九棵树项目产品策划报告及财务分析报告97P

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。中原集团北京投资顾问部Beijing.01.2011北京金隅大成地产北京金隅大成地产通州九棵树项目产品策划报告及财务分析报告通州九棵树项目产品策划报告及财务分析报告Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010A.A.第一部分第一部分 整体规划布局建议整体规划布局建议B.B.第二部分第二部分 各物业产品策划建议各物业产品策划建议C.C.第三部分第三部分 开发模式和开发周期建议开发模式和开发周期建议D.D.第四部分第四部分 财务分析报告财务分析报告报告内容报告内容Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010整体规划布局建议Part 1Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010九棵树站办公价值最优区域之二，交通组织便利，与城铁站步行10分钟内。可有效的对项目人流进行引导。私密性最优区域，南靠未来规划的住宅小区，距主要道路距离适中，适宜高品质居住物业。项目最为主要的人流节点之一，与瑞都国际形成互动，商业、办公价值最优。区域可塑性强，既可以依托家乐福的人流，又可以分享办公客群的重复性消费，商业价值较大。地块分析地块分析Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010九棵树站建议：规划高品质居住物业高品质居住物业。建议：规划商规划商业第一个主力业第一个主力店店，与家乐福商业形成互动，带动项目有效到达人流建议：规划办公物规划办公物业业，办公物业在步行距离的可承受范围，同时有效的带动项目商业人流，达到双赢的互动效果物业分布建议物业分布建议建议：在中间区域规划商业街中间区域规划商业街，在东侧靠近办公区域规划商业的东侧靠近办公区域规划商业的第二个主力店第二个主力店，以主力店人流带动商业街区人流，形成互动，达到商业价值最大化Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010九棵树站各物业主要人流、车流动线建议各物业主要人流、车流动线建议商商 业业住住 宅宅商业主要商业主要人流入口人流入口商业商业/办公主要办公主要车流入口（地下）车流入口（地下）商业次要商业次要人流入口人流入口住宅主要住宅主要车流出入口（地下）车流出入口（地下）写字楼写字楼办公主要办公主要人流入口人流入口商业商业/办公主要办公主要车流出口（地下）车流出口（地下）Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010项目物业配比建议项目物业配比建议物业类型物业类型地上规模建议地上规模建议占比占比备注备注住宅55700平方米36%商业63300平方米43%含1万平方米地下一层面积办公30000平方米21%面积合计149000平方米100%Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010项目车位建议项目车位建议物业类型物业类型占地面积占地面积（平米）（平米）规模建议规模建议（平米）（平米）车位数量车位数量（个）（个）车位面积车位面积（平米）（平米）车位位置车位位置备注备注住宅159005570052020800地下二、三层按照1：1.3的比例计算，平均户型面积140平米，共约400户商业238006330076030400地下二、三层按照120辆/万平米计算办公300001957800地下二、三层按照基本要求65辆/万平米办公临时车位可以与商业车位交叉使用面积合计149000147559000车位按照40平米/个计算Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010项目地下空间使用建议项目地下空间使用建议物业类型物业类型占地面积占地面积（平米）（平米）规模建议规模建议（平米）（平米）地下空间使用地下空间使用备注备注住宅1590055700地下一层人防、管理用房等地下二、三层为车库及设备用房住宅地下空间独立使用商业2380063300地下一层为商业地下二、三层为车库及设备用房1、含地下一层1万平方米商业面积；2、建议商业和办公部分地下部分全部连通。办公30000地下一层为员工食堂等配套用房地下二、三层为车库及设备用房地上面积小计139000地下面积小计75000包含1万平米商业,5.9万平米车位及6千平米配套用房.面积合计39700214000Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010项目总体建筑风格建议项目总体建筑风格建议建筑风格建议：现代简约风格建筑风格建议：现代简约风格建筑立面简单时尚，充满城市感的现代气息，尽显气派与大气Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010各物业产品策划建议Part 2Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010市场定位市场定位Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010住宅产品策划Part C.1Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010世界级成熟配套，世界级城市生活世界级成熟配套，世界级城市生活精英精英升级升级品质品质细节细节配套配套u 这里具有便捷的交通，20分钟直达市区。u 这里成熟的城市配套为项目塑造一个高品质的产品提供了可能。u 这里是高素质、高收入、繁忙的金领阶层的聚集之地，尊贵是她天然的基因。u 这里居住着积极向上、勇于进取的城市精英，社会的中坚力量。而我们将要打造的建筑就是他们的精神，每一个细节都蕴涵着居者的气质。住宅市场定位住宅市场定位Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010住宅客群定位住宅客群定位重点关注客群包括朝阳、东城区在内的东部区域中产阶层的上层以及部分权贵阶层常规来源客群通州本地具有一定财富积累人群，对区域有浓厚感情的地缘性客户其他客群部分其他区域进入性客户以及投资客二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010住宅物业户型配比建议住宅物业户型配比建议 户型户型产品形式产品形式销售面积销售面积（平米）（平米）套数比套数比二居经济型9010020%三居紧凑型12014060%舒适型13015015%四居奢华型1802005%合计100%我们针对本项目“二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层”目标客群的市场需求进行SPSS交叉分析，可以看到三居室的需求比例最高，达到58%，结合本项目较为高端的市场定位，因此我们建议本项目户型配比如下：数据来源：住宅市场需求问卷之SPSS交叉分析Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010户型形式：在条件允许的情况下，建议可采用部分错层、跃层等手法，增加空户型形式：在条件允许的情况下，建议可采用部分错层、跃层等手法，增加空间的情趣性，提升户型的整体品质和舒适度。间的情趣性，提升户型的整体品质和舒适度。住宅物业户型特色建议住宅物业户型特色建议 Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010住宅物业户型特色建议住宅物业户型特色建议 户型形式：在条件允许的情况下，建议规划一栋一梯两户的三面采光户型，面户型形式：在条件允许的情况下，建议规划一栋一梯两户的三面采光户型，面积可略大。积可略大。Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010住宅物业户型图示范住宅物业户型图示范 户型示范户型示范户型示范户型示范Code of this report|20 Copyright Centaline Group,201020产品核心诉求产品核心诉求偏自住型 成熟配套金隅品牌 人性、宜居特性城市、舒适特性安全、高智能性产品核心诉求精致户型精致户型+完善设施完善设施+精装修精装修Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010特殊功能偏好：对衣帽间、储藏室、露台、地下室的需求较高科技化偏好：较看重指纹识别系统目标客户需求特征目标客户需求特征Code of this report|22 Copyright Centaline Group,201022 主卧室优化：三居室以上至少有一个全套房主卧 双主卧设计：三居室以上两个主卧和客厅在南向 情景空间设计：四居室需要有衍生空间 明厨明卫：边单元户型实现明厨明卫1 1 精致户型精致户型升级功能空间升级功能空间Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010户型的私密化处理户型的私密化处理 过渡区过渡区半开放区半开放区开放区开放区私密区私密区结合项目规划特点以及目标客户群的需求特征，建议本项目重点在于室内功能空间的私密性处理。精致户型精致户型户型私密化处理户型私密化处理 Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010储藏室大尺度外飘窗设计精装意境阳台 个性功能空间设计个性功能空间设计 精致户型精致户型个性功能空间设计个性功能空间设计 根据客群反馈Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010玄关建议玄关建议趣味玄关空间，加强玄关功能趣味玄关空间，加强玄关功能具有强大收纳空间的多功能趣味玄关系统、留足鞋、雨伞的摆放空间，引导业主尽可能的利用玄关空间满足生活品质 精致户型精致户型玄关设计玄关设计 Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010将客厅与阳台的尺度延伸形成“休闲大阳台”，并增加给水点，使其更具备享受的便利性卧室灯具设计双控照明开关，插座置于床头柜上方，增加便利性厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话等功能厅房建议厅房建议神奇厅房系统，细节品质体现神奇厅房系统，细节品质体现精致户型精致户型厅房建议厅房建议Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010尺度保证料理台、储物柜的大空间摆放，一切从容不迫厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话等功能厨房建议厨房建议愉快厨房空间，不再手忙脚乱愉快厨房空间，不再手忙脚乱精致户型精致户型厨房建议厨房建议Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010281、采用传统的技术成熟的中央空调系统在离心制冷机、楼宇自控、空调箱、湿膜加湿器、水泵以及冷却塔等重要部件均采用世界一流的设备，变频多联式中央空调是市场较领先的技术。2、设置过渡季节换热系统利用室外冷源节能通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源，在过渡季节提供空调用冷冻水 最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，减少制冷设备的运行时间，深度节能。3、新风系统要求具备对室外空气的除尘、杀菌、调温、调湿功能，确保每个房间都有均匀湿润、健康的空气，窗式消声通风器是较成熟的技术。2 2 完善设施完善设施空气调节系统空气调节系统Code of this report|29 Copyright Centaline Group,201029直饮水：去除水中细菌、杂质、有机污染物，可直接饮用。软化水：去除水中过多的钙镁离子，降低水的硬度。降低洁具、台盆、水龙头的结垢，避免管道堵塞。完善设施完善设施生活直饮水入户生活直饮水入户/软化水入户软化水入户Code of this report|30 Copyright Centaline Group,201030同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上 系统可以使卫生设备用水量低于国家强制性用水量的40以上，综合费用降低33左右。同层排水隔层排水完善设施完善设施卫生间同层排水系统卫生间同层排水系统Code of this report|31 Copyright Centaline Group,20102 2、外墙系统、外墙系统通过干挂外墙材料、空气层、加厚外保温层组成。外墙和屋面采用聚氨酯保温材料进一步降低能耗3 3、LOWLOWE E三层双中空玻璃三层双中空玻璃传热系数比普通玻璃低6倍，比普通中空玻璃低3倍，节能性能大大优于前两者。1 1、楼板隔音技术、楼板隔音技术在承重楼板上铺设弹性垫层，再在上面做楼面层的办法，减轻荷载对楼板的撞击力 完善设施完善设施静音处理系统静音处理系统规避住宅部分来自城铁及商业的噪音干扰，提高居住品质Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010完善设施完善设施家居智能化系统家居智能化系统住户报警控制总机家电自动化书房宽带上网厨房天然气泄漏报警可视或非可视对讲红外探测器家庭电子商务平台紧急按钮家居安防指纹识别系统Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010根据需求调研显示，三分之二以上的被访者喜欢带装修的交房标准3 3 精装修精装修目标客户需求特征目标客户需求特征Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010精装修标准特征精装修标准特征1、国际知名品牌集合 2、巧妙与现有空间融合，重点体现整体性及设计的人性化3、色彩及整体风格可清晰传递其高品质；4、可感知的精细做工5、恰当家私配饰为项目增值 34精装修精装修装修标准装修标准40004000元元/平米的高品质装修标准平米的高品质装修标准Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010品牌建议：品牌建议：40004000元元/平方米室内精装修标准品牌建议平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备不含建材设备)室内装修标室内装修标准品牌准品牌门户门采用德国霍曼“三防”子母门，其余内门装设高级木门，并配HOPEECO或BESTKO门锁窗德国SCHUCO（旭格）铝合金断热型材，高级进口SCHUCO（旭格）五金件，钢化中空玻璃窗。厅室地面石材及实木地板、墙面为意大利ARTE（雅帝）壁纸天花为多乐士或立邦乳胶漆，局部优质石膏板吊顶。厨房地面铺砌AZULEV或同档次高级防滑地砖，墙面贴SALONI或同档次高级磁砖，吊顶采用防水石膏板，德国POGGEN POHL组合橱柜（含有不锈钢洗涤盆及冷、热、直饮水龙头，垃圾处理器），蒙特利台面，配原装进口SMEG嵌入式三头灶具、抽油烟机、嵌入式冰箱、嵌入式洗碗机，SMEG微波炉、嵌入式烤箱。卫生间玻璃淋浴房配HANSGROHE淋浴塔或KOHLER（科勒、汉斯格雅）花洒，KOHLER（科勒）按摩浴缸配MOEN（摩恩）花洒、龙头；KOHLER（科勒）双面盆、双件卫生洁具等。次卫生间：地面铺砌高级优质石材或高级优质防滑地砖，墙面采用高级优质石材或高级优质磁砖，吊顶采用优质防水石膏板，配KOHLER（科勒）高级洁具。精装修精装修品牌建议品牌建议Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010品牌建议：品牌建议：40004000元元/平方米室内精装修标准品牌建议平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备不含建材设备)入户门曼特、德国霍曼、LG、三星窗进口品牌（德国），玻璃建议采用钢化中空加LOW-E墙面壁纸德国爱雨福特品牌、ENIVOWALL壁纸、爱尔福特漆美国威尔斯帕涂料、ICI乳胶漆、立邦漆地板实木富尔马.富林、北美枫情、南美枫情复合圣象、柏高、世友地砖 防滑砖马可波罗、冠军、诺尔贝通体砖马可波罗、冠军、诺尔贝波化砖马可波罗、冠军、诺尔贝墙砖马可波罗、TOTO海洁特、马赛克整体橱柜德国Format、韩国汉森灶台西门子、美的、LIBSI精装修精装修品牌建议品牌建议Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010品牌建议：品牌建议：40004000元元/平方米室内精装修标准品牌建议平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备不含建材设备)抽油烟机意大利ZANUSSI、德国西门子电磁炉意大利ZANUSSI、德国西门子洗菜盆意大利ZANUSSI、韩国汉森、汉威淋浴房斯帝雅、诺凡尔、美加华浴缸美国科勒、英国雅美、澳大利亚科马坐便器美国科勒、英国雅美、澳大利亚科马（可选自动坐便）洗面盆美国科勒、德国高义、澳大利亚科马龙头美国科勒、德国高义、澳大利亚科马花洒美国科勒、德国高义、澳大利亚科马开关面板西门子、松下、西蒙中央空调三菱、约克、麦克维尔可视对讲法国罗格朗、韩国SAMSUNG、日本爱锋精装修精装修品牌建议品牌建议Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010欧式古典风格欧式古典风格地中海风格地中海风格现代简约风格现代简约风格现代前卫风格现代前卫风格新古典风格新古典风格新中式风格新中式风格精装修精装修根据调研结论提供多主题风格满足个性需求根据调研结论提供多主题风格满足个性需求Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010办公产品策划Part C.2Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010办公物业市场定位办公物业市场定位景观生态型景观生态型高品质办公空间高品质办公空间主要特点：主要特点：生态办公：生态办公：空中花园、阳光办公、内天井与观光电梯、绿色建材与节水节能等设计Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010办公客群定位办公客群定位目标客群来源目标客群来源 产业园区的发展带来的商务需求，以及南部区域的商务休闲区，主要企业为影视、演艺、音乐等文化产业相关企业，将本项目作为他们对外联系的窗口；市区商务发展的外溢，尤其是CBD东扩带来的企业商务需求 随着通州新城的建设发展，越来越多的企业进入通州，包括开发企业、金融企业、保险企业等。通州新城其他办公企业。周边产业园区及东部区域的相关企业周边产业园区及东部区域的相关企业Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010写字楼客户普遍关注什么？写字楼客户普遍关注什么？u企业适应性企业适应性这个写字楼产品是否适合企业需求？（例如面积是否适合企业需求？产品是否适合企业使用？等等）u企业形象（面子）企业形象（面子）这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（外里面要求？档次要求？等等）u企业经营成本企业经营成本这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？（软硬件设施？人性化节能设施？等等）根据设计规范，结合客户需求，设计产品细节根据设计规范，结合客户需求，设计产品细节Code of this report|43 Copyright Centaline Group,20101 1 企业适应性企业适应性标准层设计标准层设计u3、其他附加价值;u2、开间的设计;u1 1、标准层设计、标准层设计n规划原则：规划原则：1、尽可能占用空间高度优势，释放地面面积；2、保证办公物业的合理使用空间；n项目建议：项目建议：1、标准层面积：为为1200平方米平方米（符合市场需求）（符合市场需求）2、地上总层数为：共共23层层3、层高建议：1-2层，层高层，层高4.5-5米，银行、咖啡厅等；米，银行、咖啡厅等；3-21层，层高层，层高4米，办公空间；米，办公空间；22-23层，层高层，层高5.49米，特色办公空间；米，特色办公空间；总高度总高度96.48米。米。根据通州东部创意产业基地的兴起，特色空间可用来满足创意产业相关企业的办公需求。Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010u3、其他附加价值;u2 2、开间的设计、开间的设计;u1、标准层设计n规划原则：规划原则：1、尽可能降低总价需求，合理控制总价；2、满足目标企业的办公需求；n项目建议：项目建议：1、主力开间面积：100-300平方米平方米（主要满足周边产业园区的中型企业需求，因此主力开间面积不宜过大。）2、说明：尽量减少单个开间的单位面积，若有若有目标客群需求较大面积，可以采取不同的组目标客群需求较大面积，可以采取不同的组合方式，使其更加灵活，加快销售速度。合方式，使其更加灵活，加快销售速度。企业适应性企业适应性开间的设计开间的设计Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010u3 3、其他附加价值、其他附加价值;u2、开间的设计;u1、标准层设计空中花园、阳光办公、内天井与观光电梯、绿色建空中花园、阳光办公、内天井与观光电梯、绿色建材与节水节能等设计材与节水节能等设计。大厦每三层建一个高12米、面积200多平米的绿色空中主题花园，饰以点式通透玻璃幕墙，阳光透射、光线充足。空中花园与内天井的配合，使大厦楼道、电梯间等公共空间充分分享自然光线。景观办公室也为大厦所独有。绿色多氧的空中花园绿色多氧的空中花园企业适应性企业适应性附加价值附加价值本项目办公产品核心价值点该设计已经在北京银谷大厦实现，效果良好Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010大堂大堂局部挑高两层，面积局部挑高两层，面积300-300-400400平方米平方米10m高空间，自然采光生态大堂功能：客户休息、前台保安、便利店、商务中心。从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种。2 2 企业形象需求企业形象需求大堂大堂周边产业园区企业由于市场整体办公硬件水平比较落后，同时具有对外展示的需求，迫切希望转变企业形象。Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010电梯电梯可选择可选择合资国际品牌合资国际品牌电梯，国际品牌标志、电梯，国际品牌标志、国内品牌价格，国内品牌价格，建议规划四部客梯，一部货梯建议规划四部客梯，一部货梯p建议要点建议要点设计风格简约，大气。采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。品牌：选用三菱电梯、OTIS、迅达、通力等内装：电梯内可装设小液晶屏；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。指标设置：电梯设计等候时间小于45”；电梯速度2.0-2.5m/s（甲B级写字楼的最低标准）。企业形象需求企业形象需求电梯电梯Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010公共通道公共通道宽度大于等于宽度大于等于1.51.5米，整体色调设计明米，整体色调设计明亮宽敞，增加商务品质感亮宽敞，增加商务品质感p参考市场甲级写字楼设计标准，宽度大于1.5米；p材质与色调的呼应，增强整体感及商务品质感；p增加绿植摆放，营造绿色生态空间企业形象需求企业形象需求公共通道公共通道Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010p考虑因素考虑因素洗手间符合甲级写字楼装修标准；设计风格与写字楼其它公共空间相融合；p建议要点建议要点位置预留于核心筒内；设施完备，与各办公间门口要有分隔距离；配备厕纸、干手机，洁具可选取经济型品牌。大块面的现代材质处理，体现楼宇的现代风格。企业形象需求企业形象需求洗手间洗手间打造符合甲级写字楼装修标准公共洗手间打造符合甲级写字楼装修标准公共洗手间Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010空调空调根据客户需求分而治之，建议选择按电费根据客户需求分而治之，建议选择按电费计量的变频计量的变频VRVVRV空调，中央空调的分户体现，同时空调，中央空调的分户体现，同时也符合本项目产权销售的特征。也符合本项目产权销售的特征。p考虑因素考虑因素的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一，2005年最新空调技术变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐p建议要点：建议要点：公共空间均安设新风系统和中央空调写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取；提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求；在条件允许的情况下尽量选用进口设备。3 3 经营成本经营成本空调空调与瑞都国际分户安装空调对比，本项目优势体现与瑞都国际分户安装空调对比，本项目优势体现Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010网络地板网络地板选择价廉物美的网络地板，高性价比创新建材，降低双方营运成本选择价廉物美的网络地板，高性价比创新建材，降低双方营运成本预留预留10公分高度，用钢公分高度，用钢架搭成的网络架空地台架搭成的网络架空地台考虑因素：考虑因素：网络地板利于降低企业二次装修成本，为客户赢得最大的利益；作为衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促进作用；网络地板有工厂定制的专业地板，成本较高，也有现场施工制作的网络地板，成本低但效果明显，性价比高。本案网格地台建议：本案网格地台建议：建议在实现网络地板作用前提下，尽量的节省建筑成本。建议预留10公分的地台设计，既实现了网络地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右图示）建议本项目根据走线，在地面搭钢架，做成中空水泥网络地台。本项目在预留足够的网络走线空间前提下尽量节省净高空间。经营成本经营成本网络地板网络地板Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010智能化配置智能化配置本项目建议规划本项目建议规划5A5A标准的写字楼，提升项目在区域内的竞争力标准的写字楼，提升项目在区域内的竞争力5A5A智能化设施智能化设施OAOA（办公智能化）：以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。BABA（楼宇自动化）：可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅 CACA（通讯传输智能化）：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台；设移动信号增强系统。FAFA（消防智能化）：设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制；火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。SASA（安保智能化）：闭路监视系统、防盗报警系统、停车场管理系统5A智能化写字楼是写字楼未来发展的趋势，代表了写字楼建设、运营所处的技术阶段；目前北京新增写字楼项目多为5A智能写字楼区域写字楼新增供应少，且设备设施陈旧，不能达到一定智能要求，本案建设5A智能写字楼将具有极大竞争优势。经营成本经营成本智能化配置智能化配置Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010商业产品策划Part C.3Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010Life styleLife style商业公园商业公园是商业、也是公园是商业、也是公园带来全新的商业体验带来全新的商业体验商业市场定位商业市场定位Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010形象定位形象定位通州第一个全体验式特色商业集群，通州第一个全体验式特色商业集群，为区域高端精英家庭提供全方位的体验式商业环境，为区域高端精英家庭提供全方位的体验式商业环境，是商业，更是精神上的家园享受，带来全新的商业体验！是商业，更是精神上的家园享受，带来全新的商业体验！休闲第一：休闲第一：将传统的消费模式向精神层面所追求的休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。环境设计：环境设计：注重环境和建筑设计，突出布局清晰合理、风格独具特色和环境舒适闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010对本项目未来规划休闲娱乐场所较集中的预期是：KTV、健身中心、洗浴、美容美体、影院及儿童类商业。最希望本项目经营的内容是：休闲娱乐、餐饮以及购物场所。但对中高端购物场所的预期相对有限。商业客群需求调研结论商业客群需求调研结论Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010业态配比业态配比购物购物休闲娱乐休闲娱乐餐饮餐饮本案建议本案建议45%45%28485 28485 30%30%18990 18990 25%25%15825 15825 主力店主力店31000占比49%百货15000 电影院6000 儿童体验中心8000 会所2000 商业街区商业街区32300 占比51%品牌专卖店13485 健身中心490 餐饮15825 美容美发1000 KTV1500 业态配比建议业态配比建议Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010各楼层业态分布建议各楼层业态分布建议地下一层儿童体验中心美食广场Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010地上一、二层百百货货品牌专卖店会所办公各楼层业态分布建议各楼层业态分布建议Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010地上三、四层百百货货餐饮、休闲娱乐影院影院住宅办公各楼层业态分布建议各楼层业态分布建议影院这种目的性较强的业态可带动人流，从而提高商业街区的价值Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010n结构建议：采用框架结构，以保证商铺使用率和灵活性；n柱距建议：不小于88米；n层高建议：1层层高不低于4.8米，2层层高不低于4.2米，3-4层层高不低于3.8米（影院及百货部分除外）；n销售部分单店进深不超过16米，开间与进深比尽量控制在1：2以内；n商业街部分为销售的主体，建议单位面积控制在50-500平方米之间，主力面积控制在200平米左右。根据需求调研显示，根据需求调研显示，50-50050-500平方米的商铺面平方米的商铺面积需求最大。积需求最大。商业产品建筑规划满足常规设计要求：商业产品建筑规划满足常规设计要求：商业产品规划商业产品规划Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010商业建筑形式建议商业建筑形式建议外高内低，高低错落的视觉感受外高内低，高低错落的视觉感受Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010商业建筑形式建议商业建筑形式建议街区式商业街区式商业Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010商业交通组织建议商业交通组织建议横向交通：连廊设计，相互连通横向交通：连廊设计，相互连通Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010商业交通组织建议商业交通组织建议纵向交通：滚梯、步行梯、直梯纵向交通：滚梯、步行梯、直梯Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010针对地上三四层商业，在针对地上三四层商业，在一层设立门头，方便到达一层设立门头，方便到达Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2010商业建筑形式建议商业建筑形式建议中心广场中心广场Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010商业建筑形式建议商业建筑形式建议小品点缀小品点缀Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2010屋顶功能屋顶功能 1 1 丰富商业经营趣味性；丰富商业经营趣味性；2 2 丰富屋顶，形成屋顶景观，为临近高丰富屋顶，形成屋顶景观，为临近高层住宅带来较好的视觉感观。层住宅带来较好的视觉感观。屋顶绿化屋顶绿化屋顶设计建议屋顶设计建议1 可上人屋顶设计；可上人屋顶设计；2 屋顶不作为商业经营使用；屋顶不作为商业经营使用；3 屋顶进行绿化和装饰，形成屋顶小景观；屋顶进行绿化和装饰，形成屋顶小景观；4 合理设计空调各主机位置，避免混乱局面。合理设计空调各主机位置，避免混乱局面。商业建筑形式建议商业建筑形式建议Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2010开发模式和开发周期建议Part 3Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2010项目开发模式建议项目开发模式建议物业类型物业类型规模规模（平米）（平米）业态业态销售部分销售部分持有部分持有部分备注备注面积占比面积占比住宅5570055700100%占住宅比例办公3000030000100%占办公比例商业63300百货1500049%影院6000儿童体验中心8000会所2000商业街区3230051%占商业比例合计合计14900014900011800011800080%80%310003100020%20%占总体比例占总体比例Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2010物业类型进度2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅工程进度入住销售进度70%100%写字楼工程进度入住销售进度50%100%商业工程进度内外装修商户装修开业销售进度50%100%出租进度（自持部分）80%100%项目开发周期和销售计划建议项目开发周期和销售计划建议Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010财务分析Part 4Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2010财务分析主要内容财务分析主要内容 1、基本技术指标及运营模式 2、各物业价格预测 3、财务假设建议 4、资金来源与运用 5、成本估算 6、收入估算 7、利润估算 8、现金流量表Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010技术指标技术指标项目地上建筑面积（）地下建筑面积（）小计总用地面积（）39700总建筑面积1390001390007500075000214000214000 住宅面积5570055700 写字楼面积3000030000 商业面积533001000063300地下车位及配套65000（1475个）65000（1475个）Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010运营模式运营模式项目运营模式住宅销售写字楼销售商业销售51%、持有49%地下车位住宅地下车位销售50%，其余持有（包括住宅、商业及写字楼部分）销售260个，持有1215个Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010各物业销售、租赁价格预测各物业销售、租赁价格预测价格预测分为住宅、写字楼、商业价格预测以及商业租赁价格预测。根据以下判断方法价格预测分为住宅、写字楼、商业价格预测以及商业租赁价格预测。根据以下判断方法进行预测。进行预测。价格预测基本方法德尔菲法特点：（1）吸收专家参与预测，充分利用专家的经验和学识；（2）采用匿名或背靠背的方式，能使每一位专家独立自由地作出自己的判断；（3）预测过程几轮反馈，使专家的意见逐渐趋同。德尔菲法的这些特点使它成为一种最为有效的判断预测法。市场比较法定义：指在评估某项目房地产价格时，将待估对象与近期发生交易的类似房地产项目加以对比，然后根据已经发生交易的类似房地产项目的价格进行各种修正后，得到对象房地产项目价格的一种评估方法。市场比较法公式加权值A（权重系数）+B（权重系数）+N（权重系数）理论价格计算公式：X（本项目理论价格）=Y（本项目加权值）/A1（样本项目加权值）*A2（样本项目参照份额）+Y（本项目加权值）/B1（样本项目加权值）*B2（样本项目参照份额）+Y（本项目加权值）/N1（样本项目加权值）*N2（样本项目参照份额）Code of this report|81 Copyright Centaline Group,2010住宅价格预测住宅价格预测比较因素权重本案分值北京ONE华业东方玫瑰远洋东方金隅花石匠位置交通18.00%5.00 5.00 4.00 4.50 4.00 产品设计21.00%4.00 5.00 3.50 4.00 4.00 建筑外观19.00%5.00 5.00 4.00 4.50 5.00 社区配套15.00%2.50 4.50 3.00 3.00 2.50 园林绿化10.00%5.00 4.00 4.00 4.00 5.00 区域环境8.00%3.00 5.00 4.00 3.50 3.00 物业管理5.00%5.00 4.00 4.00 4.00 5.00 开发商品牌4.00%5.00 4.00 4.00 5.00 5.00 综合得分100.00%4.08 4.74 3.75 4.04 4.08 对比楼盘价格20500180001630016000对比楼盘权重100.00%19.64%70.83%9.54%49.99%本项目权重价格850.10 3404.26 385.27 1962.64 合成价格20292.8820292.88 住宅销售价格预测：本案当前售价住宅销售价格预测：本案当前售价2000020000元元/平方米，按价格年增长率平方米，按价格年增长率1010计算，至计算，至20122012年入市销售时均价约年入市销售时均价约2200022000元元/平方米（毛坯价）。加上平方米（毛坯价）。加上40004000元元/平米精装修，入平米精装修，入市价格约市价格约2600026000元元/平方米。平方米。Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2010写字楼价格预测写字楼价格预测写字楼销售价格预测：本案当前售价写字楼销售价格预测：本案当前售价2550025500元元/平方米，按价格年增长率平方米，按价格年增长率5 5计算，至计算，至20132013年入市销售时均价约年入市销售时均价约2800028000元元/平方米。平方米。比较因素比较因素权重权重本案分值本案分值瑞都国际瑞都国际上游商务中心上游商务中心祥和新天地祥和新天地位置交通25.00%5.00 5.00 2.00 2.00 商务氛围16.00%4.00 4.00 1.00 1.00 周边配套15.00%5.00 5.00 2.00 2.00 内部格局15.00%5.00 3.50 2.00 2.00 建筑外观12.00%5.00 3.50 2.00 2.00 硬件水平12.00%5.00 2.00 2.00 2.00 内部配套5.00%5.00 3.00 2.00 2.00 综合得分100.00%4.84 3.98 1.84 1.84 对比楼盘价格2500090006800对比楼盘权重100.00%50.00%23.21%26.79%本项目权重价格3144.65 1135.48 989.91 合成价格25507.00 25507.00 Code of this report|83 Copyright Centaline Group,2010商业价格预测商业价格预测商业销售价格预测：本案当前售价为首层商业销售价格预测：本案当前售价为首层3800038000元元/平方米，二层平方米，二层2800028000元元/平米，三层平米，三层2100021000元元/平米，四层平米，四层2000020000元元/平米，均价平米，均价2650026500元元/平米。按价格年增长率平米。按价格年增长率5 5计算，计算，至至20132013年入市销售时均价约年入市销售时均价约2900029000元元/平方米。平方米。比较因素权重本案分值瑞都国际当代名筑蓝调沙龙有效人流20.00%5.00 4.00 3.00 3.00 项目可视性20.00%4.00 3.50 3.00 3.00 区域发展规划18.00%5.00 5.00 3.50 3.00 位置交通15.00%5.00 4.50 4.00 3.00 物业形象10.00%5.00 4.00 3.00 3.00 商业氛围10.00%5.00 4.50 3.00 3.00 硬件设施7.00%5.00 4.00 3.00 3.00 综合得分100.00%4.80 4.21 3.24 3.00 对比楼盘价格300002500028000对比楼盘权重100.00%42.86%27.14%30.00%本项目权重价格3057.58 2094.36 2800.00 合成价格38169.3238169.32（首层）Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2010商业租赁价格预测商业租赁价格预测根据市场经验，综合各业态承租水平，当前平均租金按照根据市场经验，综合各业态承租水平，当前平均租金按照3 3元元/天天平米计算，同时考平米计算，同时考虑到租金成长性，根据市场经验，按照每虑到租金成长性，根据市场经验，按照每5 5年租金递增年租金递增10%10%计算。计算。业态面积平均租金（元/天平米）百货150003影院60003儿童体验中心80003会所20003合计合计31000310003 3Code of this report|85 Copyright Centaline Group,2010财务假设建议财务假设建议本财务模型以稳健经营方式为构想。项目计算期住宅70年，写字楼50年，商业40年。其中建设期为2.5年，从2011年下半年起至2013年，经营租赁期发生在从2014年到2050年。基准收益率按8%计算。住宅、写字楼100出售，商业51%出售、49%出租，住宅车位销售50%，写字楼及商业车位100%出租。项目土地成本按取地价格10600元/平方米楼面地价进行估算，其他开发成本费用根据中原地产所掌握资料所得。物业类型2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅 入住写字楼入住商业内外装修商户装修开业Code of this report|86 Copyright Centaline Group,2010营业税金及附加：按租金/自营收入的5%缴纳营业税，按照营业税的7%和3%分别缴纳城市建设维护费和教育费附加，综合税率按照5.5%计算。所得税：依据国家相关规定，按照25的税率计征。租售进度安排：财务假设建议财务假设建议物业类型进度2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅销售进度0%70%100%写字楼销售进度50%100%商业销售进度0%0%0%50%100%出租进度0%0%80%100%相关税金按照国家标准计算Code of this report|87 Copyright Centaline Group,2010资金来源与运用资金来源与运用1 1资金来源资金来源201120112012201220132013自有资金（万元）156,27900 销售收入（万元）0 101,374 136,477 银行贷款（万元）30,000 41,229 0 2 2资金运用资金运用201120112012201220132013土地成本（万元）156,27900建设成本（万元）30,00040,00082,266偿还贷款（万元）071,2290Code of this report|88 Copyright Centaline Group,2010成本估算成本估算成本估算包括土地成本、前期工程费、建安费用、基础设施建设费、管理费用、销售费用、不可预见费、财务费用。项目土地成本按取地价格10600元/平方米楼面地价进行估算，其他开发成本费用根据中原地产所掌握资料及以往经验估算。序号项目成本（万元）一综合地价款156,279 二前期工程费3,335 三建筑安装工程费92,145 四基础设施建设费2,571 五管理费用2,841 六销售费用10,028 七不可预见费3,228 八财务费用38,118 九总投资308,545 308,545 Code of this report|89 Copyright Centaline Group,2010序号工程或费用名称单位数量单价造价（万元）占总成本比例备注一综合地价款 156,279 50.65%土地出让金元/平方米13.90 10600 151,728 10600元/平方米，其中住宅车位按104元/平米、商业及办公按167元/平米补交土地出让金，地下10000平米商业单价为地上出让金的1/3计算土地契税土地出让金的3%151,727.59 3.00%4,552 市场估计成交价的3%二前期工程费 3,335 1.08%节能评估及项目申请报告元/平方米13.90 2.7 38 环境影响评估元/平方米13.90 1.0 14 交通影响评估元/平方米13.90 1.0 14 市场调研及策划费根据市场价格估算 100 根据市场价格估算监理费13.90 139.2 1,935 按照建设工程监理与相关服务收费管理规定，暂按安装工程费的2.1%估算勘察费元/平方米13.90 10.0 139 设计费元/平方米13.90 50.0 695 审图费元/平方米13.90 4.0 56 标底编制元/平方米13.90 2.0 28 招投标代理费用元/平方米13.90 2.5 35 招投标管理费元/平方米13.90 4.0 55 测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）元/平方米13.90 5.0 70 测绘费用（房屋面积实测）元