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1、,房地产集合资金信托案例,重庆房地产市场经过多年的积累和发展，特别是在直辖和西部大开发战略的推动下，近几年重庆房地产业发展迅猛，已逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。房地产业的迅猛发展带动了相关行业如建材，钢铁 等的快速发展，使房地产业成为 重庆市国民经济发展的支柱产业 之一。,一、相关背景,我国房地产企业的开发资金以上来源于银行信贷，然而从03年6月，国家加大了对房地产业的宏观调控，限制了银行信贷对房地产的支持，导致房地产企业有跌跤甚至彻底倒下的危险，得房地产业必须寻求其他的融资渠道，信托顿时成为房地产业的新兴融资热点。2004年6月，全国房地产贷款余额近2万亿元，房地产投资信托还不足房
2、地产贷款的 0.7%，与美国房地产投资信托占房屋 抵押信贷资产18.8%相比，更显示出我 国房地产投资信托有很大发展空间。,一、相关背景,项目发展商重庆天江置业有限公司由浙江钱江集团公司主要发起，2003年7月成立，注册资本金3000万元人民币。建筑项目天江鼎城位于重庆渝北区龙溪镇，与山东鲁能2000亩商住用地比邻；南接规划中的1000亩龙头寺森林公园，与长安华都相望；西以红唐路分界，与旁侧规划的 商住用地相隔；北以新溉路为界，与 建造中的渝怀火车江北客运站相望。,二、项目概况,本项目占地面积约为408亩，项目全部完成可建成商品房45万，其中商铺约6.5万，计划分两期实施，其中一期工程计划开工
3、面积为20万，计划于2005年初开始正式销售。第二期计划开工面积25万，项目总开发周期约4年。,二、项目概况,委托人将合法拥有的资金委托给受托人，参加受托人设立的“天江鼎城”房地产集合资金信托计划，受托人将信托计划资金贷款给重庆天江置业有限公司（以下简称“天江置业”），用于“天江鼎城”项目建设，使投资者获取信托收益，同时发展商及开发商承诺给予信托受益人 “天江鼎城”一期楼盘购房优先权 和购房折扣。,三、有关信托计划,本信托计划募集资金不超过2亿元（含2亿元），以实际募集资金为准。本信托计划项下的信托合同不超过200份（包括200份）。 本信托的存续期为二年，从信托成立之日起开始计算。,三、有关
4、信托计划,本信托计划资金管理方式由受托人代为确定，委托人及受益人同意并特别授权受托人按以下方式管理、运用和处分信托财产： 贷款用途：“天江鼎城”项目建设。 贷款规模：不超过2亿元人民币。 贷款期限：信托贷款期限为二年。,三、有关信托计划,（一）信托财产的收入 1、信托贷款利息收入 利息收入 = 信托资金额 * 利率 * 期限 2、信托资金的其他运用方式产生的收入。,四、信托计算,（二）信托财产的税、费 1、受托人将对本信托计划下的信托财产建立详细档案记载其损益及费用等。 2、信托财产运用和管理所产生的信托收益按本信托计划的约定进行分配。 3、受托人将就因处理信托事务所发生的费用单列账户，记入当
5、期费用，从信托财产中支付。受托人以固有财产先行垫付的，受托人有权从信托财产中优先受偿。 4、受托人因违反本合同所导致的费用支出，以及处理与本信托无关的事项发生的费用不列入应由信托财产承担的费用。 5、当事人申请办理信托受益权变更、质押登记，应分别按以下标准向重庆国际信托投资有限公司交纳登记费用。 标的金额：100万元及以下，按1计收； 100万元到1000万元（含1000万元），按0.5计收； 1000万元以上，按0.1计收。,四、信托计算,（三）信托收益的计算 1、信托收益自本信托计划成立之日起计算。 2、信托收益=信托计划收入-信托财产承担税、费后的净值 3、各受益人所分配净收益=信托收益
6、*（各受益权对应的信托资金额/信托资金总额） 4、信托年收益率=（信托收益/信托资金总额）*100% 注：本信托预计年收益率为5.58%， 年收益率在5.58%以内的部分归受益人所有， 超过5.58%的部分作为信托管理费归受托人所有。,四、信托计算,“房地产信托”产品是以贷款信托为具体方式的资金信托业务，在我国又称集合资金信托，即受托人将从社会上众多出资者处募集到的资金作为商业贷款发放给第三人（通常为房地产开发商），并将因此而取得的利息交给出资者（既是委托人，也是受益人）。 信托财产是长期贷款基金，受益人凭借贷 款受益凭证在贷款期限届满时收回本金和 利息。,五、案例总结,房地产资金信托具有以下特点： 1、采取私募方式筹集资金 2、收益模式以稳定收益为主 3、资金运用方式以信托贷款为主 4、管理报酬多与业绩挂钩 5、大部分计划的风险控制和退出机制是由政府（财政）支持的，或有抵押物担保、或有资金 实力强的担保公司提供担保。 6、流通性较差，不在交易所上市交易,五、案例总结,此类信托可能存在的问题： 1、缺乏信息披露制度 2、信托财产之追及性不彻底 3、信托企业信用法律制度缺乏，诚信缺乏,五、案例总结,THE END,
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