大连甘井子区项目前期市场服务报告-81PPT

大连华北路地块项目大连华北路地块项目前期市场服务报告前期市场服务报告前期市场服务报告前期市场服务报告目录o大连房地产市场概况与展望o大连未来城市发展规划o甘井子区发展规划o项目区域内市场概况o项目定位方向o未来产品建议o项目研究结论o附件:其他相关信息p总体市场p住宅市场p写字楼市场p商业市场大连房地产市场概况大连房地产市场概况大连房地产市场概况大连房地产市场概况房地产投资呈上升态势土地供应增加，中低价位住宅项目比重增大政策调控力度较大 大连房地产的发展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注总体市场总体市场总体市场总体市场大连历年房地产投资总额走势n2006年大连市房地产开发完成投资达300亿元,同比增长13%左右.n2007年一季度全市房地产开发投资完成28.7亿元，增长22.9%.大连历年房地产施工面积、竣工面积走势n房地产开发施工面积达2300万平方米,同比增长49%左右；n竣工面积340万平方米,同比减少12%左右；n施工面积的高速增长与2005-2006年大连土地市场的”放量”有关；n2007一季度施工面积1057.4万平方米，增长44.4%；竣工面积36.2万平方米，增长74.8%历年土地供应情况截止到2006年12月份，2006年共成交土地52块，用地面积363.57万平方米，预计在未来1-2年内形成新供应建筑面积约600万平方米。其中住宅项目用地约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。2006年大连市土地成交情况区域区域土地成交土地成交块块数数用地面用地面积积（万）（万）形成建筑面形成建筑面积积（万）（万）中山区1122.9875.81西岗区734.5543.49沙河口区1438.87103.2甘井子区甘井子区1717260.32260.32361.98361.98高新园区36.8517.13合合计计5252363.57363.57601.62601.62中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区由于地处城市外围，可供开发土地较多，加上一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，导致甘井子区土地供应量充足，可以预见，未来甘井子区将继续成为房地产开发的热点。2006年成交土地各区域比例分布政策调控o2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。从月日起，如住房不能同时满足以上个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5。o6 6月月1616日大连市公布了关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法日大连市公布了关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。6月24日还公布了关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案，提出了10项具体调控细则。o上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。调控主要意图o增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。o房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。o另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。o06年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。海内外地产商及投资基金项目增多一些外埠的大型资本逐步进入大连投资置地：n华润置地先后斥资在星海湾、天津街以及开发区南部滨海新区收购土地和项目；n沿海绿色家园集团在星海湾置地开发；n瑞安集团联手亿达、摩根大通接手希望大厦；n新世界集团购买奔德大厦，并更名为新世界大厦；n香港九龙仓时代广场项目、裕景中心项目在沉寂多年后正式开始进入实施阶段。具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场：n2006年4月16日，摩根斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的第二大股东，其通过直接投资和买入物业的方式，以1.2亿美元获得了正源近25%的股份。n2006年11月17日，外资背景的旭日投资公司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权。住宅价格涨幅明显 住宅供给大幅增加成交数量有所减少二手房市场价涨量缩住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场06年住宅市场区域成交价格走势30%同比涨幅30.0%30.23%21.71%2006年大连市住宅市场房价整体涨幅大约在20%左右。价格走势分析o2006年上半年，大连房价的增长速度较快。这轮上涨首先是由城市中心区的楼盘引发的，随着城市中心区房价迅速攀升，消费者将目光投向大连市区周边范围，如城市北部的泉水区域、城市西部的石门新区、红旗镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了城市中心区房价和市区住宅整体均价的提升。o自2006年6月以后，受一系列调控政策影响，大连房价涨幅开始趋缓，在全国70个主要城市中涨幅连续几个月位居三甲之后，6月大连商品住宅均价同比上涨幅度下降为第7位，7月的住宅环比价格还出现下降。10月以后，随着秋季房交会的结束，大连市区开盘楼盘增多，市场成交有所增加，住宅成交均价又呈现上涨趋势，2006年第四季度，市内四区住宅成交均价与2005年底相比上涨约20%。住宅供应区域区域新增供应个数新增供应个数建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米）中山987.68西岗16.0沙河口14144.18甘井子甘井子1818170.17170.17开发区18160.57旅顺口10149.21金州962.5合计合计7979780.31780.312006年，大连主城区及新城区全部新开盘商品住宅项目79个，建筑面积合计780万平方米；其中市内四区新开盘住宅项目42个，建筑面积合计408万平方米。就市内四区而言，新开盘面积比上年增加15%。成交数量区域区域成交面积（万）成交面积（万）销售比重（销售比重（%）同比（同比（%）中山41.117.3-20.1西岗21.39-30.1沙河口54.222.9-54.4甘井子甘井子120.5120.550.850.828.828.8合计合计237.1237.1100100-19.4-19.42006年大连市内四区住宅成交数量较去年有所下降，根据目前掌握的数据，全年总成交套数和总成交面积将分别较2005年同期下降17、19左右。从市内四区看，除了甘井子区较2005年交易件数和面积呈正增长外，其他如沙河口区、中山区、西岗区均有不同幅度下降。成交分析住宅市场交易量萎缩的原因是多方面的：o首先，市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费者的购买愿望受到抑制；o其次，国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进行调控，使部分消费者持币观望，开始以冷静理智的心态面对楼市；o另外，06年6月大连新落户政策的出台也在一定程度上抑制了外地人来连置业的积极性；06年国内股市牛气冲天，投资基金赚钱效应明显，分流了较多的房地产投资、投机资金。二手房市场二手房市场价涨量缩二手房市场价涨量缩o2006年1-11月，大连市内四区二手房共交易2.234万套，同比减少10%左右，成交均价为3759元/，较去年上升28%。o整体而言，今年二手市场受政策影响较大。自今年5月政府出台一系列政策之后，二手房的成交量和价格都开始降低，交易量明显“缩水”的主要原因是政府出台了“个人购买住房不足2年转手交易的，全额征收营业税”的政策迫使以短线炒房为获利手段的投资、投机行为大量退出市场，加上落户政策的调整、房屋供给的增多，使买方和卖方均对市场持观望态度。o年中二手房价格曾出现回落，价格下跌的主要原因是部分二手房持有者担心国家调控政策会导致房价下跌以及担心交易税费进一步增加，部分投资客户急于将房屋变现，出现了降低价格力求成交的状况。o秋季房展会之后，由于新房价格居高不下，二手房市场重新出现反弹，价格和成交量均重新上扬，随着房地产市场调控的不断深入，预计自主性需求将成为支撑二手房市场的主导力量.写字楼市场写字楼市场甲级写字楼空置率继续下降，需求比较稳定，销售价格及租金有小幅增长;乙级写字楼市场表现平稳;星海湾、高新园区等新的商务区正在形成.写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场甲级写字楼市场o06年度大连市甲级写字楼市场没有新供应出现，市场主要以消化存量供应为主，空置率持续下降，从2005年底的26%下降到2006年年末的19%左右。o目前大连甲级写字楼市场平均租金在3.2元/天/平方米左右，比上一年度增长了约3%，租金成交价与叫价之间的折扣也越来越小。o大连市地标性建筑之一的希望大厦重新启动，年底基本具备进驻条件。该项目设备设施配置标准较高，在一定程度上代表了大连市甲级写字楼的新形象，也将推动大连市甲级写字楼整体素质的提高。乙级写字楼市场o06年度乙级写字楼主要用于消化上一年度的市场供应，如：位于中山广场的宝嘉大厦、三八广场的安达商务大厦、西安路的天兴国际大厦，新天地广场和君安国际大厦等。o目前乙级写字楼的市场租金在1.9元/天/平方米，租金表现较为平稳。o整体而言，目前乙级写字楼的空置率要高于甲级写字楼，其销售价格和租金相对较低。乙级写字楼市场总体供求关系基本平衡。星海湾、高新园区等新的商务区的发展o06年度星海湾区域成交了5块写字楼用地，规划建设石油大厦、保险大厦、证券大厦、信托大厦、金融大厦，加上目前已施工建设的大连国际金融中心（原期货广场），总建筑面积约62万平方米，使大连市写字楼市场的潜在供应量大幅增加，在提升星海湾区域商务氛围的同时，也使该区域将面临较激烈的竞争。o目前高新园区累计注册企业约1,700家，发展高新技术企业400余家。按照大连市“十一五”规划，高新园区将继续扩容，从现今的20平方公里拓展至50平方公里，并启动一条长约40公里的高新技术产业带。o高新园区及软件园区域已经形成的商务氛围及软件企业聚集效应预示着该区域写字楼市场也将面临着较好的发展机遇。商业市场商业市场2006年，大连商业市场热点新闻不断，众多商业项目的“开业、停业、撤出、转让”决定了大连整体商业市场依旧延续着调整之路。商业市场商业市场商业市场商业市场部分商业项目或品牌连锁店退出大连市场o近几年大连大型零售商业项目规模增长过快，呈现出结构性过剩、地区分布不合理的局面；o经营者对大连本地商业市场的研究不够深入、透彻，在选址、市场定位及经营管理等方面的失误导致其退出大连商业市场；o一些老牌的商业企业没能根据本地商业发展及时调整经营策略，落后于大连整体商业发展节奏，被淘汰出局。天百大楼停业、好百年家居、银泰百货和铜锣湾百货撤出大连市场,表现出商业竞争的残酷性，其原因有如下几方面：国内知名商业物业发展商及经营者和国际投资基金进入大连商业市场o华润集团收购海昌名城，并计划将其改造成ShoppingMall和公寓的综合性项目，这让陷入困境的天津街有了新的发展契机。o华润集团计划斥巨资将其在深圳的成功项目“万象城”的商业模式移植到海昌名城的改造中，使其成为一个集吃、购、玩、住于一体的大型综合商业项目。如果该项目获得成功，将为天津街带来大量客流，从而带动其整体商业发展，使落魄的天津街商业获得复苏良机。o摩根斯坦利已注资幸福家居世界，另有几家国际性投资基金也频频到访大连，有意收购大连商业项目，说明大连房地产市场已经成为国际投资基金的投资目的地之一。新开业项目业态丰富o今年新开业商业项目涉及到多个业态，涵盖了专业零售店、旅游、餐饮、休闲娱乐等行业，例如：发现王国、民勇嘉泰广场、星海假日酒店、阿锋香港酒楼、及麦当劳在东北地区首家“得来速”餐厅等，这些业态的发展可谓适运而生，大连商业市场功能日益完善。o大连商业发展速度较快，市民购物消费有了更多选择，对购物场所的要求也逐渐提高，一些专业化、有特色的项目竞争力较强；现代生活节奏加快，对各种能提供快捷便利服务的零售、餐饮项目的市场需求量加大；大连的商务经济和旅游业发展越来越快，各种适合商务活动的酒店、餐饮、娱乐场所发展势头看好。大连周边地区商业加速发展o大连新玛特即将在金州、瓦房店开店，其它一些大型购物中心也有意向旅顺、金州、瓦房店等周边地区进军.n一方面表明这些地区居民的消费能力有所提高，商业设施相对不足；n另一方面也表明大连市内大型综合性零售项目市场趋于饱和。商铺租售价格持续平稳上涨o2006年，大连商业地产的租售价格总体来看持续平稳上涨，其中租金涨幅较大的是大连最成熟的商业中心青泥洼桥地区。o06年度，部分位置优越的商铺售价上涨幅度较大，尤其是一些定位于餐饮项目的商业地产.n一方面基于餐饮业的快速发展.n另一方面国家对于住宅商品房的宏观调控也使更多的投资客把眼光投向了此类地产项目。住宅市场写字楼市场商业市场未来市场预测和展望未来市场预测和展望未来市场预测和展望未来市场预测和展望住宅市场o07年，大连市内四区已批项目包括在建及待建项目总建筑面积2055万平方米.n其中在建面积1128.4万平方米;n待建面积926.6万平方米;n在待建面积中，普通商品住宅项目约占60。而泉水、石门山经济适用房和春山巷、石灰石矿地块限价商品房的启动也表明未来大连的住房供应体系将会日趋完善。o6000元/以上的中高档住宅方面.n2006年大连市区单价在6000元以上的住宅，销售量约110万平方米左右;n项目结余（已开盘和做宣传但未开盘），合计约为220万平方米。n根据2005-2006年土地出让状况，2007年有可能新开盘的单价在6000元/以上的住宅至少25个项目，约215万平方米左右。n两项合计，2007年，大连市区单价在6000元以上的住宅项目现实供应和潜在供应合计为435万平方米以上，中高档房屋供给状况将保持在一个较为充足的状态。o价格方面，预计相对充足的住宅供给和日渐完善的住房保障体系将使住宅涨幅趋缓，住宅的涨幅将主要体现在项目用地具备稀缺资源特征的项目及城市中心区以外的绝对价格较低的甘井子、旅顺、金州等区域中。住宅市场写字楼市场o随着大连市经济的走强，以及政府招商引资力度的加大，会有越来越多的外资企业进驻大连，推动写字间需求的增长，对大连市写字楼市场的发展形成重要支撑。o随着希望大厦的投入使用，预计2007年大连市甲级写字楼的平均空置率将小幅上升，平均租金将维持在3.3元/天/平方米左右。o星海湾、高新园区等区域写字楼市场的迅速发展，将使商务区域由聚集向分散转变，从而改变各区域写字楼市场发展不均衡的状况，从而进一步推动写字楼市场的发展。o2006年10月，国务院已批准在大窑湾建立保税港区，大窑湾保税港区将涵盖大连保税物流园及大窑湾区域集团所属的集装箱、汽车码头等多个专业化码头，这一举措将吸引贸易、物流、汽车等一系列公司进驻大连，进而催生出对大连市写字楼市场新的需求。o预计未来大连市写字楼整体市场将更为活跃，并保持稳健发展的格局。写字楼市场商业市场o2007年大连商业市场仍将继续调整，现有同类型商业项目将在市场定位上更精确，各商家之间也会根据各自目标客户群实行错位经营。宜家家居、迪卡侬体育用品等国际、国内商业集团纷纷进军大连，在为大连商业注入新的活力的同时也加剧了竞争。o一些新兴的商业业态、社区商业网点发展形势看好，旅游业和日益繁多的商务活动将带动住宿、餐饮、娱乐业稳步发展。o随着国家对住宅房地产的宏观调控及各种商业项目的良好发展势头，越来越多的投资资金将流向商业地产，明年的商业地产租售价格将继续平稳上扬。中心城区建设用地已近饱和，很难满足大型产业和重要项目的发展。同时，中心城区改造越建越密，交通拥挤，环境质量下降，改造成本逐年增高。因此，急需疏解中心城区压力，按照城乡一体化的要求，重新规划大连未来的发展蓝图，为经济和社会发展提供更广阔的空间。大连城市发展规划大连城市发展规划大连城市发展规划大连城市发展规划城市发展方向o大连城市发展规划中明确提出，中心城区的发展方向为“西拓北进西拓北进西拓北进西拓北进”，西拓至旅顺、北进至金州、金港区，构筑主城区和新市区“两城两城两城两城”的空间格局。交通改善城区“西拓”o土羊高速公路、快轨线路等重大交通工程的开工建设将使旅顺的发展融入到整个城市中来，这为中心城区向西拓展提供了重要的基础条件。o通过双岛湾的开发建设，放开旅顺北路，使沿线工业组团得以发展，将旅顺北路建设成为以石化及其相关产业链为主的经济带.岸线开发“北进”大连o沿黄海岸线将开发区拓展到得胜、大李家，以此来进一步促进开发区的发展，同时要加大渤海岸线的开发力度，包括港口、产业的发展，特别是通过长兴岛临港产业基地的建设，辐射和带动北三市的发展，改变大连经济发展长期以来的不平衡局面，促进城乡一体化进程，并使大连的发展进一步向腹地靠拢，和辽中南城市群形成都市圈，互补发展。组团结构拓展城市空间oo四个组团的城市形态结构四个组团的城市形态结构四个组团的城市形态结构四个组团的城市形态结构，强调城市空间的拓展必须按照组团结构模式进行，同时对组团间的绿色隔离带也进行了严格划分和界定。o中心城区和旅顺城区之间的旅顺中路森林公园，规划面积大约228平方公里。金州区和金港区之间是大黑山森林公园和水源保护地，面积大约300平方公里，规划将其作为生态公园，成为新市区两个组团的绿色屏障。4个公共中心4条发展轴线9大城市组团甘井子区发展规划甘井子区发展规划甘井子区发展规划甘井子区发展规划城区总体布局o未来5年内，甘井子区将按照 中心带动、轴线延伸、组团发展中心带动、轴线延伸、组团发展中心带动、轴线延伸、组团发展中心带动、轴线延伸、组团发展的思路，加快现代化主城区建设。5年内，该区城市建成区面积将扩大到该区城市建成区面积将扩大到该区城市建成区面积将扩大到该区城市建成区面积将扩大到120120120120平方公里，平方公里，平方公里，平方公里，全区全部纳入中心城区管理全区全部纳入中心城区管理全区全部纳入中心城区管理全区全部纳入中心城区管理，城市化率达到100。o目前，甘井子区城市建成区面积已达99.6平方公里。在此基础上，“十一五规划”确定了未来5年该区城市建设的总体思路：要素集聚、土地集约、区域协调，建设建设建设建设4 4 4 4个公共中心、个公共中心、个公共中心、个公共中心、4 4 4 4条发展轴线、条发展轴线、条发展轴线、条发展轴线、9 9 9 9大城市组团大城市组团大城市组团大城市组团。4个公共中心o机场公共中心：机场公共中心：定位为城市副中心，区级文化、行政、商务中心；o火车站公共中心：火车站公共中心：新定位为大连市铁路、公路交通枢纽，物流和商务中心；o中华路公共中心中华路公共中心：定位于大连市北部商业中心、金融中心；o凌水公共中心：凌水公共中心：定位为大连市教育、科技中心。4条发展轴线o大连湾轴线o旅顺北路轴线o旅顺中路轴线o旅顺南路轴线9大城市组团组团组团组团组团规划面积规划面积规划面积规划面积(平方公里平方公里平方公里平方公里)规划规划规划规划人口人口人口人口重点建设重点建设重点建设重点建设机场新区46.637万行政、商务、物流、都市工业和居住区泉水分区31.640万交通枢纽、商务和居住区椒金山分区21.210万大钢、大化原厂区梭鱼湾分区7.612万金三角商业区和居住区红旗地区74.66万大连西郊森林公园和教育、居住区；凌水地区54.115万旅顺南路软件产业带、教育科技城、中心居住区大连湾分区69.615万临港产业带、北海工业园区、陆港物流基地、水产品物流区和中心居住区营城子分区64.79万高新技术园区营城子分园、旅游度假区、历史文化区、风车城和中心居住区革镇堡分区80.29万夏家河职业教育园区、夏家河旅游区、革镇堡生产资料物流园区、水城和中心居住区项目区域内市场概况项目区域内市场概况项目周边楼盘北府花园北府花园北府花园北府花园4180-60004180-60004180-60004180-6000元元/M/M2 2华东人家华东人家华东人家华东人家6580658065806580元元元元/M/M/M/M2 2 2 2加州洋房加州洋房加州洋房加州洋房63006300元元/M/M2 2动力院景动力院景动力院景动力院景5400-59005400-59005400-59005400-5900元元元元/M/M/M/M2 2 2 2千山星城千山星城千山星城千山星城6500650065006500元元元元/M/M/M/M2 2 2 2楼盘占地面积建筑面积总套数可售套数加州样房1680001560001013126动力院景1584002851202340262千山星城2432862836802897少量房源北府花园118000259114222192华东人家63400146865111030A A区区B B区区C C区区北府花园o总占地面积:11.8万M2o总建筑面积:30万M2,分为三个区域带nA区:占地面积:2.17万M2o产品类型:小高层、高层为主o小高层采用外挂式景观电梯o连接A、B两区建有占地面积约2万M2的购物商场nB区:占地面积：6.66万M2o产品类型：多层为主o800M2幼儿园和3000M2的主题音乐广场nC区：占地面积：2.97万M2o高级酒店o餐饮洗浴、娱乐区和巨无霸海鲜美食城o产品展示中心，其中高21层的塔楼为商务公寓n一室一厅一卫：62M2n两室一厅一卫：76M2n两室两厅一卫：85-100M2n三室两厅一卫：95-120M2n三室两厅两卫：125-145M2北府花园主力房型动力院景o项目占地：15.8万M2o总建筑面积：28万M2o建筑密度：19o绿化率：40o产品类型：多层、小高层及院景商街o共44栋住宅o规划户数：2300余户o分为A、B、C三期推出o动力院景将现代建筑与庭院生活结合，提出“社区庭院、组团庭院、入户花园”的“三重庭院”理念。动力院景主力房型o户型面积：40-140M2n一房两厅一卫：53-55M2n二房两厅一卫：101-111M2n三房两厅一卫：125-128M2n三房两厅二卫：142-151M2加州洋房o总占地面积：16.79万M2o总建筑面积：17.7万M2o容积率：1.2o建筑密度：23%o绿化率：42.0o产品类型：小高层、多层、联排别墅o主体为中高档住宅，还有部分TOWNHOUSE。o项目最大的一个特点就是所有的停车场都建在地下，基本上保证了1：1的比例。o房型面积n二房两厅一卫：86.33-102.56M2n二房两厅一卫（跃层）：107-187M2n三房两厅一卫：83.36-119.92M2标准层下跃层标准层下跃层三房两厅一卫加州洋房主力房型小结o区域内各案规划上执行国家7090政策落实明显，主力户型面积均以90平方米以下为主，体现出区域内产品的最大特色。o在销售上，主力个案售价均有明显的上涨，且去化速度稳定，反映出区域市场需求的强劲。o在产品设计及社区营造、功能配套方面主力个案各有千秋，值得关注的是加州洋房项目在车位配比上的设置，体现出开发单位的前瞻眼光。o在营销推广、楼盘形象包装等方面，区域内主力个案表现一般。与专业化的营销推广还有明显差距。未来产品定位及建议未来产品定位及建议（仅供讨论参考仅供讨论参考）产品定位方向高视点定位高视点定位,引领区域市场引领区域市场健康社区健康社区生态建筑生态建筑贴心服务社区贴心服务社区公园公园社区社区产产品品加加强强建建议议v产品建议总精神产品建议总精神v产品建议总原则产品建议总原则v健康社区的营造健康社区的营造v公园式细节元素公园式细节元素v服务及辅助系统服务及辅助系统未来产品建议目的v调整产品的契合度调整产品的契合度v贴近客户的价值观贴近客户的价值观v增强产品的性价比增强产品的性价比v提高客户的认知度提高客户的认知度v扩大品牌的号召力扩大品牌的号召力 建议侧重点和方向侧重点：侧重点：营造可塑空间很大、容易出效果，可以提升产品综营造可塑空间很大、容易出效果，可以提升产品综合品质的环境景观。合品质的环境景观。方向：方向：环境景观细节结合建筑展现小区环境的健康性、艺环境景观细节结合建筑展现小区环境的健康性、艺术性和舒适性术性和舒适性。一、产品建议总精神公园社区造就健康生活公园社区造就健康生活公园社区：公园社区：v 健康住宅（建筑）健康住宅（建筑）v 健康环境（社区）健康环境（社区）v 贴心（健康）服务贴心（健康）服务有机建筑有机建筑健康住宅健康住宅环境景观环境景观社区氛围社区氛围智能系统智能系统物业服务物业服务健康住宅的标准v会引起过敏症的化学物质浓度很低会引起过敏症的化学物质浓度很低 v尽可能不使用易扩散化学物质的胶合板、集体装修材料等尽可能不使用易扩散化学物质的胶合板、集体装修材料等 v有性能良好的换气设备，进行定时换气有性能良好的换气设备，进行定时换气 v在厨房灶具或吸烟处要设局部排气系统在厨房灶具或吸烟处要设局部排气系统 v室内温度全年要保持在室内温度全年要保持在17271727摄氏度之间摄氏度之间 v室内湿度要全年保持在室内湿度要全年保持在40%70%40%70%之间之间v二氧化碳浓度要低于二氧化碳浓度要低于0.1%0.1%v悬浮粉尘浓度要低于悬浮粉尘浓度要低于0.150.15克克/平方米平方米v噪音要小于噪音要小于5050分贝分贝v具有足够的抗自然灾害能力具有足够的抗自然灾害能力v有足够亮度的照明设备有足够亮度的照明设备v每天日照确保每天日照确保3 3小时以上小时以上v有足够人均建筑面积，并确保私密性有足够人均建筑面积，并确保私密性v住宅要便于护理老龄者和残疾人住宅要便于护理老龄者和残疾人v因建材中含有有害挥发性有机物质，住宅竣工后隔一段时间因建材中含有有害挥发性有机物质，住宅竣工后隔一段时间才能入住，在此期间要进行换气才能入住，在此期间要进行换气身体上身体上精神上精神上社会上社会上二、产品建议总原则v坚持社会性原则坚持社会性原则社区亲和力社区亲和力v坚持经济性原则坚持经济性原则优良性价比优良性价比v坚持生态性原则坚持生态性原则舒适的环境舒适的环境v坚持地域性原则坚持地域性原则时代地域性时代地域性三、健康社区综合营造住区分类住区分类景观空景观空间密度间密度景观布局景观布局地形及竖向处理地形及竖向处理高层区高层区高高立体景观和集中景观布局形式，立体景观和集中景观布局形式，布局可适当图案化。布局可适当图案化。多层次的地形塑造来增多层次的地形塑造来增强绿视率强绿视率多层区多层区中中相对集中、多层次的景观布局形相对集中、多层次的景观布局形式，营造出有自身特色的景观空式，营造出有自身特色的景观空间。间。结合建筑平面空间布局结合建筑平面空间布局和地形条件和地形条件低层区低层区低低采用较分散的景观布局，使景观采用较分散的景观布局，使景观环境尽可能接近每户居民。环境尽可能接近每户居民。景观塑造以精致为宜景观塑造以精致为宜v光环境光环境v通风环境通风环境v声环境声环境v温、湿环境温、湿环境v嗅觉环境嗅觉环境v视觉环境视觉环境v人文环境人文环境v建筑环境建筑环境环境元素v从现阶段看，功能型、美观型的建筑立面是市场主流从现阶段看，功能型、美观型的建筑立面是市场主流v个性化、艺术化的建筑立面初露端倪个性化、艺术化的建筑立面初露端倪v绿色、环保建筑立面是建筑业发展的趋势绿色、环保建筑立面是建筑业发展的趋势v智能化建筑立面蓄势待发，将成为下一代建筑的市场主流智能化建筑立面蓄势待发，将成为下一代建筑的市场主流v新材料、新技术的运用是现代建筑业发展的方向新材料、新技术的运用是现代建筑业发展的方向v节能型建筑立面是现阶段建筑也关注的焦点，是下一代建节能型建筑立面是现阶段建筑也关注的焦点，是下一代建筑的努力方向筑的努力方向住宅建筑立面发展现状和趋势四、“公园式”社区元素v绿化种植景观绿化种植景观v道路景观道路景观v场所景观场所景观v硬质景观硬质景观v水景景观水景景观v庇护性景观庇护性景观v高视点景观高视点景观v照明景观照明景观总体定位细节着手绿化种植景观v公共绿地公共绿地v绿篱设置绿篱设置v宅旁绿化宅旁绿化v隔离绿化隔离绿化v屋顶绿化屋顶绿化v停车场绿化停车场绿化道路景观v景观功能景观功能v路缘石及边沟路缘石及边沟v道路车档、缆柱道路车档、缆柱场所景观v健身运动场所健身运动场所v休闲广场休闲广场v儿童游乐园儿童游乐园硬质景观v雕塑小品雕塑小品v便民设施便民设施v信息标志信息标志v种植容器种植容器v入口造型入口造型水景景观v自然水景自然水景v庭院水景庭院水景v装饰水景装饰水景v景观用水景观用水庇护性景观v亭亭v廊廊v棚架棚架v膜结构膜结构高视点景观v图案布局图案布局v色块对比色块对比v色调对比色调对比v疏密对比疏密对比v景观序列景观序列照明景观v车行照明车行照明v人行照明人行照明v场地照明场地照明v装饰照明装饰照明v安全照明安全照明v特写照明特写照明五、服务及辅助性系统v车道门禁车道门禁v监控系统监控系统v可视对讲系统可视对讲系统v电子巡更系统电子巡更系统v闭路电路监视闭路电路监视v周界报警系统周界报警系统v红外线摄影红外线摄影v高科技复合式实木钢门高科技复合式实木钢门安安 全全 系系 统统智能化系统v基础设施基础设施v通讯功能通讯功能v住宅智能化住宅智能化v科技应用科技应用物业服务建议与知名物业管理团队合作，针对本项目未建议与知名物业管理团队合作，针对本项目未来竣工入住的规模，整体量身定做一套管理方来竣工入住的规模，整体量身定做一套管理方案，随着项目分期开发的进行而分步骤进行管案，随着项目分期开发的进行而分步骤进行管理，管理团队在前期就要开始介入，根据当地理，管理团队在前期就要开始介入，根据当地物业管理发展趋势和本项目的产品特点以及住物业管理发展趋势和本项目的产品特点以及住户背景，前期进行调研，及时调整执行方案。户背景，前期进行调研，及时调整执行方案。项目研究结论o时处城市未来发展上升通道，恰逢市政规划机遇，项目所属区域未来属于大量人口导入区域，规划发展明确，前景广阔，房产升值空间明显；o区域内现有产品在品质与档次上尚有明显挖掘潜力，比较容易超越，有利于树立开发企业的品牌形象；o区域内现有价格上涨幅度已领先于市内其他各区域，考虑到项目开发周期时间，我们对未来产品定价持谨慎的乐观态度；o可以肯定项目所在区域未来数年内都将是大连市土地开发的集中区域，供应量呈逐年上升趋势，对于市场竞争的风险需给予足够重视。o我们认为：本案项目若想赢得未来市场，须具备以下几个条件：n在区域内做到品质超群n开发过程中融入现代、健康理念，打造具有北方沿海特色的居住产品n塑造产品高性价比的市场形象n以人为本，注重社区的生活及商业配套设施的完善附件:其他相关信息建设用地编号建设用地编号建设用地编号建设用地编号（2007）15号（2007）16号（2007）17号用地位置用地位置用地位置用地位置甘井子区金家街道金荣路21号沙河口区锦绣居住区西侧甘井子区机场街道南松路总用地面积总用地面积总用地面积总用地面积约2.67公顷约16.709公顷约2.03公顷用地使用性质用地使用性质用地使用性质用地使用性质居住居住居住容积率容积率容积率容积率2.0以下A、D区1.2以下1.2拟建建筑面积拟建建筑面积拟建建筑面积拟建建筑面积53,400平方米188,148平方米24,360平方米建筑层数建筑层数建筑层数建筑层数多层、小高层、高层，并满足机场净空要求多层、小高层，满足机场（空军、民航）控高要求多层（或满足机场控高要求）出让年限出让年限出让年限出让年限居住用地70年居住用地70年居住用地70年小户型比例小户型比例小户型比例小户型比例70%以上70%以上70%以上竞买保证金竞买保证金竞买保证金竞买保证金6,000万元20,000万元5,680万元人民币竞得人竞得人竞得人竞得人大连恒新房地产开发有限公司福佳集团有限公司大连广泰房屋开发有限公司大连易和房地产开发有限公司成交价格成交价格成交价格成交价格12930万元39777万元5680万元大连市国有土地使用权挂牌出让公告（20072007年第年第6 6号）号）建设用地编号建设用地编号建设用地编号建设用地编号（2007）18号（2007）19号（2007）20号用地位置用地位置用地位置用地位置甘井子区辛寨子街道南山沙河口区太原街东侧、马栏河污水处理厂北侧甘井子区千山路、华东路交叉处总用地面积总用地面积总用地面积总用地面积约7.7公顷约2.93公顷约0.171公顷用地使用性质用地使用性质用地使用性质用地使用性质居住居住、公建、城市绿地公建、公寓容积率容积率容积率容积率1.455.92拟建建筑面积拟建建筑面积拟建建筑面积拟建建筑面积111,650平方米115,000平方米10,128平方米建筑层数建筑层数建筑层数建筑层数多层、小高层，需满足净空要求多层、小高层、高层、超高层小高层出让年限出让年限出让年限出让年限居住用地70年居住用地70年，公建用地40年公建用地40年，公寓用地70年小户型比例小户型比例小户型比例小户型比例70%以上70%以上70%以上竞买保证金竞买保证金竞买保证金竞买保证金26,000万元人民币30,000万元人民币2,574万元人民币竞得人竞得人竞得人竞得人大连恒德房地产开发有限公司因涉及国防工程事宜，故暂停挂牌交易。将另行公告交易时间。大连华强恒业房地产开发有限公司成交价格成交价格成交价格成交价格26050万元2574万元THE ENDTHE ENDTHE ENDTHE END感谢沟通感谢沟通感谢沟通感谢沟通!9、静夜四无邻，荒居旧业贫。5月-235月-23Thursday,May 25,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。20:46:3820:46:3820:465/25/2023 8:46:39 PM11、以我独沈久，愧君相见频。5月-2320:46:3920:46May-2325-May-2312、故人江海别，几度隔山川。20:46:3920:46:3920:46Thursday,May 25,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。5月-235月-2320:46:3920:46:39May 25,202314、他乡生白发，旧国见青山。25 五月 20238:46:39 下午20:46:395月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。五月 238:46 下午5月-2320:46May 25,202316、行动出成果，工作出财富。2023/5/25 20:46:3920:46:3925 May 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。8:46:39 下午8:46 下午20:46:395月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。5月-235月-23Thursday,May 25,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。20:46:3920:46:3920:465/25/2023 8:46:39 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。5月-2320:46:3920:46May-2325-May-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。20:46:3920:46:3920:46Thursday,May 25,202313、不知香积寺，数里入云峰。5月-235月-2320:46:3920:46:39May 25,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。25 五月 20238:46:39 下午20:46:395月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。五月 238:46 下午5月-2320:46May 25,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/5/25 20:46:3920:46:3925 May 202317、空山新雨后，天气晚来秋。8:46:39 下午8:46 下午20:46:395月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。5月-235月-23Thursday,May 25,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。20:46:3920:46:3920:465/25/2023 8:46:39 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。5月-2320:46:3920:46May-2325-May-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。20:46:3920:46:3920:46Thursday,May 25,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。5月-235月-2320:46:3920:46:39May 25,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。25 五月 20238:46:39 下午20:46:395月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。五月 238:46 下午5月-2320:46May 25,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/5/25 20:46:3920:46:3925 May 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。8:46:39 下午8:46 下午20:46:395月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉