万科集团房地产成本核算指导

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1、万科集团房地产成本核算指引第一章 总 则1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发公司成本核算,对的计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析,根据会计准则等有关规定,以及集团财务管理规则和会计管理规则的规定，制定本指引。1-2 集团房地产开发公司成本核算的任务是：建立和完善成本核算基本工作，严格遵守成本开支范畴,合理拟定成本计算对象,对的归集和分派开发成本及费用,及时、精确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题，以便谋求减少成本的途径。1-3各房地产开发公司，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基本工作,改善成本核算措施,严格按照国家以及集团成本管理的规定，对的组织成本核算工

2、作,并自觉接受集团的监督。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般环节:第一步：根据成本核算对象的拟定原则和项目特点，拟定成本核算对象。第二步:按成本核算及管理的规定，设立有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用。第三步:按受益原则和配比原则，拟定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分派措施、原则。第四步:将归集的开发成本费用按拟定的措施、原则在各成本核算对象之间进行分派。第五步:编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：对的划分竣工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转竣工开发产品成本，按建筑面积计算竣工产品单位成本。第七步:对的划分可售面积、不可售面

3、积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应承当的成本，按与结算销售收入配比的原则对的结转竣工开发产品的销售成本。第八步:编制成本报表，根据成本管理和核算规定，总括反映各成本核算对象的成本状况。第三章成本核算对象的拟定3- 成本核算对象的拟定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集;利于成本的及时结算；适应成本监控的规定。- 各单位可根据上述原则,参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等本地实际状况,拟定具体成本核算对象。(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开

4、发工程为成本核算对象。(2)在同一开发地点、构造类型相似、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一种成本核算对象。(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划提成本核算对象。成片分期（区)开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划提成本核算对象的基本上，还应按功能划提成本核算对象。 同一社区、同一期有高层、多层、复式等不同构造的,还应按构造划提成本核算对象。(4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不管其支出与否

5、摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一种房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。33 成本核算对象一般应在动工前拟定。一旦拟定,不得随意变化，以保证成本核算的精确性。第四章成本费用项目及核算内容4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体状况,按制导致本法设立成本项目。成本项目一般涉及下列六项:1） 土地征用及拆迁补偿费2) 前期工程费3) 基本设施费4) 建筑安装工程费) 配套设施费6)开发间接费4- 各成本项目的开支范畴如下：土地征用及拆迁补偿费指为获得土地开发使用权而发

6、生的各项费用，重要涉及如下内容：(1) 土地征用费:支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合伙方地价、合伙项目建房转入分给合伙方的房屋成本和相应税金等。(2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安顿及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐,分别冲减有关成本。(3) 市政配套费:指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向本地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。(4)其她:如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。前期工程费指在获得土

7、地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。重要涉及如下内容：(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。(2）规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费。()勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费

8、、放线费、建筑面积丈量费等。（4）“三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（涉及动工前垃圾清运费)等。(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室,临时场地占用费，临时借用空地租费,以及沿红线周边设立的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。(6） 预算编、审费:支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。(7) 其她：涉及挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术征询费等。基本设施费指项目开发

9、过程中发生的社区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基本设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。重要涉及如下内容：（）道路工程费:社区内道路铺设费。(2） 供电工程费:变(配)电设备的购买费,设备安装及电缆铺设费，供(配）电贴费、电源建设费,交纳的电增容费等。(） 给排水工程费:自来水、雨（污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。(4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。()供暖工程费:

10、暖气管道的铺设费、集资费。() 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。(7） 电视工程费：社区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。(8) 照明工程费:社区内路灯照明设施支出。(9） 绿化工程费：社区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出;绿地建设费。(1)环卫工程费:指社区内的环境卫生设施支出。如垃圾站（箱）、公厕等支出。(1) 其她:社区周边设立的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整治费等。建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳

11、动保险费)，有甲供材料、设备的，还应涉及相应的甲供材料、设备费。发包工程应根据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来拟定。重要涉及如下内容:(1)土建工程费基本工程费：土石方、桩基、护壁(坡）工程费,基本解决费、桩基征询费。 主体工程费：即土建构造工程费(含地下室部分)。 有甲供材料的，还应涉及相应的甲供材料费。(2) 安装工程费 电气（强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费,有甲供材料、设备的,还应涉及相应的甲供材料、设备费。电讯（弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 电梯

12、安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 空调安装工程费:主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。采暖安装工程费:主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 上述各项如有甲供材料、设备,还应分别涉及相应的甲供材料、设备费。()装修工程费:内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应涉及相应的甲供材料费。(4） 项目或工程监理费：指支付给聘任的项目或工程监理单位的费用。(）其她:工程收

13、尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承当的维修费(零星工程费和乙方保修期后应由开发商承当的维修费可以归类的，应按附属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别如下状况:(1)在开发社区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、小朋友乐园、自行车棚、景观（建筑小品)、环廊、街心公园、

14、凉亭等设施的支出。(2）在开发社区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。() 开发社区内都市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和获得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用。(4) 对于产权、收入归属状况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据本地政府法规、开发商的销售承诺等具体状况拟定与否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门承认,获得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算。开发间接费指房地产开发公司内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发

15、建设而发生的各项费用。开发间接费的内容涉及:() 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运送费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。(2） 利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益的净额。（） 固定资产投资方向调节税:按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。（4) 物业管理基金、公建维修基金或其她专项基金:按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其她专项基金。（5）质检费:涉及按规定支付

16、给质检部门的质量检查费，项目发生的材料、设备质量检查费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。(6） 其她:项目交付使用后发生的,按规定或合同应由开发商承当、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其她应计入开发间接费的费用。4-3 开发公司期间费用的开支范畴为：营业费用指在开发产品销售环节发生的各项费用。涉及：（1) 已完开发产品销售此前的改装修复费,开发产品看护费及按规定或合同应交物业管理公司的空房物业管理费,根据规定或合同应承当的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。（2)社区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产,如空

17、调、电视机等资产性购买支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型（沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、征询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费)、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。(4）专设销售机构的职工工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其她经费。管理费用指公司行政、财务、人事等行政管理部门,

18、为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。涉及:() 行政管理部门人员的工资、福利费,办公费、差旅费、运送费(涉及驾驶员保险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2)工会经费和职工教育经费。(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(5)审计费、征询费、聘任中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。（6) 无形资产及长期待摊费用摊销。() 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。（) 环境费:支付清洁工的工资、摆耗费、租耗费等（9) 租金:涉及房屋租金、车库租金

19、等。(0) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其她管理费等。财务费用指公司为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。涉及利息净支出(减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费),以及公司筹集资金发生的其她财务费用。会计科目与帐簿设立5-1 “开发成本”科目:核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设立详见“房地产成本核算科目明细表”。- “开发间接费”科目:归集和分派在房屋等产品开发过程中,本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(此类费用由本科目归集并按一定措施、原则分派后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”

20、成本项目中去)。各级明细科目的设立详见“房地产成本核算科目明细表”。53 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象,应由本受益期、受益对象承当的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设立二级科目进行核算。应预提的费用一般涉及：配套设施费；与合伙单位共建项目应承当的由合伙单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息;修理费用及应由本受益期、受益对象承当的尚未支付的地价等。费用预提的时间:应由房屋等开发产品承当的费用,应在结转房屋等开发产品时预提。配套设施费的预提范畴、条件、根据和计算措施:范畴:开发社区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提

21、。条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行);先建房屋,后建配套设施。根据：拟建配套设施的预算成本或筹划成本。计算措施:某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费=*预提的配套设施费成本（或筹划成本)预 提 率配套设施该配套设施的预算成本(或筹划成本=-*10%费预提率应承当该配套设施费各开发产品的 预 算成 本(或筹划成本）式中应承当该配套设施费的开发产品一般应涉及房屋、能有偿转让的社区内大配套设施。5-4“待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及后来各期共同承当的、分摊期限在一年以内的费用。如:项目开发前期为项目开发而发

22、生的贷款利息支出（分摊期限为估计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设立二级科目进行核算。5-5 “开发产品”科目：核算已开发完毕并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设立详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同步,应收集、整顿具体到每户的可售面积构成、销售及其回款状况的具体资料。房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目五级科目备注开发成本各项目各成本核算对象土地征用及拆迁补偿费按前述明细竣工转开发产品(各住宅社区、配套设施）前期工程费同上基本设施费同上

23、建筑安装工程费同上配套设施费同上开发间接费自一级科目待分摊征地及拆迁补偿费按前述明细开发间接费转入待分摊前期工程费同上待分摊基本设施费同上待分摊配套设施费同上开发间接费各项目工资及附加费定期转入开发成本有关部门办公费用差旅交通费修理费通讯费周转房摊销利息并借款费用质量检查费物业管理基金其她开发产品项目名称成本核算对象设立面积或套数的数量金额帐第六章成本费用的归集与分派土地征用及拆迁补偿费6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象承当时，可先在“开发成本土地开发土地费用”科目进行归集，再将其分派计入有关成本核

24、算对象的开发成本；也可以直接分派计入“开发成本-有关成本核算对象-土地拆迁及补偿费”。有关分派措施为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时:措施一：先按社区的占地面积将地价和拆迁补偿费分派到各社区;再将分派到各社区内的地价和拆迁补偿费，按社区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场合的占地面积进行直接分派;然后将分派到社区内道路、广场等公用场合占地面积的地价和拆迁补偿费,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分派，计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分派数加间接分派数，即为该房屋等成本核算对象应承当的地价和拆迁补偿费。措施二:也可将公用占地面积先分摊到房屋等成

25、本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分派。按建筑面积计征(或补偿)时:不管是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用,均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。前期工程费62可以分清成本核算对象的,可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象承当的前期工程费,可通过“开发成本 土地开发前期工程费”科目归集，再按建筑面积（涉及在建及未建面积）分派计入各成本核算对象的成本项目。基本设施费6-3一般可以辨别成本核算对象的,应直接计入房屋等成本核

26、算对象的“基本设施费”成本项目中;如果在开发的建设场地上有多种开发项目，不能辨别成本核算对象时,其基本设施费应先在“开发成本土地开发基本设施费”科目进行归集，待基本设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(涉及在建及未建面积)分派计入有关成本核算对象的“基本设施费”成本项目中。建筑安装工程费6- 一般应在与承包单位进行工程价款结算时,按承包单位根据当月实际完毕工作量提出,经甲方审定、双方确认的“已竣工程月报表”、“工程价款结算单”所拟定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。6-5 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，

27、应先在“预付帐款预付承包单位款”科目核算,待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。6-6对几种工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程竣工结算工程价款时,按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例,计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费,计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：某项工程的实际该项工程预算造价=工程标价* -建筑安装工程费各项工程预算造价合计配套设施费6-7 但凡不能有偿转让的开发社区内配套设施所发生的支出,均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：(1） 配套设施和房屋等开发产品同步建

28、设的状况下:能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 不能分清成本核算对象的,应先由“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分派计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。(2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的状况下: 应先通过“开发成本配套设施开发”科目进行归集，待配套设施竣工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法,分派计入房屋等成本核算对象的成本项目。(3）先开发房屋等开发产品,后建配套设施；或房屋等开发产品已开发竣工移送或发售，而配套设施尚未所有竣工的状况下： 可按配套设施的预算成本(或筹划成

29、本)进行预提，并归集在“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目,再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分派计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施竣工时调节房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 如果预提的配套设施费具有多种配套设施项目，应在每项配套设施竣工时,逐项结转并随时调节房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目,不得等所有配套工程竣工后一次调节。8 但凡能有偿转让的配套设施(涉及经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分派的其她配套设施费,应计入其开发成本的“开发成本配套设施开发配套设施费”项目中

30、。开发间接费6-9 应先通过“开发间接费”科目归集,于每季末根据实际发生数按建筑面积分派计入各项目的各成本核算对象,一般不得以筹划数计入开发成本。如根据开发特点,确需采用预提开发间接费措施时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调节。6-0 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分派开发间接费。-1 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。有关借款费用资本化6-1 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至竣工交付时止，其间开发商积极实行的停工其间不涉及在内;-1可资本化的借款费用涉及：与开发项目直接有关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价,减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其她投资收益,如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不涉及借款手续费及佣金等;1 可拟定借款用途并专款专用的,可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目合计投资额、各项目缺口资金等原则在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分派计入各成本核算对象的“开发间接费”。某成本计算对象完毕投资额分派比例= - 10%项目完毕投资总额