柏庐路项目市场定位和投资可行性分析

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1、柏庐路项项目市场场定位和和投资可可行性分分析深圳市尺尺度市场场策略顾顾问有限限公司项目市场场定位和和投资可可行性分分析报告告思路第一部分分：项目目目标市市场初步步定位报报告1、项目目市场环环境描述述2、目标标市场初初步定位位3、定位位理由第二部分分：项目目投资可可行性分分析报告告1、项目目可行性性分析前前言2、项目目初步定定位3、项目目方案分分析 项目开发发进度和和销售进进度确定定 项目销售售单价的的确定 项目销售售收入的的确定 项目投资资开发成成本的假假设和地地价的确确定 现金流量量表分析析 项目财务务指标分分析 项目敏感感性分析析第一部分分 项目目目标市市场初步步定位报报告一、 项目市场场

2、环境描描述：1、项目目概况：柏庐路项项目用地地位于XXX市城城北区柏柏庐北路路西面，娄娄苑路以以南，昆昆太路改改造线以以北。XXX市气气象站临临靠地块块中端。项项目总占占地面积积约3111000平方米米，南北北长约5500米米，东西西宽约665米（包包括退让让红线），多多层建筑筑容积率率小于等等于1.8，小小高层建建筑容积积率小于于等于22.5；多层建建筑密度度小于等等于355%。地地块为商商业和居居住用地地性质。2、项目目用地现现状项目地块块形状呈呈规则的的长条形形状，长长5000米，宽宽65米米，地势势平坦，地地表整齐齐，和新新修600米宽的的柏庐路路路面基基本平齐齐，地块块上目前前大部分

3、分为农田田和少量量临时建建筑物，与与主城区区仅一桥桥之隔，基基本上是是一块便便于开发发的熟地地。项目目西部紧紧邻即将将修整为为60米米宽体现现城区风风貌的主主干道之之一的柏柏庐路，隔隔柏庐路路相对望望的是同同心村十十五组村村居用地地，目前前已被另另一发展展商收购购，北段段东侧紧紧挨电视视广播大大学，中中间为XXX市气气象站，南南段东侧侧为市农农业技术术推广中中心和精精密模具具标准件件公司。北北部隔娄娄苑路为为同心村村的回迁迁户和同同心密友友新村别别墅区，南南部为正正改道修修建的昆昆太路，隔隔昆太路路再跨过过越河就就进入了了XX市市目前的的中心城城区，所所以，目目前该地地段虽然然处于城城郊接合合

4、地段，但但随着新新的市政政中心的的向东向向北迁移移，该地地块所处处位置将将成为老老城区繁繁华商务务的一级级辐射地地带，具具备较强强的升值值潜力。3、项目目区域市市政公建建配套情情况：1）交通通：柏庐路地地块周边边有二路路、十一一路公交交车，可可到达XXX主城城区的绝绝大多数数地方，同同时根据据调查，XXX市居居民对外外交通仍仍主要依依赖自行行车、摩摩托车或或的士，而而本项目目三面紧紧邻三条条路面状状况很好好的柏庐庐路、昆昆太路、娄娄苑路，与与市区和和城北皆皆畅通无无阻，且且随着柏柏庐路两两侧大面面积商住住项目的的开发成成功，其其人流量量和公交交车流量量将呈现现互动的的良好发发展前景景。2）周边

5、边社区生生活配套套设施：柏庐路地地块小区区周边2200米米范围内内社区配配套设施施很少，沿沿柏庐北北路分布布的大部部分为村村居自建建房和待待开发用用地，沿沿昆太路路分布的的主要是是电子、模模具加工工厂，加加油站、道道路建设设工程队队等工业业设施，本本项目地地块东侧侧四十米米的市后后街沿街街左侧店店面均为为机械、消消防器材材、摩托托配件等等工业器器具销售售点，右右侧则仅仅存在一一两家档档次较低低的商店店、酒楼楼等生活活配套。3）周边边教育配配套：柏庐路项项目南一一百米越越河大桥桥边有XXX市二二中，除除此之外外婴幼，小小学教育育配套较较为缺乏乏。4）娱乐乐设施两两地块周周边基本本没有。5）医院院

6、设施：无医院院和任何何便利的的医疗配配套诊所所之类。 二、目标标市场初初步定位位： 1、项项目性质质定位：商住综合合楼，其其中一、二二层裙楼楼设置为为商业用用途 2、项项目性质质定位理理由：1） 从项目所所处背景景而言，柏柏庐路地地块小区区周边2200米米范围内内社区配配套设施施很少，沿沿柏庐北北路分布布的大部部分为村村居自建建房和待待开发用用地，沿沿昆太路路分布的的主要是是电子、模模具加工工厂，加加油站、道道路建设设工程队队等工业业设施，本本项目地地块东侧侧四十米米的市后后街沿街街左侧店店面均为为机械、消消防器材材、摩托托配件等等工业器器具销售售点，右右侧则仅仅存在一一两家档档次较低低的商店

7、店、酒楼楼等生活活配套。周周边配套套欠缺，无无法满足足周边富富裕农民民的要求求。目前前该项目目地段虽虽然处于于城郊接接合地段段，但随随着新的的市政中中心的向向东向北北迁移，该该地块所所处位置置将成为为老城区区繁华商商务的一一级辐射射地带，具具备较强强的升值值潜力，这这可以从从消费者者拦访中中潜在消消费者对对该地段段有533.2%的认同同率得到到佐证。2） 从前景而而言，该该项目市市场看好好。理由由如下：首先，由由于XXX市边邻邻上海，地地理位置置很好，受受其经济济的辐射射，前景景很不错错。而且且现在的的优惠政政策使得得越来越越多的资资金投向向XX，在在XX投投资物业业不会贬贬值。再再者，整整条

8、柏庐庐路将来来会成为为未来XXX的主主要城市市市容干干道，贯贯穿整个个城市中中心，是是去开发发区的必必经之路路，而且且目前这这里有22路车经经过，22路车从从火车站站开出，路路经人民民路和亭亭林路，几几个闹市市区都能能经过，以以后城北北的人想想到市中中心也很很方便，所所以这里里的交通通环境很很好。而而现在城城北地区区住宅较较少，人人流量不不大，尚尚未形成成一个商商业氛围围浓厚的的商住小小区。3） 通过对商商铺投资资者和周周边商住住楼盘的的实地调调查可以以得出结结论，就就是裙楼楼二层以以上不宜宜做商铺铺，现今今商铺销销售时普普遍存在在着一个个“畏高现现象”，这种种现象在在对周边边楼盘调调查体现现

9、得非常常明显。3、项目目商铺适适合开发发商业类类型及品品种定位位：1） 项目朝柏柏庐北路路一侧配配备中小小超市、精精品商业业街以及及银行等等2） 项目南北北两侧根根据规划划情况配配备中高高档商业业门面。 4、定定位理由由：1） 从项目所所处地段段的街区区功能来来看，周周边严重重欠缺成成熟的商商业配套套设施。项项目紧临临三段路路：柏庐庐路、娄娄苑路、昆昆太路以以及其后后的市后后街、萧萧林路沿沿路都没没有任何何成型的的商场、超超市，可可以说整整个城北北区都缺缺乏一个个能集中中购买的的商业集集聚地。2） 而从周边边居民的的购买力力来讲，本本地段积积聚了强强大的购购买力，有有望发展展成整个个城北区区和

10、工业业园的一一个商业业集中购购买地，从从而成为为XX市市一个新新的商业业中心，因因为其周周边从爱爱河假日日半岛、越越河小区区、到同同心村、同同心密友友新村的的别墅区区，宝岛岛丽园的的别墅区区，富裕裕程度均均较高，据据调查，他他们购物物都是以以集中一一次打车车或骑摩摩托去市市区大型型超市或或北京华华联购买买，证明明他们对对购物环环境和档档次有较较高的需需求。还还不包括括本项目目和对面面待开发发的上十十万平米米的住宅宅区，只只要本项项目的商商业档次次到位，气气氛作足足，其消消费购买买量不成成问题。3） 而从对消消费者拦拦访调查查结果来来看，有有五成以以上被访访者认为为这里适适合做成成大中型型超市或

11、或大中型型百货商商场，有有20%的人认认为专业业商业街街市，总总体而言言，多数数被访者者认为整整个地块块定位档档次较高高。具体体详见下下表：4） 而从商铺铺投资者者的深访访结果看看，超过过六成的的消费者者首选超超市，并并希望周周围配备备一些其其它的生生活设施施例如：饮食、美美容、家家电、图图书出租租、银行行等即能能方便人人们的生生活，又又能比较较快的形形成生活活小区。5） 从周边竞竞争楼盘盘情况看看，在项项目靠柏柏庐北路路对面地地块已被被星火公公司收购购，据了了解其建建造的是是商住综综合楼，商商业为较较低档次次的商业业门面，经经营日用用百货或或零星商商品。因因此，要要想避免免竞争冲冲突，商商业

12、项目目定位档档次应与与其区别别开来。6） 对特定的的本项目目而言，由由于受项项目的地地块性质质所限，项项目无法法配备太太多的公公共配套套设施和和营造很很好的环环境优势势，要提提高项目目本身的的档次，必必须着重重在商业业裙楼上上作文章章。而从从项目的的规划设设计角度度考虑，本本项目无无法做成成大型超超市或大大型商场场。因此此要想提提高项目目的档次次，可以以首先通通过引入入知名的的中小型型超市做做基础，如如：华润润超市、民民润超市市等，则则可以为为项目周周边的居居住区聚聚集人气气，营造造较好的的购物氛氛围。同同时根据据规划建建造有特特色的精精品商业业街，引引入中高高档的品品牌专卖卖、饮食食业以及及

13、银行等等抬高商商区档次次，周边边联排品品牌专卖卖门面做做补充，则则可让周周边小区区居民“足不出出区”的享受受柏庐路路项目完完备的商商业服务务，也提提高了项项目的档档次，带带旺了整整个地段段，从而而为项目目住宅的的销售奠奠定很好好的基础础。由于本次次调研重重点是以以项目的的投资可可行性分分析为方方向，没没有很深深入对项项目的市市场定位位进行系系统调查查，仅仅仅依靠项项目消费费者拦访访、商铺铺投资者者深度访访谈、周周边竞争争楼盘分分析以及及项目实实地调查查的部分分资料进进行了初初步的市市场定位位分析，因因此，我我们将在在下一阶阶段的工工作对目目标市场场定位进进行系统统深入的的调查分分析。第二部分分

14、 项目目投资可可行性分分析报告告 项目可行行性分析析研究目目的通过基于于市场调调查的预预可行性性研究，预预测分析析开发柏柏庐路项项目东侧侧地块的的市场前前景和投投资收益益水平，以以及达到到目标利利润的合合理竟标标地价。 项目可行行性分析析研究思思路 1、对对于项目目地块而而言，本本次调研研主要是是依据市市场供求求状况、消消费者调调研、临临近区域域周边竞竞争楼盘盘及项目目所在地地资料，预预测项目目市场前前景、土土地升值值潜力及及房地产产项目的的投资绩绩效，从从市场可可行性层层面为委委托方提提供决策策依据。可行性研研究主要要从项目目所在地地自然条条件，法法律条件件和财务务指标三三个方面面进行分分析

15、评估估，具体体包括下下列内容容：1）评价价地块的的自然条条件和法法律条件件2）预测测项目市市场需求求，结合合竞争分分析，预预测项目目销售价价格和预预期利润润率3）成本本预测4）建立立并评价价项目现现金流量量表 2、在项目开发决策中，经营风险和其他风险目前暂不考虑，当前应重点分析达成投资财务目标的风险，意即预期实现利润与实际实现利润之间差别原因，缩小预期实现利润与实际实现利润之间差距的概率。 财务可行行性研究究分析报报告编制制依据及及原则建设部房房地产开开发项目目经济评评价方法法 项目初步步定位：经过以上上对项目目进行周周密的市市场调查查，现对对项目的的初步定定位如下下：多层住宅宅+商业业，其中

16、中地上一一、二两两层作为为商业用用途 下面对柏柏庐路项项目进行行详细的的可行性性分析一、项目目概况：柏庐路项项目位于于柏庐北北路东侧侧，南临临昆太路路改造线线，北边边是娄苑苑路，东东侧是电电大新征征用地。地地块占地地面积约约311100平平方米。地地块长约约5000米，宽宽度是665米；多层建建筑容积积率小于于等于11.8，多多层建筑筑密度小小于等于于40%，绿化化率大于于等于330%，其其中昆太太路改造造线和柏柏庐北路路交叉口口预留约约28000平方方米作为为公共绿绿地，娄娄苑路和和柏庐北北路交叉叉口预留留约24400平平方米作作为公共共绿地。项项目用地地性质为为商业、居居住用地地。 项目建

17、建筑物退退用地红红线要求求：东侧侧大于等等于5米米，西侧侧沿柏庐庐北路大大于等于于5-110米，其其中退110米的的长度占占南北建建筑总长长度的550%。二、项目目基础数数据序号项目名称称取费标准准数量单位1项目容积积率1.82项目总占占地面积积311000平方米3绿化面积积2*300%93300平方米4项目总建建筑面积积1*2559880平方米4.1商业裙楼楼2层100000平方米4.2居住面积积5-5.1459880平方米5项目贷款款利率5.944%6项目建设设进度12月三、项目目实施进进度计划划表1、有关关工程计计划的说说明总工期：约122个月（从从桩基础础动工开开始计算算工期）销售期：

18、18个个月，当当桩基础础开始动动工时开开展销售售工作。1、 项目实施施进度计计划序号项目名称称持续时间间进度安排排（按双双月计）246810121416181获取土地地使用权权2前期工程程3桩基础24主体结构构65设备安装装26室内外配配套27销售183、项目目销售进进度计划划序号项目名称称持续时间间（月）销售进度度1获取土地地使用权权2前期工程程3桩基础210%4主体结构构620%5设备安装装215%6室内外配配套215%7后期销售售640%备注：销销售收入入预测：项目名称称销售收入入预测表表第一年第二年销售收入入60%40%四、项目目销售收收入的测测算1、住宅宅销售单单价的确确定（1）通通

19、过周边边竞争楼楼盘的价价格对比比，采用用市场比比较法确确定住宅宅销售价价格 住宅宅名称住宅价格格影响因素素可比物业业A可比物业业C可比物业业D评估物业业权数都市新象象中茵怡景景湾爱河假日日半岛柏庐路项项目区域因素素50%基础设施施5%+0.11-0.1100公共配套套15%+0.22-0.4400（较缺缺乏）交通因素素10%+0.22-0.3300（一般般）自然环境境10%0-0.22-0.110（一般般）景观因素素10%0-0.33-0.330（无）个别因素素40%占地面积积4%-0.110-0.22311000平米米地貌2%-0.11-0.22-0.220（狭长长平整）建筑结构构8%000

20、0（砖混混）建筑设计计7%0000园林设计计8%-0.11-0.44-0.330内部配套套6%-0.22-0.22-0.220（较少少）物业管理理2%0000智能化3%0000销售形式式5%00-0.440期房销售时间间5%00020022年修正指数数102.9%76.22%89.22%100%销售均价价（元/平平米）185002700026000修正价格格19033.65520577.423199.2可比权重重0.50.2550.255柏庐路地地块建成成住宅价价格预估估为：19033.655 * 0.55 + 20557.44 * 0.225 + 23319.2 * 0.25= 20045.

21、98（元元/平方方米）（2）参参照方案案1消费费者调研研结果，消消费者对对住宅平平均单价价预期为为18990元/平方米米，由于于有对项项目做小小高层进进行提示示，因此此消费者者对项目目报价比比多层价价格有所所提高，项项目建多多层则其其愿意支支付的价价格与其其实际支支付的价价格之间间只有55-100%的差差距。由由此推算算出柏庐庐路项目目住宅的的单价为为： 18890元元/平方方米*1107.5%=20331.775元/平方米米（3）综综合以上上分析，可可得出柏柏庐路住住宅项目目的住宅宅单价为为：20000元元/平方方米2、商铺铺销售单单价的确确定(1)周周边竞争争楼盘商商铺价格格对比，用用市场

22、比比较法确确定商铺铺价格：商铺名称称商铺价格格影响因素素可比物业业A可比物业业B可比物业业C评估物业业权数中茵怡景景湾都市新象象东方华庭庭柏庐路项项目地段条件件30%-0.55+0.11-0.440商业群体体25%-0.55-0.22-0.110顾客条件件20%-0.330-0.220接近条件件10%-0.330-0.220使用规定定10%-0.220-0.440街道条件件5%-0.22-0.11-0.110修正指数数65.55%102.5%75%100%销售均价价900004400068000修正价格格589554510051000可比权重重30%50%20%柏庐路项项目建成成商铺价价格预估

23、估为：58955* 00.3 + 445100 * 0.55 + 51000 * 0.2 = 50043.5（元元/平方方米）（2）参参照方案案一对商商铺投资资者深度度访谈的的结果，对对多层商商住楼的的商铺价价格定位位在45500元元/平方方米左右右比较合合理。（3）综综合以上上分析，可可将柏庐庐路项目目的商铺铺单价确确定为445000元/平平方米。3、停车车场的收收入在本本次测算算中暂不不考虑。4、销售售收入及及税金的的确定序号项目名称称总额第一年第二年1商业45000.000 27000.000 18000.000 2住宅91966.000 55177.600 36788.400 销售收入

24、入合计136996.000 82177.654788.43销售税金金及附加加821.76 493.06 328.70 备注：商商业收入入=商业业价格*商业建建筑面积积住宅收入入=住宅宅价格*住宅建建筑面积积销售税金金=销售售收入*6%五、项目目投资费费用估算算表序号项目名称称取费标准准数量（元元/平方米米）总计（万万元）（一）开开发成本本估算1地价00.000 1.1土地使用用权出让让金00.000 1.2契税1.1*4%00.000 2前期工程程费42.000 235.12 2.1勘察、设设计费16.000 89.557 2.2可行性研研究费1.000 5.600 2.4三通一平平费25.0

25、00 139.95 3建安工程程费820.00 45900.366 3.1土建部分分700.00 39188.600 3.2设备120.00 671.76 4基础设施施费90.000 503.82 5室外配套套费100.00 559.80 6公共设施施建设费费80.000 447.84 7开发期间间市政费费用40.000 223.92 8不可预见见费（166）*3%33.996 190.11 合计12055.966 61911.166 （二）开开发费用用估算序号项目名称称计费标准准单价总额1管理费用用（166）*3%33.996 190.11 2销售费用用销售收入入*4%176.15547.8

26、4 3财务费用用42.006 235.44 合计252.17 973.39 建设投资资费用合合计（一）+（二）14588.133 71644.555 从表格可可以看出出，在地地价尚未未确定的的情况下下，项目目开发成成本为661911.166万元，开开发费用用为9773.339万元元，建设设投资费费用为771644.555万元。假设项目目竟标取取得土地地使用权权出让金金的总格格为A，则项项目的地地价为11.044A，项项目开发发成本为为61991.116+11.044A+0.003A=61991.116+11.077A，开开发费用用为9773.339+00.0663A，建建设投资资费用为为716

27、64.555+11.1333A。六、损益益表序号项目名称称计算依据据总额1销售收入入1369962建设投资资费用71644.555+1.1333A3销售税金金及附加加821.764利润总额额57099.699-1.1333A5所得税利润总额额*333%18844.200-0.3744A6税后利润润38255.499-0.76AA根据开发发商对利利润的要要求：税税后利润润与自有有资金（地地价）的的比值至至少要大大于500%，则则有：（338255.499-0.76AA）/1.04AA50%可推断断出土地地使用权权出让金金A29888.666万元元，单价价最高不不超过5533元元/平方方米，按按项

28、目总总占地面面积计算算为9660元/平方米米，以亩亩计算为为64万万/亩。因因此，以以下住宅宅单价取取值均为为5333元/平平方米。则项目投投资费用用为：序号项目名称称取费标准准数量（元元/平方米米）总计（万万元）（一）开开发成本本估算1地价554.3231033.088 1.1土地使用用权出让让金53329833.733 1.2契税1.1*4%21.332119.35 2前期工程程费42.000 235.12 2.1勘察、设设计费16.000 89.557 2.2可行性研研究费1.000 5.600 2.4三通一平平费25.000 139.95 3建安工程程费820.00 45900.366

29、 3.1土建部分分700.00 39188.600 3.2设备120.00 671.76 4基础设施施费90.000 503.82 5室外配套套费100.00 559.80 6公共设施施建设费费80.000 447.84 7开发期间间市政费费用40.000 223.92 8不可预见见费（166）*3%50.559 283.20 合计17766.911 93877.344 （二）开开发费用用估算序号项目名称称计费标准准单价总额1管理费用用（166）*3%50.559 283.20 2销售费用用销售收入入*4%176.15 547.84 3财务费用用59.551 333.13 合计286.25 1

30、1644.177 建设投资资费用合合计（一）+（二）20633.166 105551.551 从表中可可以知道道，要达达到项目目自有资资金利润润率为550%的的建造投投资单方方成本可可以高达达20663.116元/平方米米，超过过项目住住宅销售售单价220000元/平平方米。损益表为为：序号项目名称称计算依据据总额1销售收入入1369962建设投资资费用105551.551 3销售税金金及附加加821.765利润总额额23222.733 6所得税利润总额额*333%766.50 7税后利润润15566.233 8全部投资资利润率率14.775%9自有资金金利润率率50.115%八、现金金流量表

31、表：序号项目名称称合计第一年第二年1现金流入入136996.000 54788.482177.61.1销售收入入136996.000 54788.482177.62现金流出出121339.777 115004.447 635.30 2.1建设投资资105551.551 105551.551 0.000 2.2销售税金金及附加加821.76 493.06 328.70 2.3所得税766.50 459.90 306.60 3净现金流流量15566.233 -60226.007 75822.300 九、方案案评述：财务评价价指标：税后利润润总额：15556.223万元元全部投资资利润率率：144.

32、755%自有资金金利润率率：500.155%财务净现现值NPPV（II=155%）=4933.255万元（以以房地产产开发商商平均利利润率标标准为依依据）内部收益益率IRRR=225.882%通过以上上的财务务指标分分析可以以得出该该方案是是可行的的。十、项目目敏感性性分析（一）自自有资金金利润率率的敏感感性分析析项目自有资金金利润率率敏感系数数-10%-5%05%10%商业建筑筑面积41.443%45.779%50.115%54.551%58.887%0.877住宅建筑筑面积32.332%41.224%50.115%59.006%67.998%1.788地价63.885%56.664%50.

33、115%44.228%38.994%-1.225建安工程程费60.997%55.556%50.115%44.774%39.333%-1.008商业销售售单价41.443%45.779%50.115%54.551%58.887%0.877住宅销售售单价32.332%41.224%50.115%59.006%67.998%1.788从表格可可以看出出，对项项目自有有资金利利润率影影响最大大的是住住宅建筑筑面积和和住宅销销售单价价的变动动，其变变动系数数为1.78，当当住宅建建筑面积积或住宅宅销售单单价增加加或减少少1%，会会导致自自有资金金利润率率上升11.788%或减减少1.78%；其次次是地价

34、价的变动动，其变变动系数数为1.25，当当地价增增加或减减少1%，会导导致自有有资金利利润率减减少1.25%或增加加1.225%；再次是是建安工工程费变变动，其其变动系系数为11.088；对自自有资金金利润率率影响最最少的是是商业建建筑面积积或商业业销售单单价，其其变动系系数为00.877。（二）满满足目标标利润条条件下的的土地使使用权出出让金的的敏感性性分析项目土地使用用权出让让金敏感系数数-10%-5%05%10%商业建筑筑面积495 514 533 552 571 0.711住宅建筑筑面积456 495 533 572 610 1.444建安工程程费580 557 533 510 486

35、 -0.888开发费用用544 539 533 528 522 -0.221商业销售售单价495 514 533 552 571 0.711住宅销售售单价456 495 533 572 610 1.444从表格可可以看出出，对项项目土地地使用权权出让金金影响最最大的是是住宅建建筑面积积和住宅宅销售单单价的变变动，其其变动系系数为11.444，当住住宅建筑筑面积或或住宅销销售单价价增加或或减少11%，会会导致土土地使用用权出让让金增加加1.444%或或减少11.444%；其其次是建建安工程程费的变变动，其其变动系系数为00.888，当建建安工程程费增加加或减少少1%，会会导致土土地使用用权出让让

36、金减少少0.888%或或增加00.888%；再再次是商商业销售售单价的的变动，其其变动系系数为00.711；对土土地使用用权出让让金影响响最少的的是项目目的开发发费用，其其变动系系数为00.211。 针针对该项项目的特特定情况况，商业业建筑面面积、住住宅建筑筑面积、建建安工程程费、开开发费用用、住宅宅销售单单价等变变动幅度度不会太太大，因因此对项项目的土土地使用用权出让让金的影影响会很很小，唯唯一造成成土地使使用权出出让金发发生大变变动的是是项目的的商业销销售单价价，以下下列出在在各种不不同商业业销售单单价的情情况下所所得出的的相应的的土地使使用权出出让金：商业销售售单价（元/平平方米）土地使

37、用用权出让让金总建筑面面积下的的单价（元元/平方方米）总占地面面积下的的单价（元元/平方方米）万元/亩亩45000533960644600054297665470005509906648000558100556749000567102116850000575103556951000584105227052000592106667153000600108007254000609109777355000617111117456000625112557557000634114227658000642115667759000651117227860000659118777961000667120118

38、0620006761217781630006841232282640006931151183650007011262284660007091277785670007181295586680007261307787690007351323388700007431338889以上的方方案是假假定项目目商业部部分的建建筑面积积为1000000平方米米得出的的结果，当当在其他他因素不不变的情情况下，商商业建筑筑面积由由100000平平方米增增加到1150000平方方米的情情况下，项项目各指指标的变变化情况况为：项目商业建筑筑面积为100000平平方米商业建筑筑面积为150000平平方米单位总建筑面面积

39、559880559880平方米住宅建筑筑面积459880459880商业销售售单价4500045000元/平方方米住宅销售售单价2000020000元/平方方米项目建设设进度1212月项目销售售进度1818月土地使用用权出让让金533722元/平方方米建设投资资费用105551.551118447.333万元销售收入入136996159446万元销售税金金及附加加821.76956.76万元利润总额额23222.73331411.911万元税后利润润15566.23321055.088万元全部投资资利润率率14.775%17.777%自有资金金利润率率50.115%50.008%财务净现现值NPPV（II=155%）493.25835.78万元内部收益益率IRRR25.882%31.558%从以上分分析可以以知道，当当项目商商业面为为150000平平方米时时，要达达到预期期的利润润目标，土土地使用用权出让让金最高高单价为为7222元/平平方米，以以项目总总占地面面积计算算为13300元元/平方方米，以以亩计算算为877万/亩亩。