XX年11月当前房地产市场形势分析与展望报告_31PPT_中指

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1、当前房地产市场形势分析与展望当前房地产市场形势分析与展望中国指数研究院中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产指数系统1一一全国市场运行状况全国市场运行状况二二重点城市市场运行状况重点城市市场运行状况三三未来走势展望未来走势展望目目 录录2“二次调控二次调控”降临，降临，10月各类政策频出月各类政策频出1.多个城市限购多个城市限购9月底以来，上海、厦门等地方政府密集出台调控细则，加上月底以来，上海、厦门等地方政府密集出台调控细则，加上4月月30日出台细则的北京，已有日出台细则的北京，已有14个城市公个城市公布布“限购限购”政策。具体来看，深圳暂停有两套房的户籍家庭、有一套房的非户籍家庭新购买

2、住房，南京暂停政策。具体来看，深圳暂停有两套房的户籍家庭、有一套房的非户籍家庭新购买住房，南京暂停有两套房的家庭购买住房，政策较为严厉，其他城市（北京、上海、厦门、宁波等）则不论已有几套住房，有两套房的家庭购买住房，政策较为严厉，其他城市（北京、上海、厦门、宁波等）则不论已有几套住房，只能新买一套住房。只能新买一套住房。2.三年来首次加息，标志货币政策将逐步由三年来首次加息，标志货币政策将逐步由“宽松宽松”转为转为“中性中性”此次加息标志着货币政策将逐步由目前的此次加息标志着货币政策将逐步由目前的“宽松宽松”转为转为“中性中性”，（去年三季度后从绝对宽松转为适度，（去年三季度后从绝对宽松转为适

3、度宽松，目前可视为转为中性），将对整体的宏观环境和供需双方的资金压力带来实质性影响。宽松，目前可视为转为中性），将对整体的宏观环境和供需双方的资金压力带来实质性影响。另一方面，目前经济增速正处于回调当中（前三季度另一方面，目前经济增速正处于回调当中（前三季度GDP累计增长率分别为累计增长率分别为11.9%、11.1%、10.6%），），CPI接近接近4%（与（与07年的年的5%以上仍有差距），未来一年内持续、多次加息的可能性不大。以上仍有差距），未来一年内持续、多次加息的可能性不大。3.预售监管细则出台，加大企业资金压力预售监管细则出台，加大企业资金压力10月月22日，北京市商品房预售资金监督

4、管理暂行办法出台，此办法将加大开发企业的资金压力，日，北京市商品房预售资金监督管理暂行办法出台，此办法将加大开发企业的资金压力，促进开发企业加快推盘，防止囤地捂盘和烂尾楼，增加市场的供应，促使开发企业降价促销以回笼资金，与促进开发企业加快推盘，防止囤地捂盘和烂尾楼，增加市场的供应，促使开发企业降价促销以回笼资金，与其他调控政策一起叠加发生作用，将有效遏制房价进一步上涨。其他调控政策一起叠加发生作用，将有效遏制房价进一步上涨。3土地市场供应：土地市场供应：10月月105个城市住宅用地推出量环个城市住宅用地推出量环比下降，十大城市中比下降，十大城市中7个城市下降个城市下降2021年年10月，全国月

5、，全国105个城市推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）个城市推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）556宗，环宗，环比减少比减少16%，同比减少，同比减少5%；推出土地面积；推出土地面积3556万平方米，环比减少万平方米，环比减少6%，同比减少，同比减少16%。十大城市中除广州、重庆、成都以外，其他城市住宅用地供应量环比均有所下降。十大城市中除广州、重庆、成都以外，其他城市住宅用地供应量环比均有所下降。4土地市场需求：土地市场需求：10月月105个城市住宅用地成交宗数个城市住宅用地成交宗数同比、环比均下降，十大城市环比下降同比、环比均下降，十大城市环比下降40

6、.4%10月全国月全国105个重点城市住宅用地成交个重点城市住宅用地成交387宗，环比减少宗，环比减少20%，同比减少，同比减少26%；成交面积；成交面积2620万平方米，万平方米，环比减少环比减少12%，同比上升，同比上升7%。十大城市十大城市10月共成交住宅用地月共成交住宅用地499万平方米，环比下降万平方米，环比下降40.4%。5土地市场价格：土地市场价格：10月住宅用地楼面地价环比下降近月住宅用地楼面地价环比下降近3成，溢价率低于去年同期成，溢价率低于去年同期105个城市住宅用地平均地个城市住宅用地平均地价在价在9月达到今年以来的最高水月达到今年以来的最高水平平2661元元/平方米，平

7、方米，10月回落到月回落到1732元元/平方米，环比下降平方米，环比下降29%，同比上升同比上升7%。10月月105个城市住宅用地平个城市住宅用地平均溢价率为均溢价率为39%，比，比9月提高月提高12个百分点，与去年同期相比，下个百分点，与去年同期相比，下降降11个百分点（今年个百分点（今年6月以来溢月以来溢价率即低于去年同期）。价率即低于去年同期）。6开发投资：同比增速略有上升，绝对水平超过去年开发投资：同比增速略有上升，绝对水平超过去年全年全年2021年年1-10月，全国完成房地产开发投资月，全国完成房地产开发投资额额3.8万亿元，超过万亿元，超过2021年全年投资总额（年全年投资总额（3

8、.6万万亿元），同比增长亿元），同比增长36.5%，增速较，增速较1-9月提高月提高0.1个百分点，继续高位运行。个百分点，继续高位运行。10月单月完成投资月单月完成投资4558亿元，环比下降亿元，环比下降11.6%。图：图：2007年至今房地产累计开发投资及其同比增速年至今房地产累计开发投资及其同比增速 2000-20062007200820092010年年1-10月月房地产开发投资21%-30%平均24.9%30.2%20.9%16.1%36.5%住宅开发投资22%-32%平均26.5%32.0%22.6%14.2%33.8%表：全国房地产和住宅开发投资增长率表：全国房地产和住宅开发投资增

9、长率7供应：累计新开工面积和施工面积均超供应：累计新开工面积和施工面积均超2021年全年全年，同比增速处于均历史高位年，同比增速处于均历史高位1-10月，全国房屋新开工面积达月，全国房屋新开工面积达13.2亿平亿平方米，较方米，较2021年全年高出年全年高出1.64亿平方米；同比亿平方米；同比增长增长61.9%，显著高于历史水平；，显著高于历史水平；1-10月施工面积同比增长月施工面积同比增长28.3%，增速较，增速较1-9月提高月提高0.2个百分点，绝对水平较个百分点，绝对水平较2021年全年年全年高出高出5.02亿平方米。亿平方米。图：图：2021年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速年至

10、今全国房屋施工和新开工面积及其增速2000-20062007200820092010年年1-10月月施工16%-26%平均19.3%21.3%16.0%12.8%28.3%新开工10%-30%平均20%16.4%2.3%12.5%61.9%表：历年全国房屋施工和新开工面积增长率表：历年全国房屋施工和新开工面积增长率8全国需求：全国需求：1-10月商品房销售面积和销售额分别同月商品房销售面积和销售额分别同比增长比增长9.1%和和17.3%，延续上月反弹趋势，延续上月反弹趋势1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长同比增长9.1%和和17.3%，较上月分

11、别提高，较上月分别提高0.9和和1.4个百分点。个百分点。从单月水平来看，从单月水平来看，10月全国商品房销售面积同比增月全国商品房销售面积同比增长长16.0%，延续，延续9月的增长趋势，而月的增长趋势，而5-8月销售面积均同月销售面积均同比下降。比下降。图：图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速 2000-20062007200820092010年1-10月商品房销售面积10%-30%，平均19.1%25.1%-19.7%42.1%9.1%住宅销售面积10%-25%，平均19%26.5%-20.3%43.9%6.8%商品房销售额1

12、8%-30%，平均26.7%43.5%-19.5%75.5%17.3%住宅销售额18%-35%平均27.3%47.9%-20.1%80.0%12.8%表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率9价格：价格：10月百城价格指数月百城价格指数全国全国100个城市住宅平均价格为个城市住宅平均价格为8148元元/平方米，较上月上涨平方米，较上月上涨0.66%：76个城市价格环比上涨，24个城市环比下跌。价格上涨的城市中，宝鸡上涨幅度最大，为3.48%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的无锡跌幅为1.51%；涨跌幅在1%以内的城市数量共有55个。十大城市平

13、均价格为十大城市平均价格为15345元元/平方米，环比上涨平方米，环比上涨0.56%：广州环比涨幅超过2%，天津环比下跌0.95%，其它城市价格环比上涨，涨幅皆低于1%。表：表：2021年年6-10月百城价格指数月百城价格指数百城百城十大城市十大城市月份月份平均环比涨平均环比涨跌幅跌幅环比上涨城环比上涨城市个数市个数环比下跌城环比下跌城市个数市个数平均环比涨平均环比涨跌幅跌幅环比上涨城环比上涨城市个数市个数环比下跌城环比下跌城市个数市个数平均同比涨平均同比涨幅幅6月0.35%80200.69%7361.72%7月-1.32%2674-1.04%1954.25%8月-0.03%5842-0.76

14、%3345.08%9月0.70%86140.83%10043.52%10月0.66%76240.56%9141.44%10企业：万科、恒大、保利业绩最为突出，近几个月企业：万科、恒大、保利业绩最为突出，近几个月连续刷新纪录连续刷新纪录万科凭借合理的推盘节奏和销售定价，真万科凭借合理的推盘节奏和销售定价，真正实现了金九银十。正实现了金九银十。9月实现销售金额月实现销售金额142.1亿亿元，销售面积为元，销售面积为113.6万平方米，环比增幅分万平方米，环比增幅分别为别为18.5% 和和24.2%，创下了国内房地产企业，创下了国内房地产企业单月销售的新纪录；单月销售的新纪录；10月再次刷新记录，单

15、月月再次刷新记录，单月销售额销售额155.1亿元，销售面积亿元，销售面积130.7万平米，同万平米，同比增幅分别为比增幅分别为114.9% 和和137.3%。2021年年1-10月累计实现销售面积月累计实现销售面积731.8万平方米，销售万平方米，销售金额金额869.3亿元。亿元。图：图：2021年至今代表房企销售额变化情况年至今代表房企销售额变化情况数据来源：中国房地产指数系统整理数据来源：中国房地产指数系统整理图：图：2021年至今代表房企销售面积变化情况年至今代表房企销售面积变化情况保利地产、恒大前十月也保利地产、恒大前十月也实现了良好的销售业绩，其中实现了良好的销售业绩，其中恒大销售面

16、积恒大销售面积659万平方米，万平方米，仅次于万科（仅次于万科（732万平方米）万平方米）位居第二位。位居第二位。11一一全国市场运行状况全国市场运行状况二二重点城市市场运行状况重点城市市场运行状况三三未来走势展望未来走势展望目目 录录12新房成交：主要城市新房成交：主要城市10月成交量环比涨跌各半，月成交量环比涨跌各半，同比以降为主同比以降为主20个重点城市中，个重点城市中，10月住宅成交面月住宅成交面积环比涨跌各半（而积环比涨跌各半（而9月月17个城市环比增个城市环比增长，仅长，仅3个城市下降），十大城市涨跌亦个城市下降），十大城市涨跌亦各半（各半（9月全部增长），其中北京、杭州月全部增长

17、），其中北京、杭州降幅超过降幅超过30%，上海下降，上海下降8%，而广州则，而广州则逆市上涨逆市上涨64%，主要源于亚运城项目集中，主要源于亚运城项目集中签约，该项目签约，该项目10月签约月签约3332套，占全市套，占全市总成交量约总成交量约20%。成都、南京、天津、武。成都、南京、天津、武汉环比增长接近汉环比增长接近20%，而青岛、杭州、苏，而青岛、杭州、苏州的成交量均出现大幅度下降。州的成交量均出现大幅度下降。同比来看，同比来看，20个城市中有个城市中有14个城市个城市下降，其中北京、上海、杭州等下降，其中北京、上海、杭州等7个城市个城市降幅超过降幅超过30%。同比增长的城市中，除广。同比

18、增长的城市中，除广州因为亚运城项目增长达州因为亚运城项目增长达80%外，其他城外，其他城市同比增幅普遍低于市同比增幅普遍低于10%。图：图：20212021年年9-109-10月主要城市成交面积增长率月主要城市成交面积增长率9月环比9月同比10月环比10月同比北京北京49.02%-29.4%-31.92%-42.9%上海上海16.77%-20.3%-8.45%-30.5%天津天津18.68%-30.9%18.28%2.8%重庆重庆18.51%7.7%1.88%-12.3%深圳深圳51.17%21.9%-1.84%-8.1%广州广州57.32%26.3%46.23%80.0%杭州杭州29.59%

19、-20.7%-42.57%-40.3%南京南京47.61%-28.3%21.08%-8.9%武汉武汉15.46%-5.6%-3.66%0.1%成都成都27.93%-22.8%40.97%16.1%苏州苏州59.54%-20.7%-1.40%-20.6%青岛青岛19.62%9.5%-75.02%-73.2%宁波宁波2.70%-42.3%-37.89%-61.4%厦门厦门-7.49%-10.9%-4.23%-22.2%福州福州16.72%-53.2%54.34%-27.4%长沙长沙42.21%14.6%24.69%16.0%合肥合肥30.23%-37.8%-19.62%-44.8%哈尔滨哈尔滨-5

20、.41%-27.5%4.55%6.9%海口海口81.15%-77.3%46.88%-47.2%贵阳贵阳-19.54%-19.9%11.47%-13.6%十大城市平均十大城市平均33.21%-10.19%4.00%-4.39%二十城市平均二十城市平均27.59%-18.37%2.19%-16.56%上升城市个数上升城市个数175106下降城市个数下降城市个数315101413近两周多数城市成交量持续下滑近两周多数城市成交量持续下滑图：图：2021年至今重点城市周成交水平走势年至今重点城市周成交水平走势2021年10大城市平均周成交13.7万平方米2021年10大、20大城市周均成交水平分别为27

21、.2和22.0万平方米2021年至今10大、20大城市周均成交水平分别为19.9和15.3万平方米n最近两周（最近两周（11.1-11.14），），10大城市和大城市和20大城市周成交面积分别为大城市周成交面积分别为20.6和和26.5平方米，比去年同期分平方米，比去年同期分别下降别下降33%和和15%，较，较10月前两周（月前两周（10.4-10.17）分别下降）分别下降43%和和14%。最新一周。最新一周20大城市中有大城市中有14个城市个城市成交量下降，成交量下降，10大城市中有大城市中有8个城市下降。个城市下降。n2021年至今，十大及年至今，十大及20大城市周均成交面积分别为大城市周

22、均成交面积分别为19.9和和15.3平方米，比平方米，比2021年周度平均水平分别下年周度平均水平分别下降降26.8%和和30.5%。14051015202530354045502008/12008/52008/92008/132008/172008/212008/252008/292008/332008/372008/412008/452008/492009/12009/52009/92009/132009/172009/212009/252009/292009/332009/372009/412009/452009/492010/12010/52010/92010/132010/17201

23、0/212010/252010/292010/332010/372010/412010/45北京：最新一周成交量有所下降北京：最新一周成交量有所下降最新一周（最新一周（11.8-11.14），北京住宅成交），北京住宅成交26万平方米，环比下降万平方米，环比下降23%，略高于，略高于10月平均水平月平均水平22万平方米，万平方米，但低于但低于9月平均水平月平均水平29万平方米。万平方米。2021-2021年北京住宅周成交面积走势年北京住宅周成交面积走势2021年周均成交17.2万平方米2021年周均成交26.9万平方米2021年至今周均成交20.8万平方米15010203040506070802

24、008/12008/52008/92008/132008/172008/212008/252008/292008/332008/372008/412008/452008/492009/12009/52009/92009/132009/172009/212009/252009/292009/332009/372009/412009/452009/492010/12010/52010/92010/132010/172010/212010/252010/292010/332010/372010/412010/45上海：上海：10月以来成交面积持续下行，最新一月以来成交面积持续下行，最新一周环比下降周

25、环比下降5%10月第二周（月第二周（10.11-10.17）以来，上海住宅成交面积持续下行，从最高的）以来，上海住宅成交面积持续下行，从最高的50万平方米，下降至目前的万平方米，下降至目前的30万平方米左右；最新一周（万平方米左右；最新一周（11.8-11.14），上海住宅成交），上海住宅成交33万平方米，环比下降万平方米，环比下降5%。2021-2021年上海住宅周成交面积走势年上海住宅周成交面积走势2021年周均成交29万平方米2021年周均成交50万平方米2021年至今周均成交28万平方米16新房供应：多数城市新房供应：多数城市10月新增供应量环比下降，月新增供应量环比下降，但同比以增长

26、为主但同比以增长为主n10月，多数城市住宅新批准上市面积环比下降，其中深圳环比降幅最高，为月，多数城市住宅新批准上市面积环比下降，其中深圳环比降幅最高，为74%，其次是重庆和武汉，其次是重庆和武汉，环比降幅超过环比降幅超过50%，苏州、北京、上海降幅在，苏州、北京、上海降幅在30%-40%之间。仅有成都、杭州、南京分别小幅增长之间。仅有成都、杭州、南京分别小幅增长21%、11%和和7%。但同比来看，。但同比来看，6个城市增长，仅个城市增长，仅3个城市下降。个城市下降。n前前10月累计来看，供应涨跌参半，武汉同比增长最高，为月累计来看，供应涨跌参半，武汉同比增长最高，为106.9%，重庆、杭州、

27、成都同比小幅增长。北，重庆、杭州、成都同比小幅增长。北京、上海、深圳、苏州同比下降，降幅在京、上海、深圳、苏州同比下降，降幅在30%以下。以下。n近两周（近两周（11.1-11.14），北京新批上市），北京新批上市14个项目，较个项目，较10月有所上升。月有所上升。2021年年10月月9个城市住宅新批准上市面积及累计增速个城市住宅新批准上市面积及累计增速17供求对比：销供比普遍低于供求对比：销供比普遍低于2021年，年，6个城市销供个城市销供比低于比低于1从销供比来看，从销供比来看，8个城市个城市1-10月份的销供比普遍低于去年，表明市场消化速度显著下降，其中月份的销供比普遍低于去年，表明市场

28、消化速度显著下降，其中6个城市销供个城市销供比小于比小于1，仅有两个城市北京和重庆大于，仅有两个城市北京和重庆大于1，均为，均为1.2.重点城市重点城市2007年以来销供比年以来销供比18供求对比：多数城市今年以来可售面积有所上升供求对比：多数城市今年以来可售面积有所上升截至截至10月底，月底，8个城市中，北京、上海、广州、杭州等个城市中，北京、上海、广州、杭州等6个城市的可售面积高于个城市的可售面积高于2021年末水平。年末水平。重点城市重点城市2007年以来商品住宅可售面积年以来商品住宅可售面积050010001500200007-107-207-307-407-507-607-707-8

29、07-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-810-910-10平方米北京上海广州深圳武汉重庆*杭州青岛19供求对比：各城市今年以来出清周期均有所上升供求对比：各城市今年以来出清周期均有所上升截至截至10月底，各城市出清周期较月底，各城市出清周期较2021年底均有所上升，其中北京、武汉超过年底均有所上升，其中北京、武汉超过15个月，杭州、

30、南京在个月，杭州、南京在8-10个月之间。个月之间。重点城市重点城市2007年以来商品住宅出清周期年以来商品住宅出清周期0102030405007-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-810-910-10月北京上海深圳武汉重庆*杭州南京青岛20新房价格指数：新房价格指数：6

31、-8月下跌，月下跌，9-10月则多数上涨月则多数上涨表：主要城市住宅价格指数走势表：主要城市住宅价格指数走势4-5月，十大城市住宅价格指数渐趋平稳，环比涨幅从之前的普遍超过月，十大城市住宅价格指数渐趋平稳，环比涨幅从之前的普遍超过2%下滑到下滑到0.5%左右；左右；6-8月，多个城市价格指数由上涨转为下跌，累计跌幅约月，多个城市价格指数由上涨转为下跌，累计跌幅约3-5%；9月，十大城市指数则均上涨。月，十大城市指数则均上涨。10月十大城市仅天津环比微幅下降月十大城市仅天津环比微幅下降0.1%，其余城市均上涨，北京、上海、广州环比涨幅超过，其余城市均上涨，北京、上海、广州环比涨幅超过2%。21二

32、手房成交：二手房成交：10月多数城市成交量回落月多数城市成交量回落2021年年10月，多数城市二手房成交套数环比下降，上海降幅最大，为月，多数城市二手房成交套数环比下降，上海降幅最大，为34%，北京、广州、杭州、武汉环比，北京、广州、杭州、武汉环比降幅超过降幅超过20%。同比看，上海、杭州同比降幅超过同比看，上海、杭州同比降幅超过50%，武汉降幅超过，武汉降幅超过4成。广州、南京、北京同比降幅在成。广州、南京、北京同比降幅在10%-30%之间，之间，成都降幅最低，为成都降幅最低，为3%。220.01.02.03.04.0深圳北京广州南京上海杭州天津成都武汉2007年2008年2009年2010

33、年1-10月二手房成交：多数城市二手房占当地住宅市场的比二手房成交：多数城市二手房占当地住宅市场的比重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩大重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩大2021年年1-10月，月，9个城市中有个城市中有6个城市的二手房成交套数超过新房。其中北京和深圳的二手房与新房成交个城市的二手房成交套数超过新房。其中北京和深圳的二手房与新房成交套数比值分别为套数比值分别为2.4和和3.5，较，较09年全年明显提高，广州、南京、杭州的二手房与新房成交比值也高于年全年明显提高，广州、南京、杭州的二手房与新房成交比值也高于1，且较，且较2021年有所上升，仅天津、成都、武汉低于年有所上

34、升，仅天津、成都、武汉低于1。图：图：2007年至今各城市二手房与新房成交套数比值年至今各城市二手房与新房成交套数比值23二手房价格：二手房价格：9-10月多数城市价格小幅上涨月多数城市价格小幅上涨2021年年10月，月，11个城市二手房价格指数平均环比上涨个城市二手房价格指数平均环比上涨1.98%，较，较9月缩小月缩小0.05个百分点，个百分点，11个城市的指个城市的指数均不同程度上涨，涨幅在数均不同程度上涨，涨幅在0.8%-4.5%之间。之间。同比来看，同比来看，11个城市平均上涨个城市平均上涨34.55%，较，较9月扩大月扩大0.08个百分点，其中北京涨幅达个百分点，其中北京涨幅达54.

35、59%，为，为11个城个城市中最高。南京同比涨幅也超过市中最高。南京同比涨幅也超过40%；成都、深圳、武汉涨幅均未超过；成都、深圳、武汉涨幅均未超过30%，涨幅相对较低；其余，涨幅相对较低；其余6个城市个城市涨幅在涨幅在30%-40%之间。之间。2 20 00 05 5年年至至今今各各主主要要城城市市二二手手房房价价格格走走势势图图060001200018000240003000005-0305-0806-0106-0606-1107-0407-0908-0208-0708-1209-0509-1010-0310-08北北京京深深圳圳上上海海广广州州成成都都天天津津杭杭州州重重庆庆苏苏州州 南

36、南京京武武汉汉24一一全国市场运行状况全国市场运行状况二二重点城市市场运行状况重点城市市场运行状况三三未来走势展望未来走势展望目目 录录25政策走势展望政策走势展望1.房价不稳，政策不止房价不稳，政策不止9月下半月调控政策接踵而至，比月下半月调控政策接踵而至，比4月月“新国十条新国十条”更加具体、明确，部分条款更加严厉，充分表明了中央的调控决心。相更加具体、明确，部分条款更加严厉，充分表明了中央的调控决心。相关细则的密集出台，给市场带来显著影响。预计四季度中央政府将继续关细则的密集出台，给市场带来显著影响。预计四季度中央政府将继续“相机决策相机决策”：房价不稳，政策不止。若房价出现快速上：房价

37、不稳，政策不止。若房价出现快速上涨迹象，新一轮调控如房地产税或更严格的涨迹象，新一轮调控如房地产税或更严格的“限购限购”等政策将会不期而至。等政策将会不期而至。2.坚定不移地加快保障性住房建设是调控政策的核心手段之一坚定不移地加快保障性住房建设是调控政策的核心手段之一正如正如“新国十条新国十条”所言，房价过高、上涨过快，基本住房需求难以得到满足，不利于社会和谐稳定发展。此次调控政策更所言，房价过高、上涨过快，基本住房需求难以得到满足，不利于社会和谐稳定发展。此次调控政策更加支持保障性住房建设，在税收、土地及信贷政策上给予大力支持，这将大大提高保障性住房的供应，缓解供求矛盾，有利于抑加支持保障性

38、住房建设，在税收、土地及信贷政策上给予大力支持，这将大大提高保障性住房的供应，缓解供求矛盾，有利于抑制高房价，对社会和谐发展意义深远。制高房价，对社会和谐发展意义深远。 3.本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房投资功能，使其回归居住属性本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房投资功能，使其回归居住属性从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变，因此在本轮调控从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变，因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化

39、。跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化。跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。4.房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变本轮房地产调控以来，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，在本轮房地产调控以来，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，在9月下半月政府密集

40、出台更多调控政月下半月政府密集出台更多调控政策后，策后，“房产税房产税”可能成为调控可能成为调控“最后杀手锏最后杀手锏”的预期更加强烈。我们认为无论近期房产税（物业税）是否真正开征，未来房产的预期更加强烈。我们认为无论近期房产税（物业税）是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。但房产税（物业税）的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，土地出让金制度对地方政府的重要意义在较长时足。

41、但房产税（物业税）的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，土地出让金制度对地方政府的重要意义在较长时间内都将难以削弱。间内都将难以削弱。26市场走势预判市场走势预判短期波动幅度加大，不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著短期波动幅度加大，不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著随着随着9月底以来相关政策（限购、加息等）的具体落实，预计未来一段时间，房地产市场将与月底以来相关政策（限购、加息等）的具体落实，预计未来一段时间，房地产市场将与5-7月类似，月类似，市场观望情绪显著，成交量再次步入下降通道，但不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著（市场观望情绪显著，成交量再次步入下降通道，

42、但不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著（10月重点月重点城市市场即呈现出以上特征。城市市场即呈现出以上特征。价格方面，由于不同城市和项目在新政后的量价表现存在差异，预计四季度走势将有所不同：二三季度价格方面，由于不同城市和项目在新政后的量价表现存在差异，预计四季度走势将有所不同：二三季度价格调整显著的城市（项目），四季度价格可能趋稳；而前期调整幅度较小的城市（项目），四季度可能受价格调整显著的城市（项目），四季度价格可能趋稳；而前期调整幅度较小的城市（项目），四季度可能受新政的影响更大，价格下调的可能性较大。新政的影响更大，价格下调的可能性较大。企业方面，万科、恒大等目前业绩完成较好的企业

43、，四季度在推盘和价格调整上将有更多主动性，价格企业方面，万科、恒大等目前业绩完成较好的企业，四季度在推盘和价格调整上将有更多主动性，价格平稳甚至低开高走的可能性较大，而多数业绩和项目品质较差的中小企业，四季度可能面临更多困难，主动平稳甚至低开高走的可能性较大，而多数业绩和项目品质较差的中小企业，四季度可能面临更多困难，主动降价促销的可能性较大。降价促销的可能性较大。27房地产中长期发展动态模型：影响中国房地产市房地产中长期发展动态模型：影响中国房地产市场的主要因素场的主要因素根据根据“房地产中长期发展动态模型房地产中长期发展动态模型”，影响中国房地产市场的主要因素可分为政府政策、外部环境、房地

44、产市，影响中国房地产市场的主要因素可分为政府政策、外部环境、房地产市场内部因素三个方面，场内部因素三个方面，分别能够解释分别能够解释47%、31%、22%的市场变化，其中政府政策对房地产市场的影响最大。的市场变化，其中政府政策对房地产市场的影响最大。具体因素具体因素动态模型估计结果动态模型估计结果政府政策政府政策1. 土地政策显著（0.69）(0.387)2. 利率政策长期不显著，短期显著（-6.53）3. 税费政策显著（0.4）4. 货币政策显著（0.68）5. 信贷政策 显著（0.64）6. 保障房政策 不显著政府政策因素整体影响度政府政策因素整体影响度47%外部环境外部环境1.居民可支配

45、收入显著（5.25）2.适龄购房人口数显著（0.77）3.结婚登记数不显著4.通胀预期不显著外部环境因素整体影响度外部环境因素整体影响度31%房地产市场内部房地产市场内部因素因素1.商品房价格不显著2.商品房供需比显著（-0.38）3.上一期的商品房供给显著（1.639）4.上一期的商品房价格不显著房地产内部因素整体影响度房地产内部因素整体影响度22%注：注：GDP、储蓄存款也是外部环境中影响房地产市场的重要因素，但模型显示，这两个指标并非影响房地产市场的直接因素，而是通过影响居民可、储蓄存款也是外部环境中影响房地产市场的重要因素，但模型显示，这两个指标并非影响房地产市场的直接因素，而是通过影

46、响居民可支配收入等直接因素来影响房地产市场的。支配收入等直接因素来影响房地产市场的。28-5%5%15%25%35%45%197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200910:1-9住宅均价GDP人均GDP人均可支配收入居民储蓄存款M209年全国房价绝对水平和增速均创新高，但近五年全国房价绝对水平和增速均创新高，但近五年累计涨幅不及年累计涨幅不及GDP、人均可支配收入、人均可支配收入2021年，全

47、国住宅销售均价达年，全国住宅销售均价达4474元元/平方米，同比上涨平方米，同比上涨25.1%，是，是1995年来的最高涨幅，比年来的最高涨幅，比2007年高出近年高出近9个百分点。而同个百分点。而同期期GDP、人均、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于、人均可支配收入等增速均低于10%，但居民储蓄存款同比增长，但居民储蓄存款同比增长21.5%，达到，达到26万亿的历史高位，万亿的历史高位，M2增速达增速达27.7%，是，是1996年来的最高水平。年来的最高水平。图：图：1978年来年来GDP等指标增长率（统一为名义增长率，不考虑物价通胀因素）等指标增长率（统一为名义增长率，不考虑物价通胀因

48、素）1998年年-2021年，全国住宅均价累计上涨年，全国住宅均价累计上涨141%，而同期，而同期GDP、人均人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均超过、人均可支配收入的累计增幅均超过2倍，居民储蓄存款增倍，居民储蓄存款增长长3.5倍，倍，M2增长增长4.8倍。倍。1998-2004年，全国住宅均价累计上涨年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期，低于同期GDP等等指标涨幅，而指标涨幅，而2004-2021年，全国住宅均价累计上涨年，全国住宅均价累计上涨76%，与同期，与同期GDP、人均、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。2021

49、年前三季度，全国住宅均价同比上涨年前三季度，全国住宅均价同比上涨5.1%，涨幅显著低于，涨幅显著低于2021年，同期年，同期GDP、人均可支配收入、储蓄存款的名义增长率均超、人均可支配收入、储蓄存款的名义增长率均超过过10%，M2增幅达增幅达19%。1988-1999年，全国住宅均价增速波动显著，1994和1999年两次触底。2021年，全国住宅均价下跌1.9%，是近十年来首次下跌。表：不同时期房价、表：不同时期房价、GDP等指标累计涨幅（统一为名义增长率，等指标累计涨幅（统一为名义增长率，不考虑物价通胀因素）不考虑物价通胀因素）29长期趋势：人口结构和城市化保证了房地产市场未长期趋势：人口结

50、构和城市化保证了房地产市场未来的高成长性来的高成长性据预测，由于特殊的人口结构和城市据预测，由于特殊的人口结构和城市化进程，预计中国城镇购房适龄人口化进程，预计中国城镇购房适龄人口（25-45岁之间人群）将持续保持增长至岁之间人群）将持续保持增长至2023年（也就是说至少还有约年（也就是说至少还有约15年的增年的增长）。长）。由于城市化进程的加快（过去十年平由于城市化进程的加快（过去十年平均每年提高约均每年提高约1个百分点，到个百分点，到2021年达到年达到约约60%）和人均居住水平的稳步提升（预）和人均居住水平的稳步提升（预计计2021年人均达到年人均达到35平方米）平方米） ，将为房，将为

51、房地产市场提供约地产市场提供约120亿平方米的新增住房亿平方米的新增住房需求（每年约需求（每年约11-12亿平方米，远高于亿平方米，远高于2021年的年的8.5亿平方米）。亿平方米）。据此测算，未来十年商品房销售额有据此测算，未来十年商品房销售额有望保持望保持15%的平均增长水平（其中销售面的平均增长水平（其中销售面积和均价的增长率分别为积和均价的增长率分别为10%和和5%，过，过去十年这两者的复合增长率分别为去十年这两者的复合增长率分别为15.6%和和6.5%，表明该预测相对保守，但仍可，表明该预测相对保守，但仍可从中可以看出房地产市场的巨大成长性）。从中可以看出房地产市场的巨大成长性）。8

52、529446.6%02000040000600008000010000019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009万平方米万平方米20%30%40%50%住宅销售面积城市化率 图：图：1990-2021年城市化率与住宅销售面积年城市化率与住宅销售面积30谢谢！谢谢！31当前房地产市场形势分析与展望当前房地产市场形势分析与展望中国指数研究院中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产指数系统2021年年10月月3233一一市场运行状况市场运行状况二二政策环境变化政策环境变化三三未来

53、走势展望未来走势展望目录目录33三季度房地产市场呈现明显的三季度房地产市场呈现明显的“低位回调低位回调”态势态势1.土地市场供求两旺，地价水平在土地市场供求两旺，地价水平在5-7月有所回落，但月有所回落，但8-9月又有所回升。月又有所回升。2.2021年年1-9月，全国月，全国105个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加59%和和49%，但，但前三季度仅完成全年供应计划的约前三季度仅完成全年供应计划的约50%，四季度落实计划仍有较大压力。，四季度落实计划仍有较大压力。3.从地价水平来看，从地价水平来看，105个城市住宅用地平均地价在个城市住宅用

54、地平均地价在7月达到今年以来的最低水平月达到今年以来的最低水平1504元元/平平方米，但方米，但8-9月连续攀升，月连续攀升，9月达到今年以来的最高水平月达到今年以来的最高水平2661元元/平方米，同时有多个城市出现平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价高总价和高单价“地王地王”。4.4月月“新国十条新国十条”出台后商品房需求显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期。出台后商品房需求显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期。5.2021年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降38%，其中北京、上海、深，其中北京、上海、深圳、杭州

55、等多个城市降幅接近或超过圳、杭州等多个城市降幅接近或超过50%。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在5-6月月下降（平均降幅约下降（平均降幅约50%）后持续回升，）后持续回升，7-9月平均成交量分别环比增长月平均成交量分别环比增长16%、41%和和33%。同。同比来看，十大城市比来看，十大城市5-6月的成交量同比下降超过月的成交量同比下降超过50%，而，而7-8月降幅缩小至月降幅缩小至49%和和32%，9月进月进一步缩小至一步缩小至10%。6.5-8月房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但月房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但9月有所

56、上涨。月有所上涨。7.据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，全国据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，全国100个城市住宅（新房）平均价格在个城市住宅（新房）平均价格在7月和月和8月分别环比下跌月分别环比下跌1.32%和和0.03%，北京等十大城市在新政出台后的，北京等十大城市在新政出台后的5-8月，价格指数累计月，价格指数累计降幅在降幅在3%-5%之间。之间。9月，月，100个城市住宅平均价格环比上涨个城市住宅平均价格环比上涨0.7%，上涨的城市数从，上涨的城市数从8月的月的58个增加到个增加到86个，北京等十大城市平均涨幅为个，北京等十大城市平均涨幅为0.83%。34土地供应：前三

57、季度全国土地供应：前三季度全国105个城市住宅用地累计个城市住宅用地累计供应量同比增加供应量同比增加59%前三季度前三季度1-9月全国月全国105个城市住宅用地累计供应量同比增加个城市住宅用地累计供应量同比增加59%，但，但4月以后渐趋平稳，同比增幅大幅下月以后渐趋平稳，同比增幅大幅下降。降。图：图：2021年年1-9月全国月全国105个城市住宅用地月度供应量个城市住宅用地月度供应量35实际成交：前三季度全国实际成交：前三季度全国105个城市住宅用地实际个城市住宅用地实际成交量同比增长成交量同比增长49%前三季度全国前三季度全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加个城市住宅用地累计成交量同比

58、增加49%，但，但4月起成交量低位徘徊，月起成交量低位徘徊，8-9月低于去年同期月低于去年同期图：图：2021年年1-9月全国月全国105个城市住宅用地月度成交量个城市住宅用地月度成交量361-4月，全国月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，由个城市住宅用地楼面均价持续下降，由2175元元/平方米下降到平方米下降到1461元元/平方米，平方米，5月开始略微月开始略微走高，从而导致走高，从而导致4月成为一个月成为一个“谷底谷底”；在；在5、6两月的短暂两月的短暂“回暖回暖”之后，时值新政之后，时值新政“百日之期百日之期”的的7月再次沦为月再次沦为“谷底谷底”，楼面均价仅达到，楼面均价仅达

59、到1507元元/平方米，而平方米，而8、9两月则连续冲高，分别达到两月则连续冲高，分别达到1777元元/平方米和平方米和2661元元/平方米。平方米。图：图：2021年年1-9月全国住宅用地楼面均价走势月全国住宅用地楼面均价走势地价：土地价格稳中有降，但地价：土地价格稳中有降，但8-9月有所抬头月有所抬头37除除8月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十分明显。从同比变化看，前三个月溢价率分别是去月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十分明显。从同比变化看，前三个月溢价率分别是去年同期的年同期的21.7倍、倍、16.1倍和倍和6.3倍，倍，4月则仅为去年的月则仅为去年的1.8倍，倍，5月较

60、去年增长月较去年增长6%，而，而6-9月低于上年同期。月低于上年同期。溢价水平：溢价水平：4月后低位运行，月后低位运行，8-9月有所回升，但低月有所回升，但低于去年同期于去年同期表：表： 2021年年1-9月全国月全国105个城市月度住宅用地溢价水平及其同比增长率个城市月度住宅用地溢价水平及其同比增长率389月部分城市再现月部分城市再现“地王地王”新政后总价地王以底价或小幅溢价成交为主，而新政前地王溢价超过新政后总价地王以底价或小幅溢价成交为主，而新政前地王溢价超过100%，最高接近，最高接近200%。数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据-土地库土地库表：表：2021年年1-9月全国

61、成交住宅用地总价前十排行榜月全国成交住宅用地总价前十排行榜排名排名城市城市地块名称地块名称建筑面积建筑面积( )成交价成交价(万元万元)楼面地价楼面地价(元元/)溢价溢价竞得方竞得方成交日期成交日期1南京南京下关区滨江江边路以西下关区滨江江边路以西1号地块号地块2047716121410059290%南京临江老城改造建设投资有限公司南京临江老城改造建设投资有限公司(中冶置业中冶置业)09-192南京南京下关区滨江江边路以西下关区滨江江边路以西3号地块号地块95419378930082720%南京临江老城改造建设投资有限公司南京临江老城改造建设投资有限公司(中冶置业中冶置业)09-193天津天津

62、津南区咸水沽镇津南区咸水沽镇3010901705000234121%北京富力城房地产开发有限公司北京富力城房地产开发有限公司04-284上海上海闸北区苏州河北岸东块闸北区苏州河北岸东块1街坊地块街坊地块1329967020005278349%深圳华侨城房地产有限公司深圳华侨城房地产有限公司02-115福州福州晋安区，则徐中学、晋安区，则徐中学、“福临东城福临东城”以南，晋安河以南，晋安河以东，国货路以北，长乐中路以西以东，国货路以北，长乐中路以西1271760600000471840%江西省正荣房地产开发有限公司江西省正荣房地产开发有限公司02-046北京北京丰台区六圈丰台区六圈A居住项目居住

63、项目34803859700017153195%中海地产集团有限公司中海地产集团有限公司01-217北京北京大兴区亦庄住宅及商业项目（大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块）地块39117052400013396104%北京中信新城房地产有限公司北京中信新城房地产有限公司03-088北京北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、号、5号地号地2807905040001794999%北京保利营房地产开发有限公司北京保利营房地产开发有限公司03-179上海上海黄浦江沿岸黄浦江沿岸E18地块地块(9-3)地块地块136038.3482800354

64、9041%卓光控股有限公司（九龙仓子公司）卓光控股有限公司（九龙仓子公司）09-0810佛山佛山禅城区汾江南路东侧、前进路北侧、澜石二路南禅城区汾江南路东侧、前进路北侧、澜石二路南侧侧166246247050028301%新鸿基地产旗下子公司嘉荟有限公司新鸿基地产旗下子公司嘉荟有限公司02-22日期日期竟得企业竟得企业类型类型价格价格地块简介地块简介刷新纪录刷新纪录9月月1日日合生创展合生创展民企民企楼面单价楼面单价16488元元/平米平米上海松江单价上海松江单价“地王地王”广富林广富林2-5号地块，总价为号地块，总价为12.46亿元，亿元，溢价率达溢价率达131%再一次刷新松江单价地王纪录再

65、一次刷新松江单价地王纪录9月月8日日九龙仓九龙仓外资外资楼面价高达楼面价高达35490元元/平方米平方米黄浦江沿岸黄浦江沿岸E18地块，总价地块，总价48.28亿元，折合楼面价亿元，折合楼面价35490元元/平方米，溢价率达到平方米，溢价率达到41.3%创下浦东住宅用地楼面价新高创下浦东住宅用地楼面价新高9月月19日日南京临江老城（中冶）南京临江老城（中冶）国企国企200.34亿元挂牌底价获得仅次于亿元挂牌底价获得仅次于2009年底由年底由广州亚运城地块制造的广州亚运城地块制造的255亿元记录。亿元记录。南京下关滨江两大型地块南京下关滨江两大型地块创南京市拍地成交额新高创南京市拍地成交额新高表

66、：表：9月份新诞生的月份新诞生的“地王地王”列表列表39全国需求：前三季度商品房销售面积和销售额增速全国需求：前三季度商品房销售面积和销售额增速持续下行，持续下行，9月有所反弹月有所反弹1-9月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长8.2%和和15.9%，较上月分别提高，较上月分别提高1.5和和3.3个百分点。个百分点。9月，全国商品房销售面积和销售额同比增长月，全国商品房销售面积和销售额同比增长16.6%，是今，是今年年5月以来首次增长。月以来首次增长。1-4月，全国商品房销售面积增长月，全国商品房销售面积增长32.8%，但，但5-8月同比下月同比下降降7.9%，其中，其中7月和月和8月分别同比下降月分别同比下降15.4%和和10.1%，而，而5月和月和6月降幅分别为月降幅分别为3.4%和和2.7%。图：图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速 2000-20062007200820092010年年1-9月月商品房商品房销售面销售面积积10%-30%，平均平均19.1%25.1%-