商业市场研究书

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1、山东东营商业市场研究书易铺中国北京赛睿2011年9月25日目 录 Contents一、 东营市宏观经济环境分析二、 东营市商业发展规划1. 东营商业现状2. 东营市商业布局特点3. 商业发展空间预测三、 东营市重点商圈典型性商业调研分析四、 未来商业地产供应量分析 五、 区域消费行为调查研究分析六、 商户问卷调查分析七、 项目立地条件SWOT及定性定量分析八、 项目商业定位建议一、 东营市经济环境分析1、 东营市概况1) 因驻军而得名。东营市位于山东北部黄河三角洲地区，唐太宗东征时，曾在此安营扎寨，设东营、西营而得名。2) 因油田而建市油城。1961年4月，华北石油勘探处在原广饶县辛店公社东营

2、村附近打成第一口勘探井华八井，从此，拉开华北胜利油田会战的序幕。随着石油勘探开发会战的深入发展，东营村一带逐步形成由会战指挥部和一些二级单位机关及后勤单位组成的矿区城镇，人们称之为“基地”。 为适应胜利油田发展和开发建设黄河三角洲的需要，1982年国务院规划原惠民地区的垦利、利津2县，广饶县的4个公社，沾化县的4个公社，博兴县的1个公社和3个大队，成立省辖地级东营市。83年广饶县划归东营市、东营市委、市政府正式挂牌办公。此后多次进行乡镇规模调整，撤、并了一些乡镇。至2005年底，东营市辖东营、河口2个区，广饶、利津、垦利3个县，20个镇、16个乡、9个街道办事处，1762个村民委员会。3) 因

3、位置而受亲睐黄河入海口。东营属于黄河三角洲中心城市，也是黄河入海口的地方，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。东营距离潍坊约70公里，距离青岛约260公里，距离济南约210公里，距离天津约250公里。4) 湿地之城、生态之城。由于东营地处盐碱地，建市初期曾被称为“没有树的城市”，多风、少绿、盐碱、荒凉，但经过30多年的努力，截止2010年底，东营城市建成区绿地率达到35.98%，绿化覆盖率为38.57%。开拓出河口湿地自然保护区和国家级示范保护区。5) 立体交通“三路两港一场”构建海陆空立体交通。东营公路密

4、度达到101.1公里/百平方公里，形成了以胜利黄河大桥、利津黄河大桥、东营黄河大桥为枢纽，以东青高速、东港高速、荣乌高速、河辛路、新海路、潍高路等“七纵七横”14条干线公路为骨架的公路网络。已经成为环渤海地区的交通要冲，是连接胶东半岛和京津唐经济区的重要陆上通道。n 三路：黄大铁路（北接河北省黄骅市，途经东营，与大莱龙铁路相连，形成向东至烟台，向北至京津方向的铁路大通道）、德龙烟铁路（西接京沪铁路德州站，东至烟台与烟大轮渡相连，是鲁北地区城市间旅客运输的主要通道）、荣乌高速公路。n 两港：东营港（位于黄河入海口以北50公里处，吞吐能力达到5000万吨）、广利中心渔港（国家一级渔港）n 一场：东

5、营永安机场（始建于84年，01年改建成4C级机场，08年扩建为4D级，可满足年100万人次的客流吞吐。目前开通航线有重庆东营大连航线，东营北京、东营上海正在申请复航）2、 东营城市发展规划1) 集“蓝黄”两大国家级战略宠爱于一身。山东半岛蓝色经济区与黄河三角洲高效生态经济区在东营融合，让东营找到了利用国家战略开启发展引擎的“金钥匙”，目标成为山东半岛都市群的增长极，黄河三角洲的区域性中心。东营东营黄河三角洲高效生态经济区发展规划于2009年11月23日正式批复，这标志着黄河三角洲地区的发展上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。黄河三角洲位于渤海南部黄河入海口沿岸地区，包括山东

6、省的东营、滨州和潍坊、德州、淄博、烟台市的部分地区，共涉及19个县(市、区)，总面积2.65万平方公里，占全省六分之一，总人口约985万人。黄河三角洲高效生态经济区的战略定位：建设全国重要的高效生态经济示范区、特色产业基地、后备土地资源开发区和环渤海地区重要的增长区域。到20一五年，基本形成经济社会发展与资源环境承载力相适应的高效生态经济发展新模式；到2020年，率先建成经济繁荣、环境优美、生活富裕的国家级高效生态经济区。山东半岛蓝色经济区：09年由胡总书记提出，11年正式批复，作为环渤海经济圈的重要组成部分之一，山东半岛蓝色经济区包括9大核心区，分为主体区和核心区，其中主体区为沿海36个县市

7、区的陆域及毗邻海域。 山东半岛蓝色经济区的核心区，为9个集中集约用海区，分别是：丁字湾海上新城、潍坊海上新城、海州湾重化工业集聚区、前岛机械制造业集聚区、龙口湾海洋装备制造业集聚区、滨州海洋化工业集聚区、董家口海洋高新科技产业集聚区、莱州海洋新能源产业集聚区、东营石油产业集聚区。9大核心区总投资约1.4万亿元。其战略定位是：黄河流域出海大通道经济引擎、环渤海经济圈南部隆起带、贯通东北老工业基地与长三角经济区的枢纽、中日韩自由贸易先行区2) “一带、一轴、两级、三城、六区、十园”的总体发展战略。n 一带：以东营港、广利港两大港口为支撑，以东营经济技术开发区和各县区特色产业园区为节点，沿412.6

8、7公里海岸线，重点打造北起河口顺江沟、南至广饶小清河的黄河三角洲蓝色经济带，n 一轴：以境内一三8公里黄河段为轴线，以黄河三角洲国家级自然保护区为核心，以保护黄河流域生态环境为出发点，形成黄河两岸开发保护轴。n 两级：南部经济增长极（以东营经济技术开发区为核心，打造黄河三角洲高端产业集聚区）、北部经济增长极（以东营港及东营港区为核心，建设具有国际先进水平的海洋产业集聚区）。n 三城：中心城区、滨海新城、东港新城。n 六区：东营港临港产业区、生态旅游区、生态高效农业区、高端产业区、黄河水城服务业聚集区、广利港临港产业区。n 十园：广饶经济开发区、大王经济开发区、胜利工业园、广饶滨海新区、垦利经济

9、开发区、胜坨精细化工园、河口经济开发区、河口蓝色经济开发区、利津经济开发区、利北滨海经济区。3) 中心城区总体规划：“一城两片，中心集聚；一带四轴，生态渗透”。n 中心城规划用地范围：东起东八路及溢洪河，西至东营区界及西六路，南起南外环路及东营南站，北至东营区行政区界（含垦利县境内胜北社区及机场西侧部分用地范围）。n “一城两片”指中心城以紧凑、集约发展为目标，将原东城片区与西城片区作为一个整体城区进行统一布局，统筹管理、安排各项公共设施，改变双城的布局形态，推进东、西城的一体化发展，实现集中、高效的结构性战略目标。n “中心集聚”指以新中心区建设为带动，形成城市公共核心脊梁，引导城市公共职能

10、的集聚，整体提升中心城区的辐射带动作用。n “一带四轴”指以庐山路为纽带，形成中心区北连垦利、南抵东营南站的城市公共职能带；同时围绕东二路、西四路形成两条南北向城市拓展轴；依托北二路、黄河路形成两条东西向城市联系轴，加强城市东、西之间的功能联系。n “生态渗透”指规划依托城市南部的森林公园、东部的辛安水库、及规划的中心湿地涵养区等生态核心区，组织多条生态隔离带，形成与城市空间交融、渗透的生态空间结构。近期的发展思路近期城市以东城片区向西、西城片区向东发展为主导；为此规划新增用地主要分布于东、西城之间的对接区范围、以及城市北部黄河路与潍坊路之间地区，部分新增用地位于东部经济开发区及南部胜利工业园

11、发展用地范围内。森林公园生态生活区西城核心区东城片区经济技术开发区胜利工业园本案一体化融合中心聚集区区4) “一横两纵”的城市快速路和“六横九纵”的主干路网构建出城市交通机理。n “一横两纵”城市快速路系统：黄河路作为东西向城市快速路，西一路与杭州路为南北向快速路。n 六横东西向主干路：德州路、潍坊路、北二路、北一路、南一路、南二路。n 九纵南北向主干路：西六路、西五路、西四路、西二路、庐山路、东二路、东三路、东六路、湖州路。潍坊路北一路德州路黄河路北二路南二路南一路华山路uashang西一路uashang西四路uashang东二路uashang3、 东营市人口特点分析1) 宏观人口环境调查全

12、市东营区河口区垦利县利津县广饶县2010年常驻人口203.53万75.67万24.76万24.23万28.12万50.75万人口密度【每平方公里人口】2566541041101694452000年人口172.12万55.5819.一三21.1429.0447.232) 人口结构n 全市常住人口中共有家庭户67.91万户，家庭户人口为一八9.25万人，占总人口的92.98%，平均家庭户规模为2.79人，比2000年的3.73人减少了0.94人。n 全市常住人口中，0-14岁的人口为 31.69万人，占一五.57 %，一五-64岁的人口为一五3.70万人，占75.52%；65岁及以上的人口为一八.

13、14万人，占8.91%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.26个百分点，一五-64岁人口比重上升了1.78个百分点，65岁及以上人口的比重上升了2.54个百分点。n 东营属于一个移民城市，以油田职工为主，而油田职工来自全国各地，因此东营普通话比较流行。19841997年，全区共迁入254466人，目前油田职工将近40多万人。4、 东营市消费力分析1） 2010年城乡居民收入稳定增长。n 全年城市居民人均总收入27082元，比上年增长12.8%，其中人均可支配收入23796元，增长11.7%。【备注参考全国城镇居民人均总收入为21033元，北京29073元】n 在

14、城市居民人均总收入中，工资性收入19696元，增长12.5%；经营净收入1946元，增长23.6%；财产性收入548元，增长24.5%；转移性收入4893元，增长8.7%。n 城市居民人均消费性支出14744元，增长8.4%，其中食品支出4一八3元，增长2.4%，城市居民恩格尔系数28.4%。n 人均现住房建筑面积33.24平方米。房地产刚性居住需求低，投资性比例高、空置率高。2） 消费市场稳中趋旺。2010年全社会按区域划分按行业划分城镇乡村批发零售业住宿餐饮业消费品零售额(亿元)382.36306.376.06346.8235.54比上年增长一八.7%19.2%16.7%一八.6%一八.7

15、%3） 受油城的国企环境影响，灰色收入成为东营消费需求的强劲动力。4） 餐饮、娱乐、酒店发展很快。东营五星级酒店有2家（蓝海国际大饭店、东胜大厦）5） 私家车保有量高。全市私家车约32万辆，百户城市居民拥有家用汽车28辆5、 东营市2010年经济运行情况1) 2010年经济平稳较快增长全年地区生产总值第一产业第二产业第三产业数额（亿元）2359.9487.381712.2560.36比上年增长一三.4%4.5%一三.4%14.5%产业比重3.7%72.6%23.7%2) 工业生产平稳上升n 规模以上工业完成总产值6235.65亿元，比上年增长23.3%，其中地方工业总产值5246.91亿元，增

16、长27.6%。n 在规模以上工业企业中,轻工业增加值238.39亿元，增长一三.4%；重工业增加值1496.98亿元，增长14.4%。n 全市规模以上工业主营业务收入61一三.86亿元，增长39.4%；利润722.07亿元，增长49.7%。3) 投资总量持续扩张、结构进一步优化全社会固定资产投资第一产业第二产业第三产业备注投资额（亿元）一三48.9855.57853.92439.49第三产业投资占全社会固定资产投资的比重32.6%，比上年提高1.6个百分点比上年增长22.6%59.7%20.2%25.4%4) 财政收支较快增长n 实现财政总收入395.55亿元，比上年增长32.1%；其中地方财

17、政收入104.88亿元，增长29.7%。n 全市国地两税收入311.23亿元，增长30.7%。其中，国税227.82亿元，增长32.5%；地税83.41亿元，增长26.1%。n 全市财政支出142.07亿元，增长35.0%。其中，文化体育支出1.59亿元，增长57.6%；社会保障和就业支出9.26亿元，增长40.5%；环境保护支出3.59亿元，增长61.8%。【城市印象】 政策优势明显：国家蓝黄战略重点区域，将直接推进城市转型、刺激第三产业崛起。 区位优势明显：黄三角洲经济区的中心城市，城市交通便捷，路网发达、道路宽展。 经济优势明显：石油之城、富裕之城，人均收入全国领先，私家车保有量高，消费

18、力旺盛。 主要劣势：中心城区“一城两片”布局导致城市松散、地多人少、楼多亮灯少、房地产空置率高，第三产业发展缓慢。二、 东营市商业发展规划1、 商业现状及问题1) 东营商贸流通业发展成绩与特点n 发展速度不断加快、总体规模不断扩大。全市已注册登记的各类商贸流通企业28212家，中心城各类商贸流通企业经营网点6276个，户籍常住人口千人拥有网点一三.9个, 1000平方米以上的网点70个，1万平方米以上的网点一三个；网点总营业面积52万平方米，人均拥有营业面积1.一五平方米。各类商品交易市场59处，其中，大型专业批发市场27处，总营业面积81.2万平方米。n 对经济社会发展的拉动作用逐步增强。2

19、005年到2010年，流通业实现增加值从52.21亿元增长到166.17亿元，年均增长26.1%；流通业增加值占GDP的比重达到7.03%。n 流通现代化水平稳步提高。全市162家限额以上有店铺零售贸易企业中9家大型百货店实现零售额37.62亿元，占零售行业零售额的26.0%；超市和大型超市一五家，实现零售额8.90亿元，占零售行业零售额的6.2%；专业店70家，专卖店49家，占零售行业零售额的62.5%。n 商业领域对外开放取得新进展。外地大型知名流通企业也纷纷看好东营市场，银座、振华、乐天玛特、乐购纷纷在东营攻地掠城，肯德基、麦当劳等国际知名餐饮企业相继落户东营。n 政府对商贸流通经济的重

20、视程度不断提高。市政府相继出台了一系列促进商贸流通经济加快发展的政策，并把商贸流通经济等现代服务业摆上优先发展位置，不断加大推动落实力度。2) 东营商业发展存在的问题n 本土传统商业市场竞争力弱，普遍经营业绩差，市场份额在退减。n 东营第二产业独大形成了商业制约因素。东营对于二产的依赖大大的削弱了东营的整体竞争能力，同时极力的打压了三产的发展，最终致使东营三产的定位一直较低。n 新型流通业态发展水平不高，组织化程度低。中心城区传统业态仍占主流，大而全、小而全、千店一面、业态重复，现代物流尚处于起步阶段，主要以传统百货、临街铺面为主，SHOPPING MALL、大型购物中心、城市综合体、特色街区

21、等新兴业态比较少。n 流通产业“散、小、弱”的问题突出。缺乏辐射带动力强、品牌影响大、具有较强竞争力的大型支柱型龙头企业。n 整体趋于饱和，租金普遍较低。东营中心城区大型商业网点现有20多家，算上未来1-2年入市的预期接近30家，目前中心城区人均商业面积为1.一五平米，商业总量已趋于饱和。商业整体租金水平较低，核心商圈临街商铺租金水平在8-10元/平米/天，而其他社区底商租金水平基本在1-1.8元/平米/天。n 商业网点布局不合理、低水平竞争加剧。中心城区西城商业网点集中在济南路与西四路，万平以上商业网点一三个，总面积达35万平米，交通拥堵、建筑设施差、低水平竞争加剧，秩序比较混乱，效益下降，

22、金大地、良友、新世纪、西单、东单等多处经营设施关门歇业或难以启动。东城区主要集中在东三路，商业网点营业面积达17万平米。然而城市又是松散型东西向发展，商业又过于集中，导致商业网点布局严重不合理。2、 中心城区商业布局特点1) 从规划布局来看，呈现“一主一次、哑铃结构、两级发展”特点。n 市级商业中心【济南路商圈】：在西四路至西二路、北一路至淄博路区域，用地面积230公顷，已形成市级商业中心区。区域云集了高中低档的商业设施，服务范围为超广域、消费者首选的东营现代化市级商业中心。n 市级（次）商业中心【东三路商圈】：在北一路至府前街、东二路至胶州路，规划用地面积220公顷。以商业商务结合、新型业态

23、为主，特色鲜明、功能完善，档次高、中西文化交融、现代气息浓厚的市级(次)商业中心。市级商业中心济南路商圈市（次）级商业中心东三路商圈本案规划中的CBD东营商贸园油田集中居住区未来生态居住区4S店聚集区4S店聚集区2) 从商圈细分来看，五大商圈已渐成形。n 济南路与西四路商圈。【东营最繁华的商业中心】 以济南路、西四路、商河路、宾平路为核心，云集了利群购物中心、百货大楼、商业大厦、供销商厦、国美电器、光明家居、友谊服装城、天河购物广场、小商品城、韩国城、新大购物、时尚莱迪等10多个商业网点组成。 经营档次高中低档皆有，利群为中高档品牌购物中心，百货大楼为中低档品牌服饰商场，其余为中低档散货服装、

24、百货。 济南路两侧和商河路两侧构成均为为沿街门头房，沿街门市房主要分为通讯、金融、饰品百货、服务业、保健品行业、餐饮业、眼镜、童装、电器、家纺、鞋、服装、音像等一三大类组成。档次为从中高档品牌，一直到低档杂货齐全。 从百货大楼到振华商厦济南路南侧门市租金为最贵，从3元/平米/天27元/平米/天不等，平均一五元/平米/天；西三路到西二路价格稍低310元/平米/天。尚河路租金为2.2元/平米/天-一三元/平米/天。 商圈竞争激烈，交通拥堵，已趋于饱和。百货大楼利群济南路西四路东方巴黎天河购物广场小商品光明家居友谊商城新大购物商业大厦供销大厦n 济南路与西二路商圈：【西城第二购物商圈】以银座、振华、

25、乐天玛特为主，主要商业模式是购物中心形式（超市+百货+餐饮+影院娱乐），该商圈借助银座的影响力，已成为东营周边及社会中高人群购物的首选地，周末已停车困难，交通拥堵。振华商厦乐天玛特银座二店天成恒信数码广场胜大中心超市百祥电脑城阳光数码城西二路济南路西三路三联家电济南路银座 n 西三路与济南路商圈：这一商圈有胜大中心超市，向北则有银座二店。两家店分列该商圈的南北两端，其中还分布着大商电器、三联家电、阳光数码城、天成恒信数码广场、百祥数码城等商家，使得这个商圈成为东营的“硅谷”，成为人们购买数码、家电产品的首选区域。n 东营商贸园商圈。该商圈以商贸园为核心，汇集美亿家家居、黄河口家居广场，形成家居

26、、建材商圈。东营商贸园始建于1997年，总规划面积160公顷,园区地处黄河路以北，北一路以南，西接东赵社区，东至西一路。园区分三期开发建设，一、二期已建成投入使用，建成区面积89万平方米，入住商家一八00个，从业人员近万人，拥有金大地建材市场、新宜家灯饰家具广场、东亚灯具市场等专业市场10余家，精品专业街七条。三期工程东营现代服务业产业园区规划总用地面积75公顷，规划区范围为北一路以南，西一路以西，广利河以北，拟建设集金融商务、科技文化、休闲娱乐、商务办公等于一体的高端现代服务业集聚区。红星美凯龙金领国际【百大】太行山路西二路黄河口家居广场亮美嘉灯饰广场美亿家家居广场东营商贸园一期本案黄河路n

27、 东城安居工程商业圈。该商圈主要以银座城市广场、百货大楼、众成都市广场、胜大超市、民建时尚广场为主，形成集餐饮、购物、娱乐等多种业态共融的东城区域商业中心，基本可以满足东城的消费需求。银座城市广场众成都市广场乐购民建时尚广场胜大超市东三路淮河路黄河路辉煌商城百货大楼3、 商业发展空间预测1) 空间发展预测。哑铃式的两极集中商业发展趋势已无法满足城市一体化的发展需求，伴随城市化进程的快速发展，未来商业必须走出两极向东西共融区发展，在政府的合理引导下，以东营区政府为引擎，将会形成一个未来的城市CBD，作为CBD的交通主动脉黄河路具备了商业发展的必要条件。2) 形态发展预测。目前东营传统的百货竞争激

28、烈，大型超市已超过5个，传统商业形式必将无法跟进城市建设的步伐，从城市的“蓝黄战略”规划建设和人均GDP来看，东营未来第三产业比重将会拉大，未来的大性城市综合体将会集中供应，购物中心形式将会呈现更多。三、 东营市重点商圈典型性物业调研分析物业名称利群瑞泰购物广场商业形式百货零售开业时间2010年建筑形态地下一层，地上5层购物中心物业位置济南路楼层数6层物业面积60000平方米单层面积10000平米物业周边商圈属性项目隶属于东营市市级主商圈济南路商圈内，项目处在西四路与济南路交汇口。项目发展概况东营利群商厦于2010年开业，商场业态布局与银座较为类似，超市房子底下一层，一层主要以国际一线化妆品为

29、主，如LOLAY、自然堂、OLAY，MARUBL,KOSE；二层为这样女装品牌包括千百度，BeLLE，KISS等；五层有自己的利群国际影城，项目整体为一站式“消费、购物、娱乐”于一体的购物中心商业。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金物业管理费其他经营信息负一层超市110000联营扣点24%，22%、20（大品牌）。管理费800元/月超市区面积接近8000平米。一层化妆品、珠宝、手表、皮具、手机8080利群商场内购物环境很好，商品档次为高档，商场内客流量较好，麦当劳在此开店，男女装品牌档次较为丰富，商场经营情况良好。二层职业女装、仕女皮草、文胸、服饰7080三层商务休闲男装、男式配件、

30、西装、高尔夫户外8480四层儿童世界、家电、办公用品、健身器材休闲8480五层餐饮、利群国际影城8（餐饮）20餐饮店铺商业一般，影城生意较好商户反馈信息商场经营情况良好。物业名称百货大楼商业形式百货零售开业时间1986年10月1日建筑形态四层商业建筑物业位置黄河路楼层数1-5层物业面积3.6万平方米单层面积7200平米物业周边商圈属性项目隶属于东营市市级主商圈济南路商圈内，项目处在西四路与济南路西南角。项目发展概况百货大楼是东营地区首家大型零售商场。作为全市流通领域的骨干零售企业，企业的经营规模由小到大，拥有资产1.2亿，拥有岗位2000余个，现营业面积3.6万平方米，经营商品5万余个品种。经

31、营现状一般。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金物业管理费其他经营信息一层超市16000联营扣点27，25.6，24，19（大品牌）。今年内无空位，只有省内成熟品牌可以进驻，商场档次为中高档。商家进场3000元进场费，物业费算在扣点中。超市属于中超市，生意一般。二层男装，休闲，内衣，西裤，羊绒，箱包，床上用品6460商场内部结构为不规则形状，经营过程中难免形成死角，部分商业经营情况不是很理想，商场内有部分铺位有重新装修，有新驻场的现象，说明商家对于商场自身还是普遍的认可。三层女装，皮草，饰品5070四层运动，休闲，儿童，玩具，自行车，皮鞋，帽子6560五层平价服饰，羽绒服，办公用品，通

32、讯，音像，摄影器材，数码，电脑，家居4580商户反馈信息商场成立时间较早，东营地区首家大型零售商场。企业的经营规模由小到大，拥有资产1.2亿，现营业面积3.6万平方米，商场工作人员对商场经营现状普便认可。物业名称供销大厦商业形式百货零售开业时间/建筑形态1-6层百货商场物业位置济南路楼层数6层物业面积2万平方米单层面积4000平米物业周边商圈属性项目隶属于东营市市级主商圈济南路商圈内，项目北临济南路项目发展概况项目隶属东营市五一集团。五一集团是东营市第一家大型商业企业集团，集团前身为山东省东营市日用工业品公司。东营市供销商场营业面积2万平方米。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金物业管

33、理费其他经营信息一层黄金首饰，化妆品，美甲5050联营扣点29。100元水电费肯德基在一楼开店，客流量非常大。二层男女装，童装5050部分服装自营，租赁2.6元/平米/天男装、女装、童装布置在同一楼层。品牌档次中等。三层鞋，帽，体育用品5545自营，租金为1.6元/天/平米商业经营情况正常四层健身器材，数码，电脑5050联营扣点29自营，租金为1.2元/天/平米商业经营情况正常五层家具、工艺品店6020自营，租金为1.0元/天/平米客流较少商户反馈信息1-4层商户反应客流量大，生意较好，5-6层 商户反应生意一般或较为难做。物业名称商业大厦商业形式百货零售开业时间1980年建筑形态四层商业建筑

34、物业位置济南路楼层数-1-5层物业面积63000平米单层面积12000平米物业周边商圈属性项目隶属于东营市济南路商圈内，紧邻供销大厦。项目发展概况东营市商业大厦有限责任公司是一个以百货零售为主，集连锁超市、食品加工和文化娱乐连锁于一体的大型商贸流通企业，位于东营市西城最繁华的济南路80号。现拥有营业面积63000平方米，经营品种90000多个，员工3000多人。公司总部下设9个直属分公司，分别是：中心超市、金达分公司、男装针纺分公司、女装分公司、鞋帽分公司、休闲服装分公司、文体家电分公司、家具分公司、大型电子娱乐城。另设有垦利胜坨店、垦利胜兴店、东城安兴店、西城家兴店、垦利娱乐分店等5个连锁店

35、。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金物业管理费其他经营信息-1层华瑞美食城820联营扣点20%管理费700元/月地下一层8个餐饮商家，总面积800平米左右，生意一般一层超市，珠宝首饰、化妆品2040联营扣点24%（普通品牌），保护品牌19，押金5000元，费用月结。超市口在项目客流量较大二层女装6560经营正常三层男装6460经营正常四层内衣，羊绒，鞋帽5280经营正常五层家电生活5080家具生意一般商户反馈信息通过楼层经理反映，商场内经营生意较好，人流量较大，整个济南路商圈内生意火爆。物业名称光明家居商业形式家电、家具零售开业时间2006年4月建筑形态地下一层，地上八层物业位置特色

36、专业卖场 楼层数5层物业面积16000平米 单层面积3000平米物业周边商圈属性项目隶属于东营市济南路商圈内。项目发展概况开业时间为2006年，一二层租给了国美电器，其租金约为1元/天/平米。三层到五层为家具广场。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金转租金转让费物业管理费其他经营信息一层国美电器12500平米国美租金较低，1元/天/平米/一二层整个国美电器整组，人流量正常，商业经营情况良好。二层12500平米/三层家具53002.5元/天/平米/三层到五层是由与新宜家同一个开发企业经营的，租金在2元/天/平米上下。四层家具63002.3元/天/平米/五层家具83002元/天/平米/商户

37、反馈信息/物业名称新大购物商业形式百货零售开业时间2009年10月1日建筑形态3层百货商场物业位置济南路南侧楼层数3层物业面积一八000平方米单层面积6000平米物业周边商圈属性项目隶属于东营市济南路商圈内，商圈内百货大楼、供销大厦、商业大厦、天和购物广场、利群商厦、友谊商场、韩国服饰城、小商品城、光明家具聚集与济南路，形成商圈的核心，沿着济南路向东辐射，商圈覆盖银座商场、振华商场成为东营市西城区最核心的商业圈。项目位于商业大厦南侧，经营现状一般。项目发展概况项目最开始叫新大购物，然后改名为“摩登城”，因为经营的不好，后来又改回“新大购物”，原来一层业态为服装、箱包、饰品，现在业态改为已经服装

38、超市；二层叫“淘乐商城”；三层为工艺品专卖。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金转租金、转让费物业管理费其他经营信息一层服装超市48605.9-7.5元/天商场内二三层空置率较高，暂无转让情况。/经营正常。二层服装、饰品（淘乐商城）90145-7.8元/天/入住率达到90%。三层玩具、婚庆用品9042-4.2元/天/有大量铺位空置，经营情况一般。商户反馈信息商户反映人流量较少。物业名称天河购物广场商业形式百货零售开业时间2006年4月建筑形态2层商业单体物业位置尚河路中段，小商品批发城旁楼层数2层物业面积8000平方米单层面积4000平米物业周边商圈属性项目隶属于东营市济南路商圈内。项

39、目发展概况装修陈旧，客流大，业态与东营小商品城业态类似，以日用小商品为主。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金转租金、转让费物业管理费其他经营信息负一层服装饰品160一五3.7-5元/天根据商场商家介绍3-8月，属于销售淡季，转让费低，2-3万，9-11月份属于秋季销售旺季，转让费较高4-6万元。按照面积不等，价格在80-100元/月不等。每个铺位2000元押金。地下一层叫做“时尚莱迪”，空调费70元/年/平。一层服装饰品160一五5.5-7.5元/天人流通道很窄，商场购物环境脏、乱、差，并且无人治理，但商场内人流量很多，商场内商户生意较好。二层服装160一五2.7-4.0元/天三层儿

40、童服装160201.4-1.8元/天商户反馈信息/物业名称友谊商场商业形式百货零售开业时间/建筑形态四城独立商场物业位置尚河街与西四路交汇处楼层数4层物业面积16000平方米单层面积4000平米物业周边商圈属性项目隶属于东营市济南路商圈内，商圈内百货大楼、供销大厦、商业大厦、天和购物广场、利群商厦、友谊商场、韩国服饰城、小商品城、光明家具聚集与济南路，形成商圈的核心，沿着济南路向东辐射，商圈覆盖银座商场、振华商场成为东营市西城区最核心的商业圈。项目发展概况装修陈旧，商场购物环境脏、乱、差，客流量非常大，商场内生意非常好，主要面对中年消费群体。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积（）原始月标准租金转租

41、金转让费物业管理费其他经营信息一层时尚服饰3004-87-8元/天/平商场三层、四层空置较多，无转让情况。172元/月人流通道很窄，商场购物环境脏、乱、差，并且无人治理，但商场内人流量很多，商场内商户生意较好。二层服装3004-85-6.8元/天/平172元/月三层童装3004-83-4.8元/天/平172元/月四层精品服饰3004-82-2.8元/天/平172元/月商户反馈信息/物业名称韩国服饰城商场商业形式百货零售开业时间/建筑形态四城独立商场物业位置尚河街与西四路交汇处，百货大楼对面负一层楼层数4层物业面积16000平方米单层面积4000平米物业周边商圈属性项目隶属于东营市济南路商圈内。

42、项目发展概况项目处在友谊商场的底下一层，装修陈旧，货品丰富，客流大，商场内生意非常好，主要面对80、90后消费群体。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积（）原始月标准租金转租金转让费物业管理费其他经营信息底下一层时尚服饰3004-88-10元 /天/平方米/2-3万172元/月人流通道很窄，商场购物环境脏、乱、差，并且无人治理，但商场内人流量很多，商场内商户生意较好。税费100元/月，空调费200元/平/年商户反馈信息/物业名称东营小商品城商业形式百货零售批发开业时间1996年建筑形态三层独立商业物业位置位于商业大厦、供销大厦南侧，天和购物商场东侧楼层数3层物业面积一五000平方米单层面积5000平

43、米物业周边商圈属性项目隶属于东营市济南路商圈内。项目发展概况项目于1996年开业。位置处于济南路核心商圈内，位置优势明显。作为东营市最早的零售商业，品项全，适合大众消费，汇聚了一定的人气，东营早期批发零售商业，一二层市场火爆，三层经营现状一般。产品档次抵挡。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金转租金转让费（万元/柜）物业管理费其他经营信息一层沿街影碟、小家电27个2012元/天/小商品10一五；服装25；床帘/图书/服装无。/整个项目属于低档次商场，人流量非常之大，一二层生意很好，现阶段没有铺位转让。一层内铺小商品、儿童玩具一五06-一五3-5元/月/二层服装布匹内衣一五06-101.

44、53元/月/三层床帘/图书/儿童用品饰品窗帘一五010-200.81.6元/天/商户反馈信息/物业名称银座商城商业形式百货零售开业时间/建筑形态整个项目成不规则L型，4层百货大楼。物业位置西二路468号 楼层数1-4层物业面积4.5万平米单层面积1.125万平米物业周边商圈属性项目隶属于东营市济南路商圈内，位于济南路与西二路交汇处东北角，项目布局与银座一般的商场类同，一层做超市，二层女装，品牌涵盖一线国际品牌，三层男装，四层运动休闲，经营状况良好。项目发展概况项目位于东营市西二路468号西城区最繁华的商业中心，占地35亩，注册资本6000万元，现营业面积5万多平米，经营品种十万多个，现有员工3

45、600余人，主要经营大型超市、化妆珠宝、服装鞋帽、运动皮具、儿童家居、家用电器、餐饮及服务项目等。 楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金物业管理费其他经营信息一层超市、化妆品，手表，珠宝，超市，工艺品，水吧，手机数码70铺40平米化妆品扣点一八22,男女装扣点25.6，饰品扣点27。管理费300元/月。进场费（质量保证金）5000元，商场经营情况一般。二层女装，内衣，休闲，美甲，美容，裤区，饰品，服务中心90铺80平米三层男装，男女鞋，箱包，羊绒，休闲装120铺60平米四层运动，户外休闲，童装，家居，家电84铺80平米商户反馈信息商城内动线设计很差，尤其是2层、3层的扶梯设计，从2层3

46、层，很容易找错方向。物业名称振华商厦商业形式购物中心开业时间2006年4月建筑形态地下一层，地上八层物业位置黄河路楼层数9层物业面积84000平方米单层面积9000平米物业周边商圈属性位于东营市济南路与西二路商圈，百货大楼、供销大厦等接近1公里，但人流、购买情况任很好，麦当劳在商场一层开店，自由车场（40部），门前广场进深约20米。项目发展概况总投资3亿元的东营振华商厦是由烟台振华集团投资兴建的。该商厦位于东营区济南路中段、胜利油田中心医院对面，建筑面积达84000平方米，是东营市单体规模最大的综合性商贸大厦。于2006年4月份投入运营。是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体的现代化大型商

47、厦。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积（平米）原始月标准租金物业管理费其他经营信息负一层超市16000联营扣点23%至24%，不含税，内衣类23%含税。物业管理费算在扣点之中。产品档次为中高档消费，商业经营正常。影城被安排在了四层、区别于一般的商场设置。商业经营正常。美食广场占了一小半商场的面积，共25家餐饮。一层化妆品、珠宝、手表、皮具、手机54家80二层职业女装、仕女皮草、文胸、服饰80铺80三层少女装、美甲、青春休闲饰品80铺80四层商务休闲男装、户外休闲、精彩影城50铺60五层女鞋、男鞋、休闲鞋、内衣、羊绒羊毛、床品90铺60六层运动系列、儿童、办公、健身器材90铺60七层家电广场、美食广

48、场、工艺礼品、家居饰品70铺80八层振华欢乐世界、乔治台球会所、圣龙武术馆7个2002.5-3.0元/天/平米/娱乐休闲为主。商户反馈信息/物业名称美亿家家居馆商业形式专业市场开业时间2008年11月建筑形态62000平米的专业市场物业位置东营商贸园太行山路 楼层数1-5层物业面积31000平米单层面积6000平米物业周边商圈属性项目处在黄河路南侧，隶属于黄河路建材商圈。属于商圈内体量最大，涵盖最广，从建材，到家具。商场内唯独缺少灯具。项目发展概况美亿家家居生活广场是由实力雄厚的山东金达源集团与东营著名企业光明家居大厦，强强联合，共同打造的一个现代化的，集家具、建材、布艺、装饰、休闲、体验为一

49、体的，以经营中高档商品为主的，一站式家居购物广场。 美亿家家居生活广场目前是东营市单体商场面积最大的家居综合性大卖场，建筑面积6.2万平方米，共五层。本市场是东营市经营最好的家具建材市场。美亿家家具馆在美亿家商场的右半部分。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金转租金转让费物业管理费其他经营信息一层布艺、壁纸、软床、榻榻米、床垫、饰品、鱼缸2324080元/月/平米/商场二期于2011年10月试营业，商场内无转让。现阶段暂无物业管理费。卫浴、洁具二层真皮沙发、布艺沙发、藤器、墙壁材料、画廊2124078元/月/平米/油漆、散热器、电器、瓷砖、装饰画三层板式家具、板木家具、儿童套房、餐台、

50、鞋柜2524076元/月/平米/地板、壁纸、艺术玻璃、背景墙四层实木家具、松木家具、柏木家具、竹家具、饰品1924072元/月/平米/吊顶、橱柜、电器五层红木家具、榆木家具、欧美家具、画廊2324072元/月/平米/衣帽间、木门、茶社、阳光房商户反馈信息认为市场内生意一般，但比其他家具建材项目生意要好，认为其主要原因是东营市建材商业面积体量较大，而美亿家建材馆项目展示面，停车场等设计因素能吸引人气，具备别的项目没有的竞争力。物业名称美亿家建材馆商业形式专业市场开业时间2008年11月建筑形态62000平米的专业市场物业位置东营商贸园太行山路 楼层数1-5层物业面积31000平米单层面积6000

51、平米物业周边商圈属性项目处在黄河路南侧，隶属于黄河路建材商圈。项目发展概况美亿家家居生活广场是由实力雄厚的山东金达源集团与东营著名企业光明家居大厦，强强联合，共同打造的一个现代化的，集家具、建材、布艺、装饰、休闲、体验为一体的，以经营中高档商品为主的，一站式家居购物广场。 美亿家家居生活广场目前是东营市单体商场面积最大的家居综合性大卖场，建筑面积6.2万平方米，共五层。本市场是东营市经营最好的家具建材市场。美亿家建材馆在美亿家商场的左半部分。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金转租金转让费物业管理费其他经营信息一层卫浴、洁具2224078元/月/平米/商场二期于2011年10月试营业，

52、商场内无转让。现阶段暂无物业管理费。卫浴、洁具二层油漆、散热器、电器、瓷砖、装饰画2224076元/月/平米/油漆、散热器、电器、瓷砖、装饰画三层地板、壁纸、艺术玻璃、背景墙2424070元/月/平米/地板、壁纸、艺术玻璃、背景墙四层吊顶、橱柜、电器一八24065元/月/平米/吊顶、橱柜、电器五层衣帽间、木门、茶社、阳光房2424050元/月/平米/衣帽间、木门、茶社、阳光房商户反馈信息认为市场内生意一般，但比其他家具建材项目生意要好，认为其主要原因是东营市建材商业面积体量较大，而美亿家建材馆项目展示面，停车场等设计因素能吸引人气，具备别的项目没有的竞争力。物业名称亮美嘉灯饰广场商业形式专业市

53、场开业时间2007建筑形态亮美嘉仅两层商业作为商场物业位置东营商贸园太行山路楼层数2层物业面积6500平米单层面积3250平米物业周边商圈属性项目处在黄河路南侧，隶属于黄河路建材商圈，与美亿家家具生活广场毗邻，商场内只经营灯具。项目发展概况亮美嘉灯饰广场是由亮美嘉集团自己做的，亮美嘉创建于2004年，其前身是创建于1990年的山东临沂天马实业有限公司。主营灯饰、软装饰、设计、装修、家居用品等。 亮美嘉灯饰广场项目是其集团单独开出2层6000平米物业做灯饰广场。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金转租金转让费物业管理费其他经营信息一层灯饰13250平米1元/天/平米/商场是由集团自己经营

54、，无转让。暂无物业管理费。整个商场只经营灯饰，商场的生意一般，业务员没有积极性。二层精品灯饰13250平米1元/天/平米/商户反馈信息集团希望引进其他经营商进驻商场，提高项目竞争力。物业名称新宜家灯具批发市场商业形式专业市场开业时间/建筑形态四层长方体结构商业大楼物业位置东营商贸园太行山路128号 楼层数1-4层物业面积30000平米单层面积7500平米物业周边商圈属性项目处于东营商贸园太行山路，隶属于家具建材商圈内，项目对面为东亚灯具批发市场。整个商圈内都是以家具建材业态为主。项目发展概况新宜家灯饰家具广场位于东营商贸园太行山路128号，隶属于实力雄厚的山东东赵实业集团，商场建筑面积3万多平

55、方米，主要经营各类精品灯饰和家具，拥有强有力的坚强后盾 东赵集团，为新宜家的后续发展提供永续的核动力保证。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金转租金转让费物业管理费其他经营信息一层灯饰一三500平米1.4-1.5元/天/平米/空铺较多，无转让。50元/8个月以灯饰为主二层精品灯饰21300平米1.3元/天/平米/50元/8个月以灯饰为主三层沙发套房7一五00平米1元/天/平米/50元/8个月整个商场生意一般四层红木家具6一五00平米0.8元/天/平米/50元/8个月商户反馈信息普遍认为市场比较饱和，商业经营难度大，生意普遍较差，客流量少，铺位转让较多。物业名称新世纪家具城商业形式专业市

56、场开业时间/建筑形态3层商业独立楼物业位置东营商贸园太行山路 楼层数三层物业面积21000平米单层面积7000平米物业周边商圈属性项目隶属于黄河路家具建材商圈。与新世纪家具城是在西二路与黄河路内的两个家具商场，处在黄河路家具建材商圈的外沿。项目发展概况项目属于东营市内比较早的家具商场，项目自身面积较小，楼梯设计不合理，租金水平较低，项目经营情况一般。楼层楼层业态铺位数标准铺位面积原始月标准租金转租金转让费物业管理费其他经营信息一层沙发、红木、藤椅228050元/月/平米/暂无转让情况。商场无物业管理费。商场内没有扶梯，用楼梯上下楼，三层只能从商场的两端楼梯上去，中间楼梯不能上三层，属于商场缺陷之一。商场生意一般。二层套房系列、桌椅、306040元/月/平米/三层办公系列1730035元/月/平米/商户反馈信息很多商户对于本项目如果做成家具建材城，表反对意见。首先是认为东营市家具建材市场过多，市场竞争过于激烈，而且现阶段内东营市家具市场生意一般。认为本项目做超市比较合适。物业名称东亚灯具批发市场商业形式专业市场开业时间/建筑形态4层商业楼物业位置东营商贸园太行山路 楼层数1-4层物业面积30000平米单层面积7500平米物业周边商圈属性项目处于东营商贸园太行山路，隶属于家具建材商圈内，项目对面为新宜家灯饰家具商场。整个商圈内都是以家