房地产开发全流程简介

《房地产开发全流程简介》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发全流程简介（36页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、1 房地产项目整体开发流程 -业务关键节点与控制 2品 牌 房 地 产 开 发需 要 整 合 的 资 源劳 动 力 土 地 专 业 人 员 经 验城 市 基 础 、 公用 配 套 设 施 建 筑 材 料 资 金 房 地 产 项 目 的 整 体 开 发 涵 义 通 过 整 合 多 种 资 源 为 人 们 提 供 居 住 空 间 并 改 变人 们 生 存 物 质 环 境 的 一 种 活 动 。 3 房 地 产 项 目 的 整 体 开 发 流 程 一 个 房 地 产 项 目 的 整 体 开 发 经 营 行 为土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售

2、 入 伙 交 付资源获取资源加工资源流通及再流通 p房 地 产 的 本 质 问 题 就 是 土 地 资 源 的 再 分 配 及 流 通 ： 政 府 流 向 开 发 商 、 开 发 商 流向 消 费 者 、 消 费 者 之 间 的 转 移 ！p前 期 (决 策 期 ) 由 拿 地 到 方 案 定 案 重 在 决 策 (大 局 已 定 )； 中 期 (实 施 期 ) 由 施 工 图 设 计 到 入 伙 重 在 执 行 ； 后 期 (运 营 期 ) 入 伙 后 到 房 屋 拆 除 重 在 服 务 ,重 在 总 结 反 馈 。 4 房 地 产 项 目 的 整 体 开 发 流 程 企 业 视 角 与 客

3、 户 视 角 看 楼 决 策 签 约 等 待 收 楼 收 拾 乔 迁比 较 居 住发 展 商 物 业 管 理项 目 论 证p企 业 视 角 的 房 地 产 流 程p客 户 视 角 的 房 地 产 流 程产 品 策 划营 销 策 划 规 划 设 计 施 工 管 理 产 品 交 付 物 业 服 务销 售 实 现 5 案 例 ： 佳 兆 业 项 目 整 体 开 发 流 程 项目启动会 国有土地使用证 建设用地规划许可证 总平图规划设计完成 方案设计完成(方案评审会 ） 方案图报建 桩基施工图完成 主体施工图完成 建设工程规划许可证 精 装交 楼标 准施 工图 及材 料定 板 项目开工 施工许可证 主

4、 体开 工 预售证 开盘 主体封顶 竣工验收 入伙p18个 关 键 节 点里 程 碑 计 划 （ 一 级 计 划 ）p签 订 土 地 合 同 至 获 取 施 工 许 可 证 5个 月 时 间 ；p拿 地 7个 月 后 开 盘 ！ （ 恒 大 地 产 拿 地 后 6个 月 开 盘 。 ） 6 p项 目 启 动 会 （ 即 项 目 启 动 时 间 ， 取 得 设 计 要 点 后 经 集 团 评 审 通 过 的 时 间 ） ；p国 有 土 地 使 用 证 (指 国 有 土 地 使 用 证 的 签 发 时 间 )；p建 设 用 地 规 划 许 可 证 （ 指 建 设 用 地 规 划 许 可 证 的 签

5、 发 时 间 ） ；p总 平 图 规 划 设 计 完 成 （ 指 规 划 设 计 完 成 时 间 ， 以 上 报 规 划 局 的 签 收 时 间 为 准 ） ；p方 案 设 计 完 成 （ 指 方 案 通 过 集 团 董 事 会 批 准 的 时 间 ） ；p方 案 图 报 建 （ 指 取 得 政 府 相 关 部 门 批 文 时 间 ， 以 最 后 部 门 的 批 文 时 间 为 准 ） ；p桩 基 施 工 图 完 成 （ 指 可 用 于 招 标 及 施 工 的 桩 基 施 工 图 完 成 时 间 ） ；p主 体 施 工 图 完 成 （ 指 可 用 于 招 标 及 施 工 的 施 工 图 完 成

6、 时 间 ） ；p建 设 工 程 规 划 许 可 证 （ 指 建 设 工 程 规 划 许 可 证 的 签 发 时 间 ） ；p精 装 交 楼 标 准 施 工 图 及 材 料 定 板 （ 指 拟 批 量 精 装 交 楼 项 目 可 用 于 招 标 及 施 工 的 施 工 图 完 成 时 间 ） ；p项 目 开 工 （ 指 项 目 动 土 时 间 ， 以 土 方 开 挖 或 桩 基 施 工 的 开 始 时 间 为 准 ） ； p施 工 许 可 证 （ 指 施 工 许 可 证 的 签 发 时 间 ） ； p主 体 开 工 （ 指 总 包 单 位 进 场 ， 以 地 下 室 底 板 或 者 承 台 基

7、 础 施 工 开 始 时 间 为 准 ） ；p预 售 证 （ 指 预 售 许 可 证 的 签 发 时 间 ） ； p开 盘 （ 指 取 得 预 售 证 后 ， 正 式 开 盘 销 售 的 时 间 ） ；p主 体 封 顶 （ 指 主 体 屋 面 结 构 的 完 成 时 间 ） ； p竣 工 验 收 （ 指 竣 工 验 收 备 案 证 明 的 签 发 时 间 ） ；p入 伙 （ 指 第 一 批 办 理 集 中 交 付 的 时 间 ,不 指 与 小 业 主 签 订 购 房 合 同 上 的 交 楼 时 间 ） 。 7 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推

8、广 销 售 入 伙 交 付企 业 获 得 土 地 的 方 式行政命令式：划 拨 /协 议 出 让 。 危 改 项 目 、 工 商 企 业 改 造 、 经 济 适 用 房 和 基 础 设 施 建 设 中 的 建 设 用地 分 配 基 本 上 是 控 制 在 政 府 手 里 。资本市场: 1、投资参股：用 资 金 入 股 或 用 土 地 入 股 ， 通 过 土 地 与 资 金 的 互 换 共 同 组 成 项 目 开 发 公 司 ; 2、土地收购：直 接 收 购 获 得 土 地 ， 这 种 直 接 收 购 按 国 家 规 定 要 缴 纳 营 业 税 、 土 地 增 值 税 、 所得 税 、 印 花

9、税 、 契 税 等 税 费 ; 3、收购有土地的公司：为 了 避 免 缴 纳 契 税 与 营 业 税 等 ， 一 般 都 通 过 直 接 收 购 公 司 的 股 权 ， 这 种 收 购 公 司 的 形 式 现 阶 段 主 要 涉 及 企 业 所 得 税 或 个 人 所 得 税 等 税 费 ， 不 用 缴 纳 营 业 税 、 土 地 增 值税 、 契 税 。 这 是 近 年 来 比 较 红 火 的 一 种 方 式 ， 比 如 万 科 收 购 浙 江 南 都 ， 香 港 路 劲 收 购 顺 驰 。土地市场： 通 过 在 土 地 市 场 进 行 招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 公 开 获 得 土 地

10、 ， 这 也 是 自 2002年 7月 以 来 ， 获 取 土 地 的 主要 方 式 。 通 常 的 情 况 下 是 以 “ 价 高 者 得 ” 为 唯 一 的 衡 量 标 准 。 8 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付拿 地 与 否 及 拿 地 价 格 应 该 考 虑 哪 些 因 素 ？p市 场 未 来 预 期 ；p项 目 或 区 域 发 展 预 期 ；p规 划 条 件 的 市 场 实 现 及 经 济 实 现 ；p企 业 发 展 战 略 和 机 会 成 本 ；p竞 争 对 手 的 情 况 分 析 。 9 案 例 ：

11、佳 兆 业 拿 地 原 则p 住 宅 为 主 ， 实 现 快 速 开 发 ， 快 速 销 售 ， 资 金 快 速 回 笼 。 严 格 控 制 持 有 物 业 在 整 体 开 发 量 中的 比 例 。p 选 择 预 售 条 件 宽 松 、 0可 以 卖 楼 、 资 金 占 用 少 的 城 市 ， 土 地 位 置 以 城 市 发 展 区 的 交 通 便 利的 具 备 快 速 变 现 条 件 的 土 地 为 首 选 。p 避 免 拿 超 级 大 盘 （ 建 面 100万 平 方 米 以 上 ） ， 以 免 过 多 占 用 资 金 。p 深 耕 目 前 已 进 驻 城 市 ， 特 别 是 成 都 、

12、长 沙 、 江 阴 、 沈 阳 ， 确 保 每 个 已 进 入 城 市 有 3个 可 售 建筑 面 积 在 30万 以 上 的 项 目 ， 保 证 三 年 的 开 发 量 ， 做 好 土 地 储 备 结 构 规 划 并 严 格 执 行 。 p 加 速 进 入 以 下 城 市 ：p长 三 角 ： 有 强 劲 实 力 的 县 级 市 ， 如 常 熟 、 昆 山 等 ；p环 渤 海 和 东 北 地 区 ： 天 津 、 青 岛 、 威 海 、 烟 台 等 ；p内 地 省 会 城 市 ： 武 汉 、 西 安 等 。p 同 行 案 例 ： 恒 大 07年 中 进 入 长 沙 ， 至 今 共 有 5项 目

13、， 均 以 住 宅 为 主 ， 只 有 一 个 是 过 100万 平方 米 大 盘 ， 其 他 均 为 40-50万 平 方 米 的 项 目 ， 够 恒 大 三 年 的 销 售 周 期 ， 现 在 恒 大 销 售 金 额 已是 长 沙 冠 军 。 10 各 部 门 职 责 ：p投 资 开 发 部 ： 收 集 土 地 信 息 项 目 立 项 报 告 （ 分 公 司 ） 项 目 立 项 审 批（ 董 事 会 ） 项 目 可 研 报 告 （ 集 团 ） 项 目 投 资 决 策 （ 董 事 会 ） 项 目 获取 （ 招 牌 挂 、 股 权 收 购 ） 成 交 确 认 书 移 交 给 项 目 公 司 。

14、p营 销 部 ： 初 步 市 场 调 研 及 定 位 草 案 。p设 计 部 ： 概 念 规 划 设 计 方 案 。p工 程 部 ： 现 场 踏 勘 。 （ 确 定 是 生 地 、 熟 地 还 是 毛 地 ）p财 务 部 ： 可 研 版 投 资 收 益 、 初 步 筹 资 方 案 。p成 本 部 ： 控 制 性 成 本 目 标 （ 限 额 指 标 、 成 本 控 制 系 统 规 范 ） 、 可 研 版 成 本 。（ 根 据 设 计 部 提 供 的 规 划 要 点 进 行 估 算 ） p采 购 部 ： 制 定 项 目 合 约 计 划 方 案 、 市 场 调 研 合 作 方 资 源 。关 键 要

15、素 ： 项 目 可 研 报 告 。 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付 11 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付p决 策 资 金 ： 如 何 使 用 、 如 何 平 衡 、 盈 利 期 望 、 融 资 渠 道 。p决 策 项 目 ： 发 展 方 向 、 盈 利 模 式 、 承 担 功 能 、 实 施 进 度 。p决 策 人 力 ： 团 队 运 作 能 力 和 执 行 能 力 、 合 作 团 队 、 主 管 部 门 。地 产 项 目 开 发 三

16、大 核 心 要 素 ： 钱 、 地 、 人 ！ 12 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 物 业 管 理案 例 ： 佳 兆 业 项 目 定 位 决 策 三 大 要 素p 定 位 项 目 形 象 定 位 、 产 品 定 位 、 客 户 定 位 、 市 场 定 位 等 ！p 定 案 总 图 、 户 型 、 单 体 、 外 立 面 、 园 林 、 配 套 、 展 示 区 等 ！p 定 价 销 售 均 价 、 价 格 听 证 会 、 价 格 专 题 报 告 、 利 润 指 标 等 ！ 13 各 部 门 职 责 ：p投 资 开 发 部 ： 建

17、设 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 。p营 销 部 ： 编 制 项 目 经 营 策 划 书 （ 包 括 市 场 调 研 深 化 、 项 目 定 位 报 告 、 定 价 方案 、 示 范 区 方 案 ） 。p设 计 部 ： 概 念 设 计 任 务 书 概 念 设 计 深 化 方 案 。p工 程 部 ： 编 制 项 目 工 程 节 点 计 划 。p财 务 部 ： 概 念 版 投 资 收 益 。 （ 三 个 指 标 ）p成 本 部 ： 可 研 版 成 本 2。 （ 根 据 设 计 部 提 供 的 规 划 要 点 进 行 估 算 ）p采 购 部 ： 营 销 合 作 方 资 源 （ 广

18、告 、 代 理 公 司 等 ） 、 概 念 性 设 计 单 位 。关 键 要 素 ： 项 目 经 营 策 划 书 、 概 念 设 计 深 化 方 案 。土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 物 业 管 理 14 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付地 产 项 目 标 准 设 计 周 期 实 施 方 案 施 工 图实 施 方 案 施 工 图设 计 前 期 15 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交

19、 付包 含 的 主 要 设 计 阶 段 ：p概 念 设 计 ： 大 概 6周 ；p详 规 设 计 ： 大 概 6周 ；p单 体 方 案 ： 大 概 12周 ；p扩 初 方 案 ： 大 概 6周 ；p施 工 图 设 计 ： 施 工 标 准 和 结 构 形 式 ， 大 概 10周 ；p景 观 设 计 ： 大 概 5-6周 ；p样 板 房 及 会 所 设 计 ： 大 概 4周 。关 键 要 素 ： 各 阶 段 方 案 评 审 。 常 见 的 问 题 ：进 度 问 题 ： 进 度 难 以 控 制 、 各 专 业 公 司 难 以 衔 接 。质 量 问 题 ： 评 价 体 系 和 评 价 经 验 的 缺

20、失 。 16 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付p 详 规 报 建p 方 案 报 建p 初 步 设 计 报 建p 施 工 图 报 建p 开 工 时 间p 开 盘 时 间设 计 控 制 点 项 目 重 要 节 点p概 念 设 计 研 究p区 域 确 认 概 念 设 计 研 究 结 论p规 划 方 案 设 计p区 域 规 划 设 计 评 审 会p区 域 单 体 确 认p实 施 方 案 完 成p基 础 施 工 图p全 套 施 工 图 完 成p景 观 设 计 p销 售 包 装 设 计方 案 文 本 中 ， 最 重 要 两 张

21、图 项 目 总 平 面 图 、 标 准 层 平 面 图 ！ 17 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付最 优 化 的 设 计 阶 段 流 程 参 考 ：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计p规 划 单 位 与 施 工 图 ： 初 步 设 计 、 施 工 图 把 控 ；p规 划 单 位 与 景 观 ： 完 善 、 技 术 交 底 ； p施 工 图 与 景 观 ： 隐 蔽 管 线 工 程 设 计 。最 优 秀 的 设 计 成

22、 果 是 最 能 体 现 开 发 商 开 发 思 维 和 开 发 意 识的 成 果 ， 而 非 作 品 。 18 各 部 门 职 责 ：p投 资 开 发 部 ： 方 案 设 计 报 批 批 复 意 见 书 建 设 工 程 规 划 许 可 证 基 础 施 工 许 可 证 。p营 销 部 ： 编 制 营 销 总 纲 及 评 审 、 组 建 营 销 团 队 。p设 计 部 ： 编 制 方 案 设 计 任 务 书 规 划 设 计 方 案 评 审 （ 含 单 体 设 计 方 案 ） 景 观 方案 评 审 初 步 设 计 成 果 评 审 （ 含 基 坑 支 护 设 计 图 ） 建 筑 施 工 图 评 审

23、（ 含 基 础 设 计图 ） 正 式 施 工 图 评 审 。p工 程 部 ： 地 质 初 堪 地 质 详 堪 土 方 开 挖 及 边 坡 支 护 基 础 施 工 。p财 务 部 ： 方 案 版 投 资 收 益 。 （ 三 个 指 标 ）p成 本 部 ： 方 案 版 成 本 、 施 工 图 预 算 。 （ 根 据 设 计 部 提 供 的 规 划 要 点 进 行 估 算 ）p采 购 部 ： 施 工 图 顾 问 单 位 景 观 、 室 内 、 方 案 设 计 单 位 监 理 单 位 招 标 土 建 总 包 招 标 工 程 材 料 设 备 采 购 。p客 服 、 物 业 部 ： 物 业 策 划 方 案

24、 。关 键 要 素 ： 各 类 设 计 方 案 、 合 作 方 资 源 、 项 目 营 销 总 纲 、 土 方 开 挖 及 边 坡 支 护 。 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付 19 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付关 注 风 险 点 ：p 工 程 部 、 投 资 开 发 部 、 设 计 部 关 注 设 计 指 标 表 ！p 工 程 部 、 设 计 部 、 营 销 及 客 服 部 关 注 交 楼 标 准 ！p 设 计 部 、 工 程 部 、

25、 营 销 及 客 服 部 关 注 一 户 一 图 ！p 工 程 部 、 设 计 部 、 营 销 及 客 服 部 、 投 资 开 发 部 要 关 注 变 更 和 报 建 图 纸 ！ 20 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付开 发 办开发经营许可证 项目手册 计 委固定资产投资计划 项目立项 规 划 局建设用地规划许可 土地测量、评估 国 土 资 源 局 国有土地使用权证土地确认、报批 土地交易 开 发 办人 防 办墙 改 办消 防 支 队环 保 局基础设施牌套费 开发管理费 人防异地建设费 墙改基金 消防设施费 环境评估

26、及排污 费 规 划 局 建设工程规划许可方案审批规 划 局 中标通知书质 检 站散 水 办劳 保 办定 额 站安 检 站安全许可 定额鉴别 劳保统筹 散水押金 质检委托城 管 大 队执 法 大 队 规 划 局 开 发 办 建 委 基 建 科施工许可证预售许可证放线管理 21 房地产项目一般报批报建流程 22 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付如何加快项目报批报建进程？p内部控制：设 计 图 纸 的 图 纸 质 量 、 出 图 时 间 、 图 纸 变 更 （ 报 建 图 纸 的 变 更 ）等 ；p现场配合：项 目 现 场

27、 现 状 、 项 目 现 场 接 待 ；p外部协调：当 地 各 级 政 府 包 括 规 划 局 、 建 设 局 、 国 土 局 、 城 管 、 质 检 站 、消 防 等 各 类 工 作 协 调 ；p合作方的协调：合 作 方 报 建 资 料 、 合 作 方 工 程 配 合 （ 主 要 是 现 场 ） 、合 作 方 报 建 工 作 （ 劳 保 金 、 中 标 备 案 、 淤 泥 证 等 ） 、 合 作 方 的 资 源 配 合 （ 尤 其 是 专 业 部 门 ） 。 23 1、 技 术 处 理文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？2、 协 调 关 系城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免

28、很多麻烦。3、 处 理 技 巧以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）减免申请，考虑天气及形象影响等因素。土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付如何处理无证施工？ 24 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付工 程 建 设 的 相 关 知 识 ：p工 程 建 设 组 成 部 分 ： 土 建 、 水 电 、 安 装 及 设 备 ；p整 体 工 程 建 设 ： 单 体 部 分 、 环 境 部 分 、 室 外 管 线 ；p建 筑 结 构 形 式 ： 砖

29、 混 、 框 架 、 框 剪 、 钢 结 构 等 ；p项 目 施 工 周 期 （ 合 理 进 度 ） ：多 层 及 低 密 度 ： 9 12个 月 ；小 高 层 ： 1年 半 ； 高 层 建 筑 ： 2年 到 两 年 半 ；p施 工 组 织 次 序 ：基 础 部 分 主 体 工 程 外 墙 装 饰 及 安 装 园 区 管 线 景 观 施 工 竣 工 验 收 。 25 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付工 程 建 设 的 相 关 知 识 2：p影 响 工 程 造 价 的 主 要 因 素 ：建 筑 结 构 形 式 及 建

30、筑 形 态 ： 钢 结 构 框 剪 框 架 砖 混 ；外 立 面 材 质 及 设 备 等 级 ： 是 否 玻 璃 幕 墙 、 外 立 面 选 材 标 准 ；施 工 取 费 等 级 ： 在 施 工 定 额 的 基 础 上 加 减 ；地 基 情 况 ： 是 否 岩 石 、 是 否 流 沙 、 是 否 软 基 ， 决 定 了 基 础 的 施 工 成 本 ；场 地 条 件 ： 是 否 平 整 、 是 否 山 地 ；抗 震 等 级 ： 6级 、 7级 、 8级 ； 节 能 要 求 ： 是 否 满 足 节 能 规 范 ；景 观 环 境 造 价 。 26 各 部 门 职 责 ：p投 资 开 发 部 ： 建

31、设 工 程 施 工 许 可 证 。p营 销 部 ： 示 范 区 开 放 （ 含 售 楼 处 、 样 板 房 ） 、 客 户 积 累 。p设 计 部 ： 配 套 工 程 图 纸 （ 水 、 电 、 燃 气 、 排 污 ） 、 配 合 销 售 的 设 计 输 入 （ 合 同 附 图 、模 型 、 交 楼 标 准 ） 。p工 程 部 ： 主 体 结 构 施 工 （ 示 范 区 施 工 ） 。p财 务 部 ： 方 案 版 投 资 收 益 。 （ 三 个 指 标 ）p成 本 部 ： 项 目 动 态 成 本 。 （ 成 本 月 报 ）p采 购 部 ： 分 包 工 程 及 材 料 设 备 采 购 。 （ 主

32、 要 包 括 消 防 、 人 防 、 永 久 水 电 、 燃 气 、 铝 合金 门 窗 、 幕 墙 、 精 装 修 等 ） p客 服 、 物 业 部 ： 物 业 公 司 招 投 标 （ 取 得 预 售 证 的 必 要 条 件 ） 。关 键 要 素 ： 建 设 工 程 施 工 许 可 证 、 示 范 区 开 放 、 主 体 结 构 施 工 、 物 业 公 司 招 投标 。 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付 27 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交

33、付关 键 要 点 ：p质 量 控 制 ！p进 度 控 制 ！p成 本 控 制 ！p协 调 管 理 ！项 目 管 理 者 要 有 运 营 的 高 度 ！ 28 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付售 前 阶 段售 中 阶 段 售 后 阶 段 市 场 、 客 户 、 产 品客 户 、 传 播 、 销 售 服 务 、 价 格 、 促 销风 险 控 制 策 划 咨 询 、 代 理 公 司销 售 代 理 、 广 告 代 理 、 媒 体律 师 行 、 银 行 、 房 管 部 门三 个 阶 段 29 土 地 获 取 定 位 决 策 产

34、 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付p组 建 销 售 团 队 ； （ 销 售 总 监 、 销 售 经 理 、 销 售 员 、 策 划 总 监 、 策 划 经 理 、 策 划 师 ）p项 目 形 象 定 位 ； （ 主 推 广 语 、 主 形 象 画 面 、 项 目 案 名 、 项 目 LOGO等 ）p项 目 销 售 卖 点 提 炼 ； （ 区 位 、 地 段 、 产 品 、 环 境 、 价 格 、 品 牌 等 ）p项 目 营 销 执 行 方 案 ； （ 开 盘 方 案 、 销 售 手 册 、 销 售 周 期 、 价 格 、 法 律 文 件 、 培 训 等

35、 ）p项 目 营 销 推 广 方 案 ； （ 推 广 周 期 、 媒 体 组 合 、 费 用 计 划 、 重 大 营 销 活 动 方 案 等 ）p项 目 展 示 区 包 装 方 案 ； （ 外 围 导 示 、 售 楼 处 、 样 板 房 、 看 楼 通 道 、 工 地 等 ）p合 作 方 资 源 使 用 ； （ 广 告 公 司 、 代 理 公 司 、 制 作 公 司 、 短 信 公 司 、 媒 体 、 印 刷 等 ）p项 目 第 一 次 广 告 出 街 ； p公 司 及 项 目 品 牌 推 广 ；p项 目 展 示 区 开 放 ；p项 目 价 格 听 证 会 ；p项 目 一 期 开 盘 ；p营

36、销 费 用 预 算 。关 键 节 点 30 各 部 门 职 责 ：p投 资 开 发 部 ： 面 积 预 测 报 告 取 得 预 售 许 可 证 。p营 销 部 ： 开 盘 方 案 、 价 格 、 洗 筹 、 开 盘 实 施 。p设 计 部 ： 配 合 销 售 的 设 计 输 入 （ 合 同 附 图 、 模 型 、 交 楼 标 准 ） 。p工 程 部 ： 施 工 进 度 达 到 预 售 条 件 。 （ 产 品 类 型 不 同 、 城 市 不 同 ， 情 况 有 异 ）p成 本 部 ： 项 目 动 态 成 本 。 （ 成 本 月 报 ）p采 购 部 ： 分 包 工 程 及 材 料 设 备 采 购

37、。关 键 要 素 ： 工 程 达 到 预 售 条 件 、 取 得 预 售 许 可 证 、 开 盘 。土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付 31 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付p客 户 预 验 房 流 程 ； （ 工 地 开 放 日 ）p交 付 风 险 检 查 流 程 ； （ 内 部 验 收 ）p模 拟 验 收 流 程 ； （ 内 部 走 场 ）p集 中 交 付 现 场 接 待 流 程 ； p交 付 后 房 屋 维 修 。 （ 物 业 、 客

38、服 ）关 键 节 点 32 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付资 料准 备 各 类物 资配 置各 类 展 板与 流 程 标识 准 备成 立 专 门 入 伙 小 组 落 实 现 场 应 急 预 案模 拟 集 中 交 付 流 程与 岗位 安排集 中 交 付 案 例 ： 入 伙 交 付 流 程 33 各 部 门 职 责 ：p投 资 开 发 部 ： 面 积 实 测 报 告 竣 工 验 收 备 案 。p营 销 部 ： 持 续 销 售 售 罄 /入 伙 两 书 （ 住 宅 使 用 说 明 书 、 住 宅 质 量 保 证 书 ） 。

39、p设 计 部 ： 竣 工 图 确 认 。p工 程 部 ： 组 织 各 专 项 验 收 竣 工 验 收 （ 毛 坯 ） 组 织 整 改 移 交 物 业 。 （ 精 装修 一 般 都 是 毛 坯 入 伙 后 ， 委 托 开 发 商 装 修 ， 单 独 签 订 协 议 。 政 府 验 收 标 准 ？ 质 量 衡 量 标准 ？ ）p财 务 部 ： 项 目 决 算 报 告 项 目 后 评 报 告 （ 对 内 含 报 酬 率 、 净 利 率 、 毛 利 率 进 行 核算 ） 。p成 本 部 ： 竣 工 结 算 。 （ 项 目 结 算 报 告 ） p采 购 部 ： 分 包 工 程 及 材 料 设 备 采 购

40、 。p客 服 、 物 业 部 ： 入 伙 方 案 、 风 险 排 查 、 组 织 入 伙 、 客 户 投 诉 处 理 、 后 续 服 务 跟 进 。关 键 要 素 ： 竣 工 验 收 、 入 伙 、 项 目 后 评 估 。 土 地 获 取 定 位 决 策 产 品 设 计 项 目 报 建 施 工 建 设 推 广 销 售 入 伙 交 付 34 项 目 推 进 慢 在 各 环 节 的 主 要 原 因最 主 要 的 时 间 耽 误 在 项 目 开 工 前 期 ：p决 策 上 的 时 间 反 复 ；p规 划 设 计 上 的 时 间 耽 误 ；p各 专 业 单 位 的 衔 接 不 够 紧 密 ；p规 划

41、报 建 的 时 间 耽 误 ；p亦 可 能 遇 到 不 常 见 的 因 素 如 ：地 基 问 题 导 致 的 隐 蔽 工 程 施 工 进 度 缓 慢 ； 资 金 短 缺 导 致 的 工 程 施 工 进 度 缓 慢 ；天 气 原 因 （ 雨 季 做 基 础 、 冬 天 施 工 等 导 致 ） ；工 地 事 故 和 违 章 行 为 导 致 的 临 时 停 工 和 工 地 整 改 。 35 房 地 产 开 发 成 本 构 成开 发 成 本p土 地 出 让 费 用p土 地 拆 迁 和 安 置p前 期 工 程 费p建 安 工 程 费p室 外 工 程 费p公 共 配 套 设 施 费 p不 可 预 见 费 用p开 发 期 间 税 费 （ 包 含 税 收 和 规 费 ） 开 发 费 用p管 理 费 用p销 售 费 用p财 务 费 用 36 Thanks!