房地产价格构成分析及长沙房地产市场走势

房地产价格构成分析及长沙房地产市场走势房地产价格构成分析及长沙房地产市场走势房地产价格构成分析及长沙房地产市场走势房地产价格构成分析及长沙房地产市场走势卿卿 彭彭2010年年11月月第二部分：2010年长沙市房地产市场走势分析 第三部分：相关问题 目目目目 录录录录 第一部分：房地产价格构成分析v一、房地产的价格构成v土地成本建安成本管理营销税收其他v二、全国城市分成四个等级分析房价v一线城市一线城市(包括北京上海深圳广州),我们暂时只用成本加利润分析法,不采用竞争分析法.成本:土地成本5000至8000（土地总成交价/总面积/容积率）建安成本2000管理营销1000税收其他1000因为房地产的成本基本上是公开的,少数管理优质的企业也只能在管理上节约费用,其他要省都很难,所以估算正负5%误差.例如深圳编号:A909-0110成交的一笔土地交易数据,地址观谰横坑水库南侧，观天路北侧,建筑面积74710,土地面积41506.29容积率1.8和记黄埔地产（深圳）有限公司成交价:5.1亿5.1亿/74710=6826则土地成本为6826,其他成本不变,则总成本为10826元,深圳因为是全国大都市,市场是全国甚至是海外的置业者,刚性需求特别大,因此我把其利润定在50%,应该不为过,则销售价应该在10826*1.5=16239左右可以说是合理的.v二线城市二线城市(包括大多数省会城市,经济发展较快地区)成本:土地成本500-1500建安成本1500管理营销700税收其他700例如:长沙(2008)拍017号,位于开福区芙蓉中路198号,面积6698平方米,建筑面积:43537平方米,成交价3595万元,每平方土地成本为3595/43537=826元,长沙是湖南的中心,市场只存在于湖南省内,刚性需求相对较大,与湖南经济发展密切相关,因此我把其利润定在40%,826+1500+700+700=3726元,3726*1.4=5216元左右比较合理v三线城市三线城市(包括大多数地级市,相对而言经济发展较快的县)成本:土地成本150-400建安成本700管理营销250税收其他250例如:永州市新火车站一地皮挂牌出让,面积82617平方米,建筑面积:289160平方米,价格为3900万元,每平方土地成本为134元,根据永州市急于扩大城镇面积,扩大城市人口,供应量偏大的实际情况,此价格较为正常,其辐射面就在本市区内,少数为下面行政县,我把其利润定在30%.价格为1334*1.3=1734元左右v四线城市四线城市(包括大多数县,相对而言经济发展较快的乡镇)成本:土地成本50-200元 建安成本600 管理营销150 税收其他150 四线城市都有一个共同点,县城经济规模普遍偏小,人口相对较少,生活水平有限,除开公务员和教师买房两大块外,很多外出打工者成为购房主力,我把其利润定在30%,其成本100+600+150+150=1000*1.3=1300元左右为之正常水平.v这样大家就能够清楚自己所在城市所中意的项目大概的售价,土地成本可以从国土局去查,大家不要觉得30%-50%的利润率高,其实不然,因为通常项目要两至三年才能完成,所以年利润率应该是10%-20%,但大家又会问,为什么还有那么多的房产暴发户,那是因为很多开发商只交了土地成本和少量的建安报建成本就通过金融运作来操作项目,那么土地成本只占整个成本的1/2至1/3,那么利润就得扩大两倍至三倍,这就是原因第二部分：第二部分：20102010年长沙市房地产市场走势分析年长沙市房地产市场走势分析 2010 2010年年1 11010月，全市新建商品房累计批准预售月，全市新建商品房累计批准预售17321732万万，同比增长同比增长60%60%，本月新增，本月新增批准预售批准预售260260万万，环比增长，环比增长15%15%，其中五区，其中五区新建商品房累新建商品房累计批准预售计批准预售12231223万万，同比增长，同比增长66%66%，本月新增，本月新增批准预售批准预售181181万万，环比增长，环比增长13%.13%.20102010年年1 11010月，全市新建商品房累月，全市新建商品房累计销售售备案案16981698万万，同比增，同比增长25.8%25.8%，本月新增本月新增销售备案销售备案144144万万，环比减少比减少3%3%，其中五区，其中五区新建商品房累新建商品房累计销售备案销售备案11521152万万，同比增，同比增长20%20%，本月新增，本月新增批准批准预售售107107万万，环比减少比减少3%.3%.2010 2010年年1 11010月，内五区新建纯商品房网签均价为月，内五区新建纯商品房网签均价为53245324元每平米，同比上涨元每平米，同比上涨21%21%，其中住宅均价为，其中住宅均价为50905090元元每平米，同比每平米，同比上涨上涨21%21%，本月新建纯商品房网签均价为，本月新建纯商品房网签均价为55665566元每平米，环比上涨元每平米，环比上涨0.29%0.29%，其中，其中住宅均价为住宅均价为54755475元每平米，环比上涨元每平米，环比上涨2.36%2.36%，20102010年年1 11010月，全市二手房成交面积月，全市二手房成交面积360360万平方米，成交数为万平方米，成交数为2750127501，同比分，同比分别增长别增长7%7%，6%6%，其中五区二手房成交面积，其中五区二手房成交面积225225万平方米，成交数为万平方米，成交数为2036220362，同比分别增长同比分别增长2%2%，8%8%项目名称全市（万）同比（%）商品房累计批商品房累计批准预售面积准预售面积173260商品房销售备商品房销售备案面积案面积169826商品房销售备商品房销售备案金额案金额71746二手房成交面积3607二手房成交套数275016二手房成交金额85亿33v结论：v1、可以卖的房子增加了不少，但是已经销售完毕备案的却跟不上，显示市场供应增加，销售滞后v2、备案金额大幅上涨显示价格上涨明显v3、二手房成交面积没有新商品房多和快，成交数还有所下降说明二手房成交不很活跃 为什么市场明显供过于求但为什么市场明显供过于求但是买房人却经常感觉买不到房？是买房人却经常感觉买不到房？就算买到了价格也较高？就算买到了价格也较高？为什么有个时候均价又高，为什么有个时候均价又高，有个时候又低呢？有个时候又低呢？市场将怎么样发展呢？市场将怎么样发展呢？相关问题相关问题 1、营销手段创意百出，消费心理普遍不成熟2、土地稀缺性和消费半径，造成每个项目都 有固定的消费群体，这些群体的消费基本上能够满足工程建设及相关开支3、开发商还没有到资金瓶颈，无意降价v1、某月郊区开盘的楼盘多，价格自然低，而某月城中心开盘的楼盘多，自然价格就高了v2、通常年底价格底一些，年初价格高一些到底何去何从？9、静夜四无邻，荒居旧业贫。6月-236月-23Friday,June9,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。11:39:4411:39:4411:396/9/202311:39:44AM11、以我独沈久，愧君相见频。6月-2311:39:4411:39Jun-2309-Jun-2312、故人江海别，几度隔山川。11:39:4411:39:4411:39Friday,June9,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。6月-236月-2311:39:4411:39:44June9,202314、他乡生白发，旧国见青山。09六月202311:39:44上午11:39:446月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。六月2311:39上午6月-2311:39June9,202316、行动出成果，工作出财富。2023/6/911:39:4411:39:4409June202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。11:39:44上午11:39上午11:39:446月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。6月-236月-23Friday,June9,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。11:39:4411:39:4411:396/9/202311:39:44AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。6月-2311:39:4411:39Jun-2309-Jun-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。11:39:4411:39:4411:39Friday,June9,202313、不知香积寺，数里入云峰。6月-236月-2311:39:4411:39:44June9,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。09六月202311:39:44上午11:39:446月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。六月2311:39上午6月-2311:39June9,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/6/911:39:4411:39:4409June202317、空山新雨后，天气晚来秋。11:39:44上午11:39上午11:39:446月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。6月-236月-23Friday,June9,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11:39:4411:39:4411:396/9/202311:39:44AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。6月-2311:39:4411:39Jun-2309-Jun-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。11:39:4411:39:4411:39Friday,June9,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。6月-236月-2311:39:4411:39:44June9,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。09六月202311:39:44上午11:39:446月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。六月2311:39上午6月-2311:39June9,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/6/911:39:4411:39:4409June202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。11:39:44上午11:39上午11:39:446月-23MOMODA POWERPOINTLoremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit.Fusceidurnablandit,eleifendnullaac,fringillapurus.Nullaiaculistemporfelisutcursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉