部分，机关、企业或个人均可通过津南信息网网络平台实现与国际互联网的联通。津南区是全国农村能源建设100个试点县（区）之一。全区电力供应充足，接用方便；成品油及煤炭的供应网点多，规模大，能够满足生产和生活需要；风能和太阳能利用、工农业节能技改等取得多项成果。市政公用设施初具规模。年自来水供应量2100万立方米，排水能力4万立方米/小时。大沽排污河自西向东横穿全境，排污排沥十分方便。天然气、液

5、化石油气已为群众普遍采用。经济发展农业历史悠久农业历史悠久，是驰名中外的小站稻的发源地，著名的“鱼米之乡”。已经国家工商总局批准，获得小站稻证明商标。津南区农业已形成以“一优三特”（优质小站稻、特色蔬菜、特色畜禽、特色水产品）为主导的农业生产结构。2000年农业增加值2.14亿元，生产粮食4000万公斤，蔬菜1亿公斤，肉类690万公斤，水产品1000万公斤。拥有总库容3000万立方米的中型平原水库-津南水库。拥有“日思牌”小站稻、“神农”牌蔬菜种子、“宏程”牌蔬菜种子等农业名牌产品。天津津南国家农业科技园区、海河沿岸名特优水产品养殖示范园区、水库周边生态农业示范园区、港田蔬菜工厂化科技示范园区

6、、小站稻开发公司、津南区种子公司、双港蔬菜配送中心、北洋烧鸡有限公司、畜牧水产特色养殖服务公司等重点项目已经取得了很好的经济和社会效益，正在进一步完善建设。乡镇企业是国民经济支柱乡镇企业已成为国民经济的支柱现已形成环保、基建关联产品、交通运输工具、金属制品、机电制品、服装、食品、化工等支柱行业。有市、区级企业集团37家，通过ISO9000质量体系认证企业30多家，力字牌阀门、东仪牌仪表、宝成牌锅炉、凤鸣牌锅炉、甘泉牌电泵、港田牌摩托、启明牌螺杆钻具等7个产品获市级名牌产品称号。2000年工业增加值26.6亿元，占全区国内生产总值的49%。第三产业发展迅速第三产业网点多，领域广，门类齐全，近年来

7、保持了较快的发展速度。1998年末全区拥有三产企业1.65万个，从业人员4.7万人，全年创造增加值16.4亿元，占国内生产总值的38.8%。何庄子蔬菜批发市场是全国十大蔬菜批发市场之一。近年来三产发展呈现综合化、规模化、设施化、高档化的趋势，月坛商厦、长青消闲岛娱乐城、同济温泉康乐中心、长青温泉宾馆、京津高尔夫俱乐部等的建设为满足群众的消费需求提供了物质条件。科技、信息、中介服务等新兴行业和超市、连锁店等新型业态也有新发展。外经外贸事业取得长足发展2000年全区“三资”企业实现销售收入22亿元，税收1.26亿元，出口创汇1.8亿美元，成为全区经济的重要组成部分。全区乡镇企业出口交货值10亿元，

8、自营出口企业创汇330万美元。外经外贸的快速发展推进了改革开放的进程，促进了全区经济的持续快速健康发展。房地产市场状况津南区2002年商品房成交状况分析：2002年全市商品房成交状况2002年成交件数（件）成交面积（m2）成交金额（元）成交价格（元/m2）和 平15152068649273908104483河 西8903104046234515825783317南 开727881496726791090043287河 东10377103912727077785862606河 北872982738620116075832431红 桥627354804712092897012207塘 沽77708

9、1641217397733832131东 丽15951659062973869041793津 南44357953931350401607西 青35683222626753514482096北 辰143613026729484567222632002年津南区商品房成交面积为57953平米，成交量较少，在全市各区排名倒数第一位；商品房成交均价：1607元/平米，成交价格较低。2002年津南区商品房成交状况分析按照成交单价区分：成交均价成交件数（件）建筑面积（平方米）成交金额（元）所占比例（%）2000元以下417514906777914294.1%200025007271163450921.6%2

10、50030000000300035001882814240.23%350040000000%4000元以上183664187293824.06%按照成交面积区分：成交面积M成交件数（件）建筑面积（平方米）成交金额（元）所占比例（%）M<=60平米929910519470.52%60平米<M<=80平米1390812576511.57%80平米<M<=100平米166150841835357926.03%100平米<M<=120平米109114181414182019.7%M>120平米146302445832904352.19%按照成交金额区分：

11、成交金额Q成交件数（件）建筑面积（平方米）成交金额（元）所占比例（%）Q<=12万元192181001839172419.33%12万元<Q<=20万元185203542723449028.63%20万元<Q<=30万元23415759663836.27%30万元<Q<=40万元13224343105064.53%Q>40万元3013099392319374.12%双港镇基本情况：概况双港镇地处天津市城乡结合部，1998年津南区政府将开发区定位于双港镇，目前开发区内90%土地已经出让，吸引投资12亿元人民币，入驻企业60多家。目前津南开发区已成为

12、津南区重要经济增长点。新一轮天津市城市总体规划把双港镇确定为中心城区外围八大组团之一（大寺、双浆、新立、小淀、双街、杨柳青、咸水沽、军粮城），承接右中心市区分流出来的人口和部分功能。因此双港镇从地域上看属城乡结合部，从功能上看具有中心城镇和城市的双重功能。根据天津市经济发展战略布置，工业发展中心向东迁移。双港镇正处在工业东移的经济发展轴上，与新立组团、军粮城组团、咸水沽组团、海河下游工业区一起构成了天津经济发展轴上的重要结点。双港地块紧贴外环线，城乡结合部特点更加明显。行政区划双港镇位于津南区西北，距离天津市中心11公里。规划城区面积892公顷。双港镇户藉人口39600人，其中60%劳动力从事

13、二、三产业。经济状况截至2000年底，该镇国内生产总值为48651万元。其中：第一产业3640万元、第二产业29650万元、第三产业15361万元，三产业比重为7.5:60.9:31.6。农业：双港镇现有耕地大部分为菜田，梨双路南侧前三合、后三合和西三合地区为稻田。近几年，双港镇农业生产条件得到了极大改善，特别是农业工厂化试验区的建成，给双港镇的农业生产带来了新的活力。试验区生产的无公害蔬菜在天津市乃至北方地区已开辟了广阔市场。工业：目前第二产业比重超过60%，截至目前全镇共有工厂企业200家，门类基本以加工业为主，其中港田农用机械厂和港鑫化工厂是该镇利税大户。第三产业：双港镇的第三产业主要以

14、房地产开发及商业批发为主。由于地理位置优越，近年来双港镇的房地产开发势头迅猛，政府领导重点抓基础设施建设，积极招商引资，镇区和双港湖目前开发速度较快。随着改革开放的不断深入和双港镇快速发展的经济速度，何庄子蔬菜批发市场已挤身全国十大蔬菜批发市场的行列，该市场的年交易额为6.5亿元人民币。城镇建设情况在城镇建设中，双港镇政府重点抓基础设施建设，近三年来，基础设施建设累计投资2亿多元。双港镇公共服务设施，截至到目前有：医疗设施十八局医院、双港卫生院文化设施双港影剧院教育设施1所中学、11所小学商业设施蔬菜批发市场1处、集贸市场1处、中型超市1处（津工超市）发展优势优越的地理位置：双港镇位于城乡结合

15、部，紧邻中心市区，便于接受市区的人才、产业、信息辐射，并为中心市区人口及产业转移提供空间载体。良好的生态环境：天津市城市总体规划所确定的外环线500米绿化带、柳林风景区位于双港镇内，镇域西部的双港湖度假区正在开发建设中，改造后的高标准农田田成方、树成行，这些良好的生态环境为双港镇的可持续发展和招商引资创造了条件。另外，目前双港镇的经济发展基本以轻加工和高新技术产业为主，区内无较大的污染企业，环境质量良好。便捷的交通条件：目前，双港镇有四条对外联系的主干道，津沽公路是本地区与市区联系的主要干道，梨双公路是该镇与西青区和大港区联系的主要干道，另外，在镇域东部规划了一条中心城区与滨海新区联系的海河南

16、路，镇区北侧是天津市外环线。双港湖东侧近期新打通了一条连接外环线、梨双公路和百万公路的微山路沿长线。适时的发展机遇：该镇在天津市总体规划中被确定为中心城区外围组团，并在2002年又被国家体改委确定为全国示范镇，随着该地区职能的变化和等级的提高，它将享有一定的优惠政策，这些优惠政策降为本地区的发展提供便利。坚实的发展基础：津南开发区发展迅速，区内90土地已出让，入驻企业近60余家，年销售收入8.4亿元，利税近3亿元。良好的发展势头吸引了大量的人才和先进技术，为双港镇的建设提供了坚实的基础，新兴的工厂化农业和高科技农业已开始成为双港镇的拳头产品和支柱产业。存在问题：发展空间狭小：津南开发区1.5平

17、方公里，是全市规模最小的开发区，截止到目前，区内土地90已开发利用，面对纷至沓来的投资商，后续发展空间狭小，严重制约了经济的发展，作为中心城区外围八大组团之一，既承接中心城区分流的人口和产业，又要满足全镇4万余人口（含外环线以内1.2万人）的生活和就业需要，4平方公里的用地规模不利于其职能的发挥，满足不了其作为中心城镇和中心城区外围组团功能的需要。布局分散：功能分区不明确，土地利用不充分，镇容、镇貌相对较差。经济发展不均衡：除镇区及其周边少数村庄外，其它地区经济相对比较落后。项目运行情况项目基本情况宗地地理位置双港镇位于津南区西北部，距天津市中心11公里，距津南区政府所在地咸水沽镇9公里。新一

18、轮天津市城市总体规划把双港镇确定为中心城区外围八大组团之一，承接由中心市区分流出来的人口和部分功能。因此，双港镇从地域上看属城乡结合部，从功能上看具有中心城镇和城市的双重功能。双港项目宗地位于双港镇东北角，地块四至为：北至外环线，南至洪泥河，东靠海河，西至津沽公路。项目的西侧为双港镇中心区域，镇政府所在地。宗地用地范围宗地总占地约6.5平方公里，除去沿外环线规划的500米绿化带，占地1平方公里外，规划的住宅用地为5.5平方公里，约550万平米。是由东侧的海河、南侧的洪泥河、西侧的津沽公路和北侧的外环线围合成的，南北长度3800米，东西长度约2500米的不规则长方形地块。宗地用地条件宗地内沿外环

19、线和海河沿线有规划的500米绿化带；沿外环线一侧绿化带以南，有7个天然气储气罐，在规划中将保留；沿洪泥河沿线，贯穿地块东西，有一条高压线，对项目的规划将产生一些影响，除此之外，地块内所有建筑物将全部拆除，因此地块的用地情况较为完整。宗地地貌状况宗地现状地貌以现状平房居民区、农业用地、少量工厂厂区和仓储用地为主。宗地基本设施现状基本设施宗地内有加油站、中铁十八局医院、农贸市场等基本设施。医院和农贸市场为周边居民就医、日常购物的主要场所。新式住宅新式住宅方面有双达公寓项目。宗地外围设施现状文化教育方面教育设施主要有双港小学、港田小学、辛庄中学；文化设施有双港影剧院商业设施方面沿津沽公路沿线，分布着

20、很多商铺，主要为居住楼底商和自建的13层商业设施，经营的范围主要以五金电料、汽配维修、餐馆为主，经营状况一般；沿梨双路沿线，也分布着很多底商，经营品种有餐饮、娱乐、美容美发、和双海综合超市，在港田大厦一层有津工超市。这两条道路为双港镇最繁华的交通道路，因此其主要的生活配套设施也集中于此。医疗设施方面：除沿津沽公路，属地块内的中铁十八局医院外，梨双路上还有双港镇卫生院。其它公共服务设施：在津沽公路和梨双路沿线，还分布着农行、建行、中行等银行营业所。交通设施：道路名称通路道路状况大沽南路是津南区通往市区的城市道路，以外环线为界，以北为大沽南路，以南为津沽公路。属城市道路，路宽50米，通车能力较强，

21、从市区通往津南区的公交线路由此经过。外环线进入市中心区域的重要通道城市道路，路宽50米，路况良好，通车能力较强。津沽公路连接地块与市区、津南区和塘沽的主要公路。镇区段路面宽26米，路况良好，通车能力较强，同时路两侧集中了目前区域内大部分的生活配套设施梨双路连接津沽公路的重要道路为区县级公路，路面宽9米，路况较好，是双港镇政府所在地，集中了区域内部分生活配套设施。公 交 线 路途 经629劝业场葛沽152小刘庄小站652大胡同三号桥808天津站东张庄165小刘庄葛沽通过以上情况可以反映出，地块周边的交通道路虽然不多，但大沽南路和外环线属于城市道路，津沽公路为市级干线公路，梨双路为区县级公路，这些

22、道路的交通状况良好，通车能力均较强，为地块未来的开发提供了良好的交通条件。但地块周边的公交线路大部分为小公共，而且全部为过路车，其通车时间和车次有限，镇内没有公交线路，反映出目前的公交状况远远不能满足未来居住人口的出行需求。住宅目前津南区的商品房项目主要集中于咸水沽镇，双港镇住宅形式大部分以农村平房院落为主，镇内的商品房项目只有津沽公路沿线的龙汇公寓，其规模为4座5层住宅，建筑面积不到20000平米，项目均价1200元/平米，档次较低；还有位于双港经济技术开发区内的高档别墅项目玫瑰庄园，销售情况较差。在地块内和梨双路沿线，还分布着部分多层住宅楼，多数为近几年兴建。在外环线以内，靠近大沽南路沿线

23、，有部分商品房项目，其中以金海湾花园为代表。另外，还有本公司的双林项目、双马居住区、双林居住区也将在近期规划范围内。这些项目的启动，将与双港项目形成竞争。未来规划趋势基础市政建设：道路交通规划公路建设项目基本成果津沽公路市级干线公路，技术等级为一级，宽60米梨双公路区县级公路，技术等级为二级，宽40米外环线改造规划为50米宽城市快速路大沽南路规划为50米宽城市快速路立交桥大沽南路与外环线交叉处，规划为互通式立交轨道交通地铁一号线。地铁1号线向南延伸，经过地块内西侧。市政公用设施规划供水双港外环外地区水源由市区至咸水沽引滦600及800规划输水管供水，工业用水水源为地下水。双港外环线外地区规划一

24、座加服务站，占地3500平方米。污水双港外环线外地区，规划双林污水处理厂，规模为35万立方米/日（含外环内地区污水量6-8万立方米/日），占地35公顷。规划2座污水泵站，其中一座污水泵站，排水能力为0.7立方米/秒，占地1500平方米；一座提升泵站，提升能力为0.2立方米/秒，占地1000平方米。双港外环线内外地区污水排向规划的双林污水处理厂经过处理后，再排向双巨排污河。雨水双港外环外地区规划2座雨水泵站，排水能力8立方米/秒/座，占地2500平米/座，雨水就近排入海河、外环河。电力近期保留现有双港35KV变电站及规划范围内35KV、110KV、220KV架空线；现状架空线走廊宽度为：220K

25、V40米；110KV25米；35KV15米。远期220KV、110KV、35KV架空线入地敷设。规划新建该35KV变电站2座（外环内地区），上级电源由小海地110KV变电站提供。外环外地区规划一座110KV变电（马集），上级电源由双港220KV站提供。工业区单独设置专用变电站。市话规划将利用已建的电话局，逐步增加其装机容量。为了适应现代化的乡镇发展，远期电讯设备应配备有能与国内外联系的现代化通讯设备。电信电缆采用全管道敷设方式，市话局以电缆出现至各个组团的电话交换机，再由电话交接箱将电话电缆接至用户，满足规划需要。邮政双港外环内地区由规划柳林邮政局提供服务，双港外环外地区在津南开发区新建一座邮

26、政局占地1500平方米。煤气气源均采用天然气，规划在外环内地区设置一座煤气高中压调压站，占地2000平方米，由高中压调压站出中压管，再接至中低压调压站，由低压煤气管道将气源送至用户。供热在双港外环内地区由规划界限外规划双林锅炉房提供。在双港外环外地区设置2座集中锅炉房，占地3公顷/座，规模分别为640吨/时/座。绿地系统规划双港地块内沿外环线及海河沿线，将建成500米绿化带，占地1平方公里，该绿化带的建成，将会极大的提高项目的综合素质，改善周边生活环境，提升项目档次。河流改造双港项目东侧紧邻海河，南靠洪泥河，具有得天独厚的自然水景资源，海河沿线的水上风情区景观规划将会为项目提供更大的卖点。能够

27、对项目产生支撑的外部条件通过上述现状与发展趋势的总结，结合一般性房地产项目的开发模式，双港项目的外部支撑点将集中在以下几方面：支撑点具体内容现有条件预期条件交通现状交通路况较好，但公交线路匮乏，对项目没有形成支撑规划道路的拓宽，地铁一号线开通，地铁站点的设立，将改善项目的交通条件，但仍存在其他问题，支撑力度有限。自然景观现状景观条件较差，海河沿线没有突出资源优势。外环线500米绿化带、海河水上风情区的建成，将形成区域内的重要景观资源，支撑力度较大。人文环境全部为津南区的农业人口和外来人口，人文素质低下，成为项目发展阻力。项目建成后，形成新式居住大区，并吸引全市范围的购买人群，人文环境有望改善，

28、对双港镇的发展，特别是双港镇未来的整体规划发展提供了原始积累。生活配套现有生活配套设施匮乏，无法形成支撑项目建设中，将形成大量的生活配套设施，形成新的居住环境，预期支撑能力较大。通过上述条件的列举，可以看到，双港项目作为非一般性房地产开发，面临的外部支撑条件相对薄弱，需要在开发前期进行全面的整合。综合评估：双港镇作为津南区的工业区，是津南区与市区距离最近的区域。随着近几年城市化发展规模的不断扩张，市区可开发用地的逐渐减少，市区外围靠近外环线以外的城郊区域将是未来两三年内的房地产开发热点区域。而双港镇正处于该区域之内。由此推断出，河西区大规模的城市扩张将向双港方向推进。尽管目前双港镇的社会经济、

29、城市面貌、城市功能分布方面还存在着一定的不足。但由于双港镇特殊的地理肪常凰巯钅拷洗蟮目婺凰鄣乜橛旁降淖匀痪肮刍肪常惶旖蚴泄到峁沟淖芴宥凭龆耍巯钅拷晌蚰锨鞘泄芾庞胪晟频某隹凇?第二部分 项目素质分析项目优势地铁1#线的修建将极大方便该区域交通，并带动沿线经济发展，紧密双港与中心城区的联系；紧邻外环线及大沽南路的延长线津沽公路，距离中环线及市中心仅为7.5公里和10公里，良好的地理位置与道路交通将为该地块的发展提供良好的条件；项目具备一定的规模，能够形成一个统一的，具备一定规模的综合性项目，形成较强的区域凝聚力和引导力；地块北靠外环线500米绿化带，东临海河，南为改造后洪泥河，为以后的景观营造，地

30、块开发创造充分空间，并且西侧为交通状况较好且通地铁一号线的津沽公路，地块本身素质较佳；天津市总体规划中被确定为中心城区外围组团之一，并在2002年又被国家体改委确定为全国示范镇，随着该地区职能的变化和等级的提高，将享有一定的优惠政策，这些优惠政策降为本地区的发展提供便利；天津市区南部经济发展及城市重心的南移趋势，将为双港的发展提供良好的依托。项目劣势地块行政隶属津南区，“郊区”概念将会成为地块发展的最大限制；地块周边各种配套设施较为缺乏，在开发过程公建建设所需投资量较大；地块内现状气罐将会给客户带来较大的心理压力，对地块起步区的启动形成较大的负面影响；津沽公路沿线地铁虽然提供了地块的交通便利性

31、，但同时地铁噪音将会对地块内部分住宅形成干扰；大沽南路（黑牛城道以外）沿线在整个河西区的区位价值相对较低（如小海地），不利于提升该地块的土地价值；威胁分析全市房地产市场看，未来5至8年城郊结合部的大型住宅开发项目较多，规划或已开发的梅江（含梅江南）、双林、太阳城、西横堤等居住区将相继投入市场，分流客户群。从区域市场角度看，南部地区在建、待开发项目具有数量多、位置集中、规模普遍较大的特点，梅江、梅江南、双林、王兰庄、等大型住宅项目将未来几年内开发建设。天津市另外七个外围组团的开发状况会影响到该地块的开发。机会分析地铁1#线将给沿线地区带来巨大的社会与经济效应，该地块地处地铁终点站，想象空间极大。

32、双港镇作为全国城郊型小城镇示范区，并拥有较好的地块素质，开发潜质较大。从天津市的城市发展进程来看，城市扩张速度很快，该地块将会有较大的升值空间。该地块位于双港镇内，地块开发涉及天津市城市整体规划和津南区的城区规划，可以向政府争取更大的支持力度。随着交通系统不断完善，如地铁一号线开通、道路系统完善、私车不断普及等因素，必将给位于城市边缘区域的住宅项目带来较大的发展机遇；综合评价综合前面天津市住宅市场分析及地块自身素质分析，可以看出，该地块位于天津市南部延展区域，并且作为天津市的重要卫星城镇，随着天津市城市发展速度的加快，及天津重心南移，该区域将会有良好的发展前景，同时地铁1#线的全线贯通，地块突

33、出的规模优势以及周边良好的自然环境条件，为地块的后期操作创造了很大的想象空间。与此同时，我们也会注意到在区域在未来的几年内，将会有多个大规模居住区启动、开发建设，对本地块的后期操作也会形成一定的威胁，因此针对该地块操作水平的高低，将会起到较为关键的作用。总的来说，在此区域作为如此大规模的郊区住宅项目，如进行高水平运作，该地块将具有极为看好的市场前景。第三部分 发展构想项目总体定位分析新一轮天津市城市总体规划把双港镇确定为中心城区外围八大组团之一，承接右中心市区分流出来的人口和部分功能。因此双港镇从地域上看属城市边缘区域，从功能上看具有中心城镇和城市的双重功能。双港镇正处在工业东移的经济发展轴上

34、，与新立组团、军粮城组团、咸水沽组团、海河下游工业区一起构成了天津经济发展轴上的重要结点。双港地块作为整个双港镇的一部分，将同样具有一部分中心城镇及城市的双重功能。该地块位于双港镇东北角且紧贴外环线，是津南区距离市中心最近的一个地块，该地块总占地约6.5平方公里，地块规模较大，正在实施的地铁一号线将从该地块一侧通过，并且地块周边自然景观资源充足，为将来的开发建设创造了各种优势条件。地块定位要充分考虑整体区域功能属性及地块各种优势资源利用性，最大化挖掘地块价值。即将其定位为拥有良好自然景观、人文环境、完善生活配套设施的大规模生活城区，形成强大的区域凝聚力和引导力。通过引入先进规划理念及高水平运作

35、，将该项目建设成为天津市乃至全国大规模生活城区的典范。项目总体发展思路综合项目自身素质，面临的外部环境、市场发展状况及整体地块定位，项目的发展思路为：前期将以土地价值培养、提升为主要目标与手段，换取未来土地开发价值提升项目作为一个集土地开发、住宅开发、生活设施及商业开发的综合性开发项目，由于该地块距市中心区域相对较远，可以借助的外部配套设施匮乏，土地价值没有完全体现，因此，项目的开发前期将以土地价值的培养、提升为主要目标与手段，以换取未来土地开发价值的提升。借助地铁1#线及地块周边良好自然景观优势作为地块发展切入点在发展顺序上，依市政设施环境营造住宅开发地铁公建商业公建住宅开发的次序，借助地铁

36、1#线及地块周边良好自然景观优势为发展契机，通过对环境营造及地铁沿线部分商业、教育等配套设施的投入，形成自身鲜明的特点与独特的竞争优势，充分提升土地价值。坚持超前规划，高起点、高标准实施，实现土地开发的可持续性考虑项目的发展周期较长，整个项目应是以多种住宅类型为主体的多种建筑用途的集合体，且要保证项目的整体性、统一性，因此对该项目的前期规划提出了很高的要求，这将是整个项目运作及前期工作中的重要环节。同时在项目的规划设计中还应在确保项目整体、统一的基础上，充分考虑到项目后期的可持续发展性。项目统一规划、分期实施以项目的规模，进行整体的统一规划、开发及宣传，提升项目区域引导力，形成一个包含多重功能

37、的新型生活城区形象，充分提升整体项目竞争力;与此同时,根据地块规模及规划方案进行分期开发实施，并要合理安排开发节奏，实现规划布局和开发的系统性、统一性。注重项目起步区的关键作用，通过高水平规划设计和开发建设及适度让利，进行首期开发，迅速树立项目良好市场形象由于地块规模较大，项目的开发将分为几期进行，并且根据整体地块定位，住宅建设仍然是项目开发的主体，而在起步阶段将项目作为一个大规模的主题地产进行开发，以迅速拉升地块整体价值为操作目的。鉴于起步区的关键作用，建议可以适度让利为项目前期操作创造良好条件，并通过引入先进规划设计理念，高水准运作进行项目操作，以迅速树立项目良好市场形象。同时在项目整体规

38、划运作中，应充分考虑各种公建的服务半径与服务周期，合理的安排开发节奏，实现各种功能内容的价值最大化。充分挖掘地铁1#线潜在价值进行开发充分重视地铁1#线的巨大作用，通过对地铁终点站的建筑及环境处理，展示城市形象，通过对地铁附属商业设施的建设，大力发展商业经济，提升地块价值，最终形成区域性商业中心。充分利用地块周边自然景观资源，形成强大景观价值支持充分利用沿外环线的城市绿化带、海河景观带及洪泥河景观带的自然资源优势，融入到规划设计中，可以考虑根据各自先天景观特征进行不同功能及特色营造，丰富整个项目的景观内容，形成对整体项目强大的景观价值支撑。充分利用地铁公司优势，向政府争取更大的优惠政策 由于地

39、块规模巨大，一定要充分利用地铁深厚背景优势，向政府争取最大化的各种优惠政策，为项目操作创造良好开发条件，提供更大的操作空间，同时更多的优惠政策也将为地铁公司带来较大的隐形收益，提高整体项目预期利润。项目功能内容定位根据地块总体定位，该项目作为大规模生活城区，并从某种角度上说,带有中心城镇及城市功能，因此总的来说，项目应该具备居住、生活、精神生活等基本功能。项目具体表现为应包含如地铁、高级别道路的城市交通功能；适于人们集中休闲活动广场、以及良好的对外城市景观；以及满足此大规模生活城区，人们的生活必须配套设施（商业、医疗等），满足、丰富人们精神生活的各种文化娱乐、运动设施、各层次教育等；住宅产品必

40、将以多样化形式出现鉴于项目定位大规模生活城区，该项目将肯定会包含大量住宅，提供随城市扩张和居住条件改善带来的不同层次的住宅消费。其中，由于项目规模巨大，从社区居民构成角度及市场角度，整个项目住宅部分将由多种住宅形式构成，以丰富项目产品类型降低市场压力，同时以此丰富居民层次，使社区居民构成合理化。在进行各种配套设施功能确定及分布上一定要强调其服务功能的完善性及服务辐射半径合理。城市景观：将充分利用地块北侧外环线500米绿化带及东侧海河景观，进行规划设计，营造不同风格特色景观。由于该部分为地块的主要对外窗口，如能充分挖掘，不仅可以作为地块对外城市景观展示效用，同时也为地块内部操作创造了条件。另外，

41、地块西侧沿津沽公路式通往地块的主干道，也是地铁沿线部分，可以将该部分与地铁效能及沿路价值充分挖掘，结合各种功能商业、广场结点进行氛围营造，同样起到城市景观与服务项目自身及提升地块价值效果。基本配套设施：从规模、功能角度，一定要齐全完善，成为项目价值提升的另一支撑点配套设施主要指各种商业、医疗等服务设施，商业设施将由大型购物场所（SHOPPING MALL）、中型综合性购物场所（超市、综合商场等）、各种专业购物场所（家电、家居、餐饮等）、集中小型商铺（商业街、风情街等）和零散商铺（临街商铺等）组成。大型购物场所将作为项目功能分区中的一个区域，完成提升项目总体价值、吸引外来投资； 中型综合性购物场

42、所作为对区内居住条件的完善和分期开发中的基本配套；集中小型商铺和零散商铺是对各功能分区内居住配套的完善，多种商业形式的出现及医疗等生活必须配套设施的投资建设，将会为整个社区居民提供各种完善生活服务。休闲娱乐、教育等设施：充分考虑社区不同层次人群的差异化需求该部分设施主要指满足人们休闲、娱乐、运动、教育等生活配套设施，其中，各种休闲、娱乐、运动设施要充分考虑到大规模社区中不同人群层次、年龄层次休闲需求，丰富各种配套设施形式,使所有业主都可以满足各自不同需求特征；在教育方面，必须考虑到所有客层子女教育需求，建设不同级别教育设施，同时考虑与名校联合，增加师资力量，组建高质量12年一贯制教育机构。其他

43、：考虑在项目操作中后期，以部分纯商业设施进行开发建设，提升整体项目价值，丰富项目功能结构，同时解决部分内部就业，赋予项目更多活力。综合以上各种景观、配套设施的预计建设模式，由于如此大规模生活城区所需各种配套设施数量巨大，投入资金巨大，因此可以结合以上几种不同配套设施建设，进行商业运作，一方面丰富各种配套形式，提升项目价值，另一方面减轻运作资金压力，同时可以为项目提供一定的利润来源。与此同时，该项目必须要将强调各方面配套设施功能完善性，形式多样性，使该项目各层业主深深感受到大规模生活城区的优越性，生活品质的提升。项目对外的重要营造节点：北部：外环线500米绿化带为项目主要对外窗口，必须加以充分利

44、用，进行规划设计，并赋予其以一定的功能性进行营造；东部：海河景观沿线，也是项目对外展示的一部分，但其更多的应是为项目自身服务，该部分沿海河距离将近2.5公里，先天景观优势明显，并有很大挖掘潜力，如进行高水平规划设计并进行营造，完全可以成为该项目最主要的景观特色；西部：津沽公路并且正在建设实施的地铁一号线沿道路穿过，该条道路等级较高加之地铁由此通过，将成为进入该项目的主要交通途径，也是项目对外最主要的展示区域，所以必须对该区域加强分析、论证、设计力度进行开发建设。同时要充分考虑其具有特殊性（地铁沿线各种优劣势）、唯一性（主要交通途径）的交通、沿街特性进行运作，挖掘其商业价值，使该区域不仅形成良好

45、的对外展示功能，而且深挖此区域的土地价值，成为项目一个利润来源点。南部：规划的洪泥河景观功能，主要为项目内部服务，根据该区域沿线目前状况，有条件做出另一特色的景观带，并由此景观带与外环线500米绿化带、海河景观带结合进行规划设计形成项目独有的不同功能、特色景观，成为项目最主要的景观支撑点。项目产品构成产品内容住宅鉴于项目定位大规模生活城区，该项目将肯定会包含大量住宅，提供随城市扩张和居住条件改善带来的不同层次的住宅消费。同时，由于项目住宅建设规模巨大，开发时间较长，从社区居民构成角度及市场角度，整个项目住宅部分将由多种住宅形式构成，以丰富项目产品类型降低市场压力，同时以此丰富居民层次，使社区居

46、民构成合理化，最终达到项目最大化占领市场的目标。住宅部分包括的产品形式主要有：产品形式主要特征联排别墅预计为项目起步区中主要产品形式，以提升土地价值；后期开发产品内容，最大化体现利润双拚、独栋别墅项目吸引各区域购买能力和投资的主力，是整个项目中顶级产品，产品配套标准高。预计为项目起步区中主要产品形式，以提升土地价值；后期开发产品内容，最大化体现利润普通砖混住宅与华苑相近似的多层住宅，外檐具备鲜明特色，是项目开发中期的主要产品形式之一洋房4层或4层半的精致低层住宅，包括平层、错层、复式等形式是项目中、后期，产品形式之一，该产品将作为补充产品形式出现小高层项目操作市场型项目不断确立、巩固，同时随市

47、场不断发展，该产品形式逐渐成熟，将成为该项目中（后）期主要产品形式，并以此提升整个项目容积率高层住宅是为平衡总体开发容积率，同时满足多层次消费的重要补充，该在产品形式将会在项目后期出现，以最大化体现地块土地价值。公建公建建设内容包括：建设项目建设内容经营性公建大型综合性购物场所包括SHOPPING MALL在内的，服务半径覆盖整个区域的综合性购物中心，形成该区域主要吸引力之一中型购物场所超市、大型餐饮、专营商店等集中店铺根据规划形成的中小型店铺相对集中的商业街，考虑成为专业商业街商务、办公中心结合规划，后期开发提升土地价值。休闲、娱乐设施结合规划，随开发不同阶段进行建设，考虑功能齐全，结合不同

48、区域形成特色休闲（如外环线500米绿化带、洪泥河景观带等）非营业性公 建体育场场（馆）地块规模巨大，满足人们室外活动需求而设置的集中活动场所（体育场、休闲广场），另外必须建设包括室内游泳馆、网、羽、蓝、排、保龄、健身、专业美容在内的，集休闲、健身、运动为一体的综合性场馆学校与名校、投资方合作，吸收部分政府投资，建立12年一贯制的优秀教育机构医疗设施考虑借助地块周边自身原有医疗设施进行改造建设项目发展需要的条件外部条件对于该项目的整体宣传要先期进行，扩大整体项目的市场影响力；需要对项目所在地的基础设施建设、市政管线改造等进行前期的施工，为项目起步区提供良好的开发基础条件；由于地块位置偏远，这样对

49、于交通条件将提出很高的要求，即地铁一号线能够按时通车，与此同时，希望能够提供新的公交线路，为项目运作提供良好的交通设施；根据地块发展构想，该地块未来将会有一定比例的商业设施进行开发建设，为了该部分功能能够顺利推进，需要政府对在项目内进行商业等投资的企业提供相对优惠的税收政策，形成吸引投资的良好条件。内部条件首先，鉴于起步区开发对于整个地块的重要性，对于起步区的前期投入应给与一定的支持，如对于外环线景观带的前期营造；其次，由于该地块周边各种配套设施并不完善，该部分资金投入巨大，可以考虑对于现有配套公建的保留改建，以及结合地铁沿线部分以商业形式进行公建开发等方式减少资金压力；第四部分 项目发展周期

50、计划总体发展模式项目的发展模式为，由土地方牵头进行整个项目组织运行，以有实力、丰富操作经验开发商进行主要具体运作，并联合各方面相关业态专业公司、投资方进行前期运作，考虑到地块较为偏远，各种基础设施建设为先导，形成项目的总体模式；尤其项目起步区开发在各方面都应给与强大支持，以使项目短时间内迅速确立形象，提升土地价值。项目进度安排项目启动阶段：2004年2006年 项目升级阶段：2006年2008年 项目成熟阶段：2009年2011年 项目盈利阶段：2012年2014年 开发规模安排启动阶段（万平方米）升级阶段（万平方米）成熟阶段（万平方米）盈利阶段（万平方米）合计住宅40 75 100 1153

51、30双拚、别墅、联排多层、小高层、洋房多层、小高层双拚、联排、别墅、小高层、高层经营性 公建2 5 10 18 35商业街、生活配套（如小型超市）商业街、大型超市、专业商业、餐饮购物、中型商业、SHOPPING MALL、商业街、中型商业以商务、办公中心为主，并完善商业街非经营性公建1 2 7 5 15会所、部分教育设施社区服务、教育设施教育、社区管理、医疗等设施、运动、休闲公益设施商业教育、完善社区教育设施、完善公益设施景观绿化83 8 37 51 179部分外环线500米绿化带、部分津沽公路绿化区内绿化、部分津沽公路绿化部分海河绿化、洪泥河景观完善外环线、海河景观、津沽公路绿化完善区内绿化

52、5 10 10 15 40道路72合计131100164204599 注：住宅部分以容积率1计算，则住宅占地330公顷；以上景观绿化面积包含了外环线500米绿化带面积共约100万平方米；则绿化占地79公顷、区内占地40公顷；公建部分总占地30公顷；道路占地72公顷；总用地：551公顷开发程序根据项目规模、开发思路及项目开发进度计划，预计整体项目将分为三步骤（4个阶段）进行开发建设，具体如下：开发前期此步骤开发主要为整体项目的启动阶段，该阶段开发要根据地块规划最终情况，确立起步区范围，并进行前期配套建设，同时根据最终方案情况，进行市场推广，初步建立大规模生活城区形象。具体操作计划：充分注重该阶段

53、开发建设对于整体项目的重要意义项目规模巨大，位置较为偏远，虽然地铁一号线经由地块，但预计起步区开发、销售阶段尚不会通车，综合所有因素，起步区的开发建设对于整个项目来说意义重大。因此，对于起步区相关配套、景观等方面的投入将会较大，为起步区的开发建设创造良好条件，与此同时，鉴于起步区肩负整体地块价值提升，体现项目为大规模生活城的重任，对于起步区位置的选择及开发量级的确定尤为重要。选择整体地块的西北部作为该阶段开发区域在起步区位置的选择上，为了充分发挥起步区提升价值的作用，建议借助地块北侧外环线500米绿化带的景观优势，并加以设计、营造，使其拥有景观功能的同时，还拥有一定的功能属性。起步区另一侧要临

54、近津沽公路，便于出行；另一方面，由于此两区域为整个项目最主要的对外展示通道，因此可以通过前期高水平运作，将项目良好形象进行展示。强调启动阶段的开发量级并以高品质低层住宅推向市场提升整体地块价值，树立整体项目良好的市场形象住宅方面，考虑到该区域属城郊结合部，位置较为偏远并且已突破目前住宅主流消费者外环线的心理线，加之地铁一号现在起步区开发、销售阶段尚不会通车，这些因素将会很大阻碍该层人群的购买，与此同时，起步区还肩负着提升整体项目价值的重任。综合几方面因素，建议起步区在产品形式上，将以高品质低层住宅产品出现，尽量降低地块偏远对项目开发的影响因素，并树立高品质居住城区概念，提升区域价值。另外，为体

55、现项目规模较大的特性，建议起步区规模不易做小，以充分体现项目规模优势。借助地铁一号线优势进行部分经营性公建开发建设经营性公建的建设，应结合起步区最终位置特性，以及地铁一号线施工进度，进行少部分开发建设，以满足起步区业主生活需求。以上考虑主要是由于商业的成熟需要相对较长的一段时间，应该随整体项目开发规模不断扩大，居住人口不断增加，人气不断聚拢，其商业价值才会有更大的体现，因此，前期该部分的建设应结合起步区定位，满足起步区业主需求为基本目标。综合以上各方面设想，起步区的开发建设，必须赋予其一定的特色，而且从目前地块状况来说，建议其目标人群、产品定位应以高消费人群、高品质住宅产品以及具有一定特色优势

56、的景观、环境、休闲娱乐等为充分附加值，以支撑起步区的建设，并且在建设规模上，应给于一定的量级配置，一方面以体现整个项目的规模优势，同时从起步区自身来说，如进行低层（别墅）建设，将会在整个市场中形成距离市区最近，拥有景观、环境、休闲娱乐等优势的大规模别墅群形象，将会使整个别墅群的高品质居住氛围加以充分营造，利于项目形象树立。功能内容设施占地面积（公顷）建筑面积（万平米）联排2820双拚、别墅5220经营性公建超市、餐饮151商业街151非经营性公建会所21学校幼儿园根据实际情况确定开发中期该步骤开发建设将在启动阶段良好运作基础上进行，共包含整体项目操作升级、成熟两个阶段。项目升级阶段，将在启动阶

57、段基础上选择向西南发展，承接起步区形成的良好氛围，将进行主流产品开发，通过该阶段开发使整个项目大规模生活城区初具规模，将项目大规模生活城区概念加以确立、巩固。项目成熟阶段，将在项目整体形象得到确立、良好的生活氛围已基本形成的条件下，继续向西南发展，并相应扩大住宅、公建、景观建设规模，并继续完善对外形象部位的营造，形成更广泛客户吸引力，彻底摆脱区域市场的限制。通过启动阶段高水平运作，此时该区域的市场形象已得到初步确立。在此阶段，根据项目定位，该项目应该是由多产品构成，可以根据地块具体分布进行主流产品开发，确立、巩固该区域大规模生活城区该市场形象，体现项目规模优势。进一步提升该区域整体价值，与此同时，配合大规模生活城区形象，要开始对项目内部主要的各种配套设施和城市经营性公建进行开发（大型购物、商务服务等方面），并配合开发初期形成的商业区域，加强投入建设，进一步扩大其服务功能范围，以支持更大规模住宅建设。开发后期该部分开发将完成