市阳光海岸小镇建设项目可行研究报告

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1、第一章 基本概况1.1项目名称*阳光海岸小镇建设项目1.2项目承办单位及其概况1、单位名称：*阳光世纪房地产开发有限公司2、住 所：*市海滨西路25号3、法人代表：曹严伟4、注册资本：壹亿元5、公司类型：有限责任公司6、经营范畴：房地产开发经营7、承办单位概况：*阳光世纪房地产开发有限公司位于*市海滨西路25号，公司于3月注册成立，*世嘉旅游置业有限公司出资8200万元（其中货币出资1200万元、土地作价入股7000万元）曹严伟货币出资1800万元。1.3可行性研究报告编制单位1.4可行性研究报告编制根据1、*阳光世纪房地产开发有限公司有关委托山东宗汇工程征询有限公司编制本项目可行性研究报告的

2、委托书；2、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定规定；3、国家现行有关技术设计规范和原则；4、国家发改委有关项目可行性研究报告内容和深度的规定规定；5、都市居民住宅规划设计规范；6、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）7、建设项目经济评价措施与参数实务全书（中国建材工业出版社）；8、 建设单位提供的基本数据资料；9、 山东省建筑工程综合定额；10、山东省安装工程综合定额。1.5可行性研究的范畴本可行性研究报告的研究范畴重要涉及：1、项目提出的背景和建设必要性2、市场分析与建设规模 3、建设地点及场址选择4、总体规划方案5、设计方案6、项目节能方案分析7、环保8、组织机构与物业管理9、工程

3、及销售进度安排10、投资估算和资金筹措11、经济评价1.6可行性研究工作概况山东宗汇工程征询有限公司在接受委托后，即构成项目组，到建设现场进行了具体考察，并与*市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题互换了意见，并就编制可行性研究报告的某些核心问题达到一致，项目组又查阅了大量资料，在此基本上，编制了本项目可行性研究报告。1.7可行性研究项目概述1.基本概况近年来，随着*市国民经济的迅速发展以及本地人民生活水平的不断提高，对住宅的规定已不在局限于满足住宿的规定，追求高品质成为新的需求原则，居民对一般商品住房的需求在逐年增长。项目承

4、办单位*阳光世纪房地产开发有限公司为满足市场需求和公司自身发展，决定进行*阳光海岸小镇建设。2.建设规模项目结合市场需求状况、建设用地条件及周边环境状况、房型构造及绿化条件，同步考虑到资金筹措的也许，拟定建设规模为总建筑面积99887平方米，其中，住宅楼建筑面积82736平方米；车库建筑面积16908平方米，附属建筑面积243平方米。本项目规划总户数940户，居住人口3290人，车库900个。本项目住宅楼为多层建筑。3.建设地址项目建设地位于*市城西，西临*阁西苑风景旅游区。该项目工程规划总用地99887平方米。建设区域地势平坦，交通以便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合住宅社区的建设

5、，地理位置优越。4.建设特性与构造本项目住宅楼为多层建筑，结合*市地质状况拟定本项目均采用现浇混凝土框架构造体系，基本采用桩基本形式。5.环保本项目选址在*市城西，西临*阁西苑风景旅游区，该区域周边环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合生活社区的建设。本项目重要污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其她污染物排放。本项目承办单位在施工期及运营期采用相应的治理措施后，可满足相应的国家排放原则和质量原则，本项目建设从环保的角度考虑是可行的。6.投资估算经测算，本项目总投资估算为31000.00万元。7.工程进度本项目筹划建设期为2年，从2月初

6、开始至1月底建成。8.资金筹措方案本项目总投资31000.00万元。项目资金来源渠道为：（1）自有资金筹集11000.00万元，占总投资的35.48%；（2）申请银行贷款资金13800.00万元，占总投资的44.52%。（3）商品住房预售款项筹集6200.00万元，占总投资的20.00%9.借款及还本付息项目在建设期第一年借款13800.00万元，借款利率为年利率5.40%，开发经营期第1年末一次性还清。10赚钱能力分析本项目销售收入50757.60万元。经测算，本项目建设完毕后，可实现利润总额15443.20万元，税后利润11582.40元。投资利润率为49.82%，投资利税率为63.73%

7、。所有投资财务内部收益率税前为23.1%，税后为18.3%；投资回收期税前3.42年，税后3.61年。11.重要经济技术指标见下页表1.8可行性研究结论本项目建成后，可对*市广大居民提供优质商品住房，同步对推动*市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为*市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房，满足广大市民及外来人员的住房需求。对于增进*市经济发展，加快*市都市化进程，改善*市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同步也具有良好的市场前景和较好的经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。表1-1 重要经济技术指标表类别编号项目单位数量备注建设指标

8、1总用地面积m2998872总建筑面积m2998873住宅建筑面积m282736多层建筑车库建筑面积16908附属建筑面积2434规划总户数户9405规划总人口人32906规划车库数个9007绿地率%388容积率1.09建筑密度%18.55经济指标10开发建设投资万元31000.0011资金筹措万元31000.00其中自有资金万元11000.0035.48 %预售款万元6200.0020.00%银行贷款万元13800.0044.52%12投资利润率%49.8213投资利税率%63.7314投资回收期年3.61税后15财务内部收益率%18.3税后16财务净现值万元3139.42税后第二章 项目提

9、出的背景及建设必要性2.1项目提出的背景居住房地产，是所有房地产中占比重最大的一类。根据市场需求，采用有效措施加快商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，是目前国内房地产发展政策的重要内容之一。“小康不小康，核心看住房”，居民的住房条件和居住质量，是衡量一种国家或地方人民生活水平的重要指标。党的十六大确立了国内全面建设小康社会的奋斗目的，为住宅与房地产业的发展指明了方向。居住房地产市场健康发展，对于全面建设小康社会，加快推动社会主义现代化建设具有十分重要的意义。1、住房消费趋向于提高住房质量。目前国内政府的各项住房建设、规划、管理的改革仍将全国的住宅发展限定于解决城乡居民住房的增量和扩大住房面

10、积的阶段。虽然政府筹划在使人均使用面积提高到18平方米（居住面积约12.5平方米），但随着人民生活水平的提高，国内既有商品房市场中购买力的需求却已进入到规定提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。2、住房消费需求存在较大的增长空间。目前国内城乡居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积2030平方米相比，其差距是十分明显的，因此房地产业有着广阔的发展空间。从消费意向看，在准备买房的居民中，34%的人是为理解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其他方面的用途。这阐明城乡居民对住房的需求已开始从“有房住”向“

11、住好房”方向转变。3、城乡住房需求量持续增长。近十近年来，国内都市化的水平持续提高，城乡每年增长的非农业人口大都在800万1000万人。城乡人口比重增幅较快。按照研究预测，到，国内都市化水平将达到52%左右。此后二十年，加快城乡化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，都市化水平仍然持续提高将带来城乡住房需求增长。这重要反映两个方面：一是城乡新增非农业人口增长的住房需求。二是，在城乡化的进程中，城乡流动人口将增长，这部分人的住房问题越来越突出，城乡流动人口的住房需求也需要考虑。4、国内房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群众的一般商品住房。国务院办公厅有关增进房地产市场健康

12、发展的若干意见中指出要进一步鼓励一般商品住房消费，重点发展面向广大群众的一般商品住房。（1）要从国内人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。（2）房地产业应重点发展面向广大群众的一般商品住房。政府要特别关怀和协助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改善和规范经济合用房制度。综上所述，住宅建设的发展与现阶段国内经济的发展相适应，是人民生活水平提高的需要，对推动国内都市化发展进程和改善城乡居民生活条件有着积极的影响作用。国内的住房建设所处的历史阶段是要面向广大群众，重点发展一般商

13、品住房，并且既要保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放型向集约型的转变。本项目建设重要进行一般商品住房建设，符合国家房地产发展的总体规定。2.2项目建设的必要性1、本项目建设符合国家经济和社会发展十一五发展规划中发展房地产业的规定。国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇 加快发展服务业第十七章 丰富消费性服务业第二节 发展房地产业 调节住房供应构造，重点发展一般商品住房和经济合用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供应、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，增进住房梯次消费。2、本项目建设符合*市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中完

14、善人居功能规定。*市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推动一体化发展中第二项提高都市承载功能中指出：完善人居功能。以建设最合适人类居住都市为目的，全力打造“人居*”品牌，全面启动高档住宅区、农民新村、旧城改造和经济合用房“四大人居板块”，逐渐形成一般商品房、高档商品房、经济合用住房、廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高都市吸引力，加快膨胀城区人口。到“十一五”末，城乡居民基本实现小康社会居住目的，人均住房面积达到30平方米。3、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。随着人民生活水平的提高，国内既有商品房市场中购买力的需求已进入到规定提高住房

15、质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明限度的提高，人们更多地关注“人”自身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之一。本项目重要是住宅楼的建设，项目实行后，可以更好的改善一部分居民住房条件，增进本地的发展，增进本地房地产业的发展，符合经济发展的规定。4、有助于带动有关产业乃至地方经济共同发展。房地产业在国民经济中具有基本性、资源性、先导性产业的地位。实践证明，房地产业的发展除了带动建筑、建材、装修、家具、家电、物业管理等产业的发展外，由于产业的关联效应作用，它还能极大地推动运送、商业服务、邮电通讯和金融等行业的发展，对冶金、化工、轻工和机械等产

16、业也有极大的推动，在解决就业、繁华经济、增长财政收入等方面所起的作用是其他产业所无法替代的。本项目建设将极大地增进本地和有关产业的共同发展。 本项目建设在为*市本地居民提供优质住房的同步，也推动了本地房地产业的发展。同步房地产业关联度大，可以有效带动有关产业发展，因此该项目建设对增进本地经济的发展起到一定作用。第三章 市场分析与建设规模3.1房地产市场发展分析1、国内房地产市场发展总体态势。国内房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面体现了继续加强土地和投资控制的意向，房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的

17、政策继续强化贯彻，另一方面出台的新政策也许重要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和克制投机性需求等方面。国内房地产市场发展在住房供应、供应构造及房地产土地供应方面将呈现如下几点态势：（1）住房供应方面在住房供应方面，基于住宅用地供应的较大增长和国家加大闲置用地解决力度，既有住宅用地开发周期将加快，住房供应量将保持增长态势。（2）供应构造方面在供应构造方面，基于经济合用房和两限房用地较大幅度增长供应，可以预期中小套型的住房供应将有较大幅度增长，涉及廉租房在内的政策性住房供应将有较大幅度提高，住房供应构造将进一步改善。（3）土地供应方面土地供应方面，增进住房市场有效供应有望成为国家长

18、期的政策目的。一级市场土地，特别是住房用地供应有望平稳增长，同步随着国家加强对闲置土地解决力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供应将有较大幅度提高。在用地构造方面，随着国家有关政策的贯彻，用于中低档次，特别是廉租房、经济合用房和两限房开发的土地供应将增长，高档住宅和别墅用地的供应将继续被严格限制。 2、国内房地产开发及商品房销售现状（1）国内房地产开发完毕状况国内1-10月，全国完毕房地产开发投资23917.71亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完毕投资17482.35亿元，同比增长27.4%，比1-9月回落1.3个百分点，占房地产开

19、发投资的比重为73.1%。其中，山东省1-10月，完毕房地产开发投资合计1541.84亿元，同比增长了29.5%，商品住宅完毕投资1223.92万元，同比增长了32.1%。1-10月，国内房地产开发公司房屋施工面积24.8亿平方米，同比增长18.7%；房屋新动工面积7.9亿平方米，增长7.3%；房屋竣工面积3.1亿平方米，增长9.1%。其中，住宅竣工面积2.5亿平方米，增长7.6%；同步，国内房地产开发公司完毕土地购买面积3.0亿平方米，同比下降5.6%；完毕土地开发面积1.9亿平方米，同比下降 2.5%。 （2）商品房销售和空置状况 1-10月，国内商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16

20、.5%。其中，商品住宅销售面积下降17.0%；商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%。其中，商品住宅销售额下降18.2%。山东省商品房销售面积3737.41万平方米，同比增长了11.7%，商品房销售额达到1124.26亿元，同比增长了16.0%。 截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。 表一 1-10月房地产开发投资完毕状况地 区房地产开发投资额（亿元）商品住宅投资额（亿元）房地产开发投额比去年同期增长（%）商品住宅投资额比去年同期增长

21、（%）全国总计23917.7117482.3524.627.4北 京1315.29682.02-7.3-4.5天 津487.66329.3228.333.3河 北813.15653.6642.640.0辽 宁1636.641265.9842.443.4上 海1123.07701.443.61.3江 苏2418.421847.8225.027.9浙 江1538.701098.3116.914.8福 建896.02625.645.211.1山 东1541.841223.9229.532.1表二 1-10月份房屋销售面积及销售额状况地 区 销售面积 比去年同期销售额 比去年同期（万平方米） 增长（%

22、）（亿元） 增长（%）全国总计44722.96-16.517590.03-17.4北 京830.83-49.61049.60-43.5天 津826.57-22.0495.30-14.8河 北1520.452.5448.7114.7辽 宁2722.092.81020.4810.0上 海1813.12-40.41514.32-38.6江 苏4000.49-26.01672.12-23.1浙 江2220.83-35.31437.52-26.8福 建1238.34-30.0566.00-31.8山 东3737.4111.71124.2616.0由以上分析知，山东省房地产开发完毕投资、商品住宅完毕投资及

23、商品房销售面积、销售额呈稳定增长态势。因此，本项目建设具有良好的市场发展空间。3、城乡住宅市场呈现出强大发展潜力。随着国内经济发展，城乡化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城乡住宅建设仍有巨大的潜力，城乡住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿国内全面建设小康社会始终的重要的推动力量。按照国内城乡居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，间，国内城乡新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。住宅总量需求来源于三个方面：既有城乡居民住房改善的需求；城乡化进程加快都市人口增长的住房需求；既有110多亿平方米旧住宅更新改造的需求。因此，国内城乡住宅市场具有强大的发展潜力。通过以上分析，可

24、以看到此后较长时期国内房地产和商品住宅发展的良好发展前景。3.2*市房地产市场山东作为全国的一种大省，还正处在房地产市场发展的初期阶段，市场发展蕴含巨大开发价值。而*作为山东仅有的几种沿海都市之一，其房地产市场特别是旅游地产的市场更是前景广阔。一种都市房地产市场发展往往是基于都市的发展，房地产市场的发展与经济发展密切有关，近年来，*市经济稳步增长、人民生活水平及都市化进程不断提高为本地房地产市场的发展提供了有力的支撑。为了满足市场的实际购房需求，解决目前的供需矛盾，稳定住房价格，*市按照“合理布局、整体开发”的原则，通过市场化运作的手段，减少房地产门槛，积极引进国内外有实力的房地产开发商，开发

25、建设高档住宅社区、一般商品房、农民新村、旧城改造和经济合用房等项目。重点开发了一批有代表性的住宅社区。*市房地产开发不仅实现了为市民提供舒服的居住和生活环境，开发商赢得合理的利润回报，政府赢得都市投资环境的改善的“三赢”效果，还增长了政府收益，满足了大量农村和外来人口向都市集聚，拉动三产、度假旅游等消费，增进了全市经济迅速发展。综上所述，*市房地产业在*市稳步增长的的经济条件、人民生活水平及都市化进程的不断提高的大背景下，房地产市场发展前景广阔。3.3建设项目竞争优势（1）政策环境优势*市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中指出：完善人居功能。以建设最合适人类居住都市为目的，全力打造“人居*

26、”品牌，全面启动高档住宅区、农民新村、旧城改造和经济合用房“四大人居板块”，逐渐形成一般商品房、高档商品房、经济合用住房、廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高都市吸引力，加快膨胀城区人口。到“十一五”末，城乡居民基本实现小康社会居住目的，人均住房面积达到30平方米。*市国民经济和社会发展规划中提出要完善人居功能，鼓励一般商品房发展，本项目建设符合*市有关政策规定。（2）自然环境与地理区位优势本项目所在地*市，坐落于美丽的渤海、黄海交汇处，素有人间仙境之美誉，该地区四季分明，气候宜人，风景秀丽，*阁旅游景区闻名全球。本项目位于*市东关路东、富民路南，属*市非常有发展潜力的黄金地带之一，空气质

27、量优良，商业、交通便利，各项基本设施配套完善，升值潜力巨大。项目建成后，不仅为本地居民提供舒服的居住环境，并且增进本地房地产业的发展。本项目借助于得天独厚的自然环境与区位优势，适应目前*市房地产市场需求，具有广阔的市场前景。（3）产品优势本项目所开发的产品，自始至终站在“以人为本”“健康、环保”的出发点上，从总体规划到空间布置到处体现着合用性、安全性、舒服性和健康性，从设计到施工遵循健康住宅建设技术要点（）的规定。从规划布局来看，可以满足居民的生活需求。本项目社区内物业管理先进、综合配套设施完善，整个社区环境优美、休息健身、社区广场多种公建设施应有尽有，符合居民休憩健身等需求。（4）营销优势本

28、项目建设秉承“以人为本”的设计理念，力求环境优美、以便、舒服，实行一级物业管理，构造强调院落，强化人车分流，满足多方面的需求。区内住宅设计新颖，追求人与自然的和谐统一，发明富有个性的抱负人居。该项目建设主题明确，开发定位合理，有大量的目的客户群作保障。本项目生态、舒服、以便的居住条件、完备的生活及市政配套，高原则的物业管理成为购房者的首选因素，这些都为项目的正常市场运作提供了有利条件。3.4建设规模项目结合市场需求状况、建设用地条件及周边环境状况、房型构造及绿化条件，同步考虑到资金筹措的也许，拟定建设规模为总建筑面积99887平方米，其中，住宅建筑面积82736平方米，车库建筑面积16908平

29、方米；附属建筑面积243平方米。规划总户数940户，居住人口3290人，车库900个。第四章 建设地点及场址选择4.1建设地点1、建设地点本项目建设位于*市城西，西临*阁西苑风景旅游区，规划总用地99887平方米。建设区域地势平坦，交通以便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合生活社区的建设，地理位置优越。2、拟建场地分析（1）区位合适，属*市房地产升值潜力较大的区域之一；（2）紧邻道路，工程机械和材料出入口设立限制不大，施工便利；（3）水、电、暖供应均有保障；（4）交通以便。拟建项目周边的交通条件良好，有公交车及都市环城车通往该处。4.2场址选择 1、建设地点社会经济现状*，位于山东半岛

30、最北端，渤海、黄海在此浩荡交汇，与辽东半岛、日韩隔海相望。*是国内出名的海滨旅游都市，是国内综合实力百强县市和“全国科技实力百强县”。域内历史悠久、物产丰富，现辖5个街道办事处7个建制镇1个经济开发区581个行政村，总面积1128.6平方公里，末全市总人口44.49万人。*市内交通发达，通讯便利。基本设施完善，公路遍及城乡。*港为一类对外开放口岸，并开通了*至旅顺的客货滚装航线，*新港万吨级深水码头投入运营；与全国各地和世界180多种国家和地区开通了传真和直拨互联网等通讯业务，紧临的烟台港已同世界一百多种国家和地区直接通航。已形成海、陆、空立体交通网络。*市发展旅游有着优越的地理位置和环境。*

31、市经济势力亦非常雄厚，形成了以黄金、机械、电子、建材、化工、轻纺为主导的工业生产体系，其中，旅游、黄金、酒类、饮料、木材、医药化工已发展成为五大类主导产业，与美、英、法、德、日、韩等世界上20多种国家和地区建立了经济合伙和贸易往来。由于立足区位优势、园区优势、资源优势、产业优势和人文优势，国民经济和社会事业获得迅速发展和全面进步，人民物质生活水平和精神文明素质均有了大幅提高。*市先后荣获中国优秀旅游都市、全国综合实力百强县、全国科技实力百强县、全国文化先进市、全国体育先进市、山东双拥模范市、山东省信访工作先进市等荣誉称号，持续近年保持全省社会治安综合治理模范市荣誉。全市实现国内生产总值242亿

32、元，同比增长16.2%。第一产业实现增长值18.92亿元，增长2.9%;第二产业实现增长值153.78亿元，增长15.4%;第三产业实现增长值70.24亿元，增长22.5%。三次产业比重为7.8：63.3：28.9 。大力发展特色经济，哺育形成了以旅游业、临港工业、葡萄及葡萄酒业、汽车及零部件加工四大产业为主导的经济产业体系。2、建设条件（1）工程地质条件地形、地貌及地下水场区总的地形为南高北低，最大相对高差为6.9米。区域地貌为丘陵坡地与山前冲积平地。场区内未见稳定的含水层位，但在岩石的风化裂隙中会有少量的风化裂隙潜水，水量不丰，其来源重要为大气降水的渗入补给。场地地层构造及工程地质特性据钻

33、探资料表白，场区内的地层构造重要由杂填土层（Q4ml）、粉质粘土层（Q4al+pl）、含砾粉质粘土层(Q4al+pl) 、砾砂层（Q4pl+al）、卵石层（Q4pl+al）及风化砂岩层（KW）构成，现从上而下，由新至老依次分述如下：1层杂填土层（Q4ml）场地内均有分布，层厚0.31.3米不等，物质成分以粉质粘土为主，少量的植物根茎及玄武岩碎块、砂岩碎块，构造疏松，无层理，切面粗糙，易碎。2层粉质粘土层（Q4al+pl）场地内均有分布，伏于杂填土层之下，顶面埋深一般在0.51.3米之间，层顶标高7.8314.50米，层厚1.6-6.1米，其分布趋势由东向西逐渐变厚。土黄色，可塑状态，高压缩性，

34、湿，切面较粗糙，无摇振反映，见较多的植物根茎及少量的长石、石英颗粒，局部见玄武岩砾及粉土透镜体。3层含砾粉质粘土层(Q4al+pl)场地均有分布，伏于粉质粘土层之下，顶面埋深2.46.7米，层顶标高在3.5712.9米，层厚0.3-6.9米，北薄南厚，棕红-黄褐色，可塑状态，中档压缩性，切面较光滑，无摇振反映，粘性强，混较多的长石、石英颗粒，云母片细小。4层砾砂层（Q4pl+al）分布于场地的中北部，南部缺失，伏于含砾粉质粘土层之下，顶面埋深6.3-10.50米，层顶标高0.8-3.48米。层厚1.4-6.9米，在场地的北端最厚。灰白-灰黄色，饱和，稍密-中密，物质成分以长石、石英颗粒为主，混

35、少量的玄武岩砾，泥质少量。5层卵石层（Q4pl+al）青灰色，顶面埋深13.2米，层顶标高-4.77米，层厚0.3米，物质成分以玄武岩块为主，次棱角状，砾径一般在3-5cm，泥质少量。6-1层全风化砾岩层伏于卵石层及砾砂层之下，顶面埋深0.7-2.8米，层厚2.5米。紫红色，岩芯风化呈砂土状、碎块状，其成分以石英砂、泥质为主。岩石坚硬级别为软岩，岩体完整限度为破碎，岩体基本质量级别为V级。6-2层强风化砾岩层场地内均有分布，是构成场地的基地岩石，顶面埋深0.3-13.5米，钻孔最大揭发深度为4.1米，该层由南向北埋深逐渐增大。紫红色，岩芯呈碎块状、块状，矿物成分以石英砂为主，泥质胶结。岩石坚硬

36、级别为软岩，岩体完整限度为较破碎，岩体基本质量级别为V级。地基土承载力特性值按照建筑地基基本设计规范（GB50007-），结合本地建筑经验，综合拟定各层地基土承载力特性值fak(kPa)如下表：层号岩土名称承载力特性值fak(kPa)1杂填土层（Q4ml）)2粉质粘土层（Q4al+pl）1503含砾粉质粘土层(Q4al+pl)1804砾砂层（Q4pl+al）2005卵石层（Q4pl+al）2006-1全风化砂岩层2506-2强风化砂岩层300场地的地震效应评价拟建场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组，该场地土类别为中软土，建筑场地类别属类，场地液化级别

37、为轻微液化，为对建筑抗震一般地段。场地稳定性和地基合适性评价场地地貌单元为丘陵坡地与山前冲积平地共同构成的复合地貌单元，该场地地层种类稍多，场地内不存在震动液化土层。场地内地下水在干湿交替条件下对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土构造中的钢筋中腐蚀性，对钢构造具中档腐蚀性。根据区域地质资料，拟建场地内无隐伏活动断裂构造，建筑场地类型为类，场地土类型为中软场地土。因此，拟建场地较稳定，合适拟建建筑物的建设。 （2）市政公用工程条件供水本项目水源为都市自来水，由*市自来水公司，为本项目提供居民生活所需用水。排水排水采用雨污分流。雨、污水分别排至场区雨水管网和污水管网。可以满足本项目社区排水需求。供电本工

38、程设10KV电源由市政道路引入，电源为两路10KV电缆埋地引入。供热*东海热电厂对本项目各住户集中供热，可满足顾客对采暖的需求。 供气本项目供气采用管道天然气。住宅区内新建燃气调压站一座，即可满足顾客用燃气的问题。3、地址综述项目选址*市城西，西临*阁西苑风景旅游区，交通网络四通八达、基本设施日臻完善、道路宽阔畅通、供水条件优越、排水自然畅通、电力设施齐全、通讯设施完备、宽带上网便捷、有线电视到位、热力供应保证、燃气条件具有、土地自然平整，并且社会稳定、环境幽静，非常适合社区建设，是抱负的居住场合。第五章 总体规划方案5.1 规划根据1、建设单位提供的用地红线图和地形图2、 建设单位的设计委托

39、书3、都市居住区规划设计规范4、都市道路交通规划设计规范5、住宅设计规范6、建筑设计防火规范7、通用设计通则5.2 规划指引思想1、规划定位整个规划以*市总体规划为根据，以面向广大群众需求为出发点，以推动*市房地产业健康发展为指引思想，以加快*市都市化建设提高居民居住水平为目的，同步根据*市生态大环境特色与都市的总布局，以对国土的现状分析为前提，以设计规定为序，贯彻可行的规划设计目的。本项目住宅楼为居民提供舒服居住环境，将本项目定位为优质、生态住宅社区。2、规划理念充足挖掘地方特色，呈现“绿色生态社区”的主题，贯彻“尊重自然”与“可持续发展”思想，以建设生态型居住空间环境为规划目的，满足住宅的

40、居住性、舒服性、安全性、耐久性和经济性。充足体现绿化景观“均好性”的规划设计手法，注重组团“院落”空间的塑造。发明出一种布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代化社区。注重人文环境，一是老式与潮流的体现，二是健康生活的倡导，三是以优质的物业管理与服务体现对人性的尊重。5.3 规划目的环境优先是本次规划所倡导的理念，发明最佳的环境和宜人的空间，谋求人与都市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、生态社区、文化社区。环境与文化是本规划主题，本规划的总体目的是：基于文化、塑造环境。1、结合市场需求及项目特点，拟定以“绿色生态，健康生活”概念为项目主题。使本社区成为适合居住的家，追求人与自然、人与人

41、的和谐，社区环境营造一种幽雅舒服的居住空间使居住者尽享生活乐趣。2、本社区体现人与自然和谐共处的做法是接近绿地，亲近、热爱绿地；使居民进一步理解自然，热爱自然，以便更好的保护自然。另一方面，将绿化赋予人们喜欢的文化品位或艺术风格。最持久的绿化风格是自然风格，是永远布满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然景象和自然情调。3、营造绿色生态的规定营造生态园林，注重绿化氛围，发明出绿地、漫步小径等互相搭配而协调的新型景观。在总体布局上，与自然地势互相协调，既考虑满足日照规定、留足绿地空间，又考虑互相间合适的高差，形成特色。在户型设计上，充足运用环境特点，使重要空间享有最佳景观。5.4 规划方案*阳光世

42、纪房地产开发有限公司拟在*市城西，西临*阁西苑风景旅游区，建设优质、生态的住宅社区。本项目建设规划总用地99887平方米，总建筑面积99887平方米，涉及住宅建筑面积82736平方米，车库建筑面积16908平方米，附属建筑面积243平方米。具体规划方案如下：1、总体布局规划在综合分析、研究规划基地整体概况的基本上，对建筑区域进行合理布局,详见建设项目总平面图。在整体规划中，项目形态协调相应，体现规划的整体性，特别是在空间、形态和尺度上，项目规划具有延续性。在规划中，突出了方正严谨而具有围合感的特点，讲究对称之美，通过大组团绿地，与区域整体的大气的规划尺度相呼应，积极地融于整体规划的形态之中。本

43、项目规划区域内部共建住宅楼33栋，为5+1F、4F格局，由西向东依次排列。与基地周边的建筑、都市道路、环境景观和谐相处，相得益彰，最大限度地满足都市设计、都市规划的规定。2、公共服务设施规划本项目配备建筑有1处调压站，1处供热配电室，以满足居民的生活需要，社区配备完善的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃圾袋装化。按规定60-80米的服务半径设立垃圾收集点。3、道路交通规划道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局构造。本项目道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色。整体根据居住区道路畅通的原则，形成分级有序，功能明确的道路组织。结合地形特点与空间布局，形成良好的道路景观效果。同

44、步，道路设计与绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，在发明独特景观的同步，实现功能与形式的完美结合。为适应私人小汽车的数量迅速增长，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织。具体规划如下：（1）出入口的设立规划在本项目社区南侧设一种出入口，与周边道路相连。（2）车行系统规划区内道路断面分三种方式：进入社区的干道，红线宽度8米；社区环路，红线宽度7米，宅间路，红线跨度2.5米。（3）步行系统合理的人车分流体系是发明人居和购物环境的重要因素之一。社区步行系统通过建筑中间开放式、枝状林荫步行道，实现社区人车分流的交通体系。（4）静态交通为适应私人小汽车的数量迅速增长，规划重点考虑了住户小汽车的

45、停放与组织，在住宅楼规划停车位，采用植草砖铺装，形成生态型停车带。4、绿化景观系统规划环境是住宅区生活品质的重要构成部分。随着建设生态住宅、绿色住宅的呼声日益高涨，人们愈来愈注重整体的环境质量，对于建设高品质住宅区，提高业主择屋购房的吸引力起到相称重要的作用。本规划在整体规划构造布局的基本上，坚持因地制宜的绿化设计基本原则，强调以绿为主。设计以自然为主线，开拓人与自然充足亲近的生活领域，使人们能获得重返自然的美好享有。规划采用林荫步行道串联公共活动空间的设计手法，形成适合人体尺度的公共交流空间。林荫步行道为开放空间环境，给人以强烈的中轴线感觉，具有空间的导向性。林荫步行道串联公共活动空间的设计

46、手法，体现了“均好性”的设计理念，以使尽量多的住户临近绿地，发明事宜的人居和购物环境。5、规划指标重要规划技术指标见下表。表5-1 重要经济技术指标类别编号号项目单位数量备注建设指标1总用地面积m2998872总建筑面积m2998873住宅建筑面积m282736多层建筑车库建筑面积16908附属建筑面积2434住宅户数户9405总规划人口人32906绿地率%38.007容积率1.08建筑密度%18.55第六章 设计方案6.1 建筑设计1、重要设计根据民用建筑设计通则住宅建筑设计原则都市居住区规划设计规范民用建筑照明设计原则建筑设计防火规范民用建筑隔声设计规范工程建设原则强制性条文工程建设地方原

47、则强制性条文建筑工程交通设计及停车库（场）设立原则2、住宅单体设计在户型设计中，将节省实用作为设计的重点。在规范容许的状况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型布置上，充足考虑到本地居民的生活习惯，因此尽量采用南向卧室，并且采用入口玄关的设计手法。动静分区明确，并且设计中加上开敞式大阳台，满足本地人的生活需要。户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有无谓的空间挥霍，并且户型空间比较自由，可以自由组合改造。每户均有良好的朝向，景观和通风。各房间布置紧凑。住宅立面采用简洁大方的设计手法，运用简朴节省的建筑语言，发明一种现代，新颖的住宅立面。在细部的解决上，力图将精致，简洁的细部构件呈现

48、给居民。在对立面整体的把握方面，力图在最后的效果上是“清鲜，自然，健康”。（1）平面布局住宅单体为5+1F、4F格局，设计集中突出合理性、发明性和科学性。合理性体现为明确的内外、动静、昼夜分区；厨房卫生间使用、设备、管线的合理设计。创新性体现为不同住宅形式的新的摸索。科学性体现为高科技和成套产品的应用。功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少互相干扰而又分区的设计，以提高楼盘品质。户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。厨房设立在入户门附近，利于平常用品与食物的运送。主卧设立在平面最深处，以给主人一种安静的休息环境。其她专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。如：

49、构造与建筑尺寸的差别导致的室内凹凸应注意，用异型柱替代矩形柱可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。建筑设计应尽量的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。（2）户型设计户型的设计是决定项目开发成功与否的核心之一，一定要新颖而合理。应采用多阳台解决，观光、娱乐、实用面面俱到。该项目住宅楼重要户型有两种：（1）两室一厅一厨一卫，（2）三室一厅一厨一卫。住宅楼面积由72m2109 m2不等，其中90 m2 如下的户型占85%，户型及面积种类繁多，给客户较大的选择空间。（3）建筑外立面运用现代的建筑语汇，立面造型以横向板块穿插为主，连贯阳台凸窗及

50、分隔色带，选择清晰，硬朗，富有逻辑性的体现方式，将门窗，百叶，栏杆等元素进行整合统一，通过大量的反复与排列，使立面产生强烈的虚实对比与阴影效果。在建筑的顶部与端部结合构架，退台以及自身的跃层解决，发明了独特的空间感受，呈现出丰富的视觉效果。并且与周边原有建筑风格相协调。6.2 构造设计1、设计根据（1）设计规范国家现行的构造设计规范，规程和构造手册。建筑构造可靠度设计统一原则 GB50068-建筑构造荷载规范 GB50009-混凝土构造设计规范 GB50010-建筑抗震设计规范 GB50011-建筑地基基本设计规范 50007-建筑桩基技术规范 JGJ94-94（2）自然条件:基本风压值: 0

51、.60KN/m2基本雪压值: 0.35KN/m2最大冻土深度: 0.5m建筑场地类别属类，场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组。 本工程为现浇钢筋混凝土框架构造，抗震级别为三级。2、构造设计（1）设计使用年限、安全级别及混凝土耐久性规定构造设计基如期：50年建筑物安全级别：二级（2）构造选型概述构造设计须根据建筑使用功能、建筑形式、建筑高度、层数、设防烈度，本着安全、合用、经济、技术先进的原则进行构造选型。本工程涉及住宅楼，采用框架抗震体系，现浇混凝土框架构造体系。框架抗震级别均按三级设计、构造。内外墙采用加气蒸压混凝土砌块砌筑。工程基本采用独立桩基本

52、。（3）建筑材料材质和强度级别混凝土：C25，基本垫层：C10。钢筋：HPB235钢筋 fy=210N/mm2 HRB335钢筋 fy=300N/mm2型钢、钢板：Q2356.3 给排水设计1、设计根据及原则设计方案任务书；建筑及其他专业提供的有关资料建筑给水排水设计规范GB50015-；建筑设计防火规范GB50016-；室外给水设计规范GB50013-；室外排水设计规范GB50014-；居住社区给水排水设计规范CECS57：94；2、室外部分（1）给水：引自城区自来水管网，为本项目提供居民生活所需用水，规定引入管不不不小于DN100，在建设场地内呈环状布置。（2）排水：排水采用雨污分流。雨、

53、污水分别排至场区雨水管网和污水管网。（3）消防：室外消火栓给水与生活供水采用低压合流制，双路供水，区内分高下区成环状布置。高下环在室外设接力泵或减压阀井使其互为备用。室外消火栓沿消防通道布置，采用地下式，并有明显的标志，消火栓间距不不小于120米。3、室内部分（1）给水：本项目供水水源由*市自来水公司供应。（2）排水：排水采用污废分流制，楼内污水汇集排至室外化粪池，经化粪池解决后，排至市政污水管网。（3）消防：住宅楼内设建筑手提式灭火器。根据供水管网的供水压力，无需设消防水泵，室内消火栓用水量10升/S。4、节能环保（1）采用节水洁具。（2）给水系统根据用水对象和区域划分，分别设立水表，计量用

54、水量，提高人们的节水意识。（3） 市政引水管设倒流避免器，避免红线内给水管网的水倒流污染都市管网。6.4 暖通设计1、设计根据采用通风与空气调节设计规范 建筑设计防火规范 公共建筑节能设计原则 民用建筑节能设计原则（采用居住建筑部分）住宅设计规范 都市热力网设计规范 建设方提供的项目产品定位报告及建筑专业提供的设计资料2、设计内容本工程设计涉及：采暖、通风及防排烟系统设计。3、采暖系统设计（1）接引都市集中供热管道，在建设区域设立换热站，由换热站引出的供热主管沿室外暖气沟分别接入各顾客单元设独立的采暖入口装置，采用同城系统，上供下回。（2）住宅楼采用分户计量采暖系统，除厨房外各房间均采用散热器

55、采暖。4、通风系统设计（1）环绕绿色建筑、节能建筑等设计理念，设计充足考虑运用自然资源，与建筑配合，通过合理的气流组织，采用自然通风方式改善室内的空气品质。（2）卫生间及公共卫生间设立机械通风系统。（3）厨房设立机械通风系统。5、防火排烟系统（1）防排烟系统根据建筑设计防火规范规定，楼梯间合用前室需设防排烟系统。楼梯间采用自然排烟系统。在不满足自然排烟条件的部位，设立机械防烟及排烟设施。（2）防火系统合用前室采用机械加压送风,风机设于屋顶。各层前室设有多叶送风口,送风口与风机联动。当发生火灾时手动启动或自动接受消防中心发来的信号启动着火层及其上一层的送风口,并联动设于屋顶的风机投入运营。通风、

56、空调风管穿越空调机房的隔墙，楼板及防火分区的隔墙处，均设立与风机连锁的防火阀（70熔断）。厨房排油烟管路设立150关闭的防火阀。空调风管、水管保温均采用非燃烧材料。所有排烟风机入口均设有280熔断的排烟防火阀，当熔断器熔断时，联动风机停止。防排烟控制为：排烟风机及与之有关的送风机均启动，平时使用的空调机，排风机以及冷热源系统均停止运营。6、消声减振设计（1）空调机组送回风、新风管及所有通风机进出风管处，均设阻抗复合式消声器或消声弯头。（2）机房由建筑专业作消声解决，门采用甲级防火隔声门。（3）所有带有机械转动的设备基本均作减振或隔振解决。（4）规定空调通风设备安装后均能满足噪声原则的给定位。6

57、.5 电力设计1、设计根据民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92低压配电设计规范GB50054-95供配电系统设计规范GB50052-95火灾自动报警系统设计规范GB50116-98建筑物防雷设计规范GB50055-93建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-智能建筑设计原则GB/T50314-有线电视系统工程技术规范GB50200-94民用闭路监视电视系统工程设计规范GB50198-942、强电部分（1）高、低压变配电系统供电方案本工程设10KV电源由市政道路引入，电源为两路10KV电缆埋地引入。变电所设立本项目设变电所1处，涉及10KV高压开关站，供应住宅楼等处供电。供配

58、电系统由于本项目住宅负荷分散的特点，采用10KV环网供电。住户电源交流220/380KV由社区内户外变电站供电；各栋住宅楼及各配套公建用房设低压配电间，且低压侧设计量。容量大而集中的采用放射式配电，容量小而分散的采用树干式配电。环网供电具有配电网路简化，供电运营合理、可靠，维修管理以便等特点，同步又可大节省高压设备和土建投资。变电所的变压器负荷率控制在7080%，每个变压器的容量不适宜超过1000KVA，其低压供电距离控制在250米以内。线路敷设社区内变电所引出配电干线采用聚乙烯绝缘聚氯乙烯护套内钢带铠装电力电缆供电。且按温升选择和按电压损失校验电缆，社区内的供配电线采用走电缆沟和直埋敷设的型

59、式，沿道路一侧的人行道和绿化带下走线。用电计量本工程采用低压计量方式，住宅采用一户一表，楼梯间设公用电度表。照明设计住宅楼建筑，均按国标建筑照明设计原则GB50034-设计。建筑物防雷及接地系统本工程属三类防雷建筑物，考虑所处地理位置，按二类防雷设计。屋面设避雷带，且在整个屋面构成不不小于10mX10m的避雷网格，运用柱内主钢筋作为引下线。屋顶上的多种金属部件均与避雷网可靠连接；垂直敷设的金属管道及金属物的顶端和底部应与避雷装置连接，沿外墙垂直敷设的金属管道及金属物还需隔层与避雷引下线和防侧击雷主筋可靠焊接。（2）弱电系统：电话系统本工程住户为940户，每户2对电话线，共需市话线1880对。有线电视及楼宇对讲系统：本工程设立有电线电视，由市有线电视网穿管埋地引入。在住宅大门进户处设对讲机。闭路监视系统电视监控操作台设于各保安分区的保安监控室内，操作台可以对每部监控摄象机进行直接控制。本系统采用全矩阵系统，所有摄像点应同步录象，按功能做时序切换。同步可手动选择某一摄象机进行跟踪、录象。楼宇自动控制系统本工程设立楼宇自动控制系统，采用分布集中式系统。监控内容涉及：给水系统，排水系统、制冷系统、新风机组、排风机、送风机、变配电系统、照明系统等。消防系统电气消防系统涉及： a.火灾自动报警系统 b.消防联动控制系统 c.消防直通电话系统 d.消防事故广播系统 e.电梯运营监