【商业地产】沈阳保利心语花园项目价格定价报告29DOC4月

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1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789保利心语花园定价报告一、市场分析1、铁西区市场铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续50年的“南宅北厂”旧格局，为铁西新区东部腾挪出了大批的土地，这使得新房地产项目的大批落户铁西。铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。且目前在售的铁西区项目大多为2005，2006年铁西新区大发展时出售的地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大。就铁西板块市场而言，目前各大

2、开发商因存货量大，迫于资金压力，自08年市场的冰冻期开始即推出各种促销策略，有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况，但08年整体销售情况均不理想。进入09年以来，从2月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看，在楼市整体普遍低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧，并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战，使得观望情绪有所放松。2月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的23.06%, 共计914套，心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案高层产品存在竞争的恒大绿洲、碧桂园银河城等，虽然项

3、目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。板块代表项目销售情况备注铁西中部板块亚美利加一环85-120准现房，一期3880元起价，均价4600； 二期均价对外口径47005月2日开始二期诚意认购铁西西部板块美好愿景一期整体均价4100，一次性96，贷款98折销售情况不理想，第一次开盘仅售70余套，去货缓慢凯荣国际剩余大户型，98160，起价3950，均价4200。 主推98两居，其中特定房源首付仅四万，剩余部分年内付清即可于洪板块碧桂园银河城高层洋房均价3288元/平米起，120150平，可享85折优惠，折后最低价2700元/

4、平5月份加推新货，预计会有70-80平小户型上市。恒大绿洲河景高层（19层）折后均价4680元/平，小高层折后5500元/平，均送1500元/平豪装19日新组团开盘2、竞争板块分析保利心语花园的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。主要可以分成3个板块，分别是铁西区中部板块、铁西区西部板块、铁西区南部板块。保利心语花园项目位于铁西区西部板块，紧靠二环重工街。板块位置楼盘开盘时间档次建筑类型建筑面积价格面积区间销售率后续推货铁西区西部板块重工北街以西凯荣国际花园07.9.10中高层、多层约25万98两居特价3950，均价420098-16080%二期约建面20万平狮城经典07年12月中低高层、多层约3

5、万均价3800元起价3380元58-13260%6栋楼约3万后期尾盘假日普罗旺斯07年12月中低高层、多层、洋房共约60万无差价销售，3380元32-12760%高层肇工街与北四路交汇处美好愿景08年9月20日中高多层，小高层高层53万3680元起价，均价4100元43-16415%首推13栋约2000套左右铁西区中部板块保工街以西，重工北街以南第一城06.9.16中高层、小高层120万4100元，起价3400元，最高价4850元52-16240%D、E组团约40万平铁西区南部板块揽军路周边宏发华城世界06.10.31中高多层100万4438元，起价4013元，最高价7071元34-13650

6、%四期约16万平保利心语花园位于铁西区西部板块，目前板块整体销售情况很不乐观，凯荣国际花园、狮城经典、美好愿景等多个项目都处于滞销状态，板块内价格大幅跳水，促销力度越来越大。但大幅降价仍然无法撬动市场，项目直接竞品美好愿景在9月21日开盘仅销售70余套美好愿景宏发华城世界亚美利加凯荣国际花园狮城经典第一城百合花园保利心语花园3、直接竞争对手（1）凯荣国际花园占地面积一期2.4万建筑面积一期5.5万容积率2.19栋数一期7栋两期开发高层栋数2D-17F1D-18F1D-7F总户数一期369户建筑风格新加坡(现代)入市时间2007-7入住时间2008-12公摊系数20%车位数车库99个绿化率35%

7、推售房源一期7栋采暖方式暖气物业费1元/平米*月户型配比销售情况户型面积所占比率总销售率销售价格一室无无80%高层：3850-5560元/多层：4200-4580元/二室66-9980%折扣：一次性9.8贷款9.9折三室101-13820%热销户型面积小两室面积区间66-138滞销户型面积三室大户型主要客户项目周边居民购买用途居住l 推广主线：新加坡式生活l 主力户型：90-100平的两房l 产品：大开间，短进深，开间为4.1-4.6米，北阳台有上下水可做洗衣房l 折扣及优惠：主推98两居，临路单位特价3950元/；园区中心单位均价4200，分期偿还首付，一期首付仅四万，剩余部分年内付清即可。

8、其余单位一次性9.8折，贷款9.9折凯荣国际花园一期自07年开盘以来，一年多的时间仍未消化完5.5万平建面。自2008年以来频频的出现促销活动且力度越来越大。从项目位置来看，凯荣国际花园把住了保利心语花园主要的交通道路，地理位置优于本项目，与项目形成了面对面的直接竞争。（2）美好愿景占地面积18万建筑面积53万容积率2.5栋数多层1栋小高层19栋高层21栋高层栋数21总户数5000建筑风格欧式入市时间2008921入住时间2009月11月30公摊系数多层15%，高层22%车位数840绿化率40%推售房源约310套采暖方式地热物业费1元/平米*月户型配比销售情况户型面积所占比率总销售率销售价格一

9、室446519%15%3630起价，均价4100，二室7010943%折扣：一次性9.6贷款9.8折三室9714138%热销户型面积70、82、93面积区间40160 滞销户型面积朝向差的4465一房，和大面积的三房。主要客户周边客户购买用途居住推广主线：17个花园里的欧洲销售策略：期房销售，通过园林景观创意与质量品质保障体系的模式吸引客户， 3000元低价定金折扣优惠：一次性96折、贷款98折美好愿景自6月25日蓄客，8月份对外报均价4700元，随后因蓄客不理想，客户对4700元的价位普遍接受不了。9月份对外称内部认购，以均价4000元的关系户价格开盘，9月21日开盘推出330套，仅消化了7

10、0余套。后期价格有所微涨，一期均价4100，目前去货速度缓慢二、保利心语花园项目分析1、产品类型楼栋建筑类型60平以下60-79平80-89平90-99平100-120平120平以上总计1#多层17642562#多层17642563#多层238404#多层238405#多层11645536#多层11645537#多层17642568#多层176425610#高层282814237511#高层282814237524#高层164432159825#高层164432159826#高层164432159859#高层34326660#高层343468总计58110192164109355988比例5.

11、87%11.13%19.43%16.60%11.03%35.93%100.00%保利心语花园一期一组团产品有8栋多层、7栋高层组成，共有854套。多层产品以120138平的大户型为主，高层产品则以70-90平的两房产品为主。项目内多层与高层产品类型形成了差异化。2、项目优势保利心语花园的项目优势主要在于保利地产的品牌价值，五馆一场板块未来的区域价值以及项目自身高端的产品品质。保利心语花园地处重工街五馆一场、森林公园板块，这里是仅次于浑南奥体中心的沈阳市文体副中西，也是铁西区唯一的文化体育中心。“五馆一场” 斥资3亿元，包括体育馆、游泳馆、工业文化展示馆、城市规划展示馆（档案馆）、蒸汽机车博物馆

12、、体育场。铁西森林公园即原于洪苗圃，改造后总面积达100万平方米，是全市最大的市内森林公园、天然氧巴。项目规划针对大型社区容易缺乏内部活力，以及与外部城市衔接，沟通不畅的弊端，引入了“新都市主义”的概念，力求有效地引入同时放大城市及社区资源。项目园林将质朴自然的园境与富有工业感现代感的建筑相互融合，营造一个即简洁、富时代感，又静谧、舒适的居住区环境。地块内保留的436株原生大树，依数造景营造出了丰富而独特的园林景观。3、项目的劣势保利心语花园项目主要的劣势在于噪音的影响、高压线的影响、交通配套少的影响。三、价格策略1、价格策略（1）采用低开高走的价格策略，以略低于客户预期和市场竞争对手的价格开

13、盘，开盘后根据销售情况逐步拔高价格；（2）以快速销售、最大化成交为目的，对客户价格进行摸底，最大化的分流客户，保证成交率；（3）以板块竞争对手价格和销售情况为参考，制定在板块内有竞争优势的价格；（4）为了避免出现08年底内部认购时期因为价格过高，加之蓄客少的原因导致开盘没有形成热销的情况，本次开盘价格需留有余地，保证开盘热销的同时，以便下一阶段销售推广的开展。2、定价原则原则一：本次定价主要考虑总价定价原则二：在考虑单价时考虑套内面积定价原则三：多层高层分别定价，形成两个独立的价格体系原则四：拉大价差，更好的分流客户原则五：综合考虑多因素，多系数考虑项目多层产品和高层产品面积存在明显差异，不存

14、在项目内的竞争。市场上多层产品和高层产品存在明显的价差，所以定价时多层与高层需分开考虑，拉开价差。四、项目开盘回收价测定主要采用市场定价法，即选取相似楼盘进行价格比较来确定项目开盘的回收价。之后确定项目的价格模型，深入探讨项目的定价系数，形成项目的初步价格模型。最后通过与客户预期进行比较以及具体户型与各竞争项目的横向比较来确定各户型的实际回收价格。通过细节的微调最终完成项目的定价。1、市场考虑因素地理位置：从地段综合素质的优劣来考虑。交通配套：主要是从项目周边道路状况、地铁公车的配套进行综合比较。居住环境：包括小区整体的居住氛围环境，项目规划的适宜度人性化等。 生活配套：主要是项目附近的商业、

15、办公、医疗、邮电、银行等配套设施的齐备性。楼盘规模：从小区规模大小，绿化维护、小区内部配套等方面进行考虑。户型设计：考虑单位的户型设计十分合理、实用。教育配套：小区周边幼稚园、小学、中学的情况。园林设计：小区的园林的观赏性，舒适性方面考虑。发展商知名度：发展商实力、市场认可程度、品牌号召力等。建筑密度：考虑楼盘的密度对价格的影响。2、选择比较对象原则：选择的对象应该在以下几个方面与保利心语花园有可比较性 地理位置接近 户型面积相当 档次接近从珠江新城的在售楼盘中，我们选择凯荣国际花园、美好愿景、狮城经典、假日普罗旺斯作为项目价格参照的对象。3、定价第一步：综合测评项目名称评分基数本项目凯荣国际

16、花园美好愿景狮城经典假日普罗旺斯综合因素地理位置151114151412环境与景观10109989交通状况10791099配套设施10101010109楼盘规模553535户型设计151515121314园林设计101091089发展商品牌151512121013建筑密度1099989综合得分1009290928389第二步：价格测定项目名称 本项目凯荣国际花园美好愿景狮城经典假日普罗旺斯综合因素均价（元/）4000410037003380评估得分9290928389比较系数1.02222222211.1084337351.033707865可调均价4088.88888941004101.20

17、48193493.932584比较权重40%30%15%15%评估得分4004.8261661635.5555561230615.1807229524.0898876注：1、比较系数本项目评估得分 / 比较项目评估得分 2、可调均价比较系数*各项目回收均价 3、比较权重为各楼盘与本项目相比，对本项目影响程度的比例 4、评估得分各比较项目可调均价之和*比较权重综上所述，保利心语花园最终市场测算价格为4004元/。五、本次开盘推售范围及户型分布10#11#24#25#5#1#2#59#4#3#6#8#7#26#60#（图示：红色楼栋为本次开盘推货范围，黄色区域为08年内部认购期间推出楼栋，此三栋均

18、有剩余，灰色为非本次推售范围但具备加推条件）1、10#户型面积及分布情况10#为一个单元两梯五户塔楼，分别为东北、东南、南向双阳、西南、西北向五个户型。 西北向55平（东北向为轴对称户型）西北向55平位置西南向73平（东南向为轴对称户型）西南向73平位置南向双阳81平南向双阳81平位置2、25#户型面积及分布情况25#为两个单元，每个单元一梯三户，分别为东北、东南、南北通透三个户型。一单元东北向83平户型一单元东北向83平户型一单元东南向及二单元西北向户型一单元东南及二单元西北1单元03号、2单元01号南北通透97平1单元03号、2单元01号位置2单元3号西北向68.5平户型2单元3号西北向6

19、8.5平位置3、59#户型面积及分布情况59#为两个单元，每个单元一梯两户，把山为108平小三房户型，中间为97平南北两方户型。 108平户型 108平户型位置 97平户型 97平户型位置4、多层主要以123-135平大三房户型为主，其中特殊的有1#及5#西山单位的108平户型。 多层108平把山户型 多层108平户型位置六、定价系数保利心语花园定价模型主要考虑景观、噪音、把山、面积、朝向、通风、层差等系数。1、层差系数（1）多层层差多层一楼二楼三楼四楼五楼六楼七楼层差3500200300300250400备注带花园基准价大露台、短进深多层因客户对中间楼层即4、5层需求较多，因此将4、5层层差

20、相同（均为300）且高于2、6层；而2层与6层比较，6层采光略好，并且多层带电梯，避免了6层上楼困难的情况，因此6层较2层稍高而比4、5层略低。1层赠送花园单位与7层送露台单位相比较，1层光线较差，因此1层较7层略低。（2）高层层差、临街高层10#、11#：整体趋势中间楼层最高，根据楼层不同递增与递减系数不同。具体细节临街楼栋南向无景观，且矮楼层受噪音影响，空气质量差，因此层差加大，随楼层每层递增30元；6层以上至12层需求大，且楼层差别相对较小，因此每层递增20元；13楼需求比中间层少，为有效分流中间层客户，因此从13层起，逐层递减10元；16跃17层的楼层差150元，主要考虑此套房源最后价

21、格应该与4楼相近，因此150元实际为调整系数。总体层差：楼层12345678910111213141516跃17层差系数030609011013015017019021023021019017015010#东北向，11#东北及西北向层差：逐层递增1元，以缩小层差；至13层起逐层递减10元。楼层123456789101112131415层差系数010203040506070809010090807010#西北向层差：整体无层差，为本次开盘的特价房源，共17套。、高层24#、25#、26#、59#、60#：整体趋势中间楼层最高，根据楼层不同递增与递减系数不同。具体细节以1层为基准价0元，2层与1层

22、差别不大，但2楼开始征收电梯费，居住成本较1楼稍高，因此层差上调至10元；25层受规划路噪音影响，且略有挡光，因此层差加大，随楼层每层递增30元；6层以上至12层需求大，且楼层差别相对较小，因此每层递增20元；13楼需求比中间层少，为有效分流中间层客户，因此从13层起，逐层递减10元；17跃18层的楼层差70元，主要考虑此套房源最后价格应该应该与4楼相近，因此70元实际为调整系数。整体层差：楼层1234567891011121314151617跃18层差系数0104070100120140160180200220240220200180160702、景观系数景观楼王景观园区内南北景观南景北无南

23、无北景南北均无景观系数+200+500-70-100楼王景观特指多层5#1单元及6#4单元，因前无遮挡，且正面临园区主景观，因此景观系数为200元。3、朝向系数朝向南北通透东南双阳西南东北西北系数50300-30-100-2004、通风系数通风双阳标准户型（南北、东南、西南、东北、西北）系数5005、面积系数从50-140平户型，以每10平米递增20元，取90-100平为基准价0元，140平以上则取统一值。面积区间50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上价差806040200-20-40-60-80-1006、噪音系

24、数本案噪音影响主要来自于项目西侧铁路，因此根据铁路南北走向，以平行线形式，将一期各楼栋按照每两个单元为单位划分成若干带状区域，同区域范围内噪音系数一致，每两个相邻带状区域价差为10元，以多层8东山单位和高层60整栋楼为基准价0元，具体价差如图。高层11噪音系数与多层1西山系数相同，均为100元，而10因更加临近铁路，因此噪音系数拉大为150元。（附图见下页）-100-90-80-70-60-50-40-30-20-100-20-30-40-40-30、-20-1001001507、把山系数东山西山系数-50-1008、需求系数需求系数主要针对目前蓄筹情况分析，结合市场总体需求量权衡，建议如下户

25、型酌情提高价格，旨在与其它户型拉大价差。18#顶层60-70平18#顶层 86-90平18#108平1011#75-78平2426#83平西南套数10套28套36套30套48系数设置+200+100+100+100+50其中18#顶层60-70平户型，除7#1-7-1和8#4-7-2这两套房源外，均为108平户型的顶层，因108平户型已在系数上另+100元，因此这些户型只须另+100元。2426#83平西南向为了防止与东南向价差过大，因此需求系数另+50元，调整后此户型与东南向户型价差为40元。9、户型系数多层1#1单元2号房及24单元1号房，因向北退让近3m，会出现挡光情况，因此这两个位置的

26、全部户型均总体下调50元。10、调整系数调整系数主要针对户型相似的楼栋，根据其所在园区的位置不同，通过调整系数进而拉大楼栋之间的价差。具体如下：楼号1#2#3#4#5#6#7#8#10#11#24#25#26#59#60#调整系数0050505010000505005010000多层各楼栋之间，1#、2#、7#、8#属多层外围，系数均为0，3#、4#在园区内，系数相同为50，6#位置更佳因此为100，5#因考虑本次开盘促进销售考虑，因此设定为50。10#、11#位置相近，但因有东北向和西北向特价房源影响，楼栋回收均价较低，因此调整系数整体上浮50.24#、25#、26#三栋户型一致，因越靠近园

27、区外围受外部影响越大，因此以24#为基准0，三栋楼调整系数依次递增50。七、价格明细目前保利心语花园对外统一优惠口径为：认购享受95折优惠，一次性98折，商业贷款99折，公积金贷款无折扣。而根据实际蓄客情况分析，商业贷款客户占比例最多，因此定价中总体按照94折返点。保利心语花园房源价格统计楼号建筑形式套数销售面积()回收总金额( 元）回收均价（元/）出街总金额（元）出街均价（元/）1#多层566818.922855018941872855086841872#多层566818.922892483242422892551542423#多层405228.82226731444336226723684

28、3364#多层405228.822295201243902295246443905#多层536783.42980854543942980891543946#多层536783.43048903544953048971544957#多层566783.452902229742782902344242798#多层566783.4429350331432729351409432710#高层755475.5319033679347619034297347611#高层755484.5919411185353919411638353924#高层978643.28313163443623313167743623

29、25#高层978635.6231714069367231714360367326#高层978632.6832138914372332139617372359#高层66662424052500363124052212363160#高层687038262672203732262688763732多层合计41051229.1722177038543292217746964329高层合计57550533.718393391136401839377743640总计985101762.8740570429639874057124703987七、本项目内部各相近户型间价格对比根据目前保利心语花园蓄客情况分析

30、，多层120-130平户型分布均匀，而顶楼90平及把山单位108平户型因数量少、面积小而出现了供大于求的现象。这些将在定价中充分考虑其需求而提高价格。高层因朝向不同，户型之间需求差异明显。部分南北、东南和西南户型的需求量超出了供给量，出现了严重的撞单现象，而同单元的北向户型需求寥寥无几。因此在本次定价当中充分考虑户型差异，将各个户型之间拉大价差，以有效分流客户。以下对比均以楼栋中单价最高的12层做对比（所有价格均为回收单价，单位：元）。11#78东南向户型：11#78东南向11#西南74平11#双阳81平25#东北83平25#西北67平单价38003690365034903430总价29640

31、027306029565028967022981025# 97.5平：25# 97.5平59#97平单价39603760总价38610036472025#87平东南向：25#87平东南向25#西南84平59#南北97平59# 1单元108平59# 2单元108平单价38503810376037603680总价334950320040364720406080397440五、本项目各户型与外部竞品楼盘相近户型间价格对比1、一居室对比大量东北、西北向户型，与周边竞品相比，朝向是其致命伤。 心语花园 55平 美好愿景63平一室一厅一卫 一室一厅一卫 朝向：西北向 朝向：南向单价：3300 单价：399

32、4元总价：178308元 总价：251622元2、两居室对比 心语花园 美好愿景 C户型 B1户型两室两厅一卫 两室一厅一卫 面积：73 面积：70朝向：东南/西南 朝向：东向 单价：35833696 元 单价：3762元 总价：26.527.3万 总价：263340元 心语花园 第一城 K户型 H户型 两室两厅一卫 两室两厅一卫 面积：83 面积：80 朝向：东北向 朝向：东北向 单价：3429元 单价：3700元 总价：28.4万 总价：296000 元 心语花园 美好愿景 D户型 B4户型 两室两厅一卫 两室两厅一卫 面积：83 面积：82 朝向：南向 朝向：南向 单价：36893760

33、元 单价：4043元 总价：30.631.2万 总价：331526 元 心语花园 凯荣国际花园A户型 G户型 两室两厅一卫 两室两厅一卫 面积：97.5 面积：98 朝向：南北向 朝向：南北向 单价：3831元 单价：3950元 总价：37.2万元 总价：387100元 3、三居室对比 心语花园 A户型 美好愿景 C3户型三室两厅一卫 三室两厅一卫 面积：108.45 面积：115 朝向：南北向 朝向：南北向 单价：4225 单价：4174元 总价：45.8万 总价：480010元 心语花园 美好愿景 A户型 C11户型三室两厅两卫 三室两厅两卫 面积：129.63 面积：127 朝向：南北向

34、 朝向：南北向 单价：42004350 单价：4207元 总价：54.4万56.4万 总价：534306元 4、以上各项对比价格列表：假日普罗旺斯心语花园朝向位置单价总价朝向位置单价总价北向 （25）园区中心31508万东北、西北（55）临街西北3318、东北346818.2万、19万南向/南北 （63-76）园区中心370023.3-28.1万东南（78）、西南（74），西北（67） 临街，园区中心东南3696西南3583西北338327.3万26.5万22.6万南向 （79-83）临街338026.7-28万东南向（87）西南（83）双阳（81）东北（83平）内街内街外街内街东南3760西

35、南3689双阳3546东北342932.7万30.6万28.7万28.4万南北 （95多层）园区中心326331万25#南北（97）59#（97）1#（91）共8套园区内38313638448037.2万35.3万40.7万第一城亚美里加朝向位置单价总价朝向位置单价总价东西 （44）临北四路365016万公寓（45-55）临路460020.7-25.3万东北/西北 （78）临北四路370028.9万南北（80-85）临路470037.6-40万南北 （100）临北四路385038.5万南北（95）园区中心480045.6万南北 （101）临建设大路435044万美好愿景朝向位置单价总价南向（5

36、9）园区中心385022.7万东向 （70）园区中心376226.3万南向（83）临街406633.7万南向 （93）临街380035.3万广州保利地产代理有限公司沈阳分公司2009年4月14日地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。3.2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性

37、进行分析。3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以

38、契约形式明确各自权利和义务。4.3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付

39、使用。5.4 项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。5.5 物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。5.6 保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。6、方法和过程控制6.1 项目前期介入6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提

40、前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理

41、需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交工程整改建议书。6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交物业验收报告，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量。6.1.1.4 营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织

42、落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。6.1.1.4.1在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。6.1. 2 项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。6.1.3 项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算

43、，每平方米24元）。6.2前期物业管理阶段6.2.1 前期物业管理服务合同：6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的约定）内容一致。6.2.2 物业管理方案策划：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应

44、拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。6.2.3 物业管理费测算6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。6.2.3.2 物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。6.2.4 项目开办费6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。6.2.4.2如果地

45、产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米23元），以便物业公司正常开展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。6.2.5.2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。6

46、.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米500元。6.2.6 保洁开荒6.2.6.1 保洁开荒属产品符合性责任，

47、地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。6.2.7.2 地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙策划方案和费

48、用预算（人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司承担. 6.2.8售后服务6.2.8.1 地产公司按照房屋质量保证书规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任，此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作（具体参见地产、物业、施工三方保修协议书）6.2.8.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实，应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施，物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。6.2.8.3 地产公司委托物业公司管理维修、返修工作，物

49、业公司酬金收取标准按照保修协议书相关内容执行。6.2.8.4地产公司项目部工程结束后，须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。 6.2.9空置房管理6.2.9.1 空置房是地产公司因销售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司承担。6.2.9.2. 为避免在客户看房时出现不良现象，地产公司应对空置房建立巡查制度，对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查，必要时对空置房定期清洁。如地产公司将上述工作委托物业公司，费用由地产公司承担，具体收费标准由地产公司与物业公司双方协定。6.3 其他6.3.1代垫款项和代收代付业务按照相关财务管理规定执行。6.3.2 因地产公司销售或其它需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担，此部分费用由地产公司划拨给物业公司。6.3.3若地产公司