安全管理-物业服务现场风险识别与安全防范

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1、物业服务现场风险辨认与安全防备引子：史上最牛校长 事件回放： “.2”汶川特大地震发生后，四川省安县桑枣中学,2300余师生所有迅速安全有序地撤离至操场,用时1分秒,无一伤亡。曾是危房的实验教学楼未垮塌。 操场上，30余师生排列出避震操练的演习队形，学生在里，教师在外,学生蹲下,教师站立。 讨论：她们怎么如此“好运”？ 一、是“运气”使然吗? 二、别人怎么没那么“好运”? 三、“好运”背后有什么值得我们动容、尊敬和学习的东西? 四、这个故事对我们尚有什么启示？ 课程内容概览 一、为什么要反复强调风险与安全防备？ 二、我们面临哪些风险和隐患?有何后果？如何防备? 三、我们面临最大的风险和隐患是什

2、么？ 四、安全管理工作的核心控制点在哪里? 五、案例。 一、为什么要反复强调风险与安全防备？ （一）安全是绝对底线 看待安全的态度：10=0；一票否决制；问责制。案例：胶济铁路特大运营事故 .04.8.04：1,胶济铁路，北京-青岛T19次旅客列车脱轨时与烟台-徐州503次客车相撞，导致人死亡,416人受伤。事故认定为人为所致的重大安全责任事故。济南铁路局主负责人被罢职,直接负责人因“铁路运营安全事故罪”被刑拘。 （二）安全是质量范畴，且是首要的质量指标 产品安全性能一般列为产品最重要的质量指标。由于,只有是安全的产品,才干被市场和消费者所接受。 服务是无形产品,安全同样是其质量的首要指标。

3、案例:三菱帕杰罗制动故障酿祸 三菱频遭巨额索赔 .8.5 郑州 帕杰罗V73刹车失灵翻下高速，人重伤,车报废; .125长沙 帕杰罗1刹车失灵撞人重伤成植物人; .3.7 昆明 帕杰罗V33刹车失灵撞人,2死1重伤； .057 乌鲁木齐帕杰罗V刹车失灵车祸，1死3重伤; 日本三菱公司遭集团诉讼和巨额补偿; 帕杰罗被中国当局严禁进口; 日本三菱公司全球召回24万辆质量有缺陷的帕杰罗汽车。(三）风险带来巨大的机会成本/代价，安全甚至“人命关天” 一旦风险得不到有效辨认,进而未采用防备措施,或防备措施未起到预期的防备效果,安全事故发生的几率将成倍增长。一旦发生安全责任事故，特别是有人员伤亡的事故,公

4、司和有关负责人将被追究法律责任,在经济上将付出巨大的代价的同步,公司的形象、商誉、品牌等无形资产甚至会面临消灭性打击和伤害。 从这个意义上将,安全是公司经营管理的第一要务。二、我们面临哪些风险和隐患？有何后果？如何防备？（一)职业安全防护（防护对象：员工）案例：电梯机房违章作业致死时间:1月17日18:2时地点:上海某高层楼宇事由：上海某电梯公司技工在校验电梯控制屏时，未按规定穿防护工作服和绝缘鞋，而是穿短袖上衣、短裤,导致右膝关节触及控制屏内的电源相线，导致触电死亡。因素:未对的采用作业防护措施。结论:是一起违章操作导致的安全责任事故。（二)危险区域/活动安全防护(防护对象:员工及其她人员)

5、案例一：被困电梯死亡 时间:4月19日地点：北京崇文区某医院事由：患者张某“蛛网膜下 腔出血”需急救,在 电梯上被困4分钟, 最后因错过最佳急救 时机致使病人死亡。被告：医院、物业公司成果:共同补偿2万元。案例二:电梯层门事故时间:12月24日1：42地点:南京某超高层楼宇事由:管理处员工乘电梯从1F大堂乘梯往38F行政楼层途 中,达到5F时,因轿厢拥挤，下梯给其她乘客让 位后重返电梯时，电梯忽然在未关层门的状况下突 然上行，致使其一脚踩空,直接从2F坠入电梯井道 底坑，当场死亡。因素:维修电工（非专业电梯工）违章执行检修作业，在 未做任何提前告知和防护措施的状况下,将层门联 锁、轿门联锁短接

6、,在机房操纵电梯,致使电梯在 未关层门的状况下忽然上行导致事故。 是一起违章操作导致的严重的安全责任事故。三、我们面临最大的风险和隐患是什么？一、安全意识淡薄 几种错误观念: 1、这项业务是外包的，现场人员出了事故是外包供方的事,与我们无关； 、员工的蓄意自我伤害（如自杀）和伤害她人是其个人行为，与我们无关; 3、我们已经多次交代过安全事项，出了事故，我们也尽到了告知提示义务； 4、我们的员工经验丰富,她办事我们放心，不会有什么事； 、事故是小概率事件，不会那么凑巧碰上的； 6、防护程序太麻烦,防护来防护去我们都不用干正事了；倡导用“放大镜”、甚至用“显微镜”去排查现场的各类隐患和风险！ (二

7、)缺少应急预案及其教育和训练除火灾外，紧急预案应涵盖灾害性天气（如强风、强降雨、强雷电等）、重大自然灾害（如地震等）、易燃易爆物燃烧和爆炸、电击、水浸、食物和化学品中毒、高空坠物、坠楼、严重污染、车库机动车自燃、车库机动车强行冲闸、车库机动车盗损、高伤害性交通事故、刑案(如盗窃、人身伤害等）、客户群诉和其他恶性投诉(如行业通报、媒体曝光)等紧急状况。 针对高危紧急状况的预案，要具体规定应急响应的人员构成、分工和职责,并定期组织演习,保证紧急状况发生时，能迅速响应并作出有效的初始解决，有助于减少甚至消除紧急事件带来的影响和损失。应急预案有效演习训练有素。解决各类隐患和风险的“真功夫”是避免有力,

8、而非事后解决得当！四、安全管理工作的核心控制点核心是避免(事先)，纠正的成本太高。五、案例(一）消防安全 范小姐的家在江苏省无锡市新区的一种高档社区，就在今年春节之后的一天夜里，火灾忽然发生了。大火持续了0分钟之后被扑灭。 在范莉华家客厅的木地板上,消防人员发现了一处起火点。根据起火点的状况,消防部门做出了这样的火灾因素认定，排除电器火灾、外来人员放火、自燃、雷击、燃气泄漏、不排除客厅内生活用火引起火灾，消防人员解释说生活用火很也许是吸烟或者是烧什么东西，引燃了某些可燃物。 按照消防人员的说法，现场也许可以这样来复原,范莉华和男友大概在凌晨1:0睡觉,睡觉前男友在客厅吸了烟没有完全熄灭就扔进了

9、垃圾篓,之后烟头慢慢引燃了沙发、木地板，最后将整个客厅完全引燃,被烟熏醒的两人惊恐地报了警，然后在边收拾东西边打算逃出时被浓烟和大火吞没了。判决成果:范小姐的家人一同起诉了物业公司，索要人身损害补偿及财产损害补偿合计2万元。法院作出了判决：物业公司承当部分补偿合计12万元。 范小姐的家人对社区物业公司的管理提出了质疑: 1、火灾发生时烟和火已经扩散到了楼道里，但是社区装在楼道里的烟感器却没有报警,因此直到消防车来了之后物业公司才懂得发生了火灾。 记者将点燃的烟头举向距离烟感器大概10厘米的地方,同步向烟感器吐了一口烟,这时烟感器的批示灯由间断闪烁变成了常亮,但是此时,留在社区控制中心的记者却没

10、有发现那里有任何报警的显示。 2、除了烟感器不能正常报警之外,范小姐的家人还指出社区的一种消防漏洞,那就是火灾发生时楼道的消防栓没有水，从而延误了救火的时间。紧急状态下，消防人员只能把水带连接起来使用消防车里的自备水。 本来消防栓里的水要靠消防水泵的高压才干送到楼上,但是当火灾发生时消防水泵是关着的。把消防水泵处在手动运营状态与否是被容许的呢？答案固然与否认的。 理解要点与启示： 1、由于业主提出了诉讼规定。 业主不告，物业公司很有也许不用承当责任!2、物业公司在消防管理方面存在明显的过错： (1）楼道里的烟感器没有报警； （2)消火栓中没有水；消防水泵被打到了手动状态。以上因素没有尽到物业公

11、司的管理责任,(最高人民法院有关审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条）间接性地延误了火灾的急救时间,为死者的死因负有一定责任。（二)安全事故19年,深圳笔架山庄某业主在回家的路上,被潜伏在社区空置房的犯罪分子所杀害。,被害人家属向社区物业公司提出70万元的补偿规定。审判成果： 一审:判物业公司补偿10万元。 二审：判物业公司不承当任何的补偿责任。理解要点与启示：（1)有关物业公司安全责任的法律描述:物业管理条例第47条；(）物业公司管理社区，凭什么管,管什么? 物业服务合同(涉及业主公约的授权内容）。物业管理条例第2条。(3)承当责任的也许性：证据,与否有过错或违约行为。法释【

12、】8号第条。（三)高空抛(坠)物 1月18日晚上6点多,孔某下班回家途中，通过巴南区李家沱某社区二栋楼楼下的超市时,被楼上掉下的一块砖头击中头部。孔某当场口鼻出血昏倒在地,急救5天才苏醒过来。经鉴定,孔某由于重型颅脑受伤导致的下肢行动障碍伤害为7级、智力伤害为10级。 案发后,巴南公安分局刑警支队在当晚10点左右对现场进行了勘查,发现了破裂的肇事砖头。该楼房的层是一种公用平台，平台上有一自制乒乓台，乒乓台下也有类似的砖头。但是,警方始终没有找到肇事者。6月，孔某将社区的三名业主告上法院,由于正是这三人商量修建砖块水泥板乒乓球台，并且其中两人还出资购买了水泥并从别处搬来了砖块堆放在平台上。由于不

13、能证明就是这3人向楼下扔了砖头，法院驳回了孔某的祈求。 之后，孔某将该楼的64户住户和物管公司一起告到法院,规定她们承当连带补偿责任。 法院在判决书中觉得，本案中扔砖头侵害孔某的主体,不具有多数性，因此，板子就不能打到6户住户身上，而应当由那个导致了孔某损害但却无法拟定的第三人负责。 物管公司作为安全保障义务人，让建筑物和废弃物混乱地堆放在三楼平台上，也没有有效地避免或者制止损害发生，具有过错,应当承当补充补偿责任。该案的主审法官王冬说,物管公司承当责任后，还可以向真正的侵权人进行追偿。最后,法院终审判决物管公司补偿孔某合计040.18元。理解要点与启示:高空抛物与高空坠物的不同人为与非人为的

14、区别（1）物业公司的“制止”义务与否到位,决定物业公司与否需要承当连带责任。物业管理条例第6条。（2）类似伤害在法律上的责任根据： 特殊侵权行为,指行为人虽无过错，但根据法律规定强制使其承当民事责任的行为。 中华人民共和国民法通则第26条。（3)防备避免措施:高空抛物：做到“制止”与“提示”的义务。高空坠物： 根据玻璃幕墙工程技术规范的规定，玻璃幕墙的养护、维修责任主体重要是施工单位。物业公司可向施工单位进行追偿。 购买合适的险种。定期巡逻,发现隐患,及时解决。总结：安全工作高于一切。保证安全就是为公司发明效益!1、树立安全意识和安全观念、关注安全事故的易发人群3、关注安全事故易发的场合、时间和过程4、提早发现,避免为主把自己该做的都做好，不一定就不承当责任；只有把自己该做的做好了,才有也许不承当责任。定位要变被管理者变成管理者规定要变严格、精益求精思路要变（内部)管理与（业主)服务