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2、条款的内容,对我们的意义还是非常重要的。一、要约和要约邀请要约在中华人民共和国合同法第十四条中有明确的定义：“要约是但愿和她人签订合同的意思表达,该意思表达应当符合下列规定：(一）内容具体拟定;(二)表白经受要约人承诺，要约人即受该意思表达约束。”要约是但愿同她人签订合同的意思表达，如果受要约人承诺，要约人就要受要约的约束，就要承当相应的法律责任。要约邀请在中华人民共和国合同法第十五条有明确的定义:“ 要约邀请是但愿她人向自己发出要约的意思表达。寄送的价目表、拍卖公示、招标公示、招股阐明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”要约邀请又称要约引诱,是但愿她人向自己发
3、出要约的意思表达，是当事人签订合同的预备行为,行为人在法律上不必承当责任。要约和要约邀请的区别在于:1、要约是当事人自己积极乐意签订合同的意思表达，以签订合同为直接的目的;要约邀请是当事人但愿对方积极向自己提出签订合同的意思表达。2、要约必须涉及将来也许签订的合同的重要的内容，要约中具有当事人表达乐意接受要约约束的意思,而要约邀请则不具有当事人接受约束的意思。、要约大多数是针对特定的相对人的，故要约往往采用对话方式和信函的方式,而要约邀请一般针对不特定的相对人的,故往往通过电视、报刊等媒介手段。美国曾有一种很的案例,一种服装店在自己的橱窗上贴出广告,说某年某月某日第一种到该店购买服装的客人将享
4、有以一种美金的价格购买到价值几千美金的皮大衣。诸多看了广告的人都同店家同样，觉得该广告是要约邀请，没有当真。但有一位老太太,真的是从夜里就来排队等待了,那一天开始营业后，她第一种到店,拿着一美元非要买一件皮大衣，店家不卖。为此，双方打上了法庭,法庭裁定,该广告虽然不是针对特定人，但因内容具体拟定,不能理解为要约邀请，而是要约，鉴定服装店以一美元的价格卖给老太太一件皮衣。二、针对商品房广告宣传中的要约和要约邀请的法律规定中华人民共和国合同法(如下简称合同法)第十五条第二款“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”;人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释（法释7号,如下简称司
5、法解释)第三条 :“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范畴内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺具体拟定，并对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约。该阐明和允诺虽然未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容，当事人违背的,应当承当违约责任”。三、如何理解商品房广告宣传中的要约和要约邀请1、总的原则:合同法和司法解释均将商业广告和商品房的销售广告和宣传资料定性为要约邀请。、除外规定:即当商品房的销售广告和宣传资料同步符合下列条件时,其性质将变为要约,出卖人违背的，将承当违约责任：出卖人就商品房开发规划范畴内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺;该阐
6、明和允诺具体拟定；该阐明和允诺对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的拟定有重大影响;该阐明和允诺不管与否载入商品房买卖合同。、房屋及有关设施:应理解为硬件设施，涉及三个层次:房屋构造部分，房屋内装饰装修、水电煤气、多种管线等；房屋所在楼宇的公共部分，例如大堂、电梯间、楼梯间、外立面等的造型、颜色、用材及品牌、装饰装修原则等；房屋所属项目的配套、绿化、规划道路、供暖方式等。不应涉及软件部分,如选聘的物业管理公司的品牌,服务配套中服务商的品牌。因此，在广告宣传中，对硬件部分应非常谨慎，而对于在销售中作为卖点公开承诺的很具体的软件部分,只要承诺时实事求是,产品交付时与第三方的合同的确在履行,就应认定宣
7、传者已履行承诺,不必规定软件部分像房屋同样长期不变。4、商品房开发规划范畴：狭义的理解应为：规划批准的项目用地范畴内的所有建筑及配套设施，是一种空间方位的概念。广义的理解应为:规划批准的项目中所波及的构成建筑和配套设施的所有元素。但凡与该元素有关的,都应列入此范畴。例如说，某某项目规划用地范畴外的一块地，客户投诉说，销售人员在卖房时承诺是一片绿地,也不会有超高建筑，但事实并非如此。按照狭义的理解,该阐明和允诺不在商品房开发规划范畴内，只能理解为要约邀请；但如果按照广义的理解，绿地是构成建筑和配套环境的一种元素,因此,对于绿地的阐明和承诺应理解为要约。一般状况下，我们觉得对商品房开发规划范畴应按
8、照狭义的理解,但如果对超过商品房开发规划范畴外的事务的阐明和承诺对客户非常重要又比较具体明确,不能排除被认定为要约。5、阐明和允诺具体拟定：具体拟定是辨别要约和要约邀请的很重要的一点，所谓具体拟定,一般是指要约的内容明确、全面，受要约人通过要约能清晰的懂得要约人的真实意思表达和将来也许签订的合同的重要的内容。6、对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的拟定有重大影响:什么样的阐明和允诺对想要签订商品房的买卖合同的客户具有重大的影响,因人而异,不同的客户关注点会非常的不同，因此，如果仅由于这一点发生纠纷，法官的自由裁量度将会很大,比较难以作出判断。但房屋价格的构成是发展商拟定的,拟定价格的根据会是发展商比较容易掌握的。大众一般也会懂得不同的设施和不同的材料、配套等对商品房价格的影响,不同价格房屋所相应的客户群的规定是不同的。这一点客户和法官也会对此有个常识性的判断。综上，我们觉得,如果广告宣传内容不是很具体明确，则不管波及什么范畴，都应认定为要约邀请；如果广告宣传内容具体明确,则应审慎看待，不管波及什么范畴,均有也许被认定为要约。
买卖合同司法解释：商品房宣传广告是要约还是要约邀请
