房地产技术经济学

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1、技 术 经 济 学 第 一 章 导 论 1.1技 术 与 经 济 的 关 系 1.2技 术 经 济 学 研 究 的 对 象 1.3技 术 经 济 分 析 的 一 般 过 程 1.1 技 术 与 经 济 的 关 系课 堂 提 问 ：1.经 济 学 ： 是 一 门 研 究 如 何 合 理 地 配 置 和 利 用 资 源 的学 科 。2.技 术 ： 是 指 把 科 学 知 识 、 技 术 能 力 和 物 质 手 段 等 要素 结 合 起 来 所 形 成 的 一 个 能 够 改 造 自 然 的 运 动 系 统 。（ 是 一 个 有 机 整 体 而 不 是 其 中 任 何 一 部 分 或 简 单 相加

2、。 ） 1.一 块 待 开 发 土 地 ， 用 于 开 发 写 字 楼 、 商 场 、宾 馆 、 住 宅 等 。 2.企 业 引 进 新 的 工 艺 设 备 还 是 采 用 原 来 的 设备 生 产 产 品 。3.捕 鼠 器 的 谬 误 。例 ： 技 术 与 经 济 在 人 类 进 行 物 质 生 产 、 交换 活 动 中 始 终 并 存 ， 是 不 可 分 割 的 两个 方 面 。 两 者 相 互 促 进 又 相 互 制 约 。一 方 面 ， 发 展 经 济 必 须 依 靠 一 定 的 技术 ； 另 一 方 面 ， 技 术 的 进 步 受 到 经 济条 件 的 制 约 。 1.2 技 术 经

3、 济 学 研 究 的 对 象1.定 义 技 术 经 济 学 是 一 门 应 用 理 论 经 济 学 基 本 原 理 ，研 究 技 术 领 域 经 济 问 题 和 经 济 规 律 ， 研 究 技 术 进步 和 经 济 增 长 之 间 的 相 互 关 系 的 科 学 ， 是 研 究 技术 领 域 内 资 源 的 最 佳 配 置 ， 寻 找 技 术 和 经 济 的 最佳 结 合 以 求 可 持 续 发 展 的 科 学 。 2.技 术 经 济 学 研 究 对 象 ： 研 究 技 术 方 案 的 经 济 效 果 ， 寻 找 具 有 最佳 经 济 效 果 的 方 案 。 研 究 技 术 与 经 济 相 互

4、 促 进 与 协 调 发 展 。 研 究 技 术 创 新 ， 推 动 技 术 进 步 ， 促 进 经济 增 长 。 1.3 技 术 经 济 分 析 的 一 般 过 程确 定 目标 功 能 提 出 备 选 方 案 方 案 评 价 选 择 最优 方 案收 集资 料 满 意 否 ？否 方 案 实 施目 标 实 现 技 术 经 济 分 析 的 一 般 过 程 ：第 一 ， 要 确 定 目 标 功 能 ；第 二 ， 提 出 备 选 方 案 ；第 三 ， 方 案 评 价 ；第 四 ， 选 择 最 优 方 案 。 第 二 章 经 济 性 评 价 基 本 要 素 2.1 经 济 效 果 2.2 投 资 2.3

5、 成 本 2.4 资 金 时 间 价 值 及 其 等 值 计 算 2.1 经 济 效 果1.定 义成 果 与 消 耗 之 比 或 产 出 与 投 入 之 比 称 为 经 济 效 果 。 2.经 济 效 果 的 表 达 式 差 额 表 示 法 ：经 济 效 果 =成 果 -劳 动 消 耗如 年 利 润 指 标 ： 年 利 润 =年 销 售 收 入 -年 总 成 本 -年销 售 税 金 及 附 加 比 值 表 示 法 ： 经 济 效 果 =成 果 /劳 动 消 耗如 劳 动 生 产 率 指 标 、 单 位 产 品 原 材 料 的 消 耗水 平 。 差 额 、 比 值 表 示 法 ：经 济 效 果

6、=（ 成 果 -劳 动 消 耗 ） /劳 动 消 耗如 ： 年 利 润 总 额投 资 利 润 率 项 目 总 投 资 2.2 投 资1.投 资 的 构 成 建 筑 安 装 工 程 费 安 装 工 程 费 设 备 及 工 器 具 购 置 费 固 定 资 产 投 资 其 他 工 程 费 用 不 可 预 见 费 建 筑 期 利 息 固 定 资 产 投 资 方 向 调 节 税 项 目 总 投 资 应 收 及 预 付 款 原 材 料 存 货 产 成 品 流 动 资 产 投 资 在 产 品 包 装 物 现 金 房地产项目总投资 开 发 建 设 投 资 经 营 资 金 土 地 费 用前 期 工 程 费 用基

7、 础 设 施 建 设 费 用建 筑 安 装 工 程 费公 共 配 套 设 施 建 设 费 用开 发 间 接 费 用财 务 费 用管 理 费 用销 售 费 用开 发 期 税 费其 他 费 用不 可 预 见 费 用 开 发 建 设 投 资 开 发 产 品 成 本开 发 企 业 资 产 固 定 资 产无 形 资 产递 延 资 产流 动 负 债 =应 付 帐 款 +预 收 帐 款流 动 资 产 =流 动 资 金 +流 动 负 债流 动 资 产 =现 金 +应 收 及 预 付 帐 款 +存 货 2.资 产 的 分 类 固 定 资 产 流 动 资 产 无 形 资 产 递 延 资 产 2.3 成 本1.机

8、会 成 本 是 指 将 有 限 资 源 用 于 某 种 特 定 的 用 途 而 放弃 的 其 他 各 种 用 途 中 的 最 高 收 益 。2.经 济 成 本 是 显 性 成 本 和 隐 性 成 本 之 和 。 显 性 成 本 是 指看 得 见 的 实 际 成 本 ； 隐 性 成 本 是 指 企 业 自 有 的 资源 实 际 上 已 经 投 入 生 产 经 营 活 动 但 在 形 式 上 并 没有 支 付 报 酬 的 那 部 分 成 本 。 3.沉 没 成 本 是 指 过 去 已 经 支 付 而 现 在 无 法 得 到 补 偿 的 成 本 。 4.经 营 成 本 经 营 成 本 是 为 了 分

9、 析 的 需 要 从 总 成 本 费 用 中 分离 出 来 的 一 部 分 费 用 ， 是 在 一 定 时 间 （ 通 常 为 一 年 ）内 由 于 生 产 和 销 售 产 品 及 提 供 劳 务 而 实 际 发 生 的 现金 支 出 。经 营 成 本 =总 成 本 费 用 -折 旧 费 -维 简 费 -摊 销 费 -财 务 费 用 在 经 营 成 本 中 不 包 括 折 旧 费 、 摊 销费 和 利 息 支 出 的 原 因 ：1.在 对 工 程 项 目 进 行 工 程 经 济 分 析 时 ， 必 须 考 察项 目 系 统 在 寿 命 期 内 逐 年 发 生 的 现 金 流 量 。 由 于项

10、目 总 投 资 已 在 期 初 作 为 一 次 性 支 出 被 计 入 现 金流 出 ， 所 以 不 能 再 以 折 旧 和 摊 销 的 方 式 计 为 现 金流 出 ， 否 则 会 发 生 重 复 计 算 。 2.贷 款 利 息 是 使 用 资 金 所 要 付 出 的 代 价 ， 对于 企 业 来 说 ， 是 实 际 的 现 金 流 出 。 在 评 价 工程 项 目 全 部 投 资 的 经 济 效 果 时 ， 并 不 考 虑 资金 的 具 体 来 源 ， 利 息 支 出 不 作 为 现 金 流 出 ，而 自 有 资 金 现 金 流 量 表 已 将 利 息 支 出 单 列 ，因 此 ， 经 营

11、 成 本 中 不 包 括 利 息 支 出 。 5.变 动 成 本 是 指 总 成 本 中 随 产 量 变 动 而 变 动 的 费 用 。 6.固 定 成 本 是 指 在 一 定 的 产 量 变 动 范 围 内 不 随 产 量 的 变 动 而变 动 的 成 本 。 7.边 际 成 本 是 指 企 业 多 生 产 一 单 位 产 量 所 产 生 的 总 成 本 增 加 。 2.4 资 金 时 间 价 值 及 其 等 值 计 算一 、 资 金 时 间 价 值 的 概 念 资 金 时 间 价 值 指 的 是 不 同 时 间 发 生 的 等 额 资金 在 价 值 上 的 差 别 。二 、 衡 量 尺 度

12、 绝 对 尺 度 ： 利 息 利 息 是 资 金 在 运 动 过 程 中 所 带 来 的 利 润 。 相 对 尺 度 ： 利 率 单 位 时 间 所 获 得 的 利 息 与 本 金 的 比 值 称 为 利 率 。 三 、 单 利 计 算 单 利 只 对 本 金 计 算 利 息 ， 即 利 息 不 再 生 息 。 1.单 利 利 息 P 本 金 ； i 利 率 ； n 时 间 。四 、 复 利 计 算 复 利 本 金 与 前 一 期 的 利 息 累 计 并 计 算 后 一 期的 利 息 。 即 利 滚 利 地 计 算 本 利 和 。i nI P 1. 复 利 本 利 和 F = P(1+i)n

13、式 中 ： (1+i)n为 复 利 终 值 系 数 ， 简 记 为 ： (F/P, i, n)公 式 ：五 、 名 义 利 率 与 实 际 利 率 当 利 率 的 时 间 单 位 与 计 息 周 期 的 时 间 单 位 不 一致 时 ， 就 产 生 了 名 义 利 率 与 实 际 利 率 。( / )F P F P i n ， ， 例 1： 年 利 率 为 12%， 一 年 计 息 一 次 ， 则 实际 利 率 为 12%， 如 每 月 计 息 一 次 ， 则 名 义 利 率为 12%， 实 际 利 率 为 （ 1+1%） 12-1=12.68%。 例 2： 某 住 房 价 格 为 12500

14、0元 ， 采 用 分 期 付 款的 方 式 购 买 。 付 款 方 式 如 下 ： 购 房 时 现 付 20%，其 余 在 15年 内 每 月 支 付 等 额 偿 还 ， 即 共 支 付 180次 ， 月 利 率 为 1%。 则 每 月 应 支 付 的 金 额 为 1200元 ， 实 际 年 利 率 为 12.68%， 名 义 利 率 为 12%。 1. 名 义 利 率 计 息 周 期 利 率 乘 以 每 年 的计 息 周 期 数 。 例 ： 计 息 周 期 为 一 个 月 ， 月利 率 为 1%， 则 年 名 义 利 率 r=1%12=12%。3. 实 际 利 率 将 付 息 周 期 内 的

15、 利 息 再 生 利息 的 因 素 考 虑 在 内 所 计 算 出 来 的 利 率 。2.计 息 周 期 实 际 利 率 计 息 周 期 实 际 发 生的 利 率 。 4.名 义 利 率 与 实 际 利 率 的 关 系 mrm一 年 后 本 利 和 为 : F=P(1+ ) 1mrm r m 设 名 义 利 率 为 ， 为 一 年 中 计 息 次 数 ，则 ： i=(1+ mim利 息 ： I=F-P=P（ 1+ ） -P(1 ) 1mI rP mi 实 际 利 率 ： 讨 论 ： m=1时 ， i = rm1时 ， I r 称 间 断 复 利当 m 时 ， 称 为 连 续 复 利 (1 )

16、1mI rP mi 实 际 利 率 ： mrmrlime 1mi 例 ： 某 企 业 拟 向 银 行 借 款 1500万 元 ， 5年后 一 次 还 清 ， 甲 银 行 贷 款 利 率 为 17%， 按 年 计息 ； 乙 银 行 贷 款 年 利 率 为 16%， 按 月 计 息 ， 企业 向 哪 家 银 行 贷 款 较 为 经 济 ？ 解 ： 乙 银 行 的 年 实 际 利 率 为 ：甲 银 行 的 年 实 际 利 率 为 ： 17%企 业 应 向 甲 银 行 贷 款 。1216%(1 ) 1 17.23%12 六 、 现 金 流 量 与 现 金 流 量 图1. 现 金 流 量 现 金 流 入

17、 现 金 流 出2. 净 现 金 流 量 = 现 金 流 入 现 金 流 出 为 了 能 够 直 观 的 反 映 项 目 在 建 设 和 寿 命 年 限 内现 金 的 流 入 与 流 出 情 况 ， 在 技 术 经 济 分 析 时 ， 一 般要 求 绘 制 出 现 金 流 量 图 。 现 金 流 量 图 是 在 时 间 坐 标上 用 带 箭 头 的 ， 与 时 间 坐 标 垂 直 的 直 线 段 来 形 象 的表 示 现 金 流 发 生 的 时 间 及 现 金 流 的 大 小 和 流 向 的 。图 中 横 轴 表 示 时 间 ， 垂 直 线 段 的 长 度 与 现 金 流 量 的大 小 成 正

18、 比 。 箭 头 向 下 表 示 资 金 流 出 ， 为 负 现 金 流量 ； 箭 头 向 上 表 示 资 金 流 入 ， 为 正 现 金 流 量 。 将 横轴 分 为 若 干 个 相 等 的 时 段 ， 每 一 个 时 段 表 示 一 个 计算 周 期 ， 一 般 以 年 为 单 位 。 3. 现 金 流 量 图 规 范 画 法1 2 3 4 5 7 8500 150200 例 ： 某 技 术 方 案 ， 预 计 初 始 投 资 500万 元 ，一 年 后 投 产 ， 投 产 后 每 年 销 售 收 入 250万 元 ，经 营 费 用 150万 元 ， 经 济 寿 命 为 8年 ， 寿 命

19、终 止时 残 值 为 60万 元 ， 试 画 现 金 流 量 图 。 1 2 3 4 5 6 7 8 9150250 60500 七 、 资 金 的 等 值 与 等 值 变 换 1. 资 金 的 等 值 ： 在 时 间 因 素 作 用 下 ， 不 同时 点 数 额 不 等 的 资 金 可 能 具 有 相 同 的 价 值 2. 资 金 的 等 值 变 换 ： 把 某 一 时 点 ， 某 一 数额 的 资 金 按 一 定 利 率 换 算 到 指 定 时 点 上 数 额 不等 ， 但 具 有 相 等 价 值 的 资 金 的 折 算 过 程 八 、 几 个 重 要 名 词 1. 现 值 P： 把 未

20、来 时 点 上 的 资 金 等 值 地换 算 为 现 在 时 点 上 资 金 的 价 值 。 2. 终 值 F(未 来 值 ； 将 来 值 )： 与 现 有 资金 等 值 的 未 来 某 一 时 点 上 资 金 的 价 值 。 3. 等 年 值 A(等 年 金 )： 发 生 在 多 个 连 续 时点 上 与 某 一 资 金 等 值 且 各 年 数 额 相 等 的 资 金 序列 。 4. 贴 现 (折 现 )： 把 未 来 某 一 时 点 上 的 资 金换 算 成 等 值 的 现 在 时 点 上 资 金 的 折 算 过 程 。 5. 贴 现 率 i0(折 现 率 )： 贴 现 中 采 用 的 利

21、 率 。 九 、 资 金 等 值 计 算 公 式1.一 次 支 付 终 值 公 式 F=？P(已 知 )0 1 2 3 n1 n F = P(1+i)n 式 中 ： (1+i) n为 复 利 终 值 系 数 ， 简 记 为 ： (F/P, i, n)公 式 ： ( / )F PF P i n ， ， 2.一 次 支 付 现 值 公 式 F(已 知 )P=？0 1 2 3 n1 n P = F(1+i) n 式 中 ： (1+i)n为 复 利 现 值 系 数 ， 简 记 为 ： (P/F, i, n)公 式 ： ( / )P F P F i n ， ， P=？0 1 2 3 4 5 n2 n1

22、nA(已 知 )3.等 额 分 付 现 值 公 式1 2 ( 1)(1 ) (1 ) (1 ) (1 )n nP A i A i A i A i 11 1(1 ) 1: or (1 ) nn n iiP A Ai i i 即 (1 ) 1: , , ,(1 )n ni P Aini i 式 中 为 年 金 现 值 系 数 简 记 为 : , ,P A P A i n 公 式 例 ： 某 工 程 一 年 建 成 投 产 ， 寿 命 10年 ， 每 年预 计 净 收 益 2万 ， 若 期 望 投 资 报 酬 率 是 10 ，恰 好 能 够 在 寿 命 期 内 收 回 初 始 投 资 。 问 该 工

23、程 初 始 投 入 的 资 金 是 多 少 ？ 解 ： 10(1 10%) 12 12.291010%(1 10%)P 4.等 额 分 付 终 值 公 式 F=？0 1 2 3 4 5 n2 n1 nA(已 知 ) 得和由 nnn ii iAPiPF )1( 1)1(,)1(: : 1)1( 式 中iiAF n niAFii n , ,1)1( 简 记 为为 等 额 分 付 终 值 系 数 niAFAF , : 公 式 例 ： 某 学 生 在 大 学 四 年 学 习 期 间 ， 每年 年 初 从 银 行 借 款 2000元 以 支 付 学 费 ， 若按 年 利 率 6%计 复 利 ， 第 四

24、年 末 一 次 归 还 全部 本 息 需 要 多 少 钱 ？ 解 ： 4(1 6%) 12000 (1 6%) 9274.26%F 5.等 额 分 付 偿 债 基 金 公 式 已 知 终 值 F。 求 与 之 等 价 的 等 额 年值 A， 由 式 （ 2-10） 可 直 接 导 出 ： 其 中 称 为 等 额 分 付 偿 债 基 金 系 数 ，用 符 号 （ A/F， i,n） 表 示 。公 式 ： A=F （ A/F， i,n）(1 ) 1iA F ni (1 ) 1ini 例 ： 某 企 业 欲 积 累 一 笔 福 利 基 金 ， 用于 3年 后 建 造 职 工 俱 乐 部 。 此 项

25、投 资 总 额为 200万 元 ， 银 行 利 率 为 12%， 问 每 年 末 至少 要 存 款 多 少 ？ 解 ： 12%200 59.273(1 ) 1 (1 12%) 1iA F ni 6.资 金 回 收 公 式 已 知 终 值 P。 求 与 之 等 价 的 等 额 年 值 A，由 式 可 直 接 导 出 ：其 中 为 资 金 回 收 复 利 系 数 ， 记 为(A / P， i， n)。公 式 ： A=P (A / P， i， n)(1 )(1 ) 1ni iA P ni (1 )(1 ) 1ni ini 例 ： 某 项 目 贷 款 200万 元 ， 银 行 4年内 等 额 收 回

26、全 部 贷 款 ， 已 知 贷 款 利 率为 10%， 那 么 项 目 每 年 的 净 收 益 不 应 少于 多 少 万 元 ？ 解 ： 4(1 ) 10%(1 10%)( ) 200 63.09( )4(1 ) 1 (1 10%) 1ni iA P ni 万 元 第 三 章 经 济 性 评 价 方 法 3.1 经 济 性 评 价 方 法 概 述 3.2 时 间 型 经 济 评 价 指 标 3.3 价 值 型 经 济 评 价 指 标 3.4 效 率 型 经 济 评 价 指 标 3.5 备 选 方 案 与 经 济 性 评 价 方 法 3.6 不 确 定 性 评 价 方 法 3.1 经 济 性 评

27、 价 方 法 概 述 项 目 经 济 性 评 价 的 基 本 方 法 包 括确 定 性 评 价 方 法 和 不 确 定 性 评 价 方 法两 类 。 根 据 是 否 考 虑 资 金 时 间 价 值 ，可 将 常 用 方 法 分 为 静 态 评 价 方 法 和动 态 评 价 方 法 。 根 据 项 目 对 资 金 的 回 收 速 度 ， 获 利能 力 和 资 金 使 用 效 率 进 行 分 类 ， 项 目 经济 性 评 价 指 标 可 以 分 为 时 间 型 指 标 、 价值 型 指 标 和 效 率 型 指 标 三 类 。 3.2 时 间 型 经 济 评 价 指 标一 、 投 资 回 收 期1.

28、定 义 是 指 用 投 资 方 案 所 产 生 的 净 现 金 回 收初 始 全 部 投 资 所 需 要 的 时 间 。 通 常 以 年 为 单 位 。 1.静 态 投 资 回 收 期 （ T） ： 不 考 虑 资 金 时 间价 值 因 素 。 （ 1） 项 目 在 期 初 一 次 性 支 付 全 部 投 资 P， 当年 产 生 收 益 ， 每 年 的 净 现 金 收 入 不 变 ， 为 收 入 B减 去 支 出 C， 则 T=P/（ B-C） （ 2） 项 目 在 期 初 一 次 性 支 付 全 部 投 资 P， 每 年的 净 现 金 收 入 由 于 生 产 和 销 售 的 变 化 而 不

29、一 样 。设 t年 的 收 入 为 B t， t年 的 支 出 为 Ct， 则 ： 0( )T t ttP B C （ 3） 投 资 在 建 设 期 m年 内 投 入 ， 设 t年 的投 资 为 为 Pt， t年 的 收 入 为 Bt， t年 的 支 出 为 Ct，则 ： T T标 方 案 可 行 。 具 体 计 算 方 法 参 考 书P 43P44。 投 资 回 收 期 =累 计 净 现 金 流 量 开 始 出 现正 值 的 年 份 -1+（ 上 年 累 计 净 现 金 流 量 /当年 净 现 金 流 量 ）0 0( )m Tt t tt tP B C 2. 动 态 投 资 回 收 期 法

30、（ Tp） ： 考 虑 资 金 时 间 价值 因 素 。 Tp =累 计 净 现 金 流 量 折 现 值 开 始 出 现正 值 的 年 份 -1+（ 上 年 累 计 净 现 金 流 量 折现 值 /当 年 净 现 金 流 量 折 现 值 ）T p T标 方 案 可 行 。 例 1： 用 下 表 数 据 计 算 静 态 和 动 态 投 资 回 收期 。 （ 设 折 现 率 为 10%） 项 目 0 1 2 3 4 5 6总 投 资 6000 5000 收 入 6000 6000 7000 8000 8000支 出 2000 2500 3000 3500 4000 年 解 ： 折 现 率 为 10

31、%年 0 1 2 3 4 5 6净 现 金 流 量 -6000 -5000 4000 3500 4000 4500 4000累 计 净 现 金 流量 -6000 -11000 -7000 -3500 500 5000 9000净 现 金 流 量 折现 值 -6000 -4545 3306 2630 2732 2794 2258累 计 净 现 金 流量 折 现 值 -6000 -10545 -7239 -4609 -1877 917 3175静 态 投 资 回 收 期 ： 4-1+3500/4000=3.875年动 态 投 资 回 收 期 ： 5-1+1877/2794=4.672年 3.增 量

32、 投 资 回 收 期 ： 是 指 一 个 方 案 比 另一 个 方 案 所 追 加 的 投 资 ， 用 年 费 用 的 节 约 额或 超 额 年 收 益 去 补 偿 增 量 投 资 所 需 要 的 时 间 。2 11 2I IT C C 若 T bT 时 ， 表 明 投 资 大 的 方 案 优 于 投 资 小 的 方 案 。 反 之 ， 投 资 投 资 小 的 方 案 优 于 投 资 大 的方 案 。 3.3 价 值 型 经 济 评 价 指 标一 、 费 用 现 值 和 费 用 年 值 在 对 两 个 以 上 的 方 案 比 较 选 优 时 ， 如 果 诸 方案 的 产 出 价 值 相 同 ，

33、 或 者 诸 方 案 能 够 满 足 同 样 的需 要 ， 但 其 产 出 效 果 难 以 用 价 值 形 态 来 计 量 时 ，比 如 环 保 效 果 、 教 育 效 果 等 ， 可 以 通 过 对 各 方 案费 用 现 值 或 费 用 年 值 的 比 较 进 行 选 择 。 费 用 现 值 的 计 算 式 为 ： 00 ( / )n ttPC CO P F i t ， ，费 用 年 值 的 计 算 式 为 ： 0 00 ( / )( / )n ttAC CO P F i t A P i ， ， ， ， n 式 中 ： PC费 用 现 值 AC费 用 年 值 tCO 第 t年 的 现 金 流

34、 出 n方 案 寿 命 年 限 0i 基 准 收 益 率 费 用 现 值 或 费 用 年 值 用 于 多 方 案 比 选 时 ，其 判 别 准 则 是 ： 费 用 现 值 或 费 用 年 值 最 小 的方 案 为 优 。 5. 某 厂 拟 购 买 机 器 设 备 一 套 ， 有 A、 B两 种 型号 可 供 选 择 ， 两 种 型 号 机 器 性 能 相 同 ， 但 使用 年 限 不 同 ， 有 关 资 料 如 下 表 所 示 ， i0=10%，试 优 选 方 案 。 （ 单 位 ： 万 元 ） 维 修 及 操 作 成 本 设 备 设 备 售 价 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5

35、年 第 6年 第 7年 第 8年 残 值 A 2 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.3 B 1 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 0.1 解 : A项 目 的 费 用 现 值 :B项 目 的 费 用 现 值 :2 0.4( / ,10%,8) 0.3( / ,10%,8) 3.994PC P A P F 8(1 10%) 10.1 0.1 88 8 10%(1 10%) 10%(1 10%) 1 0.3( / 10%8)PC P A ， ， =4.157 二 、 净 现 值 (net present value通 常 用 NPV表

36、 示 )NPV是 指 方 案 在 寿 命 期 内 各 年 的 净 现 金 流 量( ) 0CI CO it ， 按 照 一 定 的 折 现 率 折 现 到 期 初时 的 现 值 之 和 。 其 表 达 式 为 ：( ) (1 )00n tNPV CI CO itt 1.定 义 ：2.公 式 ： 1.156122411.110011.150011.11000 32 NPV 1000 500 1001224例 ： 项 目 A(万 元 ) 单 方 案 ： NPV 0， 方 案 可 行 。多 方 案 互 斥 ： NPV大 者 为 优 。3.评 判 标 准 ：4.优 缺 点 ： 优 点 ： a. 全 面

37、 考 虑 了 项 目 寿 命 期 内 现 金 流 量 ； b. 考 虑 了 资 金 的 时 间 价 值 ；c. 考 虑 了 最 低 报 酬 率 。 缺 点 ： a. 最 低 报 酬 率 难 以 确 定 ；一 般 ： 同 行 业 投 资 收 益 率 ； 市 场 利 率 ； 资 金 成 本 率 。 b. 项 目 寿 命 期 不 等 ， 难 以 用 净 现 值 辩 出 优 劣 ；c. 投 资 规 模 不 一 时 ， 很 难 得 出 正 确 判 断 。NPV i05.NPV与 i的 关 系 ： 三 、 净 年 值 （ NAV） 将 NPV经 过 等 值 计 算 ， 分 摊 到 寿 命 期 内各 年 的

38、 等 额 年 值 。1.定 义 ：2.公 式 ： 0 0 0( / ) ( )(1 ) ( / )0 tn tNAV NPVAP i n CI CO i AP i nt ， ， ， ，3.评 判 标 准 ：单 方 案 ： NAV 0， 方 案 可 行 。多 方 案 互 斥 ： NAV大 者 为 优 。 3.4 效 率 型 经 济 评 价 指 标一 、 内 部 收 益 率 和 外 部 收 益 率1.内 部 收 益 率（ 1） 定 义 ： 净 现 值 为 零 时 的 收 益 率 （ 折 现 率 ） 。(2) 公 式 nt tt KIRRNCFNPV 1 0 01 NPV IRR0 i（ 3） IR

39、R和 i的 关 系 曲 线 图 ： 采 用 “ 逐 步 计 算 法 ” ：如 NPV (ij) = 0， 则 ij=IRRNPV (ij) 0， 则 ij取 小 了NPV (ij) 0；一 个 较 大 的 i2， 使 NPV (i2) 0， 方 案 可 取 ； 多 方 案 ： NPVI大 者 为 优 。4.NPV与 NPVI比 较 。 三 、 其 他 指 标（ 一 ） 投 资 收 益 率1.定 义 ： 是 指 项 目 在 正 常 生 产 年 份 的 净 收 益 与 投 资 总额 的 比 值 。2.公 式 ： NBR IR投 资 收 益 率NB 正 常 生 产 年 份 的 净 收 益I 投 资

40、总 额 3.具 体 表 现 形 式 ：（ 1） 投 资 利 润 率 投 资 利 润 率 =年 利 润 总 额 或 年 平 均 利 润 /项 目 总 投资 100%年 利 润 总 额 =年 销 售 收 入 -年 销 售 税 金 及 附 加 -年 总 成 本（ 2） 投 资 利 税 率 投 资 利 税 率 =年 利 税 总 额 或 年 平 均 利 税 总 额 /项 目总 投 资 100%年 利 税 总 额 =年 销 售 收 入 -年 总 成 本 （ 3） 资 本 金 利 润 率 资 本 金 利 润 率 =年 利 润 总 额 或 年 平 均 利 润 /资 本金 100% 资 本 金 利 润 率 和

41、投 资 利 润 率 还 可 以 分 为 所 得 税 前和 所 得 税 后 资 本 金 利 润 率 和 投 资 利 润 率 。二 、 效 益 -费 用 比 （ B-C比 ） 对 于 一 些 非 营 利 性 的 投 资 或 投 资 者 ， 投 资 的目 的 是 为 公 众 创 造 福 利 或 效 果 ， 并 非 一 定 要 获 得直 接 的 超 额 收 益 。 效 益 -费 用 比 =净 效 益 （ 现 值 或 年 值 ） /净 费 用（ 现 值 或 年 值 ）1.公 式 ：2. 评 判 标 准 ：3.增 量 效 益 -费 用 比 用 于 两 个 方 案 的 比 选 。 增 量 效 益 -费 用

42、比 大 于 1， 表明 增 加 的 投 资 经 济 效 果 是 好 的 ， 投 资 大 的 方 案 优 于 投资 小 的 方 案 。 否 则 ， 投 资 小 的 方 案 优 于 投 资 大 的 方 案 。B-C比 1， 项 目 可 行 。 四 、 净 现 值 法 与 内 部 收 益 率 法 的 比 较 一 般 情 况 ， 只 要 各 投 资 方 案 相 互 独 立 ， 使 用NPV和 IRR得 出 的 评 价 结 果 一 致 。互 斥 方 案 （ 有 时 有 矛 盾 ） 现 金 流 入 的 时 间 不 同 。 一 个 在 最 初 几 年 流 入 较多 ， 另 一 个 在 最 后 几 年 流 入

43、 较 多 1000 500 1001224例 ： 项 目 A项 目 B 1273 100 600 1200 6003000 5 10 15 25项 目 B项 目 A 12.67% IRRA=21%折 现 率 (%)i=11% IRR B=17%200NPVA=156.10NPVb=181.50净 现值(万元) 净 现 值 和 内 部 收 益 率 的 排 序 矛 盾 初 始 投 资 额 不 一 样项 目 A 1000万 元0 1 2 3 4 5 6 7 8216万 元 /年项 目 B 2000万 元0 1 2 3 4 5 6 7 8403万 元 /年 A、 B差 额 现 金 流 量 图1000万

44、 元0 1 2 3 4 5 6 7 8187万 元 /年项 目 BA 3.5 备 选 方 案 与 经 济 性 评 价 方 法一 、 备 选 方 案 类 型1.独 立 方 案 方 案 与 方 案 之 间 的 现 金 流 量 是 独 立 的 ，且 任 一 方 案 的 采 用 与 否 都 不 影 响 其 他 方 案 是否 采 用 。2.互 斥 方 案 方 案 与 方 案 之 间 是 相 互 排 斥 的 ， 在 各 方案 中 只 能 选 择 其 中 一 个 方 案 。 3.混 合 方 案既 有 独 立 方 案 又 有 互 斥 方 案 的 方 案 组 合 。二 、 互 斥 方 案 的 经 济 评 价 方

45、 法1.寿 命 期 相 同 的 互 斥 方 案 的 评 价 其 评 价 的 实 质 是 评 价 增 量 投 资 的经 济 效 果 的 好 坏 。 1. NPV法 ； 2. NPV （ PC） 法 ； 3. NAV（ AC） 法 ； 4. NFV法 ； 5. IRR法 例 ： A、 B、 C三 个 项 目 ， 其 投 资 额 分 别 为 2000万 元 、 3000万 元 、 4000万 元 ； 其 年 收 益 分 别 为 700万 元 、 950万 元 、 1150万 元 ； 寿 命 期 均 为 6年 ， 试 选择 最 佳 项 目 。 （ i0=10%） 解 （ 1） 采 用 净 现 值 法

46、进 行 评 价2000 700( / 10%6) 1049ANPV P A ， ， 万 元3000 950( / 10%6) 1137BNPV P A ， ， 万 元4000 1150( / 10%6) 1008CNPV P A ， ， 万 元得 出 ： NPVB NPVA NPVC 所 以 B为 最 佳 项 目 。 （ 2） 采 用 增 量 净 现 值 法 进 行 评 价0 2000 700( / 10%6) 1049ANPV P A ， ， 万 元1000 250( / 10%6) 88B ANPV P A ， ， 万 元1000 200( / 10%6) 129C BNPV P A ，

47、， 万 元得 出 ： B为 最 佳 项 目 。 （ 3） 采 用 增 量 内 部 收 益 率 法 进 行 评 价0 26.4%AIRR 13%B AIRR 5.5%C BIRR 得 出 ： B为 最 佳 项 目 。（ 4） 采 用 NAV、 NFV法 进 行 评 价请 同 学 们 自 己 进 行 计 算 。 2、 寿 命 期 不 相 同 的 互 斥 方 案 的 评 价1. 寿 命 期 最 小 公 倍 数 法 （ NPV和 PC法 ） 求 出 两 个 项 目 使 用 年 限 的 最 小 公倍 数 。2. 年 值 法 (NAV法 和 AC法 ) 将 项 目 的 净 现 值 折 算 为 在 寿 命

48、周期 内 与 其 等 值 的 等 年 金 。 , ,PNAV NPV i nA 例 ： A、 B两 个 项 目 ， 净 现 金 流 量 如 表 所 示（ i0=12%） 年项 目 0 1 2 3 4 5A -300 96 96 96 96 96B -100 42 42 42 解 ： 1. 寿 命 期 最 小 公 倍 数 法2. 年 值 法 5 103001 1 12% 1 12% 96 / 12%15 87ANPV P A ， ， 万 元 31001 / 1 12% 14 42 / 12%15 2.49BNPV P A P A ， ， ， ， 万 元 100 / 12%3 42 0.365BN

49、AV A P ， ， 万 元 300 / 12%5 96 12.78ANAV A P ， ， 万 元A为 最 佳 项 目 。 三 、 独 立 方 案 的 经 济 评 价 方 法1.没 有 资 金 限 制 的 独 立 方 案 评 价 多 个 独 立 方 案 的 比 选 与 单 一 方 案 的 评 价 方法 是 相 同 的 ， 即 用 经 济 效 果 评 价 标 准 直 接 判 别该 方 案 是 否 可 以 接 受 。 通 常 采 用 的 评 价 方 法 有 ：NPV、 NAV、 NFV、 IRR以 及 ERR和 B-C比 。 2. 有 资 金 限 制 的 独 立 方 案 评 价（ 1） 独 立

50、方 案 互 斥 化 法 （ 2） 排 序 法 IRR排 序 NPV排 序优 点 ： 能 保 证 NPV最 大 。 缺 点 ： 通 常 只 用 于 方 案 的 个 数 m4。优 点 ： 简 便 、 易 算 。 缺 点 ： 不 能 保 证 资 金 的 有 效 利 用 ， 有 时 不 能 达 到 NPV最 大 。 例 ：A、 B、 C三 个 方 案 独 立 ， 现 金 流 量 如 表 所 示 （ i0=8%）方 案 投 资 1-10年 NPV NPVR IRRA -100 23 54.33 0.543 19.06%B -300 58 89.18 0.297 14.27%C -250 49 78.79

51、 0.315 14.61%1.没 有 资 金 限 制 ， 如 何 选 择 方 案 。 2.资 金 限 制 为 450万 元 ， 如 何 选 择 方 案 。 解 ：1.没 有 资 金 限 制计 算 A、 B、 C三 个 方 案 的 NPV数 值 ， 100 23 / 8%10 54.33ANPV P A ， ， 万 元 300 58 / 8%10 89.18BNPV P A ， ， 万 元 250 49 / 8%10 78.79CNPV P A ， ， 万 元 得 出 A、 B、 C三 方 案 的 NPV数 值 都 大 于 0。所 以 ， A、 B、 C三 方 案 都 可 以 投 资 。 2.

52、有 资 金 限 制（ 1） 采 用 独 立 方 案 互 斥 化 法 将 A、 B、 C三 个 独 立 方 案 变 换 成 一 组 互斥 方 案 ， 即 ： A、 B、 C、 AB、 AC、 BC、 ABC 排 除 投 资 额 超 过 限 额 的 无 资 格 方 案 BC 、 ABC 计 算 有 资 格 方 案 的 NPV数 值 。NPVA=54.33， NPVB=89.18， NPVC=78.79， NPV A+B=54.33+89.18=143.51，NPVA+C=54.33+78.79=133.12。投 资 限 额 450万 元 时 ， 可 以 投 资 A、 B两 个 方 案 。 （ 2）

53、 采 用 排 序 法 NPVR（ IRR） 投 资 0.543（ 19.06%） 0.315（ 14.61%） 0.297（ 14.27%）A C B100 250 300 100 350 650通 过 排 序 图 ， 得 出 A、 C为 最 佳 组 合 。 采 用 两 种 不 同 的 方 法 ， 得 出 了 不 同 的 组 合 方式 ， 最 终 如 何 决 策 ， 企 业 必 须 根 据 实 际 情 况 而 定 。这 个 例 子 也 充 分 说 明 了 两 种 方 法 的 优 缺 点 。 四 、 混 合 方 案 的 经 济 评 价 方 法1.没 有 资 金 限 制 的 混 合 方 案 评 价

54、2.有 资 金 限 制 的 混 合 方 案 评 价 没 有 资 金 限 制 的 混 合 方 案 评 价 ， 首 先 对互 斥 方 案 进 行 评 价 ， 选 出 经 济 上 可 行 且 最 佳的 方 案 ， 然 后 进 行 组 合 。（ 1） IRR排 序 （ 2） NPV排 序 例 ： 某 房 地 产 开 发 公 司 现 打 算 投 资 三 个 独 立 的 项 目A、 B、 C， 个 项 目 分 别 有 几 个 互 斥 方 案 ， 为 使 计 算简 单 ， 假 设 各 方 案 的 寿 命 期 无 限 。 （ i0=10%）A 投 资 年 净 收 益 B 投 资 年 净 收 益 C 投 资 年

55、 净 收 益A1 1000 300 B1 1000 50 C1 1000 450A2 2000 470 B2 2000 400 C2 2000 600A3 3000 550 B3 3000 4701.资 金 没 有 限 制 ， 如 何 选 择 方 案 。2.资 金 限 制 为 4000万 元 、 5000万 元 ， 如 何 选 择 方 案 。 解 ：1.资 金 没 有 限 制 1 1000 300 / 10% 1000 300/10% 2000ANPV P A ， ， n（ ） 万 元 2 2000 470 / 10% 2000 470/10% 2700ANPV P A ， ， n（ ） 万

56、元 3 3000 550 / 10% 3000 550/10% 2500ANPV P A ， ， n（ ） 万 元A2方 案 为 最 优 方 案 。 1 1000 50 / 10% 1000 50/10% 500BNPV P A ， ， n（ ） 万 元 2 2000 400 / 10% 2000 400/10% 2000BNPV P A ， ， n（ ） 万 元 3 3000 470 / 10% 3000 470/10% 1700BNPV P A ， ， n（ ） 万 元B 2方 案 为 最 优 方 案 。 1 1000 450 / 10% 1000 450/10% 3500CNPV P A

57、 ， ， n（ ） 万 元 2 2000 600 / 10% 2000 600/10% 4000CNPV P A ， ， n（ ） 万 元C2方 案 为 最 优 方 案 。所 以 ， 没 有 资 金 限 制 时 ， 选 择 A2 、 B2 、 C2。2.资 金 有 限 制 1 2000 20 1000NPVRA 2 1 700 0.71000NPVRA A 3 2 200 0.21000NPVRA A 1 500 0.50 1000NPVRB 2 2000 10 2000NPVRB 3 2 300 0.31000NPVRB B 1 3500 3.50 1000NPVRC 2 1 500 0.5

58、1000NPVRC C 画 出 排 序 图 ： NPVR 投 资3.5 2 1 0.7 0.5C1-01000 A1-01000 B2-0 A2-A1 C 2- C12000 1000 1000 1000 2000 4000 5000 6000 若 资 金 限 制 在 4000万 元 以 内 ， 则 选 择 ：A1+B2 +C1的 组 合 方 式 。若 资 金 限 制 在 5000万 元 以 内 ， 则 选 择 ：A2+B2 +C1的 组 合 方 式 。 3.6 不 确 定 性 评 价 方 法 这 里 讲 的 不 确 定 性 ， 一 是 指 影 响 工 程 方 案 经济 效 果 的 各 种 因

59、 素 的 未 来 变 化 具 有 不 确 定 性 ； 二是 指 测 算 工 程 方 案 现 金 流 量 时 ， 各 数 据 由 于 缺 乏足 够 的 信 息 或 测 算 方 法 上 的 误 差 ， 使 得 方 案 经 济效 果 评 价 值 带 有 不 确 定 性 。 不 确 定 性 评 价 ： 主 要 分 析 各 种 外 部 条 件 发生 变 化 或 测 算 数 据 误 差 ， 对 方 案 经 济 效 果 的 影响 程 度 ， 以 及 方 案 本 身 对 不 确 定 性 的 承 受 能 力 。常 用 的 方 法 有 盈 亏 平 衡 分 析 和 敏 感 性 分 析 。 一 、 盈 亏 平 衡 分

60、 析 法1.定 义 ： 是 通 过 分 析 产 品 产 量 、 成 本 和 盈 利 之 间 的 关系 ， 找 出 方 案 盈 利 和 亏 损 在 产 量 、 单 价 、 成 本 等方 面 的 临 界 点 ， 以 判 断 不 确 定 性 因 素 对 方 案 经 济效 果 的 影 响 程 度 ， 说 明 方 案 实 施 的 风 险 大 小 。 这个 临 界 点 被 称 为 盈 亏 平 衡 点 （ BEP） 。 2.公 式 ： 盈 亏 平 衡 点 有 多 种 表 达 方 法 ， 一 般 从 销 售 收入 等 于 总 成 本 费 用 即 盈 亏 平 衡 方 程 式 中 导 出 。B PQB税 后 销

61、售 收 入 （ 从 企 业 角 度 来 看 ）P单 位 产 品 价 格 （ 完 税 价 格 ）Q产 品 销 售 量设 企 业 销 售 价 格 （ P） 不 变 ， 则 ： 企 业 的 总 成 本 费 用 ， 从 决 策 用 的 成 本 概 念来 看 ， 包 括 固 定 成 本 和 变 动 成 本 。 即 ：f vC C CQ 式 中 :Cv单 位 产 品 变 动 成 本Cf固 定 成 本当 盈 亏 平 衡 时 ， 则 有 ： * *f vC CQ PQ *Q 盈 亏 平 衡 点 对 应 的 产 量 * *f vC CQ PQ 则 可 以 得 出 ：* /( )f vQ C P C 其 中 ：

62、P-Cv， 表 示 每 销 售 一 个 单 位 产 品 补 偿 了 变 动成 本 之 后 所 剩 ， 被 称 之 为 单 位 产 品 的 边 际 贡 献 。 若 项 目 设 计 生 产 能 力 为 Q0， BEP也 可 以 用 生 产能 力 利 用 率 来 表 示 ， 即 ：*0 0 100%( )fvCQE Q P C Q E盈 亏 平 衡 生 产 能 力 利 用 率 E越 小 ， 也 就 是 BEP越 低 ， 说 明 项 目 的 盈利 的 可 能 性 较 大 ， 造 成 亏 损 的 可 能 性 较 小 。 如 果 按 设 计 生 产 能 力 进 行 生 产 和 销 售 ，BEP还 可 以

63、由 盈 亏 平 衡 价 格 来 表 达 ， 即 ：0* fCP Cv Q 0 5 10 15 20 2560100150200 0 5 10 15 20 2550100150200销 售 收 入盈 亏 平 衡 点 总 成 本固 定 成 本收入、成本 (千元) 收入、成本 (千元)销 售 量 (千 台 ) 销 售 量 (千 台 ) 30盈 亏 平 衡 点销 售 收 入总 成 本固 定 成 本企 业 A 企 业 B销 售 价 格 P=8元 /台固 定 成 本 Cf=60000元单 位 变 动 成 本 CV=4元 /台 P=8元 /台Cf=100000元CV=3元 /台盈 亏 平 衡 分 析 图 例

64、 ： 某 项 目 年 设 计 生 产 能 力 为 生 产 某 种 产 品 3万件 ， 单 位 产 品 售 价 3000元 ， 总 成 本 费 用 为 7800万 元 ，其 中 固 定 成 本 3000万 元 ， 总 变 动 成 本 与 产 品 产 量 成 正比 例 关 系 ， 求 以 产 量 ， 生 产 能 力 利 用 率 ， 销 售 价 格 ，单 位 产 品 变 动 成 本 表 示 的 盈 亏 平 衡 点 。 解 ： Q0=3万 件 ， P=3000元 /件 ， C=7800万 元 ，Cf=3000万 元* /( )f vQ C P C f vC C CQ 由 于 ：CV=（ 7800-30

65、00） /3=1600元 /件=3000/（ 3000-1600） =2.14万 元*0 0 100%( )fvCQE Q P C Q =2.14/3 100%=71.3%0* fCP Cv Q =1600+3000/3=2600元 /件 0* fCC Pv Q =3000-3000/3=2000元 /件 以 上 是 对 单 个 方 案 所 作 的 盈 亏 平 衡 分 析 。当 不 确 定 性 的 因 素 同 时 对 两 个 以 上 的 方 案 ， 比如 对 于 互 斥 方 案 的 经 济 效 果 产 生 不 同 的 影 响 程度 时 ， 可 以 通 过 盈 亏 平 衡 分 析 方 法 ， 帮

66、 助 互 斥方 案 在 不 确 定 性 条 件 下 的 比 选 ， 有 的 也 称 为 优劣 平 衡 分 析 。 如 果 是 某 一 个 共 同 的 不 确 定 性 因 素 X影 响这 些 方 案 的 取 舍 。1 1( )C f x2 2( )C f x1 2C C 1 0 2 0( ) ( )f x f x X0则 称 为 这 两 个 方 案 的 盈 亏 平 衡 点 ， 也 称损 益 平 衡 点 。 例 ： 现 有 一 挖 土 方 工 程 ， 有 两 个 挖 土 方 案 ， 一是 人 力 挖 土 ， 单 价 为 3.5元 /m2， 另 一 是 机 械 挖 土 ， 单价 为 2元 /m2， 但 需 机 械 租 赁 费 1万 元 ， 问 在 什 么 情 况下 （ 土 方 量 为 多 少 时 ） 应 采 用 人 力 挖 土 ？ 解 ： 设 土 方 量 为 X则 ： 人 工 挖 土 方 需 要 的 成 本 为 C1=3.5X 机 械 挖 土 方 需 要 的 成 本 为 C2=2 X+10000令 ： C1= C23.5X= 2 X+10000X=6667平 方 米 所 以 ， 当 X 66