荔波旅游地产项目营销报告1

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1、全案提要全案提要n 旅游资源背景n 旅游地产状况n 产权式酒店状况n 区域酒店（宾馆）业状况n 项目综合定位n 物业发展建议 研究思路研究思路 操操 作作 模模 式式 经经 营营 理理 念念 规规 划划 思思 路路旅游资源旅游资源民族文化民族文化区域市场区域市场项目用地项目用地竞争项目竞争项目初步研究初步研究开发单位开发单位荔波鑫懋源房地产开发有限公司地理位置地理位置位于荔波县广场东路与环城路交汇处占地面积占地面积已征用地约16亩，待征“丽人宾馆”用地，占地总面积约30亩 项项目目概概述述旅游资源背景项目所在区域旅游资源的现状及发展潜力，项目所在区域旅游资源的现状及发展潜力，是项目开发是项目开

2、发价值价值的先决条件的先决条件!第一章旅游景区旅游景区贵州南部综合旅游区（都匀、荔波、独山、平塘、三都五地）贵州南部综合旅游区（都匀、荔波、独山、平塘、三都五地）第一章知名景点国家级名胜风景区2个荔波樟江国家重点风景名胜区，都匀斗篷山剑江国家重点风景名胜区国家级自然保护区1个荔波茂兰国家级森林1个三都瑶人山省级风景名胜区3个平塘风景名胜区、独山深河桥风景名胜区、三都柳江风景名胜区第一章一.荔波樟江国家重点风景名胜区樟江风景名胜区总面积273.1平方公里，由小七孔景区、小七孔景区、水春河景区和樟江风光带组成。第一章小七孔小七孔大七孔大七孔第一章茂兰国家级自然保护区是世界人与生物圈网络保护区，总面

3、积212.8平方公里。二.荔波茂兰国家级的自然保护区第一章三.都匀斗篷山剑江国家重点风景名胜区 都匀斗篷山剑江风景名胜区2004年1月被国务院批准为国家重点风景名胜区。该风景区总面积266.8平方公里，由斗篷山景区、剑江景区、螺丝壳景区、凤啭河景区和都柳江景区组成。斗篷山是黔中第一山斗篷山是黔中第一山一个巨大的生物基因库一个巨大的生物基因库四.平塘省级风景名胜区 第一章平塘省级风景名胜区总面积177.7平方公里。由京舟景区，六园河景区、龙塘景区、杭安景区、甲茶景区五个景区组成。整个景区以平舟河、槽渡河两条水系的高山峡谷风光和河谷风光为主线。平塘县城被平舟河环绕一周，城在水中、水在山下、古称“玉

4、水玉水金盆金盆”。这里是这里是 一个集山、水、林、洞、瀑融为一体的、民族文化丰富多彩的自然生态环境几近原始的几近原始的岩溶地貌景观区岩溶地貌景观区。一个自然风光和民族文化水乳交融的休闲、度假、科考、探秘的回归自然的旅回归自然的旅游胜地游胜地。第一章20052015综合旅游区服务水平整体提高，市场化程度提高；充分挖掘和打造民族文化品牌；旅游产值达到或超过GDP的8%。荔波10年时间，提升旅游产业整体竞争力；旅游产值占GDP的25%；今年年底，创建中国优秀旅游县。战略目标战略目标第一章发展格局发展格局“扬起龙头（荔波）扬起龙头（荔波）舞动中心（都匀）舞动中心（都匀）打好二传（独山）打好二传（独山）

5、带动两翼（三都、平塘）带动两翼（三都、平塘）腾飞一线（以贵新公路为干线）辐射全州腾飞一线（以贵新公路为干线）辐射全州”第一章产业经济概况产业经济概况荔 波第一章人口:总人口17.4万人，少数民族人口15.4万 人；GDP:总产值6.29亿元，旅游收入0.51亿元，占8.1%；交通规划交通规划第一章荔波茂兰机场修建贵新高等级公路的改扩建黔桂铁路的改造和复线建设 旅游商业旅游商业都匀“石板街”旅游商品购物一条街（马尾绣、刺绣、藤编工艺品、银器、土花布、腊染、民族服饰等）荔波“铜锣湾商业街”购物广场（品牌服饰精品店，特色旅游商品）独山“鸵鸟养殖场”及购物一条街民族文化民族文化三都“水族文化博物馆”第

6、一章我们的结论我们的结论 荔波的游资源非常丰富荔波的游资源非常丰富;政府的战略目标和规划格局；政府的战略目标和规划格局；交通规划前景交通规划前景民族文化挖掘潜力。民族文化挖掘潜力。拥有巨大的发展空间拥有巨大的发展空间 得出得出第一章一一.荔波县及周边地区可形成旅游资源的荔波县及周边地区可形成旅游资源的 线路化与网络化，促成旅游资源的良线路化与网络化，促成旅游资源的良 性互动；性互动；荔波旅游荔波旅游 周边旅游周边旅游 第一章良性互动良性互动 二二.政府把荔波放在重要的政府把荔波放在重要的 战略位置，合理规划，战略位置，合理规划，注重品牌价值提升。注重品牌价值提升。政府政策的高度政府政策的高度提

7、提升升荔荔波波品品牌牌形形象象第一章三三.原生态自然景观，人为开发程度低，原生态自然景观，人为开发程度低，投资发展潜力不可限量。投资发展潜力不可限量。潜在旅游价值不可限量，潜在旅游价值不可限量，且正一路看涨！且正一路看涨！第一章第一章四四.民族文化底蕴深厚挖掘极不充分民族文化底蕴深厚挖掘极不充分 旅游市场空白旅游市场空白市场空白部分，市场空白部分，就是我们最好的机会！就是我们最好的机会！市市场场空空白白机机会会五五.伴随着伴随着茂兰机场茂兰机场的修建以及贵的修建以及贵新高新高等级公路、黔桂铁路等级公路、黔桂铁路的改建，荔波旅的改建，荔波旅游产业游产业发展将会有更大的空间发展将会有更大的空间便利

8、交通将带来更宽阔的发展空间便利交通将带来更宽阔的发展空间！第一章荔波荔波 六六.荔波有地球上的荔波有地球上的“绿宝石绿宝石”之称，地理位之称，地理位置优势明显，连接着广西的旅游线，在综合旅置优势明显，连接着广西的旅游线，在综合旅游区中占据游区中占据“龙头龙头”的的重要地位重要地位。地球绿宝石，其神奇魅力必将向世人展现！地球绿宝石，其神奇魅力必将向世人展现！第一章荔波荔波旅游地产状况旅游地产状况第二章 丰富的旅游资源背景和荔波旅游产业的开发潜力丰富的旅游资源背景和荔波旅游产业的开发潜力 引发对引发对旅游地产旅游地产的思考的思考旅游地产定义旅游地产定义旅游地产是旅游业和房地产业 的一个“联姻产业”

9、第二章旅游旅游+地产地产 旅游资源为核心地产差异化 地产为核心旅游资源差异化景点打 造地产地产打造景点旅游地产旅游地产的双重概念旅游地产的双重概念第二章 第二章旅游渡假地产旅游景点地产旅游商务地产 旅游 住宅 地产旅游地产旅游地产的分类旅游地产的分类旅游地产旅游地产第二章不局限于以房子为核心，是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，“房 子”在这里可能是主体，也可能成为附属的配套设施，这就是我们所说的泛泛旅游地产旅游地产。泛泛 例如：上海的新天地，深圳的世界之窗、华侨城，北京长河湾，乃至于 小到广州白天鹅的大堂装饰。成功案例成功案例第二章首推华侨城，华侨城的以“锦绣中华”、“世界之窗”

10、、“欢乐谷”等等主题公园，将华侨城片区的环境成功打造成为一个大型的公园，深圳最为著名的旅游景点，旅游业的成功发展大幅提升了土地的投资价值，为房地产业的发展奠定了坚实的基础。华侨城示意图第二章华侨城是如何做的凭借“泛旅游”概念 华侨城突围传统产业 沿着“泛旅游”的战略谋篇布局、成功突围第二章?华侨城泛旅游地产依靠不断增加对欢乐谷（一期）、世界之窗、锦绣中华和民俗村等主题公园和特色人造景区的股权投资，旅游收入占踞半壁江山。第二章2001年，公司继续秉承“泛旅游”战略高歌猛进，产业链不断成熟完善。第二章 经过资源整合后，经过资源整合后，华侨城华侨城旅游产业链日臻完善旅游产业链日臻完善第二章华侨城地产

11、的核心竞争力旅游文化提升地产的最好佐证使其成为深圳的豪宅“集中地”成成为为了了旅游+地产第二章我们对概念进行延伸我们对概念进行延伸 文化优势文化优势可让旅游地产不断拓展新的经济领域，注入文化的底蕴、裹上文化可让旅游地产不断拓展新的经济领域，注入文化的底蕴、裹上文化的包装、提升文化的品位，先进的文化生产力可以激活巨大的经济潜力。的包装、提升文化的品位，先进的文化生产力可以激活巨大的经济潜力。第二章第二章 文化的关键作用在于文化的关键作用在于 创造性地形成项目主题，并与其他的竞争对手形成差异化，为游客提供 一种富有娱乐性并印象深刻的环境。一一.旅游地产的发展潜力巨大，是国内较成熟的投资形态旅游地产

12、的发展潜力巨大，是国内较成熟的投资形态二二.泛旅游地产与旅游地产都是以旅游资源为背景，实质泛旅游地产与旅游地产都是以旅游资源为背景，实质 上是以旅游资源为背景的主题地产，是旅游地产概念上是以旅游资源为背景的主题地产，是旅游地产概念 的延伸的延伸二二.民族文化将成为项目的主题，民族文化与产权式酒店民族文化将成为项目的主题，民族文化与产权式酒店 结合是项目的出路结合是项目的出路第二章结论结论旅游地产旅游地产结合本项目情况结合本项目情况华侨城的成功实例华侨城的成功实例民族文化民族文化+产权式酒店产权式酒店景点景点+文化文化+地产地产泛旅游地产泛旅游地产第二章产权式酒店状况产权式酒店状况 第三章 结合

13、项目用地的情况，产权式酒店领导项目主要业态结合项目用地的情况，产权式酒店领导项目主要业态 什么是产权式酒店第三章?是通过买断产权，将物业的某个空间分割成独立产权出售给投资者，投资者在将物业委托给经营者分取投资回报的一种新兴投资形式。第三章产权式产权式一一.何为产权式酒店？何为产权式酒店？产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和 地区，英文全称“TIMESHARE”即“时空共享”，其共同特点 是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒 店有较高的出租率和物业升值空间。第三章二二.产权式酒店的投资前景产权式酒店的投资前景有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年

14、增15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。第三章三三.国外产权酒店的现状国外产权酒店的现状 80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍。90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。第三章四四.国内具有代表性的产权酒店国内具有代表性的产权酒店 深圳雅兰大酒店；陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；厦门悦华酒店；青岛佳信大酒店；秦皇岛的维多利亚港湾；海南岛的三亚温泉大酒店。第三章 区域酒店业状况决定行业市场的供给特征区域酒店业状况决定行业市场的供给特征第四章区域酒店（宾

15、馆）业的状况区域酒店（宾馆）业的状况 星级酒店 第四章吉妮丽吉大酒店 顺庆宾馆 华城阳光大酒店第四章分析分析娱乐配套相对完善；娱乐配套相对完善；中高档酒店总体容量不大，市场空间大；中高档酒店总体容量不大，市场空间大；缺乏民族文化的底蕴和民族特色。缺乏民族文化的底蕴和民族特色。第四章荔波宾馆金穗宾馆鲁黔宾馆东方宾馆丽安康大酒店 分析：分析：以上酒店配套是相对不成熟、不完善的，总体供应量相对高档以上酒店配套是相对不成熟、不完善的，总体供应量相对高档酒店较大。但定价混乱，管理不规范。酒店较大。但定价混乱，管理不规范。二星级酒店 总结分析总结分析市场空白市场空白荔波三星级酒店有三家，高档酒店获得较大的

16、市场空间，为荔波县荔波三星级酒店有三家，高档酒店获得较大的市场空间，为荔波县酒店行业的市场空白；酒店行业的市场空白；季节性强季节性强荔波县酒店总体容量不大，初步估计在荔波县酒店总体容量不大，初步估计在15001500人左右。旅游旺季时，人左右。旅游旺季时，特别是特别是“五一五一”和和“十一十一”期间，大部分酒店，达到了期间，大部分酒店，达到了100%100%的高入的高入住率，甚至还需要加床位才能满足客户需求；住率，甚至还需要加床位才能满足客户需求；第四章投资释放量大投资释放量大荔波县酒店多为政府官员和矿厂老板私建或为单位集资开发，没有向荔波县酒店多为政府官员和矿厂老板私建或为单位集资开发，没有

17、向社会销售的先例，因此本地居民对酒店业的投资潜力巨大；社会销售的先例，因此本地居民对酒店业的投资潜力巨大；消费偏好消费偏好荔波县酒店多建于近两至三年内，如雨后春笋般出现在荔波的大街小荔波县酒店多建于近两至三年内，如雨后春笋般出现在荔波的大街小巷，说明荔波人对酒店的投资偏好，投资期望回报较高。巷，说明荔波人对酒店的投资偏好，投资期望回报较高。第四章项目综合定位项目综合定位 第五章定位基本理念定位基本理念 A、档次定位档次定位 国际标准四星级酒店国际标准四星级酒店/高档旅游主题商业高档旅游主题商业 B、功能定位功能定位 休闲娱乐、商务酒店休闲娱乐、商务酒店/民族特色餐饮街民族特色餐饮街 第五章 完

18、善服务配套设施，有商务中心、商务吧、健身中心、KTV、洗浴中心（桑拿、按摩）、美容美发中心，室内游泳池等。第五章休闲、娱乐、保健机能文化机能挖掘少数民族文化，修建民族文化展示厅，同时将文化要素融入酒店及商业的打造，引入民族特色风情表演，搭建表演台等。交流技能配置高级电化会议室、宽带入户等。第五章经营定位主题理念：打造贵州首家顶级民族文化主题酒店打造贵州首家顶级民族文化主题酒店以酒店房产保值增值以酒店房产保值增值以休闲娱乐增收创收以休闲娱乐增收创收以民族文化增加附加值以民族文化增加附加值 衍衍生生理理念念第五章 人奇我变人奇我变人有我新人有我新人新我精人新我精 人精我奇人精我奇 以特立足以特立足

19、 以特取胜以特取胜第五章四星级产权式酒店四星级产权式酒店定位依据定位依据A、有关档次有关档次客户市场需求产品市场空白民族文化底蕴第五章B.B.有关功能有关功能 环境打造娱乐配套旅游会议政府会议淡季经营商务会议民族文化环境打造娱乐配套旅游会议政府会议淡季经营商务会议民族文化环境打造娱乐配套旅游会议政府会议淡季经营商务会议民族文化环境打造娱乐配套旅游会议政府会议淡季经营商务会议民族文化环境打造娱乐配套旅游会议政府会议淡季经营商务会议民族文化C C、有关经营、有关经营烽烟四起的白热化竞争要求我们绝对不可以步人后尘，只有另辟蹊径才能鹤立鸡群。在四星级酒店中将成熟的休闲娱乐和独有的民族文化项目作为龙头是

20、规避风险增收创收的明智之举，它必将大大缩短投资回报周期缩短投资回报周期。毋庸置疑，荔波的休闲娱乐业无论从市场空白市场空白还是在消费需求消费需求上都将成为项目的机会点机会点，在此基础上的求新求特，与当地民族文化有机相融，才是是项目的成功的点睛之笔。高起点、高标准、高要求高起点、高标准、高要求才是项目的经营之道。第五章 综上所述综上所述以传统酒店项目为基础，以休闲娱乐为龙头，民族文化鉴赏为以传统酒店项目为基础，以休闲娱乐为龙头，民族文化鉴赏为补充，是我们在本项目定位上唯一的正确的选择。补充，是我们在本项目定位上唯一的正确的选择。第五章物业发展建议物业发展建议 第六章本案本案第六章征征用用“丽丽人人

21、宾宾馆馆”用用地地布布局局规划布局规划布局释义释义 总体布局上使项目的两大业态（四星级酒店和餐饮街）形成相对独立的空间，又通过水族文化博物馆（表演台）互为贯通，使整个项目有分有合，协调统一；水体在空间上对酒店和餐饮街进行了区隔，又为酒店和餐饮街所共享，形成小区的景观中心；第六章项目用地的广场临路方向商业价值最高，利用县政广场聚集人气聚集人气，布局中考虑了业态对临路要求的不同，餐饮商业对临路要求比酒店要高，临广场方向分配给商业，使项目商业价值最大化；民族风情表演台与水族博物馆的区域叠加，融为一体，形成项目文化的中心，引导商业人流；第六章民族餐饮街中引入大型餐饮，聚集人气，成为餐饮街的中心；绿化景

22、观的点线连接，使项目景观角度得以充分扩大。第六章建筑风格建议建筑风格建议一产权式酒店外立面现代简约风格，线条明快，简洁大方，在当地的建筑风格中彰显其高档高档与现代感现代感。内装修现代建筑与民族文化的融合，在现代建筑装修的基础上加入一些民族文化的建筑符号，如包柱、护栏、窗框、窗帘、天花吊顶等。第六章第六章商业街风格与酒店的外立面协调统一，现代简约风格，餐钦店内部在发挥其餐饮功能的同时，也是民族文化与风情的展示平台，提升商业的附加值。二民族特色餐饮街第六章1酒店环境建议A绿化主题绿化主题 以以“竹竹”为题为题“品竹品竹园园”三园林规划建议三园林规划建议第六章释义本项目酒店占地不大，适宜种植占地不大

23、而又具有观赏性的植物；竹乃常绿植物，一年四季皆具观赏性；竹的适应性强，易长易护理，有利于本项目园林的快速成型；竹极具观赏价值，竹的形态不一，不同种类间高低大小有很大的分别，能营造出高低不一，错落有致的园林景观；竹以其中空、有节、挺拔的特性历来为国人所称道，成为中国人所推崇的谦虚、有气节、刚直不阿等美德的生动写照。第六章 B B、水景主题、水景主题以小巧、精致、活泼的水体点缀整个建筑，使整个环境灵动起来。第六章释义水，细水长流，财源滚滚来，在风水上是“生财”和“旺财”的象征；水的流动性，给人以动感的享受，富有激情和生命力；人的亲水情节，吸引人流，形成视线集焦中心，引导项目形象。第六章二商业街环境

24、建议在酒店与餐饮街之间，一条绵长的水流，贯穿于整个项目，古典简朴的小桥，成为连接酒店和餐饮街的纽带，小桥流水，韵味十足。第六章四水族博物馆及民族风情表演台四水族博物馆及民族风情表演台在都匀所有的少数民族中，水族文化是至今保留最为完好的；在三都有唯一的一个水族文化展示的“水族文化博物馆”，值得借鉴；以水族文化为主，兼顾其它少数民族的文化展示；表演台与博物馆融为一体，室内为博物馆，室外庭院为表演台。第六章酒店大堂装修时尚、明亮、气派，装饰主材用大理石或仿真大理石墙面、地面铺高级花岗岩或高级地砖，并适当融入一些当地少数民族的建筑元素少数民族的建筑元素；建议大堂内安装空调，并配以沙发、茶几、饮水机，以

25、方便业主在宽敞的住户大堂内招待朋友，增加项目卖点；电梯厅装修气派，并配置名牌电梯；物业架空层进行统一、系统包装；大堂内设自动提款机、自动售卖机。五酒店大堂建议五酒店大堂建议第六章六会议室建议六会议室建议一个大会议室，23个小会议室；会议室主体色调以草绿色为主，营造一种轻松，自然的环境；地面铺高级民族花式地毯，地面找坡，前低后高；考虑会议演讲和演示需要，配备相应的音像设施，如投影仪、投影幕、话筒等。第六章七餐厅建议七餐厅建议分为大餐厅和包房，大餐厅一个，包房多个；餐厅主体以金黄色为主，体现出就餐时的温馨情调；桌椅及墙柱面装饰融入民族建筑的一些符号，点缀其间；包房设计应充分考虑景观与通风采光的要求

26、，地面铺地毯，墙壁挂一些具有民族特色的画框。第六章墙面以乳白色为主色调，简洁、轻松、自然的格调；在灯饰上体现温馨的气氛，使客人在这样的环境里能够尽量地放松；宽带入户，以便对外界的交流。八客房建议八客房建议第六章洗浴（按摩）中心、美容美发厅、室内游泳池、KTV、商务吧、健身厅等配套设施为现代功能和建筑风格。九酒店其它配套建议九酒店其它配套建议第六章 积聚人气，引导项目形象提升项目知名度土地升值打造文化理念，提升酒店品位项目一期开发（2005年9月）第六章 项目二期开发（2005年底）商业价值最大化特色餐饮街配套设施积聚人气区域中心第六章“丽人宾馆”用地价值体现项目形象支持项目形象的展示主要来自于

27、县政广场，即项目的北面。县政广场处于交通交汇口，同时是本地居民休闲娱乐和开展活动的场所，起着聚集人流的作用，“丽人宾馆”用地占据了主要的展示面。三用地规划建议用地规划建议第六章景观支持占地约20亩的县政广场，功能配套齐全，环境优美，是不可多得的景观优势，周边很多酒店都以此为优势势竞争点，“丽人宾馆”用地紧临广场，与广场环境融为一体。规划支持有利于项目的整体规划，物业布局，功能分区，交通组织等。第六章综上所述，综上所述，在拆迁补偿标准经济性可行的提下，在拆迁补偿标准经济性可行的提下，“丽人宾馆丽人宾馆”用地的征用对项目无疑是用地的征用对项目无疑是“锦上添花锦上添花”第六章项目东西南面公墓、东南面变电站都是建筑风水学所避讳的煞口。A、酒店规划布局上回避正对回避正对；B、请风水大师测风水，提出其专业性建议；C、景观对煞口的削减，特别是水体打造，在风水学上，水有“旺”、“财”之意，弱化其对项目的影响。四水规避建议四水规避建议第六章谢谢聆听THANKS!