沙家浜温泉度假村的建设设想

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1、ShaJiaBanghotspringresort 沙家浜温泉度假村项目开发可行性报告与定位沙家浜置业有限公司ShaJiaBangRealtyCo.Ltd. 江 苏 沙 家 浜 温泉度假村开发项目 可行性报告与定位 目录 一、项目概述1 二、开发目标3 三、市场定位4 四、主要设施6 五、项目用地及配套8 六、开发资金来源9 七、开发条件与优势.10 八、市场分析.13 九、效益分析.13 十、可行性结论.14沙家浜温泉度假村开发项目可行性报告与定位 常熟是一座历史文化名城，有着得天独厚的旅游资源，拥有3个国家4A级风景区，5个国家工农业旅游示范点，而结合传统节日与地方特色的生态休闲游，更增添

2、了常熟的魅力。2006年，常熟在江苏同类城市中接待国内外游客率先突破1000万人次。2007年上半年，接待游客超过634万人次，旅游收入近50亿元。 地块位置位于苏州常熟市南端，风光旖旎的阳澄湖畔常熟市沙家浜风景区，自开展红色旅游以来，连续两年每年自营收入净增一千万，接待游客净增二十万人次。 沙家浜已经成为江苏的旅游名镇，。沙家浜风景区占地4000亩，是典型的锦绣江南鱼米之乡，这块昔日的主战场，具有光荣的革命传统和丰富的红色旅游资源。以36个伤病员为题材创作的现代京剧沙家浜，名闻全国、百姓传唱。1999年开始，沙家浜景区如今已成为全国百家红色旅游经典景区、国家AAAA级风景区、国家城市湿地公园

3、、全国爱国主义教育示范基地。形成了以红色教育旅游为基础，绿色生态旅游为重点，金色美食旅游为特色、影视文化旅游为亮点的旅游产业体系。 2006年度，沙家浜景区的各项经济指标均创历史新高。实现旅游自营收入3205.7万元，比去年同期2450万元增长30.8%；接待游客75.3万人次，比去年同期55.2万人次增长36.4%；实现全镇旅游业总收入1.75亿元，同比增长16.9，完成旅游业税收2250万元；实现全镇服务业增加值5.8亿元，同比增长29，占GDP比重为17.6，比去年提高了0.7个百分点。在沙家浜红色旅游的带动下，常熟市2006年旅游综合收入超80亿，人数过千万，一跃成为江苏县级地区旅游业

4、之冠。沙家浜旅游的飞速发展为沙家浜温泉度假项目的开发建设奠定了有利基础。旅游区还将继续扩大由近及远的市场，提升旅游市场覆盖率。年内还将培育客源地城市120个，签约旅行社1200家。这些都将为即将建造的温泉度假村提供大量的客源。第一章、项目概述第一节、项目说明 项目名称 江苏沙家浜国际温泉度假村 项目地点 常熟沙家浜旅游区芦苇荡公路西侧（锡太公路北侧） 占地面积 143205平方米(其中南地块45289平方米,北地块97916平方米) 用地性质 商业 (旅馆业、服务业) 用地 用地强度 容积率0.47-0.49；绿地率不小于40%；建筑密度不大于22% 建筑面积 约70170平方米 建筑高度 南

5、地块为商业建筑及配套用房，高度不大于10米， 北地块为旅游宾馆，会议中心，商业建筑及配套用房，高度不大于 15米 停 车 位 每万平米建筑不少于50个 总 投 资 8900万元RMB/ (146.8+67.9亩) 开发单位 江苏沙家浜置业有限公司 开发时间 2007年12月31日2009年8月6日第二节 开发目标沙家浜温泉度假村开发项目是常熟市规划局和常熟市发改委确定的旅游区建设项目之一。作为开发常熟市旅游产业结构温泉旅游，其开发要本着高标准、高起点、高档次的原则。以面向上海消费群服务为主和周边城市的消费群，以及承揽各种会议、团体及散客、高级服务项目为三大定位。目前，国内旅游市场一直存在着南热

6、北冷的局面，尤其是冬季，南北差距更大，究其原因，北方气候较冷的冬季缺乏热点的载体，大部分旅游景点因季节因素基本上处于冬眠状态，这种情况严重制约了这一区域旅游业的正常发展。由于温泉旅游受季节的影响较轻。而且，冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。因此，开发建设温泉旅游项目要本着弥补长三角冬季旅游清淡的局面，以该区域增加冬季旅游新热点为基本发展目标。现在，温泉旅游项目的开发在南方已达到了如火如荼的程度，而华东还处在起步阶段，具有较大的发展空间。因此，沙家浜温泉度假村这一开发项目要充分利用丰富、优质的地热资源和江南水乡特色以及独特的地方绿色食品，瞄准上海地区及周边旅游市场，努力开发吸引长三角等外省游客

7、，建造一处集健身、疗养、娱乐、训练、文化享受和绿色食品等于一体的大型综合旅游服务设施。基于这一发展设想，沙家浜温泉度假村的开发建设要努力实现和达到以下目标：建立沙家浜乃至长三角旅游市场的新热点；建立华东最著名的江南水乡温泉度假中心;建立华东地区自然健康的会议中心；建立上海温泉文化休闲娱乐的重点场所；建立国内重点温泉疗养康复基地；总体目标 2008年和2009年主要是通过沙家浜温泉度假村建设的详细定位,独具特色的规划设计、领先的温泉沐浴产品，配套全新的营销、管理、服务模式，迅速占领市场，为客人带来全新的舒适享受，成为华东地区、乃至全国温泉旅游行业的代表；二、市场定位1.市场定位l 度假村定位：

8、以全新的温泉沐浴、地方绿色食品,保健产品为主导，以完善的餐、住、游、购、娱相配套，走中高档经营路线，形成“世界一流，亚洲第一”的国家5A级温泉旅游度假景区。l 区域定位：将以周边市场为基础，重点拓展上海市场，成立上海联络办事处，迅速向国内长线团联接和开拓东亚及东南亚市场；l 目标客源定位：将以各类中高档家庭、商务、政务及红色旅游度假团体、散客、单位会议和商务政务小团队及中高档旅游团队为主；l 价格定位：走中高档路线，坚持优质优价，定价讲究低进高出，注重综合消费的价格策略。 2产品定位a、 公共温泉：以温馨冬园、动态夏园、康乐秋园、浪漫春园为主线，融合各类动水娱乐池，加料池，情趣池，景观池，冲击

9、池，个性池和休闲保健配套。从温泉数量、面积、种类、特色等方面，以国内乃至世界一流的高端水准定位，并且做到保障四季经营，适应各类消费需求；其中有日式温泉浴、土耳奇温泉浴和欧式温泉浴等。b、 小木屋：努力创造一个秘密、自然、浪漫的空间，顺应家庭、情侣、商务、客人的需求；景区内拥有若干间风格别致的情侣小木屋。c、 国际风情区：汇集各国各具特色的、原汁原味的温泉沐浴风情产品，单独更衣、收费，以吸引中、高档客人来多次消费，求新究异；d、 SPA保健：强调温泉水疗香熏与保健推拿相结合，突破以往单一的常规按摩形式，以中档的常规中、泰式按摩和VIP香熏保健套餐为主；e、 温泉区食坊：出品地方特点的绿色食品，水

10、乡水产品绿色蔬菜，面点、粥档、风味小食，主要供应温泉区泡温泉的客人，临池面景，随意自然，中低档消费；f、 VIP别墅：均为带温泉池的高档别墅，按私密、休闲、尊贵的设计理念，针对高档贵宾休闲度假、高档小型会议、商务接待和私家、情侣等高档客源，以不同的风格和配套精心打造，形成高尚、私密休闲的空间；共有若干间别墅或连体别墅；g、 主楼客房：以中式和日式标准客房为主，共计房间若干间，主要供应旅游、会议团队和散客使用的中档客房；其中房间形式有：中式房间、日式房间，豪华房间等。h、 多功能厅及中、小会议室：分别容纳50人800人，供团队各类会议、拓展、活动、舞会等使用；i、 温泉食街：以中餐团队围餐、散台

11、和包房为主，主要出品地方菜、特色菜和乡村菜为主，适应旅游、会议团队和各类散客；j、 日韩餐厅：出品日、韩风味餐和西餐、自助餐，主要针对日韩客人和其它散客，兼顾会议、多功能厅、康乐中心的出品;k、 康乐中心：主要有书吧、网吧、乒乓球、桌球、棋牌、茶吧等休闲康乐产品，供入住客人和泡温泉的客人娱乐；l、 商业街：以出租商铺为主，经营旅游工艺品、土特产、特色餐饮、综合服务等；m、大厅商售：主要售卖泡温泉的泳衣、泳裤、水泡、泳镜，以及工艺礼品、小食、饮料等，自主经营。第三节 主要设施沙家浜温泉度假村规划占地面积14.3万平方米。主要设施由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部分组成，具体如下：一、水上乐园水上

12、乐园是沙家浜温泉度假村的重要娱乐设施。在规划和设计上要根据地方四季较分明的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施，形成度假村能够及引游客的主要服务场所。水上乐园规划占地面积约10000平方米，由室内嬉水馆、室外水上娱乐场和游泳馆三部分组成。整个建筑的风格要注意互相呼应，可视环境景观为主要部分。整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体，选择安装和引进国内外先进的设施和形式，使之成为度假村的主要闪光部位。游泳馆要配套服务设施完善，一年四季皆宜游泳的场所。二、温泉世界温泉世界是沙家浜温泉度假村的主要工程，是度假村的主

13、打服务项目，该工程规划在南区，建筑面积约1-2万平方米，由温泉浴城、休闲汤都及SPA水疗中心三部分组成。1、温泉浴城：是温泉世界的基础设施，要突破传统的洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。该服务项目的市场定位主要是上海消费群及本地企事业单位及周边城市居民消费及短期观光游客等。2、休闲汤都：是温泉世界的精华。该服务区要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，采众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，一改传统的温泉“洗澡”和“治病”观念，要设计建造各式各样的温泉汤池，重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野

14、意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小，大者可容纳百十人，小的鸳鸯汤池仅供二人。休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者和华东地区的企业家消费（以爱好“泡汤”的日本、韩国、台湾的游客为主）和国内的私营企业主、企事业单位高级白领高消费旅游者。它是温泉度假村的主打品牌。3、SPA水疗中心：是度假村的特殊服务设施，也是休闲的主要配套服务设施。SPA水疗为近来香港、台湾及东南亚地区非常热门的项目，是利用地热温泉及自然植物药物、专门为男、女士进行保健及美容服务的项目。随着国民收入的增加和生活水平的提高，人们的旅游消费水平也不断地提高，而且，近年来

15、，健身游客量不断增长，这对传统的接待方式又提出了新的要求，尤其是对度假型的健身要求呈不断增长的态势。就沙家浜温泉度假村周边及上海和整个华东地区的旅游景区来看，目前尚未具备有特色和竞争力的健身旅游项目。随着常熟市及周遍地区工农业的蓬勃发展，人们工作的劳累是需要放松、锻炼、休闲、保健项目为目的，可以推想，健身型的接待设施极具市场开发前景，而且，由于开发建设中的温泉度假村内本身就有吸引游客的、水上乐园、温泉SPA水疗中心等观光、娱乐和其它服务设施。因此，开发建设沙家浜温泉度假健身项目在市场方面不会有太大的困难，甚至一定能成为该区度假消费的热点。沙家浜温泉温度适宜，含有多种对身体有益的矿物质。因此，要

16、有充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，配合纯中草药及中医针炙、按摩、推拿、刮痧等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为国内有名的温泉康复所。5、会议用房为相关大企业培训及会议的要求，建设可容纳800-1000人的会议厅或多功能厅，配套有小会议室分别容纳100人；50人等，以满足各种规模需求，为度假村带来持久生意和解决淡季客源问题。三、游泳馆、球类馆游乐市场时兴的台球、沙球、壁球等，达到休闲游泳娱乐的要求。四、度假村酒店度假村酒店是位于温泉度假村内的餐饮住宿服务设施。酒店设计要合理，服务设施要配套、完善，而且，江南园林式的布局与规划、设计中的温泉

17、度假村容易协调、统一。该酒店位于度假村的南北区地块中间的相连处，建筑面积15000平方米，投资约3000万元。有160间高、中档套房和标准房，具有供300人同时就餐住宿的会议能力。服务设施按四星级的标准配套、完善，而且还具备了与整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件，是理想的规划方案。度假村酒店可以与其他单位合作或由他们单独运做。第四节项目用地沙家浜温泉度假村位于常熟市南侧锡太公路北侧，沙家浜旅游景区大门正对面，紧邻景区停车场，属沙家浜最有发展前景的黄金地段，整个项目地块214.7亩，为常熟市2007BG033挂牌地块，已由沙家浜置业有限公司竞拍获得。第五节配套情况沙家浜温泉度假村的

18、配套主要有电、水、天然气三大项。一、电：全村需要用电约200万度，由常熟供电公司通过电网供应，来源充足。二、水：生产用水分冷水和热水两部分。根据各设施年用水量估算，年用水约100万立方米，其中冷水60万立方米，热水40万立方米。热水由自备生产井供应，冷水由市自来水管线接驳。温泉生产井年出水量160万立方米。整个生产所需的冷、热水完全可以保证需要。三、气：温泉出水如低于使用温度则需适当加温至50度左右，以保证池水40-41度，生活用燃气等。第六节环保情况沙家浜温泉度假村建设项目是以健身疗养、休闲娱乐为主体的综合服务项目，不同于工业生产项目的开发，不会产生废气、废渣，无粉尘、无噪音。其温泉综合服务

19、区和酒店产生的洗浴废水和生活污水经过处理，完全能够达到排放标准。因而，整个项目将会完全符合环保要求。一、水上乐园。主要服务项目为嬉水和水上运动项目，池水只需消毒和经常更换，不会形成污染源，可自然排放和二次利用。如垂钓养鱼用水等。二、酒店及其它餐饮服务区用油、气作燃料，属环保型燃料。三、温泉世界和酒店及餐饮服务区产生的洗浴废水和生活污水通过循环处理，然后经过排污管道进入地下进行自然过滤，可达到排放要求。第七节项目投资一、资金总额：沙家浜温泉度假村集温泉、绿色食品、健身、理疗、娱乐休闲、度假、培训为一体的综合服务项目，工程量大，需要大量的资金。据估算，整个项目总建筑面积70170平方米，总投资约3

20、.5亿元人民币。二、资金来源：由沙家浜置业有限公司及公司各股东方投资贷款解决。第八节开发步骤沙家浜温泉度假村由于内设服务项目多，工程量大，开发建设需要较长的时间，因此，应坚持一边开发，一边经营，一边完善的原则，逐步完成各项服务设施的建设。建设将分三个阶段进行。一、首先完成南区温泉功能基础设施和中心设施的开发建设。温泉度假村的温泉世界和SPA水疗中心等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。就整个工程的建设顺序来看，应首先将资金投入到温泉世界的开发建设上，其次是SPA水疗中心的建设，根据资金和招商情况进行实际性的运作。因此，应将开发单位的自筹资金首先投入到温泉世界的开发建设上，计划该工程到2009年

21、下半年或2009年10月前交付使用。二、游泳馆、球类馆及酒店客房的建设，作为二期开发阶段，并重点抓好度假村酒店服务设施的完善、配套、使其达到四星级旅游涉外饭店的标准。争取2009年底交付使用。三、综合服务设施的开发建设阶段。这一阶段将根据第一阶段决定的项目投资参与者的意见，对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善后开工。同时，开始向投资者招集水上乐园和温泉世界内配套项目的经营权的合作方式。此外，第一阶段的在建工程将继续进行，预计第二阶段到2009年底基本结束。（也可以与其他单位合作建设酒店，但要进入度假村整体规划中）四、完成并完善规划设计中各项服务设施的开发建设。这一阶段为度假村开发建设的攻坚

22、阶段，同时，注重提高完善已建项目的服务功能，将规划要求中的各个项目配置完整，到2010年6月前温泉度假村的整体开发基本结束。第二章 开发条件及意义第一节开发背景近年来，我国加快了旅游业的发展步伐，旅游业作为国民经济的又一支柱产业，普遍得到全社会的重视。今年，国务院对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求。我国旅游业的基础设施还比较落后，旅游资源开发和保护的总体水平较低，服务质量还有待提高。要求实施精品战略，努力建设和推出一批在海内外旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路。在这种旅游业大发展的良好氛围下，我们审时度势，经过认真分析研究，认为加快温泉旅游项目的开发和建设，既符合全国的

23、发展政策，又突出了常熟市的旅游重要地位，具有很好的经济效益和社会效益，完全符合全国旅游业的发展方向。我国加入WTO之后，特别是2004年之后，世界经济一体化发展迅速，上海以及周边地区大大加快了国际化进程。对高档休闲度假和以温泉题材旅游的需求与日俱增。而上海并不具有温泉旅游功能，所以这一项目的推出将会吸引大量的上海客户。今年党的十七大提出的提高全民健康意识和国家最近公布的调整节日长假，又为这些地区游客选定沙家浜温泉度假提供了首选休闲去处。国家和地方都对旅游业的发展给予了极大支持，正像常熟市王建康市长在2007中国（江苏）红色旅游发展论坛上的讲话所说的常熟将“以红色旅游为契机，进一步以“沙家浜”红

24、色品牌整合全市旅游资源，积极推进景区开发，不断完善设施配套，深度挖掘旅游资源内涵，不断提升常熟旅游产业的总体竞争力，相信常熟的红色旅游乃至全市旅游业的发展必将乘势而上，取得更大成绩。” 由此可见沙家浜温泉度假村的开发建设，对推动常熟经济发展和扩大常熟国际知名度有着更深的意义。所以我们在广泛深入考察论证的基础上，决心做好沙家浜温泉旅游项目的开发和建设，相信推出“温泉之旅”这一特色旅游项目一定会得到省、市各级有关部门的大力支持和广泛的市场效应。第二节开发优势一、资源优势：常熟拥有丰富的国家湿地资源，根据地质勘测结果显示，这一地块的地热资源完全可供度假村使用，温泉井深需2000余米，出井水温度可达5

25、0摄氏度左右，天然自热，单井出水量可达200立方米/小时，温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等二十多种矿物质，对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。沙家浜温泉地理位置十分优越，毗邻沙家浜红色旅游景区，大环境建设容易配套，有利于整个项目的开发和建设。沙家浜水产丰富，河虾鲜鳞，品繁质优；阳澄湖大闸蟹，远销海内外。全镇水产养殖面积1.8万亩，水产品总量达5500吨/年。沙家浜优质大米，盛杉江南；二、环境优势：常熟及沙家浜拥有丰富的人文资源，处于长三角中心，距上海仅100公里和一小时车程，沙家浜温泉度假村是即将开发建设的第一个温泉旅游项目，面对的是巨大的市场空白，

26、在这一地区没有任何竞争对手，既具有较强的垄断性，又有极大的吸引力，这将为温泉旅游市场带来较大的客源。以度假和休闲健身为重点的沙家浜温泉度假村极有可能成为常熟旅游观光线路上的一个有益的补充，成为一个连接地区旅游板块和沪苏锡杭常独具特色的休憩、娱乐、健身及享受的旅游“驿站”。三、交通优势：沙家浜位于常熟南部，项目南邻锡太公路，北接沿江公路与苏嘉杭高速相接，205省道复线和锡太路交汇互通于景区边侧。 南京沪宁高速苏嘉杭高速沙家浜出口，行程约2小时上海沪嘉高速（A11）沿江高速苏嘉杭高速沙家浜出口，行程约 1小时上海沪宁高速（苏州段）苏嘉杭沙家浜出口下杭州苏嘉杭高速沙家浜出口，行程约1.5小时 项目紧

27、临沙家浜景区主入口，交通便捷，并拥有便利的停车条件。具备了发展旅游业所必须的交通条件。第三节开发意义开发建设沙家浜温泉度假村，不仅可以改变传统的地热利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游市场的发展，促进常熟旅游经济的发展。一、充分发挥了温泉的理疗保健作用，促进了人民群众的身心健康。沙家浜温泉含有丰富的有益人体健康的矿物质和微量元素。具有较高的医疗价值，如果加强在康复理疗方面与中医有效的结合，那么，治病健身的功效将会更佳。因此，沙家浜温泉的开发建设，将为促进人们身体的健康发挥不可替代的作用，从全民要普遍提高身体素质的角度来看，温泉旅游潜在的客

28、源极为丰富，开发前景比较广阔。二、能够促进本地旅游市场的发展，推动旅游业的全面迅速发展。就常熟市旅游业的总体规划要求和发展方向来看，温泉旅游项目既是开发建设全市旅游市场的重要主体，又是全市旅游市场的重要补充，这一项目的开发建设可积极带动其它旅游经营项目的发展。就温泉的开发基础来看，温泉的基础服务设施比较完善，容易尽快配套，因此，优先选择温泉旅游项目，能够做到多、快、好、省、既可尽快的加速全市旅游市场的形成，同时，温泉旅游项目如果开发成功，完全可成为经济建设的一个重要补充。常熟处在江苏省、上海市两大热点板块之中，是东西部的交汇点，以休憩、娱乐和康复为主要内容的温泉度假村，是繁华大都市成功人士休闲

29、的重要场所，随着人们对健康意识的增强，温泉休闲将会越来越成为首选方式。温泉度假村也可以作为游客在江苏省境内自东向西、自北向南观光旅游的一个中途歇脚点。舒适的温泉享受和水上娱乐活动，可以让游客洗去风尘，洗去疲劳，抖搂精神，再踏旅途。同时，由于温泉旅游项目受天气因素的影响较少，尤其是北方寒冷的冬季，多数季节性的旅游景点基本上处于“休假”阶段，热点旅游景点较少。因此，开发建设温泉旅游项目，不仅对游客有较大的吸引力，而且可以填补华东地区冬季旅游热点少的空白，有助于拉动和激活该地区的冬季旅游市场。 三、能够拉动相关产业的发展，促进地方经济的快速增长。我们开发建设温泉度假村，就是要以温泉的综合开发为切入点

30、，针对人们健康意识的消费品位日益增长的趋势，着重发挥基理疗健康和休闲娱乐的功能，并以此为龙头，配套完善相关的各类服务英目，最终把沙家浜温泉度假村开发建设成为一个集旅游“七大要素”（健康、吃、住、行、游、购、娱）为一体的综合旅游场所，形成温泉产业集团，形成常熟市国民经济的重要产业组成部分，促进地方经济的发展。第三章 市场分析第一节客源预测沙家浜温泉度假村根据其设计的服务项目和功能，客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分，具体如下：一、外来游客：沙家浜温泉度假村处于热点交通通道上，附近有上海、无锡、南京、杭州、苏州等地，客源非常丰富，开发潜力巨大，本项目2小时经济圈内，纳入了一个直辖市，2

31、个省会城市，以及南通、常州等经济发展迅速的中型城市，这几个城市无疑是准客户的重要来源。如果我们能够按照规划要求将度假村的各项服务功能配齐，将市场着眼于周边各城市和旅游景区，加大宣传促销力度，估计吸引70-80%的客源，一年就可吸引游客50万人。二、本地区消费者：常熟市现有人口104万，如果按市区20%，其余10%的消费者计算，每年参与度假村的消费者可达20万以上。此外，营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客，综上所测，预计度假村每年接待的各类游客可以达到50万人以上。第二节效益分析一、销售收入按独用客房5万平米计算， 销售单价：10000元/平方米 客房总面积为50000平方米，以70平方米左

32、右/间计算，则客房总数约为700间。销售总金额（增加出来面积可销售基础上）： 10000元/平方米50000平方米=5亿元人民币二、客房营业收入 项目以60-70平方米的客房为主力产品，预计价格为300元/日； 客房引入室内温泉，则预计价格为500元/日。 总收入- 经营总成本=3168万元 三、娱乐配套经营利润 全年娱乐配套收入计： 345.6万元（娱乐配套经营利润） + 270万元（水上游乐及配套餐饮） +518.4万元（旺季10-12月餐饮主要收入） + 1036.8万元（SPA及配套餐饮） =2170万元 年经营利润预估=客房经营利润 + 娱乐配套经营利润 =3168万元+2170万元

33、 = 5338万元 四、会所特殊业态收入及会员卡销售收入 年收益：365天*8.8万/天=3212万第四章结论根据市场预测，沙家浜温泉度假村客房销售收入可确保股东全部投资的收回，温泉功能区的投资也可考虑在客房销售中收回，以化解风险。出售后代管理的回报，各服务项目投资回收期保守估计最长的不超过5.8年，是经济效益比较理想的开发项目。同时，沙家浜温泉度假村的开发建设，可以填补上海市周边市场无温泉的空白。对解决华东冬季旅游热点的不足，促进该区域旅游业的发展有着重要意义。沙家浜温泉的开发和建立，将会不同程度激活人们的文化健康生活的需求，刺激消费和提升健康观念，推动旅游服务业的快速发展。因此，无论从任何意义的市场定位，沙家浜温泉度假村的开发建设是十分有利和正确的，极具开发前景。 14