上海新天地景色赏析与商业模式探讨

12345石库门休闲吧休闲吧夜景广场影城人工湖会所模式全都是故事.宝典歌吧6789101112131415161718A 太平桥人工湖绿地太平桥人工湖绿地 B 上海新天地上海新天地 C 翠湖天地翠湖天地D 企业天地企业天地E 瑞安总部大楼瑞安总部大楼 NS19456123新老城区结合开发六步法新老城区结合开发六步法找准5%核心元素改造景观环境注重功能型配套 周边消费支持打造5%的样板 带动95%的其余地产 20总结：总结：希望公司业务发展蒸蒸日上，企业与员工希望公司业务发展蒸蒸日上，企业与员工的价值共同提升。的价值共同提升。“总结总结”是进步最快的方法；是进步最快的方法；“预测预测”是增是增强决策能力的手段。强决策能力的手段。借鉴借鉴照搬，任何成功的案例，都是若干个照搬，任何成功的案例，都是若干个成功元素的结合，都有它特定的背景，案成功元素的结合，都有它特定的背景，案例给我们带来的只有启示。例给我们带来的只有启示。2122上海新天地所处地段的开发建设情况及目标上海新天地设计单位简介上海新天地开发商简介商业地产开发模式上海新天地简介石库门简介休闲吧新天地商业分析23上海新天地已是被公认为国内外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是上海著名的旅游景点中最繁华热闹的地方。上海新天地外表是一群石库门建造而成的上海早期建筑物，当年的砖墙，当年的瓦，保留着老上海的历史风情和文化底蕴；在上海新天地的里面是一个纸醉金迷的国度，按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界、消费体验度身订做，无一不体现出闲适生活的氛围和格调。上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，是以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。上海新天地以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，很多国际极商铺纷纷进驻。座落于上海黄金地段的商业中心城区，上海新天地南侧与淮海路、黄陂南路和马当路交汇，地理位置极其优越。在新天地的周边集合了上海商业中心地区，交通方便快捷。每到夜幕降临在上海新天地，摇曳的风姿，动感的节奏和夜光杯，让您不得不爱上上海这座城市，细细品味着上海的悠久文化底蕴。上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。上海新天地简介24 石库门是最具上海特色的居民住宅。上海的旧弄堂一般是石库门建筑，它起源于太平天国起义时期，当时的战乱迫使江浙一带的富商、地主、官绅纷纷举家拥入租界寻求庇护，外国的房产商乘机大量修建住宅。上个世纪二三十年代，围合仍是上海住宅的主要特征，但不再讲究雕刻，而是追求简约，多进改为单进，中西合璧的石库门住宅应运而生。这种建筑大量吸收了江南民居的式样，以石头做门框，以乌漆实心厚木做门扇，这种建筑因此得名“石库门”。我国的普通邮票第23组中国民居中的上海民居图案采用的就是石库门建筑。中国共产党也诞生在望志路（今兴业路76号）一幢典型的石库门建筑中。上海素享“万国建筑博览会”之美誉。外滩的马路一侧，一幢幢哥特式、罗马式、文艺复兴式、巴洛克式等中西合璧、风格迥异的巍峨大厦展示了建筑艺术的风采。同样，上海的近代住宅建筑也可谓洋洋大观、多姿多彩。漫步在大街小巷，细细品味这些上海的民居住宅，你会觉得那独具神韵的老房子也是一道道美不胜收的风景。石库门住宅脱胎于中国传统的四合院。十九世纪后期，在上海开始出现用传统木结构加砖墙承重建造起来的住宅。这种中西建筑艺术相融合的石库门作为建筑和文化的产物，在中国近代建筑史上留下了深深的烙印。它的出现是一种城市生活的必然。洋场风情的现代化生活，使庭院式大家庭传统生活模式被打破，取而代之的是适合单身移民和小家庭居住的石库门弄堂文化。石库门里的“亭子间”、“客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。石库门简介125石库门简介2 石库门建筑盛行于本世纪20年代，占据了当时民居的四分之三以上，至今还有近40的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门多为砖木结构的二层楼房，坡型屋顶常带有老虎窗，红砖外墙，弄口有中国传统式牌楼。大门采用二扇实心黑漆木门，以木轴开转，常配有门环，进出发出的撞击声在古老的石库门弄堂里回响。门楣做成传统砖雕青瓦顶门头，外墙细部采用西洋建筑的雕花刻图。二楼有出挑的阳台，总体布局采用了欧洲联排式风格。现在，上海注意保存老的建筑，一些具有海派特色的石库门里弄被作为近代优秀建筑整组保存。石库门里弄住宅最典型的特征是中西合璧。石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间”，再往上就是晒台。在总体上采用的联排式布局却来源于欧洲，外墙细部有西洋建筑的雕花图案，门上的三角形或圆弧形门头装饰也多为西式图案。上海民居有“弄”的称法，其他城市的人甚至读不准这个词的音，其实，“弄”只是有别于街面房子的“胡同”的通称。早期的石库门大多叫弄、里，就是我们常说的“里弄”，又叫“弄堂”。弄堂常用弄、里、坊、村、公寓、别墅等名号，级别逐次提高。后几种又称为新式里弄，居住条件已明显优于早期的老式石库门，配有欧式壁炉、屋顶烟囱、通风口、大卫生间等。26石库门简介3 新式里弄住宅出现于本世纪二十年代后期的租界内，总体上比石库门更接近欧洲近代住宅的建筑风格。建筑形式多为混合结构，注重使用功能。新式里弄外形别致整齐，装修精致舒适，室外弄道宽敞，楼前庭院葱绿，居住环境优美，有别于旧式石库门。正面设大玻璃阳台，使房屋的通风采光条件更为良好；陕南村（原皇家花园，陕西南路151号），1930年由法国天主教会建造，抗日战争前该处全是外国人居住，由蝶式点状型四层住宅组成一个建筑群。上海的民居除了弄堂外，大楼公寓式民居则体现了近代建筑艺术的高雅华丽，能反映上海城市风貌和建筑设计师的独具匠心。大楼公寓集中在当时的商业交通繁华路段，解放前多为中外高级职员居住。欣赏这样的建筑，犹如欣赏一件件艺术珍品。如淮海中路雁荡路上的永业大楼，采用四方攒顶和转角处的园形屋顶，形成了大楼独特的屋面轮廓线。如上海最早的外廊式公寓淮海路上的武康大楼（东美特公寓），有特色的仿生建筑武康路密丹公寓等等。这些大楼在现代化的建筑群中会显得矮小苍老，但它们所独有的沧桑感和贵族气却是高楼新贵们无法比拟的。27上海新天地开发商简介 上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及长远目标，均反映了集团追求优质、卓越及创新的精神。在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司(瑞安建业)，并于同年二月在香港联合交易所上市。现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材及创业基金投资，并持有瑞安房地产发展有限公司超过百分之二十权益。瑞安房地产发展有限公司于二零零四年成立，是集团的地产旗舰公司，结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展项目，并获得多个著名国际投资者的支持。瑞安房地产发展的项目可分为两大类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。日后瑞安房地产将享有优先参与集团内地房地产发展项目的权利。瑞安地产原为瑞安集团旗下的主要房地产开发公司，自集团于二零零四年把中国内地的主要地产发展项目注入瑞安房地产发展后，瑞安地产主要从事地产投资业务，在香港、中国内地及纽约均有投资项目。28上海新天地设计单位简介 美国SOM国际有限公司（简称：SOM）成立于1936年，提供建筑规划，室内结构和工程设计方面的专业服务。SOM因在美国和全球四十多个国家为各种不同项目提出有创意的设计而领先同行并闻名于世。SOM的多项设计荣获美国专业组织的各项大奖。设计项目主要有：芝加哥西尔斯大楼，上海金贸大楼，沙特阿拉伯国际机场，伦敦CANARY码头规划设计，香港国际会议中心，北京工商银行大楼等。29上海新天地所处地段的开发建设情况及目标1地块名称规划与建设情况基本目标A太平桥人工湖绿地 由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安集团三方共同投资，目前由瑞安集团负责其物业管理。整个项目耗资近10亿人民币，从2001年1月开工建设，建设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米，绿地下面的地下停车场可提供200多个车位 与政府合作开发人工湖绿地的基本目标是以先改善环境来提升该地区52公顷的土地的品质，带动房地产的开发和销售。太平桥人工湖绿地目前已经成为上海市中心一个独具特色的景观空间B上海新天地 上海新天地占地3万平方米，上海新天地氛围南里、北里两大部分。以石库门建筑为主的北里，集合了来自世界各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品商店等，展现了新天地的国际元素。一、以现代化建筑为主的南里，除了临湖的新天地酒店式服务公寓外，还有一个总面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年一族的休闲娱乐场所 开发新天地，主要是为该地区营造一个高品位的人文环境，再进行房地产开发，以实现经济效益、社会效益双赢。新天地的目标是既要体现上海的历时文化风貌，又要体现上海的时尚新地标及品味，意欲成为一扇体现上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景区，成为集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街30上海新天地所处地段的开发建设情况及目标2C翠湖 天地高级住宅小区 翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至500平方米。基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2002年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元2.5万元D企业天地甲级办公楼区 企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2003年第四季度落成企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地E瑞安集团总部大楼 按照太平桥地区改造整体规划，还将在东部地区兴建一栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，这将是瑞安集团未来的总部白玉兰是上海市花，本项目要成为太平桥项目的象征31商业地产开发模式从中国商业地产的运营模式来看，基本有超级购物中心式地产、精品百货式地产、奥特莱斯地产、老城区地产、新城区地产、专业性地产、文化和旅游地产和创意地产这八类模式。这八类模式的分类标准暂时比较模糊，通常一个项目是几种模式综合的体现。超级购物中心式地产模式超级购物中心式地产模式，指的是最近几年来在我国不断升温的以SHOPPING MALL为核心的地产开发模式，主要代表项目有“北京金源MALL”。精品百货式地产模式精品百货式地产模式，指的是传统的商业地带，以发展精品百货、高端品牌为主的地产模式，主要代表项目有“台湾新光百货”。奥特莱斯地产模式奥特莱斯地产模式，译为OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表项目有“燕莎奥特莱斯购物中心”。老城区地产开发模式老城区地产开发模式，指的是对传统的老城区进行开发的模式主要代表项目为“上海新天地”。新城区地产开发模式新城区地产开发模式，指的是在政府新规划的区域进行前瞻性分析进行开发的模式，主要代表项目为“广州天河城”。专业性地产开发模式专业性地产开发模式，指以专业商业为主题的地产开发模式，主要的代表项目为“中关村商业街”文化和旅游地产开发模式文化和旅游地产开发模式，指的是近些年出现以深入挖掘地产的文化元素和旅游元素为切入点，通过文化牌和旅游牌来吸引消费者，继而提升地产价值的开发模式，主要的代表项目为“北京苹果社区”。创意地产开发模式创意地产开发模式，该模式的火爆与政府极力推动密切相关。北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出要将文化创意产业列为北京市重点发展产业。主要的代表项目为“北京718创意产业园”。323334535436337238139 START4041休闲吧 漫步新天地，仿佛时光倒流，重回当年。那青砖步行道，那红青相间的清水砖墙，那厚重的乌漆大门以及那雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣，使得观光客仿佛置身于二十世纪二、三十年代的上海。然而一步跨进每个建筑内部，则又是非常现代和时尚。原先的一户户隔墙被全部打通，呈现宽敞的空间，四季如春的中央空调，欧式的壁炉、沙发与东方的八仙桌、太师椅相邻而处，酒吧、咖啡室与茶座、中餐厅和谐搭配，墙上的现代油画和立式老唱机悄声倾诉着主人的文化品味。门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，就这样，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感。4243（1）定位）定位 上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：第一个阶段强调定位综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起，开发商觉得定位综合性可能有很大的市场空间。第二阶段的定位，投资方希望把上海新天地建成为上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点，成为外地人到上海的必到之处。第三阶段的定位是：把新天地建设成为一个国际交流和聚会的地方。为此瑞安集团在石库门建筑改造的基础上，提出要改变原先居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。44（2）规模）规模 上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，从规模来看并不算大。上海目前开始营运的Mall就有8家，最大的上海正大广场达24万平方米，而较小的友谊南方商城也高达10万平方米。45（3）选址）选址 上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞罗康瑞因此而对上海新天地具有相当的信心，他认为，房地产跟经济增长肯定是挂钩的，在过去这10年中，上海的经济增长平均达到了12%。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢，没人租，那就是不正常的。46（4）模式）模式 管理者与经营者分离。上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。有了第一代Mall的前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在资金压力之下，能够坚持下来的还是不多。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。47（5）盈利）盈利 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，投资方很强调这一点。对罗康瑞而言，他并没有很强的石库门情结，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方显然意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际并非如此计算。