2010惠阳振业城C组团内部认购定价体系

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1、 前 言1、 09年 上 半 年 全 国 房 地 产 市 场 跳 空 高 走 ；2、 各 地 重 现 “ 地 王 ” 现 象 ， 很 多 08年 工 程 停 滞的 项 目 很 多 重 新 复 工 以 图 资 本 回 收 。3、 深 圳 及 惠 淡 澳 市 场 欣 欣 向 荣 ， 房 地 产 价 格 迅速 攀 升 ， 个 别 地 区 的 楼 盘 甚 至 超 过 了 07前 的最 高 价 位 ；3、 09年 下 半 年 后 ， 随 着 销 售 价 格 的 一 路 飙 升 ，销 售 量 虽 然 环 比 有 所 减 少 ， 但 依 旧 供 销 两 旺 ；4、 09年 底 受 贷 款 利 率 的 优 惠

2、 是 否 终 止 及 二 套 房 贷 重 新 收 紧 等 政 策 的 影 响 ， 国 家 是 否 会 在 明 年 初 进 行 政 策 干 预 ， 2010年 的 市 场 扑 朔 迷 离 。2010年 ， 房 价 还 能 继 续 再 涨 吗 ？ u房 地 产 调 控 打 出 第 一 拳 ， “ 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 ”政 策 第 一 拳 打 向 开 发 商 囤 地 、 炒 地 。u12月 17日 ， 财 政 部 、 国 土 部 等 五 部 委 出 台 进 一 步 加 强土 地 出 让 收 支 管 理 的 通 知 ， 明 确 开 发 商 以 后 拿 地 首 付 不低 于

3、50%。 (明 确 开 发 商 以 后 拿 地 时 ， “ 分 期 缴 纳 全 部 土 地 出 让价 款 期 限 原 则 上 不 得 超 过 一 年 ， 特 殊 项 目 可 以 约 定 在 两 年 内 全 部缴 清 ， 首 次 缴 款 比 例 不 得 低 于 全 部 土 地 出 让 款 的 50%”。 如 果 开 发商 拖 欠 价 款 ， 不 得 参 与 新 的 土 地 出 让 交 易 。 ) u国 务 院 总 理 温 家 宝 14日 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议 ， 要 求加 强 和 改 善 对 房 地 产 市 场 的 调 控 ， 稳 定 市 场 预 期 ， 遏 制 部分 城

4、市 房 价 过 快 上 涨 的 势 头 。u 此 前 的 12月 9日 ， 国 务 院 常 务 会 议 明 确 “ 个 人 住 房 转 让营 业 税 征 免 时 限 由 2年 恢 复 到 5年 。 ”2010年 房 地 产 市 场 走 势 尚 不 明 晰 ， 可 能 受中 央 调 控 力 度 加 大 受 挫地 产 要 闻地 方 政 府 与 中 央政 府 博 弈 的 结 果未 来 将 形 成 地产 寡 头 垄 断 ，少 数 开 发 商 控制 大 部 分 土 地 地 产 要 闻 传 闻 2010年 初 将 会 影 响 房 地 产 行 业 的 两 件 大 事第 一 央 行 酝 酿 提 高 房 贷 首

5、 付 比 例 抑 制 房 地 产 市 场 投 机 央 行 有 关 负 责 人 表 示 ， 近 期 将 出 台 房 地 产 调 控 举 措 ， 旨 在 抑 制 房 地 产 市 场的 投 机 ， 包 括 提 高 第 二 套 住 房 首 付 比 例 到 四 成 ， 高 档 住 宅 以 及 商 业 用 房 首付 比 例 由 目 前 的 四 成 提 高 至 五 成 。第 二 发 改 委 拟 开 征 物 业 税 旨 在 平 抑 投 资国 家 发 改 委 宏 观 经 济 研 究 院 经 济 形 势 分 析 课 题 组 发 布 报 告 再 次 提 及 物 业 税 。 报 告 建 议 ， 应 选 择 部 分 问

6、 题 比 较 突 出 的 典 型 城 市 作 为 试 点 ， 尽 快 征 收 物 业税 ， 促 进 住 房 供 给 的 有 效 释 放 。 关 于 内 部 认 购 的 考 虑 根 据 近 阶 段 中 央 频 出 的 政 策 信 号 ， 结 合 淡 澳 片 区 房 地 产 市 场 现 状 。 考 虑到 项 目 BC组 团 在 2010年 的 销 售 压 力 ， 为 了 降 低 市 场 所 带 来 的 风 险 ， 考 虑 提 前进 行 内 部 认 购 。 将 C组 团 提 前 进 行 内 部 认 购 ， 主 要 考 虑 如 下 ：1、 员 工 带 头 ， 释 放 内 部 人 员 购 买 力 ， 拉

7、 动 外 需 。2、 提 前 实 现 内 部 消 化 ， 降 低 销 售 压 力 ；3、 避 免 出 现 A组 团 销 售 时 内 外 部 客 户 对 于 房 源 的 争 议 问 题 。4、 提 前 实 现 了 部 分 资 金 回 流 ， 又 降 低 了 2010年 有 可 能 的 市 场 下 行 带 来 的 销 售 压 力 ， 一 举 两 得 。 5、 惠 阳 公 司 12月 17日 拿 地 87亩 ， 预 计 明 年 7-8月 份 将 取 得 500亩 新 增 土 地 的 开 发 权 ， 内 部 认 购 可 以 缓 解 惠 阳 公 司 部 分 的 资 金 压 力 。故 C组 团 的 提 前

8、 内 部 认 购 对 整 个 项 目 总 体 来 说 是 有 利 的 。 关 于 C组 团 用 于 内 部 认 购 的 考 虑 原 考 虑 将 BC组 团 全 部 独 栋 单 位 进 行 内 部 认 购 。 12月 2日 ， 惠 阳 公 司 通 过 集 团 EAS系 统 发 布 了 关 于 惠 阳 振 业 城 2期 乡 墅 内 部 认购 的 通 知 ， 12月 8日 正 式 公 布 了 内 部 认 购 细 则 ， 共 有 19人 踊 跃 报 名 。 通 过 对 乡 墅 2010年 对 外 销 售 及 本 次 报 名 员 工 数 量 的 通 盘 考 虑 。 鉴 于 C组 团 独栋 别 墅 已 有

9、 24栋 ， 可 以 满 足 内 部 员 工 需 求 的 数 量 ， B组 团 整 体 外 部 销 售 ， 从 营 销方 面 这 样 可 以 使 得 风 险 降 低 ， 利 于 后 期 销 售 价 值 提 升 ， 还 可 以 规 避 内 外 部 客 户 对于 房 源 的 争 议 问 题 。 故 最 终 考 虑 将 C组 团 24栋 独 栋 别 墅 进 行 内 部 认 购 。 本 案 思 维 导 图 231 淡 澳 房 地 产 市 场 分 析 ； C组 团 指 标 分 析 ；2010年 房 地 产 市 场 走 势 预 测 。第 一 部 分 概 述 ： 主 要 对 近 期 深 圳 别 墅 市 场

10、和 淡 澳 房 地 产 市场 进 行 分 析 ， 为 价 格 的 制 定 提 供 依 据 。 惠 淡 澳 房 市 惠 州 近 期 房 地 产 成 交 情 况 分 析惠 城 区 市 场 供 应 ： 09年 11月 份 新 批 预 售 证 13个 ， 向 市 场 供 应 商 品 住 房 合 计 1177套 ， 合 约 12.07万 平 米 ； 市 场 成 交 ： 09年 11月 份 预 售 及 现 售 项 目 网 上 商 品 住 房 登 记 2461套 ， 合 约 28.98万 平 米 ； 成 交 均 价 ： 09年 11月 份 商 品 住 房 成 交 均 价 5029元 /平 米 ；惠 阳 区

11、市 场 供 应 ： 09年 11月 份 新 批 预 售 证 14个 ， 向 市 场 供 应 商 品 住 房 合 计 1932套 ， 合 约 11.5万平 米 ； 市 场 成 交 ： 09年 11月 份 网 上 住 宅 登 记 1243套 ， 合 约 14.04万 平 米 ； 成 交 均 价 ： 09年 11月 份 商 品 住 房 成 交 均 价 3999元 /平 米 ； 惠 城 区 近 期 房 地 产 供 需 情 况 分 析 供 应 量 环 比 增 加 8成多 ， 但 同 比 相 对 减 少 10个 百 分 点惠 城 区 供 应本 月 市 场 新 增 供 应 商 品 住 房 2122套 ， ，

12、 环 比 增 加 80%， 同 比 减 少 12%；本 月 市 场 新 增 供 商 品 住 房 面 积 22.7万 平 米 ， 环 比 增 加 88%， 同 比 减 少 11%。惠 城 区 供 应 套 数单 位 ： 套 惠 城 区 供 应 面 积单 位 ： 万 平 米 惠 城 区 成 交本 月 惠 城 区 网 上 登 记 商 品 住 房 2461套 ， 环 比 增 加 22%， 与 去 年 同 期 相 比 ， 增 加 35%；本 月 惠 城 区 网 上 登 房 商 品 住 房 面 积 28.98万 平 米 ， 环 比 增 加 21%， 与 去 年 同 期 相 比 ， 增 加 56%。惠 城 区

13、 网 上 登 记 套 数单 位 ： 套 惠 城 区 网 上 登 记 面 积单 位 ： 万 平 米成 交 量 环 比 、 同 比 均 有 大 幅 上 涨 惠 城 区 新 增 供 求 比本 月 成 交 量 较 上 月 曾 加 22%， 供 应 较 上 月 增 加 80%， 本 月 套 数 供 求 比 和 面 积 供 求 比 ， 分别 为 0.86和 0.78， 呈 现 供 不 应 求 的 状 态 。惠 城 区 套 数 供 求 比 惠 城 区 面 积 供 求 比市 场 态 势 呈 现 供 不 应 求 惠 城 区 成 交 结 构本 月 网 上 登 记 商 品 住 宅 ， 各 面 积 段 的 登 记 量

14、 均 环 比 上 涨 ； 从 面 积 段 看 ， 以 60-90平 米 和60平 米 以 下 的 户 型 登 记 最 多 ； 从 户 型 看 ， 三 房 是 主 力 户 型 ， 占 整 体 的 三 分 之 一 。60平 米 以下 60-90平 米 90-120平 米 120-144平 米 144-180平 米 180平 米 以 上 合 计单 房 194 5 199一 房 257 56 313两 房 6 368 57 35 8 474 三 房 126 370 245 86 6 833四 房 1 12 126 109 93 341五 房 2 21 79 102其 他 7 40 47复 式 3 14

15、 33 50别 墅 1 101 102合 计 464 556 439 411 231 360 2461环 比 30% 43% 3% 8% 21% 33% 22%百 分 比 19% 23% 18% 17% 9% 15% 100% 本 月 惠 城 区 住 宅 成 交 均 价 5029元 /平 米 ， 与 上 月 持 平 ， 比 去 年 同 期 上 涨 24%。惠 城 区 成 交 价 格 惠 城 区 住 宅 成 交 价 格 已 达 历 史 高 点 惠 阳 区 近 期 房 地 产 供 应 略 有 增 加惠 阳 区 供 应本 月 市 场 新 增 供 应 商 品 住 房 1932套 ， 环 比 增 加 1

16、套 ；本 月 市 场 新 增 供 应 商 品 住 宅 面 积 11.5万 平 米 ， 环 比 增 加 1%。惠 城 区 供 应 套 数（ 单 位 ： 套 ） 惠 城 区 供 应 面 积（ 单 位 ： 万 平 米 ） 惠 阳 区 成 交本 月 市 场 商 品 房 网 上 登 记 1243套 ， 环 比 增 加 59%；本 月 市 场 商 品 房 网 上 登 记 面 积 14.04万 平 米 ， ， 环 比 增 加 23%。惠 阳 区 网 上 登 记 套 数（ 单 位 ： 套 ） 惠 阳 区 网 上 登 记 面 积（ 单 位 ： 万 平 米 ）惠 阳 区 近 期 房 地 产 成 交 量 增 长 幅

17、 度 较 大 惠 阳 区 成 交 价 格本 月 住 宅 成 交 均 价 3999元 /平 米 ， 环 比 上 月 下 跌 23%， 比 去 年 同 期 上 涨 18%。惠 阳 区 近 期 房 地 产 成 交 量 增 长 幅 度 较 大 惠 阳 区 别 墅 产 品 成 交 环 比 大 幅 增 加 ， 但 比 去年 同 期 减 少 近 5成惠 阳 区 别 墅 成 交本 月 惠 城 区 别 墅 网 上 登 记 套 数 102套 ， 环 比 增 加 73%， 同 比 减 少 57%；本 月 惠 城 区 别 墅 网 上 登 记 面 积 27257平 米 ， 环 比 增 加 72%， 同 比 减 少 58

18、%。惠 城 区 别 墅 网 上 登 记 套 数（ 单 位 ： 套 ） 惠 城 区 别 墅 网 上 登 记 面 积（ 单 位 ： 平 米 ） 惠 城 区 别 墅 新 增 供 求 情 况本 月 惠 城 别 墅 新 增 供 应 120套 ， 面 积 合 计 约 2.72万 平 米 ， 套 数 供 求 比 和 面 积 供求 比 分 别 为 1.18和 1。 截 止 2009年 11月 30日 惠 城 区 别 墅 存 量 815套 ， 存 量 面 积22.47万 平 米 。惠 城 区 别 墅 套 数 供 求 比 惠 城 区 别 墅 面 积 供 求 比 惠 城 区 别 墅 登 记 明 细项 目 总 套 数

19、 销 售 率 （ %） 11月 登 记 套 数合 生 高 尔 夫 庄 园 108 94 39奥 林 匹 克 花 园 618 64 28山 水 华 府 181 94 17雅 居 乐 白 鹭 湖 433 67 5景 亿 凤 凰 谷 68 16 3鹏 基 万 林 湖 193 64 3 东 方 威 尼 斯 19 53 2光 耀 翡 翠 湾 43 88 2金 宝 山 庄 55 35 2格 林 童 话 世 界 39 56 1 对 比 楼 盘 近 期 销 售 统 计 项 目 名 称 物 业 类 型 9月 份 10月 份 11月 份成 交 均 价（ 元 / ） 销 售套 数 成 交 均 价（ 元 / ） 销

20、售套 数 成 交 均 价（ 元 / ） 销 售套 数光 耀 城 联 排 9000 34 9000 42 9000 38碧 桂 园 双 拼 /联 排 /洋 房 4000 100 4500 32 3500 90半 岛 一 号 联 排 /叠 加 5500 40 5500 售 完 5500 售 完对 比 项 目 分 析（ 1） 客 户 群 ： 以 上 项 目 均 以 深 圳 客 户 成 交 为 主 ， 占 客 户 总 量 90%以 上 。 （ 2） 成 交 量 ： 成 交 量 较 为 稳 定 ， 碧 桂 园 主 要 为 产 品 加 推 ， 部 分 月 份 总 量 大 增 。（ 3） 成 交 价 ： 整

21、 体 呈 现 大 幅 上 扬 态 势 ， 市 场 均 价 达 到 6300元 /平 米 以 上 。 惠 淡 澳 市 场 小 结 仍 然 需 要 依 靠 外 来 置 业 群体 支 撑 起 高 端 地 产 产 品 消 费 市 场1、 惠 淡 澳 的 别 墅 产 品 供 应 量 仍 然 供 过 于 求 ， 外 来 置 业 群 体 较 为 青 睐 高 中 端 项 目 。2、 淡 澳 片 区 的 别 墅 楼 盘 不 多 ， 惠 州 区 域 各 别 墅 楼 盘 各 占 一 定 的 市 场 份 额 ， 江 湖 地 位 较 为 固 定 、 明 确 。3、 别 墅 楼 盘 的 销 量 环 比 增 加 ， 但 同

22、 比 减 少 50%左 右 。4、 别 墅 产 品 普 遍 价 格 对 比 深 圳 别 墅 平 均 价 低 2-3倍 多 。5、 本 地 消 费 群 体 也 成 为 别 墅 楼 盘 的 次 主 力 购 买 群 体 ， 但 比 例 仍 非 常 有 限 。 项 目 经 济 技 术 指 标占 地 面 积 ： 50400平 方 米总 建 筑 面 积 ： 18045.56平 方 米容 积 率 ： 0.36产 品 ： C组 团 有 24栋 纯 独 栋 别 墅 ， 38套 双 拼 别 墅 。 C组 团 独栋 别 墅 C组 团 独 栋 户 型 列 表 独 栋 户 型 数 量 面 积 （ ）C 3 386.19

23、D 5 383.04E 2 381.00F 1 327.81 H 1 326.58M 3 308.31N 3 285.81S 5 311.96X 1 308.16C组 团 共 有 9种 独 栋 户 型 ， 面 积 从 286至 386平 方 米 不 等 ， 其 中 D户 型 和 S户 型 的 产 品 数 量 较 多 为 5栋 。 2010年 市 场 走 势 预 测 （ 1） 2010年 市 场 尚 不 明 朗经 历 09年 的 宏 观 政 策 刺 激 后 ， 以 往 开 盘 即 售 罄 的 “ 抢 房 潮 ” 又 再 复 现 ， 客户 持 币 观 望 心 理 得 以 释 放 ， 房 地 产 市

24、 场 进 入 了 前 所 未 有 的 恢 复 期 。 市 场 整 体销 售 率 急 剧 上 扬 ， 销 售 周 期 进 一 步 缩 短 ， 以 及 货 币 政 策 宽 松 等 因 素 导 致 部 分房 产 企 业 资 金 链 断 裂 困 境 得 以 解 决 ， 所 以 市 场 上 出 现 了 量 价 齐 升 的 现 象 。 随着 购 房 信 贷 优 惠 政 策 期 的 不 明 朗 持 续 及 国 家 准 备 出 台 的 一 系 列 调 控 政 策 ,后 期市 场 难 以 预 计 ， 可 能 会 有 部 分 客 户 持 币 观 望 ,以 看 市 场 走 势 。（ 2） 地 产 商 无 资 金 压

25、 力 ， 销 售 价 格 小 幅 上 扬2010年 将 会 有 更 多 开 发 商 项 目 进 入 市 场 、 面 临 更 大 竞 争 压 力 。 但 大 部 地产 商 并 无 太 大 的 资 金 压 力 ,所 以 不 会 出 现 08年 的 资 金 链 问 题 ,故 长 远 来 看 ， 销售 价 格 仍 将 小 幅 上 扬 。 项 目 对 策市 场 前 景 保 守 乐 观 ， 市 场 形 势 带 来 的 影 响 不 可 避 免 。 建 议 C组 团 推 售 产品 销 售 价 格 综 合 A组 团 售 价 和 市 场 情 况 ， 采 取 “ 实 现 稳 定 销 售 ， 资 金 快 速 回笼 ”

26、 的 定 价 及 销 售 策 略 。 第 二 部 分 概 述 ： 本 部 分 主 要 对 定 价 原 则 进 行 了 评述 ， 并 明 确 了 销 售 基 本 指 标 和 核 心 均 价 。定 价 原 则 ；C组 团 整 体 均 价 定 位 ； 定 价 原 则1、 基 本 目 的首 先 ， 要 规 避 风 险 ， 保 证 将 项 目 大 部 分 成 功 出 售 ， 回 笼 资 金 ；其 次 ， 顺 应 市 场 变 化 ， 实 现 一 定 的 利 润 空 间 ；第 三 ， 树 立 企 业 形 象 ， 为 集 团 的 企 业 品 牌 建 立 良 好 口 碑 。2、 定 价 原 则参 照 惠 阳 、

27、 大 亚 湾 各 片 区 在 售 楼 盘 及 本 项 目 A组 团 成 交 价 格 ， 特 别 是 与 本 项 目 产品 类 型 相 关 性 较 强 的 楼 盘 销 售 成 交 价 格 进 行 对 比 分 析 ， 制 定 合 理 的 均 价 标 准 。参 考 了 A组 团 的 定 价 及 价 格 因 素 以 市 场 为 主 导 ， 发 挥 价 格 杠 杆 作 用 ， 在 现 实 市 场 价 格 水 平 基 础 上 ， 充 分 考 虑 了 本 项 目 独 有 特 征 ， 得 出 产 品 的 整 体 销 售 均 价 ；考 虑 了 整 体 的 回 款 计 划 及 项 目 开 发 进 度 ；考 虑 了

28、 项 目 的 销 售 进 度 及 推 售 量 ；考 虑 了 近 期 及 年 内 市 场 供 求 关 系 和 竞 争 态 势 ；考 虑 了 内 部 认 购 和 价 值 升 值 的 关 系 因 素 。 3、 价 格 入 市 原 则 考 虑 到 本 项 目 自 身 产 品 的 特 点 与 竞 争 楼 盘 的 特 点 ， 及 项 目 A组 团 的 销 售 价 格 ， 故 项目 部 分 产 品 的 开 盘 价 及 整 体 均 价 一 定 要 保 证 极 具 市 场 竞 争 力 ， 这 样 才 会 形 成 对 竞 争 楼盘 较 强 的 销 售 优 势 ， 最 终 确 保 项 目 以 合 理 的 销 售 速

29、 度 和 一 定 的 利 润 空 间 。4、 项 目 定 价 策 略 项 目 定 价 按 项 目 产 品 特 点 统 一 制 定 均 价 ， 然 后 按 照 户 型 类 型 不 同 及 各 栋 产 品 素 质的 不 同 进 行 区 分 定 价 。 前 期 考 虑 到 集 团 的 内 部 认 购 ， 故 前 期 整 体 均 价 制 定 的 相 对 理 性 ， 后 期 内 部 认 购 结束 后 可 适 当 调 整 均 价 及 折 扣 点 数 ， 使 得 整 体 稳 中 有 升 。5、 资 源 调 差 策 略 根 据 每 栋 单 位 的 景 观 、 户 型 、 朝 向 、 噪 声 、 赠 送 面 积

30、 、 花 园 、 间 距 等 指 标 分 配 不 同的 权 重 ， 分 别 单 独 打 分 。 然 后 通 过 采 取 亲 水 独 栋 、 边 角 单 位 、 山 顶 独 栋 、 电 梯 、 水 景独 栋 、 普 通 独 栋 等 特 殊 系 数 来 进 行 个 别 单 位 的 调 差 ， 来 决 定 整 体 各 栋 的 综 合 调 差 。 定 价 原 则 C组 团 整 体 均 价 定 位 本 项 目 的 销 售 均 价 将 结 合 珠 三 角 市 场 同 类 型 物 业 的 销 售 价 格 为 依 据 ， 并 通 过 对本 项 目 进 行 实 地 考 察 ， 同 时 结 合 项 目 的 区 域

31、 特 征 后 ， 认 定 惠 阳 振 业 城 C组 团 的 销 售 均 价参 考 对 象 为 以 下 几 个 项 目 ：独 栋 别 墅 ： 白 鹭 湖 、 万 林 湖 、 美 林 湖 、 假 日 半 岛 、 锦 绣 山 河各 项 目 比 较 因 素 ： 发 展 商 、 产 品 、 园 林 景 观 、 区 域 位 置 、 配 套 设 施 、 自 然 资 源 、 交通 环 境 、 其 他 。 本 项 目 独 立 别 墅 保 守 估 计 可 实 现 销 售 均 价 11500元 /平 方 米 。 C组 团 整 体 均 价 定 位 本 项 目 白 鹭 湖 万 林 湖 美 林 湖 假 日 半 岛 锦 绣

32、 山 河权 重 30% 25% 15% 20% 10%发 展 商 5 5 4 4 4 5产 品 15 14 13 15 14 15园 林 10 9 9 11 10 11位 置 15 14 16 13 16 17配 套 15 15 14 14 15 16自 然 资 源 20 21 19 19 18 20交 通 15 15 15 14 14 17 建 筑 密 度 5 6 4 6 5 6综 合 得 分 100 99 94 96 96 107比 准 系 数 1 1.01 1.06 1.04 1.04 0.93 销 售 均 价 13000 11000 10300 10000 10100比 准 价 格 1

33、3131 11702 10729 10417 9439 比 准 均 价 11502比 准 均 价 =13000 30%+11000 25%+10500 15%+10000 20%+9750 10% 11502元 /平 方 米 内 部 认 购 的 特 别 说 明签 约 对 象 ： 振 业 集 团 总 部 全 体 员 工 （ 含 外 派 员 工 ） 及 其 直 系 亲 属 ， 每 人 限 购 一 套 ， 不 得 更 名 。价 格 ： 考 虑 到 C组 团 与 A组 团 在 定 价 因 素 各 方 面 的 相 似 性 和 差 异 性 ， C 组 团 24套 独 栋 均 价 参 照 A组 团 ， 即

34、实 收 均 价 11500元 /平 米 。定 金 ： 30万 元 （ 此 次 认 购 交 纳 的 定 金 一 律 不 得 退 还 ）认 购 方 式 ： 交 纳 30万 元 定 金 并 签 订 内 部 诚 意 认 购 书认 购 顺 序 ： 按 职 位 高 低 顺 序 进 行 选 房 ， 同 级 别 原 则 上 按 抽 签 决 定 先 后 顺 序 进 行 选 房 。注 ： 签 订 正 式 认 购 书 及 买 卖 合 同 时 间 于 取 得 C组 团 预 售 证 后 通 知 第 三 部 分 概 述 ： 本 部 分 主 要 通 过 设 定 价 格 差 值 系 数 ， 并 通过 有 效 途 径 去 修

35、正 ， 最 终 得 到 本 项 目 的 具 体 价 格 。确 定 平 面 调 差 ；确 定 特 殊 系 数 调 差 ；综 合 折 扣 率 及 付 款 方 式 的 确 定 ；生 成 价 格 表 ；价 格 表 递 延 修 正 ； 确 定 平 面 调 差1、 调 差 因 素 根 据 别 墅 项 目 的 特 点 ， 主 要 就 平 面 调 差 的 一 般 性 原 则 ， 结 合 C组 团 户 型 设 计 的 要 点 ，主 要 考 虑 以 下 7个 方 面 因 素 ： 序 号 调 差 因 素 权 重 考 虑 因 素1 景 观 25% 有 无 水 景 、 山 景 、 观 景 面 大 小 、 观 景 纵 深

36、 、 有 无 园 景 、 小 品 等2 户 型 20% 设 计 是 否 合 理 ， 功 能 配 置 合 理 性 、 采 光 、 通 风 等3 朝 向 5% 是 否 正 南 北 向 ， 入 口 和 客 厅 的 南 向 考 虑4 赠 送 面 积 20% 按 照 赠 送 面 积 的 大 小 分 类5 花 园 15% 按 照 花 园 面 积 的 大 小 分 类6 间 距 10% 按 照 间 距 远 近 进 行 分 类2、 调 差 基 本 程 序A、 确 定 各 影 响 因 素 的 权 重 。B、 实 地 考 察 按 照 现 场 实 际 情 况 给 每 栋 单 位 从 景 观 、 户 型 、 朝 向 、

37、 噪 音 、 赠 送 面 积 、 花 园 、 间 距 七 个 方 面 分 别 打 分 。 确 定 特 殊 系 数 调 差1、 调 差 原 则A、 针 对 个 别 单 位 无 法 通 过 整 体 打 分 调 整 ， 采 取 通 过 特 殊 系 数 进 行 补 差 。B、 通 过 特 殊 系 数 将 个 别 的 单 位 价 格 进 一 步 拉 开 。C、 位 置 不 同 ， 享 受 内 外 资 源 不 同 而 价 格 有 异 。D、 通 过 修 正 系 数 对 同 一 户 型 的 不 同 栋 数 进 行 细 微 调 差 。2、 特 殊 系 数 差主 要 分 为 修 正 系 数 、 边 角 单 位

38、、 亲 水 独 栋 、 电 梯 、 山 顶 独 栋 、 水 景 独 栋 、 普 通 独 栋 。 最 好好较 好一 般差景 观 权 重 等 级亲 水 ， 山 顶 中 央 1能 够 看 到 湖 ， 视 野 开 阔 2 能 够 看 到 景 观 ， 视 野 较 开 阔 3视 野 不 被 遮 挡 4只 能 看 到 社 区 5C1NC2NC3NC4XC5D C6M C7M C8HC9FC10SC11SC12EC13C C14D C15C C16C C18SC19SC20SC21E C22D C23D C24MC25D C组 图 景 观 权 重 打 分 示 意 C1NC2NC3NC4XC5D C6M C7M

39、 C8HC9FC10SC11SC12EC13C C14D C15C C16C C18SC19SC20SC21E C22D C23D C24MC25D 最 好好较 好一 般差 C组 图 户 型 权 重 打 分 示 意 户 型 权 重 等 级结 构 好 、 布 局 合 理 ， 通 风 采 光 好 1结 构 好 、 布 局 合 理 ， 通 风 采 光 一 般 2 结 构 好 、 布 局 稍 有 欠 缺 3使 用 率 不 高 4布 局 不 很 合 理 ,单 停 车 位 5 C1NC2NC3NC4XC5D C6M C7M C8HC9FC10SC11SC12EC13C C14D C15C C16C C18

40、SC19SC20SC21E C22D C23D C24MC25D 最 好好较 好一 般差 C组 图 朝 向 权 重 打 分 示 意 朝 向 权 重 等 级南 北 朝 向 ， 入 口 客 厅 均 面 南 1南 北 朝 向 ， 入 口 和 客 厅 仅 有 1处 面 南 2 非 南 北 和 东 西 朝 向 ,客 厅 面 南 3非 南 北 朝 向 ， 入 口 面 北 4东 西 朝 向 5 C1NC2NC3NC4XC5D C6M C7M C8HC9FC10SC11SC12EC13C C14D C15C C16C C18SC19SC20SC21E C22D C23D C24MC25D 最 好好较 好一 般

41、差 C组 图 噪 音 权 重 打 分 示 意 噪 音 权 重 等 级临 湖 ， 距 离 主 、 次 干 道 远 1组 团 角 边 单 位 ， 临 车 道 中 转 转 盘 2 中 间 单 位 ， 临 小 区 次 干 道 3中 间 单 位 ， 临 小 区 主 干 道 路 4临 小 区 主 干 道 及 次 干 道 路 5 C1NC2NC3NC4XC5D C6M C7M C8HC9FC10SC11SC12EC13C C14D C15C C16C C18SC19SC20SC21E C22D C23D C24MC25D 最 好好较 好一 般差 C组 图 赠 送 面 积 权 重 打 分 示 意 赠 送 面

42、积 权 重 等 级赠 送 面 积 超 过 220 1 赠 送 面 积 超 过 180-220 2赠 送 面 积 超 过 160-180 3赠 送 面 积 超 过 140-160 4赠 送 面 积 低 于 140 5 C1NC2NC3NC4XC5D C6M C7M C8HC9FC10SC11SC12EC13C C14D C15C C16C C18SC19SC20SC21E C22D C23D C24MC25D 最 好好较 好一 般差 C组 图 花 园 权 重 打 分 示 意 花 园 权 重 等 级花 园 面 积 大 于 800 1花 园 面 积 700 -800 2 花 园 面 积 500 -7

43、00 3花 园 面 积 400 -500 4花 园 面 积 小 于 400 5 整 体 均 价 ： 12325整 体 均 价 ： 11374整 体 均 价 ： 10945整 体 均 价 ： 10981C1NC2NC3NC4XC5D C6M C7M C8HC9FC10SC11SC12EC13C C14D C15C C16C C18SC19SC20SC21E C22D C23D C24MC25D C组 图 局 部 均 价 示 意 通 过 一 系 列 打 分 最 终 得 出 销 售 价 格 表 。 惠 阳 振 业 城 C组 团 价 格 表 （ 表 价 ） 栋 号 建 筑 面 积 花 园 面 积 单

44、价 总 价 栋 号 建 筑 面 积 花 园 面 积 单 价 总 价C1 285.81 453.29 12553 3587682.54 C13 386.19 520.24 14470 5588341.47 C2 285.81 510.84 12495 3571111.92 C14 383.04 710.05 14410 5519457.93 C3 285.81 504.02 12696 3628748.85 C15 386.19 680.24 14081 5438033.60 C4 308.16 443.61 13170 4058473.42 C16 386.19 723.87 14195 54

45、81840.94 C5 383.04 561.05 14216 5445110.11 C18 311.96 516.76 12979 4048870.90 C6 308.31 569.91 12808 3948850.73 C19 311.96 437.68 12149 3790151.95 C7 308.31 567.82 12737 3927089.72 C20 311.96 435.99 13296 4147954.75 C8 326.58 453.02 12524 4089995.26 C21 381.00 521.11 14457 5508148.64 C9 327.81 402.4

46、5 11790 3864784.46 C22 383.04 522.23 14438 5530399.42 C10 311.96 432.51 11847 3695786.38 C23 383.04 419.08 12785 4897156.97 C11 311.96 443.86 12956 4041793.48 C24 308.31 469.84 12248 3776317.00 C12 381.00 641.40 14358 5470212.30 C25 383.04 585.05 14169 5427247.32 综 合 折 扣 率 及 付 款 方 式 的 确 定 A、 基 本 原 则

47、尊 重 目 标 市 场 消 费 心 理 和 付 款 习 惯 。有 效 保 证 发 展 商 总 体 利 润 的 实 现 和 整 体 价 格 策 略 的 执 行 。B、 折 扣 优 惠 （ 参 照 A组 团 开 盘 时 折 扣 率 ）VIP卡 客 户 可 享 受 -15万 元 优 惠付 款 方 式 的 折 扣 率 ： 一 次 性 享 受 98折 ， 银 行 按 揭 享 受 99折 优 惠开 盘 折 扣 ： 享 受 98折 优 惠集 团 内 部 员 工 可 额 外 享 受 员 工 折 扣 92折 C、 平 均 折 扣 率 优 惠 优 惠 折 扣VIP卡 -15万 元一 次 性 付 款 98%银 行

48、按 揭 99%开 盘 折 扣 98%员 工 折 扣 92% 惠 阳 振 业 城 C组 团 价 格 表 （ 实 收 ） 栋 号 建 筑 面 积 花 园 面 积 单 价 总 价 栋 号 建 筑 面 积 花 园 面 积 单 价 总 价C1 285.81 453.29 10736 3,068,420 C13 386.19 520.24 12569 4,854,177 C2 285.81 510.84 10684 3,053,630 C14 383.04 710.05 12512 4,792,692 C3 285.81 504.02 10864 3,105,076 C15 386.19 680.24 1

49、2222 4,720,014 C4 308.16 443.61 11321 3,488,641 C16 386.19 723.87 12323 4,759,116 C5 383.04 561.05 12339 4,726,331 C18 311.96 516.76 11156 3,480,070 C6 308.31 569.91 10998 3,390,793 C19 311.96 437.68 10415 3,249,141 C7 308.31 567.82 10935 3,371,370 C20 311.96 435.99 11439 3,568,510 C8 326.58 453.02

50、10769 3,516,777 C21 381.00 521.11 12553 4,782,598 C9 327.81 402.45 10115 3,315,757 C22 383.04 522.23 12536 4,801,742 C10 311.96 432.51 10145 3,164,912 C23 383.04 419.08 11062 4,237,236 C11 311.96 443.86 11135 3,473,753 C24 308.31 469.84 10499 3,236,793 C12 381.00 641.40 12464 4,748,736 C25 383.04 58

51、5.05 12297 4,710,387 参 照 销 售 表 价 和 各 种 折 扣 率 ， 最 终 得 出 C组 团 实 收 价 格 表 。 最 终 根 据 以 上 打 分 调 整 最 终 能 够 实 现 以 下 销 售 数 据销 售 实 收 数 据 数 据销 售 面 积 8138.44 销 售 额 (折 实 ) 93591098 销 售 套 数 24 户 均 面 积 339 户 均 总 价 3899629 平 均 单 价 11500 最 低 单 价 10115 最 高 单 价 12569 销 售 表 价 数 据 数 据销 售 面 积 8138.44 销 售 额 (折 前 ) 1084541

52、06 销 售 套 数 24 户 均 面 积 339 户 均 总 价 4518921 平 均 单 价 13326 最 低 单 价 11790 最 高 单 价 14470 由 于 此 次 认 购 是 在 认 购 物 业 尚 未 取 得 预 售 许 可 证 的 情 况 下 进 行 ，故 由 此 带 来 的 风 险 和 损 失 将 会 由 买 方 承 担 。 签 订 正 式 的 房 地 产 买 卖 合 同 后 ， 买 方 已 付 的 定 金 自 动 转 为 购 房 款的 一 部 分 ， 如 买 方 放 弃 购 买 则 缴 纳 的 30万 元 定 金 不 予 退 还 。 签 订 内 部 认 购 书 之 后 ， 买 卖 双 方 还 应 签 订 正 式 的 认 购 书 。 但 具体 签 订 时 间 以 由 于 预 售 证 的 因 素 将 另 行 通 知 。 买 卖 双 方 还 需 在 约 定 的 时 间 内 签 订 正 式 认 购 书 ， 如 果 超 出 时 限 ，内 部 认 购 书 的 效 力 将 会 终 止 ， 买 方 的 权 益 将 无 法 得 到 保 障 。 本 次 内 部 认 购 的 价 格 符 合 目 前 惠 淡 澳 市 场 的 整 体 形 势 ， 但 也 还 存在 一 定 的 风 险 ， 具 体 在 于 ： THE ENDTH ANK !