张庄村、李楼村农民集中安置房建设项目可行性研究报告

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1、张庄村、李楼村农民集中安置房建设项目 可行性研究报告工程名称：张庄村、李楼村农民集中安置房建设项目建设单位：XX建设投资有限公司 日 期： 2013年4月25日 张庄村、李楼村农民安置房建设项目可行性研究报告前 言安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 所谓农民安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的农民动迁安置户，该类房屋的买

2、卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。农民安置房工程通过集中安置城区周边农民，集中整合被安置农民的土地，从而提高土地被利用的质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。随着XX县城市建设发展步伐的进一步加快，需整合大量的土地，需新建更多的安置房满足拆迁户的需求。为此XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安置房建设项目。张庄村、李

3、楼村农民共计3000-4000户，本工程安置部分张庄村和李楼村约805户农民，后续安置房工程将覆盖到整个张庄村、李楼村的农民。其中东区主要安置李楼村部分村民，以1:1.2住宅面积补偿李楼村的拆迁户，拆迁面积约48400平方米，安置李楼村农民约290户，补偿住房面积约58100平方米，整合土地面积约340亩；西区主要安置张庄村的部分村民，以1:1.2住宅面积补偿张庄村的拆迁户，拆迁面积约86400平方米，安置张庄村农民约515户，补偿住房面积约103600平方米，整合土地面积约560亩。本项目整合的土地为安徽省人民政府建设用地批复中的关于XX县2012年第4批次城镇建设用地的批复（皖政地（增减挂

4、钩）【2012】121号）中范围内的一部分土地。根据XX人民政府会议纪要（第42期，XX县人民政府办公室 2012年12月26日）内容，会议认为本项目符合县城建设实际，会议原则同意安置房建设购置工作方案。建设单位严格履行征地后实施程序，按照征地的方案及时支付补偿费，落实安置措施，切实安排好被征地农民的生产和生活，保证原有生活水平不降低，长远生计有保障，维持社会稳定。目 录第一章 总 论6一、项目基本情况6二、主要经济技术指标10三、主要结论与建议12第二章 项目建设背景及必要性13一、项目建设背景13二、项目建设必要性17三、项目建设的意义20第三章、场址选择与建设条件22一、场址现状22二、

5、建设条件22第四章 建设内容与设计方案30一、工程设计指导思想和原则30二、项目总体规划方案31三、建筑工程方案34第五章 节能节水措施44一、节能措施44二、节水措施45第六章 环境影响评价46一、项目环境保护执行的法规、标准46二、环境现状46三、环境影响分析47第七章、劳动安全保护与消防51一、劳动安全51二、消防措施53第八章、组织机构与人力资源配置55一、项目建成后组织机构55二、人力资源配置55三、人员来源56四、人员培训56第九章、项目实施进度57一、建设工期57二、项目实施进度安排57三、项目实施进度表58第十章 项目建设工程投资估算与资金筹措59一、投资估算59二、资金筹措6

6、4第十一章 经济效益及还贷分析65一、经济学效益分析65二、还贷分析69第十二章 风险分析和对策71一、财务风险71二、资金周转风险72三、投资估算的风险73四、土地出让风险73五、筹资风险74第十三章 社会效益分析74一、项目对社会的影响分析75二、项目与所在地区互适性分析77三、项目的社会效益79四、社会风险分析80五、社会评价结论81第十四章、工程招标81一、发包方式82二、招标形式83三、招标方式83四、招标组织机构84五、招标形式与招标内容84第十五章 结论与建议85一、结论85二、建议86第一章 总 论一、项目基本情况（一）项目基本情况1、项目名称：XX镇张庄村、李楼村农民集中安置

7、房建设项目；2、建设单位：XX县建设投资有限公司；3、建设性质：新建；4、建设地点：东区位于XX县老城区，闸河东路以南，北环城东路以北，符夹铁路以东，乾隆湖路以西。西区位于XX市政务新区，东至百合路，南临岱河西路，西至合欢路，北接闸河西路。5、建设内容：项目规划总用地面积约101395.7平方米，规划总建筑面积188667.5平方米，其中拟建住宅建筑面积162144.6平方米、幼儿园建筑面积699. 9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、社区活动中心建筑面积4274.4平方米、物业建筑面积1700平方米，配电房建筑面积250平方米。东区：规划总用地面积约34827.53

8、平方米，规划总建筑面积71206.5平方米，其中拟建住宅建筑面积58146.6平方米、幼儿园建筑面积699. 9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、活动中心社区建筑面积1274.4平方米、物业建筑面积1000平方米，配电房建筑面积800平方米，地下建筑面积1274.4平方米。西区：规划总用地面积约66568.17平方米，规划总建筑面积117461.00平方米，其中拟建住宅建筑面积103998平方米、社区物业建筑面积700平方米、配电房550平方米、社区活动中心建筑面积3000平方米，地下建筑面积9213平方米。6、项目投资：本项目总投资48599.40万元，建设单位自筹

9、48599.40万元，银行贷款30000万元。7、项目编制依据：（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；（2）XX市“十二五”发展规划；（3）XX市城市建设发展规划（4）项目单位提供的其他资料和数据。（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知（7）安徽省、XX市关于加快发展三产服务业的决定（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见（9）住宅建筑规范GB 50368-2005 （10）住宅设计规范GB 50096-1999 （11）城市居住区设计规范GB 50180-93（12）国家房地产开发有关政策；（13）XX市建设

10、项目规划设计条件通知书；（14）项目区地质勘探资料； （15）民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；（16）建设部房地产开发项目经济评价方法；（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范；（18）关于XX县2012年第4批次城镇建设用地的批复（皖政地（增减挂钩）【2012】121号）；（19）XX人民政府会议纪要（第42期，XX县人民政府办公室 2012年12月26日）。8、编制原则：（1）依据XX市建设规划，结合XX市的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑XX市的城市基础设施框架，创造XX市的新形象，新面

11、貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用XX市XX县的土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。（二）对应人群本项目主要针对农民居住条件差，空闲房较多，良田较多闲置的实际状况。XX县建设投资有限

12、公司在中共XX县县委、XX县人民政府的领导下，按照指示，为促进XX县城乡统筹建设，负责改建XX镇张庄村及李楼村。本项目建设主要针对张庄村及李楼村的部分农民。按照县委、县政府建设社会主义新农村,统筹城乡一体化的战略部署,对土地进行整理，农民的拆迁安置补偿由县土地储备中心负责，修建安置房所用的集体土地由国土局统一安排。XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安置房建设项目。张庄村、李楼村农民共计3000-4000户，本工程安置部分张庄村和李楼村约805户农民，后续安置房工程将覆盖到整个张庄村、李楼村的农民。其中东区主要安置李楼村部分村民，以1:1.2住宅面积补偿李楼村的拆迁

13、户，拆迁面积约48400平方米，安置李楼村农民约290户，补偿住房面积约58100平方米，整合土地面积约340亩；西区主要安置张庄村的部分村民，以1:1.2住宅面积补偿张庄村的拆迁户，拆迁面积约86400平方米，安置二张庄村农民约515户，补偿住房面积约103600平方米，整合土地面积约560亩。表1-1 项目拆迁与补偿面积一览表项目李楼村张庄村合计拆迁户数290户515户805户拆迁面积48400m286400m2124800 m2安置区域东区西区/面积补偿比例1:1.2补偿面积58100 m2103600 m2161700 m2整合土地面积340亩560亩900亩二、主要经济技术指标1、项

14、目规划总用地面积约101395.7平方米，规划总建筑面积188667.5平方米（地上总建筑面积178118.9平方米，地下总建筑面积10548.6），其中拟建住宅建筑面积162144.6平方米、幼儿园建筑面积699. 9平方米、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、社区活动中心建筑面积4274.4平方米、物业建筑面积1700平方米，配电房建筑面积250平方米。东区：规划总用地面积约34827.53平方米，规划总建筑面积71206.5平方米（地上总建筑面积69870.9平方米，地下总建筑面积1335.6），其中拟建住宅建筑面积58146.6平方米、幼儿园建筑面积699. 9平方米、

15、小学建筑面积2500平方米、菜市场建筑面积5000、社区活动中心建筑面积1274.4平方米、物业建筑面积1000平方米，配电房建筑面积800平方米。西区：规划总用地面积约66568.17平方米，规划总建筑面积117461.00平方米（地上总建筑面积108248平方米，地下总建筑面积9213平方米），其中拟建住宅建筑面积103998平方米、社区物业建筑面积700平方米、配电房550平方米、社区活动中心建筑面积3000平方米。2、本项目总投资48599.40万元。3、综合容积率1.674、建筑密度27.15%5、绿化率31.98%6、机动车停车位1032辆表2 主要经济技术指标一览表序号项目单位数

16、量备注总工程东区西区1规划总用地面积m2101395.7034827.5366568.172总建筑面积m2188667.571206.5117461.00包括地下3地上总建筑面积m2178118.969870.9108248项目住宅建筑面积m2162144.658146.6103998幼儿园建筑面积m2699.9699.9/小学建筑面积m225002500/菜市场建筑面积m250005000/活动中心建筑面积m24274.41274.43000物业管理建筑面积m217001000700配电房m28002505504地下总建筑面积m210548.61335.69213防空用房5建筑基底总面积m2

17、2985011840180106绿地面积m234446.6212328.7622117.867容积率1.672.041.49按地上面积算8建筑密度%27.153424.719绿地率%31.9835.430.3510户数户173482491011机动车停车位辆516206310地上三、主要结论与建议 （一）主要结论本项目系安置房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了XX县的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，促进城乡一体化发展，改善了农民的生活环境和生活质量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展

18、。因此，项目建设的综合效益显著。（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）XX市社会经济发展状况XX市是一座新兴的资源型工业城市，现辖相山、烈山、杜集三个区和XX县，面积274l平方公里，人口217.7万。先后荣获国家园林城市、全国卫生城市、全国科技进步先进城市和安徽省首批文明城市称号，三次蝉联全国创建文明城市工作先进城市，是国家循环经济试点市、节水型城市和节水型社会试点市。建市

19、50年来，XX市综合实力明显增强，城市面貌日新月异，人民生活大幅改善，经济社会步入了加快发展的快车道。2011年全市实现地区生产总值560亿元，比2010年增长12.5；财政收入90亿元，增长28.6；。固定资产投资445亿元，增长30以上；规模以上工业增加值420亿元，增长15.5；社会消费品零售总额148亿元，增长18；进出口总额2.4亿美元，增长21；城镇居民人均可支配收入17600元，增长16；农民人均纯收入6380元，增长19.5。全市经济、社会、文化、生态文明建设取得新进展、出现新变化、呈现新亮点。（二）XX县社会经济发展状况XX县位于安徽省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，

20、全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。XX环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区一XX经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹、青阜、青芦三条铁路

21、穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。XX物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业XX矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在XX境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为XX农业产业化的发展提供了得

22、天独厚的条件。可耕地面积220万亩，待开发的塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的XX煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、

23、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使XX成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。XX定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园!XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起

24、大建设大开发的热潮。在县委、县政府的正确领导下，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道，城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果。随着XX县城市建设发展步伐的进一步加快，需整合大量的土地，需新建更多的安置房满足拆迁户的需求。为此XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX县河XX镇张庄村、李楼村农民安置房建设项目，主要安置X

25、X县张庄村及李楼村的居民并整合张庄村及李楼村的土地。XX县建设投资有限公司在中共XX县县委、XX县人民政府的领导下，按照指示，为促进XX县城乡统筹建设负责改建XX镇张庄村及李楼村。按照县委、县政府建设社会主义新农村,统筹城乡一体化的战略部署,对土地进行整理，农民的拆迁安置补偿由县土地储备中心负责，修建安置房所用的集体土地由国土局统一安排，成投公司负责建设张庄村、李楼村农民统建安置房项目。（三）本项目提出的理由近几年来，县政府及相关部门以打造现代化的皖北一流县城为目标，按照“改造老城区、提升旧城区、启动河西新区”的工作思路，着力于优化城市环境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档次。相继新建改

26、建县城道路30余条、桥梁8座，建成开放濉河公园绿化景观一期、二期工程，完成了供水管网改造、天然气置换、污水处理等一大批市政基础设施项目，累计完成投资约30亿元。2012年，XX县保障性住房建设1232套，其中XX镇608套，开发区624套；同时完成2011年公共租赁住房项目1536套工程的续建工作。其中XX镇504套，开发区1032套。共计建设公租房2768套，总建筑面积180460平方米，计划总投资34亿元。建设商品房230万平方米、安置房139万平方米，完成房屋征迁210万平方米。目前，县城建成区面积达24.6平方公里，集聚人口约22万人。本项目的建设使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居

27、环境得以提升，很大程度上美化了城市形象。项目的实施加快了XX县经济发展和城镇化进程，促进了项目区的建设。通过本项目的建设，可以从根本上改善项目区农民的居住条件和生活环境，实现农村居民区向城市社区的转变，同时可以集约、节约用地，腾出土地用于区域建设。结合新农村建设的基本要求和现实规划，为保障农民的基本生活要求、促进工业的发展和维护社会环境的稳定，实施本项目建设工程势在必行。 90二、项目建设必要性1、本项目建设对于加快XX县建设，推进XX跨越式发展意义重大。推进XX大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进XX崛起作出的重大决策。为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障

28、性限价房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，保障性限价房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为农民家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。2、本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。XX县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。XX近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。通过建设安置房，有利于改善城

29、区农民的居住与生存条件，维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在XX长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快农民安置房建设，进而提升XX县城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇。本项目是XX现代化城市建设的重要组成部分。本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。3、本项目的建设是维护社会稳定的需要。本项目的实施可以缓解人地矛盾，促进社会经济可持续发展的需要：由于执行国家生态退耕的政策和国家经济建设占用，全县耕地逐步减少和人口渐增，使

30、当地人口和土地逆向发展的形势日趋严峻。人多地少的矛盾直接制约着全县人民生活水平的提高和本地经济的可持续发展。通过安置房的建设，可提高整个XX县的土地利用率。4、本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。XX县根据国家和安徽省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让农民从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立安置房制度的最大受益者。对于群众来说，安置房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，安置房建设将极大地改善中农民的居住条件和生活质量，因建设安置房取

31、得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。 具体到本项目的建设，还将充分利用城市周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本安置小区 “亲、善、美”的和谐宗旨。本项目的建设可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。

32、5、盘活土地资产，充分利用土地资源。一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积“城中村”土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。综上所述，本项目的实施有利于加快项目区内农民实现由农村到城市化的进程，有利于XX县城区总体规划和保持XX县非农建设用地的需求量与耕地总量保持动态平衡和土地利用总体规划的实施，加快推进XX县城镇化进程。可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。三、项目建设的意义1、通过项目区土地整理，能够增

33、加有效耕地面积，在一定程度上缓解当地的人地矛盾，保障耕地总量动态平衡目标的实现，为城乡建设和社会经济的可持续发展奠定良好的基础。2、以土地整理为契机，推进农业结构调整，优化产业结构，实现规模经营，积极探索加入WTO后农业发展新思路。3、通过路、水、电基础设施配套，改善农业生产条件，降低农业生产成本，直接为当地村民实现经济增收创造有利条件。4、通过生态防护林建设，提高项目区植被覆盖率，减少水土流失，优化生态环境。5、通过土地整理，在注重新增耕地面积的同时，兼顾项目区生态景观建设，引导项目区传统农业走生态型、观光型农业发展道路，带动当地农业生产上水平上台阶，促进当地经济发展，提高人民生活质量。第三

34、章、场址选择与建设条件一、场址现状1、地点与地理位置本项目为XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安置房建设项目，项目分为东区和西区分别安置李楼村和张庄村的农民。西区位于XX县老城区，闸河东路以南，北环城东路以北，符夹铁路以东，乾隆湖路以西。东区位于XX市政务区，东至百合路，南临岱河西路，西至合欢路，北接闸河西路。2、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，XX县建设投资有限公司已获得建设用地标准，用地性质为居住。二、建设条件1、自然条件安徽省项目区位于安徽省东北部XX市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，XX市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡

35、的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。 XX市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。（1）气候条件X

36、X市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8C；历年平均降水量为854.8毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。XX市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为

37、8155.09 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.

38、5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。XX市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，

39、占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降

40、水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。

41、（5）交通运输条件XX环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，XX市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏

42、观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“XX市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步

43、增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，XX市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。XX市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械

44、制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。 二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.4%。工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利

45、税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积145.2万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性

46、突破，“菜篮子”工程连续16年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，XX市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。强力推进城市东进南扩，2010年实施项目27个，新建道路123公里，新东外环、沱河东路、合徐高速XX连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用，市图书馆建成，XX火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家4A级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安置政策，32个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，

47、在全国117个城市公共文明指数和未成年人思想道德测评中，我市分别位居地级城市第33位和第27位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010年末，城市人均道路面积10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成区绿化覆盖率43.16%，人均公共绿地面积13.26平方米，燃气普及率92.07%。二是邮电通讯业发达。2010年邮电业务总收入12.9亿元，比上年增长12.7%。其中邮政业务收入8571万元；电信业务收入120023万元。年末固定电话用户42.4万户，比上年增加2.3万户，其中城市电话用户29.6户，农村电话用户12.8万户；小灵通用户1.7万户。年末移动电话用户108.4万户。全市电

48、话普及率达到68.7部/百人。综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。3、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。第四章 建设内容与设计方案一、工程设计指导思想和原则1、指导思想：（1）按照XX市经济社会“十二五”发展规划及城市发展总体规划，精心设计XX镇张庄村、李楼村农民安置房建设工程。（2）本项目建设按照“以人为本”的指导思想，满足人民的生活居住、购物、交通、休憩需求，将人的需求与自然环境

49、的承受能力相结合，做到人与自然的和谐。在注重经济、社会、环境的同时，注重可持续发展。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住、商业区。（5）本项目建设有其独到的特色，与周围环境相协调。2、建筑设计原则：（1）在项目建设过程中，严格按照城市居住区设计规范（GB50180-93）的标准和要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑

50、设计和施工。（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一， 符合可持续发展的原则。（4）最大限度利用现有景观资源及良好朝向，创造居住生活“复合型”，“开放性”，“场所性”，“均好性”，整体构建的现代理念居住社区。（5）充分考虑商业性房产开发的价值体现。（6）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（7）实现建筑艺术与技术创新的结合，把本项目建设成XX市的住宅标志形象工程。二、项目总体规划方案1、指导思想（1）应用现代城市设计思想，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、生活方便、环境优美的新型商住小区。 （2）充分体现以人为本，注重

51、科技和可持续发展的二十一世纪国际住宅发展趋势。小区与商业建设定位于中、高档商业、居住房。（3）坚持社会效益、环境效益并举，“为人民服务，为后人着想”是小区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成小区建设良性循环的基石。2、规划方案（1）功能结构确保清楚完整，组织合理，整合有序XX县建设投资有限公司在XX县XX镇新建XX镇张庄村、李楼村农民安置房建设项目本项目确保做到功能结构合理、用地经济、方便居住与购物消费。 （3）道路交通出入便利，交通顺畅，人车分流道路交通将按照小区内实现人车分流，重视自行车、摩托车及家用汽车的停放。（3）单体设计朝向合理，居住舒适、节地节能在建筑布局上将充分考虑XX市的气候特

52、点及居民购房心理，住宅采用坐北朝南，注重自然采光、通风。（4）绿化景观集分集合，中心放射，景观多变本小区绿化景观，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置几处中心景观区，在每幢建筑物周围最大可能的利用空地设草坪和灌木结合的绿化带，沿小区道路种植行道树，做到家家有绿地，户户有风景。（5）规划建设力求达到如下标准：规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化节能化、配套完善化、环境公园化、生活科技化、社区人性化。3、总体规划规划结构：为了适应城市人口老龄化及家庭结构的变化，以及现代人思想意识的变迁，在设计中强化组团模式，突出邻里空间，增强居民归属感。院落组团小区的空间关系变化，一方面有

53、助于营造亲切的邻里互动氛围，同时也有利于小区分级管理。道路交通系统本地块规划车行主入口分别在南、北两侧道路上，路宽7米。东边作为人行主入口。南北两侧的景观步行出入口伸入小区构筑了一条纵向景观轴，加上东西侧的车行出入口和分组团布局的规划结构，使地块中形成了环状道路系统，构筑复合式交通。东西侧道路汇入的车流在半环状的道路体系中伸入到地下，使中心景观轴相交道路自然成为步行道，最大可能地做到人车分离。同事地下停车布局尽量一局规划结构，与邻里空间重合，使回家路径最便捷。景观绿化系统小区南北步行出入口的延伸形成了纵向景观带，成为联系小区步行体系的核心。结合公共服务设施与步行休闲空间相互辐射，形成整个社区的

54、街道式公共生活空间，强调了场景气氛。在此带状空间上横向衍生出若干簇居住组团，构架清晰，结构明确，又相互串联，构成点、线、面结合的景观体系。变化有致的空间体系由此展开，环状路网以北的小高层住宅构成小区的天际轮廓线。板式楼，远眺山景。中区、南区以6层住宅为主，围合成组团。自成一体，同时又与中心景观轴向联系。公共服务设施结合中心景观绿化带布置与日常生活密切联系的公共服务设施，社区服务、咖啡茶室、餐饮及商业。公建与步行道的结合丰富了入口场景，同时为分级管理提供了可能。入口的景观水池与区内宽阔的绿 地结合，使休闲场所更易被人使用，增加了公共参与的机会。三、建筑工程方案1、平面设计（1）设计依据 民用建筑

55、设计通则住宅设计规范GB50096-1999（2003版）建筑设计防火规范GB50016-2006 其它相关的建筑设计规范 项目单位提供的设计条件（2）住宅设计方案 本项目主力户型为“布局紧凑，功能合理”的120、100平方米左右的精致三房户，并配有适当比例的90、75平方米的两房户。户型设计在面积标准，功能取向以及环境配合方面进行了多方面考虑。 设计定位由于本项目定位为“小康住宅小区”，因此“紧凑合理”成为户型设计的出发点。在设计中合理分配各房间面积，不求大求全，减少消极无用空间，各功能空间布置紧凑流畅，以期给住户一个舒适合理的住房。 套型功能空间配置本项目户型合理性主要表现为明确的动静、内

56、外分区；客厅，餐厅南北相通，既空间宽敞，又有利于采光通风；厨房及餐厅较宽敞明亮；卫生间面积合理，配置齐全；同事玄关处空间足够拜访鞋柜及换鞋；各户型南阳台宽度均在1.5米以上，背面有些户型还设了生活小阳台；室外空调机位基本上每个卧室、客厅均设置一个，冷凝水同意排放，里面上用剑阁较大的彩铝扁管进行遮挡，既不影响空调正常运行，又统一了立面造型。 厨卫平面设计厨房位置靠近入口处，并有自然采光、通风。厨房操作台按照洗、切、烧的流程布置设备。卫生间平面设计布置有序，符合使用需求。 无障碍设计根据城市道路和建筑物无葬爱设计规范JGJ50-2001要求，建主出入口、入口平台、候梯厅、电梯轿厢、公共走道、无障碍

57、住房等。 单元公共空间楼梯段净宽不小于1.0m，平台宽不小于1.2m，踏步宽度不小于260，高度不大于175。各层候梯厅深度不小于电梯最大轿厢深度，且不小于1.8m，电梯及楼梯直接通到车库层，方便居民就近停车。住宅底层入口处设门厅，形成归属意向空间。 住宅设备设施配置厨房设备成套，并设有通风、换气系统，预留冰箱与其他厨房电器位置。 采光与通风强调中间户型的自然通风，落实健康住宅理念，主要功能空间在自然状态下均具有良好的通风效果。卧室、客厅、厨房采光良好，符合日照要求。2、建筑造型技术手段和艺术处理完美结合；注重建造方式自身的表现；材料的使用与建筑的功能和形式相对应。建筑以新古典主义的外在形式，

58、展现“典雅府邸，尽享尊贵”。并利用高度上的局部变化创造错落、丰富的屋顶轮廓。外立面色彩深沉稳重，基座部分材质采用高档石材，主体墙采用高档外墙涂料或真实漆。沿街商业立面呼应住宅的古典风格，以简洁的竖向线条分割大面积的玻璃墙体，凹凸虚实的对比的关系营造大气舒展的整体形象，在沿街面多层商业融入部分现代元素，以活泼的形象提升商业气氛。商业体块，以玻璃体为主，入口开敞通透，增强室内外的商业互动。4、结构设计（1）设计依据建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008建筑结构荷载规范 GB50009-2001 (2006版)砼结构设计规范GB50010-2010建筑地基基础设计规范GB50007-200

59、2建筑抗震设计规范GB50011-2010建筑设计防火规范GBJ16-87（2010年版）汽车库，修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（2）结构设计设计依据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑抗震设防分类标准GB50223-2008建筑结构荷载规范GB50009-2001混凝土结构设计规范GB50010-2010砌体结构设计规范GB50003-2011建筑抗震设计规范GB50011-2010建筑桩基技术规范JGJ94-94设计采用主要活荷载标准值a、楼面均布活荷载公寓 2.0kN/m2商业 3.5kN/m2卫生间 2.0kN/m2 2.5kN/m2阳台栏杆水平荷载0

60、.5kN/m2 消防楼梯3.5kN/m2 一般楼梯2.0kN/m2车库 4.0kN/m2电梯机房 7.0kN/m2空调机房10.0kN/m2配电房10.0 kN/m2b、屋面均布活荷载上人屋面2.0kN/m2不上人屋面0.5kN/m2（四）公用工程方案1、给排水设计（1）设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑设计防火规范GB50016-2006民用建筑设计防火规范GB50045-95 ( 2005年版)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97建筑灭火器配置设计规范GB10140-2005其它现行的

61、有关设计规范和规定、业主及有关工种提供的设计资料与要求。（2）设计范围本专业承担该项目基地内室内外生活给排水、雨水、消防给水和灭火器配置等内容，并做好与其他相关专业的设计配合。（3）给水系统 水源拟采用城市自来水；从百合路DN500市政管中引出DN150供水管，并寄回从岱河西路市政管中引出DN150供水管，在小区内形成环网供生活及消防用水。冷水系统：根据地块建筑分布情况、地形特点及市政供水压力，整个小区生活用水拟采用市政直供、生活水池-变频加压两种供水方式。多层及小高层地区拟采用市政直供，小高层高区采用变频加压供水。生活泵房拟设在地下室内。小高层室内生活用水按每个分区供水压力不大于0.45Mpa的原则，分高、低两个供水分区。 （4）生活排水本小区室内采用污、废水分流。底层单独排除，室外污、废合流。污水经化粪池处理后，排到闸河西路、岱河西路及合欢路、百合路市政污水管。小区总排水量按照生活用水90%考虑。地下车库、地下室等处设排水井，设泵提升至室外雨水管内。在地下车库出入口处设有盖板排水沟，防止地面水进入。（5）消防给水系统a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水