房地产开发项目质量管理与控制研究

《房地产开发项目质量管理与控制研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目质量管理与控制研究（4页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产开发工程质量管理与控制研究 房地产开发工程质量管理与控制研究 摘要：房地产工程质量控制是一项复杂系统的工程，质量的好坏与规划、勘查、设计及施工等环节相关，涉及诸多主体。本文主要分析了房地产企业工程质量管理的特点，并在此根底上提出了房地产工程质量管理控制的对策。 关键词：房地产；全过程；质量管理 中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号： 1 房地产工程全过程质量管理的概况 1.1 全过程质量管理的概念 全过程质量管理，在通常意义上是指对产品或效劳实现从概念提出、筹划一直到寿命终结整个过程的质量进行管理和控制，它是针对目前大多数企业仅仅将质量管理理解为对产品生产过程或效劳提供过程

2、的质量进行控制的背景下提出来的。全过程质量管理还意味着在每个管理过程中，对管理对象的人、机、料、法、环五个方面实施全方位的管理。这一质量管理概念的提出，主要是为了强调质量管理的全程性，克服现阶段企业对前期和后期质量管理认识缺乏的现状。 1.2 全过程质量管理在房地产工程中的运用 全过程质量管理思想对房地产工程的实施具有重要的意义。房地产工程与其他工程相比，一个显著的特点就是房地产工程的一次性，仅仅依靠事后的质量控制或者难以到达满意效果，或者代价高昂。现代“全面质量概念的兴起，强调质量的含义不仅包含稳定性和可靠性，还应包括产品对客户需求的满足程度。具体来说就是“质量已经不再是单纯的房屋质量，而是

3、包括各种有形和无形的质量。 在房地产工程的实现过程中，工程前期的构思和规划设计阶段与此联系密切，传统的侧重施工阶段质量控制的管理方法已经很难满足市场要求，将房地产工程的实施作为一个整体过程综合考虑已经成为一种很自然的思路，全过程质量管理在建房地产工程中获得普遍推广是未来房地产行业开展的趋势。 2 房地产开发各阶段的质量管理 2.1 工程构思及可行性研究阶段 工程构思及可行性研究是质量管理的起点。本阶段工作的质量是整个房地产工程的关键，例如房地产工程的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购置的心理分析、配套设施水平分析、开发工程的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益

4、和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发工程的前途和命运。 2.2 规划设计阶段 规划设计阶段的质量在整个工程中起关键性作用。在工程立项之后，工程采用的工艺和装备是否先进合理，产品的品种、质量和本钱是否有市场竞争力，建筑是否先进、适用，结构是否合理、巩固，以及建设速度的快慢、投资的大小、质量的优劣、效益的上下在很大程度上都取决于设计。 2.3 施工阶段 施工是开发工程形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发工程的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程工程施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环

5、境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。 2.4 售后效劳阶段 世界上没有十全十美的房地产产品，楼盘存在的缺点和缺乏是难以防止的。但房地产开发商应该尽量去了解产品的缺乏之处，并努力去克服和改良，提高房地产产品的整体质量。售后效劳阶段的质量管理可以为有关效劳提供保证，因此售后效劳的质量管理应该作为房地产产品全过程质量管理的一个阶段。 3 房地产工程全过程质量管理体系 3.1 房地产工程全过程质量管理体系构建原那么 1以顾客需求为前提。随着房地产行业之间的竞争日趋剧烈，房地产开发商越来越重视前期的房地产市场定位与目标顾客的产品需求分析。更有效地做好房地产工程规划设计、产品

6、定位、顾客需求研究工作以保证工程的质量，不仅可以使开发商在竞争中凸显优势，还可以保障消费者的权益。 因此开发商应该以顾客需求为前提，细分顾客及顾客需求，要将质量目标进行展开，其中包括目标分解、对策展开、目标协商、产品质量形成过程的控制准那么和方法、目标责任和授权等，以便到达质量管理的目标。 2以优化组织结构为根底。房地产工程质量管理的责任方是所有工程干系人。工程质量管理的成功必须有工程的全体干系人积极参与和共同努力。工程全体干系人都需要理解和明确其质量责任，并积极承当自己的质量责任和管理职责。对于房地产工程质量管理而言，在不同的时期，不同的阶段目标，会有不同的工作内容，这就需要优化组织结构，使

7、得不同的工程干系人交叉对工程质量管理承当责任，密切合作。 3以全过程为根本准那么。全过程质量管理是一种开展的眼光审视质量这一概念，从开展前景来看，这种全过程的质量控制模式能够最大地贯彻以客户需求为中心的现代效劳理念，提高了建筑工程对市场的符合程度，因而必须以全过程为根本准那么来构建房地产工程的质量管理体系。 3.2 房地产工程全过程质量管理体系的构成 房地产质量的综合性、复杂性和社会性，说明房地产质量管理是一项范围广泛的社会系统工程，单靠政府部门、开发商和施工企业自身的努力是不够的，应该在房地产业中建立全产业参与、全方位控制、全过程协调的质量管理体系。笔者将房地产工程全过程划分为可行性研究、规

8、划设计、施工和售后效劳这四个阶段，同时将物业管理划入房地产售后效劳阶段。具体的运作程序见图1。 图1 房地产工程全过程质量管理体系 1开发商质量管理体系。开发商质量管理体系中包括了设计单位、材料供给商、施工单位、开发商售后效劳中心以及物业效劳企业，都是隶属于开发商或者由开发商选聘的。这些相关部门的密切合作贯穿于房地产工程的全过程质量管理。 设计单位主要负责工程的可行性研究和规划设计阶段的工作。工程的可行性研究是房地产工程全过程质量的开始，规划设计阶段对整个工程的质量管理的成败起到了关键的作用。因此，要提高房地产工程建设质量，优化工程设计无疑是关键的一步。 2社会监理体系。社会监理单位是具有独立

9、的社会法人资格的经营性活动组织，是效劳型的咨询机构，它受业主委托代表业主对建设工程进行监督和管理。它是独立于甲乙双方以外的第三方，和建设单位是合同约定关系，行使合同所确认的职权，承当相应的职业道德和法律责任。 3政府监督体系。政府对工程质量的监督管理主要是以保证工程使用平安为主要目的，以法律、法规和强制性技术标准为依据，以工程建设各方主体的质量行为为主要内容，以施工许可制度和竣工验收备案制度为主要手段，在健全和完善“企业自控、社会监理、政府监督的质保体系根底上，形成调控有效，监督有序、保障有力的，与社会主义市场经济体制相适应的工程质量依法管理的新格局。在日益严峻的国际竞争环境下，提高政府对工程

10、质量的管理水平，就需进一步完善政府对工程质量的监督职能；加强政府对工程质量监督检测；严格市场准入，提高建设工程质量；同时要标准建设单位的市场行为；加强建设参与单位的管理，形成质量管理链；进一步落实质量责任制，提高质量监督水平。 3.3 房地产工程全过程质量管理体系的实施 1组织准备。房地产工程全过程质量管理体系涉及组织的方方面面，关系到组织全局的大事，在实施前期，要统一思想，建立班子，确立目标，宣传教育，制订方案，充分地做好组织准备工作。 2试运行及实施。质量管理体系建立后组织试运行是非常必要的。因为通过一个阶段的运行，可对质量管理体系设计的符合性及运行的有效性进行考察，以发现质量管理体系在建

11、立上、运行上存在的问题，从而采取纠正措施，促进全过程质量管理体系的完善和有效。 3质量的持续改良。质量改良是质量管理的一局部，致力于增强满足质量要求的能力。持续改良对所有工程干系人来说是永无止境的。它涉及组织的方方面面，随时随地进行的，从最高管理者到基层管理者都应针对自己的管理对象来进行。它包括组织目标的调整、开展战略的更改、组织机构的变动、资源的重新分配、奖励制度的改变、产品的调整等。这种改良可以使质量管理本钱下降，使组织的人际关系得到改善，使组织充满活力，提高竞争力，使组织的资源发挥更大的效益。 4 结语 全过程质量管理是一个动态的开展过程，在未来社会中，具有竞争力的质量除了要求产品能够满足顾客需求外，对全社会需求的满足应会成为必然趋势，这就要求质量标准中参加对环境保护的要求，对可持续开展的要求，对质量本钱的衡量等，真正实现全过程的质量管理。 参考文献： 【1】 汪越成，司静波.我国房地产工程质量管理存在的问题及对策研究J.改革与探讨，2021：64. 【2】 尹训和，杨力哲.对加强工程全过程质量管理的认识和探讨J.活力，2021：30. 【3】 孙鑫，杨海红.改良房地产工程质量管理体系的思考和对策J.中国科技信息，2021：140-141.