房地产销售人员培训销售技巧篇PPT课件

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1、房地产销售人员培训销售技巧篇第一章第一章 接听电话技巧接听电话技巧第一节第一节call me 来电接待要求来电接待要求第二节第二节visit me 到访接待要求到访接待要求第一节第一节Call me 来电接待要求来电接待要求一、一、接听电话礼仪接听电话礼仪二、二、电话接听重点信息的掌握电话接听重点信息的掌握三、三、注意事项注意事项返回本章目录返回本章目录一、接听电话礼仪一、接听电话礼仪与其他服务行业有所不同，在狭隘的与其他服务行业有所不同，在狭隘的房地产销售概念中，来电接待与到访接房地产销售概念中，来电接待与到访接待的服务规范显得尤为重要。待的服务规范显得尤为重要。1、处理接听电话、处理接听电

2、话接听电话礼仪接听电话礼仪服务标准服务标准纸笔要就手纸笔要就手 办公台上应预备好纸和笔办公台上应预备好纸和笔两响内接听两响内接听 任何电话响两声内立即接听任何电话响两声内立即接听称呼来电者称呼来电者 询问来电者姓名、经常称呼询问来电者姓名、经常称呼来电者来电者纸笔要就手纸笔要就手两响内接听两响内接听称呼来电者称呼来电者2、处理接听电话、处理接听电话处理电话礼仪处理电话礼仪服务标准服务标准主动帮助主动帮助 如所找的同事不在，可主动替对方简单了如所找的同事不在，可主动替对方简单了解，尽量提出协助。解，尽量提出协助。口信口信 如客户认为需找某位同事而所找同事没空如客户认为需找某位同事而所找同事没空应

3、找人接听，并记下来者口信，包括姓名应找人接听，并记下来者口信，包括姓名（先生、小姐、太太）、电话号码、所有（先生、小姐、太太）、电话号码、所有公司欲留信息公司欲留信息复述口信复述口信 向来电者复述资料向来电者复述资料道别道别向来电者道别向来电者道别主动帮助主动帮助口信口信复述口信复述口信道别道别3、对来电查询客户进行电话销售、对来电查询客户进行电话销售服务标准服务标准称呼来电者称呼来电者以姓氏称呼来电者或简单了解来以姓氏称呼来电者或简单了解来电者需求电者需求简单介绍重点简单介绍重点 介绍项目基本资料，给客户予初介绍项目基本资料，给客户予初步轮廓（如位置、规划等）步轮廓（如位置、规划等）明白顾客

4、需求明白顾客需求 辨别顾客购买动机及关心点，利辨别顾客购买动机及关心点，利用有关卖点，邀请顾客亲自前来用有关卖点，邀请顾客亲自前来参观参观介绍交通路线介绍交通路线 介绍交通路线，让顾客容易找到介绍交通路线，让顾客容易找到位置，以免交通迂回降低顾客购位置，以免交通迂回降低顾客购买意欲买意欲称呼来电者称呼来电者简单介绍重点简单介绍重点明白顾客需要明白顾客需要介绍交通路线介绍交通路线返回本节目录返回本节目录二、电话接听重点信息的掌握二、电话接听重点信息的掌握1、第一要件、第一要件客户的姓名、地址、联系电话等个人背景客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯情况的资讯2、第二要件、第二要件客户能够

5、接受的价格、面积、格局等对楼客户能够接受的价格、面积、格局等对楼盘具体要求的资讯。盘具体要求的资讯。其中与客户联系方式的确定最为重要其中与客户联系方式的确定最为重要返回本节目录返回本节目录三、注意事项三、注意事项1、销售人员正式上岗前，应进行系统训练，统一说词。、销售人员正式上岗前，应进行系统训练，统一说词。2、广告发布前，应提前了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能、广告发布前，应提前了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。会涉及的问题。3、广告发布当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以、广告发布当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2-3分钟为限，不

6、宜过长。分钟为限，不宜过长。4、广告发布当天，严禁拨打广告电话或条幅电话。、广告发布当天，严禁拨打广告电话或条幅电话。5、电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍，主动询问。、电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍，主动询问。6、邀请客户应明确具体的时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。、邀请客户应明确具体的时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。7、应将客户来电信息即时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分、应将客户来电信息即时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。沟通交流。返回本节目录返回本节目录第二节第二节 Visit me到访接待要求到访接待要求招呼客户入店招呼客户入店接见客户接

7、见客户对到访顾客进行销售对到访顾客进行销售介绍重点介绍重点沿途介绍沿途介绍参观单位参观单位招呼客户入店招呼客户入店接见客户接见客户3、对到访顾客进行销售、对到访顾客进行销售4、对到访顾客进行销售、对到访顾客进行销售5、对到访顾客进行销售、对到访顾客进行销售第二章第二章 销售技巧销售技巧第一节第一节面对客户时怎么办面对客户时怎么办第二节第二节接待后程序和技巧接待后程序和技巧第三节第三节 把握购买动机和消费层次把握购买动机和消费层次第四节第四节 巧妙的启发诱导巧妙的启发诱导第五节第五节 逻辑推理的运用逻辑推理的运用第六节第六节 做好接待总结做好接待总结第一节第一节面对客户时怎么办面对客户时怎么办（

8、1）沟通有方沟通有方（2）独特的倾听者独特的倾听者（3）正确的表达你的想法正确的表达你的想法（4）有所感有所感第二节第二节接待后程序和技巧接待后程序和技巧一、客户接待的八个环节一、客户接待的八个环节第一步：礼貌地迎接客户。第一步：礼貌地迎接客户。第二步：安顿客户。第二步：安顿客户。第三步：询问、咨询、了解客户的需要。第三步：询问、咨询、了解客户的需要。第四步：放大问题，利益陈述。第四步：放大问题，利益陈述。第五步：留住客户第五步：留住客户第六步：签署协议第六步：签署协议第七步：为客户办理一切事务第七步：为客户办理一切事务第八步：售后服务第八步：售后服务二、影响客户接待的六个因素二、影响客户接待

9、的六个因素（1）我爱公司吗？我爱我们花园吗？在公司和花园身）我爱公司吗？我爱我们花园吗？在公司和花园身上我投入了多少关注和心血上我投入了多少关注和心血?我有没有跟公司的发展同我有没有跟公司的发展同步呢？如果没有，我就没有真正地投入去做好销售服步呢？如果没有，我就没有真正地投入去做好销售服务工作。务工作。（2）我是否做了充分的准备？我有没有较好的参加了）我是否做了充分的准备？我有没有较好的参加了公司的培训？我的个人形象是否是良好的？我的精神公司的培训？我的个人形象是否是良好的？我的精神状态如何？我对公司发展目标、经营策略以及项目有状态如何？我对公司发展目标、经营策略以及项目有没有很好的理解？没有

10、很好的理解？（）我有没有很好地利用公司资源，如客户数据库？（）我有没有很好地利用公司资源，如客户数据库？我有没有建立自己的客户名单？我有没有很好地与其我有没有建立自己的客户名单？我有没有很好地与其他员工协作，充分挖掘客户源？我有没有跟客户保持他员工协作，充分挖掘客户源？我有没有跟客户保持持续的联系？面对面接触和洽谈的次数多吗？持续的联系？面对面接触和洽谈的次数多吗？（）客户对我们的楼盘了解了多少？我有没有（）客户对我们的楼盘了解了多少？我有没有向他解释清楚并留下了足够的楼盘信息资料？向他解释清楚并留下了足够的楼盘信息资料？我是否已经了解了客户的需求？我和客户之间我是否已经了解了客户的需求？我和

11、客户之间是否已经达到某种共识？是否已经达到某种共识？（）我给予客户的利益或我的权限范围内的承（）我给予客户的利益或我的权限范围内的承诺是否有吸引力？诺是否有吸引力？（）个客户只成交个，还算成功吗？（）个客户只成交个，还算成功吗？我具备了接受失败的能力吗？我是有心人吗？我具备了接受失败的能力吗？我是有心人吗？我是否想打退堂鼓了？我是否想打退堂鼓了？三、寻找商机的技巧三、寻找商机的技巧（）为了生存赚钱，我必须不断寻找商机，不断给自（）为了生存赚钱，我必须不断寻找商机，不断给自己加油，给自己壮胆，开拓新客户。己加油，给自己壮胆，开拓新客户。（）通过互联网、个人通信录，接触潜在的顾客。（）通过互联网、

12、个人通信录，接触潜在的顾客。（）展示我们产品的独特一面，努力命名我的声音高（）展示我们产品的独特一面，努力命名我的声音高过嗓音，这两方面将使得客户关注我。过嗓音，这两方面将使得客户关注我。（）电话问候、邮寄卡片，让客户记住我，保持联系，（）电话问候、邮寄卡片，让客户记住我，保持联系，让我成为客户第一个想起的人，适时拜访老客户，并让我成为客户第一个想起的人，适时拜访老客户，并获取客户的最新信息（包括通信方式）获取客户的最新信息（包括通信方式）（）让客户给我们的设计和产品提意见（）让客户给我们的设计和产品提意见我们相信，我们的销售来自于我们我们相信，我们的销售来自于我们接触的所有客户中的接触的所有

13、客户中的四、留住客户的方法四、留住客户的方法（）站在顾客的立场考虑问题。（）站在顾客的立场考虑问题。（）使顾客容易找到你。打开你的手机，售楼（）使顾客容易找到你。打开你的手机，售楼处要预留一部电话，以使客户随时能打进电话。处要预留一部电话，以使客户随时能打进电话。（）即使客户找你聊天但也不要让他吃闭门羹。（）即使客户找你聊天但也不要让他吃闭门羹。（）电话在铃声响起后声要接起电话。（）电话在铃声响起后声要接起电话。（）为顾客排队提供方便，如座椅、遮阳、茶（）为顾客排队提供方便，如座椅、遮阳、茶水、报刊杂志、音乐、食品等。水、报刊杂志、音乐、食品等。（）即使再忙，也要在（）即使再忙，也要在10分钟

14、左右返回，安顿在等候分钟左右返回，安顿在等候的客户，并向他解释等候的原因。的客户，并向他解释等候的原因。（7）给客户自便的权利，让他四处看看，但提醒他注意）给客户自便的权利，让他四处看看，但提醒他注意安全。安全。（8）我必须对我们的项目了如指掌。）我必须对我们的项目了如指掌。（9）特定价格限量发售，提供特别优惠，不可出现脱销。）特定价格限量发售，提供特别优惠，不可出现脱销。（10）坚持准确无误地执行订单（认购书）的原则，但）坚持准确无误地执行订单（认购书）的原则，但对客户的特殊情况提供灵活措施。对客户的特殊情况提供灵活措施。（11）即使是成交后，也要跟客户保持联系，告诉他我）即使是成交后，也要

15、跟客户保持联系，告诉他我们的最新消息，包括们的最新消息，包括“手拉手手拉手”老客户推荐新客户买老客户推荐新客户买楼的优惠措施。楼的优惠措施。（12）为客户付款提供方便，但千万不要出现乱七八糟）为客户付款提供方便，但千万不要出现乱七八糟的多收费。的多收费。（13）按时交付使用，承诺要兑现，产品保证要有实质）按时交付使用，承诺要兑现，产品保证要有实质内容。内容。（14）为客户退款提供方便，尽量快地及时退款。）为客户退款提供方便，尽量快地及时退款。（15）对给你带来业务的人提供奖励）对给你带来业务的人提供奖励五、如何抓牢客户五、如何抓牢客户（1）为广告打出后做好各方面的准备。）为广告打出后做好各方面

16、的准备。（2）倾听客户的咨询和意见；不要错过客户的意见，及时记录下来，）倾听客户的咨询和意见；不要错过客户的意见，及时记录下来，设立客户服务部，及时反馈意见，为不满意的顾客提供解决的办设立客户服务部，及时反馈意见，为不满意的顾客提供解决的办法。法。（3）倾尽我们之所能帮助想得到帮助的客户。）倾尽我们之所能帮助想得到帮助的客户。（4）让老客户成为我们的宣传大使，让一部分老客户在我们的客户）让老客户成为我们的宣传大使，让一部分老客户在我们的客户联谊会上现身说法。联谊会上现身说法。（5）让顾客时刻感觉到我们在关心他。让他不断得到实惠。）让顾客时刻感觉到我们在关心他。让他不断得到实惠。（6）研究和交流

17、失去顾客或不成交的原因。）研究和交流失去顾客或不成交的原因。（7）组织客户联谊会，业主俱乐部，不断举行各类可以让客户参与）组织客户联谊会，业主俱乐部，不断举行各类可以让客户参与或得到实惠的公关活动。或得到实惠的公关活动。（8）把最有力的售楼人员派到服务第一线，教会售楼人员回答最基）把最有力的售楼人员派到服务第一线，教会售楼人员回答最基本的问题。准备必要的宣传品，让客户得到更多的信息。本的问题。准备必要的宣传品，让客户得到更多的信息。（9）适当派一些员工去做探子，去）适当派一些员工去做探子，去“偷听偷听”，了解同行和客户对我，了解同行和客户对我 们的意见，以求得到改善。们的意见，以求得到改善。（

18、10）任何营销计划的实施，都要进行评估，以实效作为检验标准，）任何营销计划的实施，都要进行评估，以实效作为检验标准，了解同行和客户对我们策略来的反应，以求改善。了解同行和客户对我们策略来的反应，以求改善。（11）记住，卖场和我个人的第一印象是最重要的！）记住，卖场和我个人的第一印象是最重要的！（12）将客户的投诉消灭在萌芽状态，想尽一切办法，不要使我们）将客户的投诉消灭在萌芽状态，想尽一切办法，不要使我们的产品，服务被媒体批评或曝光，大事化小，小事化无。的产品，服务被媒体批评或曝光，大事化小，小事化无。（13）想尽一切办法，包装自己，炒作自己，好的事让全世界的人）想尽一切办法，包装自己，炒作自

19、己，好的事让全世界的人都知道！都知道！（14）随时了解你的竞争对手，明白和他们相比，我们的优劣势在）随时了解你的竞争对手，明白和他们相比，我们的优劣势在哪里！哪里！（15）兑现承诺，否则就不要承诺。）兑现承诺，否则就不要承诺。（16）记住质量，永远是质量。这是致胜的法宝。）记住质量，永远是质量。这是致胜的法宝。第三节第三节 把握购买动机和消费层次把握购买动机和消费层次一、客户购买动机一、客户购买动机（1）理性购买动机）理性购买动机（2）感性购买动机）感性购买动机理性与感性购买的动机的区别与互相转化理性与感性购买的动机的区别与互相转化前者关注的是商品的全部性能，后者前者关注的是商品的全部性能，后

20、者关注的其中的局部，当客户发现根本不关注的其中的局部，当客户发现根本不能满足其全部需要时，就会转而注目其能满足其全部需要时，就会转而注目其最需要的商品性能，而一旦出于某种特最需要的商品性能，而一旦出于某种特别目的完成购房后，又尽可能完善该商别目的完成购房后，又尽可能完善该商品的性能，这就构成了由理性品的性能，这就构成了由理性感性感性理性的购买动机的转变。理性的购买动机的转变。感性购买动机的常见表现方式感性购买动机的常见表现方式安全方便舒适健康吉利尊贵投资升值隐私二、消费层次二、消费层次（1）安置型）安置型（2）安居型）安居型（3）小康型）小康型（4）豪华型）豪华型（5）创意型）创意型三、为客户

21、营造良好的环境三、为客户营造良好的环境（1）硬环境）硬环境（2）软环境）软环境第四节第四节巧妙的启发诱导巧妙的启发诱导一、寻找和客户共鸣的话题一、寻找和客户共鸣的话题二、启发和诱导二、启发和诱导三、客户最聪明三、客户最聪明四、提建议要有可信度四、提建议要有可信度五、利用企盼心理五、利用企盼心理六、恭维要适度六、恭维要适度七、启发方法要综合运用七、启发方法要综合运用第五节第五节做好接待总结做好接待总结一、总结的内容一、总结的内容（1）通过电话与来访人数和信息来统计分析广告效果）通过电话与来访人数和信息来统计分析广告效果（2）通过普遍满意与不满意的因素分析楼盘素质及其他）通过普遍满意与不满意的因素

22、分析楼盘素质及其他优劣势优劣势（3）通过对典型客户接待成功与失误的分析提高个人接）通过对典型客户接待成功与失误的分析提高个人接待能力待能力（4）通过对客户典型反应分析总结其购置动机）通过对客户典型反应分析总结其购置动机（5）通过客户反应分析找出）通过客户反应分析找出“可能买主可能买主”和和“最有价值最有价值客户客户”（6）通过客户综合反应分析找出客户的主要思想障碍）通过客户综合反应分析找出客户的主要思想障碍二、判定二、判定“可能买主可能买主”的依据的依据（1）随身携带本楼盘的广告）随身携带本楼盘的广告（2）反复观看比较各种户型）反复观看比较各种户型（3）对结构及装潢设计建议非常关注）对结构及装

23、潢设计建议非常关注（4）对付款方式及折扣进行反复监讨）对付款方式及折扣进行反复监讨（5）提出的问题相当广泛和琐碎，但没有提出明显的）提出的问题相当广泛和琐碎，但没有提出明显的“专业性问题专业性问题”（6）对楼盘和某套单位的某种特别性能不断重复）对楼盘和某套单位的某种特别性能不断重复（7）特别问及邻居是干什么的）特别问及邻居是干什么的（8）对售楼员的接待非常满意）对售楼员的接待非常满意（9）不断提到朋友的房子如何如何）不断提到朋友的房子如何如何（10）爽快地填写了）爽快地填写了客户登记表客户登记表主动索要卡片并告主动索要卡片并告知其方便接听电话的时间知其方便接听电话的时间第三章第三章 跟踪客户技

24、巧跟踪客户技巧第一节第一节 跟踪客户的准备跟踪客户的准备第二节第二节 如何跟踪客户如何跟踪客户第一节第一节 跟踪客户的准备跟踪客户的准备一、任务一、任务（1）再次验证接待总结内容）再次验证接待总结内容（2）制订接近可能买主的策略）制订接近可能买主的策略（3）避免大的失误）避免大的失误（4）掌握一切可能利用的潜在因素）掌握一切可能利用的潜在因素二、注意事项二、注意事项（1）熟悉可能买主的情况）熟悉可能买主的情况（2）确定追踪可能买主的技巧）确定追踪可能买主的技巧第二节第二节 如何跟踪客户如何跟踪客户一、一般技巧一、一般技巧（1）自我介绍）自我介绍（2）适当恭维）适当恭维（3）点明利益）点明利益（

25、4）诱发好奇心）诱发好奇心（5）引起恐慌）引起恐慌（6）表示关心）表示关心（7）迂回进攻）迂回进攻（8）单刀直入）单刀直入（9）再次恭维）再次恭维（10）确认客户能回来）确认客户能回来二、集团购买的追踪技巧二、集团购买的追踪技巧（1）争取获得接见）争取获得接见（2）预约与守约）预约与守约（3）选择合适的时机）选择合适的时机（4）使用名片）使用名片（5）避免被过早地打发走）避免被过早地打发走（6）扭转客户分散的注意力）扭转客户分散的注意力（7）迅速消除客户的紧张情绪）迅速消除客户的紧张情绪（8）再次访问的技巧）再次访问的技巧第四章第四章 促使成交技巧促使成交技巧第一节第一节 准确了解客户需求准确

26、了解客户需求第二节第二节 如何赢得客户信赖如何赢得客户信赖第三节第三节 随机应变八大技巧随机应变八大技巧第四节第四节 判断客户购买者心理障碍判断客户购买者心理障碍第五节第五节 购房心理障碍及对策购房心理障碍及对策第一节第一节 准确了解客户需求准确了解客户需求一、客户的个人档案一、客户的个人档案二、客户的一般需求二、客户的一般需求三、客户的特殊需求三、客户的特殊需求四、客户的优先需求四、客户的优先需求第二节第二节 如何赢得客户的信赖如何赢得客户的信赖一、培养良好的仪态和品格一、培养良好的仪态和品格二、掌握赢得信赖的技巧二、掌握赢得信赖的技巧（1）把握分寸）把握分寸（2）时刻表示对）时刻表示对“老

27、板老板”的忠诚的忠诚（3）质量保证）质量保证（4）榜样的力量）榜样的力量（5）讲一个故事）讲一个故事（6）让旁观者说话）让旁观者说话第四节第四节 判断客户购房者心理障判断客户购房者心理障碍碍一、诚实的回报一、诚实的回报二、开门见山二、开门见山三、桥面指出客户可能存在的问题三、桥面指出客户可能存在的问题四、排除客户的借口四、排除客户的借口五、机智设问五、机智设问六、六、“四不四不”调查调查第五节第五节 购房者心理障碍及对策购房者心理障碍及对策一、可买可不买一、可买可不买二、对房子不满二、对房子不满三、对价格不满三、对价格不满四、对你代表的公司不满四、对你代表的公司不满五、对售楼员不满五、对售楼员不满六、不想马上购买六、不想马上购买第三节第三节 随机应变八大技巧随机应变八大技巧一、缓和气氛一、缓和气氛二、接受意见并迅速行动二、接受意见并迅速行动三、恰当地反击不实之词三、恰当地反击不实之词四、学会拖延四、学会拖延五、转变话题五、转变话题六、及时撤退六、及时撤退七、排除干扰七、排除干扰八、适应客户的言行习惯八、适应客户的言行习惯第五章第五章 成交收定技巧成交收定技巧第一节第一节 把握成交时机把握成交时机第二节第二节 成交收定成交收定第三节第三节 终结成交终结成交第一节第一节 把握成交时机把握成交时机一、成交时机一、成交时机期待您的关注，下载文档可以自由编辑！