龙港商业中心区C-4C-5C-6地块产品定位报告

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1、目目 录录 第一局部第一局部 商业产品定位商业产品定位 第一章第一章 工程工程SWOT分析分析 第二章第二章 工程定位的思考工程定位的思考 第三章第三章 工程定位工程定位 第四章第四章 商业规划与建议商业规划与建议 第二局部第二局部 住宅产品定位住宅产品定位 第一章第一章定位思考定位思考 第二章第二章产品定位建议产品定位建议 第三章第三章产品规划建议产品规划建议 第一局部第一局部 商业产品定位商业产品定位 第一章第一章 工程工程SWOTSWOT分析分析 1、工程优势2、工程劣势3、时机点4、风险点1 1、工程优势、工程优势 1.11.1地理位置优越地理位置优越 工程位于龙港镇中心地带，属于未来

2、龙港商业中心，西城路以北，规划路以东，镇府路以西，与已建成的置信购物中心相照应，地理优势明显。1 12 2未来商圈人气兴旺未来商圈人气兴旺 从工程所在区块的住宅用地经济指标来看，该区块未来将导入2729户，预计将导入人口将会有10000多人，未来商圈人气兴旺，也为本工程今后的消费群体数量奠定一定的根底。1.31.3未来片区配套完善，商业活动便捷未来片区配套完善，商业活动便捷 该区块规划为龙鳌流域的商业中心区，将导入居住区、大型商业区、办公区以及文化娱乐中心等。今后各项配套非常完善，商业活动将十分便捷。为本工程今后的可持续开展提供硬件上的支持。1 14 4物业被认可的前景物业被认可的前景 从消费

3、者问卷市场调研的结果上来看，大多数消费者普遍看好本工程的区位与建造中高档综合型购物中心的前景。小结：小结：工程未来的区位规划前景是市场所认可的，从表象上来看，工程规划工程未来的区位规划前景是市场所认可的，从表象上来看，工程规划“龙鳌区域中高档的综龙鳌区域中高档的综合型购物中心定位也是市场的一种所趋，但该定位仅仅限于消费者对工程的一个形象与档次的合型购物中心定位也是市场的一种所趋，但该定位仅仅限于消费者对工程的一个形象与档次的理解，假设要想成功的吸引消费者，必须结合工程区域外乡化，打造真正意义上繁荣的商业区，理解，假设要想成功的吸引消费者，必须结合工程区域外乡化，打造真正意义上繁荣的商业区，这其

4、中定位与招商工作是难点。这其中定位与招商工作是难点。2 2、工程劣势、工程劣势 2 21 1工程商业层数过高工程商业层数过高 从工程规控上来分析，C04、C05、C06三块地的商业层数都必须做到四层才满足规划要求。从目前龙港在售或已售的商业工程上来看，三层以上的商业都比较难销售，价格相比照较低，甚至都低于住宅的均价。因此今后工程三层以上的商业销售将会是一个问题。2 22 2交通系统不完善交通系统不完善 虽今后商业中心区为城市干道所包围，但是现状基地内路网密度较低，很难发挥基地的交通优势。小结：小结：工程的两个劣势都属于硬伤，没有完全能解决的方法。希望在今后的规划中尽量将劣势减少到工程的两个劣势

5、都属于硬伤，没有完全能解决的方法。希望在今后的规划中尽量将劣势减少到最低点。最低点。3 3、时机点、时机点 3.13.1市场的稀缺性市场的稀缺性 从市场调研的结果和消费者问卷调研的结果上来看，中高档的综合型的购物休闲中心存在在比较大的市场空间，目前龙鳌流域唯一比较大型的只有置信购物中心一家。而且从严格意思上来讲，置信购物中心只是一个百货而已，在功能定位上还有所欠缺。3.23.2工程连动实现价值最大化工程连动实现价值最大化 本工程对面的置信购物中心已经落成，以百货业态为主，另外，龙城华府、银座的商业也已经规划完成，如能完善和补充置信购物中心的商业功能的单一性，形成错位经营优势，本工程就更能发挥优

6、势，降低运作本钱，实现本工程物业潜在价值最大化，使开展商充分兑现效益。小结：小结：市场的稀缺性可以成就我们工程在大方向定位上的可行性，但具体的规划仍然是我们工程成功市场的稀缺性可以成就我们工程在大方向定位上的可行性，但具体的规划仍然是我们工程成功与否的关键。其次认真认识商业工程的连动性，特别是对置信购物中心这个现成资源的认知是本工与否的关键。其次认真认识商业工程的连动性，特别是对置信购物中心这个现成资源的认知是本工程找准规划的关键点之一。程找准规划的关键点之一。4 4、风险点、风险点 4.14.1老城街道商业已成消费习惯老城街道商业已成消费习惯 龙港人目前对老城区街道商业已形成一定的依赖，逛街

7、购物已成为他们生活的一种习惯和消费方式，如何延续并适当引导消费者接受新的消费方式，对工程的定位而言是一个挑战与创新。4 42 2对街道商业的依赖不仅仅龙港对街道商业的依赖不仅仅龙港 工程的商业定位必定面向龙鳌流域，吸引鳌江、灵溪等周边一些城镇的消费群体。该区域的消费者同样对街道商业有一定的依赖，本工程今后如何对龙鳌流域有一个辐射作用还需要大量工作。4.34.3商业需求的饱和度商业需求的饱和度 目前龙港商业铺位已经明显供大于求，老区传统的几条商业街租金普遍不高，而且闲置铺位较多。本工程周边的几个新地块都附带大面积的商业裙房，几乎集中在同一档期面市，商业饱和状态将越发严重。小结：小结：置信购物中心

8、不温不火的现状可以给我们做一个提醒，商业规划跟定位必须注重龙港当地以及置信购物中心不温不火的现状可以给我们做一个提醒，商业规划跟定位必须注重龙港当地以及将要辐射的周边重点城镇的消费人群的消费习惯。一味的以将要辐射的周边重点城镇的消费人群的消费习惯。一味的以“高档化、品牌化、规模化来定位，高档化、品牌化、规模化来定位，必定会偏离市场需求。必定会偏离市场需求。总结：总结：从整个龙港市场调研结果分析、本工程的优劣势比较，时机和风险并存。唯一从整个龙港市场调研结果分析、本工程的优劣势比较，时机和风险并存。唯一的方法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与工程有关的各种要素，的方法就是尊重市场、

9、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与工程有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的本钱、运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的本钱、利润，到达科学的利润，到达科学的“投入产业比，追求产品供给投入产业比，追求产品供给-需求的完善性，使工程到达需求的完善性，使工程到达预期的市场期望值。预期的市场期望值。第二章第二章 工程定位的思考工程定位的思考 1、龙港需要一个什么类型的综合型购物中心？2、综合型购物休闲中心最需要的什么？3、置信购物中心是对手还是伙伴？第二章第二章 工程定位的思考工程定位的思考 一、龙港需要一个什么类型的综合型购物

10、中心？一、龙港需要一个什么类型的综合型购物中心？1 1以经营百货为主，品牌与管理档次上高于置信购物中心的商业类型？以经营百货为主，品牌与管理档次上高于置信购物中心的商业类型？答案：不可行。答案：不可行。原因：龙港毕竟是个镇，诸多高档次品牌的招商存在一定的难度。因此本工程再做大面积的高档百原因：龙港毕竟是个镇，诸多高档次品牌的招商存在一定的难度。因此本工程再做大面积的高档百 货必定对后期的销售和招商造成很大的难度。货必定对后期的销售和招商造成很大的难度。2 2置信购物中心经营不温不火的根本原因是什么？置信购物中心经营不温不火的根本原因是什么？答案：答案：一、本身的独立性，周边没有形成与之相照应的

11、商业形式；一、本身的独立性，周边没有形成与之相照应的商业形式；二、经营的单一性；二、经营的单一性；置信购物中心不是一个综合型的购物休闲中心，只是一个百货主力店；三、所招商的品牌档次不一，品牌布局相对杂乱，整体品牌统一性不够协调，其业态相对三、所招商的品牌档次不一，品牌布局相对杂乱，整体品牌统一性不够协调，其业态相对 大型购物中心相比比较单一大型购物中心相比比较单一 。四、进驻品牌大局部没有与沿街商业有明显的错位。四、进驻品牌大局部没有与沿街商业有明显的错位。五、商业运营商的营销力度不够，特别是在龙鳌流域方面力度不够。五、商业运营商的营销力度不够，特别是在龙鳌流域方面力度不够。3 3龙鳌流域消费

12、群体真实的需求是什么？龙鳌流域消费群体真实的需求是什么？答案：经过市场调研和消费者问卷分析，龙鳌流域的消费群体需要的是一个能满足他们购物、餐 饮、休闲、娱乐、文化于一体的一站式购物休闲中心。但必须满足和尊重他们的消费方式 跟喜好。综上所述：龙鳌流域缺的是一个综上所述：龙鳌流域缺的是一个集休闲、娱乐、文化、餐饮、购物于一体的综合型集休闲、娱乐、文化、餐饮、购物于一体的综合型 购物休闲中心，特别是餐饮、娱乐方面的需求购物休闲中心，特别是餐饮、娱乐方面的需求。但从规划上必须要。但从规划上必须要满足满足 跟尊重龙鳌流域消费群体的消费方式跟习惯跟尊重龙鳌流域消费群体的消费方式跟习惯。二、综合型购物休闲中

13、心最需要的什么？二、综合型购物休闲中心最需要的什么？根据上面的分析，我们可以得出结论：本工程商业的大致定位方向是集休闲、娱乐、文化、餐饮、购物于一体的综合型购物休闲中心。那么综合型的购物休闲中心是以什么为最重要的依托呢？1 1主力店主力店 对于一个综合型购物休闲中心而言，主力店的引入跟主力店所经营的业态直接决定着整个商业中心的存亡。可见主力店对商业工程的重要性。但我们必须结合龙港的实际情况，从商业中心整体上看，置信已是主力百货，本工程不宜再做大面积的百货。根据实际情况跟市场的需求，我们认为工程的主力店为“品牌酒店+品牌娱乐+品牌超市。2 2以以“尊重消费者消费习惯和方式为规划出路尊重消费者消费

14、习惯和方式为规划出路 经调查得出，龙鳌流域三个强镇：龙港、鳌江、灵溪目前都是以街道商业为主，纵横交错的街区商业集各项功能于一体，也培养了他们逛街购物、休闲消费的习惯。置信购物中心缺的就是这种感觉。总而言之，开敞式的购物环境比封闭式的购物环境在龙鳌流域更能被消费者所接受。因此“开敞式的街区商业形式将是本工程规划方向。3 3鲜明的主题鲜明的主题 鲜明的主题无疑给整个购物中心增添了活力与特定的形象。结合工程的规划方向，本公司认为“购物公园是本工程主题定位的最正确选择。三、置信购物中心是对手还是伙伴？三、置信购物中心是对手还是伙伴？跳出工程区域，从这个商业区的角度出发，无疑置信购物中心已经为整个区域树

15、立了良好的形象，并且建立了一定的品质根底。差异化的产品定位完全可以到达双赢的效果。置信购物中心既是整个商业中心的百货主力店差异化的产品定位完全可以到达双赢的效果。置信购物中心既是整个商业中心的百货主力店也是本工程区域里的百货主力店。因此本工程区域内的百货主力店设置应该在充分利用置信购物也是本工程区域里的百货主力店。因此本工程区域内的百货主力店设置应该在充分利用置信购物中心的前提下，进行差异化定位，并且差异化的表现是档次更高，品位更高。中心的前提下，进行差异化定位，并且差异化的表现是档次更高，品位更高。第三章第三章 工程定位工程定位 1、商业整体形象定位2、商业主题定位3、功能定位4、档次定位5

16、、业态定位6、主力店的描述一、商业整体形象定位：一、商业整体形象定位：龙鳌流域新创城市中心购物公园龙鳌流域新创城市中心购物公园关于购物公园的解析：关于购物公园的解析：购物公园是商业街区和公园相结合商业街区和公园相结合的产物，它既有商业街灵活、分散、多变的优点，同时又兼有公园的绿色、放松、休闲、舒适的特征。是购物中心的另一种形态。购物公园是市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，具有文化性、平民性、休闲性文化性、平民性、休闲性的特色。关键点：关键点：做出商业街和购物中心双重特征商业街和购物中心双重特征，既能像商业街一样容易管理，易于销售，同时又具像购物中像商业街一样容易管理，易于销售，同时又具像购

17、物中心一样的整体价值心一样的整体价值。二、商业主题定位二、商业主题定位 SUGO PARK SUGO PARK 曙光时尚购物公园曙光时尚购物公园 SUGOSUGO的价值内涵的价值内涵 曙光SHU GUANG 的两个拼音首个字母的缩拼，英文读音与“曙光大致同。从英文字面的视觉和听觉上，SUGO是个简单的集体，响亮、时尚，SUGO PARK 源自购物公园的定位，读出来非常响亮和国际化。三、功能定位三、功能定位 集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮于一体的综合型购物中心集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮于一体的综合型购物中心 四、档次定位四、档次定位 中高档中高档 五、业态定位五、业态定位 购物类：大中型超市

18、、品牌服饰、珠宝、流行服饰、运动服饰等购物类：大中型超市、品牌服饰、珠宝、流行服饰、运动服饰等 休闲类：电子游艺、网上冲浪、美容美发、康体养生等休闲类：电子游艺、网上冲浪、美容美发、康体养生等 娱乐类：娱乐类：KTVKTV、洗浴中心、酒吧等、洗浴中心、酒吧等 文化类：书城、电子产品文化类：书城、电子产品 餐饮类：品牌酒店、港式茶餐厅、休闲火锅、欧式西餐、地方餐饮等特色餐饮餐饮类：品牌酒店、港式茶餐厅、休闲火锅、欧式西餐、地方餐饮等特色餐饮 金融类：银行金融类：银行 六、主力店的描述六、主力店的描述 主力店：主力店：1 1品牌酒店：引进一个面积品牌酒店：引进一个面积77007700平米左右的品牌

19、酒店。比方：金谷大酒店、凯悦大酒店平米左右的品牌酒店。比方：金谷大酒店、凯悦大酒店 2 2品牌品牌KTVKTV：引进一个面积：引进一个面积40004000平米左右的品牌平米左右的品牌KTVKTV。比方：嘉乐迪、钱柜、百嘉乐等。比方：嘉乐迪、钱柜、百嘉乐等 3 3品牌超市：引进一个面积品牌超市：引进一个面积1000010000平米左右的品牌超市。比方：好又多、易初莲花等平米左右的品牌超市。比方：好又多、易初莲花等 第四章第四章 商业规划与建议商业规划与建议 1、规模2、商业整体规划建议3、各功能业态分区、分层建议4、入口和动线建议5、工程整体建筑风格建议1 1、规模按规划、规模按规划 C04+C

20、05=36000平米左右 C06=17000平米左右 商业总面积：53000平米左右 2 2、商业整体规划建议、商业整体规划建议 2.1整个商业从规划上来看，分为三块商业区 1C04的商业裙房 2C05的商业裙房 3C06整块商业 2.22.2商业区可以分为几个特色商业风情区商业区可以分为几个特色商业风情区(如下图如下图)1C04与CO5、C06三块商业区形成一个中心公园，表达特色的购物公园。2C05与C06商业区之间形成一条情景购物街。3C06商业区有两条纵横交错的街区商业。4C06商业区南面一个前置广场，形成一个入口公园。3 3、各功能业态分区、分层建议、各功能业态分区、分层建议 C-04

21、C-04地块分区、分层建议地块分区、分层建议1 1组成：由组成：由A A、B B、C C三个商业裙房组成，三个商业裙房组成，A A、B B、C C三块相互隔开。三块相互隔开。2 2层数：四层层数：四层3 3总面积：约总面积：约2000020000平方米。其中：平方米。其中：A A区约区约1000010000平米、平米、B B区约区约48004800平米、平米、C C区约区约52005200平米。平米。4 4业态档次：业态档次：一层：高档为主 二、三、四层：中高档 5 5各区规划建议：各区规划建议：A A区：区：一层：沿街商铺，小产权分割，开间建议做到8.1米。给二、三、四层物业留好门面。二、三

22、、四层：引进品牌酒店，约7500平米金谷大酒店、皇家凯悦等 B B区：区：一层：沿街商铺，小产权分割，开间建议做到8.1米。给二、三、四层物业留好门面 二、三、四层：洗浴中心、桑拿等 C C区：区：一层：沿街商铺，小产权分割，开间建议做到8.1米。给二、三、四层物业留好门面。二、三、四层：引进品牌KTV，约4000平米嘉乐迪、钱柜、百嘉乐等 注意要素：所有商铺尽量做到多面开门，特别是商铺西面。注意要素：所有商铺尽量做到多面开门，特别是商铺西面。6 6各区业态建议：各区业态建议：商区商区楼层楼层业态业态/品牌品牌A区B区C区一层高档品牌服装（CK、Tommy、LACOSTE、BOSS等）；鞋类（

23、GEX、GUCCI等）；珠宝箱包（LV、古琦Gucci、沙驰SATCHI、Theiebre等）；名表（Tissot、浪琴、江诗丹顿、天王等）；化妆品（迪奥、Chanel、兰蔻等）A区二层品牌酒店（金谷大酒店、皇家凯悦大酒店等）三层四层B区二层品牌KTV（嘉乐迪、钱柜、百嘉乐等）三层四层C区二层洗浴中心、桑拿等三层四层注：具体品牌将由商业经营管理公司在招商时与品牌方的接洽而定注：具体品牌将由商业经营管理公司在招商时与品牌方的接洽而定C-05C-05地块分区、分层建议地块分区、分层建议1 1组成：由组成：由D D、E E、F F三个商业裙房组成三个商业裙房组成 2 2层数：四层层数：四层 3 3总

24、面积：约总面积：约1500015000平方米。其中：平方米。其中：D D区约区约47004700平米、平米、E E区约区约55005500平米、平米、F F区约区约48004800平米。平米。4 4业态档次：业态档次：一层：中高档为主 二、三、四层：商务宾馆 5 5各区规划建议：各区规划建议：D区/E区/F区：一层：沿街商铺，小产权分割，开间建议做到8.1米。给二、三、四层物业留好门面。二、三、四层：引进商务宾馆，约11250平米。注意要素：注意要素：1 1所有商铺尽量做到多面开门，特别是商铺北面。所有商铺尽量做到多面开门，特别是商铺北面。2 2在南、北商铺之间设置过道，使北面商铺与中心商铺区

25、有一个衔接。在南、北商铺之间设置过道，使北面商铺与中心商铺区有一个衔接。6 6各区业态建议：各区业态建议：商商区区楼楼层层业态业态/品牌品牌D区E区F区一层运动产品一条街运动产品一条街服饰类：（耐克、adidas、彪马、匡威、Kappa等）体育器材类：网球牌、羽毛球牌、健身器材等二层商务宾馆三层四层C-06C-06地块分区、分层建议地块分区、分层建议1 1组成：由组成：由G G、H H、I I、J J四个单体商业组成，四个单体商业被两条纵横交错的商业街隔开，然后各四个单体商业组成，四个单体商业被两条纵横交错的商业街隔开，然后各 商业二层或三层通过连廊连接，形成人流动线循环，使得工程特色商业街相

26、互依存，在连商业二层或三层通过连廊连接，形成人流动线循环，使得工程特色商业街相互依存，在连 廊的作用下诠释全新的综合体运作理念。廊的作用下诠释全新的综合体运作理念。2 2层数：四层层数：四层 3 3总面积：约总面积：约1700017000平方米规划。其中：平方米规划。其中：G G区约区约24002400平米、平米、H H区约区约52005200平米、平米、I I区约区约28002800平米、平米、J J区约区约2400024000平米平米 4 4业态档次：中高档为主业态档次：中高档为主 5 5各层规划建议：各层规划建议：一层：沿街商铺，小产权分割，开间建议做到8.1米。给二、三、四层物业留好门

27、面。二、三、四层：先小产权分割，后期根据销售具体方式另行调整先分割的原因是小产权可以 合并，大产权以后无法分割，对销售产生影响。屋面：设置露天茶座、咖啡 地下二层：立体机动车库 地下一层：引进品牌超市，面积约10000平米左右。沿南北走向设置两个出入口，主入口设置在 南面。注意要素：注意要素：商铺面积控制在50120之间，要求每块商业单体都需设置南北商铺，让这个区域形成环绕式步行街区。6 6各层业态建议：各层业态建议：商区商区楼层楼层业态业态/品牌品牌G区H区I区J区一层流行服饰（jack jone、马克华菲、seven star、voer moda、only等）；饰品；箱包；鞋类；眼镜；钟表

28、、化妆品等一层服装旗舰店（美特斯邦威、森马等）；特色餐饮二层二层美容美发；康体养生；特色餐饮；婚庆摄影等三层三层特色餐饮；网吧；茶吧；综合文化商场（书店、数码产品、艺术品等）；电子游艺等四层屋面屋面露天茶座、咖啡露天茶座、咖啡4 4、入口动线建议、入口动线建议 第二局部第二局部 住宅产品定位住宅产品定位 第一章第一章 定位思考定位思考 1、自我审视 2、地块主要规划技术指标3、工程地块关键性规划设计条件及说明 1 1、自我审视、自我审视 区位地段区位地段 从龙港目前的城市框架来看，本工程所处于泰安路以及龙港大道的交叉口，为龙港的城市中心地段。土地价格土地价格 从本案的土地竞拍价格来看，楼面价达

29、4300元/，楼面地价相对较高。结论：结合本案的区位地段以及土地竞拍价格，本案的出路应走高端豪宅路线，接下来结论：结合本案的区位地段以及土地竞拍价格，本案的出路应走高端豪宅路线，接下来 让我们审视龙港高端物业市场情况。让我们审视龙港高端物业市场情况。高端物业相关链接高端物业相关链接项目名项目名称称地理位地理位置置建筑面建筑面积积户型配比户型配比户型面积户型面积二手价格二手价格总价总价客户群体客户群体置信名置信名都都泰安路与龙港路交叉口12.8万（150-170）：（200-300）=20：1150-170（平层）7500-8000元/112-136万私营小企业主、个体 户、公务员等200-30

30、0（跃层）8000-8500元/160-255万锦绣名锦绣名园园金叉街、龙湖路与海港路18万（131-141）：（210.4-379）=170：67131-141（平层）5300元/70-75万龙港企业主为主210-379（别墅）10000-12000元/210-450万新湖绿新湖绿都都龙港大道与龙湖路交叉口9.4万主力户型为联排：250-270130-160（平层）4500-5000元/58-80万龙、鳌的企业主为主250-270（联排）8000元/左右200-216万200（跃层）6000元/120万好望角分析：好望角分析：从目前龙港高端物业来看，我们可得出以下几点：从目前龙港高端物业来看

31、，我们可得出以下几点：消费者角度分析：消费者角度分析：购置高端物业的消费人群主要以：龙鳌流域的企业主为主，其次为个体户以及公务员。购置高端物业的消费人群主要以：龙鳌流域的企业主为主，其次为个体户以及公务员。市场总价表现：市场总价表现：目前龙港的别墅物业的总价范围主要在目前龙港的别墅物业的总价范围主要在200-400200-400万之间，跃层物业总价范围在万之间，跃层物业总价范围在130-200130-200万，平万，平层总价层总价60-13060-130万。万。豪宅角度分析：豪宅角度分析：龙港目前豪宅只有别墅可称得上，如锦绣名园、新湖绿都，而置信名都只能称高价房而已，龙港目前豪宅只有别墅可称得

32、上，如锦绣名园、新湖绿都，而置信名都只能称高价房而已，故龙港以高层建筑的豪宅属于空白。故龙港以高层建筑的豪宅属于空白。3 3、工程地块龙港商业中心区、工程地块龙港商业中心区A A地块的主要规划技术指标地块的主要规划技术指标 地块位置地块位置龙港商业中心区出让面积出让面积19278建筑面积建筑面积40003土地性质土地性质商业、住宅容积率容积率3.28，商业建筑面积总建筑面积的35%建筑密度建筑密度49%建筑限高建筑限高100米绿地率绿地率11%停车位停车位按浙江省城市建筑工程停车场(库)设置规划和配建标准（DB33/1021-2005）备注：含住宅用地备注：含住宅用地C-4C-4、C-5C-5

33、地块规划命名为地块规划命名为A A区区 4 4、工程地块关键性规划设计条件及说明、工程地块关键性规划设计条件及说明 1建筑退让：A区块退西城路道路红线15米。2设计要求：A区要求详细规划要求设计6幢点式建筑；其中西侧宜为3幢18层建筑，北侧宜为3 幢24层建筑。A区块要求在沿西城路留出人行天桥位置。分析：基于以上工程的主要规划技术指标和关键性设计条件及说明，本工程的物业形态定位大致分析：基于以上工程的主要规划技术指标和关键性设计条件及说明，本工程的物业形态定位大致 有以下两个方向：有以下两个方向：1 1平层式豪宅平层式豪宅 2 2全跃层式豪宅为主全跃层式豪宅为主+少量平层少量平层 平层式高端定

34、位的考虑因素：平层式高端定位的考虑因素：平层户型面积应在120-170，以符合龙港的消费需求；目前龙港大局部楼盘主力户型以150-170为主如置信名都、方城丽园等，假设本案以平层式 户型为主，将会使本案在物业形态上无差异化，难以形成市场亮点；目前龙港市场以130-140为主力户型的楼盘有泰源锦园、和谐花园、永泰嘉园以及龙城华府、龙城银座，其供给量近24万平方米，量过多。相关链接相关链接项目名称项目名称地理位置地理位置建筑面积建筑面积主力户型面积主力户型面积套数套数价格价格备注备注和谐花园和谐花园红旗大厦与金融大厦之间2.3万130-140140套未定预计7000元/，未开盘泰源锦园泰源锦园龙港

35、城市中心区近13万140/未定未开盘永泰嘉园永泰嘉园金钗街以南白沙河以西2.7万140-147/6500-7500元/已开盘全跃层式高端定位的考虑因素全跃层式高端定位的考虑因素 纵观龙港房地产，以全跃层出现的物业形态属于市场空白，有利于打造产品的 差异化；建筑规划设计上，以点式为主流，符合地块规划指标的要求；目前以该类物业形态出现的楼盘，市场接受度颇高，如灵溪鑫和锦园；目前龙港跃层物业总价范围在130-200万。结论：结论：基于以上的分析比照，结合工程规划条件和说明以及本公司对市场的调查分析，本基于以上的分析比照，结合工程规划条件和说明以及本公司对市场的调查分析，本公司认为本地块物业形态定位为

36、：公司认为本地块物业形态定位为：“全跃层豪宅全跃层豪宅+少量平层。但应该合理的控制总价以少量平层。但应该合理的控制总价以及产品创新上融入先进的豪宅理念。控制总价即控制面积，创新方面关键要突出户型的及产品创新上融入先进的豪宅理念。控制总价即控制面积，创新方面关键要突出户型的创新。创新。第二章第二章 产品定位建议产品定位建议 1、工程整体定位2、定位解析 1 1、工程整体定位、工程整体定位 综合市场的分析，结合本案的特性及客户群的细分，经过我公司的反复讨论，我们建议，本工程的定位为：空中花园别墅空中花园别墅 2 2、定位解析、定位解析 1 1空中花园别墅空中花园别墅 产品创新是本工程一大亮点，在如

37、今别墅用地禁拍的大环境下，本工程在户型结构上180-200平米全跃层产品设计，即表达出产品的稀缺性又切中目标客群向往花园别墅生活的需求要点。第三章第三章 产品规划建议产品规划建议 1、整体规划布局建议2、建筑规划建议3、景观规划建议4、户型配比建议5、其它细节的规划建议1 1、整体规划布局建议按规控要求条件规划，如图、整体规划布局建议按规控要求条件规划，如图 备注：西侧为备注：西侧为3 3幢幢1818层建筑，北侧为层建筑，北侧为3 3幢幢2424层建筑层建筑 2 2、建筑规划建议、建筑规划建议 1 1建筑类型：点式高层建筑类型：点式高层 鉴于本工程的规划设计要求，本工程必须以高层建筑为主，并且

38、以点高层建筑为主。2 2建筑风格：建筑风格：花园式现代主义风格：花园式现代主义风格：该风格类似与绿城产品的一些风格，在整体建筑外型上追求简洁、现代，融入大面积玻璃窗的设计，窗墙比高，大大增加房间的采光与通透性，加上空中花园景观阳台的设计，整个建筑空间上犹如花园，以弥补本案的绿化较少的缺点。3 3建筑色彩：建筑色彩：采用厚重的石材和深香摈色相结合，端庄典雅，使居家气氛具有身份感，含蓄而又怡美。实现精致、完美的建筑理念。示意图：示意图：3 3、景观规划建议、景观规划建议 根据设计院对建筑的具体处理方式确定。本公司建议在景观的处理上关键在于把握整体布局以及细节的处理。整体布局上可考虑主题景观设计或分

39、块组合型景观设计各建筑物之间的分块景观组合；细节处理上可考虑小水景、植被种类、景观小品比方栈道、亭子等等之间的结合方式。4 4、户型配比建议、户型配比建议 本公司认为在户型设计上，创新是工程的核心。经过本公司近段时间对户型的深入研究，本公司对本工程户型创新提出以下建议：1 1户型面积配比：户型面积配比：类型类型空中别墅空中别墅空中合院空中合院面积面积180-200130-140东、西边间中间套房型结构房型结构4房2厅2卫3+1建筑形态建筑形态点式两梯三户所占比例所占比例70%30%创新亮点创新亮点 首创首创“空中别墅豪宅概念空中别墅豪宅概念 只给少数人只给少数人首创主卧首创主卧“总统套房概念总

40、统套房概念 每户一个总统套房每户一个总统套房首创首创“空中花园概念空中花园概念 首创首创“空中合院概念空中合院概念2 2各类型户型解析各类型户型解析 豪华空中别墅豪华空中别墅主卧主卧“总统套房主人房设子母房或者书房总统套房主人房设子母房或者书房每户专享智能业主识别系统每户专享智能业主识别系统单元南北对流，前后花园设计单元南北对流，前后花园设计户型有户型有6 6米中空的大厅米中空的大厅6 6米高的空中花园米高的空中花园空中别墅户型平面示意图空中别墅户型平面示意图下层示意图下层示意图 东、西单元东、西单元上层示意图上层示意图 2空中合院设计空中合院设计 分为内围合和外围合。内围合通俗解释是指在套内

41、设计一个空中花园景观阳台，该花园一面是自然采光，其余三面分别为三个空间的观景面；外围合通俗解释是指三个花园入户花园、空中花园景观阳台、露台等包围这个套型，形式环抱式花园套型。示意图：示意图：户型结构详表户型结构详表类型类型空中别墅空中别墅空中合院空中合院房型4房3+1房客厅11餐厅11主卧11主卫11更衣室主卧自带0客卧11父母房11书房11活动厅10外卫生间1（尽量做到2）1入户花园11空中花园11露台105、其它细节的规划建议、其它细节的规划建议 一道路交通规划一道路交通规划 为了提升社区档次，建议本案设计完全人车分流。商业与小区交通相对独立。二生态景观车库规划二生态景观车库规划 翻开传统封闭的底下车库空间，为地下空间引入空气与阳光。使小区的立体空间得到有效的空气流通，减少机电设施使用，创造出真正的生态景观车库。生态地下车库剖面示意 阳光车库效果示意 3建筑材料和建筑新技术建筑材料和建筑新技术 绿色节能科技运用 1内外保温复合墙体 使用外保温的符合墙体，形成墙体保温装置，到达新建住宅的建筑结构的节能效果，天然调节室内温度，兼顾保温和防渗漏。2全天候中央热水系统 3智能安防系统 4融入景观电梯的设计 谢 谢