房地产估价师考试4科模拟题

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1、2011年房地产估价师考试4科模拟题房地产基本制度与政策模拟试题（一）一、单项选择题城市房屋拆迁管理条例的适用范围，是在（）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。A.城市规划区内国有土地上B.城市规划区内集体土地上C.城市建成区内国有土地上D.城市建成区内集体土地上1. 拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）。A面积结算B.货币补偿C产权调换D.货币补偿或产权调换3?委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（）申请确认。A.拆迁人B.拆迁主管部门C城市规划行政主管部门D.房地产权属登记

2、部门拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。A.5B.7C.10D.15裁决应当自收到申请之日起（）日内作出。A.15B.30C.60D.906?行政裁决规定的搬迁期限不得少于（）天。A.7B.10C.15D.307?将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是（）。A.城市房地产开发经营管理条例B.商品房销售管理办法C.房地产开发企业资质管理规定D.城市商品房预售管理办法8.房地产开发企业资质管理规定规定，申请暂定资质证书的条件不得低于（）级资质企业的条件。A.B.二C.三D.四9.2005年1月，

3、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。A.1200B.1800C.2100D.300010.中华人民共和国城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由（）规定。A.全国人大B.国务院C.国土资源部D.住房和城乡建设部11?以（）方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。A.土地使用权出让B.房地产出租C.房地产转让D.房地产抵押商品房买卖当事人应当在合

4、同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从（）起计算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工验收之日C.商品房竣工验收合格之日D.商品房交付之日李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93。其面积误差比的绝对值为（）。A.3%B.3%C.7%D.7%无正当理由拖欠房租（）个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。A.1B.3C.5D.6下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是（）。A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力C.抵押人将已抵

5、押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担12. 人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由（）参照评估价确定。A.委托人B.人民法院C.拍卖师D.竞买人中华人民共和国城市房地产管理法规定，国家实行土地（）和房屋所有权登记发证制度。A.使用权B.所有权C.收益权D.占用权下列关于预告登记的表述中，错误的是（）。（2007年试题）A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3

6、个月内未申请登记的，预告登记失效C预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理（）。A.房屋总登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权转移登记D.房屋所有权变更登记13. （）是一种反映房屋、土地现状的专业图。A.房地产平面图B.房地产有关证明和文件C房地产卡片D.房地产权属账册21?房地产估价采用（）。A.差额定率分档累进计收B足额定率分档累进计收C差额定率分档累退计收D足额定率分档累退计收22.某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的

7、评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为（）万元。A.1.60B.3.00C.4.25D.5.52523?新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设（）年的暂定期。A.1B.2C.3D.524.县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有（）名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。A.1B.2C.3D.5二、多项选择题1?下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有（）。A.征收集体土地的过程中对民房的拆迁B.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁c城市近郊区集体土地

8、上水利建设对民房的拆迁D.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建E.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁2?产权不明确的房屋是指（）的房屋。A.有权属证明B.产权人下落不明C产权人出国留学D.因产权关系正在诉讼E暂时无法确定产权的合法所有人3?下列关于暂定资质证书，表述正确的是（）。A.暂定资质证书有效期为3年B.房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书的有效期C.房地产开发主管部门延长暂定资质证书的有效期不能超过3年D.自领取暂定资质证书之日起3年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长E.自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长中华人民

9、共和国城市房地产管理法规定了（）的转让房地产开发项目条件。A.以出让方式取得的土地使用权B.以划拨方式取得的土地使用权C.以转让方式取得的土地使用权D.以出租方式取得的土地使用权E.以抵押方式取得的土地使用权当前，我国各地房地产交易管理机构的主要职责是（）。A.办理房地产交易鉴证等手续B.开展房地产股票活动指导和监督C.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务D.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费E.为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格下列（）,不属于房地产有偿转让。A.房地产买卖B.房地产入股C.房地产继承D.房地产抵债E.房地产赠与当前我国房地产权属登记

10、管理的任务主要是（）。A.做好房地产登记信息化工作B.做好登记薄记载工作C.做好房地产登记档案管理工作D.为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据E.做好物业管理工作房屋所有权初始登记是指（）原始取得所有权而进行的登记。A.新建房屋申请人B.原有但已进行过登记的房屋申请人C.原有但未进行过登记的房屋申请人D.转让所得房屋申请人登记的房屋申请人D.转让所得房屋申请人E.继承所得房屋申请人9?房地产中介服务合同应包括的主要事项有（）。A.当事人姓名或名称B.当事人住所C当事人联系方式D.中介服务项目名称、内容、要求和标准E.合同履行期限三、判断题1?按照城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁范围确定

11、后，拆迁范围内的单位和个人不得转让拆迁范围内的房屋。（）2?房屋拆迁公司在房屋拆迁中，根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业。（）3?拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿。（）4?拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议。（）5.根据城市房屋拆迁估价指导意见，估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告。（）6?申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时问应不少于两年。（）7.经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。（）8?城市房地产开

12、发经营管理条例规定，因房地产开发商的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。（）4. 未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。（）10?发布房地产广告，应当遵守中华人民共和国广告法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。（）11?房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，就可以要求交易双方当事人更改成交价格，并按市场评估交纳有关税费。（）12. 凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到土地管理部门申请土地使用权变更登记，然后凭变更后的土地使用权证书向同级人民政府房地产管理部

13、门办理交易手续和申请转移、变更登记。（）房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。（）14?房地产直销是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。（）15. 某商品房于2007年1月8日竣工验收合格，2007年3月8日开发商将其交给购房人孙某，该商品房保修期应从2007年1月8日起计算。（）土地初始登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。（）16. 建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记

14、机构在房屋登记簿上予以记载，并及时颁发房屋权属证书。（）单位和个人可以自己查询房屋权属登记信息，但不可委托他人查询。（）17. 内墙面装饰厚度不计入套内使用面积。（）套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。（）18. 对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。（）房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司、股份有限公司或者合伙企业的形式设立。（）19. 申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万以上或

15、者土地面积3万以上。（）24?房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较低的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。（）四、阅读理解l. w市甲房地产开发公司2008年8月拟在A市投资建设一综合住宅小区，需拆迁部分原住户住房。拆迁前，甲房地产开发公司委托B拆迁公司进行拆迁，委托A市方正房地产估价公司进行拆迁评估。在拆迁过程中，遇到钉子户王某，王某无正当理由拒不签订拆迁协议，致使该拆迁工作难以正常进行。w市甲房地产开发公司2008年8月拟在A市投资建设一综合住宅小区，需拆迁部分原住户住房。拆迁前，甲房地产开发公司委托B拆迁公司进行拆迁，委托A市方正房地产估价

16、公司进行拆迁评估。在拆迁过程中，遇到钉子户王某，王某无正当理由拒不签订拆迁协议，致使该拆迁工作难以正常进行。1）.该项目房屋拆迁许可证应由（）部门发放A.A市建设管理部门B.A市房屋拆迁管理部门C.w市房屋拆迁管理部门D.w市建设管理部门.如对拆迁协议不服，王某应到()部门申请裁决。A.A市建设管理部门B.A市房屋拆迁管理部门C.w市房屋拆迁管理部门D.w市建设管理部门(2) .王某申请裁决，裁决部门应当自收到申请之日起()日内作出裁决。A.15B.30C.45D.60.如果对裁决部门作出的裁决不服，王某可以在接到裁决书之日起()个月内向人民法院起诉。A.1B.2C.3D.4.A市方正房地产估

17、价公司进行房屋拆迁估价时，估价时点应当确定为()。A.房屋拆迁公告之日B.房屋拆迁实施之日C.房屋拆迁补偿协议签订之日D.房屋拆迁许可证颁发之日.下列关于A市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价工作中的做法不规范的是()。A.拆迁估价目的表述为“为确定被拆迁房屋价值而评估其房地产拆迁价格”B.主要采用市场比较法进行拆迁估价C.拆迁评估价格以人民币为计价货币，精确到万元D.将分户的初步估价结果向被拆迁人公示3日.如果拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起(),鑛估价机构书面申请符合估价。A.3H内B.5H内C.7H内D.10日内.不是达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理的方式有()

18、。A.行政裁决B.依法起诉C.强制拆迁D.投票方式.如果在拆迁过程中涉及违章建筑，下列做法正确的是()。A.由B拆迁公司认定是否属于违章建筑B.由方正房地产估价公司认定是否属于违章建筑C.由B拆迁公司和方正房地产估价公司共同认定是否属于违章建筑D.由B拆迁公司申请A市规划行政主管部门认定是否属于违章建筑答案部分、单项选择题A【解析】：城市房屋拆迁管理条例的适用范围，是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。参见教材P40C【解析】：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，城市房屋拆迁管理条例规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房

19、屋重新签订租赁协议。参见教材P471. C【解析】：委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。参见教材P51A【解析】：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。参见教材P51B【解析】：裁决应当自收到申请之日起30日内作出。参见教材P532. C【解析】：行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。参见教材P57C【解析】：原建设部于2000年3月发布了房地产开发企业资质管理规定，将房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。参见教材P59

20、-603. D【解析】：暂定资质的条件不得低于四级资质的条件。参见教材P60C【解析】：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200413号），将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20%提高到35%。6000万元x35%=2100万元。参见教材P624. B【解析】：中华人民共和国城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。参见教材P109H.C【解析】：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是

21、出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。参见教材P11312. D【解析】：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。参见教材P119D【解析】：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积xl00%=（93-100）/100=7%,7%=7%。参见教材P119D【解析】：无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。参见教材P12313. A【解析】：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。参见教材P127B【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估

22、价确定。参见教材P13314. A【解析】：中华人民共和国城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。参见教材P136D【解析】：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P140_141C【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。参见教材P14415. A【解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。参见教材P156A【解析】：房地产估价采用差额定率分档累进计收。参见

23、教材P17516. D【解析】：对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过表81标准的30%(100x0.5%+900x0.25%+1000x0.15%)xl30%=5.525万元。参见教材P175_176A【解析】：新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P178B【解析】：县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查职责时，应当有两名以上监督检查人员参加，出示执法证件。参见教材P184二、多项选择题1. BE【解析】：城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。参见教材P40B

24、DE【解析】：产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。参见教材P472. BE【解析】：暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2年。自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长。参见教材P603. AB【解析】：中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件；第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。参见教材P65_66ACD【解析】：房地产交易管理机

25、构的主要职责是：执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法；整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。参见教材P110CE【解析】：房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。参见教材P1114. ABCD【解析】：房地产登记的任务：做好登记薄记载工作；做好房地产登记信息化工作；做好房地产登记档案管理工作。除了以上任务外，房地产登记工作还要为征

26、地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。参见教材P138_139AC【解析】：房屋初始登记是指新建房屋申请人，或但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。参见教材P143144ABDE【解析】：房地产中介服务合同应包括以下主要事项：当事人姓名或名称、住所；中介服务项目名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。参见教材P173三、判断题错【解析】：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。参见教材P421. 错【解析】：用于公益事业房屋的

27、认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务，是共享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否以盈利为目的。参见教材P48对【解析】：拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的；在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。参见教材P492. 错【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。参见教材P53错【解析】：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。参见教材

28、P523. 错【解析】：申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时问应不少于3年。参见教材P604. 对【解析】：经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。参见教材P61错【解析】：城市房地产开发经营管理条例规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。参见教材P635. 对【解析】：未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。参见教材P67对【解析】：发布房地产广告，应当遵守中华人民共和国广告法、中华人民共和国城市房地产管理法沢中华人民共和国土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管

29、理的规定。参见教材P69H.错【解析】：房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。参见教材P10912. 错【解析】：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。参见教材P113对【解析】：房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售

30、许可证。参见教材P11513. 错【解析】:房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。参见教材P117错【解析】：保修期从交付之日计算。该商品房保修期应从2007年3月8日起计算。参见教材P11914. 错【解析】:土地初始登记是指，土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。参见教材P141错【解析】：建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。参见教材P14615. 错【解析】：房屋权属登记信息既可以由单位和个人自己查询，也可以委托他

31、人查询。参见教材P154错【解析】：内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。参见教材P16716. 对【解析】：套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。参见教材P167对【解析】：对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。参见教材P17217. 错【解析】:房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立,组织形式有：合伙制、有限责任制。参见教材P177对【解析】：申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完成估价标的物建筑

32、面积8万以上或者土地面积3万以上。参见教材P17924?错【解析】：房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。参见教材P183四、阅读理解1.B【解析】：该项目应由A市房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证。参见教材P41B【解析】：城市房屋拆迁管理条例规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。参见教材P53B【解析】：裁决部门应当自收到申请之日起30日内作出。参见教材P53.C【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人

33、民法院起诉。参见教材P53D【解析】：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。参见教材P50.ACD【解析】：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿价值而评估其市场价格”。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。参见教材P50-51B【解析】：如果拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请符合估价。参见教材P51(8) .D【解析】：达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式：行政裁决、依法起诉、强制拆迁。参见教材P54P49P49(9) .D【解析】：违章建筑的认定是规划行政主管部门的

34、职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。参见教材房地产估价相关知识模拟试卷（一）一、单项选择题某居住小区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%,道路广场用地占22%,绿地率30%,住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为（）。A.0.90B.2.50C.2.70D.3.90室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中（）材料中可能含有高本底的镭,镭可蜕变成放射性很强的氮，造成室内氮的污染。A水泥B.聚苯乙烯泡沫塑料C涂料D.壁纸当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用（）。A.独立基础

35、B.整体式筏式基础C箱形基础D.桩基础利润应根据工程类别按相应的计费基础乘以利润率确定。其中土建工程的利润计算基础是（）。A.直接工程费B.直接费C.直接工程费+间接费D.人工费（）是绘制房产权证附图的基本图。A.宗地图B.房产分户图C.房产分丘图D.房产分幅图若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy0,则表明X商品与Y商品为（）。A.正常商品B.替代品C.互补品D.不相关商品某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%,利息支出7&21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为（）万

36、兀OA.898.21B.1108.21C.1166.25D.1322.831. 以下金融工具属于直接金融工具的是（）。A.抵押契约B.保险单C.银行券D.存款单9?以下不属于信托职能的是（）。10?股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们（）A.适用范围相同B.性质相同C.表现形式相同D.同属于证据证券11?保险损失补偿时，权益转让原则近适用于（）。A.财产保险B.责任保险C信用保险D.人身保险反映总体单位的属性和特征的统计术语称为（）。A.指标B.统计总体C.标志D.总体单位当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现（）。A

37、.配比原则B.谨慎原则C.历史成本原则D.责权发生制原则在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为（）。A.双务合同B.赠与合同C要式合同D.实践合同限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是（）。A.益物权B.所有权C债权D.自物权16?在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有（）报价才是要约表示。A拍卖公司B.委托人C.竞买人D.买受人二、多项选择题1.下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（）。A.用地面积B.建筑红线后退距离C建筑高度D建筑密度E建筑间距2?工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由（）组

38、成。A.规费B.人工费、材料费、机械使用费C.管理费、利润D风险E.稅金由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有（）。A.原材料价格上涨B.物价总水平持续下降超过6个月C国民经济比例失调D.过分提供信用E.政府支出大幅扩张商业保险包括（）。A.保证保险B.存款保险C财产保险D.养殖业保险E.劳动工伤保险5?下列属于强度相对指标的是（）。A.绿地率B.容积率C房屋空置率D.人口净密度E建筑密度根据民法通则规定，（）的诉讼时效期间为1年。A寄存财物被丢失B.环境污染损害赔偿C身体受到伤害要求赔偿D.拒付租金E.损坏公共物品三、判断题1?城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。（）2. 大

39、气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。（）3?建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。（）4.根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。（）5?地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。（）6?某房地产项目的需求价格弹性系数丨Ed|=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降（）4. 外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。（）大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。（）

40、5. 证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。（）债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。（）11?保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。（）在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。（）12. 某房地产开发企业，在会计核算时，应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目（）合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%,该定金条款无效。（）15?拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。（）四、阅读理解1?甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项

41、目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元（70%商业贷款），正常成本利润15%,销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。（1）根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为（）。A.5902.57B.5869.50C.2576.93D.8479.50（2）该项目中，作为开发商应该了解的居住区规划的经济技术指标有（）A.建筑形式B.人口净密度C.住宅平均层数D.停车泊位（3）当前国家针对房价上涨过快采取了调控措號，其中有（）。A.增加公共工程开支B.买卖政府债券C.提高抵押贷款首付比例D.提高贷

42、款利率（4）甲公司所购买的保险属于（）。A.担保保险B.保证保险C.信用保险D.责任保险（5）销售均价29800元/1112是（）。A.比较相对指标B.众数C.中位数D.算术平均数（6）甲公司与乙公司签订的合同属于（）。A.有偿合同B.实践合同C.双务合同D.要式合同答案部分、单项选择题析】：*多项选择题:参见教材P37参见教材P79参见教材P155参见教材P182参见教材P237参见教材P280参见教材P319参见教材P3651.ABD【解参见教材P26析:2.A4.C14.D6.B12.C&A1.C1.D【解析解:析参见教材P56参见教材P128参见教材P167参见教材P215参见教材P2

43、59参见教材P294参见教材P358参见教材P375BCD【解参见教材P138析】：3.DE【解参见教材P2264.AC【解参见教材P275析】：析】：5.BDE解参见教材P2981.3.5.7.9.11.13.15.判断解参见教材参见教材参见教材参见教材参见教材参见教材P7P81P152P198P250P273析】：解阅读析】解参见教材参见教材P325P3766.AC解参见教材P355D析】：解析】：参见教材P444.对解析】：参见教材P1296.错解析】：参见教材P166&错解析】：参见教材P24110.对解参见教材P261析】：诃12.错解析】：【解参见教材P29814.错解析】：参见教

44、材P3632.1. (1).A解析】:参见教材P182,(17400-220.5)xl5%=2576.9317400-220.5-2576.93-1200-7500=5902.57(2).BC解析】：参见教材P36(3).CD解析】：参见教材P229.B解析】：参见教材P276(5).D解析】：参见教材P298(6).ACD解析】：参见教材P358房地产估价理论与方法模拟试题（一）一、单项选择题1?房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权（）是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权（）是在他人的物上依法享有

45、占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成（）关系。A反方向变化B.同方向变化C.无变化D.无法确定当消费者收入增加时，会减少对（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C高档商品D.低档商品当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（）。A.增加B减少C.不变D.无法确定7?房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A.增加，增加B减少，增加C增加，减少D减少，减少8?在影响

46、房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。（2005年试题）A.社会因素B环境因素C人口因素D行政因素9.当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（）为前提进行估价。A.保持现状B.装饰装修改造C.转换用途D.重新利用10?某可比实例的成交价格为2400元/,建筑面积100,首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为（）元/。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.6611?某套住宅建筑面积100，套内建筑面积为92,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积为3000元

47、，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/。A.2400B.2580C.2607D.2760为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/,交易税费均由买方负担。

48、已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）。A.2427元/B.2500元/C.2575元/D.2632元/为评估某宗房地产2006年10月的价格,选取了可比实例成交价格为3000元/,成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%,2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/。该可比实例在2006年10月末的价格为（）元/。A.3018B.3020C.3144D.3050为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日

49、期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/，约定建筑面积为95，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/。A.386&92B.4000.00C.4072.54D.4286.89评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/,成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,

50、1.5%,-1.5%,0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/。A.2938B.2982C.3329D.3379现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/,成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。A.2648元/B.2688元/C.2708元/D.2734元/为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/,成交日期为20

51、04年5月1日，成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）。A.3790元/B.4238元/C.4658元/D.4663元/某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%,该类房地产平均要求的收益率是13%,该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5,该房地产的收益价格为（）万元。A.1372.7B.1309.9C.953.9D.900.

52、620?某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%,房地产价格应为（）兀OA.54000B.32010C.48000D.6000014. 某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%.则该房地产的收益价格为（）万元。A.228.23B.229.36C.224.74D.223.63某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收

53、益价格为（）万元。15. 某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%,则该房地产的收益价格最接近（）万元。A.276B.283C.284D.291下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某酒店B.某市图书馆C.某住宅D.某写字楼现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）,成本的增加一定要对（）增大有所作用才能构成价格。A.效用B.花费的成本C市场价值D投资价值某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，

54、180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付（）元的安置补助费。A.1000B.2000C.4000D.6000某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%,则开发利润为（）万元。（2002年试题）A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。A.比较法B.成本法C假设开发法D.长期趋势

55、法开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用（）评估。A.市场法B.收益法C.成本法D.推测法30?运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。A.不必考虑B.根据实际情况而定C必须考虑D.无法确定31.通过市场调查获知，某地区2005-2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（）元/012。A.5362B.5374C.5532D.5702某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年

56、的价格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5800D.7124结合图片，下列说法错误的是（）。AB街道街道GHC.（c）中地块E的价值大于地块F的D.（d）中地块G的价值大于地块H的街道nWFA.（a）中地块B的价值大于地块A的B.（b）中地块C的价值大于地块D的34.某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形地的总价为（）万元。（2004年试题）A.53.34B.85.34C.106.68D.213.3635.暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估

57、价业务有（）。A.在建工程抵押估价业务B.城镇房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务、多项选择题A.烟囱B.水井C.水塔D周楼E.水坝2?权益是房地产中无形的部分A.权利B.权力C.利益包括（）。D.质量E.好处3?房地产供给形成的条件有（）。A.供给计划B.供给决策C.供给意愿D.供给能力A.烟囱B.水井C.水塔D周楼E.水坝2?权益是房地产中无形的部分A.权利B.权力C.利益包括（）。D.质量E.好处3?房地产供给形成的条件有（）。A.供给计划B.供给决策C.供给意愿D.供给能力1.下面属于构筑物的是（）4.最高最佳使用原

58、则必须同时符合（）标准E.供给行为A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上必须盈利E.价值最大2. 市场法适用的对象有（）。A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地E.纪念馆选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同7?在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格-应由卖

59、方负担的税费C.买方实际付出的价格+应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）8.市场法中实物状况比较和调整的内容包括（）A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E装饰装修9?收益性房地产的价值高低主要取决于（）。（2005年试题）A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益的大小D.目前总收益的大小E.未来获得净收益期限的长短10?净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣（）以后得到的归因于房地产的收入。A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税

60、11?从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等（2004年试题）A.房地产改扩建费用B.抵押贷款还本付息额C.房屋设备折旧费D.所得税E.房屋装修折旧费在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题）A.区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E.结合市场供求分析来确定评估价值在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，建设用地土地使用权的购买价格，一般是采用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法成本法中的投资利息的应计项目包括

61、（）。A.土地取得成本B.销售税费C管理费用D.销售费用E开发成本运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。A.明朗、稳定及长远的房地产政策B.套统一、严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.个公平竞争的市场环境E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库三、判断题1?房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施（）2?某宗房地产占地面积为2000,建筑覆盖率为50%,15层建筑面积均相等，6-14层均为标准层，面积为670，建筑容积率为5.2。（）3.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类

62、。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）（2007年试题）4?单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。（）在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。（）5. 消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。（）决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（）6. 一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。（）9?房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经

63、济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。（）10?经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。（）11?合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。（）12. 某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应13. 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（）市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。（）15收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）四、计算题