房地产估价理论与方法-第12章-房地产估价程序.pptx

《房地产估价理论与方法-第12章-房地产估价程序.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论与方法-第12章-房地产估价程序.pptx（44页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 第 一 节 房 地 产 估 价 程 序 概 述 房 地 产 估 价 的 基 本 程 序 房 地 产 估 价 程 序 二 、 房 地 产 估 价 程 序 的 作 用 （ 掌 握 ）n规 范 估 价 行 为n避 免 估 价 疏 漏n保 障 估 价 质 量n提 高 估 价 效 率 第 二 节 受 理 估 价 业 务一 、 估 价 业 务 来 源 渠 道 （ 了 解 ）u 被 动 接 受u 主 动 争 取二 、 不 应 承 接 估 价 业 务 的 情 形 （ 掌 握 ）u 超 出 了 本 机 构 的 业 务 范 围u 与 自 己 有 利 害 关 系 或 利 益 冲 突u 自 己 的 专 业 能 力

2、难 以 胜 任 u 估 价 业 务 有 较 大 风 险 三 、 估 价 业 务 接 洽 与 受 理 （ 熟 悉 ） 第 三 节 确 定 估 价 基 本 事 项 一 、 估 价 基 本 事 项 概 述 （ 掌 握 ） 明 确 估 价 基 本 事 项 ： 包 括 估 价 目 的 、 估 价 时点 、 估 价 对 象 ； 其 中 ， 估 价 目 的 是 龙 头 。 明 确 物 质 实 体 状 况 、 权 益 状 况 实 体 范 围 由 委 托 方 提 供 由 估 价 目 的 决 定 （ 三 ） 明 确 估 价 时 点 公 历 表 示 ， 精 确 到 日 （ 二 ） 明 确 估 价 对 象（ 一 ）

3、明 确 估 价 目 的 估 价 目 的 源 自 于 对 估 价 的 需 要 （ 四 ） 明 确 价 值 类 型由 估 价 目 的 决 定 ， 影 响 估 价 方 法 、 参 数 、 系 数 二 、 估 价 目 的 确 定（ 1） 可 以 通 过 询 问 委 托 人 未 来 出 具 的 估 价 报 告 是 作何 种 用 途 、 提 供 给 谁 使 用 或 由 谁 认 可 来 明 确 ；（ 2） 明 确 估 价 目 的 有 助 于 明 确 估 价 时 点 ， 有 助 于 明确 估 价 对 象 ， 也 有 助 于 明 确 估 价 的 前 提 和 价 值 标准 。 三 、 价 值 时 点 的 确 定（

4、 1） 在 实 际 估 价 中 是 由 估 价 人 员 根 据 估 价 目 的 、 征求 委 托 人 同 意 后 决 定 的 。（ 2） 在 具 体 的 一 个 估 价 项 目 中 ， 估 价 时 点 究 竟 是 现在 还 是 过 去 或 未 来 ， 是 由 估 价 目 的 决 定 的 。 例 ：n 城 市 房 屋 拆 迁 估 价 ， 估 价 时 点 一 般 为 房 屋 拆 迁许 可 证 颁 发 之 日 ；n 对 原 估 价 结 果 有 异 议 而 引 起 的 复 核 估 价 ， 估 价时 点 应 为 原 估 价 报 告 所 确 定 的 估 价 时 点 ， 除 非原 估 价 报 告 所 确 定

5、 的 估 价 时 点 有 误 ；n 大 多 数 估 价 是 评 估 现 在 的 价 值 ， 一 般 是 以 房 地产 估 价 师 实 地 查 看 估 价 对 象 期 间 或 者 估 价 作 业日 期 内 的 某 个 日 期 为 估 价 时 点估 价 时 点 应 采 用 公 历 表 示 ， 一 般 要 精 确 到 日 。 4、 估 价 对 象 的 确 定 明 确 估 价 对 象 包 括 明 确 估 价 对 象 的 实 物 状 况 、 权 益 状 况 和区 位 状 况 。（ 1） 实 物 状 况 是 弄 清 楚 委 托 人 要 求 估 价 的 房 地 产 是 如 何 构 成的 ， 范 围 多 大

6、；（ 2） 权 益 状 况 ， 首 先 是 弄 清 估 价 对 象 的 实 际 权 益 状 况 ， 然 后在 此 基 础 上 根 据 估 价 目 的 来 明 确 是 评 估 估 价 对 象 在 实 际 权益 状 况 下 的 价 值 还 是 在 设 定 权 益 状 况 下 的 价 值 ；（ 3） 区 位 状 况 是 弄 清 楚 估 价 对 象 所 处 的 具 体 位 置 （ 坐落 ） 、 交 通 、 环 境 （ 包 括 景 观 ） 、 配 套 设 施 等 。 （ 4） 在 明 确 估 价 对 象 时 ， 估 价 人 员 应 清 楚 明 白 ， 依 据 有关 法 律 、 法 规 ， 有 些 房 地

7、 产 不 能 用 于 某 些 估 价 目 的 ， 或者 有 些 估 价 目 的 限 制 了 可 以 作 为 估 价 对 象 的 范 围 和 内 容 。因 此 ， 估 价 对 象 及 其 范 围 和 内 容 ， 既 不 能 简 单 地 根 据 委托 人 的 要 求 来 决 定 ， 也 不 能 根 据 估 价 人 员 的 主 观 愿 望 来决 定 ， 而 应 根 据 估 价 目 的 ， 依 据 法 律 法 规 并 征 求 委 托 人同 意 后 予 以 决 定 。（ 5） 在 明 确 估 价 对 象 时 ， 估 价 人 员 还 应 要 求 委 托 人 如 实提 供 其 所 能 够 提 供 的 反 映

8、 该 估 价 对 象 状 况 的 资 料 ， 如 坐落 、 面 积 、 四 至 、 用 途 、 产 权 状 况 等 。 对 于 要 求 委 托 人提 供 的 资 料 ， 最 好 能 在 事 前 针 对 不 同 的 估 价 目 的 和 估 价对 象 ， 列 出 清 单 。 5、 价 值 类 型 的 确 定（ 1） 与 估 价 时 点 一 样 ， 价 值 类 型 本 质 上 是 由估 价 目 的 决 定 的（ 2） 大 多 数 估 价 是 评 估 市 场 价 值 ； 某 些 情 况下 ， 需 评 估 的 是 投 资 价 值 、 谨 慎 价 值 、 清算 价 值 、 快 速 变 现 价 值 ， 或

9、在 用 价 值 。 二 、 制 定 估 价 作 业 方 案 的 思 路（ 一 ） 拟 采 用 的 估 价 方 法 和 估 价 技 术 路 线 （ 1） 估 价 技 术 路 线 是 评 估 出 估 价 对 象 价 值 所 应 遵 循 的 基 本途 径 ， 是 指 导 整 个 估 价 过 程 的 技 术 思 路 。 选 择 估 价 方 法 的 目 的 是 为 了 使 后 面 的 搜 集 估 价 所 需 资料 和 实 地 查 看 估 价 对 象 等 工 作 有 的 放 矢 。（ 2） 估 价 对 象 在 理 论 上 适 用 的 ， 都 应 初 步 入 选 ， 不 得 随 意取 舍 。（ 3） 估 价

10、 方 法 间 的 关 系 有 三 种 ： 同 时 使 用 以 相 互 验 证 ； 相互 补 充 ； 相 互 引 用（ 4） 同 一 估 价 对 象 宜 选 用 两 种 以 上 估 价 方 法 进 行 估 价 。 资 料 的 范 围 及 内 容 的 确 定 是 由 初 选 的 估 价 方 法 决 定 （ 三 ） 预 计 估 价 所 需 时 间 、 人 力 和 经 费 时 间 、 人 力 、 经 费 和 进 度 （ 二 ） 拟 定 调 查 搜 集 的 资 料 及 其 来 源 渠 道（ 四 ） 估 价 作 业 步 骤 和 时 间 进 度 安 排 交 易 实 例 房 地 产 状 况 交 易 价 格 、

11、 时 间客 观 收 益 、 报 酬 率 、 客 观 成 本 等第 五 节 搜 集 估 价 所 需 要 资 料 （ 二 ） 估 价 对 象 及 类 似 房 地 产 的 交 易 、 收 益 、 开 发成 本 等 资 料 区 位 、 权 益 、 实 物 （ 一 ） 反 映 估 价 对 象 状 况 的 资 料 （ 三 ） 估 价 对 象 所 在 地 区 的 房 地 产 价 格 有 影 响 的 资料 房 地 产 估 价 程 序（ 四 ） 对 房 地 产 价 格 有 普 遍 影 响 的 资 料 房 地 产 估 价 程 序 第 六 节 实 地 查 勘 估 价 对 象 （ 掌 握 ）一 、 实 地 查 勘 的

12、 重 要 性二 、 实 地 查 勘 的 工 作 内 容三 、 实 地 查 看 程 序 和 记 录 第 七 节 求 取 估 价 对 象 价 值 （ 掌 握 ）一 、 分 析 估 价 对 象 价 值二 、 测 算 估 价 对 象 价 值三 、 判 断 估 价 对 象 价 值1.对 各 种 估 价 方 法 的 测 算 结 果 进 行 校 核2.将 各 种 估 价 方 法 的 测 算 结 果 综 合 为 一 个 结 果3.确 定 最 终 估 价 结 果 五 、 分 析 测 算 判 断 估 价 对 象 价 值 房 地 产 估 价 程 序 测 算 过 程 是 否 有 误 ； 基 础 数 据 是 否 准 确

13、 ； 参 数 选 取 是 否 合 理 ； 公 式 选 用 是 否 恰 当 所 选 用 的 估 价 方 法 是 否 切 合 估 价 对 象 和 估 价 目 的 ； 是 否 符 合 估 价 原 则 。 房 地 产 市 场 是 否 处 于 特 殊 状 态 六 、 确 定 估 价 结 果 房 地 产 估 价 程 序 第 八 节 撰 写 估 价 报 告 （ 掌 握 ）三 、 估 价 报 告 的 形 式 二 、 估 价 报 告 的 质 量 内 在 质 量 ： 结 果 准 确 、 参 数 合 理 、 方 法 正 确外 在 质 量 ： 格 式 正 确 、 文 字 表 达 、 印 刷 质 量1、 叙 述 式 报

14、 告2、 表 格 式 报 告一 、 估 价 报 告 的 含 义 1、 封 面3、 致 估 价 委 托 人 函2、 目 录4、 估 价 师 声 明5、 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件6、 估 价 结 果 报 告7、 估 价 技 术 报 告8、 附 件 四 、 估 价 告 报 的 组 成 4、 地 产 估 价 师 声 明估 价 师 声 明注册房地产估价师对估价报告的l合 法 性l真 实 性l合 理 性l估 价 的 独 立 、 客观 公 正 l 房 地 产 估 价 规 范 要 求 至 少一 名 注 册 房 地 产 估 价 师 签 名 。估 价 师 签 名 规 定 l声 明 中 应 载 明 哪

15、 些 注 册 房 地产 估 价 师 实 地 查 看 ， 哪 些 注 册房 地 产 估 价 师 未 至 现 场 查 看 。l 房 地 产 估 价 机 构 管 理 办 法 规 定 ， 至 少 二 名 以 上 注 册 房 地 产估 价 师 签 名 。 l教 材 则 要 求 所 有 参 加 本 次 估 价项 目 的 注 册 房 地 产 估 价 师 都 应 当在 该 声 明 中 签 名 ， 禁 止 非 注 册 房地 产 估 价 师 在 该 声 明 中 签 名 。 其 它l 房 地 产 估 价 规 范 中 称“ 实 地 查 勘 ” ， “ 教 材 ” 中 则基 本 采 用 “ 实 地 查 看 ” 。“查

16、勘 ” 多 指 通 过 借 助 必要 仪 器 设 备 来 进 行 鉴 定 ，而 “ 查 看 ” 则 强 调 的 是 通过 肉 眼 一 般 性 地 观 察 ， 作为 估 价 师 而 言 也 只 能 做 到后 者 ， 因 此 教 材 倡 导 “ 实质 查 看 ” 是 为 估 价 人 员 免责 。等 问 题 的 说 明 或 保 证 房 地 产 估 价 程 序 例 1： 估 价 师 声 明 我 们 郑 重 声 明 ： 1. 我 们 在 本 估 价 报 告 中 陈 述 的 事 实 是 真 实 的 和准 确 的 。 2. 本 估 价 报 告 中 的 分 析 、 意 见 和 结 论 是 我 们 自己 公 正

17、 的 专 业 分 析 、 意 见 和 结 论 ， 但 受 到 本 估 价报 告 中 已 说 明 的 假 设 和 限 制 条 件 的 限 制 。 3. 我 们 与 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 没 有 利 害 关系 ， 也 与 有 关 当 事 人 没 有 利 害 关 系 和 偏 见 。 4. 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地产 估 价 规 范 进 行 分 析 ， 形 成 意 见 和 结 论 ， 撰 写本 估 价 报 告 。 估 价 报 告 的 撰 写 5. 我 们 已 对 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 进 行 了 实 地查 勘 。 6

18、. 没 有 人 对 本 估 价 报 告 提 供 重 要 专 业 帮 助 。 7. 如 未 得 本 公 司 的 书 面 许 可 ， 本 估 值 报 告 书 的 全文 或 任 何 部 份 内 容 或 任 何 注 释 ， 均 不 能 以 任 何 形式 刊 载 于 任 何 文 件 、 通 函 或 声 明 。 8. 最 后 ， 根 据 本 公 司 的 一 贯 做 法 ， 我 们 必 须 申明 ， 本 估 值 报 告 书 仅 供 委 托 方 使 用 ， 本 公 司 不 承担 对 任 何 第 三 者 对 本 报 告 书 的 全 文 或 任 何 部 份 内容 的 任 何 责 任 。 中 国 注 册 房 地 产

19、 估 价 师 （ 签 名 ） ：中 国 注 册 房 地 产 估 价 师 （ 签 名 ） ：估 价 报 告 的 撰 写 5、 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件n 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 是 说 明 估 价 的 部 分 假 设 前提n 主 要 针 对 估 价 时 点 的 房 地 产 市 场 状 况 和 估 价 对 象的 不 确 定 的 且 对 价 值 有 影 响 的 因 素 予 以 假 定 。 一 方 面 是 规 避 风 险 、 保 护 估 价 机 构 和 估 价 人 员另 一 方 面 是 告 知 、 保 护 委 托 人 和 估 价 报 告 使 用 者 估 价 报 告 的 撰

20、 写 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 都 说 明 哪 些 问 题 ？n （ 1） 说 明 评 估 的 价 值 类 型 的 主 要 条 件 市 场 价 值n （ 2） 对 委 托 人 提 供 的 有 关 情 况 和 资 料 的 真 实 性 、 合法 性 的 假 定 是 否 怀 疑 真 实 合 法n （ 3） 说 明 未 经 调 查 核 实 的 有 关 情 况 和 资 料 未 核实 权 属 面 积n （ 4） 说 明 在 情 况 不 明 确 或 资 料 不 全 时 以 何 种 情 形 来估 价 ； 无 规 划 设 计 条 件 n （ 5） 说 明 估 价 中 的 一 些 特 殊 处 理 权

21、 属 证 明 与 实际 不 符n （ 6） 说 明 在 估 价 时 未 考 虑 的 因 素 建 筑 安 全 房 地 产 估 价 规 范 与 教 材 对 估 价 的 假 设 和 限 制条 件 要 求l 对 委 托 人 提 供 的 有 关 情 况 和 资 料 的 真 实 性 、 合 法 性 的假 定 ； 无 理 由 怀 疑 资 料 的 真 实 性l 对 应 着 评 估 的 价 值 类 型 ， 说 明 其 主 要 条 件 如 评 估的 是 市 场 价 值 ， 说 明 估 价 时 点 的 房 地 产 市 场 状 况 是 公开 、 平 等 、 自 愿 的 交 易 市 场l 说 明 在 情 况 不 明 确

22、 或 资 料 不 全 时 以 何 种 情 形 来 估 价 无 规 划 设 计 条 件 l 说 明 未 经 调 查 核 实 的 有 关 情 况 和 资 料 未 对 权 属 证及 其 内 容 的 真 伪 和 准 确 性 核 实l 说 明 估 价 中 的 一 些 特 殊 处 理 对 估 价 对 象 有 关 权 益状 况 和 实 物 状 况 的 假 设 ： 权 属 证 记 载 与 实 际 用 途 不 同l 说 明 在 估 价 时 未 考 虑 的 因 素 假 定 建 筑 结 构 的 安 全性 。 估 价 报 告 的 撰 写 T 随 意 编 造 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 T 应 当 说 明

23、的 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 不 予 以 说 明T 无 针 对 性 列 举 一 些 与 本 估 价 项 目 无 关 的 假 设 和 限 制 条 件切 忌 6、 估 价 结 果 报 告 6、 估 价 结 果 报 告 7、 估 价 技 术 报 告 第 九 节 审 核 估 价 报 告 （ 熟 悉 ）见 教 材第 十 节 交 付 估 价 报 告 （ 了 解 ） 第 十 一 节 估 价 资 料 归 档 （ 掌 握 ） 估 价 报 告 交 给 委 托 人 后 ， 应 由 相 关 责 任人 按 照 有 关 规 定 及 时 对 估 价 报 告 以 及 在 估 价过 程 中 形 成 的 其 他 各

24、 种 文 字 、 图 表 、 声 像 等不 同 形 式 的 资 料 进 行 集 中 整 理 ， 对 其 中 有 保存 价 值 的 资 料 进 行 整 理 、 分 类 后 妥 善 保 存 起来 ， 即 股 价 资 料 归 档 。 归 档 的 资 料 主 要 包 括 ：n 估 价 报 告 （ 包 括 附 件 ） ；n 估 价 委 托 书 和 估 价 委 托 合 同 ；n 估 价 所 依 据 的 估 价 委 托 人 提 供 的 资 料n 估 价 项 目 来 源 和 接 洽 情 况 记 录n 估 价 实 地 查 勘 记 录 ；n 估 价 内 部 审 核 记 录 ； n 估 价 中 的 不 同 意 见

25、记 录 ；n 外 部 专 业 帮 助 的 专 业 意 见 ； 估 价 资 料 应 保 管 到 估 价 所 服 务 的 行 为 了 结为 止 。 估 价 所 服 务 的 行 为 了 结 期 限 不 明 的 ，估 价 资 料 的 保 管 期 限 应 当 自 估 价 报 告 出 具 之日 起 不 少 于 10年 。 历 年 真 题1、 房 屋 征 收 评 估 中 ， 若 被 征 收 人 拒 绝 在 估 价 师 对 估 价 对 象的 实 地 查 勘 记 录 上 签 字 或 未 盖 章 的 ， 应 当 由 ( A )见 证 ，有 关 情 况 应 当 在 评 估 报 告 中 说 明 。A 房 屋 征 收

26、部 门 、 房 地 产 估 价 机 构 和 无 利 害 关 系 第 三 人B 房 屋 征 收 部 门 、 注 册 房 地 产 估 价 师 和 无 利 害 关 系 第 三人C 公 证 机 关 和 无 利 害 关 系 的 第 三 人D 人 民 法 院 和 无 利 害 关 系 的 第 三 人2、 明 确 估 价 基 本 事 项 是 实 施 估 价 的 基 本 前 提 ， 实 际 估 价 中不 能 明 确 估 价 事 项 的 责 任 主 要 应 归 属 于 ( C )。A 估 价 委 托 人 B 估 价 利 害 关 系 人C 承 担 估 价 项 目 的 估 价 师 D 估 价 对 象 的 权 利 人

27、3、 关 于 估 价 资 料 归 档 的 要 求 的 说 法 ， 错 误 的 是 ( B )。A 估 价 资 料 归 档 的 内 容 应 包 括 估 价 中 形 成 的 所 有 保 存 价值 的 各 种 文 字 、 图 表 、 影 像 等 资 料B 记 录 估 价 中 估 价 师 对 估 价 结 果 的 不 同 意 见 的 资 料 应 作为 必 须 归 档 的 内 容 之 一C 归 档 的 估 价 资 料 应 采 用 纸 质 文 档 形 式 ， 不 得 只 采 用 电子 文 档 形 式D 对 未 正 式 出 具 估 价 报 告 的 估 价 项 目 及 相 关 资 料 也 应 归档 ， 保 存

28、期 不 得 少 于 1年 34.下 列 关 于 估 价 对 象 实 地 查 勘 的 说 法 ， 错 误 的 是 ( C )。 A.任 何 估 价 项 目 ， 估 价 师 都 必 须 对 估 价 对 象 进 行 实 地 查 勘 B.对 已 消 失 的 房 地 产 ， 估 价 师 应 对 估 价 对 象 原 址 进 行 必 要的 调 查 了 解 C.实 地 查 勘 的 内 容 包 括 估 价 对 象 的 实 物 和 区 位 状 况 ， 一 般不 涉 及 其 权 益 状 况 D.拆 迁 估 价 的 实 地 查 勘 记 录 可 不 需 要 被 拆 迁 人 签 字 认 可35.下 列 估 价 业 务 中 估 价 机 构 可 以 承 接 的 是 (C )。 A.超 出 了 估 价 机 构 业 务 范 围 的 估 价 业 务 B.估 价 机 构 的 专 业 能 力 难 以 胜 任 的 估 价 业 务 C.估 价 机 构 的 某 些 估 价 师 与 估 价 需 求 者 有 利 害 关 系 的 估 价业 务 D.承 接 后 出 现 很 大 执 业 风 险 的 估 价 业 务 谢 谢 ！